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Ejercicios de Investigación
1. Procedmiento de apremio
propiedad
3
1. Explique qué es en Puerto Rico el procedimiento de apremio y su relación con la
Ley Hipotecaria.
El Código de Rentas Internas de Puerto Rico establece que “si alguna persona no
penalidades dentro del período establecido en éste Código, el Colector procederá al cobro
de los impuestos y/o multas morosas mediante embargo y venta de la propiedad de dicho
tanto muebles como inmuebles, del contribuyente para satisfacer la cantidad adeudada al
seguir los requisitos del debido proceso de ley, incluyendo la previa notificación al
1
Código de Rentas Internas, 1994, § 6150 (a).
2
Ibid., §§ 6151-6163.
4
permite hacer exepciones referentes al cobro de la deuda mediante el embargo de bienes3.
Por otra parte, los bienes embargados y vendidos en pública subasta pueden ser
largo de este procedimiento administrativo. Primero, una vez decida actuar en con el
certificación de embargo una vez presentada en el registro será suficiente para notificar al
Inmuebles a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”, donde se identificará
3
Por ejemplo, referente a personas envejecientes o con enfermedades terminales. Código de Rentas Intenas,
1994, § 6150 (d).
4
Ibid., §§ 6163-6166.
5
Ibid., § 6155. Véase también Ley Hipotecaria, 1979, art. 118, y R.G. § 118.1.
6
30 L.P.R.A. § 1770c.
7
Ibid., §§ 1841-1842.
5
Por otra parte, de caducar la anotación de embargo ésta podrá ser cancelada a “instancia
El próximo paso a seguir será la venta en pública subasta del inmueble embargado
de acuerdo a las disposiciones del Código de Rentas Internas. Una vez adquirido el
cual servirá como “título absoluto de dicha propiedad…[y] al recibo de [este] certificado
instrumento para lograr la inscripción del inmueble a nombre del adquirente. De ser el
adquirente de la propiedad subastada una agencia del Gobierno de Puerto Rico, bastará
del Secretario de Hacienda indicando que la agencia adquirente ha pagado los impuestos
adeudados por el contribuyente embargado.10 Cabe recalcar que “[l]a persona a quien se
inmueble pasará al dominio del comprador sujeto a las cargas, obligaciones y gravámenes
originales.
adeudados, por el contribuyente, sus herederos, cesionarios o cualquier otra persona con
8
Ley Hipotecaria, 1979, art. 144.
9
Código de Rentas Internas, 1994, § 6162.
10
Ibid., § 6158.
11
Ibid., § 6154.
6
derecho o interés sobre la propiedad.12 El que redimiere el inmueble le será otorgado una
carta de pago expedida por el Secretario de Hacienda en la que se indica que han sido
pagados todos los impuestos, penalidades y costos que pesaban sobre la propiedad, y
dicha carta de pago puede ser presentada ante el Registrador para lograr la inscripción del
inmueble.13
prescripción extintiva
por ello se establece la posibilidad de que los derechos que competen a una persona
carácter civil aplicable a todo titular negligente”15 Orozco Pardo ademas explica que “la
sujeta al “mero lapso del tiempo fijado por la ley”.17 Igualmente el Codigo define los
tipos de derechos sujetos a los efectos de la prescripción extintiva.18” Para los propósitos
12
Código de Rentas Internas, 1994, § 6162.
13
Ibid., § 6163.
14
Puig Brutau, Fundamentos de Derecho civil, t. I, vol. 1, 1979, pág. 849.
15
Ibid., pag. 850.
16
Orozco Pardo, La interrupción de la Prescripción Extintiva en el Derecho civil, 1986, pág. 21.
17
Codigo Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1861.
18
Ibid., arts.1862 al 1872.
7
situación de hecho es transformada en una de derecho, haciendo posible que se reconozca
jurídicamente una nueva realidad que afecta al dominio o disfrute de un bien inmueble.
El Articulo 107 de la Ley Hipotecaria del 1979 establece las protecciones con las
extintiva, al igual que especfíca el curso de acción que un tercero debera tomar para hacer
valer dichas protecciones.19 El cuarto párrafo de dicho articulado indica que “[e]l tercer
adecuada para negar los efectos de la prescripcion”21. Unas vez transcurrido el término
En resúmen, el Articulo 107 establece que un tercero registral (definido por el Art.
