Universitatea Petre Andrei din Iai Facultatea de drept

ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR

Aciunile de carte funciar

Aciunile de carte funciar sunt acele aciuni n justiie care au ca obiect nscrierile n cartea funciar. Prin aciunile de carte funciar se asigur nscrierea drepturilor reale imobiliare sau a drepturilor personale transmise, constituite, modificate sau, dup caz, stinse, precum i altor situaii juridice, n cazul n care cel obligat sa consimt la efectuarea acestor nscrieri, refuz s predea nscrierile trebuitoare pentru ncuviinarea nscrierii de ctre registratorul de carte funciar. Aciunile de carte funciar sunt mijloace juridice specifice prin care se asigur sancionarea celor care sunt inui s tolereze nscrierea strmutrii, constituirii, modificrii sau stingerii unui drept tabular, n cazul n care acetia refuz s predea, pe cale amiabil, nscrisurile necesare efecturii nscrierilor corespunztoare. Aciunile de carte funciar sunt de 2 feluri: aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificare.

. Aciunea n prestaie tabular

Aciunea n prestaie tabular este acea aciune prin care dobnditorul unui drept real imobiliar solicit instanei obligarea prtului s predea nscrisul necesar pentru intabularea n cartea funciar, iar n caz contrar, s dispun nscrierea n cartea funciar. Aciunea n prestaie tabular este o aciune: ! personal, deoarece apr un drept personal, iar nu unul real" dreptul reclamantului de a pretinde p#r#tului s!i predea nscrisurile trebuitoare nscrierii n cartea funciar este un drept personal" ! principal, ntruc#t nu poate fi promovat dec#t pe cale principal" ! n realizare, deoarece reclamantul urmrete obligarea p#r#tului s predea nscrisul trebuitor pentru intabularea sau nscrierea provizorie" ! imprescriptibil extinctiv, ntruc#t dreptul la aciunea n prestaie tabular este imprescriptibil contra antecesorului tabular i av#nzilor si cauz. $n comparaie cu vec%ea reglementare cuprins n &ecretul!lege '( )*+ ,art. 22!2'-, domeniul de aplicare a aciunilor n prestaie tabular ntemeiate pe art. 2. din /egea .( ))0 este mult mai ntins, deoarece, pe de o parte, n prezent nstrinarea terenurilor cu sau fr construcii, precum i constituirea de alte drepturi reale asupra acestora, prin acte nc%eiate ntre vii, se face numai n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute, iar pe de alt parte, n cazul aciunii ndreptate contra terilor ac%izitori a fost suprimat condiia ca dob#nditorul anterior s fi fost n posesiune la data c#nd a contractat terul dob#nditor, n timp ce terul ac%izitor cu titlu gratuit poate fi nu numai acela care dob#ndete dreptul real prin donaie, ci i cel care a dob#ndit un drept real printr!un legat cu titlu particular, ntruc#t legea nu distinge. &repturile reale dob#ndite sau modificate asupra imobilelor, n temeiul unor acte juridice valabil nc%eiate, devin opozabile terilor numai de la data nscrierii lor n cartea funciar, ns nu pot fi stinse dec#t prin radierea lor din cartea funciar. $nainte de nscriere, actul juridic produce efecte limitate, respectiv transferul, constituirea sau modificarea dreptului real opereaz numai ntre prile contractante, iar nu i fa de teri i deci, cu alte cuvinte, actul juridic rm#ne cantonat n sfera raporturilor obligaionale, ntruc#t fa de teri dreptul real nu se poate transmite, nate sau modifica dec#t prin efectul nscrierii n cartea funciar. 1el care s!a obligat la strmutarea, constituirea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat s predea nscrisurile necesare pentru nscrierea dreptului, iar dac este vorba de stingerea unui asemenea drept, s predea toate actele necesare pentru radierea lui din cartea funciar. Actiunea n prestaie tabular este admisibil dac sunt ntrunite urmtoarele trei cerine, dintre care numai primele dou sunt generale, iar cea de!a treia este doar special:

