Contractul de Vanzare Cumparare

PARTEA I
CONTRACTE SPECIALE
CAPITOLUL I CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE Seciunea I. Noiune, re !e"en#are $i carac#ere %uri&ice '. Noiune. Vnzarea-cumprarea este un contract prin care vnztorul strmut dreptul de proprietate (sau un alt drept) asupra unui bun al su cumprtorului, care se oblig n schimb, s plteasc un pre pltit n bani 1. rin natura sa contractul de vnzare-cumprare trans!er dreptul de proprietate ("odul civil nsu#i n art. 1$%& de!inind vnzarea ca o convenie prin care una dintre pri se oblig s transmit celeilalte ' proprietatea unui lucru(). )ste ns posibil ca strmutarea s poat avea ca obiect #i un alt drept (dect dreptul de proprietate) precum* un alt drept real (de e+emplu, dreptul de uzu!ruct), un drept de crean, un drept din domeniul proprietii intelectuale sau chiar drepturile succesorale. utem ast!el aprecia, c transmiterea proprietii este numai de natura contractului de vnzare-cumprare, nu i de esena lui. ,neori n loc de 'vnzare( se !olose#te termenul de cesiune. "ei doi termeni, de#i asemntori, nu sunt ns sinonimi, cesiunea transmind ntotdeauna un drept incorporal (de e+emplu, cesiunea unei creane, a unui !ond de comer, a unui drept de autor etc.)$. entru a !orma obiectul strmutrii de ctre vnztor, dreptul trebuie s !ie transmisibil, adic s nu !ie indisolubil legat de o anumit persoan- deci, nu se pot transmite prin vnzare* drepturile personale nepatrimoniale, cele patrimoniale cu caracter strict personal #i nici cele constituite prin voina prilor sau a legii, cu caracter intuitu personae.. /e e+emplu, nu pot !orma obiectul contractului de vnzare-cumprare* dreptul de abitaie al soului supravieuitor, dreptul de ntreinere, dreptul de pensie etc.
1
0 se vedea /. 0l e+ andresco , Explicaiune teoretic i practic a dreptului civil romn, tom. V111, 2ucure#ti, 1%$3, p. 4. 0 se vedea* h. 5alaurie, 6. 07nes, . 8. 9autier , Cours de droit civil. Les contrats speciaux. Civil et commerciaux, )d. "u:as, aris, $;;1, p. <=. 0 se vedea >r. /ea? , Tratat de drept civil. Contracte speciale , )d. 0ctami, 2ucure#ti, 1%%%, p. 1;.
10
CONTRACTE SPECIALE
"ontractele care au ca obiect un imobil, chiar dac sunt ncheiate ntre comerciani, de e+emplu, vnzarea-cumprarea unui imobil pentru e+ercitarea comerului, au caracter civil, !iind @potrivit legii, de natur eminamente civil( (s. n.)& iar nu comercial, chiar dac sunt ncheiate n scopul obinerii de pro!it. Aumai dac imobilul face parte dintr-un fond de comer , iar contractul are ca obiect acest !ond, operaiunea a !ost cali!icat comercial, independent de persoanele ntre care a intervenit. Bncheiem partea introductiv cu meniunea c vnzarea reprezint modelul contractului translativ de proprietate #i instrumentul principal al circulaiei bunurilor( (s. n.)3. (. Re !e"en#are. Cediul de baz, n materie de vnzare-cumprare, se gse#te n "odul civil, cartea a 111-a intitulat @/espre di!eritele moduri prin care se dobnde#te proprietatea(, titlul V @/espre vinderi(, art. 1$%&-1&;&. e lng reglementarea dat de "odul civil de la 14=& (ce constituie #i dreptul comun n materie), prin alte acte normative sunt reglementate di!erite !eluri de vnzri, cunoscute ca varieti de vnzare-cumprare, crora le sunt aplicabile reguli speciale (de e+emplu, vnzarea locuinelor proprietate de stat n condiiile* 6egii nr. 43D1%%$, 6egii nr. 11$D1%%3, 6egii nr. 1;D$;;1 etc.). ). Carac#ere %uri&ice. a . Vnzarea este un contract consensual. otrivit art. 1$%3 ". civ. @Vinderea este per!ect ntre pri E !ndat ce prile s-au !nvoit asupra lucrului i asupra preului, de#i lucrul nc nu se va !i predat #i preul nu se va !i numrat((s.n). Fezult c, ad validitatem vnzarea se ncheie prin simplu acord de voin al prilor (solo consensu) #i !r remiterea lucrului vndut ori a preului =. "d probationem ns, este cerut forma scris n toate cazurile cnd bunul are o valoare mai mare de $3; lei (art. 11%1 ". civ.). Aerespectarea !ormei scrise atrage imposibilitatea prilor contractante de a proba e+istena contractului #i a clauzelor sale (proba cu martori ne!iind admis dect atunci cnd e+ist un nceput de dovad scris, art. 11%< ". civ.).
&
0 se vedea* G. " p n , #ocietile comerciale, )d. 6umina 6e+, 2ucure#ti, 1%%1, p. 1=3. 0 se vedea, H. Iuet , Trait$ de droit civil. Les principaux contrats sp$ciaux, 69/H, aris, $;;1, p. 1<%. 0 se vedea* F. 5otica, >l. 5oiu, Contractul de vn%are-cumprare. Teorie i practic &udiciar, )d. 6umina 6e+, 2ucure#ti, 1%%%, p. 4.
CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE
11
Fegula de mai sus nu este aplicabil terelor persoane care vor putea dovedi contractul cu orice mi:loace de prob (ntruct pentru teri contractul este un simplu !apt :uridic). Vnzarea este numai !n principiu, consensual. 'rin excepie de la acest principiu, n cazurile special prevzute de lege, vn%area devine un contract solemn . /e e+emplu, n temeiul art. $ din 6egea nr. 3&D1%%4, terenurile pot !i nstrinate, prin acte :uridice inter vivos, numai n !orm solemn (autentic)<. Canciunea pentru nerespectarea condiiei de !orm cerut ad validitatem este nulitatea absolut a actului ncheiat cu nclcarea normei imperative a legii. /e remarcat c !orma autentic este cerut imperativ e+clusiv pentru toate !nstrinrile ce au ca obiect terenuri. /ac obiectul nstrinrii este, de e+emplu, un imobil (teren #i construcie), !orma autentic nu este obligatorie pentru nstrinarea e+clusiv a construciei (care poate !i valabil nstrinat prin nscris sub semntur privat)- evident c legea nu interzice cumprtorului dobndirea unei construcii prin act autentic. /ac vnzarea, avnd ca obiect un imobil (teren #i construcie), nu a !ost ncheiat n !orm autentic cumprtorul va dobndi @numai un drept de super!icie (un drept de proprietate asupra construciei #i un drept de !olosin asupra terenului), n privina proprietii terenului actul valornd numai ca un antecontract de vnzare-cumprare( 4. recizm c numai nuda proprietate este supus !nstrinrii prin form autentic. entru dobndirea sau nstrinarea dezmembrmintelor dreptului de proprietate nu se cere respectarea !ormei autentice. Bn doctrin, o lung perioad, s-a pus ntrebarea dac vnzarea unui autovehicul !olosit trebuie ncheiat n !orm autenticJ /iscuia a !ost provocat de !aptul c pn la apariia I9 nr. =1;D1%%$ privind cartea de identitate a autovehiculului, poliia e!ectua radierea #i respectiv nscrierea n circulaie numai la prezentarea actului vnzrii n !orm autentic. Fspunznd la ntrebare, practica :udiciar a decis c cerina organelor !inanciare sau de poliie este numai de ordin administrativ #i, n consecin,
<
0 se vedea* ". Koader, (rept civil. Contracte speciale, )d. 0ll 2ec?, 2ucure#ti, $;;., p. 11-1$. 0 se vedea* /. "hiric, (rept civil. Contracte speciale, )d. 6umina 6e+, 2ucure#ti, 1%%=, p. 3&- 5. Ai col ae , Le)ea nr. *+,-../ privind circulaia terenurilor, n /reptul nr. 4D1%%4, p. 1;.
12
CONTRACTE SPECIALE
vnzarea-cumprarea de vehicule !olosite este valabil ncheiat prin acordul de voin al prilor, probat prin act sub semntur privat %. /e#i dup apariia I9 nr. =1;D1%%$ problema !ormei autentice nu s-a mai pus, vnzarea autovehiculelor !olosite !cndu-se pe baza contractului-tip ncheiat la poliie, discuia :uridic de mai sus rmne valabil, cel puin pentru constatarea valabilitii actelor de dobndire #i nstrinare ncheiate sub imperiul actelor normative n vigoare pn n 1%%$ 0tempus re)it actum . b . Vnzarea este un contract bilateral (sinalagmatic), pentru c d na#tere la obligaii reciproce ntre prile contractante, vnztorul are obligaia s predea lucrul vndut, iar cumprtorul s plteasc preul- prestaia uneia dintre pri !iind cauza obligaiei asumate de cealalt parte. c . Vnzarea este un contract cu titlu oneros, pentru c !iecare parte urmre#te un interes patrimonial, respectiv primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig- @ndeplinirea obligaiei vnztorului este echivalentul celeilalte obligaii #i viceversa* do ut des(-1. d . Vnzarea este un contract comutativ, ntruct e+istena #i ntinderea obligaiilor reciproce sunt cunoscute din momentul ncheierii contractului #i nu depind de un eveniment viitor #i nesigur de a se produce ( alea). Cpre deosebire de contractele aleatorii (de e+emplu, contractul de asigurare, renta viager etc.), n contractele comutative nu e+ist #anse de c#tig #i pierdere pentru prile contractante, prestaiile acestora !iind considerate echivalente "a e+cepie, contractul are caracter aleatoriu n cazul vnzrii de drepturi litigioase (ca varietate a vnzrii de drept comun) 11. e . Vnzarea este un contract translativ de proprietate. Bn msura n care vnzarea-cumprarea strmut dreptul de proprietate (nu un alt drept) #i dup
0 se vedea 1. 5i hu , 'robleme de drept civil 0contracte, folosina locuinelor, rspunderea delictual din practica Tribunalului #uprem pe semestrul 22 al anului -.3/, n FF/ nr. %D1%<%, p. .1- 6. 5i hai , 4n le)tur cu liti)iile privind !nstrinarea autove5iculelor proprietate personal, n FF/, nr. 1$D1%4., p. .<. 1; 0 se vedea* ". Iam angi u , 1. Foset t i -2l n escu , 0l. 2i coi anu , Tratat de drept civil romn, vol. 11, ed. ngri:it de /. F descu , )d. 0ll, 2ucure#ti, 1%%4, p. 3&<. 11 Bntr-o alt opinie #i vnzarea cu clauz de ntreinere poate avea caracter aleatoriu- a se vedea* 5. 5ure#an , Contracte civile, vol. 1, @"ontractul de vnzare-cumprare(, )d. "ordial 6e+, "lu:-Aapoca, 1%%=, p. <. Au mprt#im opinia de mai sus, deoarece clauza de ntreinere poate avea, n acest caz, numai caracter accesoriu.
13
ncheierea valabil a contractului se produce #i trans!erul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor. Krans!erul dreptului de proprietate opereaz indi!erent dac s-a !cut predarea lucrului vndut sau plata preului. 0st!el, potrivit art. 1$%3 ". civ. @Vinderea este per!ect ntre pri #i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului #i asupra preului, de#i lucrul nc nu se va !i predat #i preul nc nu se va !i numrat(. @Fegula caracterului translativ de proprietate este pe deplin operant doar n cazul bunurilor individual-determinate(, deoarece n cazul bunurilor de gen, care se vnd dup greutate, numr sau msur, #i care nu sunt individualizate, @proprietatea nu se poate trans!era dect la momentul n care se reali%ea% individuali%area prin operaiunile de cntrire, msurare sau numrare(1$ (s.n.). Transmiterea imediat (dup ncheierea valabil a contractului) a dreptului de proprietate operea% numai dac sunt ntrunite urmtoarele condiii6 - vnztorul trebuie s !ie proprietarul lucrului vndut- obiectul contractului s !ie un bun determinat individual- lucrul vndut trebuie s existe- prile s nu fi amnat transferul dreptului de proprietate. 5omentul transmiterii dreptului de proprietate n contractul de vnzarecumprare prezint mare importan #i sub aspectul suportrii riscului pieirii lucrului vndut. otrivit art. %<1 ". civ. @n contractele care au ca obiect translaia proprietii, sau unui alt drept real E lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar dac nu s-a !cut tradiiunea lucrului(. 0rt. %<1 ". civ. cons!ine#te principiul res perit domino potrivit cruia proprietarul (cumprtorul, dac transmiterea proprietii s-a !cut imediat ncheierii contractului) va suporta paguba pricinuit de pieirea !ortuit a bunului. /ac la momentul pieirii bunul nu !usese predat cumprtorului #i vnztorul era debitor al obligaiei de predare anterioar a lucrului, acesta din urm nu va suporta paguba dac va dovedi natura !ortuit (nu culpabil) a pieirii (art. 1;4. ". civ.). otrivit art. 1;<& alin. ($) ". civ. dac bunul a pierit datorit interveniei unei cauze e+oneratoare de rspundere civil, vnztorul va suporta riscurile numai dac a !ost pus n ntrziere (cu privire la e+ecutarea obligaiei de a preda
1$
0 se vedea* /. 5acovei , 5.C. C t ri bl ea , (rept civil. Contracte. #uccesiuni, )d. Hunimea, 1a#i, $;;;, p. 1&.
14
CONTRACTE SPECIALE
lucrul vndut). Vnztorul are totu#i posibilitatea s-#i nlture propria culp dovedind c lucrul ar !i pierit #i la cumprtor, chiar dac l-ar !i predat la termen1.. rincipiul res perit domino potrivit cruia riscul pieirii lucrului este suportat de proprietar nu are caracter imperativ. 0st!el, prile pot conveni, printr-o clauz e+pres prevzut n contract, ca vnztorul s suporte riscurile dup ce a operat trans!erul proprietii sau cumprtorul s-#i asume riscurile nainte de momentul trans!errii dreptului de proprietate (de e+emplu, n cursul e+ecutrii lucrului viitor)1&. Seciunea a II-a. Con&iii &e *a!i&i#a#e otrivit art. %&4 ". civ. @condiiile eseniale pentru validitatea unei convenii( sunt* capacitatea de a contracta, consimmntul valabil al prilor, obiectul determinat, posibil, licit #i o cau% moral #i licit. /e#i "odul civil nu !ace re!erire, legislaia civil actual adaug i forma (caracteristic contractelor solemne) la cele patru condiii eseniale de validitate, prezentate mai sus. Bntruct condiiile eseniale de validitate ale contractului (n general) au !ost studiate pe larg n cadrul teoriei generale a obligaiilor, n cele ce urmeaz vom analiza numai particularitile acestora n materie de vnzare (#i doar ocazional vom reaminti unele reguli generale). + '. Ca,aci#a#ea ,-ri!or '. Re u!i enera!e. otrivit art. %&% ". civ., n principiu, toate persoanele se bucur de capacitatea de a contracta (n general), regula !iind deci, capacitatea iar e+cepia incapacitatea. /ispoziia este reluat n acela#i sens n art. 1.;= ". civ. privind capacitatea n materia contractului de vnzare-cumprare. Cunt incapabili de a contracta n general, minorii i inter%iii &udectorete (art. %3; ". civ.). 0vnd n vedere c vn%area-cumprarea este act de dispo%iie , att pentru vnztor, ct #i pentru cumprtor, prile trebuie s aib capacitate de e+erciiu deplin (la momentul nchierii contractului) 13.
1. 1&
0 se vedea, h. 5al auri e , 6. 07nL s , .8. 9aut i er , op. cit., p. $;<-$;%. 0 se vedea, >r. /ea? , op. cit., p. 1%. 13 Bn doctrin s-a precizat c vnzarea-cumprarea este act de dispoziie dar @numai raportat la lucrul vndut i preul care !ormeaz obiectul contractului(
15
Bn consecin, minorii ntre 1& #i 14 ani (cu capacitate de e+erciiu restrns) vor putea ncheia contracte personal, dar numai cu ncuviinarea ocro titorilor si legali #i n toate cazurile cu autorizaia autoritii tutelare 1=. entru persoanele :uridice regula capacitii este subordonat principiului specialitii, consacrat de art. .& din /ecretul nr. .1D1%3& 1<. (. Inca,aci#-i .,ecia!e &e a *in&e $i &e a cu",-ra. /up persoana sau lucrul asupra cruia poart, interdiciile (prohibiiile) de a vinde #i de a cumpra (sau numai de a cumpra) sunt de dou !eluri* incapaciti - instituite n consideraia unor persoane ( intuitu personae) #i inalienabiliti - stabilite de lege n consideraia bunului (propter rem). "azurile de incapaciti speciale la vnzare #i cumprare, ce !ac obiectul analizei de !a, sunt expres i limitativ prev%ute de le)e #i de strict interpretare. Bn continuare, vom prezenta cteva incapaciti la vnzare #i cumprare, prevzute de "odul civil #i legile speciale. a . "on!orm art. 1.;< ". civ. vn%area !ntre soi este inter%is. 1ncapacitatea este dictat de urmtoarele considerente. - entru prote&area intereselor motenitorilor re%ervatari . /ac vnzarea ntre soi n-ar !i interzis, prin vnzri simulate unul dintre soi ar putea !ace celuilalt liberaliti care s dep#easc cotitatea disponibil #i n consecin, s-ar nclca rezerva succesoral. - entru prote&area intereselor creditorilor. 6ipsa incapacitii prevzute de art. 1.;< ". civ. ar da posibilitate soilor de a frauda, cu mai mare u#urin, interesele creditorilor, prin vnzri aparente #i !ictive. - entru a da e!ect prevederii art. %.< ". civ. prin care donaia !ntre soi este revocabil. Ccopul interdiciei este de a mpiedica soii s realizeze donaii irevocabile, sub aparena unor vnzri simulate. Aerespectarea interdiciei cu privire la vnzarea ntre soi, duce la nulitatea relativ a contractului14.
(s. n.). Bn schimb, vnzarea mi:loce#te #i e!ectuarea unor acte de administrare sau conservare, cazuri n care prile pot avea numai capacitatea necesar realizrii acestora- a se vedea* >r. /ea? , op. cit., p. .%. 1= 0 se vedea* 5. 5ure#an , op. cit., p. 1&-13. 1< 0 se vedea* 9. 2oroi , op. cit., p. 1;3. 14 Bn doctrina :uridic s-a opinat #i c vnzarea ntre soi este sancionat cu nulitatea absolut- a se vedea, 5. 2di l , 'ropunere de 7le)e ferenda privind nulitatea !nc5eierii contractelor de vn%are-cumprare !ntre soi , n FF/ nr. %D1%<<, p. .1.
