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El Sistema Torrens y La Ley de Registro de Tierras

El Sistema Torrens y La Ley de Registro de Tierras

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Ensayo sobre el sistema Torrens de Registro de la Propiedad Inmobiliaria
Ensayo sobre el sistema Torrens de Registro de la Propiedad Inmobiliaria

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Ana Magnolia Méndez
El Sistema Torrens y la Ley de Registro de Tierras
Manuel Ramón Ruiz Tejada, establece que el Quinto Periodo de desarrollodel Derecho Inmobiliario Dominicano inicia con la ley de Registro de Tierras del año 1920 sustituida por la ley 1542 del año 1947, en la cualse impone en nuestro país el Sistema Torrens de Registro de la PropiedadInmobiliaria.Antes de estudiar esta ley, es necesario que nos remontemos a loscomentarios de nuestro encuentro anterior, con respecto a la ley sobredivisión de terrenos comuneros. Resulta que, como es de nuestroconocimiento, en el año 1916 ocurrió la Primera InvasiónNorteamericana a nuestro territorio.En el libro “ Trujillismo: Génesis y Rehabilitación” F. Franco nos cuentaque
en el siglo pasado (19) varios gobiernos concertaron con capitaleseuropeos varios empréstitos cuyos términos contractuales no pudieroncumplir. En 1893 varias operaciones financieras traspasaron la mayor  parte del monto de las deudas a mano de capitalistas norteamericanosque fundaron, incluso, una compañía financiera para el manejo de talesacreencias: The Santo Domingo Improvement Co
1
.
En 1905 los acreedores europeos solicitaron la ayuda de sus respectivospaíses para el cobro compulsivo de sus préstamos al Estado Dominicano,lo que provocó que el gobierno del presidente Morales Languascofirmara un acuerdo con los Estados Unidos a fin de evitar la intervenciónde las potencias europeas. Por medio de este acuerdo el gobierno de losEstados Unidos se hizo cargo de todas las obligaciones tanto extranjerascomo nacionales y el Dominicano entregaba a cambio a los EstadosUnidos el manejo de las aduanas del país, con derecho, incluso, denombrar los empleados necesarios, de donde se retiraría un 55 porcierno del total recaudado para aplicar al pago de la deuda pendiente.Los intereses financieros de los Estados Unidos, las grandes cantidadesde tierras apropiables y la inestabilidad política del país fueron factoresprincipales de la intervención militar del 1916. En defensa de esosintereses financieros los norteamericanos invadieron el país.El punto fundamental de todo esto resulta del hecho de que, al momentode la intervención, los norteamericanos quedaron desagradablementesorprendidos del sistema de registro de la propiedad en nuestro país.
1
Franco, F. Trujillismo: Génesis y Rehabilitación. Citado en la Enciclopedia Dominicana. Tomo V, página126.
 
Ana Magnolia Méndez
Dicho sistema, con poco tiempo de aplicación de la ley sobre división deterrenos comuneros, y como podemos sustraer de las consideracionesque anteriormente ofrecimos con respecto a esta ley, era bastanteimperfecto y muy susceptible al fraude.Para ello idearon la implementación de una ley que nos apartara delsistema ministerial Francés en lo referente al registro de la propiedadinmobiliaria, y donde se implantara el sistema Torrens de Registro de lapropiedad inmobiliaria.Hablemos un poco de ese sistema para luego estudiar el proceso de suimplementación en nuestro país.Sir Robert Richard Torrens era un ciudadano inglés radicado en Australia,donde ejerció diversas funciones legislativas. En aquella épocaAustralia era una colonia inglesa, y en ella, al igual que en todo elImperio, existían dos clases de propiedades
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:1.la propiedad de quienes haa adquirido de otra persona portestamento, sucesión intestada, compraventa, donación y otrossupuestos.2.la propiedad de quien tenía un derecho que provenía de la corona.Resulta que este sistema de propiedad que existió en la CommonwealthBritánica, tenía ciertos problemas:a)Si bien la propiedad de los que tenían derechos provenientes de lacorona era lida e inatacable, la propiedad proveniente delintercambio comercial o liberalidades, era insegura pues podíandarse casos en los que el bien transmitido no pertenecía altransmitente, existiendo la posibilidad de cargas ocultas.b)No existía un documento firme e inatacable justificativo delderecho de propiedad.c)No existía un registro científico de la propiedad inmobiliard)Existían demasiado exigencias para realizar cualquier operación jurídica.Sir Torrens ideó un sistema de registro de la propiedad inmueble basadoen el sistema existente para la matriculación de los barcos. El Lic.Arístides Álvarez Sánchez en su libro “Estudio de la Ley de Tierras”,explica que Sir Torrens
 pensó que podía establecer un procedimiento o
2
El Sistema Registral Australiano. Disponible en: http://www.ua.es/estudios1002.htm
 
Ana Magnolia Méndez
sistema similar al que se operaba con los barcos para su registro y venta, lo que se hacía con relativa facilidad y seguridad, pues bastabacon examinar los registros públicos para saber quién era el dueño de lanave y después de realizada la operación hacer un nuevo registro afavor del comprador y cancelar el registro anterior conservándose así una fuente permanente donde todo el mundo pudiera cerciorarse quiénera el propietario actual de la nave y el origen de ese derecho
3
.
A propósito de su idea publicó una obra llamada “
The Austalian Systemof convevacing by Registration of Title” 
la cuál fue adoptada por laCámara de los comunes , siendo aprobada la
Real Property Act 
en el año1858.Este sistema considera al Estado como propietario de todas las tierrasdel país y es aplicable a inmuebles sobre los que ya se haya obtenido lainscripcn inicial o inmatriculación. Para realizar ese proceso deinmatriculación se requiere presentar al Registro de Títulos el título quedemuestre que se es propietario y adjunto el plano con las medicionesde la misma. Se realiza un examen del título y si coincide con el planopresentado, se inscribe un certificado de titularidad que se archiva en elRegistro y se hace un duplicado que es entregado al propietario. Eldocumento contiene la historia del terreno, con su número y registroparticular. Aun cuando hemos realizado una descripción simple, elproceso de ingreso del un inmueble al registro es muy riguroso pues esnecesario comprobar tanto los datos físicos del inmueble como que laalegada titularidad son verídicos. Ese certificado de titularidad,después de la inmatriculación menciona, como ya dijimos, la historia delinmueble, así como todos los cambios que se produzcan en el mismo, losderechos reales que lo gravan. Una vez es realizada esa inscripción, lamisma es invulnerable, y de ella se presumen cuatro presunciones jureet de jure
4
:
Presunción de validez del derecho inscrito
Presunción de Integridad del registro (lo que no está inscritono existe)
Presunción de exactitud del registro
Presunción de Posesión del derecho inscrito
3
Álvarez Sánchez, Arístides. Estudio de la ley de Tierras. Página 16
4
El Sistema Registral Australiano, Op. Cit.

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