Thực trạng và giải pháp phát triển thị trư&#79

CHUYN TT NGHP
GVHD: Th.S PHM LAN HNG
TRNG I HC KINH T QUC DN KHOA BT NG SN & KINH T TI NGUYN ~~~~~~*~~~~~~
CHUYN TT NGHIP
ti:
THC TRNG V GII PHP PHT TRIN TH TRNG NH T TI H NI GIAI ON 2005 - 2009
Gio vin hng dn : TH.S PHM LAN HNG Sinh vin thc hin Lp M sinh vin : PHM MINH NGC : A CHNH 48 : CQ 482031
H Ni 2010
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
MC LC
LI NI U .............................................................................................................1 CHNG I: C S KHOA HC CA TH TRNG NH T ..................8 I. Khi nim c im v phn loi ca th trng nh t............................................8 1. Khi nim ..............................................................................................................8 1.1. Khi nim v nh t................................................................................................ 8 1.2. Khi nim v th trng nh t .............................................................................. 8 2. c im ca th trng nh t .......................................................................9 2.1.Th trng nh t mang tnh vng, tnh khu vc su sc .............................. 9 2.2. Th trng nh t l th trng khng hon ho ........................................... 9 2.3. Cung trong th trng nh t phn ng chm hn so vi cu v l ngun cung c gii hn tng i .......................................................................................... 10 2.4. Th trng nh t c mi lin h cht ch vi th trng ti chnh tin t................... ............................................................................................................... 11 2.5. Tnh cch bit gia hng ha vi a im giao dch hng ha. ...................11 2.6. Th trng nh t l th trng kh thm nhp. ..........................................12 2.7. Th trng nh t chu s chi phi ca yu t php lut. ............................12 3. Phn loi th trng nh t ..........................................................................12 II. Vai tr ca th trng nh t ................................................................................12 III. Cung, cu v gi nh t. .................................................................................15 1- Cung nh t ..................................................................................................15 1.1- Khi nim cung nh t .......................................................................................... 15 1.2- c im ca cung nh t..................................................................................... 15 1.3-Nhng nhn t nh hng n cung nh t ......................................................... 17 2- Cu nh t ......................................................................................................20 2.1- Khi nim cu nh t............................................................................................. 20 2.2- c im ca cu nh t ....................................................................................... 20 2.3- Nhng nhn t nh hng n cu nh t .......................................................... 21 3 Gi nh t :...................................................................................................26 3.2 Cc nhn t nh hng n gi nh, t: a. Cc yu t c mi lin h trc tip vi nh t: a1. Nhm cc yu t t nhin:.................................................................. 26
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
CHNG II: THC TRNG TH TRNG NH T TI THNH PH H NI TRONG GIAI ON 2005 2009.........................................................30 I. Thc trng th trng bt ng sn nh t ti thnh ph H Ni...........................30 1. Tnh hnh hot ng ca th trng.......................................................................30 2. Kho st gi c nh, t ........................................................................................32 2.1 Tnh hnh gi t ti H Ni. ................................................................................... 32 2.2 Tnh hnh gi nh ti H Ni. .................................................................................. 34 II. nh gi th trng nh t ti thnh ph H Ni ..................................................35 1. u im...............................................................................................................35 1.1. Cc nhu cu v nh - t c p ng y vi cht lng cao hn............ 35 1.2.Cc hot ng trong th trng quyn s dng t to ra nhng chuyn bin t ph .............................................................................................................................. 37 1.3.Th trng nh pht trin rt si ng ................................................................. 37 1.4.Qua thc t vn hnh ca th trng nh t, cng tc qun l ca Nh nc i vi th trng ny c iu kin hon thin, thu ngn sch nh nc t lnh vc ny khng ngng tng ln ..................................................................................................... 38 2. Tn ti v hn ch ............................................................................................39 2.1. T l giao dch phi chnh quy cao, tnh trng vi phm quy nh v nh t rt cao .............................................................................................................................. 39 2.2. Th trng nng, lnh bt thng, gi c d bin ng dn n nn u c trong nh t .................................................................................................................... 39 2.3. Quy trnh mua bn phc tp, qua nhiu khu trung gian khng cn thit, tn nhiu thi gian, chi ph giao dch cao............................................................................ 40 2.4. Cn tn ti c ch bao cp, cn c s phn bit khng cn thit gia quc doanh, ngoi quc doanh, gia trong nc v ngoi nc trong c ch chnh sch, trong qun l iu hnh ca b my Nh nc v lnh vc bt ng sn v th trng bt ng sn......................................................................................................... 40 2.5. Thng tin khng y , thiu minh bch v kh tip cn .................................. 41 3. Nguyn nhn nh hng n s pht trin ca th trng nh t trong giai on 2005 2009. ............................................................................................................42 3.1. Cc nguyn nhn tch cc ....................................................................................... 42 3.2. Cc nguyn nhn tiu cc ....................................................................................... 44
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
CHNG III: GII PHP, KIN NGH THC Y S PHT TRIN CA TH TRNG NH T TRN A BN H NI TRONG GIAI ON 2005- 2009 ....................................................................................................47 I. Gii php hon thin v pht trin th trng nh t H Ni. ...................47 1. Chia nh li ln..........................................................................................47 2. Hnh thc thanh ton n gin, tin li ......................................................43 3. Thnh lp h thng ch s bt ng sn ng b, xit cht qun l trnh nn u c. C gng a nh t v gn vi gi tr thc ..............................43 4. H tr ti chnh cho ngi c thu nhp thp mua hoc thu nh . .........47 5. Ni lng chnh sch tn dng vi cc d n xy nh x hi v cn h gi tr thp ................................................................................................................49 6. T chc inh g nh t ................................................................................49 II. Mt s kin ngh: ...............................................................................................50 KT LUN ..............................................................................................................54 Ti Liu Tham Kho ...............................................................................................56
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
LI NI U
I. L do nghin cu ti Th trng nh t l mt trong nhng th trng c v tr, vai tr quan trng i vi nn kinh t quc dn. Pht trin v qun l hiu qu th trng ny s gp phn quan trng vo qu trnh thc y s pht trin ca nn kinh t, x hi, to kh nng thu ht a dng cc ngun vn u t ng gp thit thc vo qu trnh pht trin th v nng thn bn vng theo hng cng nghip ho hin i ho t nc. Trong nhng nm gn y cng vi s tng trng ca nn kinh t, th trng nh t ra i v pht trin nhng cng t ra khng t thch thc cho cc nh qun l kinh t, x hi. Th H Ni l ni tp trung nhiu iu kin u vit thu ht vn u t ca c nc v quc t nhm pht huy mnh m vai tr trung tm kinh t, vn ho, khoa hc k thut u mi pht trin kinh t i ngoi, lin kt thc y v li ko cc vng khc pht trin. tng cng u t ti cc vng th trn v cc khu cng nghip Nh Nc cn quan tm n vic xy dng chnh sch u tin v lut php nhm bo h quyn li hp php v li ch chnh ng ca ch u t hnh thnh ng b cc loi th trng hng ho, dch v, sc lao ng, vn, k thut cng ngh trong ni bt ln l th trng nh t. Trn thc t cho thy u t vo th trng nh t ng mc s to ra nhng kt qu to ln nh: To ra li nhun ln cho cc nh u t, nh nc s tng ngun thu ng thi qun l tt ti nguyn t. Th trng nh t di s qun l v iu chnh ca Nh nc s pht trin lnh mnh, hin tng kinh doanh ngm c xo b. Nh v t l lnh vc quan trng cha ng cc yu t kinh t x hi chnh tr, do vy qun l v pht trin ng mc th trng nh t s ko theo nhiu yu t khc nh: s dng t ng mc ch trnh lng ph t, to c ch cho nhn dn, m bo chnh sch quy hoch ca Nh nc Tuy nhin hin nay do tc ng ca c ch th trng, do bin php qun l cn yu km thiu ng b nn th trng nh t nc ta hnh thnh t pht thiu t chc ngoi tm qun l. Tnh hnh pht trin ca th trng nh t cha lnh mnh nh hng ln ti s pht trin nng thn v th theo quy hoch gy tht thu cho ngn sch nh nc v nh hng khng nh ti tm l ngi dn.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
Trong nhng nm qua mc d Nh nc tp trung nhiu sc lc v tin ca nhm gii quyt vn trn nhng thc t y vn l vn cn nhiu b tc cn khc phc v gii quyt. iu ny lun thc y cc nh qun l phi nhanh chng tm ra cc bin php h tr nhm qun l v thc y s pht trin ca th trng nh t. Chnh t nhng c im trn, em chn ti Thc trng v gii php pht trin th trng nh t ti Thnh ph H Ni trong giai on 2005 2009 lm ti nghin cu cho mnh. II. Mc ch nghin cu Nghin cu ti nhm cc mc ch: - Th nht, tm hiu cc c im v th trng nh t v cc nhn t nh hng n th trng ny; - Th hai, nghin cu v th trng nh t ti Thnh ph H Ni trong giai on 2005 2009 ; - Th ba, a ra mt s gii php v kin ngh pht trin th trng nh t ti H Ni ni ring v c nc ni chung. II. Phng php nghin cu Cc phng php dng nghin cu l: phng php phn tch, tng hp, phng php h thng, phng php thng k, phng php ton hc, phng p hp tng kt thc tin lm sng t phong ph thm nhng vn v l lun. III. Kt cu ca ti v phm vi nghin cu Ngoi li m u, kt lun v danh mc ti liu tham kho, bng biu ni dung ca ti bao gm 3 phn chnh: Chng I : C s khoa hc ca th trng nh t; Chng II : Thc trng th trng nh t ti H Ni trong giai on 2005 2009; Chng III : Kin ngh, gii php nhm thc y s pht trin th trng nh t trn a bn Thnh Ph H Ni trong giai on 2005 2009 ; Thnh ph H Ni l ni th trng nh t pht trin kh nhanh v mnh chnh v vy em chn nghin cu ti Thnh ph H Ni trong thi gian 5 nm l nm 2005 n nay.
PHM MINH NGC A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
Do thi gian v kin thc c hn, chuyn cn nhiu thiu st nn em rt mong c s gp ca thy c chuyn c hon chnh hn. Em xin chn thnh cm n c gio Th.S Phm Lan Hng tn tnh gip em hon thnh chuyn thc tp.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
CHNG I C S KHOA HC CA TH TRNG NH T