16
CONTRACTE SPECIALE
Aulitatea vnzrii ntre soi poate fi confirmat dup des!acerea cstoriei de ctre pri sau de mo#tenitori dup moartea vnztorului. Vnzarea ntre concubini este valabil, cu e+cepia situaiei n care a !ost e!ectuat cu un scop imoral (de e+emplu, pentru a menine starea de concubina:)1%. b . Tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor de sub tutela lor att timp ct socotelile de!initive ale tutelei nu au !ost date #i primite (art. 4;% ". civ. #i art. 1.;4 pct. 1 ". civ.). Kotodat art. 1$4 ". !am. interzice orice acte :uridice ntre tutore #i soul sau rudele lui, pe de o parte, #i minor, pe de alt parte. c . 8andatarii, att cei convenionali ct #i cei legali, !mputernicii de a vinde un lucru, nu pot s-l cumpere ntruct, de regul, nu se poate admite ca o persoan s cumuleze #i rolul de vnztor #i pe cel de cumprtor (art. 1.;4 pct. $ ". civ.). d . "dministratorii bunurilor ce aparin statului, comunelor, ora#elor, municipiilor sau :udeelor nu pot cumpra bunurile a!late n administrarea lor (art. 1.;4 pct. . ". civ.). e . 9uncionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau unitilor administrativ-teritoriale care se vnd prin mi:locirea lor (art. 1.;4 pct. & ". civ.). Bn cazul n care bunurile destinate vnzrii au preuri !i+e, ast!el nct orice apreciere subiectiv este e+clus, cumprarea @poate !i recunoscut valabil, dac nu intervin alte cauze de nulitate($;. Canciunea nerespectrii prevederilor art. 1.;4 ". civ. este nulitatea relativ, ntruct nulitatea nu este de ordine public, ci de interes privat $1. f . :udectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cesionari de drepturi liti)ioase care sunt de competena "urii de 0pel n a crui circumscripie #i e+ecut !uncia sau pro!esia (art. 1.;% ". civ.). Bn cazul :udectorilor de la "urtea Cuprem de Hustiie #i al procurorilor de la archetul de pe lng "CH interdicia se e+tinde pe tot teritoriul rii.
1% $; $1
0 se vedea* KC, col. civ., dec. nr. 11<&D1%3=, n "/ 1%3=, p. 1;%. 0 se vedea* >r. /ea? , op. cit., p. &1. Bntr-o opinie distinct, se apreciaz c @pentru nesocotirea prevederilor art. 1.;4 pct. 1 #i $ este :usti!icat soluia nulitii relative, iar pentru nclcarea celor de la pct. . #i & sanciunea nu poate !i dect nulitatea absolut(- a se vedea, /. 5acovei , 5.C. C t ri bl ea , op. cit., p. $..
17
0ceast interdicie este ntemeiat pe un motiv de ordine public #i, n consecin, sanciunea este nulitatea absolut a actului #i suportarea cheltuielilor vnzrii #i plata daunelor-interese$$. g). otrivit art. $ alin. ($) din 6egea nr. 3&D1%%4 privind circulaia :uridic a terenurilor proprietatea !unciar a dobnditorului #i a !amiliei sale nu poate depi ;11 5a de teren agricol n echivalent arabil. Ke+tul de lege se aplic numai n privina terenurilor agricole, indi!erent de locul siturii lor #i numai n cazul dobndirii prin acte !ntre vii. 6imita de $;; ha este stabilit cumulativ- terenul deinut e+clusiv n proprietate mpreun cu cel dobndit, (!ie #i nuda proprietate), nu poate dep#i limita prevzut de lege. /ac terenul dobndit se ncadreaz n parte n aceast limit, n parte e+cede, @urmeaz ca, n con!ormitate cu regula nulitii pariale, actul s !ie considerat valabil n partea n care dobndirea se situeaz n limita a $;; ha #i nul absolut n partea n care depete aceast supra!a. articularitatea prevederilor art. $ alin. (.) din 6egea nr. 3&D1%%4, n cazul n care supra!aa de teren dobndit (inclusiv cea deinut anterior) dep#e#te limita impus de lege este aceea c are drept sanciune* reduciunea actului :uridic (pn la limita supra!eei legale). /ac actul de vnzare-cumprare a !ost des!iinat n totalitate, vn%torul va rmne proprietarul terenului nstrinat #i va restitui preul inte)ral al vnzrii (iar dac des!iinarea este parial, se va realiza o partim restitutio, cu diminuarea corespunztoare a preului). h). otrivit art. $ alin. . #i & din G,9 nr. $$=D$;;; privind circulaia :uridic a terenurilor cu destinaie !orestier (modi!icat #i completat prin 6egea nr. ==D$;;$) n cazul dobndirii prin acte :uiridice ntre vii , proprietatea de fond forestier a dbnditorului nu poate depi -11 5a de familie. rin noiunea de !amilie nelegndu-se soii #i copii necstorii (dac locuiesc mpreun cu prinii lor). Bnclcarea incapacitii de mai sus se sancionea% cu reduciunea actului &uridic, pn la limita supra!eei legale. i). ,n alt caz de incapacitate special temporar la vn%are este cel prevzut de art. && alin. 1 din 6egea nr. 1;D$;;1, prin care se instituie o interdicie !n consideraia c5iriaului dobnditor al locuinei, de a nstrina imobilul timp de -1 ani.
$$
Bn doctrina !rancez incapacitatea este sancionat cu nulitatea este relativ- a se vedea, .I. 0nt onm at t ei , H. F a 7n ar d , (roit civil. Contrats sp$ciaux, 6itec, aris, $;;$, p. 44-4%.
18
CONTRACTE SPECIALE
5enionm c interdicia la vnzare a imobilelor dobndite de chiria#i n temeiul 6egii nr. 11$D1%%3 a !ost meninut #i de 6egea nr. 1;D$;;1, cu meniunea c cea dinti instituia o prohibiie n consideraia bunului, pe cnd cea din urm a stabilit prohibiia numai asupra persoanei c5iriaului dobnditor. Bn concluzie, dac interdicia propter rem de nstrinare a locuinelor dobndite de chiria#i n condiiile art. % alin. (1)-(&) din 6egea nr. 11$D1%%3 a constituit o inalienabilitate avnd drept consecine principale* scoaterea bunurilor din circuitul civil i sanciunea nulitii absolute a contractului, n schimb interdicia avnd acela#i obiect, prevzut de art. && alin. (1) din 6egea nr. 1;D$;;1 este o incapacitate la !nstrinare 0sau dobndire !n consideraia persoanei vn%torului (ori cumprtorului), iar sanciunea este nulitatea relativ (pentru nclcarea dispoziiei legale ce ocrote#te un interes particular, individual). 5odi!icarea principal intervenit n natura :uridic a interdiciilor prevzute de cele dou acte normative are drept consecin* di!eritele regimuri :uridice aplicabile- n timp ce actele &uridice 0contractele) de nstrinare ncheiate sub imperiul art. % alin. ultim din 6egea nr. 11$D1%%3 sunt nule absolut, cele de dup intrarea n vigoare a 6egii nr. 1;D$;;1 sunt numai anulabile (cu consecinele de rigoare)(). + (. Con.i"-"/n#u! <n%area se !nc5eie prin acordul de voin dintre pri.;+ )+istena consimmntului este n principiu, indispensabil pentru per!ectarea vnzrii. 1. An#econ#rac#u! &e */n0are-cu",-rare este o promisiune de a vinde sauD#i de a cumpra, un acord de voin ce precede ncheierea unei vnzri #i care are menirea de a con!eri prilor certitudinea c nici una dintre ele nu va capitula de la intenia realizrii contractului preconizat ,neori ns, promisiunea asumat prin antecontract nu tinde n mod direct la certi!icarea ncheierii n viitor a contractului, ci prin ea este anga:at o obligaie a crei e+isten depinde, n mod esenial, de un viitor contract a crui
$.
entru amnunte, a se vedea, 6. Ct nci ul escu , Consideraii privind interdiciile la !nstrinarea imobilelor, !n le)islaia de dup -./. , n Fevista de drept comercial nr. 3D$;;1, p. 4=. $& 0cordul de voin este suma consimmntului prilor- a se vedea, 9. F ouhet t e , Contribution a l=etude criti>ue de la notion de contrat, th. aris, 1%=3, p. .44- 2. " eli ce , Les reserves et le non-vouloir dans les actes &uridi>ues, th. aris, 1%=4, p. 1<3-1<=- H. >l our , 6. 0ubert , Les obli)ations, vol. 1, L=acte &uridi>ue, =e ed., aris, 1%4=, p. &1.
19
per!ectare este, ns, incert (este situaia pactului de pre!erin, care reprezint nendoielnic un antecontract). 0lteori, obligaia asumat de promitent nu este aceea de a ncheia el nsu#i contractul, ci de a determina pe un ter s consimt a intra n raportul :uridic dorit de bene!iciar (cazul promisiunii de porte-!ort). Bn toate cazurile ns, ceea ce reune#te toate aceste !iguri :uridice n tiparele unei singure instituii :uridice este scopul principal urmrit de pri sau mcar una dintre ele, acela de a intra, !n viitor, !ntr-un raport &uridic contractual care s dea satis!acie deplin interesului mani!estat. recizm c n doctrina romnesc, n accepiunea de antecontract se mai !olosesc termenii de* 'precontract(, 'contract preliminar(, 'contract provizoriu($3 sau de @contract preparator(, @promisiune de contract(, @contract-cadru(, @acord de principiu(, @scrisoare de intenie( sau @contract parial( (!olosite n doctrina :uridic vest-european)$=. (. Varie#-i a!e an#econ#rac#u!ui &e */n0are-cu",-rare. Bn practic, cele mai ntlnite varieti ale promisiunii de vnzarecumprare (n accepiunea sa general) sunt* promisiunea unilateral de vnzare sau cumprare, promisiunea bilateral de vnzare #i cumprare, pactul de pre!erin #i promisiunea de porte-!ort. 6a cele de mai sus, adugm arvuna care, de#i, n esen, este* o )aranie ntr-un antecontract de vnzare-cumprare, un avans din preul vnzrii #i un mod de evaluare anticipat a cuantumului daunelor-interese datorate n caz de neper!ectare a vnzrii, urmrete totui n general scopuri asemntoare antecontractelor. A. Pro"i.iunea uni!a#era!- &e */n0are i ntervine n cazul n care o persoan, prevznd un interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, prime#te promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu-#i !acultatea de a-#i mani!esta, ulterior, de obicei nuntrul unui termen, consimmntul de a-l cumpra. G promisiune de vnzare constituie un contract distinct (nenumit), ce nu este o vnzare #i deci nu poate produce nici e!ectele acesteia (cum ar !i de e+emplu, transmiterea dreptului de proprietate).
$3
0 se vedea* 1. 0l bu , ?spunderea civil precontractual, n /reptul nr. <D1%%., p. &$). $= 0 se vedea* h. 5al auri e , 6. 07nL s , .8. 9aut i er , Cours de droit civil. Les contrats speciaux.. Civils et commerciaux, )d. "u:as, aris, $;;1, p. %..
20
CONTRACTE SPECIALE
utem spune c promisiunea de vnzare (sau de cumprare) este un antecontract, care d na#tere la un drept de crean, una dintre pri !iind obligat !a de cealalt s vnd n viitor un anumit bun$<. 0vnd n vedere c, promitentul are o obli)aie de a face, n cazul n care el va re!uza vnzarea, contractul nu se va ncheia, iar bene!iciarul va avea dreptul la daune-interese, potrivit art. 1;<3 ". civ. Gbligaia promitentului se stinge la e+pirarea termenului prevzut sau, dac nu s-a prevzut un termen, la e+pirarea termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii de vnzare Mart. . #i art. < alin. ($) din /ecretul nr. 1=<D1%34N$4. Bntruct d na#tere la un drept de crean, dovada promisiunii de vnzare se !ace con!orm regulilor generale (art. 11%1 #i urm. ". civ.) chiar dac vnzarea proiectat ar !i un contract solemn (de e+emplu, vnzarea unui teren). Fezult c promisiunea numai de vnzare (sau numai de cumprare) este un contract unilateral, deoarece creeaz obligaii numai pentru una dintre pri, respectiv pentru promitent. 1. Pro"i.iunea 2i!a#era!- 3.ina!a "a#ic-4 &e */n0arecu",-rare romisiunea de vnzare #i cumprare este bilateral cnd ambele pri se oblig s ncheie n viitor$% contractul de vnzare-cumprare. romisiunea bilateral este tot un antecontract, cu deosebirea c ambele se oblig s per!ecteze contractul de vnzare-cumprare #i deci !iecare poate s cear ncheierea contractului. romisiunea sinalagmatic (bilateral) de contract este denumit uzual @antecontract( datorit !recvenei sale deosebite n raport cu celelalte varieti de antecontract. Ce pun ntrebrile* n ce msur poate determina antecontractul per!ectarea n viitor a contractului preconizat (urmrit de pri) J Vnzarea ncheiat de
$<
Bn po!ida numelui su, promisiunea unilateral de a contracta este caracterizat @un veritable contrat, autonome et speci!iOue(- a se vedea, V.>. 2enac C chm i dt , Le contrat de promesse unilaterale de vente , aris, 1%4., p. 1$ #i urm. $4 0 se vedea* >r. /ea? , op. cit., p. $3. $% Cpre deosebire de dreptul !rancez (sursa de inspiraie a "odului nostru civil) n care @promisiunea de vnzare valoreaz vnzare, dac e+ist consimmntul reciproc al celor dou pri asupra lucrului #i asupra preului( (a se vedea* Ienri et 6eon 5az eaud , Hean 5az eaud , Le@ons de droit civil, vol 111, aris, 1%=., p. =&3, <4& #i urm., citat de >r. /ea? , op. cit., p. $=).
21
promitentul-vnztor cu un ter (#i deci, cu nerespectarea obligaiilor asumate n antecontract) este valabil J Fspunznd la ntrebrile de mai sus, precizm c #i obligaiile asumate n antecontractul de vnzare-cumprare se e+ecut asemenea obligaiilor contractuale n general, urmnd ca n caz de nee+ecutare, partea culpabil s datoreze numai daune interese compensatorii (neputnd !i, n principiu, obligat la predarea lucrului). 0st!el, n cazul n care promitentul-vnztor nu-#i respect obligaia #i vinde lucrul unei alte persoane, bene!iciarul-cumprtor nu poate cere predarea lucrului, ntruct nu a devenit proprietar, iar vn%area !nc5eiat cu o ter persoan este valabil. Aumai dac lucrul a mai rmas n patrimoniul vnztorului promitentulcumprtor poate cere respectarea obligaiilor antecontractuale. 0st!el, n doctrin s-a admis, c n cazul nclcrii obligaiei de a !ace, oricare dintre pri poate cere instanei ca n temeiul dispoziiilor art. 1;<. #i 1;<< ". civ. s pronune o hotrre cu caracter constitutiv de drepturi (care va trans!era dreptul de proprietate de la promitentul-vnztor la promitentul-cumprtor) .;. C. Pac#u! &e ,re5erin- r eprezint o varietate a promisiunii unilaterale care, datorit speci!icului su, are o aplicaie ce se restrnge la contractele de vnzare #i la cele de nchiriere.1. Bn acest sens, pactul de pre!erin ar putea !i de!init, cu titlu generic, ca !iind promisiunea pe care #i-o asum una dintre pri (promitentul) ca, n cazul n care se va decide s ncheie contractul avut n vedere de cealalt parte, s acorde pre!erin acesteia din urm (bene!iciarul) la contractare, la pre egal. /e menionat, c promitentul-vnztor (sau cumprtor) nu se obli) c va contracta pur i simplu, ci numai c dac se va decide s contracteze, atunci l va pre!era pe bene!iciar. actul de pre!erin este o promisiune valabil ntruct este a!ectat numai de o condiie simpl potestativ (care nu depinde doar de voina promitentului, ci i de !mpre&urri exterioare ce l-ar determina s ncheie vnzarea). D. Pro"i.iunea &e ,or#e-5or#
.;
0 se vedea V. Ctoica, >l. 2aias, Executarea silit a antecontractelor de !nstrinare a imobilelor !n condiiile abro)rii art. -; din (ecretul nr. -++,-.*/, n /reptul nr. .D1%%$, p. 1&. .1 Keoretic ns, el ar putea privi pre!erina acordat #i la ncheierea altor tipuri de contracte. Bn practic, pactul de pre!erin vizeaz mai ales un contract viitor de nchiriere comercial, vnzare imobiliar, donaie etc.- a se vedea, .I. 0nt onm at t ei , H. F a 7n ar d , (roit civil. Contrats sp$ciaux, 6itec, aris, $;;$, p. .$-...
22
CONTRACTE SPECIALE
/enumit #i @promisiune de a determina pe altul s rati!ice un act(, aceast varietate de antecontract constituie o convenie prin care o persoan (promitent) se anga:eaz !a de o alt persoan (bene!iciar) s determine pe un ter s ncheie un act :uridic promis sau s rati!ice unul ncheiat n contul lui de ctre promitent !r mputernicirea sa prealabil.$. /ac terul re!uz s rati!ice actul sau dac rati!icarea devine impo sibil (datorit decesului, incapacitii etc.), actul ncheiat pentru el nu va produce nici un e!ect, per!ectarea contractului nemaiavnd loc. Bn acest caz, promitentul #i bene!iciarul contractant vor trebui s-#i restituie ceea ce au e+ecutat n temeiul acelui act, promitentul fiind rspun%tor cu daune-interese pentru ne!ndeplinirea obli)aiei ce i-a asumat. /ac terul rati!ic actul, promisiunea este ndeplinit de ctre promitent, realizndu-se scopul mediat prin antecontract, adic statornicirea unui raport &uridic contractual !ntre ter i beneficiarul promisiunii . articularitatea acestei convenii const n !aptul c, dac terul rati!ic actul, acesta se va per!ecta retroactiv, ab initio (din momentul ncheierii sale). romisiunea de porte-!ort apare deci, ca o convenie accesorie fa de actul !nc5eiat !n contul terului, o convenie ce nu se con!und cu actul pentru a crui per!ectare promitentul se oblig a !urniza consimmntul terului. E. Ar*una $i acon#u!. otrivit dispoziiilor art. 1$%<-1$%4 ". civ. arvuna este un mi:loc de constrngere pentru a determina prile s per!ecteze contractul. Bn doctrin s-a apreciat c arvuna reprezint* !ie @o sum de bani pe care cumprtorul o d vnztorului n momentul ncheierii vnzrii, ca ga: al acordului de voina intervenit(.., !ie o convenie accesorie a contractului de vnzare-cumprare, !ie o varietate a contractului de vnzare-cumprare .&. ractica :udectoreasc.3, a crei soluie o mprt#im, a apreciat arvuna ca !iind o )aranie !ntr-un antecontract de vn%are-cumprare care, n caz de neper!ectare a vnzrii, va constitui daune-interese compensatorii suportate de partea culpabil. Gpinm ast!el, c, arvuna parte (avans, acont) a preului vnzrii (pltit, n consecin, de cumprtor are rol de )aranie !ntr-un antecontract de vn%arecumprare pentru prentmpinarea riscului* !ie al promitentului-cumprtor (ca
.$
romisiunea de porte-!ort este utilizat n practica !rancez cel mai !recvent n relaiile de !amilie- a se vedea, H. 9at si , Les contrats sp$ciaux, )d. 0rmand "olin, aris, 1%%4, p. $.. .. 0 se vedea* ". Iam an gi u , 1. Foset t i -2l n escu , 0l. 2i coi anu , op. cit., p. 331. .& 0 se vedea, /. 5acovei , 5.C. Ct ri bl ea , op. cit., p. <.. .3 0 se vedea, "CH, s. civ., dec. nr. =<&D1%%&, n /reptul nr. 1$D1%%&, p. 33.