105 de la Ley Hipotecaria como “tercero que de buena fe y a título oneroso adquiera
válidamente algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultad para
transmitirlo”) que adquiere un derecho real que por disposición del Codigo Civil esté
afectado por la prescripción extintiva, puede contar con la protección que el Registro le
8
resulta en que puedan existir transacciones extrarregistrales legítimas sobre estos
derecho real adqurido por un tercero esta afectado por la prescripción extintiva, el tercero
Cabe recalcar que, según Guaroa Velázquez, “la prescripción extintiva sólo
concierne a los derechos de carácter estrictamente patrimonial, aunque otra cosa se haya
aplicabilidad de las disposiciones de ley aqui referidas, sería el siguiente: un tercero que
actuado con dejadez al no reclamar los frutos que le correspondían, el usufructo habrá
prescrito luego de transcurridos treinta años.24 Esto es, el titular de la nuda propiedad
podría proceder para declara extinguido el usufructo. Sin embargo, en vez de penalizar al
tercer adquirente por las acciones (o faltas de ellas) del usufructuario anterior, la Ley
Hipotecaria le permite entablar acción judicial dentro un límite de tiempo para hacer
valer este derecho. Igualmente, el limite de un año (desde su adquisición del derecho real)
que tiene el tercero para interponer acción judicial sirve para proteger a la otra parte
(dueño del inmueble gravado) contra una extención irrazonable del gravámen u
23
Guaroa Velázquez, Las obligaciones según el derecho puertorriqueño, 1964, pág. 239.
24
Codigo Civil de Puerto Rico, 1930, art. I863.
9
una visión económica de los bienes, determinada por su aprovechamiento o utilidad…que
ser enajenados, también pueden ser hipotecados (a menos que exista alguna
Rico sigue los mismos parámetros arriba indicados, al indicar que “podrán
pero revestido por el legislador de algunos atributos reales, el artículo 158 declara en
25
Peñalillo Arévalo, Los bienes:l a propiedad y otros derechos reales, 1991, pág. 5.
26
Puig Brutau, Fundamentos de Derecho civil, t. III, vol. 3, 1983, pág.97.
27
Ley Hipotecaria, 1979, art. 157.
10
parte que será hipotecable “[e]l derecho de arrendamiento inscrito, a menos que esté
sobre lo que se puede hipotecar, ya que “el arrendatario no tiene derecho definitivo y
hipotecabilidad del arrendamiento, como indica el art. 158 arriba citado, es la existencia
de una prohibición por parte del titular para que arrendatario pueda “ceder o subarrendar”
el inmueble.31 De igual manera, y continuándo con el art. 158, vez constituída la hipoteca
28
Ibid., art. 158.
29
Vallet de Goytisolo, Estudios sobre garantías reales, 1984, pág. 59.
30
El art. 38.3, de la Ley Hipotecaria autoriza la inscripción de el “arrendamiento de bienes inmuebles por
un período de séis (6) años o más, o cuando hubiese convenido de las partes para que se inscriban”. El
Reglamento General de la Ley Hipotecaria, § 48.1, añade que “[s]erán inscribibles los contratos de
arrendamiento por un término menor al fijado [arriba] cuando tengan pacto de prórroga por un plazo que
exceda dicho término siempre que el ejercicio de la prórroga quede totalmente al arbitrio del arrendatario”.
31
Véase Código Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1440.
11
Lo arriba expuesto indica que le acreedor hipotecario de un arrendamiento no contará con
ninguna protección registral en caso de que el arrendamiento sea terminado por el titular.
Por otra parte, si el arrendatario deudor hubiese actuado para terminar el arrendamiento,
el acreedor hipotecario prodrá subrogarse en su lugar (esto es, hacerse cargo del
de los términos del contrato original bajo los que se ha subrogado en lugar del
arrendatario deudor.
embargo, los usufructos constituidos por el legislador no son hipotecables.33 Por otra
hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el
usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.”34 Para
Roca Sastre, “si la hipoteca equivale a una potencial transmisión de la cosa o derecho
32
El usufructo es definido como “el derecho de disfrutar de una cosa cuya propiedad es ajena, percibiendo
todos los productos, utilidades y ventajas que aquélla produzca. Con la obligación de conservar su forma y
sustancia, a no ser que el titulo de su constitución o la ley autoricen otra cosa”. Codigo Civil de Puerto
Rico, 1930, art. 396.
33
Por ejemplo, la pensión alimenticia. Véase Vázquez Bote, Derecho inmobiliario registral, vol. XIV,
1992, págs. 351 a 352.
34
Ley Hipotecaria, 1979, art. 158.1.
35
Roca Sastre, Derecho Hipotecario, vol. IV, 1968, pág. 193.