I. Khi nim c im v phn loi ca th trng nh t 1. Khi nim 1.1. Khi nim v nh t Nh v t l hai nhm thnh phn ca bt ng sn. - t ai: Phi l t khng di di c hoc di di nhng khng ng k (nhng t ai di di nh t trng cy cnh, t lm vt liu xy dng khng phi l bt ng sn); Phi l t ai c xc nh ch quyn; t ai phi c o lng bng gi tr (cn c vo s lng v cht lng ca t ai ). - Nh : Nh ca xy dng c nh khng th di di, hoc di di khng ng k: nh , trung tm thng mi, khch sn, vn phng(nhng nh bt ca cc gnh xic, lu i bng , cc nh ngh di ng trn xe ln khng phi l bt ng sn m l cc ng sn).Cc cng trnh xy dng cng nghip, cc ti sn gn lin khng th tch ri vi cng trnh xy dng: my iu ha trung tm, cc my mc thit b iu khin hot ng ca cng trnhcng c coi l nhng bt ng sn.. 1.2. Khi nim v th trng nh t Cng vi s pht trin ca nn kinh t, th trng nh t ngy cng c hnh thnh v pht trin. Th trng nh t c coi l mt b phn ca th trng bt ng sn v l ni din ra cc hnh vi mua v bn hng ho nh v t cng nh cc dch v gn lin vi hng ho . Th trng nh t l th trng cc yu t nh v t hp thnh. Theo ngha hp, th trng nh t gm th trng cc yu t nh v t , vn tc, khun vin gn lin vi nh. Theo ngha rng, th trng nh t bao gm t , vn tc v khun vin gn lin vi nh v t s dng cho cc mc ch khc. Trn thc t hin nay nc ta mt s kin quan nim v th trng bt ng sn theo ngha hp ng ngha l th trng nh t. Th trng nh t trc ht c hiu l ni din ra cc hnh vi mua v bn hng ho nh t cng nh dch v gn lin vi hng ho . Qu trnh trao i mua v bn nh t lun vn ng v pht trin lm cho cc phng thc giao dch, trao i cng din ra nhiu dng khc nhau.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
nc ta, trong cc vn bn php lut nh nc quy nh t ai thuc s hu ton dn, do Nh nc thng nht qun l v Nh nc giao cho cc t chc v c nhn s dng n nh lu di. Cc t chc c nhn c Nh nc giao t s dng t theo quy nh ca php lut: quyn chuyn i, quyn chuyn nhng, quyn tha k, quyn cho thu, quyn th chp v quyn kinh doanh gp vn bng gi tr quyn s dng t hp tc kinh doanh. Do vy nc ta thc cht hng ho trao i trn th trng nh t l quyn s dng t v quyn s hu nh . V vy th trng nh t c th hnh dung mt cch tru tng l ni m ngi mua v ngi bn tho thun c vi nhau v s lng, cht lng v gi c hng ho. 2. c im ca th trng nh t Th trng nh t l mt b phn ch yu ca th trng BS. Th trng nh t c hnh thnh v pht trin cng vi qa trnh pht trin hng ho trong nn kinh t th trng. Th trng nh t c cc c im sau: 2.1.Th trng nh t mang tnh vng, tnh khu vc su sc Nh t l mt loi hng ha c nh v khng th di di v mt v tr v n chu nh hng ca yu t tp qun, tm l, th hiu. Trong khi tm l, tp qun, th hiu ca mi vng, a phng khc nhau. ng thi t ai khng th di chuyn t vng ny sang vng khc c, tm l, th hiu, tp qun cng khng th di chuyn t vng ny sang vng khc c. Th trng nh t thng bao gm hng lot th trng nh, mi th trng mang bn cht a phng vi quy m v trnh khc nhau do c s pht trin khng ng u gia cc vng min do iu kin t nhin v trnh pht trin kinh t, vn ho x hi khc nhau quy nh. 2.2. Th trng nh t l th trng khng hon ho Do nh t c tnh d bit (xut pht t c trng ca mi vng, chu s chi phi ca diu kin t nhin cng nh truyn thng, tp qun s dng), tin tc th trng b hn ch, th trng nh t mang tnh cht c quyn hn th trng hng ho nn th trng nh t l th trng cnh tranh khng y . S tc ng ca Nh nc l mt trong cc yu t to nn tnh khng hon ho ca th trng bt ng sn. Bt c Nh nc no u c s can thip vo th trng nh t cc mc khc nhau trong ch yu l t thc hin cc mc tiu pht trin chung. Nh nc lp quy hoch kinh t x hi v quy hoch s dng t, to c s cho vic chuyn i mc ch s dng t, to qu t mi, u t tng gi tr t, quy nh khung php lut qun l vic s dng t. Nh nc cn can thip trc tip th trng nh t bng bin php u gi quyn s dng t, s dng qu
CHUYN TT NGHP
10
t cng iu ho th trng Do khng th b qua vai tr ca Nh nc khai thc t ai nh mt ngun ti nguyn to ln cho s pht trin. Tuy nhin i vi th trng cc sn phm nh t hon chnh nh nh ti khu th n nh v quy hoch (th trng th cp), Nh nc cn tn trng tnh th trng v to iu kin th trng ny pht trin. 2.3. Cung trong th trng nh t phn ng chm hn so vi cu v l ngun cung c gii hn tng i Mi hng ho c a ra th trng khi c tha nhn v xut hin cu tng ln th nh sn xut c th y mnh sn xut v tng lng cung nhanh chng. Tuy nhin khi cu v nh t tng ln th cung nh t trn th trng nh t khng th phn ng nhanh chng nh cc hng ho thng thng khc bi v vic tng cung nh t vi mt loi mc ch c th no cn c thi gian dnh cho to ngun cung th trng nh xin php chuyn i mc ch s dng, mua t, xin cp php xy dng, thit k, thi cng t ai l ti nguyn quc gia v cng qu gi, l t liu sn xut c bit, l thnh phn quan trng hng u ca mi trng sng, l a bn phn b cc khu dn c, xy dng cc c s kinh t, vn ho, x hi, an ninh, quc phng(Lut t ai nm 1993). t ai bao gm cc loi sau: t nng nghip; t lm nghip; t khu dn c nng thn; t th; t chuyn dng; t cha s dng. Nh ch c xy dng trn cc khu t c Nh nc cho php ph
hp vi quy nh ca php lut v quy hoch ca Nh nc. Ngy nay khi nhu cu v nh t tng nhanh dn n tnh trng ngi dn t ng chuyn mc ch s dng t sang xy dng nh . Trn thc t cung khng nht thit c nh cho tng mc ch s dng c th nhng tng cung t l c nh v hn ch bng kim sot quy hoch c nh hng ln n gii hn cung t b sung cho nhng mc ch c th .
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
11
2.4. Th trng nh t c mi lin h cht ch vi th trng ti chnh tin t Hng ho nh t l loi hng ho c gi tr ln do cc hot ng giao dch, u t, kinh doanh trn th trng nh t u c nhu cu rt ln v vn. Mt phn nhu cu v vn cho hot ng u t kinh doanh nh t c huy ng trn th trng ng thi mt lng vn c huy ng trn th trng ti chnh c u t trn th trng nh t mt th trng u t c a chung do li nhun thu c cao. Hng ho nh t c gi tr ln c mt s c im nh khng th di di, lu bn nn thng ng vai tr l ti sn th chp trong hot ng vay mn trn th trng vn. Chnh v vy, th trng nh t ca mt quc gia ch c th pht trin lnh mnh v n nh khi c mt th trng vn pht trin lnh mnh v n nh. Mun c th trng bt ng sn lnh mnh th phi c th trng tin t hng mnh lm hu thun. Nhng huy ng vn trong th trng tin t nh kinh doanh nh t phi lun nm vng mt c tnh kinh t ca nh t l kh chuyn i n ngay thnh tin, chng hn kp tr n kp thi hay gp vn kinh doanh nhng ngi mua nh t cng cn vay tin trong th trng tin t. Nu khng c c ch cho vay mua nh ny th th trng kh m pht trin mnh m. Gia hai th trng ny c mi lin h khng kht, bin ng ca th trng ny s dn n bin ng th trng kia. 2.5. Tnh cch bit gia hng ha vi a im giao dch hng ha. i vi hng ha thng thng, a im giao dch thng l ni hin din ca hng ha giao dch, cn i vi nh ,t th a im giao dch li cch bit vi nh, t giao dch. l do c im ca nh ,t c v tr c nh, khng th di di c. Do vy hot ng giao dch nh, t thng tin hnh trn cc sn giao dch ln, cng c th l mt a im nh vi cc vt dng n s ti thiu, cng c th ti nh ring, ti nh hng, qun nc, qua mng internet.u to nn sn giao dch bt ng sn. Quan h giao dch nh, t khng th kt thc ngay ti a im giao dch hay sn giao dch m phi tri qua 3 khu c bn l: - m phn ti sn giao dch, cung cp cho nhau cc thng tin v nh t cn giao dch. - Kim tra thc a xc nhn tnh c thc v kim tra chnh xc ca thng tin v nh, t, nh gi cc yu t bn ngoi ca nh, t. - ng k php l: thc hin cc th tc xc nhn quan h giao dch.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
12
2.6. Th trng nh t l th trng kh thm nhp. S d nh vy v hng ha nh t khng c y bn trn th trng nh cc loi hng ha khc, ngi mua v ngi bn khng c c hi v y thng tin la chn c th trng ph hp vi nh, t cn giao dch. Hn na, v nh, t thng c gi tr ln, ngi mua v bn nh t thng c t kinh nghim v h c t c hi mua hoc bn ( tr nhng ngi kinh doanh chuyn nghip ). 2.7. Th trng nh t chu s chi phi ca yu t php lut. Nh t l loi ti sn c gi tr ln, do vic qun l ca Nh nc i vi chng bng php lut l c s m bo an ton cho cc giao dch nh t. Mi nh t u c nh nc qun l nh ng k, cp giy chng nhn quyn s hu, quyn s dng, cng nh cc bin ng ca chng. Mi giao dch nh t phi c s gim st ca nh nc, c bit trong khu ng k php l. S tham gia ca nh nc vo th trng nh t thng qua cc yu t php lut s lm cho th trng nh t n nh v an ton hn. Nh t c ng k php l theo ng php lut s c gi tr hn, chng c tham gia vo tt c cc giao dch mua bn, chuyn nhng, trao i, cho thu, th chp Hn na, thng qua kim sot th trng nh t, Nh nc tng c ngun thu ngn sch t thu i vi cc giao dch nh t. 3. Phn loi th trng nh t Theo mc ch s dng th trng nh t chia ra thnh cc loi nh sau: - Th trng mua v bn - Th trng cho thu - Th trng th chp, gp vn II. Vai tr ca th trng nh t Th trng nh t ng vai tr rt quan trng trong nn kinh t quc dn. N chu nh hng ca tc tng trng kinh t nhng mt khc cng trc tip nh hng n nn kinh t. Nhng nh hng ca th trng nh t n nn kinh t quc dn c th hin qua cc mt : Th nht, pht trin th trng nh t gp phn thc y sn xut pht trin. Th trng nh t l ni gp g gia cung v cu v nh t, l cu ni gia sn xut v tiu dng v nh t. chnh l ni thc hin qu trnh ti sn xut v cc yu t sn xut p ng cho cc hot ng kinh doanh bn thn nh t.Th trng nh t l ni thc hin s chuyn ha vn t hnh thi vt sang gi tr (i vi ngun kinh doanh nh t) v t hnh thi gi tr sang hin vt (i vi ngi
CHUYN TT NGHP
13
tiu dng nh t). Khi th trng nh t khng c thng sut, ngng tr, s chuyn ha gp kh khn s lm cho th trng lun chuyn chm, nh hng ln n qu trnh ti sn sut trong chu k sn xut tip theo. Khi th trng nh t pht trin, tc lun chuyn vn nhanh s to iu kin tt cho ngi sn xut kinh doanh nh t y mnh sn xut, ng thi, ngi tiu dung nh t cng nh m y mnh sn xut, ng thi, ngi tiu dng nh t cng nh m y mnh sn xut ca mnh. Th hai, pht trin th trng nh t gp phn huy ng vn cho u t pht trin. Khi th trng nh t gp phn thc y sn xut pht trin th bn thn n l qu trnh tng vn u t cho pht trin bi v s pht trin ca n, chnh l s tng ln ca ti sn c nh trong x hi, v cng l ngun vn u t pht trin quan trng. Khi th trng nh t pht trin, tc ch chuyn ca vn nhanh hn, chnh l cch b xung vn cho u t pht trin. Cc giao dch th chp nh t vay vn, gp vn lin doanh bng nh t l nhng giao dch lm tng thm vn cho u t pht trin. Th ba, pht trin th trng nh t gp phn tng thu cho ngn sch nh nc. S pht trin th trng c th din ra theo hai hng : Mt l, tng lng hng ha nh t trn th trng giao dch; Hai l, m rng phm vi quan h giao dch, lm tng quan h giao dch s lm cho khi lng giao dch nhiu hn do qu trnh mua i, bn li, thu i, thu li. C hai hng pht trin ca th trng nh t u dn n gp phn tng thu cho ngn sch nh nc thng qua thu. Th t, pht trin th trng nh t gp phn m rng cc th trng trong v ngoi nc, m rng quan h quc t. Trong h nhp quc t, th trng trong nc gn cht vi th trng ngoi nc. S pht trin th trng nh t gp phn m rng th trng ngoi nc bng cch vt ra khi phm v quc gia, to iu kin cho cc ch th l ngi nc ngoi tham gia giao dch nh t trong nc, ng thi cn cho php h u t pht trin sn xut, u t kinh doanh v thm ch c th c tr v sinh sng ti . Thng qua m m rng quan h quc t, tng s hiu bit ln nhau gia cc nc, gia cc dn tc. Th nm, th trng nh t gp phn vo s n nh x hi.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
14
Th trng nh t pht trin khng lnh mnh l chnh sch t ai khng ph hp, s dn n s ri lon ca th trng, gia tng nn u c, bun bn, lng on gi c lm cho gi c ln xung tht thng iu s tc ng xu n nim tin ca ngi dn i vi cc ch trng, chnh sch, s hn ch s pht trin ca nh t, do , nh hng n sn xut v i sng ca con ngi v cc hot ng con ngi ni chung. Th trng nh t hot ng lnh mng s gp phn iu ha cung cu, bnh n gi c nh t, do gp phn lm cho x hi c n nh hn. Thc tin hot ng ca th trng nh t ngm trong u nhng nm qua nc ta minh chng iu . Th trng khng c s kim sot ca nh nc, nn u c t ai gia tng khin gi t tng ln cao, lm ngi dn lo lng, thiu an tm, hoi nghi chnh sch t ai, mi quan h v t ai, nh c nhiu biu hin tiu cc. Th su, th trng nh t gp phn nng cao i sng ca nhn dn. Th trng nh t l b phn trong th trng bt ng sn v cng l b phn trong th trng x hi, do s pht trin ca th trng ny s tc ng mnh m n s pht trin ca th trng vn, th trng sc lao ng, th trng hng ha, ni chung l tc ng n s pht trin chung ca th trng p ng nhu cu a dng ca con ngi, qua m nng cao i sng ca nhn dn. Th trng nh t gi mt v tr quan trng i vi s n nh x hi. Th trng nh t ca bt c x hi no cng gn vi chnh sch ca mt quc gia, mt khi th trng nh t pht trin lnh mnh cng tc l cc chnh sch v nh t pht trin ph hp, x hi n nh. Th trng nh t l yu t hng u tc ng quyt nh ti tng, gim tch lu ca nn kinh t gp phn nng cao mc sng ca nhn dn, to iu kin cho h an c lp nghip, ng thi to c s vt cht cho s nghip cng nghip ho hin i ho t nc. Th trng nh t pht trin thc y p dng khoa hc, k thut v cng ngh, nng cao cht lng nh cng nh cc cng trnh phc v cho cc hot ng trc tip ca con ngi, cho nhu cu vn ho, x hi, th thao, giao tip ca cng ng. S vn ng v pht trin ca th trng nh t cng ng thi l kt qu ca s tc ng tng h ln nhau gia cc yu t c bn l cung v cu, cng l s tc ng tng h gia cc yu t sn xut v tiu dng, sn xut tho mn nhu cu tiu dng ngy cng cao ca con ngi v ni n chn , i li, sinh hot, ni con ngi thc hin sn xut kinh doanh v cc hot ng khc. ng thi