23
promitentul-vnztor s nu respecte obligaia asumat de a face #i s vnd valabil bunul unui ter), ori al promitentului-vnztor (ca promitentul-cumprtor s re!uze ncheierea vnzrii #i plata restului de pre). 0rvuna este deci, suma de bani pe care promitentul-cumprtor o d promitentului-vnztor cu ocazia !nc5eierii unui antecontract (de regul, o parte din preul contractului de vnzare-cumprare), #i care !n ca% de neperfectare a contractului din culpa uneia dintre pri, urmea% s fie pierdut ori restituit dublu (ori triplu etc.). 0rvuna constituie i o clau% penal, deoarece este un mod aparte de evaluare anticipat a cuantumului daunelor-interese datorate n caz de nee+ecutare culpabil a antecontractului, cu caracteristici proprii, distincte6 a) un caracter de confirmare a ncheierii contractului (antecontractului)b) un caracter supletiv al prevederilor art. 1$%4 ". civ.- #i c) un caracter de de%icere, n sensul c oricare dintre pri #i rezerv dreptul de a se dezice unilateral de la e+ecutarea antecontractului, !ie n schimbul pierderii, !ie al restituirii ndoite a arvunei primite .=. 0rvuna se aseamn cu acontul (reprezentnd, de regul, o parte din preul vnzrii)- #i se deosebe#te de acont, care reprezint !ntotdeauna (#i nu ocazional) o parte din pre.<. 6. Dre,#u! &e ,ree"iune !a cu",-rarea #erenuri!or a rico!e. Bn principiu, titularul unui drept de proprietate (inclusiv a unui teren), poate nstrina dreptul su liber, oricrei persoane (!izice sau :uridice). rin dreptul de preemiune legea recunoa#te unor categorii de persoane un drept prioritar la cumprare. /e#i prin instituirea unui drept de preemiune este a!ectat libertatea persoanei de a contracta, e+istana lui nu trans!orm vnzarea ntr-una !orat, deoarece nu este substituit voina vn%torului de a !nstrina, ci numai libertatea acestuia (n anumite limite) de a-#i alege persoana cumprtorului. /reptul de preemiune reglementat prin 6egea nr. 14D1%%1 modi!icat de 6egea nr. 1=%D1%%< #i de 6egea nr. 3&D1%%4 .4 reprezint o dero)are, prin voina
.=
Bn cazul n care arvuna are un caracter de dezicere, ea apare ca o condiie re%olutorie, partea neculpabil neputnd cere e+ecutarea silit a obligaiei asumate, ci poate obine numai arvuna- a se vedea* ). C a!t a- F om ano , Contracte civile. 4nc5eiere, executare, !ncetare, )d. olirom, 1a#i, 1%%%, p. .&. .< Bntr-o opinie separat, se apreciaz c vnzarea cu arvun este o varietate a contractului de vnzare-cumprare- a se vedea, H. 5anol i u , Pt. F uschi , (rept civil. Contracte, ,niversitatea @0l.1. "uza(, 1a#i, 1%4&, p. &4-&%. .4 entru amnunte n materia dreptului de preemiune n general #i, n special a celui prevzut de art. 3$ din 6egea nr. $=D1%%= ("odul silvic) a se vedea, 6.
24
CONTRACTE SPECIALE
legii, de la principiul liberei circulaii a bunurilor #i, mai ales, de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber de bunul su (art. &4; ". civ.). Bn consecin, te+tele care reglementeaz dreptul de preemiune urmea% a fi interpretate restrictiv .%. 0ceast derogare are o natur le)al, !iind instituit printr-o norm imperativ n care voina proprietarului nu are importan. Bn consecin, acesta din urm, hotrndu-se s vnd, nu are dect posibilitatea de a se con!orma dreptului de preemiune, sub sanciunea prevzut de lege. A. Do"eniu! &e a,!icare /reptul de preemiune are ca obiect exclusiv terenurile a)ricole situate !n extravilan. 0cestea pot !i* terenuri arabile, p#uni, !nee, vii etc., dar nu pot !i, de e+emplu, terenuri cu pdure (ntruct nu sunt agricole). )vident c dreptul de preemiune nu se aplic tuturor terenurilor agricole, ci numai celor situate n e+travilan, domeniul su de aplicare neputnd !i e+tins #i asupra terenurilor intravilane, pentru care dreptul de preemiune al cumprtorului nu e+ist. "on!orm art. 3 din 6egea nr. 3&D1%%4, dreptul de preemiune opereaz numai !n ca%ul !nstrinrii prin vn%are a terenului agricol ceea ce nseamn c transmiterea dreptului de proprietate trebuie !cut cu titlu oneros, prin plata unei sume de bani, ca pre&;. Bn consecin, dreptul de preemiune nu poate !i aplicat n cazul n care nstrinarea se !ace prin alte contracte cu titlu oneros, cum ar !i* schimbul (chiar cu sult) #i cu att mai puin printr-un contract cu titlu gratuit, cum ar !i donaia #i nici n cazul aducerii terenului ca aport ntr-o societate civil sau comercial sau dac !ace obiectul unei tranzacii. 5enionm c obiectul contractului trebuie s !ie obligatoriu transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului agricol (avnd desigur n vedere c vnzarea poate transmite #i alte drepturi reale asupra terenului). /reptul de preemiune opereaz indi!erent dac proprietarul-vnztor este o persoan !izic sau o persoan :uridic (acesta din urm putnd !i* o societate comercial, dar #i statul sau unitile sale administrativ-teritoriale, n cazul cnd terenurile agricole situate n e+travilan !ac parte din domeniul privat al acestora.
/oga ru , ?e)imul &uridic al pdurilor, )d. ,niversitii @ etru 5aior(, Krgu 5ure#, $;;$, p. 133. .% 0 se vedea* >r. /ea? , op. cit., p. $%. &; /e#i legiuitorul nu statornice#te e+pres, corect se apreciaz c numai vn%rile voluntare, iar nu #i cele silite, !ac domeniul de aplicare a dreptului de preemiune- a se vedea, ). "hel aru , (reptul de preemiune, n /reptul nr. 4D1%%4, p. $=.
25
1. Ti#u!arii &re,#u!ui &e ,ree"iune otrivit 6egii nr. 3&D1%%4 ordinea dreptului de preemiune este urmtoarea* n primul rnd coproprietarii terenului care se vinde, apoi, dac este cazul, proprietarii terenurilor !nvecinate celui care se vinde #i arendaul (persoan !izic). Kitularii dreptului de preemiune #i pot e+ercita acest drept numai !n ordinea artat mai sus, ast!el c dac coproprietarii accept s cumpere, ei vor elimina pe proprietarii vecini #i arenda#ul #i, n acest !el, mai departe. )ste posibil ns, ca o unitate administrativ-teritorial s aib calitatea de coproprietar al terenului agricol sau de proprietar al unui teren agricol nvecinat, situaie n care va putea e+ercita dreptul su de preemiune prin invocarea calitii sale !ie de coproprietar, !ie de proprietar vecin, bene!iciind de ordinea con!erit ast!el. otrivit art. 4 din 6egea nr. 3&D1%%4 @vnztorul are dreptul de a alege pe unul dintre o!ertani(, !r a preciza e+pres dac alegerea trebuie !cut n interiorul unei categorii sau nu. /e#i reglementarea cuprins n art. 3 din lege nu este prea e+plicit n privina rangului titularilor dreptului de preemiune, opinm c din coroborarea cu prevederile art. 4 #i % rezult c ordinea enumerrii con!er #i rangul* cei de un rang superior nlturndu-i pe ceilali. C. E7erci#area &re,#u!ui &e ,ree"iune este reglementat de art. =-11 din 6egea nr. 3&D1%%4. otrivit art. = din lege, vnztorul este obligat s nregistreze la consiliul local din raza cruia este situat terenul @o!erta de vnzare(, care va cuprinde urmtoarele meniuni obligatorii* numele #i prenumele vnztorului, supra!aa, categoria de !olosin #i locul unde este situat terenul. Bn aceea#i zi secretarul primriei este obligat s a!i#eze o!erta, sub semntur, la sediu. Kitularii dreptului de preemiune, n msura n care doresc s cumpere, trebuie s nregistreze la primria localitii n care se a!l terenul, o ofert de cumprare n termen de &3 de zile de la data a!i#rii. 0vnd n vedere c a#a zisa @o!ert a vnztorului( prevzut de art. = din lege, nu cuprinde elementul obligatoriu ce ar trebui s o cali!ice drept o!ert de contractare, respectiv pretul vnzrii, doctrina a apreciat c ea poate reprezenta, ca natur :uridic, numai o simpl declaraie de a contracta&1.
&1
G!erta vnztorului trebuie s !ie precis i complet, cuprinznd toate elementele necesare (inclusiv preul) pentru ncheierea contractului, ast!el nct simpla acceptare a acesteia s realizeze per!ectarea lui. Kot a#a nu constituie o!ert nici @la declaration de comand(, speci!ic !azei pregtitoare a vnzrii imobiliare- a se vedea, H. Iuet , op. cit, p. &14.
26
CONTRACTE SPECIALE
otrivit aceleia#i legi, preul trebuie !ns cuprins !n oferta de cumprare pe care titularul dreptului de preemiune nelege s-l plteasc (o!erta de cumprare reprezentnd ast!el o veritabil ofert de a contracta). /ac, dup e+pirarea termenului de &3 de zile titularii dreptului de preemiune nu au !cut o o!ert de cumprare, terenul se vinde liber (!r e+ercitarea dreptului de preemiune), ast!el c proprietarul poate vinde terenul oricrei persoane, prezentnd la notarul public un act eliberat de primrie, care s ateste e+ercitarea legal a dreptului de preemiune. /in interpretarea art. % din lege rezult c dac preul o!erit de un titular al dreptului de preemiune este mai mic dect cel prevzut n o!erta de vnzare, proprietarul are un drept de opiune ntre a vinde terenul la preul o!erit sau poate s-l vnd @oricrei alte persoane(. Bn cazul n care mai muli titulari, din categorii di!erite, accept o!erta, contractul se consider ncheiat cu titularii din categoria superioar, iar dac sunt mai muli titulari care !ac parte din aceea#i categorie, contractul se ncheie ntre vnztor #i toi acceptanii (care au o!erit acela#i pre). D. Sanciune otrivit art. 1& din 6egea nr. 3&D1%%4 nerespectarea dispoziiilor re!eritoare la dreptul de preemiune atrage nulitatea relativ a contractului (meninndu-se soluia dat de 6egea nr. 14D1%%1). Aumai titularii (#i succesorii lor) dreptului de preemiune, vor putea cere n :ustiie anularea sa (nu #i prile), deoarece sanciunea a !ost instituit pentru prote:area celor dinti. 0ciunea n anulare va putea !i promovat indi!erent de buna sau reaua-credin a cumprtorului. Au sunt supuse aciunii n anulare antecontractele de vnzare-cumprare ce au ca obiect terenuri agricole situate n e+travilan, pentru c acestea nu sunt acte de nstrinare (singurelele la care !ace re!erire art. 3 din 6egea nr. 3&D1%%4). /up e+pirarea termenului de prescripie a aciunii n anulare (de . ani), vn%area se consolidea%, cu toate c s-a ncheiat cu nerespectarea condiiilor imperative ale legii (dreptul de preemiune). /e menionat c nulitatea relativ poate fi acoperit prin confirmare expres sau tacit de ctre cei !ndreptii s cear pronunarea ei de instana de :udecat. "on!irmarea tacit intervine n situaia n care titularii dreptului de preemiune sau succesorii lor n drepturi nu introduc aciunea n nulitatea relativ n termenul de prescripie&$. E. Re !e"en#area &re,#u!ui &e ,ree"iune ,rin a!#e ac#e nor"a#i*e.
&$
0 se vedea, 6. op , op. cit., p. 114.
27
a). otrivit art. .< din 6egea nr. ..D1%%& privind e+proprierea pentru utilitate public n cazul n care un imobil e+propriat este scos la vnzare de ctre e+propriatorul care nu a putut realiza lucrarea de utilitate public (care a constituit scopul e+proprierii), !ostul proprietar (e+propriatul) are un drept prioritar la cumprare pentru un pre ce nu poate !i mai mare dect despgubirea primit la e+propriere, actualizat. Bn vederea e+ercitrii vnzrii imobilului e+propriat, e+propriatorul va n#tiina e+propriatul, care n termen de =; zile are posibilitatea de alegere ntre* a redobndi imobilul sau a renuna (caz n care titularul dreptului poate dispune liber de bun). /reptul prioritar la dobndirea imobilului e+propriat se aseamn cu dreptul de preemiune la vnzarea terenurilor agricole, ns cele dou drepturi prezint #i deosebiri. - )+propriatul #i poate e+ercita dreptul prioritar n alte cazuri de nstrinare a imobilului dect prin vnzare (precum n cazul dreptului de preemiune). - reul redobndirii imobilului de ctre e+propriat nu poate dep#i despgubirea reactualizat (are o limit ma+im). - )+ercitarea dreptului prioritar la redobndirea imobilului este mult simpli!icat n comparaie cu procedura de e+ercitare a dreptului de preemiune)&.. b). otrivit art. . alin. 1 din G,9 nr. $$=D$;;; privind circulaia :uridic a terenurilor cu destinaie !orestier (modi!icat prin 6egea nr. ==D$;;$) vnzarea terenurilor din !ondul !orestier proprietate privat se !ace cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor sau vecinilor. "utoritatea public central care rspunde de silvicultur, prin ?e)ia naional a 'durilor este de asemenea titular a dreptului de preemiune la vnzrile terenurilor din !ondul !orestier proprietate privat 'limitro!e !ondului !orestier proprietate public a statului, precum #i pentru enclavele din acesta( (art. . alin. $ din G,9D$$=D$;;;). /in dispoziiile legii prezentate mai sus, rezult c dreptul de preemiune reglementat de G,9 nr. $$=D$;;; are ca obiect att terenurile forestiere proprietate privat, ct #i enclavele din acesta. Bn vederea e+ercitrii dreptului de preemiune prevzut de lege, proprietarul va nregistra o!erta de vnzare a enclavelor sau terenurilor !orestiere
&.
entru amnunte, a se vedea, >r. /ea? , op. cit., p. .<-.4- 6. 9i urgi u , Consideraii !n le)tur cu Le)ea nr. BB,-..+ privind exproprierea pentru cau% de utilitate public, n /reptul nr. $D1%%3, p. 1<-$;- >l. 2ai as , 2. /um i t rache , (iscuii pe mar)inea Le)ii nr. BB,-..+ privind exproprierea pentru cau% de utilitate public, n /reptul nr. $ D1%%3, p. 14-$3.
28
CONTRACTE SPECIALE
proprietate privat la primria n a crei raz teritorial este nregistrat terenul. G!erta de vnzare se va a!i#a la sediul primriei #i va cuprinde numele #i prenumele vnztorului, supra!aa #i categoria de !olosin, sarcinile ca l greveaz, locul unde este situat terenul, termenii #i condiiile vnzrii, precum #i preul acesteia (art. & alin. 1 #i $ din G,9 nr. $$=D$;;;). Kitularii dreptului de preemiune trebuie s-#i mani!este n scris intenia de cumprare, printr-o o!ert nregistrat la primrie n termen de .; de zile de la data a!i#rii o!ertei de vnzare. Bn cazul n care mai muli titulari ai dreptului de preemiune #i mani!est intenia de cumprare 'vnztorul are dreptul de alege una dintre o!erte( (art. & alin. &). /ac preul o!erit de titularii dreptului de preemiune este mai mic dect cel solicitat n o!erta de vnzare ori dac ace#tia nu #i-au mani!estat voina de a cumpra n termen de .; de zile, 'terenul se vinde liber((art. & alin. =). /ovada e+ercitrii dreptului de preemiune prevzut de lege la vnzarea terenurilor !orestiere se !ace cu actul eliberat vn%torului de ctre secretarul primriei (dup e+pirarea termenului de .; de zile). Canciunea ncheierii contractului de vnzare-cumprare a unui teren !orestier ori a unei enclave, cu nclcarea dreptului de preemiune al titularilor si, este nulitatea relativ. c). otrivit art. 14 alin. 1 din G,9 nr. &;D1%%% privind protecia chiria#ilor #i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine, n cazul n care contractul de nchiriere nu se rennoie#te, deoarece proprietarul dore#te s vnd locuina, c5iriaul are drept de preemiune la cumprarea acesteia. d). 0lte acte normative, precum* 6egea nr. 1..D1%%% privind stimularea ntreprinztorilor privai pentru n!iinarea #i dezvoltarea ntreprinderilor mici #i mi:locii, 6egea nr. 1;D$;;1 privind regimul :uridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada = martie 1%&3 - $$ decembrie 1%4% #i 6egea nr. &$$D$;;1 privind prote:area monumentelor istorice, instituie un drept de preemiune la cumprare unor imobile n !avoarea anumitor categorii de persoane. + ). O2iec#u! con#rac#u!ui &e */n0are-cu",-rare Preci0-ri ,rea!a2i!e. otrivit art. %=$ ". civ. @Gbiectul conveniilor este acela la care prile sau numai una din pri se oblig(.