1. Existena unui contract avnd ca obiect strmutarea, constituirea sau modificarea unui drept tabular. Aceast prim condiie este temeiul juridic al aciunii n prestaie tabular i const n orice act juridic ,contract- al crui obiect direct i mijlocit este imobilul sau, dup caz, un alt drept tabular. . !epredarea de ctre antecesorul tabular a nscrisurilor necesare nscrierii dreptului. &ac antecesorul tabular refuz s predea nscrisurile necesare pentru nscrierea n folosul succesorului tabular a dreptului real dob#ndit sau, dup caz, modificat, cel ndreptit va putea intenta aciunea n prestaie tabular. $nscrisurile necesare sunt altele dec#t nscrisul original care dovedete obligaia antecesorului tabular de a strmuta, constitui sau modifica un drept tabular. $n aceast categorie de nscrisuri suplimentare se ncadreaz urmtoarele: ! nscrisurile originale doveditoare a actelor juridice anterioare prin care mai multe persoane i!au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar nscrierile nu s!au fcut n mod regulat. ! nscrisurile sub semntur privat care constat nstrinarea sau grevarea unei proprieti superficiare, atunci c#nd cel ndreptit i!a pierdut propriul e2emplar ori acesta se afl n posesia antecesorului tabular, iar acesta din urm refuz s!l predea. &ac nscrisul sub semntur privat nu ntrunete ins cerinele legale pentru a fi valabil ca nscris sub semnatur privat, acesta nu este apt pentru intabulare sau nscriere provizorie. ". #erul ac$izitor s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit sau s fi fost de rea%credin la data nc$eierii actului, n temeiul cruia s%a nscris n cartea funciar. Potrivit art. 2. alin. ', aciunea n prestaie tabular se va putea ndrepta nu numai mpotriva antecesorului tabular, ci i mpotriva terului nscris n cartea funciar, dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: 3a- actul juridic n baza cruia se solicit prestaia tabular s fie nc%eiat anterior celui n baza cruia a fost nscris dreptul terului n cartea funciar. b- terul s fi dob#ndit imobilul cu titlu gratuit sau, dac l!a dob#ndit cu titlu oneros, s fie de rea!credin.4 $n ce privete subiectele aciunii n prestaie tabular, calitatea procesual activ aparine celui n favoarea cruia, n baza unui act juridic obligaional, are dreptul la transmiterea, constituirea sau dup caz, modificarea unui drept real imobiliar, iar calitatea procesual pasiv revine: ! antecesorului tabular, sau, dup caz, celui care s!a obligat s constituie, s transmit ori s modifice un drept real imobiliar n favoarea reclamantului, printr!un act juridic valabil nc%eiat" precum i ! terului sau terilor dob#nditori cu titlu gratuit ori de rea!credin care i!au nscris ulterior vreun drept real imobiliar asupra aceluiai imobil, cu meniunea c n cazul nscrierii