CHUYN TT NGHP
15
th trng nh t pht trin nh hng ti s pht trn ca th trng hng ho, th trng vn gp phn thc y s pht trin chung ca th trng p ng nhu cu nhiu mt i sng con ngi. III. Cung, cu v gi nh t. 1- Cung nh t 1.1- Khi nim cung nh t Cung v nh t l mt v ca bt ng thc c xc nh bng tng khi lng nh t sn sng a ra trao i trn th trng ti mt thi im no vi mt mc gi gii hn nht nh . Tng cung y hon ton khng trng khp vi tng s nh v t c c mt quc gia, do c nhng thnh phn khng c tham gia vo giao dch mua bn trn th trng tu theo php lut ca mi nc quy nh hoc c nhng ch s hu, s dng nhiu nh t nhng h khng mun bn, chuyn nhng hay ch c hi bn vi mt bng gi cao hn. Nhng ngun nu trn l khng c tnh vo cung v nh t ti thi im . cc ngun nh t tr thnh ngun cung nh t trn th trng cn c s hi t cc iu kin sau: Qu nh t hin c phi t c cc tiu chun v yu cu ca th trng hin thi, c ngha l n c th p ng c yu cu no v c th trng chp nhn v gi tr s dng. Ngi ch s hu qu nh t khng c mcch s dng cho nhu cu tiu dng ca mnh m c nhu c bn, tc l sn sng chuyn giao nh t cho ngi khc. Gi c thc hin quyn chuyn giao ti sn phi ph hp vi gi mt bng chung, tc l ph hp vi kh nng thanh ton v chp nhn ca th trng . Phi c th trng nh t xut hin v qu nh t tham gia vo giao dch trn th trng l c tha nhn. Nh t l loi ti sn mang tnh cht ca mt loi hng ho c bit. c bit ngun gc to thnh, tnh hn ch v s lng, tnh khng ng nht, tnh khng thay th, tnh c nh v v tr v tnh vnh cu. 1.2- c im ca cung nh t Xut pht t tnh cht c bit ca t ai m lng cung v t cng mang nhng nt rt c th so vi cc hng ho thng thng khc:
CHUYN TT NGHP
16
t ai l sn phm c ngun gc t nhin vi s lng gii hn v con ngi khng th t to ra thm t ai mi c lm tng cung theo mun ch quan t gia cc loi t theo mc ch s dng khc nhau th s thay i v cung ca loi t c th tc ng lm thay i cung ca loi t khc. Hn na, lng cung v t khng th iu chnh trong lu thng theo khng gian cng nh chng loi hoc cht lng l do tnh c nh v v tr v tnh khng ng nht ca t ai. Do vy, d dng dn n s mt cn bng v cung cu nh t mt cch cc b v khng gian v chng loi t theo tng a phng hay tng vng lnh th. Khng nh cc hng ho thng thng khc l c th iu chuyn c ng chng loi hng ho m nhu cu th trng cn t a phng ny sang a phng khc, t vng ny sang vng khc, thm ch k c xut khu t quc gia ny sang quc gia khc gi cn bng cung- cu hp l. y l mt c im khng th b qua c trong khi xy dng v hoch nh cc chnh sch iu tit v m nn kinh t c th trng nh t. Mt khc tng cung v nh t l mt s lng gii hn gn nh khng i, nn khng th y tng cung nh t tng ln mt cch tuyt i c theo mun ch quan nh y cung cc hng ho dch v thng thng cho nn vn iu chnh, bin i tng cung ca tng loi nh t c ngha v cng quan trng trong nn kinh t v i sng x hi. Cung v nh t phc v cho sn xut khu vc min ni c th tng thm mt cch tuyt i t vic khai ph ngun t ai t nhin cha s dng, song li gim dn do s iu chuyn, b sung cho cung v nh t p ng sn xut kinh doanh khu vc nng thn v thnh ph. Ngoi ra cung v nh t p ng cho khu vc min ni ch yu t tng ln tng i cho chnh nhng ngi ch s hu, s dng nh t thuc khu vc ny khng cn nhu cu s dng na m sn sng bn ra th trng tip tc c nhu cu s dng nh t khu vc khc hoc thc s khng c nhu cu na. T bn cht mi quan h cn bng cung- cu nh t p ng nhu cu cho khu vc min ni l s lu chuyn nh t gia nhng ngi ch s hu, s dng trong ni b khu vc cn tng cung tuyt i t ngun cung mi l t v c gii hn. Bn cnh , mc tng cung tuyt i nh t cho sn xut kinh doanh khu vc nng thn, thnh ph v loi nh t phc v cho mc ch sinh hot ca con ngi l t v nh t ngun cung nh t khu vc min ni chuyn
CHUYN TT NGHP
17
sang l ch yu. Nh vy mc tng cung nh t cho nhm cung ny cng l mc gim cung v nh t nhm cung khc. Trn thc t, cung v nh t l khng bin i nhng c th tng tng i trong gii hn c cn trn, cn lng cung v tng loi nh t thng xuyn bin thin tng gim theo trng thi cn bng ng so vi lng cu nh t tng ng cng loi di s iu tit bng chnh sch kinh t v m ca Chnh ph ph hp xu th pht trin kinh t x hi. 1.3-Nhng nhn t nh hng n cung nh t a) Qu nh t trong quy hoch ca Chnh ph Mc ch s dng nhng hng ho thng thng do tnh nng tc dng ca n quyt nh, trong khi mc ch s dng t ai do Nh nc qun l v nh ot. Nh nc thc hin quy hoch v phn nh cc vng t ai dnh cho cc mc ch s dng khc nhau. Mt vng t nm ngay trong thnh ph, nu n c quy hoch cho sn xut nng nghip th mnh t ny khng h c ng gp g cho vic tng cung v nh t. Ch cn mt quyt nh ca Chnh ph v chuyn mc ch s dng th chnh mnh t ngay lp tc lm tng cung t v cng ng ngha vi tng cung v nh . Do vy tng cung v nh t trc ht ph thuc vo qu t c quy hoch dng cho xy dng dn dng. y l c s quan trng nht quyt nh n tng cung v nh t, nht l tng cung v ngun nh t hp php v t n lm trit tiu cung v nh t bt hp php. b) S pht trin ca h thng kt cu h tng Mc pht trin ca kt cu h tng c tc ng rt ln n cung v nh t. Kt cu h tng c th lm thay i cng dng v gi tr ca nh t hin c. Nh c s pht trin ca h thng kt cu h tng m iu kin tip cn ca t ai tr nn d dng hn, n c th p ng v tho mn c nhiu yu cu khc nhau ca th trng. Mt khu vc t ai khng c h thng kt cu h tng c th coi nh cung bng khng i vi th trng nh v t , song cng vng t , nu c xy dng kt cu h tng ng b, kh nng tip cn d dng thun tin th li l ngun cung rt c ngha i vi th trng nh t. Chnh v vy, tip theo quy hoch, u t pht trin kt cu h tng l mt gii php cc k quan trng do Chnh ph hoc chnh quyn a phng l ngi quyt nh.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
18
c) Cc yu t u vo v chi ph pht trin nh Cc yu t nguyn liu u vo cng c vai tr rt quan trng n lng cung v nh . Nu cc nguyn vt liu cho xy dng nh sn c th kh nng v tc pht trin ca ngun xy dng nh mnh hn nu gi c cc nguyn vt liu xy dng gim th gi thnh xy dng cng thp v kh nng cung nh vi gi h s c m rng hn. Cc yu t nguyn liu v k thut u vo ca qu trnh xy dng nh cn cho php to ra ngun cung v nh vi cc cp khc nhau to thm tnh phong ph v c cu ngun cung. Ngoi ra, mt s vng do cc iu kin c th v a l v thi tit, kt cu nh phi c thit k, xy dng vi k thut c bit v nguyn vt liu chuyn dng nn cung nh ti cc vng ny ph thuc rt ln vo s pht trin ca cng ngh v k thut xy dng. d) Chnh sch v php lut ca Nh nc Khc vi hng ho thng thng, cung v nh t ph thuc rt ln vo chnh sch ca Chnh ph v cc ch qun l t ai v nh , v chnh sch s dng t v cc khon u t cho pht trin nh t. Trc ht l cc ch quy nh v quyn s hu v quyn s dng v nh t. Vic quy nh r rng v xc lp rng ri cc quyn ny i vi cc ngun t ai v nh hin c l iu kin cc ngun t ai v nh ny sn sng v c y iu kin tham gia vo th trng nh t hp php. Nhng ngun t ai v nh c th s dng cho pht trin cc cng trnh dn dng nhng khng c hp thc ho v cc quyn s huv s dng khng th tham gia vo ngun cung ca th trng nh t hp php v khng c tnh vo ngun cung chnh thc v nh t; nu c ch tham gia giao dch ngoi th trng en v do vy n cng khng c mc cung y . Tnh ch ng v tch cc n nhn nhng thay i tt yu v kt cu dn c v nhng chuyn i gia cc khu vc hot ng kinh t x hi l c s Nh nc c ch trng chnh sch trong vic chuyn i mc ch s dng t ai. Nu xu th th ho din ra vi p lc cao, s dch chuyn cc khu vc hot ng kinh t x hi din ra nhanh chng m quy hoch v mc ch s dng t ai khng th iu chnh kp thi th chc chn s gy ra mt s thiu ht v cung nh t. T s mt cn i gia cung v cu dn n s xut hin ca nhng ngun cung nh t
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
19
by hp php, song do thiu ht ngun cung hp php nn cc ngun cung bt hp php vn c chp nhn. S hp php ho v cc quyn s hu v s dng nh t cng vi vic tha nhn v cho ra i hot ng cng khai ca th trng nh t cng l mt nhn t tc ng rt ln n lng cung v cu nh t. S hot ng cng khi ho ca th trng cho php mi i tng u c th tham gia th trng, lm phong ph thm ngun cung v a dng ho c cu v cung. Mt th trng hot ng khng cng khai, khng c tha nhn v khng c s iu tit ca Nh nc thng b mt s th lc en chi phi v iu tit. thu c li nhun, cc th lc ny c th to ra s khan him v cung v tng cu mt cch gi to. Chnh v vy, tnh cht hot ng ca th trng nh t, thi cng nh nhng can thip ca Nh nc i vi hot ng ca th trng nh t cng l nhng tc ng ht sc quan trng i vi s cn bng ca cung v cu. S tha nhn v ch trng a dng ho v ngun cung v nh cng l mt nhn t quan trng m ng cho vic a dng ho cc hnh thc pht trin nh v lm phong ph thm s lng, a dng hn v c cu ca cc ngun cung v nh . Chnh sch u t pht trin kt cu h tng v m rng phm vi v pht trin th l nhng tc ng trc tip n cung v nh t. Vic u t pht trin h thng kt cu h tng phi i trc v theo cc hot ng xy dng v cung cp nh , cng s vn phng v cc khu thng mi mi c th pht trin tip theo. Nu vic u t xy dng kt cu h tng ca Nh nc khng c trin khai th d cc tim lc xy dng c to ln n u, cc ch trng chnh sch khc c hp dn n bao nhiu, nhng vng t khng c c s h tng vn ch l t khng hn khng km ch khng th tr thnh ngun cung nh t. V vy, s pht trin v hon thin kt cu h tng l mt tc nhn quan trng i vi s thay i v lng cung nh t. Chnh sch ca Nh nc i vi pht trin v ci to ngun cung v nh t khng phi l nhng h tr v gi u vo nguyn vt liu xy dng, khng phi l s kim sot bng cc quy nh v cc quan h giao dch trn th trng m thng qua cc hnh ng thc t t quy hoch, th ch ho cc quan h v nh t n vic u t pht trin kt cu h tng. l nhng tc ng hu hiu nht n vic iu chnh, thay i trng thi v cc quan h cung cu v nh t.
CHUYN TT NGHP
20
2- Cu nh t 2.1- Khi nim cu nh t C cung t c cu, tng cung v tng cu l hai lc lng quyt nh s hot ng ca hp en kinh t v m mang tnh quy lut ca nn kinh t hng ho, dch v hot ng theo c ch th trng. Mc cn bng gia cung v cu c biu hin thng qua gi c ca hng ho v dch v . Do vy, nghin cu su th m v th trng nh t ta c th i phn tch cu v nh t trn th trng. Cu v nh t trn th trng l s lng cu v nh t hay ni cch khc l ton b s lng nh t m cc c nhn, h gia nh, hng kinh doanh v cc thnh phn khc trong x hi d kin s mua c tng ng vi ngun lc ti chnh c kh nng thanh ton. Nh vy, cu v nh t l khi lng nh t m ngi tiu dng sn sng chp nhn v c kh nng thanh ton nhn c khi lng nh t trn th trng. Ngi mua y thng l ngi tiu dng v c th l ngi s dng nh t phc v cho sn xut, kinh doanh hoc cho sinh hot ca con ngi. Trn thc t, khng th ng nht c hai khi nim nhu cu v nh t v cu v nh t. S khc bit khi so snh hai khi nim ny khng ch v quy m, phm vi m cn c v c im, tnh cht khi pht sinh, xut hin chng. Nhu cu v nh t thng xut hin vi mt quy m ln, xut hin trn phm vi rng v c th ny sinh vi tt c cc i tng, thnh phn trong x hi, song cu thc t trn th trng li hon ton khng trng khp vi nhu cu c v lng v cht do c nhng nhu cu pht sinh nhng li khng c kh nng thanh ton. Bt c nc no cng vy u c nhng nhm i tng, thnh phn trong x hi xut hin nhu cu tiu dng, s dng nhng li khng tr thnh cu thc t trn th trng v thiu kh nng thanh ton, ngc li c nhng i tng, thnh phn khng c nhu cu s dng, tiu dng nhng li c nhu cu tch lu u c tm kim li nhun chnh lch v c kh nng thanh ton nn c cu thc t xut hin trn th trng. Chnh v vy cu v nh t l mt phm tr c quan h ht sc cht ch vi nhu cu, kh nng thanh ton v iu kin hot ng ca th trng. 2.2- c im ca cu nh t Cu v nh t lun bin ng theo tin trnh pht trin ca x hi nn cu v nh t c nhng c im ch yu sau:
CHUYN TT NGHP
21
Trn th trng nh t cu thng tng nhanh hn cung. Khc vi cc loi hng ho khc, nh v t ca ngi dn bao gi cng tnh trng thiu thn, c bit l cc khu th v cc thnh ph. Gi nh v t thng rt cao so vi thu nhp ca ngi dn , nht l cc khu th , trung tm cng nghip v thng mi ... Bi v, ni y c mt dn c ln, bn cnh lng cung v nh t c hn th lng cu v nh t li qu cao, dn n gi nh v t cao ln v hn rt nhiu so vi cc vng khc l tt yu. Cht lng nh ngy cng cao v nhu cu, th hiu ca ngi s dng thay i nhanh chng. Trong thc t tc tng v cht lng nh cn nhanh hn tc tng gi nh . Bn cu nh t c xc nh t nhu cu s hu v s dng cc loi nh t trong x hi. Nhu cu s hu nh t c khi khng xut pht t nhu cu s dng phn vt cht ca nh t m li l xut pht t mc tiu kinh doanh nh t (th d xy nh bn), hoc tch tr ti chnh (th d nh mua nh khng phi m l thay th tin gi vo ngn hng). Nhu cu s hu nh t biu hin vic ngi ch s hu tin hnh vic to lp nh t mi hoc mua hng ha nh t c to lp, xy dng sn. Khc vi nhu cu s hu nh t, nhu cu s dng nh t ch yu li l nhu cu s dng phn vt cht ca nh t, chng hn s dng t rung trng trt, s dng t xy nh, s dng vn phng lm a im giao dch... Do c im ny, ngi c nhu cu s dng nh t khng nht thit phi ng thi l ngi s hu nh t. Trn thc t, p ng nhu cu s dng nh t, ngi s dng thng thc hin vic thu nh t t nhng ngi s hu nh t. Cng khng him trng hp ngi s dng nh t i thu li nh t, tc l thu t ngi i thu vi iu kin ngi thu trc cha s dng ht thi gian thu nh t. Vic xc nh nhu cu nh t trong thi k ngn hn, trung hn, di hn l rt phc tp do ph thuc vo nhiu yu t khng n nh nh: t l tng dn s; yu cu ci thin nh , s m mang cc hot ng sn xut nng nghip, cng nghip; s m mang ca cc ngnh kinh doanh nh t; t l khu vc dn c c kh nng thanh ton. 2.3- Nhng nhn t nh hng n cu nh t Trong nhng nm i mi, kinh t nc ta c nhng chuyn bin tch cc, cc doanh nghip nhiu hn, ngi dn c ngun thu nhp cao hn, nhu cu v