29
Vnzarea-cumprarea !iind un @contract sinalagmatic, presupune dou prestaii, avnd dou obiecte deosebite* din partea vnztorului, bunul vndutdin partea cumprtorului, plata preului(&&. Ce poate spune c obiectul contractului de vn%are-cumprare este dublu. 0st!el, obligaia vnztorului are ca obiect lucrul, iar obligaia cumprtorului are ca obiect preul&3. utem spune ast!el c, n cele ce urmeaz, ne vom re!eri la obiectul derivat 0material al prestaiilor prilor&=. I. Lucru! */n&u# '. Con&iii!e lucrului vndut. entru ca vnzarea s !ie valabil lucrul vndut trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii. a . Lucrul s fie !n comer (n circuitul civil). otrivit art. %=. #i a art. 1.1; ". civ. pot !i vndute toate lucrurile care sunt n comer (in commercio), a!ar dac legea opre#te aceasta. "a o dero)are de la principiul liberei circulaii a bunurilor susceptibile de apropiere, nu pot !orma obiectul contractului de vnzare-cumprare lucrurile care (potrivit legii) nu sunt n comer (extra commercium). rohibiia poate !i @absolut, viznd bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraie a legii sunt de uz sau de interes public #i, ca atare, sunt inalienabile(. Cunt inalienabile bunurile de interes naional sau local, care !ac parte din domeniul public al statului, respectiv al unitilor administrativ-teritoriale &<. 2ogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaie, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valori!icabil #i acelea ce pot !i !olosite n interes public, pla:ele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice a platoului continental, precum #i alte bunuri stabilite de lege fac obiectul exclusiv al proprietii publice. 2unurile proprietate public (n condiiile legii) pot !i date !n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot !i concesionate ori !nc5iriate (art. 1.3 din "onstituie #i art. 11 din 6egea nr. $1.D1%%4).
&&
0 se vedea* ". Iamangiu, 1. Fosetti-2lnescu, 0l. 2icoianu, op. cit., p. 33&. &3 otrivit art. %=$ ". civ. obiectul conveniilor este acela la care prile se oblig. )ste evident ns, c obiectul contractului @l constituie, de !apt, obiectul fiecreia dintre obli)aiile reciproce asumate de pri( (s. n.). 0 se vedea* 5. 5ure#an , op. cit., p. $;. &= 0 se vedea* H. 5anoliu, Pt. F uschi , op. cit., p. 13- /. 5acovei , 5.C. Ctriblea, op. cit., p. .;. &< entru amnunte a se vedea 6. 9i urgi u , Consideraii !n le)tur cu domeniul public, n /reptul nr. 4D1%%3, p. .&-&$.
30
CONTRACTE SPECIALE
Vnzarea, concesionarea #i nchirierea se !ac prin licitaie public Mart. 1$3 alin. ($) din 6egea administraiei locale nr. $13D$;;1 modi!icatN. 2unurile proprietate public (mobile sau imobile) pot !i date n !olosin gratuit, pe durat determinat, serviciilor publice sau persoanelor :uridice !r scop lucrativ care des!#oar activitate de bine!acere sau de @utilitate public( (art. 1$= din 6egea nr. $13D$;;1). 2unurile din domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale (ct timp nu sunt trecute n domeniul public) sunt supuse dispo%iiilor de drept comun, ast!el c, la nstrinarea acestora se vor aplica dispoziiile prevzute pentru contractul de vnzare-cumprare (n msura n care prin legea special nu se prevede alt!el). entru bunurile din domeniul privat al unitilor administrativ-teritoriale sunt valabile prevederile "onstituiei, 6egii administraiei publice locale nr. $13D$;;1, 6egii nr. $1.D1%%4 #i a 6egii nr. 3&D1%%4. Aerespectarea acestor prevederi (de ordine public) atrage sanciunea nulitii absolute &4. ,n caz de inalienabilitate este prevzut de art. .$ alin. (1) din 6egea nr. 14D1%%1, republicat, potrivit cruia terenul atribuit persoanelor crora li s-a constituit dreptul de proprietate (con!orm terminologiei !olosit de legiuitor), respectiv cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativ precum #i a altor persoane, nu poate fi !nstrinat (prin acte ntre vii) timp de -1 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a !cut nscrierea proprietii. "ali!icarea ca inalienabilitate a dispoziiilor art. .$ alin. (1) din 6egea nr. 14D1%%1 prezint importan :uridic !n ca% de moarte a titularului dreptului constituit, n sensul c terenul poate !i transmis mo#tenitorilor legali ori testamentari ai de!unctului, dar nici ace#tia nu-l vor putea nstrina prin acte ntre vii (dect la e+pirarea termenului de 1; ani)&%, sub sanciunea nulitii absolute. b . 2unul s fie determinat sau determinabil (art. %&4 #i %=& ". civ.). 2unurile sunt determinate prin individualitatea lor. 2unurile certe se determin prin prezentarea caracterelor individuale, indicndu-se natura bunului (teren, cas, autoturism etc.), poziia (localitatea,
&4
0 se vedea* 1. 0dam , Cnele aspecte privind re)imul &uridic al terenurilor a)ricole ce fac parte din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale, n /reptul nr. 1$D1%%&, p. 11-1&. &% Bn literatura de specialitate s-a spus c art. .$ alin. 1 este numai @o indisponibilizare intuitu personae, care mpiedic persoanele mproprietrite s speculeze terenurile primite(, a se vedea, /. "hi ri c , Consecinele modificrilor le)islative postrevoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate particular, n /reptul nr. =D1%%1, p. $%.
31
strada, numrul, vecinii etc.) sau alte elemente de identi!icare (precum* marca unui autoturism, culoarea, anul de !abricaie, serie motor etc.). 2unurile de gen se determin prin indicarea calitii #i a cantitii (numr, volum, greutate etc.). otrivit art. %=& alin. ($) ". civ. cantitatea poate s nu !ie determinat de la nceputul contractului, dar prile trebuie s indice su!iciente elemente pentru a o putea determina n viitor ((cantitatea obiectului poate !i necert, de este posibil determinarea sa(). /e e+emplu, se poate vinde toat recolta unui teren, toate !ructele unei livezi, toate cerealele unui siloz etc. otrivit art. 11;. ". civ., dac n contract s-a omis s se precizeze calitatea de gen a bunului, vnztorul este dator s predea un bun de calitatea mi:locie3;. c . 6ucrul vndut s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor. otrivit art. 1.11 ". civ. dac prile au avut n vedere un lucru e+istent, dar care a pierit total n momentul ncheierii contractului, vnzarea-cumprarea este nul absolut, ntruct obligaia vnztorului este lipsit de obiect, ceea ce implic #i lipsa cauzei obligaiei cumprtorului. /ac bunul a pierit n parte, cumprtorul poate alege* !ie s renune la contract, !ie s cear e+ecutarea asupra prii rmase din lucru cu o reducere proporional din pre (art. 1.11 ". civ.). /e menionat c alegerea cumprtorului opereaz numai n caz de pieire parial a lucrului 31. Fiscul pieirii totale sau pariale, nainte de ncheierea contractului #i trans!erul dreptului de proprietate sau dup ncheierea contractului, dar !r trans!erul dreptului de proprietate cumprtorului este suportat de vnztor ( res perit domino). Bn cazul n care bunul nu e+ist n momentul ncheierii contractului, dar poate e+ista n viitor, vnzarea este, de asemenea, posibil (art. %=3 ". civ.). /eci obiect al vnzrii-cumprrii poate !i #i un bun viitor ( res futura). /intre bunurile viitoare doar succesiunile nedeschise nu pot !orma obiectul contractului de vnzare-cumprare Mart. <;$ #i art. %=3 alin. ($) ". civ.N. "nd bunul viitor urmeaz a !i construit, contractul de vnzare-cumprare prezint asemnri cu contractul de antrepriz de construcii, de care ns se deosebe#te. /ac lucrul viitor nu se realizeaz, contractul de vnzare rmne totu#i valabil, situaie n care vnztorul, pe lng pierderea preului, va !i obligat #i la
3;
0 se vedea, ). C a!t a- F om ano , op. cit., p. &1 #i practica citat de autor (KC, s. civ., dec. nr. %&.D1%<4, n "/, 1%<4, p. =<). 31 0 se vedea* ). C a!t a- Fom ano , op. cit., p. &;.
32
CONTRACTE SPECIALE
plata daunelor-interese pentru nee+ecutarea obligaiei asumate (cu e+cepia situaiei cnd acesta dovede#te c a intervenit o cauz strin e+oneratoare de rspundere - art. 1;4$ ". civ.). d . <n%torul trebuie s fie proprietarul lucrului. /eoarece vnzareacumprarea este un contract translativ de proprietate, vnztorul trebuie s !ie titularul dreptului de proprietate asupra lucrului vndut. /ac vnztorul nu ar !i proprietar, nu ar putea nici s transmit dreptul care !ace obiectul contractului (nemo dat >uod non 5abet). roblema prezint importan teoretic #i practic mai ales n cazul n care vnztorul nstrineaz un imobil care aparine altuia. 0ceasta este cunoscut sub numele de vnzarea lucrului altuia. (. V/n0area lucrului altuia. Vnzarea lucrului altuia este o operaie :uridic anormal, ntlnit totu#i n practic #i e!ectuat, !ie n necuno#tin de cauz de ambele pri, !ie n mpre:urri n care att vnztorul, ct #i cumprtorul (sau numai unul dintre ei) #tiau c bunul aparine altei persoane. Bn practica :udiciar e+ist o serie ntreag de cazuri de vnzare a lucrului altuia* vnzarea de ctre un mo#tenitor aparent, vnzarea de ctre unul dintre soi a unui bun comun !r consimmntul celuilalt so sau a unui bun aparinnd celuilalt so, vnzarea de ctre un coindivizar a unui bun proprietate indiviz, vnzarea unui bun !urat sau obinut prin svr#irea altei in!raciuni etc. 5eninerea instituiei vnzrii lucrului altuia poate !i e+plicat #i prin ideea de stabilitate, avnd n vedere c terul poate rati!ica actul respectiv. 0preciem c este o )ndire pra)matic a doctrinei care a dorit s limiteze procese inutile, purtate ntre o multitudine de pri. /ac prin art. 13%% din "odul civil !rancez acest operaiune a !ost sancionat cu nulitatea3$, n dreptul nostru vnzarea lucrului altuia nu este prohibit de lege #i n consecin, este supus principiilor generale ce guverneaz conveniile. Ce pune ntrebarea de bun sim :uridic* cum se poate vinde, n mod valabil, un lucru ce aparine altuia, lucru care nu se a!l n patrimoniul tu la momentul vnzriiJ Coluiile sunt distincte, dup cum prile (sau numai una dintre ele), au !ost n eroare sau au !ost n cuno#tin de cauz, la momentul ncheierii contractului.
3$
Canciunea n dreptul !rancez este nulitatea relativ- a se vedea, 9. Verm el l e , op. cit., p. $<.
33
a) Cnd prile (sau cel puin cumprtorul), au fost !n eroare socotind c bunul vndut aparine vnztorului, s-a admis 3. c vnzarea este anulabil (lovit de nulitatea relativ) pentru eroare asupra calitii eseniale a vnztorului (considerat proprietar al lucrului vndut). Bn aceast situaie, se poate spune c vnztorul s-a comportat ca un proprietar aparent. Vnzarea e!ectuat n condiiile de mai sus poate !i rati!icat de adevratul proprietar #i deci, poate !i valabil. /e precizat c, numai cumprtorul poate cere nulitatea vn%rii, pe cale de aciune (dar numai dac preul a !ost pltit) sau pe cale de e+cepie (dac preul nu a !ost pltit). /ac ns, ntre timp vnztorul a devenit proprietarul lucrului (dup ncheierea contractului de vnzare), nici cumprtorul nu mai poate cere anularea acestuia. <n%torul nu poate cere anularea contractului n nici un caz, chiar dac a !ost de bun-credin, deoarece 'eroarea nu produce nulitate cnd cade asupra persoanei cu care s-a contractat(Mart. %3& alin. ($) ". civ.N. Aici adevratul proprietar nu poate cere anularea, !iind ter !a de contract, dar poate intenta o aciune !n revendicare*+. Gbligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune subzist #i n situaia n care cumprtorul nu a cerut, sau nainte de a !i cerut anularea este evins de ctre adevratul proprietar. "ontractul ncheiat cu vnztorul neproprietar poate !i invocat de ctre cumprtor ca :ust titlu pentru uzucapiunea de 1;-$; ani #i pentru dobndirea !ructelor33. /e menionat, c dac bunul nstrinat !ace parte din domeniul public al statului sau unitilor administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut n toate cazurile, chiar dac cumprtorul a !ost de bun-credin (art. 1.3 din "onstituie). b). Cnd prile au !nc5eiat contractul !n cunotin de cau%, #tiind c lucrul vndut este proprietatea unei alte persoane (#i deci, problema erorii nu se mai pune) soluia este controversat.
3.
0 se vedea, ". Iam angi u , 1. Fosetti-2lnescu, 0l. 2i coi anu , op. cit., vol. 11, p. %;3- F. C ani l evi ci , 1. 5acovei , Consecinele vn%rii lucrului altuia !n lumina soluiilor practicii &udiciare , n FF/ nr. $, 1%<3, p. .. #i practica* "CH, s. civ., dec. nr. $&=<D1%%$, n /reptul nr. 1;-11, 1%%., p. 11.- dec. nr. 1.$D1%%&, n /reptul nr. 3D1%%3, p. <<. 3& 0 se vedea* KC, s. civ., dec. nr. $$3<D1%=<, n "/, 1%=<, p. 4.. 33 0 se vedea* >r. /ea? , op. cit., p. 34.
34
CONTRACTE SPECIALE
,nii autori au apreciat c, n aceast situaie, vnzarea este per!ect valabil, ntruct acordul de voin trebuie s !ie interpretat n sensul c prile nau urmrit imediata strmutare a proprietii lucrului, ci vnztorul s-a obligat numai a-l procura mai trziu cumprtorului, n caz de nee+ecutare !iind pasibil de plata daunelor-interese3=. 0li autori, la opinia crora ne raliem, au considerat c vnzareacumprarea lucrului altuia n cuno#tin de cauz, reprezentnd o operaiune speculativ, are o cauz ilicit #i deci este nul absolut (n baza art. %&4 ". civ.), iar dac contractul s-a ncheiat de ctre vnztor n !rauda dreptului proprietarului, cu complicitatea #i, n orice caz, pe riscul cumprtorului, constituie un ca% tipic de nulitate absolut n virtutea cunoscutului adagiu clasic* !rauda corupe totul (fraus omnia corrumpit)3<. Bntruct nulitatea absolut a unei convenii poate fi invocat de orice persoan interesat #i adevratul proprietar are acest drept, chiar dac nu a participat la ncheierea acesteia. 5ai mult, proprietarul lucrului vndut are, n acest caz, drept de opiune* ntre a !ormula aciunea n constatarea nulitii absolute a actului :uridic sau aciunea n revendicare, bazat pe dreptul de proprietate, deoarece vnzarea-cumprarea este pentru verus dominus o res inter alios acta. ). V/n0area !ucru!ui 5ura# .au ,ier&u#. otrivit art. 1%;% alin. $ ". civ. proprietarul lucrului !urat l poate revendica de la cel care l deine (care la rndul su va putea !i despgubit de la cel care i l-a nstrinat). /erognd de la regula de mai sus, dac 'posesorul actual al lucrului !urat sau pierdut l-a cumprat la blci sau la trg, sau la o vindere public, sau de la un negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea s ia lucrul napoi(, numai dac ntoarce posesorului preul pltit (art. 1%1; ". civ.), n caz contrar vnzarea rmnnd valabil. Bn practic, s-a admis c procurarea unui bun de la un magazin de consignaie prezum buna credin a cumprtorului #i n consecin, acesta (are dreptul de a primi preul de la proprietarul care !usese victima !urtului( 34.
3=
0 se vedea* 5.2. " ant acuz i no , Curs de drept civil, "raiova, p. =3$-=3.0l. Gproi u , 'robleme &uridice ale proprietii i coproprietii , n C"H nr. $D1%44, p. 1=& #i urm.- KC, s. civ., dec. nr. &1$D1%4;, n "/, 1%4;, p. $;. 3< 0 se vedea* >r. /ea? , op. cit., p. &$- /. 5acovei , 5.C. Ct ri bl ea , op. cit., p. .= #i practica KH "onstana, dec. civ. nr. <<4D1%4<, n FF/, nr. $D1%44, p. =%-<;. 34 0 se vedea /. 5acovei, 5. C. Ctriblea, op. cit., p. .<.
35
6a !el ca n cazul de mai sus, dac cumprtorul este de bunQcredin, tot a#a #i n cazul vnzrii lucrului !urat sau pierdut, vnzarea este n principiu, anulabil. 8. V/n0area lucrului aflat n indiviziune. G alt situaie asemntoare prezint cazul vnzrii unui bun a!lat ntr-o indiviziune (sau n proprietate comun pe cote-pri) care, ns este supus unui regim :uridic deosebit, n sensul c nu se aplic regulile privitoare la vnzarea lucrului altuia, ci re)ulile proprii strii de indivi%iune. 0st!el, dac unul dintre coproprietari, n loc s dispun numai cu privire la cota-parte ideal din dreptul su (ceea ce poate !ace !r acordul celorlali coindivizari), nstrineaz bunul indiviz n materialitatea lui, n tot sau n parte, vn%area nu este nul, ci supune dreptul dobndit de cumprtor condiiei ca la parta& bunul s fie atribuit vn%torului (oricare dintre coindivizari putnd cere, prin aciune, ie#irea din indiviziune pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului3%). Bn consecin, dup ncetarea strii de indiviziune, soarta dreptului dobnditorului va depinde de re%ultatul parta&ului , n !uncie de situaiile urmtoare* a) dac bunul va intra n lotul coindivizarului vnztor, ca urmare a e!ectului retroactiv al parta:ului, acesta va !i considerat retroactiv, proprietar e+clusiv #i ca atare, vnzarea va rmne valabilb) dac bunul va intra n lotul altui coindivizar vnzarea va !i nul =;. II. Preu!, o2iec# a! o2!i aiei cu",-r-#oru!ui reul este suma de bani care reprezint echivalentul datorat de una dintre pri (cumprtorul) n schimbul lucrului transmis de cealalt parte (vnztorul). reul este obiectul prestaiei cumprtorului #i corespunde valorii lucrului vndut. Bn lipsa unui pre, vnzarea este lovit de nulitate absolut, deoarece obligaia cumprtorului nu are obiect, iar obligaia vnztorului este lipsit de cauz.
3%
Bn legislaia !rancez principiul unanimitii voinei coindivizarilor este consacrat e+pres n art. 413 alin. . din "odul civil. entru particulariti a se vedea, 0. 2enabent , (roit civil. Les contrats speciaux civils et comerciaux , 5ontchrestien, aris $;;1, p. $=. =; 0 se vedea* ". Cttescu, ". 2rsan, op. cit., p. 1<%-14;- 6. 5i hai , Aot la dec. civ. nr. =;4D1%4< a KH Glt, n FF/ nr. 11D1%44, p. 31- ". Koader , F. opescu , Consideraii !n le)tur cu aplicarea principiului aparenei !n drept !n materia motenirii, n /reptul nr. %D1%%., p. ..-&1.