12
usufructo por voluntad del usufructuario. De ser así, “la hipoteca subsistirá hasta tanto el
usufructo termine por culaquiera de las otras causas enumeradas” en el Código Civil.36
restantes al titular del inmueble luego de ser éste gravado con un usufructo.37 El titular
Hipotecaria igualmente indica que la nuda propiedad es hipotecable, añadiendo que “si el
no sólo subsistirá la hipoteca, sino que también se extenderá al mismo usufructo, como
hipoteca sobre nuda propiedad, significa la consolidación del “dominio útil y el dominio
incumplimiento por parte del deudor, ejecutar las acciones contra el inmueble que bajo la
ley se le faculta pero sin que se afecten los derechos del usufructuario. Por igual, las
acciones de los acreedores del usufructo hipotecado no podrán agraviar los derechos del
nudo propietario.
13
II. Ejercicios Prácticos.
14
2. Escrito de recalificación referente a la prohibición de enajenar
15
DERECHO HEREDITARIO, POR TESTAMENTO
AL HONORABLE REGISTRADOR:
1) Don Armando Alvarez García, mayor de edad, viudo, comerciante y vecino de
San Juan, Puerto Rico, falleció en San Juan, Puerto Rico, el día 18 de
diciembre de 1998.
2) A su fallecimiento había adquirido, entre otros bienes, las siguientes fincas:
A- Finca número 6,479 descrita en inscripción quinta del folio 217 del
tomo 154 de la sección 5 de San Juan, del siguiente modo:
RUSTICA: radicada en el Barrio Sabana Llana Norte de san Juan,
compuesta de veinticinco cuerdas treintiocho céntimos, igual a nueve
hectáreas noventisiete áreas, cincuentitrés centiáreas y treinta
miliáreas; en lindes al Norte, José Hernández; al Sur, Miguel Acevedo;
al este, Federico Abreu, y al Oeste, Elías Torres. Inscrita con una
cabida de 23.30 cuerdas.
Piedras antes, hoy San Juan, con una cabida superficial once punto
al Norte. Con la Avenida Lomas Verdes; por el Sur y por el Oeste, con
16
Orocovis, Puerto Rico;
b) Marcial Alvarez Pichardo, mayor de edad, residente y vecino de
Yauco, Puerto Rico.
4) Se solicita la inscripción de las fincas antes descritas a favor de los herederos
anteriormente mencionados con vista de los siguientes documentos:
a) Escritura número 4501 otorgada en Hato Rey, Puerto Rico, el día 15
de marzo de 1998, ante el Notario Evaristo García Egozcue , sobre
Testamento Abierto.
b) Certificación expedida por el Lic. Roberto López, Director de
Inspección de Protocolos con fecha de 10 de enero de 1999 creditiva
de que el testamento anteriormente mencionado no ha sido revocado o
modificado.
c) Certificación de defunción del causante Armando Alvarez García.
d) Copia certificada del recibo de contribución sobre herencia en el caso
de la herencia del causante.
e) La propiedad marcada con la letra “A” antes descrita en la presente
instancia, y la cual se valora en cincuenta mil DOLARES ($50,000).
La propiedad marcada con la letra “B” antes descrita en la presente
instancia, y la cual se valora en doscientos mil DOLARES ($200,000).
Francisco J. Gonzalez
Abogado de los Peticionarios
Avenida Victor Manuel, núm. 99
Isabela, PR 00662
17
555-1234
Número de Colegiado: 6667
18
SECCION DE BAYAMON II AL ASIENTO 365 DEL LIBRO 47
DEL DIARIO DE OPERACIONES
DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
ESCRITO DE RECALIFICACION
I. DOCUMENTO A RECALIFICAR
la Notario Norma Espada presentada para su inscripción al asiento 365 del libro 47 del
asiento núm. 56 del tomo 134 del Registro de la Propiedad, Sección de Bayamón II. Don
núm. 28 otorgada el día 3 de marzo de 1997 ante el Notario Ismael García. En esa
escritura se indica que el señor Villaronga adquiría la propiedad sujeto a una prohibición
Alfonso Villaronga el día 22 de diciembre de 1998, por el cual la señora Gandía adquiría
19
el inmueble arriba indicado. La transacción entre las partes se hizo mediante la escritura
núm. 65 otorgada ante la Notario Norma Espada, el abogado aquí suscribiente. Esta
facultad a el titular inscrito, don Alfonso Villaronga, para enajenar el inmueble por un
contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por
conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”.42
(1961), el Tribunal declara además que “la legislación vigente no contiene una categoría
agotadora de derechos reales, pudiendo los interesados regular otros de igual naturaleza
42
Código Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1207.