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
22
nh tng ln. C nhiu nhn t lm tng nhu cu v nh song c cc nhn t ch yu sau: a) S tng trng v dn s v cc nhu cu pht trin Tng trng dn s l nhn t lm tng mi mt nhu cu ca x hiv theo l cu v t ai v nh tng ln. Trc ht, tng dn s lm tng cu v t ai cho hot ng sn xut khu vc I, c bit l cc lnh vc nng lm ng nghip. Trong giai on u ca qu trnh pht trin t nc, giai on bng n dn s trong khi qu trnh cng nghip ho mi bt u, nng sut lao ng cn thp, cc khu vc hot ng phi nng nghip cha pht trin nn ton b lc lng lao ng x hi cn tp trung ch yu trong lnh vc nng nghip lm cho nhu cu t ai sn xut nng nghip tng, ko theo cu t ai cho sn xut tng. Tuy nhin, trong giai on ny, do nn sn xut x hi cha mang tnh x hi ho cao, sn xut cn mang nng tnh t cung t cp, nn cu t ai cho sn xut cha c tr thnh hng ho, cha xut hin ph bin trn th trng nh t. Chnh v vy, mc d nhu cu t ai cho sn xut trong giai on ny cha tng theo tc tng ca nhu cu. S gia tng dn s l p lc ln lm tng nhu cu v t v nh . Dn s tng lm tng quy m gia nh dn n nhu cu v quy m din tch nh ca cc h gia nh tng ln. S gia tng dn s cng ko theo gia tng ca s lng h gia nh c lp. Trong xu th pht trin ca x hi, kt cu gia nh ht nhnl xu hng pht trin chnh trong h thng kt cu gia nh ca x hi. Trong trng hp s lng h gia nh c lp tng thm th cu v din tch nh v t cng tng ln mt cch tng ng.Kt cu tui ca dn s cng l mt nhn t tc ng ln n s thay i v cu nh . Dn s tui kt hn cao cng ng ngha vi nhu cu v nh v cc cn h c lp cng tng ln. Ngoi ra, tp qun sinh hot cng nh hng n cu v nh t ca cc nhm dn c khc nhau. S gia tng dn s khng ch lm gia tng nhu cu v nh m cn lm tng thm nhu cu v cc hot ng dch v thng mi, y t, vn ho gio dc,... u l cc nhn t lm tng nhu cu v nh t, nht l ti cc vng trung tm. Chnh v vy, cng vi s gia tng dn s, cc vng trung tm cng hnh thnh nhanh chng v s nhn nhp ca th trng nh t cng bt u t nhng trung tm ny.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
23
b) S thay i v tnh cht v mc ch s dng t ai. Tnh cht v mc ch s dng t ai cng l nhn t lm thay i cung cu nh t. Trc ht l s thay i v mc ch v tnh cht s dng t ai trong sn xut. Trong sn xut t cung t cp, nhu cu c t ai sn xut ch c tho mn bng s iu chnh cn bng vn c ca t nhin. n giai on pht trin cao hn, kinh t trang tri hnh thnh v pht trin, nhu cu v t ai cho pht trin sn xut ca trang tri khng cn da vo con ng i khai ph t nhin m ch yu c gii quyt bng cch tp trung t ai thng qua th trng chuyn quyn s dng t. R rng khi nhu cu v t ai cho sn xut mi thc s hnh thnh cu v t ai trn th trng. S thay i v mc ch s dng t gia cc hot ng sn xut khc nhau cng lm ny sinh quan h v cu t ai cho sn xut. c bit l s thay i mc ch s dng t sang pht trin nh , cc khu thng mi, cc khu vui chi gii tr. X hi cng pht trin, nhu cu v t ai cho sn xut cng gim song thay vo nhu cu v t ai phc v cho cc hot ng xy dng, giao thng, dch v, thng mi v nh cng tng ln rt nhiu. Do vy, nu nh vn duy tr mc ch s dng t ai cho lnh vc sn xut ca khu vc I th cu v t ai cho sn xut s thp. Tri li khi chuyn mc ch s dng sang phc v cho cc hot ng ca khu vc III th cu v cc loi nh t lm cng s, vn phng, trung tm dch v v thng mi tng ln rt nhiu. iu chng ta c th thy rt r s thay i ca gi c trao i v cng mt loi t ai, cng mt v tr v iu kin nhng ch khc nhau v mc ch s dng. c) S tc ng ca vic lm v thu nhp n cu v nh t. Chng ta u bit nhu cu ca con ngi, trong c nhu cu v nh l khng ngng tng ln s gia tng ca quy m dn s, s lng gia nh v s i hi nng cao cht lng cuc sng. Nu nh thu nhp cng tng ln, lng tin tit kim trong dn c tng dn n b phn dn c c d dt trong cuc sng s coi vn nh l thit yu cn trang b y hn cho nhu cu cuc sng ca mnh. Mt khc, thu nhp tng cho php phn ln cc nhu cu tr thnh cc nhu cu c kh nng thanh ton th khi r rng cu v nh t tng ln. Ngi ta ch r mi quan h ht sc cht ch gia thu nhp v cu v nh t. Khi thu nhp cn thp, cc khon thu nhp phi u tin tho mn cc nhu cu thit yu v cc vt phm nui sng v duy tr s tn ti ca con ngi. Khi cc nhu cu v vt phm
CHUYN TT NGHP
24
thit yu c bo m th phn thu nhp s c chuyn sang gii quyt v nhu cu nh . Do vy khi thu nhp tng ln, cu v nh v t tng ln kh r nt. l tnh trng m hu ht cc nc ang pht trin hin nay ang phi ng u vi s bng n v cu nh khi i sng v thu nhp cc nc ny ang c nng n v gia tng. Cng vi s tc ng ca thu nhp, th vic lm v ngh nghip cng c tc ng rt ln n s thay i cu v nh . C nhng yu cu ch nh s dng nh nh l mt phn a im lm vic hoc kinh doanh, c nhng ngh nghip i hi ch ng thi l ni t cc quan h giao lu, c nhng ngh nghip i hi ch ch l ni ngh ngi sinh hot ngoi gi lm vic. Nh vy, s thay i v c cu ngh nghip s dn n s thay i v th hiu nh v sau l s thay i v cu nh . d) th ho v qu trnh pht trin ca th. th ho l mt qu trnh pht trin tt yu ca mi quc gia trong giai on chuyn i c cu cc khu vc hot ng kinh t x hi. Bi th ho tp trung dn s v cc vng th nn c s pht trin quy m b rng khng gian th. Chnh v vy qu trnh th ho l qu trnh c s thay i cn bn nht v cu nh th. Tuy nhin qu trnh th ho khng ch lm thay i v tng cu v nh m cn lm thay i kt cu nhu cu v nh . Nhng ngi c thu nhp cao c th t do la chn khu vc v kiu dng kin trc cng nh mc tin nghi ca nh . Cn tng lp dn c lao ng th xut hin mt kiu dng cu nh c bit nh cc xm liu, cc khu chut. V vy, cu v nh t ni ring, th trng nh t ni chung din bin si ng nht trong qu trnh pht trin ca th ho. e) Mt v th hiu nh . Nhng thay i v kin trc, kiu dng v nht l mt tiu dng l nhng nhn t lm thay i ng k cu v nh . C nhng nh cn h trong cc khu nh cao tng c xy dng v trang b hin i hnnhiu so vi nhng ngi nh c lp hoc nhng ngi nh c, song do mt tiu dng, ngi ta vn mun mua cc ngi nh c lp d khong tin hn l mua cc phng kiu cn h. f) S pht trin v hon thin ca h thng kt cu h tng. Kt cu h tng kinh t x hi, c bit l giao thng c tc ng ht sc mnh m. H thng giao thng pht trin th gia tng v cu nh t. Khi quy hoch khu dn c phi ch y h thng kt cu h tng t lm tng gi tr nh t.
CHUYN TT NGHP
25
g) Nhng chnh sch ca Chnh ph. Nhng chnh sch ca Chnh ph trung ng hoc chnh quyn a phng cng l nhng nhn t tc ng ht sc nhy cm n cu v nh t. Nhng thay i ca Chnh ph v quyn s hu, quyn s dng nh v t , v cc chnh sch thu nh v bn nh l cc tc nhn mnh v nhy cm i vi s thay i v quy m, kt cu v tnh cht cu v nh t. S tha nhn s hu t nhn v nh l mt t ph lm tng cu v nh khng ch nhm tho mn nhu cu v ch m nhiu khi l nhu cu tch tr, dnh v l di sn lu li cho con chu th h sau. S thay i thi ca Chnh ph i vi chnh sch thu nh v bn nh cng l tc nhn nhy cm n s thay i v cu thu nh hay cu mua nh t. Nhng quy nh th ch ca chnh ph v chnh quyn a phng v nh v t cng c th lm trit tiu hoc khi dy cu v nh v t . nc ta hin nay, cc th ch quy nh ca Chnh ph v chnh quyn nhiu thnh ph c chiu hng khuyn khch, to cc iu kin thng thong n mc th ni vic u t mua v xy dng nh t vi quy m nh, do vy chnh sch ang lm tng cu v nh t t do xy dng vi quy m nh, chen chc v gim cu v nh chung c. h) Chnh sch cung tin t cng c tc ng ng k n cu v nh . Do lng tin t sn c nn nhu cu tiu dng s d dng chuyn thnh nhu cu c kh nng thanh ton v tr thnh cu trn th trng. i) S gia tng pht trin hp tc quc t. Sau khi lut u t nc ngoi c ban hnh, nhiu lung tin nc ngoi chy vo cc tnh, thnh ph ln lm cho nhu cu u t v nh, v t ai ti cc tnh ny tng ln, c bit, vi ngun tin ln, li tp trung ch yu trong giai on u vo cc th trong cc d n nh t, bit th vn phng. Cng vi lung tin nc ngoi chy vo, mt lc lng ln ngi nc ngoi cng n c tr ti cc tnh, thnh ph ln lm xut hin mt nhu cu kh a dng v nh t. Ni chung cc nhn t trnh by trn y l nhng nhn t ph bin tc ng n s thay i v cu nh t. Tuy nhin, trong bi cnh pht trin khc nhau, trong cc iu kin mi trng khc nhau, th s biu hin ca cc nhn t trn l khng ng nht, ng thi c th xut hin nhng nhn t tc ng c th khc.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
26
3 Gi nh t : 3.1 Khi nim : Gi t l mt phm tr kinh t khch quan, n gn lin vi qu trnh trao i, chuyn nhng, th chp, bo lnh, tha kTrong qu trnh s dng t lun lun c lao ng kt tinh trong t nn t ai c gi tr v gi tr s dng. Khi hai gi tr ny c th hin qua quan h trao i tc l c ngi mua v ngi bn th t ai tr thnh hng ho. Gi t c coi l mt tiu chun nh gi mc , hiu qu ca qu trnh s dng t. Thc t c hai loi gi t c p dng l gi th trng v gi chun. Gi th trng ca t l gi hin thc p dng trong mua bn quyn s dng t, gi ny t iu chnh ln xung tu theo nhu cu s dng t v chnh sch ca Nh nc v t ai. Gi chun l gi do Nh nc xy dng da trn cc yu t: gi c th trng, mc thu nhp ca ngi tiu dng, sc mua ca ng tin. Thng thng gi chun c xy dng thnh khung gi, l gi ti a, ti thiu do Nh nc quy nh qun l gi t v kim sot s bin ng ca th trng t phc v cho mc tiu qun l Nh nc v t ai. Quan im ca Nh nc v gi t theo vn bn mi nht l Lut t ai 2003 l: Gi t c hnh thnh trong cc trng hp: Do UBND tnh, thnh ph trc thuc Trung ng quy nh. Do u gi quyn s dng t hoc u thu d n c s dng t. Do ngi s dng t tho thun v gi t vi nhng ngi c lin quan khi thc hin cc qun chuyn nhng, cho thu, cho thu li quyn s dng t; gp vn bng quyn s dng t ( iu 55). Gi t do Nh nc quy nh cn phi m bo cc nguyn tc theo iu 56 Lut t ai 2003. 3.2 Cc nhn t nh hng n gi nh, t: a. Cc yu t c mi lin h trc tip vi nh t: a1. Nhm cc yu t t nhin: * V tr ca nh t: kh nng sinh li do yu t v tr nh t mang li cng cao th gi tr ca nh t cng ln. Mi nh, t lun ng thi tn ti 2 loi v tr, v tr tuyt i v v tr tng i. Xt trn phng din tng qut, c 2 loi v tr ni trn u c vai tr quan trng trong vic xc lp gi tr ca nh, t. Nhng nh, t nm ti trung tm th hay mt vng no s c gi tr ln hn nhng bt ng sn
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
27
nh t cng loi nm cc vng ven trung tm (v tr tng i). Nhng nh, t nm ti cc ng 4 hay ng 3, trn cc trc l giao thng quan trng li c gi tr cao hn nhng BS nm v tr khc (v tr tuyt i). Vic xem xt nh gi u th v v tr nh, t l cc k quan trng. * Kch thc, hnh th, din tch tha t hoc l t: mt kch thc v din tch tha t ti u khi n tho mn mt loi nhu cu c th ca a s dn c trong vng. V d: ti H Ni, vi nhu cu , th loi kch thc v din tch ti u khi mt tin tha t t 4m-5m v chiu su tha t l t 10m-15m. * a hnh nh, t to lc: a hnh ni nh, t to lc cao hay thp so vi cc nh, t khc trong vng ln cn c tc ng n gi tr nh, t. nhng khu vc thp, thng hay b ngp nc vo ma ma hay b hin tng triu cng th gi ca nh, t s thp, ngc li gi ca n s cao hn. * Hnh thc (kin trc) bn ngoi ca nh, t (i vi nh hoc l cc cng trnh xy dng khc): nu 2 BS c gi xy dng nh nhau, BS no c kin trc ph hp vi th hiu th gi tr ca n s cao hn v ngc li. * Tnh trng mi trng: mi trng trong lnh hay b nhim nng, yn tnh hay n o u nh hng trc tip n gi tr nh, t. a2. Nhm cc yu t kinh t: * Kh nng mang li thu nhp t nh, t: mc thu nhp hng nm t nh, t mang li s c nh hng quan trng n gi tr ca nh, t . Khi kh nng to ra thu nhp t nh, t cng cao th gi chuyn nhng ca n cng cao v ngc li. * Nhng tin nghi gn lin vi nh, t: nh h thng in, nc, v sinh, iu ho nhit , thng tin lin lc. H thng tin nghi cng y v cht lng cng tt th cng lm cho gi tr nh, t cng gia tng. a3. Nhm cc yu t lin quan n th trng: * Tnh hu dng ca nh, t; * Nhu cu loi nh, t trn th trng. b. Cc yu t v php l lin quan n nh, t: * Tnh trng php l ca nh, t: cc giy t chng th php l v quyn s dng t, s hu nh, giy php xy dng v.v.. hin c. * Cc quy nh v xy dng v kin trc gn vi nh, t, cc hn ch v quyn s dng t, s hu nh v cng trnh xy dng khc gn vi nh, t: tnh trng cho thu, th chp nh, t, tnh trng tranh chp quyn s dng t, s hu nh, s hn ch quyn s hu chung (v d nh xy dng cc khu vc l ng bng ln
CHUYN TT NGHP
28