36
CONTRACTE SPECIALE
"a element esenial de validitate a vnzrii, preul trebuie s ntruneasc urmtoarele condiii* s !ie stabilit n bani, s !ie determinat sau determinabil #i s !ie sincer #i serios. a . 'reul trebuie stabilit !n bani. 0ceast condiie se impune ca o necesitate, de#i legea nu o prevede n mod e+pres=1. Ctabilirea preului !n bani este de esena contractului de vnzarecumprare. Bn cazul n care dou persoane convin s dea un lucru pentru alt lucru (#i nu pentru o sum de bani) avem de a !ace cu un contract de schimb #i nu cu o vnzare. Kot a#a, n cazul n care n schimbul unui lucru se promite prestarea unei ntreineri avem de a !ace cu un contract de ntreinere #i nu cu o vnzarecumprare. >aptul c n practic acest contract mai este cunoscut ca @vnzare cu clauz de ntreinere( nu ne ndrepte#te s a:ungem la alt concluzie. /ac ns, n schimbul unui lucru se achit o sum de bani #i se promite #i o ntreinere, contractul va !i cali!icat vnzare-cumprare dup cum prestaia principal este suma de bani sau ntreinerea, elemente de !apt a cror stabilire constituie atributul principal al :urisprudenei. b . 'reul trebuie s fie determinat sau determinabil. "ondiia ca preul s !ie determinat de pri rezult din prevederile art. 1.;. ". civ. 6egea ngduie ns, ca prile s cad de acord asupra !aptului ca o anumit persoan, de regul un e+pert, s stabileasc preul, iar ele s !ie inute s vnd, respectiv, s cumpere la acel pre=$. reul va !i !i+at ntr-o anumit ctime, !iind !r importan dac aceasta va !i achitat printr-o singur prestaie sau prin prestaii succesive =.. )ste posibil ca preul s !ie parial determinat printr-o ctime la data ncheierii contractului, urmnd ca restul s !ie determinat pe parcursul derulrii acestuia, dup anumite criterii !erme de determinare, n viitor=&.
=1
otrivit art. 1 din I9 nr. .3$D1%%1 privind aplicarea regimului devizelor n Fomnia #i a art. 1 din Aorma nr. .%4D1%%1 persoanele :uridice vor e!ectua vnzri de mr!uri cu amnuntul 'numai cu plata n (. =$ G asemenea vnzare este a!ectat de o condiie suspensiv- a se vedea* /. " hi ri c , op. cit., p. &&. =. @ reul este liber determinat prin :ocul concurenei( (s.n.)- a se vedea, .I. 0nt onm at t ei , H. F a 7n ar d , op. cit., p. 1.;. =& "onvenia n care se stipuleaz c preul vnzrii este acela de la burs dintr-o anumit zi (sau perioad) este valabil ntruct preul este determinabil- a se vedea, ". Iam an gi u , A. 9eor ge an , op. cit., p. &;..
37
/e menionat, c n cazul n care preul nu este determinat sau determinabil prin elemente !erme stabilite de pri, vn%area este nul absolut (pentru lipsa unui element esenial). Bn practica :udiciar au !ost declarate nule vnzrile cuprinse ntr-un nscris care coninea doar meniunea c preul s-a pltit, !r ns a arta care a !ost acela (sau se !cea meniunea unei pri din pre, !r a se stabili care a !ost acesta n ntregime)=3. Bn mod e+cepional, preul unor imobile ce urmeaz a !i nstrinate prin acte :uridice ntre vii este stabilit prin prevederile legii. /e e+emplu, cazul vnzrii din !ondurile statului a locuinelor ctre chiria#i n condiiile 6egii nr. 43D1%%$ sau a 6egii nr. 11$D1%%3. /ac prile au prevzut un pre legal care ns s-a modi!icat n timpul e+ecutrii contractului, modi!icarea de pre se aplic de la data indicat n actul normativ sau, n lipsa unei atare prevederi, cu ncepere de la data actului normativ, care este de imediat aplicare ==. c . 'reul trebuie s fie sincer i serios. reul sincer este un pre real (datorat) al imobilului vndut, pe care prile nu l-au stabilit n mod !ictiv, ci n scopul de a-l plti n realitate=<. Bn cazul n care preul este !ictiv (simulat), contractul de vnzarecumprare este nul (cci i lipse#te preul). reul trebuie s !ie, de asemenea serios, adic s nu fie deri%oriu, infim (art. 1.;. ". civ.), att de disproporionat n raport de valoarea lucrului vndut, nct practic, s nu e+iste obiect al obligaiei cumprtorului (s nu e+iste pre) =4. Ceriozitatea preului !iind o chestiune de !apt este lsat la aprecierea instanei de :udecat=%. /ac preul este sincer #i serios contractul de vnzare-cumprare este n principiu, valabil, chiar dac preul este mult in!erior sau superior valorii reale a
=3 ==
0 se vedea* KC, s. civ., dec. nr. 4=D1%4=, n "/ 1%4=, p. ... /ac cumprtorul a pltit preul legal prevzut n contract, vnztorul nu mai poate re!uza predarea lucrului vndut cu motivarea c ulterior preul s-a modi!icat- a se vedea, "CH, s. com. dec. nr. ..=D1%%., n /reptul nr. 4D1%%&, p. 4$. =< Fealitatea #i seriozitatea preului #i regse#te izvorul n cauza vnzrii- a se vedea, h. 5al auri e , 6. 0 7n Ls , op. cit., p. 1.=. =4 )ste posibil ca preul s !ie deghizat numai parial, !r ns s devin derizoriu, caz n care contractul este valabil ca vnzare-cumprare devenind aplicabile regulile simulaiei #i cele !iscale- a se vedea, KC, completul de < :udectori nr. %D1%4=, cu Aota 2 de 0. "hi ra , Aota 22 de V. C t oi ca , 5. F onea , n /reptul nr. $-.D1%%1, p. &1-3$. =% 0 se vedea* KC, s. civ., dec. nr. 13&$D1%%., n FF/ nr. =D1%<&, p. <&- KC, s. civ., dec. nr. =%<D1%4&, n "/, 1%4&, p. $4.
38
CONTRACTE SPECIALE
lucrului vndut, ntruct prile sunt libere s determine preul sub valoarea lucrului- echivalena !iind relativ ntruct este raportat, att la valoarea lucrului, dar #i la subiectivismul prilor. Bn loc de pre derizoriu se mai vorbe#te de @modicitatea preului( sau de o disproporie prea mare dintre pre #i valoarea bunului, ceea ce poate crea con!uzie ntre preul neserios #i preul lezionar. recizarea este important deoarece ar putea avea drept consecin constatarea nulitii actului :uridic pentru neseriozitatea preului (de#i el este numai lezionar). Bn cazul preului mult sub valoarea lucrului, se vorbe#te #i de @vilitatea preului(<; n sens de pre lezionar, care sub aspect :uridic poate pune numai problema unei aciuni n resciziune (admis larg de multe legislaii europene #i chiar de cea !rancez - surs de inspiraie pentru "odul civil romn). III. V/n0area ,e un Euro. Bnstrinarea unui lucru pentru un pre simbolic de 'un euro( poate !i, n principiu, valabil. )vident ns, c strict :uridic nu poate !i vorba despre o vnzare (preul !iind neserios), ns contractul poate !i valabil recunoscut ca o donaie deghizat, dac a e+istat intenia de a !ace o liberalitate (animus donandi) #i dac sunt ntrunite condiiile cerute pentru validitatea unei liberaliti inter vivos. Bn literatura !rancez se admite ns c 'vnzarea pe un )uro( poate !i supus re)imului &uridic al vn%rii, atunci cnd cumprtorul dobnde#te un patrimoniu (dreptul asupra lucrului, dar #i obligaiile subsecvente acestuia). /e e+emplu, vnzarea pe un )uro avnd ca obiect un teren mpreun cu datoriile sale (n care drepturile #i obligaiile dobndite de cumprtor !ormeaz mpreun 'un tot indivizibil(<1). IV. Preu! !e0ionar. /ac la ncheierea vnzrii e+ist o disproporie vdit ntre valoarea de circulaie a lucrului #i preul e!ectiv achitat (de e+emplu, se vinde un autoturism care are valoare de piat de 1;; milioane lei cu suma de 1; milioane lei) n doctrin se vorbe#te de preul le%ionar. otrivit prevederilor art. 11=3 ". civ. aciunea !n resci%iune pentru le%iune este recunoscut numai minorului !ntre -+--/ ani care a ncheiat singur, !r ncuviinarea prinilor sau tutorelui, un act &uridic le%ionar ( #i pentru a crui validitate nu era necesar #i ncuviinarea prealabil a autoritii tutelare). /e
<;
0 se vedea* ". Iam an gi u , 1. Foset t i -2l n escu , 0l. 2i coi anu , op. cit., p. %;<. <1 Vnzarea putnd avea chiar un 'pre negativ(, caz n care vn%torul ar putea plti cumprtorului pentru pasivul imputabil lui (celui dinti), obligaia de plat a preului !iind ast!el, inversat- a se vedea h. 5alaurie, 6. 07nes, . 8. 9autier, op. cit., p. 1<$-1<.. recizm ns c doctrina noastr nu recunoa#te, n general, #i cesiunea obligaiilor (!iind, sub acest aspect, mai puin !le+ibil).
39
menionat c vnzarea ncheiat de un minor sub 1& ani este anulabil chiar dac nu este lezionar, pentru incapacitate. Bn consecin, n dreptul nostru aciunea !n resci%iune este inadmisibil pentru vn%torul ma&or (dect n mod cu totul e+cepional #i dac s-a ntemeiat pe o cauz imoral - art. %=4 ". civ.). Canciunea vnzarii cu pre lezionar este nulitatea absolut. 6eziunea poate !i invocat numai de vn%tor (deci, cumprtorul nu poate introduce o ast!el de aciune)<$. Bn condiiile noi ale economiei de pia , de le)e lata, ne raliem opiniei potrivit creia este pre!erabil aplicarea art. %=4 ". civ. ( cauza este 'nelicit cnd este prohibit prin legi(), dect cali!icarea ne:usti!icat a unui pre lezionar drept derizoriu (pentru a ocoli inadmisibilitatea aciunii n resciziune ntre ma:ori)<.. (e le)e ferenda, apreciem utilitatea unei noi reglementri n materie de resciziune pentru leziune, cu consecine practice importante, mai ales n ceea ce prive#te soarta antecontractelor de vnzare-cumprare <&. + 8. Cau0a 9n con#rac#u! &e */n0are-cu",-rare Cau%a reprezint un element constitutiv n structura actului :uridic #i o condiie de validitate a acestuia. 0vnd n vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vnzarecumprare, putem spune c fiecare dintre obli)aiile prilor au cte o cau% (#i deci nu putem vorbi despre o cauz comun). Bn esen, cauza este scopul n vederea cruia, att vnztorul, ct #i cumprtorul se oblig unul !a de cellalt. Bn concepia modern, cauza include att scopul imediat al asumrii obligaiei, respectiv obinerea bunului sau ncasarea preului (element obiectiv, abstract #i invariabil n toate contractele de vnzare-cumprare), ct #i scopul mediat, respectiv mobilul determinant al consimmntului !iecreia dintre prile contractante (element care este subiectiv, concret #i variabil de la caz la caz) <3. /in dispoziiile art. %==-%=4 ". civ. rezult trei condiii ce trebuie ndeplinite de cauza contractului de vnzare-cumprare.
<$
0rt. 1=<& ". civ. !rancez- a se vedea, 9. Verm el l e , (roit civil., op. cit., p. 1=. <. entru amnunte, a se vedea* >r. /ea? , op. cit., p. =%. <& )ventual cu preluarea unor aspecte din a#a numita teorie a impreviziunii- a se vedea 1. 0l bu , 'robleme actuale privind reevaluarea &udiciar a creanelor, indexarea convenional a obli)aiilor pecuniare i indexarea dobn%ilor, n /reptul nr. 1D1%%&, p. &%. <3 0 se vedea, 5. 5ure#an , op. cit., p. &4.
40
CONTRACTE SPECIALE
a . Cau%a s existe. otrivit art. %=< ". civ. vnzarea este valabil chiar dac cauza nu este stipulat e+pres, deoarece e+istena ei se prezum pn la proba contrar. 6ipsa cauzei atrage nulitatea absolut a vnzrii (art. %== ". civ.). b . Cau%a s fie real. "auza este !als atunci cnd prile sau numai una dintre ele au avut credina gre#it c scopul pentru care au ncheiat vnzarea e+ist, este realizabil, pe cnd n realitate acesta nu e+ist. "auza !als este de !apt o eroare asupra cauzei care atrage doar nulitatea relativ a contractului<=. c . Cau%a este licit cnd este con!orm cu normele :uridice #i este moral cnd corespunde regulilor de convieuire social. "auza imoral atrage, de asemenea, nulitatea absolut a vnzriicumprrii. + :. ;or"a con#rac#u!ui &e */n0are-cu",-rare otrivit prevederilor art. %&4 ". civ., !orma nu este o condiie de valabilitate a contractului prevzut e+pres de lege. /eci orice contract trebuie s mbrace o !orm oarecare, legea neimpunnd o anumit !orm (n general). "d validitatem, pentru vnzare-cumprare nu se cere o anumit form, contractul !iind n principiu, consensual. rin e+cepie de la principiu legea, n anumite cazuri, impune e+pres o form solemn pentru validitatea unor vnzri. /e e+emplu, potrivit art. $ din 6egea nr. 3&D1%%4 terenurile, indi!erent c sunt situate n intravilan sau n e+travilanul localitilor #i indi!erent de ntinderea supra!eei, pot !i nstrinate prin acte :uridice inter vivos numai dac actul :uridic a !ost ncheiat !n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute. Bn alte cazuri de ncheiere a contractelor de vnzare-cumprare legea impune de asemenea o anumit !orm, dar nu ca o condiie de validitate, ci numai ad probationem sau n vederea ndeplinirii !ormalitilor de publicitate a
<=
0 se vedea* 1. Ri nvel i u , Contractele civile, instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, )d. /acia, "lu:-Aapoca, 1%<4, p. =3-==.

<<
41
trans!erului dreptului de proprietate asupra imobilelor . /e e+emplu, nchirierea locuinelor se !ace numai prin contract scris (cerin ad probationem). + <. Pu2!ici#a#ea i"o2i!iarotrivit art. 1$%3 alin. ($) ". civ., @n materie de vindere de imobile, drepturile care rezult prin vinderea per!ect ntre pri, nu pot a se opune, mai nainte de transcripiunea actului, unei a treia persoane(. Fezult c vn%area drepturilor reale imobiliare este valabil !nc5eiat !ntre pri !n temeiul acordului lor de voin (#i cu respectarea !ormei prevzute de art. $ din 6egea nr. 3&D1%%4 dac imobilul este un teren), ns devine opo%abil terilor numai din momentul !nscrierii !n cartea funciar potrivit 6egii cadastrului !unciar #i a publicitii imobiliare, nr. <D1%%= (modi!icat #i completat prin G,9 nr. <;D$;;1). /e menionat c intabularea intervine dup ce contractul de vnzarecumprare a !ost valabil ncheiat #i, n consecin, !nscrierea !n cartea funciar nu este o condiie de validitate a actului de nstrinare. 1ntabularea !ace ca dreptul real dobndit de cumprtor s devin opozabil er)a omnes tuturor celorlalte persoane care nu au participat la ncheierea conveniei (terii). Bn consecin, lipsa nscrierii n cartea !unciar a transmiterii sau constituirii unui drept real are drept sanciune inopo%abilitatea fa de teri a operaiunii. ractic, lipsa nscrierii n cartea !unciar se mani!est mai ales n cazul nstrinrii succesive a aceluia#i imobil ctre dou sau mai multe persoane (deci cnd vnztorul nstrineaz bunul, succesiv mai multor cumprtori), cnd devine opo%abil terilor numai vn%area cu privire la care s-a !nre)istrat mai !nti cererea de !nscriere !n cartea funciar a :udectoriei de pe raza locului unde este situat imobilul (chiar dac actul respectiv s-a per!ectat dup celelalte vnzri<4). Bn materie de bunuri mobile nu e+ist un sistem de publicitate, deoarece simpla lui posesie !ace ca acesta s devin opozabil. otrivit art. %<$ ". civ. dac
<<
Bn doctrin s-a !cut o distincie net ntre condiiile intrinseci de validitate a contractului de vnzare-cumprare, respectiv condiiile prevzute e+pres de art. %&4 ". civ. #i condiiile extrinseci de validitate prevzute de legi speciale numai pentru anumite contracte- a se vedea, /. " hi ri c , op. cit., p. 31-33. 0preciem distincia ca !iind !r importan :uridic. <4 0 se vedea* F.1. 5ot i ca , >l. 5o i u , op. cit., p. $$;.
42
CONTRACTE SPECIALE
vnztorul a nstrinat bunul mobil la dou persoane, @persoana pus n posesiune este pre!erit #i rmne proprietar, chiar cnd titlul su este cu dat posterioar(, cu condiia s !ie de bun-credin <%. Seciunea a III-a. E5ec#e!e con#rac#u!ui &e */n0are-cu",-rare 1. A.,ec#e enera!e. "ontractul de vnzare-cumprare valabil ncheiat are drept consecin producerea de e!ecte :uridice. )!ectele contractului de vnzare-cumprare se mpart n* efecte le)ale (produse prin ncheierea valabil a contractului) #i de efecte personale 0obli)aii asumate de pri . utem spune ast!el, c vnzarea-cumprarea are un efect dublu* transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor (e!ect legal), #i crearea de obli)aii n sarcina prilor (e!ecte personale). Kransmiterea dreptului de proprietate, ca principal efect al vn%rii (indi!erent dac aceasta se !ace la momentul ncheierii contractului sau ulterior acestui moment, prin voina prilor ori a legii) are rol determinant asupra obligaiilor vnztorului, ct #i ale cumprtorului 4;. Bn consecin, transmiterea dreptului de proprietate nu este o obli)aie a vn%torului (indi!erent c opereaz de ndat sau ulterior) deoarece, o dat ce contractul a !ost per!ectat, proprietatea se trans!er !r intervenia prilor. 'er a contrario, dac am admite c nstrinarea dreptului de proprietate ar !i o obligaie a vnztorului, ar trebui s admitem #i c dobndirea acestuia este o obligaie a cumprtorului (ceea ce este de neacceptat). utem spune c obligaiile de predare #i de luare n primire a lucrului (datorate de vnztor #i respectiv de cumprtor) sunt de !apt expresii materiale ale nstrinrii #i dobndirii (transmiterii) dreptului de proprietate. "odul civil nu reglementeaz e+pres toate e!ectele contractului de vnzarecumprare, !cnd re!erire numai la obligaiile principale ale vnztorului* @de a da lucrul #i de a rspunde de dnsul( (art. 1.1. ". civ.) precum #i la principala
<%
entru amnunte n materie de publicitate imobiliar vezi 6. op , (rept civil. (repturile reale principale, )d. "ordial 6e+, "lu:-Aapoca, 1%%., p. $$4 #i urm. 4; Krans!erul de proprietate este efectul esenial al vnzrii- a se vedea, H. Iuet , op. cit., p. 1<%. 5ai mult n literatura :uridic !rancez se vorbe#te despre trans!erul dreptului de proprietate ca !iind sin)urul efect al contractuluia se vedea, h. 5al auri e , 6. 07nL s , .8. 9aut i er , op. cit., p. $;<.