succesive a unor teri trebuie s fie ntrunite condiiile prevzute de art. 2. alin. ' pentru fiecare subdob#nditor n parte. $n ce privete obiectul aciunii, acesta const n obligarea p#r#tului s predea nscrisurile trebuitoare necesare nscrierii dreptului real imobiliar acordat ori modificat n favoarea reclamantului, iar n caz contrar, instana sesizat s dispun nscrierea n cartea funciar. 5u e2ist o prevedere special n /egea nr. .( ))0 referitoare la competena judiciar a soluionrii aciunii n prestaie tabular prevzut de art. 2. din lege, ce nsemneaz c sunt, n principiu, aplicabile regulile de drept comun cuprinse n 1odul de procedur civil. Potrivit art. 2. alin. 6 din /ege, dreptul material la aciunea n prestaie tabular este imprescripibil contra debitorului principal ,antecesorul tabular-, singura problem rm#n#nd aceea dac caracterul imprescriptibil al aciunii privete i pe terii dob#nditori fa de care aceasta poate produce efecte juridice. 7bligarea terului ac%izitor s tolereze nscrierea dreptului real concurent n favoarea reclamantului izvorte din lege, iar nu din contractul nc%eiat cu antecesorul tabular, astfel nc#t aciunea n prestaie tabular ndreptat contra sa, c#nd a dob#ndit cu titlu gratuit sau c#nd a fost de rea!credin, mbrac caracterul unei aciuni revocatorii, motiv pentru care o astfel de aciune urmeaz regimul de drept comun al prescripiei e2tinctive. 5otarea n cartea funciar. &ac aciunea n prestaie tabular a fost nregistrat la biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar, aceasta se va nota n cartea funciar, prezent#ndu!se i nscrisul original care dovedete obligaia de a strmuta, constitui ori modifica un drept tabular, dup care se va nainta instanei competente, cu adres scris, rein#ndu!se, totodat, i un e2emplar de pe aciune. &ac aciunea n prestaie tabular a fost introdus direct la instana judectoreasc, aceasta este obligat, n temeiul art. 0) din 8egulament, s trimit o copie a cererii de c%emare n judecat biroului teritorial spre a fi notat n cartea funciar. &ac instana nu trimite din oficiu o copie de pe aciune spre a fi notat n cartea funciar, reclamantul va trebui s cear, prin cerere separat, dac n!a fcut!o printr!un capt separat al cererii de c%emare n judecat, trimiterea unei copii biroului teritorial. &ovada ntrunirii cerinelor de admisibilitate revine reclamantului. &ac instana admite cererea va dispune nscrierea dreptului real dob#ndit de reclamant, fr a ine seama, c#nd este cazul, i de nscrierea fcut de terul ac%izitor, precum i radierea, n tot sau n parte, a tuturor nscrierilor vtmtoare, dac acestea sunt inopozabile reclamantului. 9otr#rea judectoreasc prin care s!a soluionat cauza este supus, de lege lata, cilor de atac prevzute de lege. :fectele aciunii n prestaie tabular. ;ituaia terului ac%izitor contra cruia aciunea a fost admis. 1a urmare a reuitei n aciunea n prestaie tabular, prin nscrierea dreptului n

cartea funciar, reclamantul devine singurul titular al dreptului tabular. &ac aciunea a fost admis i contra ac%izitorilor ulteriori cu titlu gratuit sau de rea!credin, cel de!al doilea titlu va fi inopozabil reclamantului, find socotit revocat, n tot sau n parte, dar va continua s fie n fiin, produc#nd ns numai efecte personale n raporturile dintre prile contractante, respectiv ntre nstrintor i cel de!al doilea ac%izitor. &ac actul atacat cu aciunea revocatorie este cu titlu oneros, iar actul nu a fost inc%eiat pe riscul su, terul ac%izitor urmeaz s fie dezdunat de ctre antecesorul tabular. &easemenea, c%iar dac este de rea! credin, terul ac%izitor are dreptul de a fi despgubit de reclamant cu contravaloarea c%eltuielilor necesare i utile fcute n legtur cu imobilul dob#ndit de primul ac%izitor.

2.Aciunea n rectificare tabular

Potrivit art. ** din /egea .( ))0, republicat, prin rectificare se nelege, radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar, iar art. *6 prevede, n completare, c orice persoan interesat poate cere, dac sunt ntrunite condiiile stabilite de lege, rectificarea cuprinsului crii funciare. Prin urmare, aciunea n rectificare este acea aciune prin care orice persoan interesat, poate solicita, n cazurile prevzute de lege, radierea sau ndreptarea nscrierilor de carte funciar n scopul restabilirii concordanei dintre starea tabular i situaia juridic real a imobilului cuprins n cartea funciar. Aciunea n rectificare este o aciune real, sau personal, dup caz, accesorie ,n principiu-, n realizare de drepturi i, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciune, imprescriptibil extinctiv mpotriva succesorului tabular i terilor subdob#nditori de rea! credin. Astfel: ! n funcie de obiectul su, adic de natura juridic a dreptului ocrotit, aciunea n rectificare mbrac fie caracterul unei aciuni n revendicare, aciune negatorie sau confesorie ,de superficie, uzufruct, abitaie, uz, servitute etc.- c#nd reclamantul atac nscrierea pentru greita calificare a dreptului, lipsa condiiilor de e2isten a dreptului, ori pentru intabularea ori nscrierea fr nici un temei legitim, fie caracterul unei aciuni personale c#nd este vorba de radierea dreptului nscris n temeiul unui titlu nul sau a unei nc%eieri ori nscrieri nevalabile, ori pentru ncetarea efectelor actului juridic, n temeiul cruia s!a fcut nscrierea dreptului. ! n principiu, aciunea n rectificarea nscrierilor de carte funciar este o aciune accesorie, grefat pe aciunea principal care constituie suportul su juridic, respectiv pe aciunea care nsoete dreptul subiectiv lezat sau vtmat de nscrierea nevalabil ori ine2act, cum este cazul aciunii n anulare, rezoluiune, reziliere, revocare, inopozabilitate etc. a actului juridic, n temeiul cruia s!a efectuat nscrierea n cartea funciar. Prin e2cepie, aciunea n rectificare are caracter principal c#nd:

a- este formulat separat de aciunea de fond prin care s!a cerut i obinut desfiinarea sau ncetarea efectelor actului juridic n temeiul cruia s!a sv#rit nscrierea. b- este fondat pe alte temeiuri juridice dec#t nevalabilitatea sau ineficacitatea actului juridic n temeiul cruia s!a fcut nscrierea. &ac aciunea n rectificare poate fi principal sau accesorie, n funcie de cadrul procesual n care a fost promovat, dreptul de a cere rectificarea nscrierilor de carte funciar este, dimpotriv, n toate cazurile, un drept subiectiv derivat sau secundar, ntruc#t deriv din nclcarea dreptului real sau de crean ori a unui alt drept vtmat prin nscrierea sv#rit n cartea funciar. <otodat aciunea n rectificare este o aciune n realizare de drepturi, ntruc#t reclamantul urmrete ca instana s dispun, n contradictoriu cu p#r#tul, radierea sau ndreptarea cuprinsului crii funciare fie n scopul restabilirii situaiei tabulare anterioare nscrierii ine2acte, fie n vederea nlocuirii unei nscrieri nevalabile sau ine2acte cu o nscriere valabil sau conform situaiei juridice reale a imobilului. Aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea de fond ce servete drept temei pentru rectificarea cuprinsului crii funciare, este imprescriptibil e2tinctiv, cel puin contra dob#nditorului nemijlocit i terilor subdobanditori de rea!credin. 8ostul aciunii n rectificare este, aadar, acela de a apra pe titularii drepturilor nscrise n cartea funciar contra nscrierilor vtmtoare, dar i de a asigura realitatea nscrierilor de carte funciar, astfel nc#t, aceasta din urm s oglindeasc n permanen situaia juridic e2act a imobilelor nscrise n scopul ocrotirii drepturilor i intereselor legitime ale terilor dob#nditori i a asigurrii securitii circuitului civil. ;ediul materiei. 8eglementarea iniial ! Aciunea n rectificare, spre deosebire de aciunea n prestaie tabular a fost de la nceput, reglementat mai amplu n /egea nr. .( ))0, precum i n 8egulamentul de organizare i funcionare a biroului de carte funciar din )).. 8eglementarea actual ! /egea nr. 26.(2==' a modificat, printre altele, i regimul aciunii n rectificare, n special, n ce privete condiiile de e2ercitare a acesteia contra terilor subdobanditori. :ste vorba de noi dispoziii introduse n /egea nr. .( ))0, republicat. Potrivit art. *6 din /ege, orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar, dac: . actul n temeiul cruia s!a efectuat nscrierea nu a fost valabil 2. dreptul nscris a fost greit calificat *. nu mai sunt ntrunite condiiile de e2isten a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s!a fcut nscrierea. 6. nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului.