xung ca my bay khng c cao qu 3 tng). c. Cc yu t chung bn ngoi: c1. Cc yu t php l: s thay i v ng li chnh sch ca Nh nc v chnh quyn a phng c th c nhng tc ng n hot ng ca th trng BS ni chung v s u t vo lnh vc nh, t ni ring. C th l: * Cc chnh sch c tc ng gin tip nh: s khuyn khch u t bn ngoi vo a phng c th lm tng nhu cu v nh, t qua c th lm cho gi nh, t gia tng. * Cc chnh sch tc ng trc tip nh: Chnh sch cho php Vit kiu mua nh, t ti Vit Nam. Chnh sch cho php nhng ngi khng c h khu thnh ph c mua nh ti thnh ph. Chnh sch ti chnh p dng i vi nhng ngi c nh nc giao t, cho thu t Chnh sch tn dng i vi hot ng u t vo lnh vc nh, t Cc chnh sch thu ca Nh nc i vi nh, t c2. Cc yu t thuc v kinh t: l cc yu t kinh t lin quan nh: * Tnh hnh cung-cu nh, t trong khu vc * c im ca nhng ngi tham gia th trng nh, t trong khu vc * Cc iu kin ca th trng nh, t trong khu vc * Hin trng vng ln cn (c s h tng nh ng, h thng cp thot nc, cp in, thng tin lin lc) * Mc tng trng GDP hng nm ca vng * Thu nhp bnh qun hng nm ca ngi dn trong vng (thuc nhm cao, trung bnh hay thp) so vi cc vng khc * Kh nng p ng nhu cu tn dng ca h thng tn dng trong vng; * S lng cc l, tha t trng trong vng * Mc gi bnh qun cc loi t trong vng * T l thu v mc thu sut * Mc lm pht chung * Tnh hnh th trng lao ng, th trng chng khon, th trng tn dng trong vng.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
29
c3. Cc yu t x hi: Cc yu t x hi cng tc ng ln n gi tr nh, t. Mt khu vc m mt dn s t nhin tng cao do tc tng ca dn s c hc th gi tr nh, t ni s tng ln do cn bng cung-cu b ph v. Mt khc cc yu t khc trong vng nh: cht lng dch v y t, gio dc, trnh dn tr, vn an ninh, tp qun ngi dn trong vng cng c nh hng n gi tr ca nh, t. Tnh trng nhng ngi sng trong nh, t, tnh trng sc kho, ngh nghip v tnh trng vic lm, cc mi quan h tnh cm gia nh, x hi ca nhng ngi ang chung sng Nhng vn lin quan n thuyt phong thu.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
30
CHNG II: THC TRNG TH TRNG NH T TI THNH PH H NI TRONG GIAI ON 2005 2009
I. Thc trng th trng bt ng sn nh t ti thnh ph H Ni 1. Tnh hnh hot ng ca th trng S pht trin ca th trng nh t H Ni c th chia thnh 2 giai on c th sau: Giai on th trng bng n pht trin Giai on th trng ng bng Hai giai on ny an xen nhau tuy nhin ta c th nhn nh khong thi gian t nm 2003 tr v trc l thi hong kim ca th trng bt ng sn Vit Nam. Trong giai on ny gi bt ng sn Vit Nam khng thua km bt k quc gia pht trin no. Sau thi k pht trin bng bng vi mc gi tng ti chng mt l s st gim vo giai on 2003-2005 khi th trng gn nh ng bng. Tip l s hi sinh k diu ca th trng trong giai on hng thnh ca th trng chng khon Vit Nam t 2005 n u nm 2008. T u 2008 n nay th trng tr nn m m do nhiu nguyn nhn khch quan trong ng ch nht l cuc khng hong kinh t th gii, s st gim ca th trng chng khon. L gii cho cn nguyn ca s m m trong thi k hin ti ca th trng nh t H Ni ta c th nhn nh nu nh trc y, nhng cn st ca th trng nh t c yu t u c th trng chng li cng v nguyn nhn y. Tuy nhin theo b T Th Ngc Tho, mt chuyn gia v th trng bt ng sn, Tng Gim c Cng ty a c TTNT nhn nh u c l h qu ca tnh trng mt cn i cung - cu. u c cn l sn phm ca s qun l yu km. c nhiu nh u c dng dc tuyn b: Nh s qun l yu km ca Nh nc m chng ti sng khe. iu ng ch l hin nay, nhng nh u c khng ch l t nhn, m trn th trng, cng c khng t nh u c quc doanh, h nm trong tay kh nhiu d n, kh nhiu nh, t. Nhng nhn hng tch cc, u c l cht men to hng phn cho nn kinh t, nht l nn kinh t mi ni. Hin nay TTBS ca Hoa K ang tri thm mi cc nh u c m chng thy u. Ti ngh vui, nu vo thi im ny, Hoa K c lc lng u c hng hu nh ca Vit Nam chc TTBS ca h s ln n hn! ( Ly ngun t
CHUYN TT NGHP
31
http://my.opera.com/blog/show.dml/3245294 ) Mt khc tm l khch hng cng l mt trong nhng yu t c tc ng ti s suy gim ca th trng. Khi cc nh u t bt u tm cch rt ra khi th trng th th trng ch cn li nhng ngi mua nh vi mc ch . Nhng ngi nay chm tr hoc cha vi mua v tm l ch i mt s st gim mnh m hn. Mt khc trong thi hng thnh ca th trng chng khon Vit Nam nhiu cng ty v cc t chc tham gia vo kinh doanh trong th trng bt ng sn nay th trng chng khon st gim theo cuc khng hong kinh t th gii. Mt khc cc t chc phi gnh chu s suy gim ca tnh hnh sn xut kinh doanh, lc ny bt ng sn tr thnh nhng cc n m cc t chc mun gii quyt cng nhang cng tt duy tr hot ng chnh l sn xut. ng thi km theo n l mt nguyn nhn khng h mi l vic chnh ph tin hnh sit cht tn dng ni chung v bt ng sn ni ring khin cho nh u t phi bn tng bn tho i tr n. Mt loi hng ho m ngi bn mun bn cng nhanh cng tt, ngi mua th cha vi mua ngay, cung vt qu cu th s st gim ca gi trn th trng l mt ng thi ng nhin c d bo trc. Bn cnh cht lng cc cng trnh nh chung c, cn h cng l mt vn c nh hng mnh ti tm l khch hng. Ta c th a ra vi v d v s xung gi qu nhanh ca th trng nh t H Ni sau mt thi gian pht trin nhanh chng trong thi gian qua minh chng cho nhn nh trn: Chung c Dng Ni mt thi "lm ma lm gi" vi gi chnh ln ti 100 triu nay gn nh bn nguyn gi gc bi dn u c lt sng khng t ngi mc cn. Gi chnh mt lot cc cn h cao cp cng gim ng k nh d n Mulberry Lane H ng gim t 30 n 50 USD mi m2, MegaLand cng gim 30-40 USD, Usilk-City gim ti 50-70 USD. D n Bc An Khnh, mc chnh t 2 n 3 t mi cn nay cng ch cn chnh khong hn 1 t. Tuy nhin bc tranh thc trng ca th trng nh t H Ni khng hn l mt mu ti hon ton. Vic nh hon khng thi hn ca cc d n bt ng sn ca cc nh u t trong nc li l ng lc thu ht cc nh u t nc ngoi tin hnh rt vn vo th trng Vit Nam. Cn nguyn ca sc ht y chnh l s chnh lch gia gi tr thc v gi tr th trng ca nh t H Ni, m y r nht l gi thnh to ra mt cn h chung c cao cp v gi th trng ca n.
CHUYN TT NGHP
32
c tnh hin nay th trng bt ng sn H Ni ang thu ht hng chc t USD vn u t. Vn u t nc ngoi ngy mt mnh khin cho th trng nh t H Ni nng ln tng ngy. n u c hi pht trin cc loi hnh bt ng sn khi Vit Nam gia nhp WTO, nhiu doanh nghip FDI trin khai cc d n vn hng trm triu USD. Ti H Ni, Cng ty Kaengnam (Hn Quc) ang xy dng khu cn h, vn phng v khch sn vi 3 cao c vi tng vn u t d kin ln n hn 1 t USD, Tp on Riviera (Nht Bn) u t 500 triu USD xy dng t hp khch sn, cn h v vn phng pha sau Trung tm Hi ngh quc gia... Cc qu u t nc ngoi ang tm kim c hi tham gia vo th trng. Bn cnh , cc qu u t chuyn ngnh cng bt u xut hin. CBRE cho bit, th trng nh t H Ni hin ang tng trng v s cn tip tc tng trong khong 50 nm na. Tuy vy, im nhn ca th trng li nm trong vng 10 nm ti vi mc tng trng d bo khong 50 - 100%. Hin nay, khi m nhiu nh u t v i tc trong nc nm quyn s dng t khng c kh nng vay vn th cc nh u t nc ngoi c kh nng tip cn ngun vn chi ph thp s c nhiu c hi m phn, v t c cc tha thun hp l v tip cn c nhiu d n tt hn. Tuy nhin hin ti cc nh u t ti th trng nh t H Ni vn cn gn nh b qun mng nh gi r nhng ngi nh c gi tr thp di 1 t ng. y l mt mng th trng c tim nng pht trin ln. Chnh bi l do m trong mt cuc phng vn B trng B Xy dng Nguyn Hng Qun nhn nh th trng BS nm 2009 s cn gp nhiu kh khn v nu c th phn gp thun li th l mng nh gi r. 2. Kho st gi c nh, t 2.1 Tnh hnh gi t ti H Ni. Gi t ch yu do nh nc quy nh, cn ngoi th trng gi t c quyt nh bi quan h cung cu, ng thi cn b mt s yu t khc chi phi. Gi t cc th c bin ng ln v phc tp theo qu trnh th ha. Gi t trn th trng c bin ng rt ln v c chnh lch ln so vi khung gi do UBND xy dng. Mc gi trn a bn thnh ph H ni lun mc cao v c s bin ng ln, s chnh lch gia mc gi nh t cc khu vc cng rt r rt : T 1/1/2007, quyt nh v gi cc loi t trn a bn H Ni nm 2007 ca UBND thnh ph H Ni bt u c hiu lc. Theo quyt nh ny, mc gi t
CHUYN TT NGHP
33
trong cng mt qun nh ti qun Hon Kim cng c mc chnh lch kh cao, ti hn 47 triu ng/m2. Qun Hon Kim, gi t cao nht 54 triu ng/m2 l gi t cao nht trong bng gi t nm 2007. l v tr 1 ca cc ph Hng Ngang, Hng o, Hng Gai (qun Hon Kim). Cc ph tip theo: inh Tin Hong, Hng Bng 52 triu ng/m2; Hng ng, Hng Khay, Hai B Trng, Lng Vn Can, H Hon Kim, Trng Tin: 50 triu ng/m2; Hng Bi, B Triu (on t Hng Khay n Trn Hng o) 48 triu ng/m2, Trng Thi 47 triu ng/m2; Cu G, Ch C, ph Hu, L Thng Kit, Trn Hng o 45 triu ng/m2, ng Xun 46 triu ng/m2, Quang Trung 40 triu ng/m2, Nguyn Ch Ngha 25 triu ng/m2. Ti qun Ba nh, gi t cao nht l ng c Lp: 50 triu ng/m2, ng in Bin Ph 46 triu ng/m2; Chu Vn An, Hong Diu, Bc Sn 45 triu ng/m2. Ti qun Hai B Trng, mc cao nht 45 triu ng/m2 (v tr 1 ng Nguyn Du), H Xun Hng t 12.150.000 - 32 triu ng/m2 (tu v tr). Cc tuyn ph khc 12-36 triu ng/m2, Ti qun Cu Giy, gi cao nht l ng L Vn Lng 23 triu ng/m2 (v tr 1). Qun Ty H: ng Thanh Nin 30 triu ng/m2; Yn Ph, Thu Khu 25 triu ng/m2. Trong khi , gi t ti qun Long Bin, mc cao nht ng Nguyn Vn C l 22 triu ng/m2, B 11 triu ng/m2, sng ung 4 triu ng/m2. Mc chnh lch gia cc v tr 1v 4 c mt khong cch kh ln: V tr 4 ca ph Hng o ch c 16.200.000 ng/m2. V tr thp nht ti qun Hon Kim l ti ph Hng H: 6.890.000 (v tr 4). Nh vy, so vi v tr cao nht ti qun ny, mc chnh ln ti hn 47 triu ng/m2. Gi t nm 2009 c ban hnh theo khung gi nh sau : Qun Hon Kim c mc gi t cao nht, gi t dao ng t 17 triu ng/m2 n 67 triu/m2, trong c nhiu tuyn ph c mc gi cao hn 60 triu ng/m2. Mt s tuyn ph c mc gi cao nht thnh ph nh t Hng o, Hng Ngang, L Thi T c mc gi cao nht l 67 triu ng/m2, Hng ng v inh Tin Hong c mc gi cao nht l 65 triu ng/m2.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
34
Khung gi t chi tit H Ni nm 2009 ti cc qun ni thnh c gi t 2,5 n 67,5 triu ng/m2. Ti th trn c mc gi t 1,5 triu n 16 triu ng mi m2. Khu vc dn c nng thn c gi t 150.000 ng n 2,25 triu ng/m2. Gi t do nh nc ban hnh nh vy nhng thc th gi t trn th trng thng cao gp 4 5 ln, c bit c ni cao gp gn 10 ln. V d nh : Ti thi im cui nm 2009, khu vc qun Hon Kim, Hai B Trng v mt phn qun Ba nh v ng a gi dao ng t 100 400 triu ng / m2 i vi t mt tin. Khu vc Ba nh, Thanh Xun, ng a, Cu Giy, Ty H gi t 70 200 triu ng / m2. ( Ngun T : http://vietbao.vn/Nha-dat ) 2.2 Tnh hnh gi nh ti H Ni. Mc d nh hin nay c nhiu hnh thc s hu, nhng trong th trng nh c s thng nht tng i v gi nh. Nh do t nhn cung cp thng i lin vi t , gi nh cao hay thp do gi tr ca mnh t quyt nh. Gi nh cn ph thuc vo v tr khu vc nh , nhng nh khu vc ngoi thng c gi thp hn khu vc trung tm. Tuy nhin gi chung c th ngy cng tng, v d nh gi cn h chung c trn th trng thi im thng 7/ 2008 u trn di 20 30 triu/m2 ty theo v tr. Theo kho st thc t, gi th trng ti mt s d n nh 3 ta Vimeco sau siu th Big C, xy th xong ang hon thin gi 25 26 triu/m2; M3,M4,M5 Nguyn Ch Thanh 28 triu/m2; 34T khong 30 triu/m2; D5 Dch Vng Hu 23 triu/m2; 299 Cu Giy 24-25 triu/m2; Lng quc t Thng Long (Trn ng Ninh) 19 -23 triu/m2; Nam Trung Yn 20,5 triu/m2; 335 Cu Giy 18 triu/m2 (gi gc 13 triu/m2). Mc d gi nh ca cc cng ty bn ra l kh a dng, c th ph hp vi kh nng mua ca nhiu ngi lao ng. Nhng trn thc t nhng ngi c nhu cu thc s li kh c kh nng tip cn trc tip ngun cung, tnh trng ngi c tin c quan h trc tip mua c nh ca cc cng ty kinh doanh nh v ch c hi bn li cho nhng ngi c nhu cu thc s l kh ph bin trong cc khu th mi H Ni. Do vy gi nh trn th trng bao gi cng cao hn gi bn ra ca cc cng ty pht trin nh .t 100 300 triu ng/ cn h, ty thuc vo v tr khu nh, h s tng cao, cn h cng tng thp th chnh lch gi cng cao.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
35
Gi chung c cao cp mc ln vi mc gi cao khin nhiu ngi c nhu cu phi n o vi ti tin ca mnh. Nhng cng c nhiu chung c, cn h mc trung v c nhiu ngi a chung v d nh : - Khu Trung Ha, Nhn Chnh thuc qun Cu Giy c gi t 25 n 28 triu mi m2, ch u t l Vinaconex. - Khu M nh (gm cc tiu khu M nh 1, M nh 2, M nh sng ), c gi t 18 n 20 triu mi m2. - Khu th mi Dch Vng (Cu Giy) gn cng vin Yn Ha c gi dao ng 17 - 20 triu mi m2. - Khu Linh m thuc qun Hong Mai, ch u t HUD, khu th u tin ti H Ni. Gi giao dch t 12 n 16 triu mi m2, ph hp nhng cp v chng mi ci, c mc thu nhp trung bnh. - Lng Vit Kiu chu u (H ng) c gi dao ng t 14 ti 16 triu mi m2. - Khu Vn Qun (H ng), thuc a phn H Ni m rng c nh gi l mt trong cc khu c tim nng pht trin trong tng lai, gi t 15 n 17 triu mi m2. - Khu Trung Yn, c gi t 17 n 19 triu ng mt m2, v tr gn trung tm thnh ph - Ta nh 71 Nguyn Ch Thanh, v tr c a, l tng khi mua , hoc cho thu, gi khong 28 triu mi m2. - Khu Vit Hng thuc qun Long Bin, ca ng ng bc H Ni, cch trung tm thnh ph 8 km, gi bn t 10 n 12 triu mi m2. - Ta nh 172 Ngc Khnh thuc qun Ba nh, gi t 26 n 30 triu mi m2. V tr nhn ra h, cnh p. II. nh gi th trng nh t ti thnh ph H Ni 1. u im Th trng nh t l mt vn khch quan trong nn kinh t th trng. N l mt phm tr kinh t v lch s, hn na th trng nh t li tn ti lu di cng nn kinh t th trng. Vic pht trin th trng nh t trong thi gian qua em li mt s kt qu nh sau: 1.1. Cc nhu cu v nh - t c p ng y vi cht lng cao hn Hng lot d n nh t trung cp n cao cp c khi cng xy dng v c ra mt ti H Ni, gp phn khuy ng th trng nh t nh : Trong phn khc th trng nh dnh cho ngi c thu nhp trung bnh th Khu th mi Vit Hng, qun Long Bin, H Ni l mt d n c nh u t