43
obligaie a cumprtorului @de a plti preul n ziua #i la locul determinat prin contract( (art. 1.=1 ". civ.). (. In#er,re#area c!au0e!or con#rac#ua!e otrivit art. %4. ". civ. dac nelesul unui contract, n general, este ndoielnic te+tul se interpreteaz n !avoarea debitorului. 0vnd n vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vnzarecumprare, n care att vnztorul ct #i cumprtorul sunt n acela#i timp debitori (dar #i creditori) legiuitorul a !cut o e+cepie de la regula de mai sus (art. 1.1$ ". civ.), prevznd c vnztorul trebuie s e+plice clar obligaiile sale (deoarece el este acela care impune clauzele contractuale), iar dac nelesul actului ar !i ndoielnic, clau%ele neclare se vor interpreta !n contra vn%torului (in dubio contra stipulantem). Bn concluzie, n materie de vnzare-cumprare, att clauzele (neclare, indoielnice) re!eritoare la obligaiile vnztorului, ct #i cele re!eritoare la obligaiile cumprtorului, se interpretea% !n favoarea cumprtorului. + '. O2!i aii!e */n0-#oru!ui "ontractul de vnzare-cumprare valabil ncheiat creea% obli)aii n sarcina ambelor pri contractante. Vnztorul are dou obligaii principale legale41* s predea bunul vndut #i s-l )arante%e pe cumprtor contra eviciunii i contra viciilor (art. 1.1. ". civ.). Bn a!ara obligaiilor principale, vnztorul are #i unele obli)aii accesorii precum* conservarea lucrului pn la predare (art. 1;<& ". civ.), suportarea cheltuielilor de radiere a inscripiilor ipotecare sau alte garanii reale (purga) etc.4$. /e menionat c prile pot stipula #i alte obligaii (convenionale), #i n acela#i timp, ele sunt n drept, chiar s modi!ice obligaiile reglementate de lege. I. Pre&area !ucru!ui */n&u#
81
Bn a!ara acestor dou obligaii principale #i legale (art. 1.1. ". civ.) prile pot stipula #i alte obligaii (dup cum sunt n drept s modi!ice chiar #i obligaiile reglementate de lege). 4$ /octrina !rancez recunoa#te vnztorului #i alte obligaii legale accesorii precum* obligaia de in!ormare (impus pro!esioni#tilor) sau obligaia de securitate (impus prin 6egea din $1 iulie 1%4. #i prin directiva comunitar din $3 iulie 1%43 privind responsabilitatea pentru produse de!ectuoase).
44
CONTRACTE SPECIALE
otrivit art. 1.1& ". civ. @predarea este strmutarea bunului vndut n puterea #i posesiunea cumprtorului(. 'Ctrmutarea bunului vndut( nu are semni!icaia trans!erului de proprietate, ci numai a deteniei. Bn unele cazuri, predarea presupune uneori o atitudine pasiv din partea vnztorului (de e+emplu, cnd imobilul se a!l de:a n posesia cumprtorului). Bn alte cazuri este necesar svr#irea unor !apte pozitive pentru ca cumprtorul s intre n stpnirea e!ectiv a imobilului cumprat (de e+emplu, predarea cheilor, eliberarea cldirii etc.)4.. redarea bunului se !ace, ca regul, la locul unde acesta este situat, !iind deci, portabil (art. 1.1% ". civ.). Bn cazul n care lucrul vndut nu poate !i localizat (la momentul ncheierii contractului) predarea trebuie s se !ac potrivit regulilor generale (la domi ciliul debitorului-vnztor), !iind n acest caz, c5erabil. Vnztorul este obligat s predea bunul individual-determinat @n starea n care se a!la n momentul vnzrii( (art. 1.$& ". civ.) #i @n msura determinat prin contract( (art. 1.$= ". civ.), mpreun cu !ructele percepute sau nu, din ziua vnzrii, precum #i toate accesoriile acestora. Bn cazul bunurilor generice (#i n lipa unor clauze e+pres stipulate n contract) vnztorul va putea s-#i e+ecute obligaia prin predarea unor bunuri de calitate mi:locie, dar n mrimea prevzut n contract (art. 1.$= ". civ.). otrivit art. 1.13 ". civ. bunurile imobile se predau prin @ remiterea c5eilor, dac e vorba de o cldire sau prin remiterea titlului de proprietate( (s.n.). Bn lipsa unor stipulaii contrare n contractul de vnzare-cumprare, "odul civil prevede reguli speciale privind predarea terenurilor 4&. 0st!el, dac imobilul s-a vndut @cu artare de cuprinsul su #i pe att msur( (art. 1.$< ". civ.) #i la predare sau ulterior se constat c ntinderea nu corespunde celei artate n contract, di!erena va !i luat n consideraie ast!el* a) cnd ntinderea este mai mic, cumprtorul poate cere completarea ei sau o reducere de pre (rezoluiunea contractului putnd !i cerut nu mai dac terenul nu corespunde destinaie pentru care a !ost cumprat)b) cnd ntinderea este mai mare, cumprtorul este obligat s plteasc n plus preul pentru e+cedent (el poate cere rezoluiunea contractului numai dac dovede#te c e+cedentul dep#e#te 1D$; din supra!aa total Q art. 1.$4 ". civ.).
4.
otrivit art. 1=;& ". civ. !rancez obligaia de predare presupune transportul lucrului vndut #i punerea n posesia a cumprtorului- a se vedea, H. 9at si , op. cit., p. &1. 4& entru amnunte, a se vedea, >r. /ea? , op. cit., p. <$-<=.
45
/ac vnzarea este !cut @alt!el dect pe att msur(, adic pe un pre global, di!erena ntre ntinderea declarat #i cea real nu se ia n considerare (ea poate provoca o mrire sau mic#orare de pre dac dep#e#te 1D$; din preul total - art. 1.$% ". civ.). Bn s!r#it, n cazul n care s-au vndut dou sau mai multe !onduri printr-un singur contract #i un pre unic, cu artarea dimensiunilor !iecruia, dar n realitate ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, di!erenele de pre datorate potrivit regulilor artate se compenseaz (art. 1... ". civ.). otrivit art. 1..& ". civ. dreptul la aciune pentru reducerea (sau pentru @complinirea() preului se prescrie n termen de un an de la data ncheierii contractului. otrivit art. 1.1< ". civ. cheltuielile de predare (msurare, cntrire, ambalare) vor !i suportate de vnztor, iar cele legate de preluare (per!ectarea actelor, ncrcare, transport etc.) cad n sarcina cumprtorului, dac prile nu sau neles alt!el. Sanciunea ne,re&-rii !ucru!ui. Bn caz de nee+ecutare total sau parial a obligaiei de predare (datorat culpei vnztorului) cumprtorul poate* - invoca excepia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus)- sau - s cear re%oluiunea vn%rii cu daune-intereseD - s cear executarea !n natur a contractului (punerea n posesie con!orm art. 1.$; ". civ.), iar dac e+ecutarea n natur nu este posibil, daune-interese (art. 1;<3 ". civ.). Bn cazul e+ecutrii cu ntrziere a obligaiei de predare, cumprtorul are dreptul la daune-interese moratorii, dar numai de la data punerii n ntrziere a vnztorului (art. 1;41 #i art. 1;<% ". civ.). Vnztorul are #i un drept de retenie, putnd re!uza predarea bunului pn la plata de ctre cumprtor a preului (dac plata preului nu a !ost a!ectat de un termen suspensiv)43. II. O2!i aia &e aranie con#ra e*iciunii '. Preci0-ri ,rea!a2i!e. otrivit art. 1..= ". civ. @vnztorul rspunde ctre cumprtor* -. de lini#tita posesiune a lucrului, #i
43
/reptul de retenie este o garanie pur pasiv, deoarece nu con!er #i dreptul de urmrire asupra bunului, ci poate !i e+ercitat atta timp ct bunul nu a !ost predat- a se vedea, H. 5anol i u , Pt. F uschi , op. cit., p. $3.
46
CONTRACTE SPECIALE
;. de viciile aceluia#i lucru (art. 1.1., art. 1..< #i urm., art. 1.3$ #i urm., toate din "odul civil).( /in cele de mai sus, rezult c obligaia de garanie a vnztorului are o dubl !nfiare* pe de o parte acesta trebuie s-l garanteze pe cumprtor de linitita folosin a lucrului, adic contra eviciunii #i pe de alt parte, de utila folosin a lucrului, adic contra viciilor. (. De5iniie. otrivit art. 1..< ". civ. @vnztorul este de drept obligat, dup natura contractului de vnzare, a rspunde ctre cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect #i care n-ar !i declarate la !acerea contractului(. /in articolul de mai sus, rezult c eviciunea const* !ie n pierderea proprietii lucrului (n total sau n parte), !ie n tulburarea cumprtorului !n exercitarea prero)ativelor sale de proprietar. Vnztorul este de drept obligat s-l garanteze pe cumprtor 4= de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, precum #i de sarcinile care n-au fost declarate la ncheierea contractului (art. 1..< ". civ.). Gbligaia de garanie contra eviciunii este aplicabil !n orice vn%are, inclusiv vnzarea la licitaie public. Bn acest caz, ordonana de ad:udecare, rmas de!initiv #i e+ecutat, cur imobilul de orice ipotec #i privilegiu. .. 9arania contra eviciunii rezultnd din !apte personale 9aptul personal este un !apt ori act, anterior sau ulterior vnzrii, dar tinuit de ctre vn%tor sau succesorii si universali ori cu titlu universal de natur a-l tulbura pe cumprtor n lini#tita !olosin a lucrului, indi!erent dac este o tulburare de !apt sau o tulburare de drept (art. 1..% ". civ.). Au orice tulburare a lini#titei stpniri a bunului cumprat atrage obligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune, ci numai tulburrile care se ntemeiaz pe un drept4<. Bn acest caz cumprtorul se poate apra prin invocarea unei e+cepii personale numit excepie de )aranie. /e precizat c, vnztorul nu poate s eving nici dac a dobndit o nou calitate dup momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare. Gbligaia de garanie a vnztorului este o obli)aie patrimonial, ceea ce !ace ca #i dup moartea acestuia, obligaia s se transmit succesorilor universali sau cu titlu universal.
4=
Gbligaia de garanie contra eviciunii e+ist i fa de subdobnditori, chiar dac ace#tia sunt cu titlu particular #i cu titlu gratuit- a se vedea, >r. /ea? , op. cit., p. <<. 4< Bmpotriva simplelor tulburri de !apt cumprtorul se poate apra singur, prin intentarea aciunilor posesorii- a se vedea, 5. 5ure#an , op. cit., p. <4.
47
Gbligaia negativ a vnztorului de a nu-l tulbura pe cumprtor n lini#tita !olosin a bunului este de esena vn%rii, orice convenie contrar !iind nul. /eci, dac eviciunea provine dintr-un fapt personal (al vnztorului), prile nu pot !nltura )arania le)al datorat de vn%tor pentru eviciune. 0mintim c de#i "odul civil vizeaz, n special, eviciunea provenind de la un ter, este ns evident c obligaia de garanie opereaz cu att mai mult cnd aceasta provine de la vnztor. 8. =arania con#ra e*iciunii re0u!#/n& &in 5a,#a unui #er /ac tulburarea provine din !apta unei tere persoane, vnztorul este obligat s-l apere pe cumprtor, iar dac nu reu#e#te s-l apere va !i obligat s suporte consecinele eviciunii. Bn acest caz, obligaia de garanie contra eviciunii e+ist dac sunt ntrunite urmtoarele condiii. a). # fie vorba despre o tulburare de drept. Vnztorul este garant numai dac tulburarea terului este de drept, dac tulburarea din partea terului este de !apt, el nu rspunde ntruct nu are un temei :uridic. /reptul invocat de terul evingtor poate !i un drept real, cum ar !i* dreptul de proprietate sau un drept de uzu!ruct. /ac imobilul a !ost vndut ca !ond dominant, vnztorul rspunde dac servitutea nu e+ist, ntruct mic#oreaz valoarea imobilului. Bn cazul ipotecilor #i privilegiilor obligaia de garanie se declan#eaz numai dac debitorul principal nu-#i plte#te datoria #i creditorul trece la realizarea creanei. )viciunea poate e+ista #i n cazul invocrii de ctre ter a unui drept de crean asupra unui imobil (de e+emplu, e+istena unui contract de locaiune - art. 1&&1 ". civ.). b). Cau%a eviciunii s fie anterioar vn%rii . Vnztorul este garant numai dac tulburarea din partea terului are o cauz anterioar momentului ncheierii contractului de vnzare-cumprare. Vnztorul nu rspunde ast!el, de mpre:urrile ivite dup momentul ncheierii contractului44, adic dup transmiterea dreptului de proprietate asupra cumprtorului (cu condiia ca tulburarea s nu !i provenit dintr-un !apt personal).
44
Bn doctrin s-a apreciat uneori, c vnztorul rspunde uneori de eviciune #i n cazul n care acesta este posterioar ncheierii contractului a se vedea, 1. Ri nvel i u , op. cit., p. %;-%1- /. "hi ri c , op. cit., p. <.-<&.
48
CONTRACTE SPECIALE
c). Cau%a eviciunii s nu fi fost cunoscut de cumprtor. /ac cumprtorul a avut cuno#tin de pericolul eviciunii, nseamn c el a acceptat riscul #i problema rspunderii vnztorului nu se mai pune. Bn aceast situaie, sarcina probei cunoa#terii cauzei eviciunii de ctre cumprtor, revine vnztorului4%. :. E5ec#e!e araniei 9n ca0 &e e*iciune con.u"a#/ac cumprtorul a !ost evins, drepturile sale mpotriva vnztorului sunt stabilite de lege dup cum eviciunea este total sau parial. a . Eviciunea total. Bn aceast situaie, vn%torul are urmtoarele obli)aii. - # restituie inte)ral preul primit de la cumprtor la ncheierea contractului, chiar dac valoarea lucrului s-a mic#orat. )+cepie !ac !oloasele realizate de cumprtor din stricciunile aduse imobilului (art. 1.&$-1.&. ". civ.), care pot !i reinute de vnztor din preul primit. Vnztorul este obligat s restituie preul primit #i n ipoteza e+ercitrii aciunii n garanie de ctre un subdobnditor, indi!erent dac a dobndit bunul la un pre mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit %;. - # plteasc cumprtorului valoarea fructelor pe care a !ost obligat s le napoieze terului evingtor (art. 1.&1 pct. $ ". civ.). Ke+tul vizeaz !ructele pe care cumprtorul le-a perceput dup ce a devenit de rea-credin- dar !a de vnztor el rmne un cumprtor de bun-credin, ceea ce :usti!ic dreptul lui la valoarea !ructelor restituite. - # ac5ite cumprtorului c5eltuielile de &udecat ocazionate de procesul cu terul evingtor. Vnztorul va plti cumprtorului #i cheltuielile determinate de ncheierea contractului. - C plteasc daune-interese. otrivit art. 1.&&-1.&3 ". civ., dauneleinterese datorate pentru eviciune reprezint contravaloarea pre:udiciului cauzat cumprtorului de producerea eviciunii, iar nu valoarea actual a bunului. /aunele-interese se pltesc indi!erent dac vnztorul este sau nu de buncredin. Bn consecin, daunele-interese vor cuprinde sporul de valoare dobndit de lucru ntre momentul ncheierii contractului #i producerea eviciunii.
4% %;
0 se vedea #i 0. 2enab ent , op. cit., p. 1&&-1&3. 0 se vedea* >r. /ea? , op. cit., p. 43. otrivit altor opinii subdobnditorul nu poate cere mai mult dect preul pltit de el, di!erena putnd !i cerut vnztorului de ctre cumprtorul intermediar- a se vedea, /. 0le+andresco , op. cit., p. $$4.
49
"heltuielile voluptorii (de simpl plcere) !cute de cumprtor nu vor !i restituite acestuia, dect dac vnztorul a !ost de rea-credin (a #tiut c bunul nu-i aparine). b . Eviciunea parial. )viciunea parial const, !ie n pierderea !n parte, de ctre cumprtor a dreptului de proprietate asupra lucrului cumprat, !ie n restrn)erea dreptului de folosin asupra acestuia, !ie n orice alt restrngere a drepturilor dobndite (sau presupuse a !i dobndite) n temeiul vnzrii-cumprrii. Bn caz de eviciune parial, cumprtorul are dreptul de a opta ntre* - a cere re%oluiunea contractului de vnzare-cumprare sau, - de a menine contractul ncheiat, cu despgubiri pentru pierderea su!erit. "umprtorul nu poate cere ns, rezoluiunea contractului !n mod discreionar, ci numai n cazul n care demonstreaz c pierderea su!erit are o asemenea nsemntate pentru el nct, dac ar !i cunoscut situaia real n momentul ncheierii vnzrii, nu ar !i contractat (art. 1.&& #i 1.&% ". civ.). >iind o chestiune de !apt, rmne la latitudinea instanei de :udecat s aprecieze importana pierderii su!erite de cumprtor. /ac vnzarea se rezoluioneaz, se va proceda la despgubirea cumprtorului ca n cazul eviciunii totale. Bn cazul n care vnzarea este meninut, cumprtorul are dreptul la o despgubire echivalent nu cu o parte proporional din pre, ci cu cota pierderii raportat n mod corespunztor la valoarea bunului din momentul eviciunii, indi!erent c aceasta a crescut sau a sczut de la momentul vnzrii #i pn la acela al eviciunii (art. 1.&4 ". civ.). 0ciunea n garanie pentru eviciune a cumprtorului mpotriva vnztorului se prescrie n termenul general de prescripie. Kermenul de prescripie ncepe s curg de la data producerii eviciunii. <. Mo&i5icarea con*eniona!- a araniei ,en#ru e*iciune Fegulile prezentate mai sus n legtur cu garania pentru eviciune sunt cunoscute n doctrina :uridic #i n :urispruden sub denumirea de )aranie de drept, ea avnd un caracter supletiv. Bn consecin, prile pot s modi!ice aceste reguli prin convenia lor, adugnd, mic#ornd sau chiar #tergnd obligaia de garanie pentru eviciune (art. 1..4 %1 ". civ.) .