20
que los enumerados por la ley y modificar desde luego o en el futuro algúnas de las
determinar si cumple con los requisitos claves para considerarse eficaz.43 La cláusula
requisito de que la prohibición tiene que ser expresa; la cláusula tiene un término
persona del derecho de enajenar, sino que lo saca de las manos del titular, característica
claúsula no expresa alguna justificación, esta no es necesaria para ser inscrita ya que el
Por esto, después que el acto en sí sea inscribible, ausente alguna evidencia al contrario
43
Véase Chico Ortiz y Bonilla Encina, Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, 1967, pásg. 579; citado
en Iglesia Católica v. Registrador, 96 D. P. R. 511, 528 y 529 (1968).
44
Chico Ortiz y Bonilla Encina, op. cit.
45
Diez-Picazo, Fundamentos del Derecho civil patrimonial, vol. 2, 1978, pág. 715.
46
Ley Hipotecariam 1979, art. 38.
21
Por último, el Registrador indica que, aunque la cláusula de prohibición de
enajenar fuese inválida por algún motivo, el Registrador carece de la facultad para
partes: la primera, que la cláusula es inscribible, válida y eficaz; y la segunda, que en éste
inválida, haciendo incapié en que “[s]i con [la cláusula] no quedó afectada ni limitada la
libre facultad dispositiva del pleno dominio del inmueble, tendríamos…un vínculo
obligacional con rango puramente personal…”48 Castán indica que las “prohibiciones de
ser así, que la cláusula refleje solamente una obligación personal, ésta por su naturaleza
47
Reglamento General, § 111.1. Véase también Ley Hipotecaria, 1979, arts. 150 y 151.
48
Iglesia Católica, 96 D. P. R. 511, 536 (1968)
49
Castán Tobeñas, Derecho civil español, común y foral, t. II, vol. 2, 1987, pág. 259.
22
inscripción ex oficio o a instancia de parte, ya que la autorización judicial es sólamente
necesaria cuando se “afecten [los] derechos de titulares inscritos” y en este caso no sería
referido, hay que recalcar que lo importante en determinar su validez es el conjunto de las
cláusula, nos encontramos que del Registro sólamente surge la declaración de prohibición
Villaronga hubiese recibido alguna prestación o compensación por parte del transmitente
don Gaspar Echeverría, aparte de la transacción principal de compraventa entre las partes.
Castán que “para la validez de las cláusulas de inalienabilidad, [se requiere] que exista un
según el cual el dominio debe ser en principio libre”.52 Roca igualmente hace hincapié en
consideración a alguna persona a quén se pretenda favorecer con ello, o bien que
50
Ley Hipotecaria, 1979, art. 151.
51
Iglesia Católica, supra.
52
Castán Tobeñas, op. cit, págs. 254 y 255.
53
23
contrato deben examinarse, incluyendo el examinar si del contrato surje el objeto o
Registro, no se cumple con las condiciones indicadas por la mayoría de los tratadistas
naturaleza misma de la obligación entre las partes, de carácter personal y no real, indica
que aunque sea contractualmente válida esta cláusula, no es inscribible ni afecta al bien
inmueble.
V. SUPLICA
Propiedad que recalifique la escritura objeto de ésta Petición y proceda con la inscripción
Humacao, PR 00987
555-9087
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BIBLIOGRAFIA
TRATADISTAS
1. Castán Tobeñas, José. Derecho civil español, común y foral, Madrid, Reus, 1987,
t.II, vol. I.
2. Diez-Picazo, Luís. Fundamentos del Derecho civil patrimonial, Madrid, Tecnos,
1978, vol. II.
25
3. López y López, Angel M. y Vicente L. Montés Penadés, Derechos reales y
Derecho inmobiliario registral, Valencia, Tirant Lo Blanch, 1994.
4. Muñoz Morales, Luis. Lecciones de Derecho hipotecario, San Juan, Universidad
de Puerto Rico, 1946, t. II.
5. Orozco Pardo, Guillermo. La interrupción de la prescripción extintiva en el
Derecho Civil, Granada, Universidad de Granada, 1986.
6. Peñalillo Arévalo, David. Los bienes: la propiedad y otros derechos reales, 2da
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7. Puig Brutau, José. Fundamentos de Derecho Civil. 3ra ed., Barcelona, Bosch,
1979, t I, vol. I.
8. Roca Sastre, Ramón. Derecho hipotecario, 6ta ed., Barcelona, Bosch, 1968, t. III.
9. Vallet de Goytisolo, Juan B. Estudios sobre garantías reales, 2da ed., Madrid,
Montecorvo, 1984.
10. Vázquez Bote, Eduardo. Derecho inmobiliario registral, Orford, New Hampshire,
Butterworth Legal Publishers, 1992, vol. XIV.
CODIGOS Y LEYES
JURISPRUDENCIA
1. Iglesia Católica v. Registrador, 96 D. P. R. 511 (1968).
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