;fera persoanelor care au calitate procesual activ ntr!o aciune n rectificare a nscrierilor de carte funciar este mai larg, i anume: ! n primul r#nd, va avea calitatea de a intenta aciunea n rectificare ca reclamant, persoana care a avut un drept nscris n cartea funciar , adic antecesorul tabular, care este vtmat prin nscrierea ine2act fcut de succesorul tabular, nscriere a crei nlturare se cere n vederea restabilirii strii anterioare de carte funciar ,restitutio in integrum-. ! n al doilea r#nd, are calitatea de a intenta aciunea n rectificare i persoana care are un drept nscris n cartea funciar, adic titularul de carte funciar ,posesorul tabular- al crui drept este lezat de noua nscriere, cum ar fi cazul nscrierii unui drept de ipotec n temeiul unui act juridic lovit de nulitate. ! n al treilea r#nd, poate introduce aciunea n rectificare i persoana care ar urma s aib un drept nscris n cartea funciar, adic titularul unui drept e2tratabular vtmat printr! o nscriere nevalabil, cum este cazul nscrierii unui drept inopozabil reclamantului, ntruc#t s!a dob#ndit ori s!a nscris ulterior. ! n mod e2cepional, cel care nu a fost niciodat nscris n cartea funciar , cum este proprietarul imobilului care revendic imobilul nmatriculat la cererea altuia i fr acordul su ori titularul altui drept real imobiliar ,e2. 1reditorul ipotecar- omis de la nscrierea n cartea funciar cu ocazia desc%iderii crii funciare. &inisterul 'ublic are i el calitatea de a aciona, c#nd o dispoziie de ordine public necesit constatarea nulitii unui act juridic sau c#nd este necesar s apere drepturile i interesele legitime ale minorilor, ale persoanelor puse sub interdicie sau ale dispruilor. Aciunea n rectificare se ndreapt mpotriva: ! dob#nditorului nemijlocit ,;ecundus- i succesorilor si universali sau cu titlu universal n calitate de av#nzi!cauz. ! succesorilor cu titlu particular ai dob#nditorului nemijlocit" nu intereseaz dac acetia au dob#ndit doar dreptul de proprietare sau vreun alt drept real constituit n favoarea acestora de ctre ;ecundus, nici dac sunt dob#nditori de bun!credin cu titlu oneros sau cu titlu gratuit c#t timp principiul publicitii materiale este suspendat sau, dup caz, c#t timp aciunea n rectificare rm#ne desc%is i contra acestora. 7biectul aciunii n rectificare const, dup caz, fie n radierea nscrierilor ine2acte sau nevalabile, fie n ndreptarea, completarea sau reducerea celor ine2acte, n funcie, cum am vzut, de temeiul juridic concret al rectificrii nscrierilor din cartea funciar. Prin urmare, temeiul juridic i preteniile concrete ale reclamantului vor diferi de la caz la caz i vor depinde i de situaia juridic tabular, respectiv dac trebuie sau nu ndreptat aciunea i contra altor persoane dec#t succesorul tabular. $n ce privete aciunea n rectificare a nscrierilor, competena aparine instanei judectoreti ,i nu biroului de cadastru i publicitate imobiliar- care se determin dup cum aciunea n rectificare se e2ercit mpreun cu aciunea de fond, c#nd reprezint un capt de