%1
0 se vedea #i H. Iuet , op. cit, p. $34.
50
CONTRACTE SPECIALE
9arania prevzut de pri prin convenia lor poart numele de )aranie convenional (de !apt). 9arania convenional are anumite limite peste care prile nu pot s treac, iar dac au trecut, stipulaiile respective sunt lipsite de valabilitate (nule). /e e+emplu, dup cum am mai artat, vnztorul nu poate fi exonerat de rspundere n cazul n care eviciunea provine din faptul su personal (ns prin convenie, poate !i nlturat garania pentru eviciunea provenit din !apta terului). /e asemenea, vnztorul trebuie s restituie n caz de eviciune preul pe care l-a primit, cu e+cepia mpre:urrii n care cumprtorul a cunoscut pericolul eviciunii la vnzare sau dac, !r a cunoa#te un pericol de eviciune dintr-o cauz anume, a cumprat pe rspunderea proprie (art. 1.&; ". civ.)%$. /e menionat, c n privina clau%elor de a)ravare a rspunderii vnztorului pentru !aptele proprii sau chiar pentru evenimente !ortuite, le)ea nu prevede limitri. III. =arania con#ra *icii!or !ucru!ui */n&u# '. A.,ec#e enera!e. Vnztorul trebuie s asigure cumprtorului nu numai posesia pa#nic a lucrului vndut, dar #i folosina util a acestuia%.. /eci, vnztorul va rspunde n cazul n care lucrul vndut are de!ecte care l !ac impropriu destinaiei sale, potrivit scopului pentru care a !ost cumprat, ori de!ectele sunt de natur a-i mic#ora ntr-att valoarea de ntrebuinare nct, cumprtorul, dac le-ar !i cunoscut, nu ar !i cumprat sau ar !i pltit un pre mai mic (art. 1.3$ ". civ.). /e e+emplu, n cazul n care s-a ncheiat vnzarea-cumprarea unui autoturism ntre dou persoane #i, dup un timp, cumprtorul constat c motorul nu este cel original, ci unul contra!cut, mpre:urarea constituie viciu ascuns%&.
%$
0 se vedea, "as., 11, dec. nr. 3$$D1%$3, n andectele romne 1%$=, 111, p. 3;. %. 0vnd n vedere obligaia vnztorului de a livra clientului un bun con!orm contractului de vnzare-cumprare (art. $ din "onvenia de la Viena din $3 mai 1%%%). %& "t timp nu se !ace dovada c schimbarea motorului s-a !cut prin manopere dolosive, n scopul !raudrii cumprtorului, se prezum c viciul nu a !ost ascuns cu viclenie, !apt pentru care termenul de intentare a aciunii :udiciare este de = luni #i nu de . ani- pentru caz contrar, a se vedea, H. 5anol i u , Pt. F uschi , op. cit., p. .;.
51
Cituaia lucrului vndut a!ectat de vicii (n sensul art. 1.3$ ". civ.) prezint asemnri cu eroarea 0viciu de consimmnt asupra substanei obiectului contractului Mart. %3& alin. (1) ". civ.N. Bntre cele dou situaii e+ist, ns, deosebiri eseniale. a). Bn cazul erorii asupra substanei obiectului ( error in substantiam), din cauza acestui viciu de consimmnt, cumprtorul nu a putut cumpra, n substana sa, lucrul voit #i poate cere anularea contractuluib). Bn cazul viciilor vizate de art. 1.3$ ". civ. cumprtorul a cumprat lucrul voit, numai c acesta este impropriu !ntrebuinrii dup destinaie sau din cauza viciilor se mic#oreaz valoarea de ntrebuinare, deci eroarea se re!er numai la calitatea lucrului #i cumprtorul nu poate cere anularea contractului, ci are o aciune n garanie contra vnztorului %3. /eosebirea semnalat a !ost subliniat #i de practica :udectoreasc* @Bntre eroare asupra substanei #i viciile ascunse e+ist o distincie net- eroarea asupra substanei deschide calea aciunii n anulare, care poate !i e+ercitat chiar de vnztor atunci cnd ea prive#te substana prestaiei proprii, n vreme ce viciile ascunse din materia vnzrii permit doar cumprtorului opiunea ntre aciunea n rezoluiunea contractului #i aciunea n mic#orarea preului %=. Viciile vizate de art. 1.3$ ". civ. sunt cunoscute n doctrin #i ca vicii red5ibitorii, ntruct aciunea n garanie prin care cumprtorul poate cere rezoluiunea contractului se nume#te red5ibitorie. (. Con&iii!e araniei ,en#ru *icii a). <iciul trebuie s fie ascuns (art. 1.3$ ". civ.). Vnztorul nu rspunde de @viciile aparente #i despre care cumprtorul a putut singur s se conving( (art. 1.3. ". civ.). Viciul poate !i considerat ascuns numai dac cumprtorul nu l-a cunoscut printr-o veri!icare normal, dar atent, ne!iindu-i comunicat nici de ctre vnztor. Bn consecin, viciul pe care vnztorul dovede#te c l-a adus la cuno#tina cumprtorului nu poate !i considerat ascuns, indi!erent de natura sa %<. Bn practica :udectoreasc posibilitatea cumprtorului de a lua la cuno#tin de viciul lucrului se apreciaz in abstracto, avndu-se n vedere un cumprtor prudent i dili)ent%4.
%3
0 se vedea* ". Iamangiu, 1. Fosetti-2lnescu, 0l. 2icoianu, op. cit., p. %$.- 1. Ri nvel i u , op. cit., p. %<. %= 0 se vedea* "CH, s. civ., dec. nr. 1=;D1%%., n /reptul nr. <D1%%&, p. 4&-43. %< 0 se vedea* KC, s. civ., dec. nr. 114=D1%3<, n "/ 1%3<, p. 4;. %4 0 se vedea* >r. /ea? , op. cit., p. %;-%1- 6ipsa de in!ormare, de e+perien, ct #i nepriceperea cumprtorului nu !ac ca viciile pe care acesta nu le-a putut
52
CONTRACTE SPECIALE
b). <iciile s fi existat !n momentul vn%rii . Bn doctrin #i n practic s-a admis c viciul trebuie s e+iste n momentul vnzrii, deoarece viciile intervenite ulterior vor fi suportate de cumprtor (n calitate de proprietar). Au este necesar ca viciul s e+iste anterior vnzrii n toat amploarea sa, !iind su!icient s existe doar un !nceput al acestuia. Bn toate cazurile n care proprietatea nu se transmite din momentul ncheierii contractului, vnztorul rspunde #i pentru viciile ivite ulterior vnzrii, dar pn n momentul trans!errii dreptului de proprietate. c). <iciul s fie )rav, adic din cauza lui lucrul s !ie impropriu ntrebuinrii la care este destinat dup natura sa sau s mic#oreze ntr-att va loarea de ntrebuinare, nct cumprtorul n cuno#tin de cauz nu ar !i cumprat sau ar !i cumprat la un pre mai mic. 0#adar, nu oricare de!iciene ale lucrului vndut sunt susceptibile de a atrage rspunderea pentru vicii, ci numai cele cu o anumit gravitate. Eravitatea viciului fiind o situaie de fapt, rmne s !ie apreciat de instan. /up cum s-a reinut n practica :udectoreasc, gravitatea viciilor nu reclam cu necesitate ca lucrul s !ie a!ectat n chiar esena, substana lui %%. ). E5ec#e!e r-.,un&erii */n0-#oru!ui ,en#ru *icii Bn cazul vnzrii unui lucru a!ectat de vicii ascunse, art. 1.33 ". civ. con!er cumprtorului dou posibiliti * a) de a restitui lucrul #i de a primi preul napoib) de a opri lucrul #i de a cere napoierea unei pri din pre. Bn caz de ne!nele)ere ntre pri, realizarea acestor posibiliti se poate !ace* a) pe calea aciunii n rezoluiune, cunoscut n acest caz sub denumirea speci!ic de aciune red5ibitorie, n prima situaie, #i b) pe calea aciunii estimatorii, cunoscut #i sub denumirea de aciune >uanti minoris, n cea de a doua situaie. Bn doctrin #i n :urispruden s-a admis c ale)erea !ntre cele dou aciuni aparine cumprtorului1;;.
constata singur s !ie considerate vicii ascunse- a se vedea, KC, s. civ., dec. nr. 14.D1%<4, n "/, 1%<4, p. =1. %% entru anga:area rspunderii vnztorului n condiiile art. 1.3$ ". civ. nu trebuie ca viciul s @a!ecteze lucrul n esena lui(- a se vedea, KC, s. civ., dec. nr. 443D1%4&, n "/, 1%4&, p. <4- citat de >r. /ea? , op. cit., p. %1. Bntr-o opinie contrar, se apreciaz c @gravitatea viciilor reclam cu necesitate ca lucrul s !ie a!ectat !n !nsi esena lui( (s. n.), a se vedea, /. "hiric, op. cit., p. 4$. 1;; Bn acest sens, a se vedea, ". Koader, op. cit., p. <$.
53
"ele dou aciuni nu se pot exercita concomitent, cumprtorul !iind obligat s opte%e ori pentru una, ori pentru cealalt (dar intentarea uneia nu implic renunarea la cealalt, atta timp ct nu a intervenit o achiesare sau o sentin :udectoreasc de prim instan). /ac aciunea redhibitorie a !ost admis, iar vnztorul cuno#tea viciile lucrului, pe lng restituirea preului va !i obligat i la daune-interese ctre cumprtor (art. 1.3= ". civ.), iar dac nu avea cuno#tin de e+istena lor, lucru prezumat iuris tantum, el va !i obligat doar la restituirea preului #i la plata cheltuielilor !cute de cumprtor cu ocazia vnzrii (nu #i la daune-interese - art. 1.3< ". civ.). /ac lucrul piere datorit viciilor ascunse, vnztorul va !i obligat la restituirea preului i a c5eltuielilor !cute de cumprtor n toate cazurile, i la daune-interese, dar numai dac a fost de rea-credin (cunoscnd e+istena viciilor - art. 1.34 ". civ.). /ac ns pieirea lucrului se datoreaz unui ca% fortuit (#i nu datorit viciilor), cumprtorul va trebui s suporte riscurile (art. 1.34 alin. $ ". civ.). /reptul la aciune, !ie redhibitorie sau estimatorie, se prescrie ntr-un termen de = luni, dac viciile nu au fost ascunse cu viclenie (art. 3 din /ecretul nr. 1=<D1%34), iar dac viciile au !ost ascunse cu viclenie (situaie n care se presupune c vnztorul a !ost de rea-credin) n termenul general de prescripie e+tinctiv (. ani)1;1. Kermenele de prescripie menionate ncep s curg de la data descoperirii viciilor, ns cel mai trziu de la mplinirea unui an de la predarea lucrului de orice natur, cu e+cepia construciilor, iar n cazul acestora cel mai trziu de la mplinirea a trei ani de la predare Mart. 11 alin. (1), ($) din /ecretul nr. 1=<D1%34N. Bn practica :udectoreasc s-a precizat c dreptul material la aciune privind viciile ascunse ale unei construcii se prescrie ntr-un termen de = luni, socotit de la data descoperirii viciilor (care trebuie constatate cel mai trziu n . ani de la predarea construciei). Kermenul n cauz nu trebuie interpretat n sensul c legiuitorul ar !i stabilit un al doilea termen de prescripie pe lng cel prevzut de art. 3 din /ecretul nr. 1=<D1%34, ci c descoperirea acestora, de la care curge prescripia, trebuie s aib loc cel mai trziu trei ani de la data de predare a lucrului1;$. 8. Mo&i5icarea con*eniona!- a araniei ,en#ru *icii
1;1
Bn sensul unui termen de prescripie de = luni, dac nu se dovede#te ascunderea cu viclenie, s-a pronunat KH Kimi#, dec. nr. $1;D1%43, n FF/ nr. 1, 1%4=, p. =1. 1;$ 0 se vedea* KC, s. civ., dec. nr. 3&1D1%<., n "/, 1%<., p. 1.&- 0C, dec. nr. =;3D1%<&, n FF/ nr. 1, 1%<3, p. <$.
54
CONTRACTE SPECIALE
Bntruct dispoziiile de drept comun privind obligaia de garanie pentru vicii au un caracter supletiv, prile sunt libere s limiteze sau chiar s nlture ori, dimpotriv s agraveze prin convenia lor aceast obligaie a vnztorului printr-o clauz e+pres1;.. Cpre deosebire de garania pentru eviciune, clau%a de limitare sau de !nlturare a )araniei pentru vicii este valabil (#i produce e!ecte numai dac vnztorul a !ost de bun-credin - art. 1.3& ". civ.). Bn !avoarea vnztorului opereaz o prezumie de bun-credin, #i ast!el, dovada cunoaterii viciilor de ctre acesta trebuie s fie fcut de cumprtor (cu orice mi:loace de prob). 6imitarea garaniei poate !i stipulat #i sub !orma scurtrii termenului de trei ani pentru viciile ascunse. "lauzele de agravare a obligaiei de garanie nu comport limitri n general (cu precizarea c stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de bun !uncionare, n cadrul unui termen mai scurt dect cel prevzut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage dup sine, la e+pirare, ncetarea garaniei pentru viciile ascunse, dac termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a e+pirat 1;&). + (. O2!i aii!e cu",-r-#oru!ui "umprtorul are dou obligaii principale* de a plti preul i de a lua !n primire lucrul vndut. Bn a!ara obligaiilor de mai sus, cumprtorul mai are obligaia de a suporta c5eltuielile vn%rii (dac nu s-a prevzut alt!el n contract). rile pot ns stipula #i alte obli)aii pentru cumprtor, n a!ara celor prevzute @de drept(. /e e+emplu, ele pot introduce n contract obligaia cumprtorului de a asigura vnztorului sau !amiliei acestuia (sau altor persoane) !olosina lucrului1;3 n continuare, dup trans!erul dreptului de proprietate. I. P!a#a ,reu!ui
1;.
/octrina !rancez mparte garaniile n* )aranii le)ale i convenionale- a se vedea, h. 5al auri e , 6. 0 7n Ls , .8. 9aut i er , op. cit., p. $%1 #i p. .;1. 1;& 0 se vedea* >r. /ea? , op. cit., p. =<. 1;3 Bn acest sens, :urisprudena a admis c aciunea n rezoluiunea contractului nu poate !i admis dac vnztorul are o aciune pentru valori!icarea dreptului (abitaie) n baza contractului- a se vedea, "CH, s. civ., dec. nr. 1<=<D1%%$, n /eciziile "CH 1%%;-1%%$, p. $.-$=.
55
'. A.,ec#e enera!e. otrivit art. 1.=1 ". civ. @principala obligaie a cumprtorului este de a plti preul la ziua #i la locul determinat prin contract( (s.n.). /ac prile contractuale nu au stipulat nimic n legtur cu data #i locul acesteia plata se va e+ecuta la locul #i n momentul n care se !ace predarea bunului (art. 1.=$ ". civ). revederea de mai sus este derogatorie de la regula general, dup care n materie de obligaii plata se !ace la domiciliul debitorului (art. 11;& ". civ.). Fezult c, n materie de vnzare-cumprare plata se !ace la locul unde se afl lucrul vndut (!iind deci portabil, dac nu s-a prevzut alt!el)1;=. Bn lipsa stipulrii unui termen contractual e+pres, plata preului se !ace numai !n momentul predrii lucrului vndut (ast!el c de aceast situaie, pro!it cumprtorul). /e menionat c termenul prevzut pentru plata preului nu a!ecteaz obligaia vnztorului de a preda lucrul vndut. "nd cumprtorul se teme de o eventual eviciune, el poate potrivit art. 1.=& ". civ., @suspenda plata preului pn ce vnztorul va !ace s nceteze tulburarea sau i va da cauiune, a!ar numai dac se va !i stipulat c plata s se !ac chiar de ar urma tulburarea( (. Do2/n&a ,reu!ui. otrivit art. 1.=. ". civ. cumprtorul este obligat s plteasc vnztorului #i dobnd pn la e!ectiva achitare a preului n trei cazuri* a dac exist convenie n acest sensb dac lucrul vndut #i e!ectiv predat este productor de fructeD c dac cumprtorul a fost pus !n !ntr%iere printr-o notificare de plat1;<. ). Sanciunea ne,!-ii ,reu!ui. Bn cazul n care cumprtorul nu-#i e+ecut principala sa obligaie de plat a preului, vnztorul are la dispoziie urmtoarele mi&loace &uridice. a). oate invoca e+cepia de nee+ecutare ( exceptio non adimpleti contractus), care-i permite s re!uze predarea lucrul vndut (dac cumprtorul nu plte#te preul #i nu bene!iciaz de un termen suspensiv, art. 1.$$ ". civ.).
1;=
0semntor reglementrii !ranceze (art. 1=31 ". civ.)- a se vedea, 9. Verm el l e , op. cit., p. 3=. 1;< Bn cazul n care prile nu au convenit e+pres o anumit dobnd, cumprtorul va datora numai dobnda legal din momentul scadenei (n cuantum de 4;S din dobnda de re!erin a 2AF, potrivit art. . din 6egea nr. .3=D$;;$ pentru probarea G9 nr. %D$;;; privind nivelul dobnzii legale pentru obligaii bne#ti).