CHUYN TT NGHP
36
c bit quan tm v dnh nhiu k vng. Trc ht bi khu th ny dnh mt phn t cho d n nh x hi u tin ca thnh ph v nhng sn phm bn trc y c gi rt phi chng. Ngy 17/12/2009, khu nh Green House, phn d n cha hon thin cui cng ca Vit Hng c khi cng xy dng. Green House gm 2 ta nh chung c 17 tng, 2 ta nh 14 tng, 2 ta nh 5 tng, nh lin k v bit th song lp c trang b h thng h tng, tin nghi hin i. Vi gn 1.000 cn h s c cung cp cho th trng. Cng ngy, cng ti qun Long Bin, H Ni, Cng ty TNHH Berjaya - Handico12 khai trng Khu th The Pavillion - Thach Ban Garden City. D n c tng din tch khong 32 ha, nm dc ng vnh ai 3, ni vi cu Thanh Tr v khu vc pht trin mi ca thnh ph H Ni. Thach Ban Garden City l d n phc hp, gm khu nh vn, chung c cao cp, cn h cho thu, trung tm thng mi, vn phng, khch sn, trung tm y t v trng quc t, vi h thng h tng k thut v tin ch hin i. Sau khi khai trng The Pavillion - Thach Ban Garden City, Berjaya - Handico12 cng chnh thc m ca bn khu chung c CANAL PARK t ngy 18/12. Cannal Park gm hai ta nh 11 tng v 1 tng hm vi 148 cn h t 2 - 5 phng ng. Din tch ca cc cn h c tnh ton linh hot t 86 m2 - 227 m2 cho cc cn h ph thng v cn h thng tng, p ng nhu cu khc nhau ca tng gia nh. Cng phn khc th trng nh cao cp, khu chung c CLEVE, thuc khu th mi Vn Ph, Ph La, H ng c rt nhiu ngi quan tm, ch i. Bi y l d n trng im ca thnh ph, nhm p ng nhu cu v nh chung c cao cp trn a bn, c bit khu vc ty nam thnh ph vi tng vn u t ln ti 660 triu USD. D n ny c Cng ty TNHH HI-BRAND Vit Nam khi cng ngy 18/12/2009. Tng din tch ca CLEVE l 65.606 m2, gm 15 to trn 7 l t, trong din tch xy dng gn 26.000 (chim gn 40%). D kin khi hon thnh, CLEVE s cung cp cho th trng khong 4.660 cn h. Ti y cn c cc trung tm thng mi, ti chnh ln, cc bnh vin, trng hc quc t, c quan hnh chnh a phng; trung tm th dc th thao (h bi, nh thi u trong nh v ngoi tri, sn tp golf tiu chun quc t); khu vui chi gii tr gm cng vin, h iu ho, rp chiu phim, th vin, cu lc b; cc dch v cng ng nh nh vn ho, nh dng lo, trung tm chm sc ng vt cnh...
CHUYN TT NGHP
37
CLEVE c nh gi l mt d n kh tim nng khng ch bi t tiu chun th kiu mu khu vc ng Nam , m cn bi h thng giao thng thun tin. Nm trn trc ng mi L Trng Tn c mt ct ngang 42m giao vi ng L Vn Lng ko di, c dn ca khu th c th la chn tuyn ng L Trng Tn L Vn Lng hay trc Quang Trung Nguyn Tri ti cc trung tm khc ca thnh ph. c bit ti y c 2 ga chuyn tip trong tuyn tu in trn khng H ng Ct Linh, c xem l im nhn ng ch nht ca d n ny. Trong phn khc th trng nh dnh cho bc i gia, The Grand Arena Hill (do Cng ty c phn u t Gia Tu lm ch u t) l mt khu ngh dng y l tng. Ta lc trn i Bng rng hn 10ha pha sn Ty ni Ba V, The Grand Arena Hill l d n ngh dng sinh thi cao cp u tin ca vng t linh thing nhiu huyn thoi ny. Ngy 18/12/2009, The Grand Arena Hill c ra mt ti H Ni. D n gm cc hng mc: 1 khch sn 4 sao c xy dng trn nh i vi quy m 100 phng, 40 cn bit th bm quanh sn i vi hu ht cc bit th u c b bi ring bit, c chia lm 6 khu vi phong cch thit k khc nhau, din tch mi cn t 350m2 550m2; sn tp golf rng 7.000m2; khu nh tp Yoga v spa; mt h thng thang my cun ngoi tri c chiu di gn 100m c s dng lm phng tin h tr a du khch t chn i n khu khch sn trung tm. D kin,The Grand Arena Hill s c hon thnh trong 2 nm t 2010 n 2012. (ngun t : http://vneconomy.vn/20091223094922179P0C17/ron-rang-thi-truongnha-o-ha-noi.htm ). 1.2. Cc hot ng trong th trng quyn s dng t to ra nhng chuyn bin t ph Vic mua bn, chuyn i, cho thu liquyn s dng t m ra nhng c hi ngi s dng t u t v s dng t hiu qu hn. Quyn s dng t m ra hng chc triu m2 t c trao i t ch s dng c sang ch s dng mi p ng cc nhu cu thit thc cho u t pht trin. Ti thnh ph H Ni ch tnh t nm 2005 n nm 2009 gii quyt mua bn chuyn dch nh c 101.201 h s, 6.077 giy php cho ngi nc ngoi thu, giao t cho 11.415 h gia nh v t chc vi din tch gn 28 triu m2 1.3. Th trng nh pht trin rt si ng Mt s nhn t mi trong th trng nh nh Nh nc thc hin vic bn nh thuc s hu nh nc cho ngi ang thu nh, cc doanh nghip thuc mi
CHUYN TT NGHP
38
thnh phn c khuyn khch kinh doanh trong lnh vc xy nh bn hoc c ho thu. Nh nc bt u thc hin th im vic bn nh thuc s hu Nh nc mt s a phng nhm to ra nhng nh hng tch cc ti s pht trin kinh t, x hi ca t nc. Phn ln cc khu nh H Ni khng c xy dng ng b, h tng k thut chp v, thiu tin nghi, thiu cng trnh phc li cng cng, mi trng b nhim, mt dn c phn b khng ng u, gy qu ti khu trung tm. T nm 2005 n nay, vc pht trin nh c thc hin theo cc d n v hnh thnh cc khu th mi trn c s quy hoch pht trin th ng b c nh v h thng h tng k thut, h tng x hi. Trong nm 2009 hng lot cc d n mi khi bn nh: Golden Westlake Executive Residences (98 cn cui cng), Mipec Tower (314 cn), 57 V Trng Phng (180 cn) v Hemisco (384 cn). Mt s d n hon thnh v bn giao cho ngi mua bao gm: The Garden (huyn T Lim), 15T Nguyn Th nh (qun Cu Giy), M5 Nguyn Ch Thanh (qun ng a) v 45 Nguyn Sn (qun Long Bin). Cng trong qu II/2009, gi bn ti mt s d n chung c c c v tr p trn a bn thnh ph tng mnh. Hu ht cc d n ny u c quy hoch, ci to li hoc xy mi trong thi gian ti. Gi nh tng vt v c qu nhiu ngi mun mua nh vi hy vng s sm c s hu nhng cn h mi xy li theo ch trng ci to li cc chung c c, nt trn a bn H Ni. Hn na, t ngy 1/9/2009, ngi Vit nc ngoi c quyn c mua, s hu hoc chuyn nhng nh v quyn s dng t ti Vit Nam. Theo , s to mt ngun cu mi tim nng cho cc d n cn h hng sang hoc cao cp. 1.4. Qua thc t vn hnh ca th trng nh t, cng tc qun l ca Nh nc i vi th trng ny c iu kin hon thin, thu ngn sch nh nc t lnh vc ny khng ngng tng ln V mt qun l, mt mt Nh nc cn khn trng ban hnh v b sung cc vn bn php l, ra cc chnh sch c th lin quan n vic iu chnh tng vn c th ca th trng BS nh t ai, nh to lp mt bng cho sn xut nhm to dn cc iu kin cho th trng nh t i vo hot ng v pht trin. Mt khc, Nh nc cng c nhng chnh sch nhm iu chnh nhng khim khuyt ca th trng nh t thng qua vic to dng cc qu pht trin h tng v th, chnh sch h tr li sut, pht ng phong tro xy nh tnh ngha, tr cp v nh
CHUYN TT NGHP
39
, t cho nhng ngi c cng vi cch mngNhng chnh sch ny gp phn khng nh vo vic n nh v bc u pht trin th trng bt ng sn. 2. Tn ti v hn ch 2.1. T l giao dch phi chnh quy cao, tnh trng vi phm quy nh v nh t rt cao y c th coi l mt vn ni cm hin nay. Cng vi tnh cht manh nha ca th trng, cc giao dch mua bn phi chnh quy tn ti vi t l ln (nht l i vi quyn s dng t), vi nhiu hnh thc phong ph a dng v ch yu cc khu vc th. Pht trin nh ln xn. Vai tr kim sot v qun l thiu hiu qu nhiu cp chnh quyn to nn s hn lon trong quy hoch v kin trc khng gian th. Chng hn trong nm 2005 5 qun ni thnh H Ni c 160.340 m2 xy dng khng xin php hoc tri php chim 58% tng din tch nh c xy dng trong nm. Qun ng a l ni tnh trng ny din ra ph bin nht, chim ti 85%. 2.2. Th trng nng, lnh bt thng, gi c d bin ng dn n nn u c trong nh t Cn kht cn h ti H Ni khin mi khi d n nh no xut hin, d hnh thc gp vn cng hp dn hng nghn ngi dn. Chuyn chen ln ginh quyn mua cn h ti d n Dng Ni mi y cho thy tnh trng st cc b trn th trng nh t H Ni. Khng ch Dng Ni, cc d n cn h khu Xa La, Vn Kh u c mua ht ht ngay khi cung ng ra th trng. Nguyn nhn l do ngun cung cn h ti th trng H Ni hin qu thp so vi nhu cu mua nh ca ngi dn. Ngi c nhu cu thc v nh kh nhiu, nhng a s ngi mua c nh ti cc d n vn l gii u c. Gii u c tm n vi d n Dng Ni nhiu, bi y l mt trong nhng d n cng khai bn gi gc ra th trng, nu mua c gi gc, ngay lp tc c th bn sang tay thu li chnh lch vi triu ng/m2. Thc t l ngi dn rt t c c hi tip cn vi gi gc d n nh , ngoi tr mt s d n gp vn, bn cng khai cho cc nh u t nh l. a phn cc ch u t do p lc cn vn nn u mun bn bun cho gii u t ln, va thu tin nhanh va khng mt chi ph qung co, tip th. Vic mua bn nh t d n vn nhp nhng, thiu minh bch, da trn mi quan h quen bit. Thng k cho thy, giao dch cn h trn th trng phn ln l giao dch th cp, ngi dn c nhu cu mua nh thc buc phi giao dch trao tay, chu chnh lch ln.
CHUYN TT NGHP
40
Nu nh t qu I n u qu II nm 2009, nh t vn trong tnh trng ng bng vi nhng thng tin m m th bt u t cui qu II, th trng c du hiu m dn, gi nh t ti H Ni tng nhanh, v n thi im ny st kh mnh. Vi s tin 1,5 t ng, nu cch y vi thng c th mua mt cn h rng ti 100m2 khu Vn Kh th n nay ch c th la chn nhng cn h c din tch khong 60 m2. Mt trong nhng yu t khin gi nh t st ln nhanh chng xut pht t pha ngi dn. thi im gi nh t ng bng, nhiu ngi chn ch khng mua. Khi th trng va c du hiu hi phc, ngi dn li x mua nh khin gi nh, t tng nhanh. Cch y 3 thng, gi giao dch chung c khu Xa La, H ng l 14,5 triu ng/m2, song n nay ln ti khong 18-19 triu ng/m2. 2.3. Quy trnh mua bn phc tp, qua nhiu khu trung gian khng cn thit, tn nhiu thi gian, chi ph giao dch cao Mi loi hnh giao dch u c s tham gia cc c quan c thm quyn Nh nc, t nhiu mng tnh cht xin-cho. hon thnh tt mt hp ng giao dch dn s, cc bn tham gia phi qua nhiu bc vi nhiu loi th tc cc i im khc nhau, i hi phi i li nhiu ln rt tn km thi gian v sc lc. V d thc hin th tc chuyn nhng quyn s dng t do c quan a chnh v c quan thu lm. Sau khi c php ca c quan nh nc c thm quyn (t th l U ban nhn dn tnh, thnh ph) ngi c bt ng sn phi n c quan thu xut trnh ton b h s v np thu chuyn quyn, ngi nhn chuyn nhng np l ph trc b. Lm cc th tc ti chnh xong, ngi c bt ng sn quay li c quan a chnh lm th tc xc nhn din tch, o v lp bn v cp giy chuyn nhng quyn s dng t. Nu vic chuyn quyn s dng t c gn vi vic bn nh v cng trnh th li phi n c quan cp giy chng nhn quyn s hu ti sn lm th tc chuyn nhng. 2.4. Cn tn ti c ch bao cp, cn c s phn bit khng cn thit gia quc doanh, ngoi quc doanh, gia trong nc v ngoi nc trong c ch chnh sch, trong qun l iu hnh ca b my Nh nc v lnh vc bt ng sn v th trng bt ng sn Tn ti ny to mi trng thun li cho tham nhng, sch nhiu ca phn t thoi ho, bin cht trong cc c quan qun l Nh nc v nh, t gy nhng bt
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
41
bnh ng v c hi kinh doanh v thu nhp trong x hi, lm mo m cc quan h giao dch trong th trng bt ng sn. i vi cc doanh nghip c vn u t nc ngoi do cha tch c quyn cho thu t th (ca Nh nc) vi quyn cho thu h tng (ca cc doanh nghip pht trin h tng h tng), dn n nhng u i v gi thu t, min gim tin thu t ca Nh nc phi thng qua doanh nghip pht trin h tng v nhiu khi cc doanh nghip trc tip s dng t lm mt bng sn xut, kinh doanh li khng c hng. Vic gp vn lin doanh bng ga tr quyn s dng t l mt gii php tt trong thi k u, khi ta thiu vn, gi cho thu t cao, n nay khng cn ngha ng k. Lut t ai quy nh r cho cc t chc trong nc thu t c nhiu quyn hn so vi t chc nc ngoi thu t. Cc doanh nghip c vn u t nc ngoi khi chuyn nhng, c phn ho cng gp phi kh khn do tnh trng php l v quyn s dng t khng r rng. Vic x l quyn s dng t gp vn khi doanh nghip lin doanh gii th hoc chm dt hot ng trc thi hn c quy nh khc nhau trong Lut u t nc ngoi v Lut t ai. Ngh nh 17/1999/N-CP v th tc chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k quyn s dng t, th chp v gp vn bng ga tr quyn s dng t, khi gii th doanh nghip, quyn s dng t gp vn c x l theo tho thun ca cc bn. Theo quy nh ca Lut u t nc ngoi v Ngh nh s 24/2000/N-CP (iu 43), khi gii th doanh nghip hoc chm dt hot ng trc thi hn, gi tr quyn s dng t trong thi gian cn li thuc ti sn thanh l ca doanh nghip. Tuy nhin, quy nh trn khng p dng c trong trng hp doanh nghip Nh nc thuc i tng thu t ca Nh nc tr tin hng nm. Ngoi ra, theo quy nh ca Lut t ai (iu 23), i vi trng hp c bn Vit Nam l t chc c Nh nc giao t, Nh nc s thu hi li t khi doanh nghip gii th. 2.5. Thng tin khng y , thiu minh bch v kh tip cn Tn ti ny to ra nhiu tiu cc trong vic mua bn bt ng sn, gp phn lm gia tng tnh trng u c rt nng n v nh t, gy ra nhng khiu kin tranh chp nh t (hin c khong 60-70% khiu kin trong x hi khiu kin v nh t). Tuy nhin, cng tc gii quyt khiu ni, t cao, tranh chp nh ca t ai cc a phng cha p ng c yu cu thc t, rt d gy ra tnh trng mt n nh chnh tr x hi.
CHUYN TT NGHP
42