cerere accesoriu sau, dimpotriv, aciunea de rectificare se e2ercit pe cale principal sau separat, dup rm#nerea irevocabil a %otr#rii judectoreti pronunate asupra aciunii de fond. ;ub aspectul prescripiei e2tinctive aciunea n rectificare cunoate un regim asemntor at#t in sistemul &ecretului!/ege nr. '( )*+, c#t i n sistemul /egii nr. .( ))0. Astfel, c#t privete sistemul &ecretului!/ege nr. '( )*+, n general se consider c, sub aspectul regimului prescripiei e2tinctive, aciunile n rectificare prezint urmtoarele caracteristici: ! aciunea n rectificare a unei intabulri sau nscrieri provizorii este: . imprescriptibil fa de dob#nditorul nemijlocit ,succesorul tabular-, precum i fa de terul subdob#nditor care a dob#ndit cu rea!credin ,cu titlu oneros sau gratuit- dreptul nscris n folosul su. 2. prescriptibil n raport cu a- terele persoane care au dob#ndit cu bun!credin un drept real, prin donaiune sau legat i b- terele persoane care au dob#ndit cu bun!credin i prin act juridic, cu titlu oneros, vreun drept real, ntemeindu!se pe cuprinsul crii funciare. ! aciunea n rectificare a unei notri este imprescriptibil. 1#t privete sistemul /egii nr. .( ))0, republicat, este de observat c n doctrin, sub aspectul aciunii prescripiei e2tinctive, aciunile n rectificare de carte funciar se caracterizeaz printr!un regim juridic similar cu cel stabilit de &ecretul!/ege nr. '( )*+: ! aciunea de rectificare a intabulrilor ,nscrierilor definitive- i a celor provizorii, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond, este, dup caz: . imprescriptibil fa de dob#nditorii nemijlocii, precum i fa de terii subdob#nditori de rea!credin" 2. prescriptibil fa de a- terele persoane care au dob#ndit cu bun!credin un drept real prin donaie sau legat i b- terele persoane care au dob#ndit un drept real cu bun! credin i prin act juridic cu titlu oneros, ntemeindu!se pe cuprinsul crii funciare" n primul caz, aciunea n rectificare nu se va putea porni dec#t n termen de = ani, socotii din ziua c#nd s!a nregistrat cererea lor de nscriere, cu e2cepia cazului n care dreptul material la aciunea n fond nu s!a prescris mai nainte, pe c#nd, n cel de!al doilea caz, aciunea n rectificare nu se va putea porni dec#t n * ani, socotii de la nregistrarea cererii n urma creia s!a fcut nscrierea vtmtoare. ! aciunea de rectificare a notrilor cu efect de opozabilitate pentru terele persoane este imprescriptibil. 5otarea aciunii in rectificare. 1ererea se nregistreaz fie direct la instana judectoreasc competent, fie la biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar n a crui raz teritorial se afl imobilul.

Aciunea se noteaz la cerere sau din oficiu, n cartea funciar. 1%iar /egea prevede, ntr!un caz particular, c instana judectoreasc nu va trece la dezbaterea n fond a aciunii privind desfiinarea actului juridic supus nscrierii, dac aceasta nu a fost nscris, n prealabil, n cartea funciar. &ac aciunea n rectificare a fost notat n cartea funciar, %otr#rea judectoreasc va fi opozabil i terelor persoane care au dob#ndit dreptul dup nscriere, n sensul c ea se va e2ecuta i contra acelora care au dob#ndit drepturi reale i de crean dup notare, dei eu n! au stat n proces ca i p#r#i. $n baza %otr#rii judectoreti de admitere a rectificrii nscrierii, rmas irevocabil, registratorul de carte funciar va dispune, prin nc%eiere, restabilirea strii anterioare de carte funciar sau ndreptarea cuprinsului crii funciare prin radierea nscrierii nevalabile, ndreptarea sau menionarea operaiunii de rectificare. $n acest scop, la cerere sau din oficiu, se va depune sau transmite biroului de carte funciar %otr#rea judectoreasc de admitere a rectificrii, n copie legalizat i cu meniunea c a rmas irevocabil. >udectorul de carte funciar poate respinge cererea de rectificare prin nc%eiere motivat, dac i se nvedereaz e2istena unor impedimente legale la rectificare, cum ar fi cazul n care aciunea n rectificare n!a fost notat n cartea funciar i, n cursul procesului, imobilul a fost nstrinat unui ter care i!a nscris dreptul de proprietate sau, pur simplu, nu a verificat la zi situaia tabular accept#nd un e2tras de carte funciar depit.

?ibliografie

<ratat de &rept civil ?unurile . &repturile reale principale , Prof univ . dr 7vidiu @ngureanu , /ector univ dr. 1ornelia Aunteanu , :ditura 9amangiu 2==+

2.

:ugen 1%elaru, &rept civil. &repturi reale principale, ediia a BBB!a, :d. 1.9. ?ecC, ?ucureti, 2==).