Chnh quyn a phng giao t tri thm quyn, t giao khng ng danh sch c ph duyt theo quyt nh ca c quan c thm quyn, giao sai v tr, sai din tch, khng ng quy hoch, thu tin t vt nhiu ln so vi quy nh ca Nh nc, s dng tin t khng ng ch ti chnh. Chnh quyn a phng qun l s dng qu t cng v qu t cng ch 5% sai mc ch, sai php lut, cho thu t tri thm quyn. Thng tin khng y , thiu minh bch v kh tip cn, ti H Ni ngun thng tin c c ngi nh hin ti ca ngi phng vn tp trung ch yu l thng qua bn b, h hng (chim 70,24%), qua thng tin i chng 16,67%, qua cc trung tm mi gii nh t ch chim c 13,10%. 3. Nguyn nhn nh hng n s pht trin ca th trng nh t trong giai on 2005 2009. 3.1. Cc nguyn nhn tch cc 3.1.1. S ra i ca cc chnh sch mi ca Nh nc Chnh sch nh nc kp thi v quyt lit: chnh sch tht cht tn dng, kim ch lm pht; sau l gii php kch cu, chnh sch h tr li sut; hon gin n doanh nghip. Cuc cch mng v nh cho ngi thu nhp thp: chnh sch v nh sinh vin, cng nhn, ngi thu nhp thp; cm tuyn dn c vng l, vng th nng thn. Lut s 34/2009/QH12 Lut Sa i b sung iu 126 ca Lut Nh v Iu 121 ca Lut t ai c Quc hi kha XII thong qua ti k hp th 5 ngy 18 thng 6 nm 2009. Ngi Vit Nam nh c nc ngoi c s hu nh ti Vit Nam, m rng tim nng v c hi cho c cu v cung v u t v phn khc nh . Mt s cho nh, t: Ngh nh Chnh ph s 88/2009/N-CP 19/10/2009 v cp giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh v ti sn khc gn lin vi t c ban hnh v chm dt tnh trng phn tn trong vic cp hai Giy chng nhn trong sut 15 nm qua. y l bc t ph quan trng trong tin trnh ci cch hnh chnh vi mc tiu hng ti ngi dn v a phng, c s trong lnh vc qun l t ai v u t xy dng, to tin cho vic thc hin php lut v ng k bt ng sn, gp phn hon thin th trng nh t Vit Nam.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
43
Chnh ph ban hnh Ngh nh s 69/2009/N-CP ngy 1/10/2009 quy nh b sung v quyn s dng t, gi t, thu hi t, bi thng, h tr v ti nh c to nn tng php l quan trng, phc v cng tc qun l v s dng t ai, gii quyt cn bn nhng vng mc trong quy hoch s dng t, gi t, thu hi t, bi thng, h tr v ti nh c y c xem nh mt bc t ph v chnh sch n b mt vn gy bc xc trong nhn dn cng lm au u c quan qun l trong nhng nm qua. Thu thu nhp c nhn i vi chuyn nhng nh t: vic a ra hai phng thc np thu cho hai mc 2% -25% trong chuyn nhng nh t ti thi im gia thng 9/2009 lp tc gy tc ng n th trng nh t th trng ng bng. C ngi bn ln ngi mua u ngng giao dch v ch i. Thng t s: 02/2010/TT-BTC ngy 11/01/2010 ca B Ti chnh ban hnh hng dn b sung thng t s 84/2008/TT-BTC ngy 30/9/2008 ca B Ti chnh hng dn thi hnh mt s iu ca Lut Thu thu nhp c nhn v hng dn thi hnh ngh nh 100/2008/N-CP ngy 8/9/2008 ca Chnh ph quy nh chi tit mt s iu ca Lut Thu thu nhp c nhn cng nhanh chng g ri c cho giao dch nh t, c bit, gim c nguy c tiu cc do s chnh lch gia hai mc thi thu nhp c nhn i vi chuyn nhng nh t Kim tra thu hi t cng lng ph ca cc c quan Trung ng trn ton quc Tng iu tra dn s v nh : L c s xc nh tim nng v c hi ln cho cc nh u t vo th trng nh ti Vit Nam. 3.1.2. S tng trng ca nn kinh t S tng trng kinh t ca H Ni thu ht c s ch ca cc nh bn l, i l kinh doanh nhng quyn v nhng doanh nghip ang tm kim c hi m rng th trng. S tng trng ca mt nn kinh t ang pht trin nh Vit Nam ni chung v H Ni ni ring khin lnh vc bt ng sn nhn c quan tm ngy cng ln t cc cng ty nc ngoi v cc qu u t. S tng trng ca mt nn kinh t to iu kin hng lot d n u t xy dng ti H Ni c trin khai, trong c nhng d n v h tng giao thng, to iu kin thun li cho vic i li ca nhn dn v cng chnh l l khin t ai, nh mt s khu vc c trc giao thng ln i qua tng gi.
CHUYN TT NGHP
44
3.2. Cc nguyn nhn tiu cc 3.2.1. Khung php l cn thiu ng b v hay thay i Trong thi gian qua c qu nhiu c quan c thm quyn ban hnh cc vn bn php lut v t ai. H thng php lut t ai hin hnh rt phc tp, chng cho, khng minh bch, qu nhiu vn bn nhng vn thiu to ra s ri ren ngay chnh trong h thng vn bn php lut. Cc quy nh v t ai th hin trong nhiu lut, ngh nh, thng t khc nhau, gii quyt mt vic thng phi p dng nhiu lut nhng li c nhng quy nh khng khp hoc mu thun vi nhau, thiu an ton php l cho ngi s dng t. Cc vn bn di lut ban hnh thng qu chm. Nh lut t ai nm 1993 c hiu lc t ngy 15/10/1993 nhng mt s vn bn quy phm php lut v ti chnh i vi t ai lin quan n lut t ai ban hnh vo nm 1994 nh Ngh nh s 87/CP ca Chnh ph quy nh khung gi cc loi t ban hnh ngy 17/8/1994, Quyt nh s 13557/TC-Q-TCT ca B Ti chnh quy nh khung gi cc loi t cho thu i vi cc t chc trong nc c Nh nc cho thu t ban hnh ngy 30/12/1995, Ngh nh s 89/CP ca Chnh ph v vic thu tin s dng t v l ph a chnh ban hnh ngy 17/8/1994, Lut t ai 2003, Lut Nh nm 2005, Lut kinh doanh Bt ng sn nm 2006. Khng t vn bn ban hnh khng ng hnh thc, khng mang tnh quy phm php lut khng ng thm quyn (nh dng cng vn thng bo ca b, ngnh, a phng t ra ch chnh sch v t ai). Mt s quy nh ca php lut mi dng mc nguyn tc, quan im m cha d liu y cc tnh hung, cha c quy nh c th hnh vi c lm, khng c lm, cha c ch ti nghim nn hiu php lut v thc thi php lut cn khc nhau gia cc ngnh, cc cp cng nh trong nhn dn dn n hiu qu p dng php lut cn nhiu hn ch. 3.2.2. Chnh sch i vi th trng nh t cn thiu ng b v bt hp l Cc quy nh v chuyn quyn s dng t: theo quy nh hin hnh ca b lut dn s th phn chuyn quyn s dng t mang nhiu yu t qun l Nh n c v thng bt cp so vi lut t ai c nhiu ln sa i, b sung. Do cc quy nh ca b lut dn s v quyn s dng t thng mu thun v khng ph hp vi quy nh ban hnh sau ny ca lut t ai, tnh n nh ca php lut khng cao. V bn u gi ti sn lin quan n nh t: hin nay, trn thc t vic bn u gi ti sn ni chung v ti sn l nh t cng nh quyn s dng t cng mt lc c iu chnh v quy nh trong nhiu vn bn php lut khc nhau nh: B
CHUYN TT NGHP
45
lut dn s, php lnh thi hnh n dn s, Ngh nh 69/CP, Ngh nh s 86/CP ngy 19/12/1996 ca Chnh ph ban hnh quy ch trong vic s dng qu t to vn xy dng c s h tng. Do vy iu ny s khng trnh khi nhng quy nh trng lp thm ch c quy nh cn mu thun, chng cho nhau, gy nhiu kh khn, lng tng cho c quan qun l Nh nc nh ngi dn trong khi vn dng php lut. X l hnh chnh cc vi phm php lut t ai, qun l v s dng t cn lng lo, thiu cht ch trong khi b my qun l t ai, nh , xy dng cc cp c bit l cp x, phng, th trn cn thiu v yu, cha sc nhanh nhy, gii quyt kp thi dn n tnh trng c vic s dng t tu tin. C ch qun l gi t ca Nh nc c tc ng mnh n hot ng ca th trng nh t, tuy nhin trong thi gian qua c ch ny cn nhiu bt cp. Nhng quy nh php l v gi c trong th trng nh t cn bt cp, cha nht qun cha hp l, gy kh khn trong vic thc hin cc giao dch, c bit l khu bi thng thit hi gii phng mt bng. 3.2.3. Nng lc t chc, qun l b my cn thiu ng b Php lut quy nh Nh nc phi cp giy chng nhn quyn s dng t cho ngi s dng v giy chng nhn ch s hu nh cho ch s hu nh. Tuy nhin cho n nay cc c quan c thm quyn mi cp mt t l rt nh. Vic cp giy chng nhn quyn s dng t nht l t th t thp c nhiu nguyn nhn: do ngun gc t rt phc tp, cc quy nh v giy t lm cn c khng bao qut ht c, do nhiu nm bung lng qun l t ai, mt b phn ngi s dng dt khng c giy t hp php, do quy nh th tc cn rm r, phc tp, do trc y quy nh phi ng tin mt ln v ln qa dn khng chu ni, a s ngi dn khng c nhu cu chuyn nhng nn t quan tm mt khc vic chuyn nhng ngm t ai din ra ph bin. Php lut quy nh phi ng k bt ng sn v nhng giao dch, bin ng v bt ng sn nhng vic ny cho ti nay hu nh khng thc hin c. Cng tc quy hach, s dng t, quy hoch pht trin th, quy hoch pht trin khu dn c thc hin cn dn tri, mi tp trung lm quy hoch tng th, thiu quy hoch chi tit, quy hoch thng xuyn phi iu chnh, vic cng b quy hoch dn v cc doanh nghip thng xuyn phi iu chnh, vic cng b quy hoch dn v cc doanh nghip bit, tham gia v thc hin cha c chuyn bin ng k, tnh php l ca quy hoch ang b vi phm trong thc thi c t pha c
CHUYN TT NGHP
46
quan Nh nc v mt b phn dn c. Chnh iu ny lm cho th trng nh t pht trin ln xn cc vi phm xy ra nhiu. Hin nay h thng b my qun l nh nc v t ai thc hin theo 4 cp: Trung ng B Ti nguyn v Mi trng Tnh, thnh ph trc thuc trung ng Hun, qun, th x, thnh ph trc thuc tnh X, phng, th trn S i chnh, S a chnh nh
t
Phng a chnh Cn b a chnh chuyn trch
B my qun l nh nc v t ai nhn chung cha c hon thin v ng b, cn nhiu bt hp l, cha ngang tm nhim v, c quan a chnh cn b ph thuc nhiu vo chnh quyn cc cp. T trung ng ti a phng, ngnh a chnh mi ch l c quan gip vic cho chnh quyn cng cp, nht l a phng ngnh a chnh ch ch yu lm nhim v thm nh h s v t ai UBND quyt nh to nn c ch hnh chnh nhiu tng nc, gii quyt cng vic chm, km hiu qu. Chc nng nhim v ca ngnh a chnh c bit l trong cng tc kim tra x l vi phm cha r rng cn nhiu chng cho vi chc nng nhim v ca cc ngnh khc. So vi yu cu ca cng tc qun l Nh nc hin nay, i ng cn b a chnh cha p ng c yu cu, nht l cc a bn ln, cn b a chnh x, phng cn cha v s lng v cn yu km v trnh chuyn mn, li phi kim nhim nhiu vic v lun thay i theo nhim k ca chnh quyn c s.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
47
CHNG III: GII PHP, KIN NGH THC Y S PHT TRIN CA TH TRNG NH T TRN A BN H NI TRONG GIAI ON 2005- 2009
I. Gii php hon thin v pht trin th trng nh t H Ni. Sau y chng ti xin xut mt vi gii php cho th trng bt ng sn Vit Nam. 1. Chia nh li ln. Chng ti nhn nh khi th trng cn h cao cp tr nn kh bn cc nh u t nn chuyn hng sang xy dng cc cn h c din tch nh hn nhng cht lng vn cao cp nh th. V d nh: Trc y, ngi ta x vo u t cn h cao cp vi din tch ln c gi t 2.000-3.000 la M/m2, tnh ra mt cn h nh vy gi t nht cng phi 300.000-400.000 la M. Loi nh ny ch phc v cho mt s lng khch hng nht nh. By gi mun bn hng nhanh phi i cch lm. Din tch nh phi nh i nhng cht lng vn phi cao cp km theo nhiu tin ch khc. Hoc gi nh vic chuyn i t loi hnh kinh doanh cc cn h cao cp sang cc cn h cp thp hn. Mt mng th trng ln, nhu cu nhiu nn c tnh thanh khan cao. ng L Hong Chu, Ch tch Hip hi Bt ng sn D th trng hin nay lnh nhng phn khc nh gi di 800 triu ng vn nng. Thc t cho thy d n ca Nam Long, t Lnh, Ph Li 1... nm qua vn c ng khch hng. Sang nm, thm gi kch cu tiu dng mt t USD ca Chnh ph thm vo th knh nh gi thp s bng n mnh m 2. Hnh thc thanh ton n gin, tin li Trong tnh hnh kh khn chung v ti chnh ton cu nh hin nay vic yu cu khch hng thanh ton ngay hay thanh ton mt lng ln tin ngay lc bt u d n l rt kh thc thi. iu lm gim i tnh thanh khon ca d n. Thay v ng gp mt ln ch u t nn chia thnh nhiu t trnh c sc qu ln cho khch hng. iu ny c th lm suy gim li nhun ca nh u t v yu cu nh u t phi c kh nng hch ton kinh doanh nhanh, hiu qu, chnh xc. Tuy nhin nu lm c iu ny s l tin cho doanh nghip bt ln sau khng hong v s trm lng ca th trng.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
48
3. Thnh lp h thng ch s bt ng sn ng b, xit cht qun l trnh nn u c. C gng a nh t v gn vi gi tr thc Vic suy gim tnh thanh khon ca th trng chnh l vic chnh lch qu ln gia gi tr thc ca nh, t v gi tr th trng. iu ny gy kh khn cho vic tip cn ca nhng ngi c nhu cu tht v nh t, kch thch nn u c. Cho nn vic xy dng ch s bt ng sn lm tng tnh minh bch cho th trng l rt cn thit gp phn lm tng tnh thanh khon ca th trng v nh nc c th kim sot s tng trng ca th trng c cc bin php iu tit hp l chng nn u c v tng trng bong bng. Thc t cho thy ti cc nc pht trin nh M, Php... c cc ch s ny t lu v c xem nh "ch s chng khon" ca th trng BS. Theo ng Trng Thi Sn, ph tng gim c Cng ty a c Hong Qun, vic xy dng ch s gi BS mang li nhiu ci li: l ch s gip cc nh qun l theo di, nh hng pht trin th trng; gip cc ngn hng tham kho trong vic nh gi cho vay, th chp. ng thi qua ch s ny ngi dn d dng theo di bin ng gi ca tng khu vc cng nh tng tnh minh bch ca th trng nh t. Theo ng Sn, hin c mt s cng ty, k c cng ty nc ngoi, lm vic ny. Tuy nhin, mc ch ca h l xy dng cc ch s gi phc v hot ng kinh doanh ca cng ty cng nh cung cp thng tin t vn cho cc i tc m cha c cng khai rng ri. Nhc im ca cc ch s gi ny l ch xy dng theo mc gi rao bn nh t, cha phi l gi giao dch tht s nn ch s gi cn khong cch so vi gi giao dch thc t. l cha k cc doanh nghip xy dng ch s gi u gn vi hot ng kinh doanh ca mnh nn i khi ch s gi cha mang tnh khch quan. ng Sn ngh: nn c ch s gi chung cho c nc v do cc cp c thm quyn ng ra thc hin. Nu cha th lm rng ri th trc mt c th xy dng ch s gi BS cc khu vc trng im ca nn kinh t nh TP.HCM, H Ni, Cn Th... 4. H tr ti chnh cho ngi c thu nhp thp mua hoc thu nh . gii quyt vn ny trc tin phi c nh ngha chnh xc v ngi c thu nhp thp. Hin nay c nhiu ngi c quan nim rng ngi ngho v ngi c thu nhp thp l mt. y l mt quan nim cha ng. nh ngha chnh xc v ngi c thu nhp thp khng phi l vic d dng. Nhiu nghin cu khng a ra nhng tiu chun nh ngha v ngi c thu nhp thp do vn ny tu thuc vo iu kin sng ca tng h gia nh, tnh hnh pht trin kinh t x hi v phong tc tp qun ca tng a phng, tng dn tc. Cho nn nh ngha
CHUYN TT NGHP
49
th no l ngi c thu nhp thp cn tin hnh kho st x hi v thu nhp thp v chi tiu h gia nh. Nhng khi nim c bn v ngi c thu nhp thp: Ngi c thu nhp thp l ngi c thu nhp bnh qun u ngi hng thng ch trang tri nhng nhu cu chi tiu thit yu v mc sng ca h ch trn mc sng bnh qun ti thiu mt cht (k c nhu cu thit yu v nhu cu i sng). Theo quan im ca ngn hng th gii v t chc pht trin ca Lin Hp Quc (UNDP), ngi c thu nhp thp l nhng ngi phi chi tiu t nht l 6% thu nhp cho n ung tn ti, 94% thu nhp cn li c chi cho cc nhu cu c bn khc (nh , hat ng vn ho, gio dc dch v y t, i li, quan h tic tng v.v) Theo quy nh ca B LTBXH nhng ngi sng H Ni c thu nhp t 220.000 n 900.000/ ngi /thng c coi l ngi c thu nhp thp. Ngi c thu nhp thp bao gm: Cng chc, vin chc nh nc (lp trung lu tr xung) Gio vin cc trng ph thng v mt b phn ging vin trng i hc, cao ng Cn b ngnh y t (lp trung lu tr xung) S quan qun i, cng an (lp trung lu tr xung) Cng nhn cc nh my Dn lao ng v bun bn nh cc th Theo tiu chun hin nay ca B LTBXH ngi c thu nhp thp l nhng ngi c mc sng trung bnh v mt phn trong s ny c mc sng trn trung bnh nhng kh c kh nng ci thin ch nu khng c h tr.. 5. Ni lng chnh sch tn dng vi cc d n xy nh x hi v cn h gi tr thp Bin php ny nhm nhn mnh vic kch thch v iu tit ca nh nc vi s pht trin ca th trng nh t. y l bin php mang tnh cp bch v c tc dng tc th d nhn thy ngay trong giai on ngn, trc mt. 6. T chc inh g nh t Mt trong nhng vn quan trng m cc t chc, doanh nghip, ngi dn quan tm trong giao dch BS hin nay l lm sao bit c gi tr ch thc ca mt nh t c th m h mun giao dch. Tc l h mun bit gi tr m nh t
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
50
giao dch thnh cng, ang giao dch, ang c giao bn mc tng ng. Tm li l gi ngi mua c th mua, ngi bn c th bn, nhng ngi mi gii c th mi cho, nhng ngi lm n gp vn c th chp nhn c vi nhau Hin nay ti H Ni ni m cc hot ng mua bn BS din ra ln v si ng cc hot ng nh gi BS c thc hin bi: Cc ngn hng nh gi phc v cho chnh ngn hng trong vic th chp nh t i vay tn dng. Cc cng ty kinh doanh BS nh gi bn cc BS m cng ty ang c. Cc trung tm nh ga BS. Ngi dn c nh, t mun t a ra gi cho bn. Nhng ngi gp vn bng nh t t a ra gi thng lng. iu d dng nhn thy l cc hot ng nh gi ca c quan Nh nc, doanh nghip v ngi dn u phc v mc ch ch quan ca mnh. Ngn hng mun nh gi m bo an ton cho hot ng tn dng (thng nh gi thp). Cc cng ty nh gi BS mun nh gi t mc li nhun ti a (nh gi cao khi bn, thp khi mua). Nhn chung cng tc nh gi cn thiu c lp v khch quan. II. Mt s kin ngh: Th nht, th trng nh t nc ta phi l mt th trng pht trin lnh mnh c s kim sot ca Nh nc bng h thng php lut v h thng cc bin php hng dn cc giao dch. lm c iu ny cn phi thc hin: Mt l, tng bc xy dng v hon thin hnh lang php lut cho th trng nh t. y l vic lm khi u v thng xuyn thc y s hnh thnh v pht trin th trng nh t nhm tng bc hn ch v xo b th trng khng chnh thc( th trng m Nh nc khng kim sot c). H thng php lut hin hnh cn c b sung, sa i mt s ni dung gm: m bo m rng v tng bc hon thin khng hn ch i tng c mua bn, chuyn nhng v nhn chuyn nhng, thu mn, th chp, gp vn lin doanh bng nh v t ai. Hnh thnh c quan ng k giao dch nh t v thc hin ng k bt buc i vi mi i tng giao dch nh t, quy nh ny lm cho Nh nc kim sot c cc giao dch nh t v thu c cc khon thu ca th trng nh t do php lut quy nh. Thc hin ng k giao dch nh t cng c ngha vic cho
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
51
thu, chuyn nhng quyn s dng t( quyn s hu nh) khng phi c c quan Nh nc c thm quyn cho php. Thc hin ng k giao dch nh t thay cho cc quy nh v thm quyn v th tc hin hnh chng nhng gim mi th tc hnh chnh phin h m cn lm cho ngi dn t chu trch nhim trc php lut v Nh nc thng qua kim sot c cc giao dch nh t mt cch chc chnv cht ch tnh trng hin nay. V ng k l mt bin php nhm m bo tin cy cao, an ton ca cc giao dch nh t cho c ngi mua v ngi bn, m bo li ch ca cc bn tham gia th trng nh t. Tuy nhin, y l vic lm kh do thi quen, tp qun nhn dn ta cha quen vi ng k. Do phi kt hp nhiu bin php lin quan khc nh: thng nht c quan ng k t ai,gim th tc hnh chnh, thng nht mt u mi gii quyt cc giao dch ca nh t vo mt c quan. Hai l, Nh nc thc hin tp trung quyn lc v k hoch, quy hoch s dng t ai, ng thi cng khai quy hoch s dng t. Qun l t ai theo quy hoch v theo ng mc ch s dng l mt nhim v ht sc quan trng ca m quc gia, ng thi c tc dng nh hng cho cc giao dch nh t trn cc a bn nht nh v cng l iu kin cn thit gip Nh nc thc hin s qun l ca mnh. Ba l, khn trng hon thnh vic lp h s a chnh. y l h s ban u xc nh v tr, hnh dng, kch thc, ranh gii cho tng l t, tha t, mnh t c th, tc l xc nh c th cho tng t chc, h gia nh, c nhn. Vic ny thuc trch nhim ca Nh nc, ngn sch Nh phi u t cho vic thc hin nhim v ny. Bn l, khn trng cp giy chng nhn quyn s dng t cho t chc, h gia nh, c nhn, nht l t th v t khu dn c nng thn. c th y nhanh tin cp giy chng nhn quyn s dng t, cn gim bt cc th tc xem xt, thm nh ca c quan Nh nc cc cp. Nu c u ban x, phng, th trn xc nhn l t s dng v khng c tranh chp th c cp giy chng nhn quyn s dng t. Cc trng hp giy t theo quy nh ca php lut th ngi s dng t t lm n xin cp giy chng nhn quyn s dng t gi thng n c quan Nh nc c thm quyn cp, khng phi qua xc nhn ca UBND x, phng, th trn. ng thi thc hin khng thu tin s dng t, l ph a chnh, l
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
52
ph trc b khi Nh nc cp giy chng nhn quyn s dng t i vi cc trng hp s dng t trc Lut t ai nm 1993, m t khng do Nh nc giao. Th hai, t chc li h thng doanh nghip kinh doanh nh t. Cho php mi thnh phn kinh t u bnh ng trong vic thnh lp doanh nghip v kinh doanh nh t v c ch vn, giao t (nhn chuyn nhng v chuyn quyn s dng t), cho thu t, cc chnh sch h tr ca Nh nc v gin, min thu, vay vn, k thut v cng ngh, o to lao ng...; nhng phi ng k kinh doanh hnh ngh v lm ngha v ti chnh vi Nh nc theo quy nh thng nht ca php lut. Hnh thnh doanh nghip pht trin t v mua bn nh Nh nc. Doanh nghip kinh doanh nh Nh nc hot ng trong lnh vc khai thc kinh doanh: mua bn, cho thu nh Nh nc. Doanh nghip pht trin t hot ng trong lnh vc khai thc v pht trin t cc vng t mi, to mt bng xy dng cc cng trnh h tng phc v cung cp qu t cho cc d n u t thuc cc lnh vc cng nghip, thng mi, dn dng hoc to qu t chuyn nhng, cho thu... Cho php doanh nghip s dng cc vng t c th s dng c nhng cha giao cho ai qun l, cc vng t cha khai ph, h, ao... lm vn ban u. Khi giao t cho doanh nghip, Nh nc cha thu tin s dng t. Nhng vng t quy hoch thnh khu cng nghip, khu thng mi, khu dn c... c giao cho doanh nghip bng cch cho php doanh nghip t nhng quyn s dng t, mua nh , thay cho vic thu hi t v thc hin quy hoch chi tit mt bng s dng t thc t, xy dng c s h tng chuyn nhng cho t chc, h gia nh, c nhn xy dng theo quy hoch. Th ba, v nhng bin php ti chnh. pht trin th trng nh t nc ta, phi c nhng bin php ti chnh c bn sau: Thc hin h tr trc tip t ngn sch Nh nc hoc qu ca Nh nc cho ngi mua nh hoc thu nh thuc din chnh sch. Ngi mua nh c ngn sch Nh nc h tr trc tip vi mt s tin nht nh cho tng i tng c th khi h mua nh. S tin cn li ngn sch Nh nc cho vay khng li v h c trch nhim tr trong mt s nm nht nh (tng t nh mua nh tr gp). Ngi thu nh , c ngn sch Nh nc h tr thm mt phn tin thu nh trong vic tr tin thu nh hng nm.
CHUYN TT NGHP
53
Thc hin chnh sch cho vay vi li sut bng khng i vi cc doanh nghip kinh doanh nh (tr doanh nghip chuyn cho thu nh, doanh nghip hot ng t vn dch v, mi gii). Phn chnh lch gia li sut bnh thng vi li sut bng khng c ngn sch nh nc hoc qu h tr pht trin. Nghin cu sa i chnh sch thu ti chnh lin quan n th trng nh t nh: thu chuyn quyn s dng t, l ph trc b nh t, thu nh t, l ph a chnh m bo ph hp vi hot ng ca th trng v thu nhp ca hot ng kinh doanh nh t . Tng cng qun l Nh nc i vi th trng nh t vi nhng ni dung c bn sau: Mt l, t chc mt c quan ng k duy nht, nu h s giao dch v nh t khng c ng k th mi giao dch khng c ngha. Thc hin ng k giao dch thay th cho ton b th tc hnh chnh v quyn cho php cc c quan nh nc c thm quyn khi thc hin cc quan h giao dch nh t. Trong iu kin hin nay nc ta nn giao nhim v ny cho c quan a chnh, v c quan a chnh l ni ng k thc hin cc giao dch dn s v t ai (quyn s dng t). Trong trng hp giao dch l vic mua bn nh t dn n s thay i quyn s hu cng trnh, th c quan a chnh chuyn h s ti c quan ng k s hu ti sn thc hin cc cng vic cn thit. Ngi dn ch thc hin ng k chuyn dch l xong, h c hng s phc v li t pha c quan Nh nc. Hai l, t chc dch v cung cp thng tin cho th trng nh t . Nh nc phi coi vic cung cp thng tin cho th trng nh t l trch nhim ca mnh hng dn th trng nh t ; do phi t chc thc hin vic ny ti c quan ng k chuyn dch nh t. Thc hin nhng gii php trn y, th trng nh t nc ta s c tc dng khng nh gp phn pht trin kinh t v nng cao i sng x hi cu nhn dn.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
54
KT LUN
Th trng nh t H Ni ang trong giai on hnh thnh v pht trin, mang trong n c trng ca nn kinh t Vit Nam: ang pht trin, ang chuyn sang nn kinh t th trng v ang hi nhp. Do , cc c ch, chnh sch cho th trng ny cn ang trong giai on hnh thnh, tuy c nhiu bc tin th trng c th hot ng c nhng cng cn nhiu bt cp c v cc thnh t th trng cng nh h thng c ch, chnh sch cha y v ng b. Th trng nh t trong thi gian qua tri qua nhiu bc thng trm, t khi cn l hot ng t pht ca mt s c nhn t chc bun bn, trao i ngm khi cha c iu chnh ca nh nc trong lnh vc ny. Nhng qua cng cho thy nhu cu thc s ca ngi dn v ch , bi vy hin nay th trng nh t c nh nc cng nhn s tn ti v pht trin ca n p ng nhu cu bc thit ca nhn dn. Tuy nhin trong qu trnh pht trin vn tn ti nhiu bt cp, nhng yu km trong khu qun l, iu tit ang dn bc l, nhiu hin tng tiu cc ang din ra, hin tng u c, s dng t sai mc ch, chuyn nhng quyn s dng t tri php v ang din ra. Bn cnh , cp pht trin ca th trng nh t H Ni cn mc rt thp so vi yu cu ca mt th trng pht trin v ng b. Cc ni dung v hot ng ca cc yu t h tr th trng cha thng sut, ngun lc t ai v chnh sch qun l t ai cn nhiu bt cp, mi trng u t cha c bnh ng gia cc thnh phn kinh t v tnh minh bch ca th trng thp nn kh nng thu ht u t cn hn ch. Trong thi im hin ti, vic th trng c biu hin ng bng l nht thi nh mt khong dng. V vy, bin php trc mt l cn khc phc ngay nhng mt cn yu km khi thng cc ngun vn t ngn hng cng nh t cc nh u t tim nng thc y th trng vt qua thi im ny nhm y nhanh tc chu chuyn vn v hnh thnh mt mt bng u t, kinh doanh mi trong th trng nh t. V lu di, cn phi hnh thnh ng b cc thnh t ca th trng nh t, hon thin h thng chnh sch to ra mt mi trng u t hp dn v bnh ng gia cc nh u t. Nng cao nng lc qun l v iu tit ca Nh nc i vi th trng nh t. pht trin th trng nh t theo hng chnh quy , pht
CHUYN TT NGHP
55
huy hn na vai tr c bit ca th trng nh t trong cng cuc cng nghip ho hin i ho t nc, th cng vic i mi, kin ton cng tc qun l nh nc c vai tr quan trng hng u. Hin nay, chng ta ang ng trc mt c hi ln thu ht u t l: Chng ta gia nhp WTO nn s c rt nhiu nh u t tm kim c hi u t ti Vit Nam. Thc hin tt nhng chnh sch, gii php trn y chng ta s n nhn c mt ln sng u t ln vo th trng nh t.
PHM MINH NGC
A CHNH K48
CHUYN TT NGHP
56
Ti Liu Tham Kho
1. Gio trnh th trng bt ng sn 2. Gio trnh kinh t ti nguyn 3. Tp ch kinh t v d bo 4. Tp ch bt ng sn 5. Lut kinh doanh bt ng sn 6. Lut t ai 2003 7. http://www.batdongsan.net 8. http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Kien-thuc/Kien-thuc/ 9. http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Bat-dong-san/ 10. http://cafef.vn/bat-dong-san.chn 11. http://vneconomy.vn 12. http://www.atpvietnam.com/vn/thongtinnganh/35132/index.aspx
13.http://www.atpvietnam.com/vn/thongtinnganh/35132/index.aspx
PHM MINH NGC
A CHNH K48

Thực trạng và giải pháp phát triển thị trư&amp;#79

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Thực trạng và giải pháp phát triển thị trư&amp;#79

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

CHUYN TT NGHP

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

TRNG I HC KINH T QUC DN KHOA BT NG SN & KINH T TI NGUYN ~~~~~~*~~~~~~

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

CHNG I C S KHOA HC CA TH TRNG NH T

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

GVHD: Th.S PHM LAN HNG

PHM MINH NGC

Thực trạng và giải pháp phát triển thị trư&#79

Thực trạng và giải pháp phát triển thị trư&#79

TRNG I HC KINH T QUC DN KHOA BT NG SN & KINH T TI NGUYN *