56
CONTRACTE SPECIALE
b). oate cere e+ecutarea silit a obligaiei de plat a cumprtorului (care este totdeauna posibil ntruct are ca obiect o sum de bani). 0ciunea n plata preului are caracter personal #i se prescrie n termenul general de . ani. c). oate cere rezoluiunea (art. 1.=3 ". civ.), potrivit regulilor generale, ns cu urmtoarele precizri. otrivit art. 1.== ". civ. rezoluiunea se pronun de !ndat, dac e+ist pericolul ca vnztorul s poat pierde att bunul ct #i preul. Bn acest caz, instana nu poate acorda un termen de graie, dac vnztorul este n pericol de a pierde att bunul ct #i preul (dac pericolul nu e+ist, instana poate acorda un singur termen). otrivit art. 1.=< ". civ., dac printr-un pact comisoriu e+pres s-a prevzut rezoluiunea de drept a contractului pentru neplata preului, ea se va produce fr intervenia &ustiiei (ns numai dup punerea n ntrziere a cumprtorului)otrivit art. 1.=4 ". civ. aciunea n rezoluiunea vnzrii este real- drept consecin, ea are efect retroactiv #i se rsfrn)e #i asupra subdobnditorilor lucrului vndut. 8. Si"u!aia ,reu!ui. Bn practica :udiciar s-a pus problema situaiei n care prile contractante, mai ales n vnzrile imobiliare, declar n actul autentic, un pre mai mic dect cel real convenit , cu scopul de a plti ta+e #i onorariu notarial mai mici. Bntr-o opinie a doctrinei, s-a apreciat c n cazul preului simulat, cumprtorul va putea !i obligat numai la plata preului declarat n actul autentic, deoarece acesta este singurul valabil (pentru c imobilul nu poate !i nstrinat dect prin !orma solemn impus de lege). Bntr-o opinie contrar, mprt#it att de doctrin, ct #i de :urispruden, la care ne raliem, s-a apreciat c preul datorat de cumprtor va fi cel 7realmente convenit de pri #i nu cel simulat, declarat n actul autentic1;4. Husti!icarea soluiei de mai sus are la baz e!ectele simulaiei n dreptul nostru, potrivit crora actul simulat este valabil (dar produce e!ecte numai ntre prile contractante, nu #i !a de teri 1;%).
1;4
0 se vedea* 2. t ra#cu , 0. H ora, (espre simulaie cu orice pre. "specte controversate, n Ctudii de drept romnesc, nr. 1-$D1%%1, p. .3. 1;% Bn raporturile lor cu prile contractante, terii port ns invoca actul secret, pe care-l pot dovedi prin orice mi&loc de prob (ntruct pentru teri contractul este numai un !apt :uridic)- a se vedea, 1. >i l i pescu , (rept civil. Teoria )eneral a obli)aiilor, )d. 0ctami, 2ucure#ti, 1%%<, p. $;3.
57
/e menionat, valabilitatea preului simulat este recunoscut e+clusiv n dreptul civil, declararea unui pre in!erior celui real n actul autentic de vnzare a unui imobil putnd produce consecine deosebite sub aspect administrativ sau chiar penal ( administraia !inanciar !iind n drept s pretind ta+ele legale la nivelul preului real ncasat #i nu a celui simulat). II. Luarea 9n ,ri"ire a !ucru!ui */n&u# /e#i nu e+ist dispoziie e+pres, cumprtorul este obligat s predea bunul vndut la termenul stipulat !n contract. Bn lipsa stipulrii unui termen de luare n primire, vnztorul care 'are trebuin de locul unde (lucrul) este pus( dup noti!icarea neurmat de e+ecutare, are dreptul de a opta ntre pstrarea lucrului sau consemnarea lui n depozit, la dispoziia cumprtorului (art. 11$1 ". civ). '. Sanciunea ne,re!u-rii !ucru!ui. Bn caz de nee+ecutare a obligaiei de luare n primire a lucrului vndut, dup punerea !n !ntr%iere a cumprtorului, vnztorul poate cere instanei* a) obli)area silit a cumprtorului la luarea n primire a lucrului (sub sanciunea de daune cominatorii, dac este cazul)b) re%oluiunea contractuluic) daune-interese, potrivit regulilor generale (art. 1;$;-1;$1 ". civ.). 5enionm c rezoluiunea contractului este :udiciar (dac prile nu au stipulat un pact comisoriu e+pres care s aib ca e!ect rezoluiunea de drept 11;). III. Su,or#area c>e!#uie!i!or con#rac#u!ui Bn lips de stipulaie contrar, pe lng obligaiile de mai sus, cumprtorul mai trebuie s suporte #i c5eltuielile vn%rii (cheltuielile propriu-zise ale actului, ta+ele de timbru #i de autenti!icare sau de publicitate imobiliar), con!orm art. 1.;3 ". civ. Fegulile privitoare la suportarea cheltuielilor vnzrii sunt supletive #i vi%ea% numai raporturile dintre pri. Bn raport cu terii dispoziiile art. 1.;3 ". civ. nu sunt aplicabile. Fezult c prevederile dispoziiilor de mai sus (ori nelegerea dintre pri) nu sunt opo%abile statului, reprezentat prin administraia !inanciar. /e e+emplu, prile
11;
otrivit art. 1.<; ". civ. dac obiectul vnzrii l constituie bunuri 'denariate( (perisabile), 'dup e+pirarea termenului pentru ridicarea lor( rezoluiunea de drept a contractului de ctre vnztor se poate se !ace i fr punerea !n !ntr%iere a debitorului (cumprtorul).
58
CONTRACTE SPECIALE
vor !i obligate s achite ta+ele de timbru datorate pentru serviciile notariale n temeiul G.9. nr. 1$D1%%4. Bn consecin, clauzele contractuale n materie sunt crmuite prin voina prilor (#i numai n lipsa unei stipulaii contrare @spezele vnzrii( sunt n sarcina cumprtorului)111. Seciunea a IV-a. Varie#-i a!e con#rac#u!ui &e */n0are-cu",-rare Preci0-ri ,rea!a2i!e. /up cum instituia contractului n general, constituie dreptul comun pentru materia contractelor speciale, tot a#a #i regulile speci!ice contractului de vnzare-cumprare constituie dreptul comun pentru di!eritele !eluri de vnzri, cunoscute n domeniu #i sub numele de varieti ale contractului de vn%are-cumprare. Varietile (!elurile) de vnzri sunt contracte de vnzare-cumprare caracterizate prin particulariti date de dispoziiile speciale ale "odului civil sau ale altor acte normative. /istincia dintre varietile de vnzare este determinat de regulile speciale aplicabile !iecrei vnzri n parte, iar asemnarea const n aceea c toate varietile se supun n !ond regulilor generale ale contractului de vnzarecumprare (analizate n seciunile anterioare). Bntruct regulile speciale ce determin !iecare varietate n parte, modi!ic mai mult sau mai puin regulile generale ale contractului (cadru) de vnzarecumprare, urmeaz ca acestea (din urm) s constituie (n lipsa normelor speciale) #i dreptul comun n materie de vnzare-cumprare civil. Bn consecin, pentru orice varietate de vnzare, aspectele nereglementate prin norme speciale vor !i completate prin regulile generale ale contractului de vnzare-cumprare. Bn doctrin s-au e+primat opinii di!erite cu privire la delimitarea varietilor de vnzare, nee+istnd un criteriu unic de departa:are a acestora. Bn cele ce urmeaz vom prezenta, succint, cteva din varietile de vnzare prevzute de "odul civil, !r pretenia de a epuiza subiectul abordat11$. Vom
111 11$
0 se vedea, >r. /ea? , op. cit., p. 1;=- ". Koader, op. cit., p. 4=. Bn doctrin au !ost e+primate preri cu privire #i la alte !eluri de vnzare, precum* vnzarea cu clauz de arvun, vnzarea prin licitaie, cesiunea de crean sau a altor bunuri incorporale, vnzarea locuinelor etc.- a se vedea, /. " hi ri c , op. cit., p. 1;$-1;3- 5. 5ure#an , op. cit., p. 1$$, 1$.- ). C a!t a- Fom ano, op. ci t ., p. =&- == - ". Koader, op. cit., p. %. #i urm.
59
analiza deci, vnzarea cu grmada, vnzarea dup greutate, numr sau msur, vnzarea pe ncercate #i vnzarea cu pact de rscumprare, vnzarea unei mo#teniri #i vnzarea de drepturi litigioase. + '. V/n0area cu r-"a&a otrivit art. 1$%% ". civ. vnzarea cu grmada are ca obiect bunuri de )en caracterizate printr-o mas determinat !n bloc, iar preul este stabilit )lobal #i nu pe unitate de msur. /e e+emplu, se vinde toat cantitatea de gru dintr-un siloz cu suma de 1;; milioane lei. "ontractul de vnzare-cumprare se ncheie o dat ce bunurile #i preul au !ost determinate (chiar dac bunurile nu s-au predat, iar preul nu s-a pltit) asemnndu-se n aceast situaie cu o @vnzare pur #i simpl( 11.. Bn consecin, dreptul de proprietate asupra bunurilor se transmite o dat cu acordul de voin al prilor, iar riscul pieirii !ortuite se suport potrivit dreptului comun (de ctre cumprtor, ca nou proprietar). + (. V/n0area &u,- reu#a#e, nu"-r .au "-.urotrivit art. 1.;; ". civ. @dac mar!ele nu s-au vndut cu grmada, ci dup )reutate, numr sau msur, lucrurile vndute rmn n rizicul-pericolul vnztorului, pn ce vor !i cntrite, numrate sau msurate( (s.n.). Fbiectul acestei varieti de vnzare-cumprare l constituie lucrurile de )en (dintr-un lot determinat). entru individualizarea cantitii de bunuri vndute #i stabilirea preului trebuie s se procedeze la cntrirea, numrarea sau msurarea cantitii vndute din lot. /e e+emplu, se vinde cantitatea de 3;; ?g mere dintr-un depozit cu suma de $;;; leiD?g11&. "ontractul se ncheie din momentul n care prile au convenit asupra lucrului #i asupra preului, dar dreptul de proprietate asupra bunurilor se trans11.
0 se vedea* ). C a!t a- F om ano , op. cit., p. 3%- H. 5anol i u , Pt. F uschi , op. cit., p. &4. 11& Bn cazul n care se vinde toat cantitatea de mere din depozit, iar preul este stabilit la suma de 3 milioane lei pe baza msurrii n metri a dimensiunilor grmezii de mere apreciem c ne a!lm tot !n limitele vn%rii dup )reutate, numr sau msur #i nu al vnzrii cu grmada.
60
CONTRACTE SPECIALE
mite abia dup ce s-a reali%at individuali%area acestora din lotul determinat prin cntrire, numrare sau msurare. Kot din momentul individualizrii, cumprtorul va suporta riscurile pieirii bunurilor. /ac pieirea a !ost !ortuit cumprtorul va suporta riscul pieirii bunurilor, n calitatea sa de proprietar. 'er a contrario, dac bunurile nu au !ost individualizate #i preul nu a !ost determinat (chiar dac nu s-a pltit), de#i pieirea este !ortuit, vnztorul va suporta pagubele pieirii lucrurilor (n calitatea sa de proprietar), ns nu va putea !i obligat s plteasc daune-interese (de#i nu #i-a e+ecutat obligaia asumat n contract). + ). V/n0area ,e 9ncerca#e otrivit art. 1.;$ ". civ. @vinderea !cut pe ncercate este totdeauna presupus condiional pn la ncercare(. /in te+tul de lege rezult c aceast varietate de vnzare este ntotdeauna !nc5eiat sub condiie suspensiv (respectiv condiia ncercrii bunului de ctre cumprtor sau de un mputernicit al acestuia- de e+emplu, un e+pert n materie). Bncercarea are drept scop a stabili dac bunul corespunde sau nu destinaiei sale (dat prin natura sa ori prin voina prilor). /e e+emplu, n cazul cumprrii unor bunuri tehnice ncercarea are drept scop veri!icarea !uncionrii #i a calitilor produsului. /e menionat, c rezultatul ncercrii nu este lsat la aprecierea discre ionar a cumprtorului (de e+emplu, acesta motiveaz c nu-i place produsul113), ci el trebuie s !ie urmarea constatrii obiective a unor caracteristice care l !ac impropriu total sau parial destinaiei sale. entru considerentele de mai sus, vnztorul poate cere o e+pertiz a calitilor #i !uncionalitii bunului, obiect al contractului. "ontractul se ncheie o dat cu acordul de voin al prilor, ns trans!erul dreptului de proprietate se va !ace numai dup ce se cunoate re%ultatul po%itiv al !ncercrii. Bn consecin, pn la ndeplinirea condiiei vnztorul rmne proprietarul bunului. Fiscul pieirii !ortuite a lucrului este !n sarcina vn%torului deoarece vnzarea sub condiie suspensiv nu este translativ de proprietate (dect dup ndeplinirea condiiei).
113
Vnztorul are ns !acultatea de a !i+a termen potrivit pentru ncercare #i rspuns, a se vedea, >r. /ea? , op. cit., p. 1;%.
61
/e#i vnzarea pe ncercate se aseamn cu vnzarea pe gustate, ele ns nu se con!und11=. /eosebirea const n aceea c vnzarea pe gustate nu este un contract sub condiie suspensiv, deoarece !nc5eierea acestuia survine abia dup ce cumprtorul a constatat c bunul corespunde dorinei sale (obiective sau subiective). Bn acest caz, el poate re!uza bunul pe simplu motiv c nu-i place. + 8. V/n0area cu ,ac# &e r-.cu",-rare Vnzarea cu pact de rscumprare este o varietate de vnzare prin care vnztorul #i rezerv dreptul de a relua bunul vndut, restituind cumprtorului, ntr-un termen determinat, preul #i cheltuielile. Vnzarea cu pact de rscumprare a !ost reglementat de art. 1.<1-1.4< ". civ. pn la abrogarea acestora prin art. & din 6egea contra cametei din $ aprilie 1%.1. rin dispoziiile acestui articol vnzrile cu pact de rscumprare au !ost declarate nule, deoarece, de regul, ascund mprumuturi cu dobnzi cmtre#ti (garantate cu bunul Q obiect al vnzrii). Bn doctrin s-a apreciat c aceast varietate reprezint o vnzare supus unei condiii re%olutorii exprese (condiie ce const n !acultatea pe care #i-o rezerv vnztorul de a relua lucrul vndut). Bn completare practica :udiciar a stabilit c @actul este nul chiar dac pactul de rscumprare a fost constatat printr-un alt !nscris, dar care, potrivit voinei prilor, !ace parte integrant din contract (art. 1. din /ecretul-lege nr. 1$&D1%.4)( 11<. "a e!ect al nulitii contractului mprumutatul redobnde#te lucrul #i va !i obligat la restituirea sumei mprumutate mpreun cu dobnzile legale. /e precizat, c interdicia privind vnzarea cu pact de rscumprare nu prive#te actele de retrocesiune prin care cumprtorul unui bun, printr-un contract separat #i ulterior vnzrii iniiale, l revinde !ostului vnztor. 114 /e precizat, c vnzarea a!ectat de o condiie rezolutorie este nul de drept numai dac repre%int o vn%are cu pact de rscumprare (n alte cazuri, condiia rezolutorie putnd !i prevzut n contract, potrivit dreptului comun). + :. V/n0area unei "o$#eniri
11=
Bn literatura de specialitate s-a vorbit #i despre vn%area pe mostr, de!init ca !iind o varietate a vnzrii pe ncercate (bunul vndut trebuind s corespund mostrei)- a se vedea, ). C a!t a- Fom ano , op. cit., p. =1. 11< 0 se vedea* ). C a!t a- F om ano , op. cit., p. =1 #i practica KC, col. civ., dec. nr. %=&D1%33, n "/, 1%33, p. =1. 114 0 se vedea, >r. /ea? , op. cit., p. 11;.
62
CONTRACTE SPECIALE
Vnzarea unei mo#teniri este o varietate a contractului de vnzare-cumprare, reglementat de art. 1.%%-1&;1 ". civ. )a este cunoscut n literatura de specialitate #i sub denumirea de vnzare de drepturi succesorale. '. O2iec#u! acestei vnzri l constituie ntreg patrimoniul succesoral (ca universalitate, cuprin%nd drepturi i obli)aii corelative) sau cota-parte indiviz asupra unei universaliti (dac sunt mai muli mo#tenitori). /e menionat c, dac mo#tenitorul legal ori testamentar vinde bunuri succesorale privite ut sin)uli (#i nu patrimoniul succesoral ori o !raciune din acesta), vnzarea va fi supus re)ulilor vn%rii de drept comun (!iind o vnzarecumprare pur i simpl) #i nu regulilor speciale ale vnzrii unei mo#teniri. /e e+emplu, legatarul cu titlu particular vinde apartamentul (obiect al dreptului su succesoral), cu suma de 1;; milioane lei, caz n care obiect al nstrinrii este un lucrul individual determinat (#i nu un patrimoniu ce constituie ntotdeauna caracteristica vnzrii unei mo#teniri). (. Nulla est viventis hereditas. Vnzarea unei mo#teniri este posibil (valabil) numai dup desc5iderea motenirii. 5o#tenirea nedeschis nu poate !i nstrinat (nici chiar cu consimmntul persoanei despre a crei mo#tenire este vorba Mart. <;$ #i %=3 alin. ($) ". civ.N, ntruct poate trezi dorina morii unei alte persoane. Canciunea nerespectrii dispoziiilor de mai sus este, !r e+cepie, nulitatea absolut. ). E5ec#e. Bn urma vnzrii unei mo#teniri valabil ncheiate se produc urmtoarele consecine :uridice* a) vnztorul este obligat s predea cumprtorului ntregul patrimoniu succesoral sau fraciune din acestab) vnztorul este obligat de asemenea s predea cumprtorului fructele percepute, creanele !ncasate sau preul lucrurilor vndute din masa succesoral, dac nu e+ist o convenie contrar (art. 1&;; ". civ.)c) vnztorul are o obli)aie de )aranie pentru calitatea sa de motenitor al patrimoniului succesoral sau al unei !raciunid) cumprtorul (dobnde#te #i pasivul mo#tenirii) este obligat s restituie datoriile i sarcinile succesiunii achitate de vnztor11%.
11%
"umprtorul mai are @obligaia s restituie cheltuielile de nmormntare #i reparaiile !cute imobilului succesoral de ctre mo#tenitor. Au vor !i pltite de cumprtor ta+ele succesorale(- a se vedea* ). C a!t a- F om ano , op. cit., p. =$.
63
/atoriile mo#tenirii !a de ali creditori trec, !n principiu, asupra cumprtorului1$;. /ac patrimoniul succesoral cuprinde #i dreptul de proprietate asupra unor terenuri, contractul trebuie s !ie ncheiat n !orm autentic, cerut ad validitatem de art. $ alin. (1) din 6egea nr. 3&D1%%4 privind circulaia :uridic a terenurilor, iar pentru opozabilitatea vnzrii !a de teri, trebuie ndeplinite !ormele de publicitate imobiliar potrivit art. $4 din 6egea nr. <D1%%=. + <. V/n0area 3ce.iunea4 &e &re,#uri !i#i ioa.e $i re#rac#u! !i#i io. '. V/n0area &e &re,#uri !i#i ioa.e. Kitularul unui drept a!lat n litigiu are posibilitatea de a vinde dreptul supus contestaiei :udiciare, nainte de soluionarea procesului. otrivit art. 1&;. ". civ. @lucrul se socote#te litigios cnd e+ist proces sau contestaie asupra !ondului dreptului(. /reptul asupra @lucruluiE litigios(, ce !ormeaz obiectul vnzrii (cesiunii) poate !i un drept real sau de crean, inclusiv drept de proprietate inte lectual sau drepturi succesorale. Vnzarea (cesiunea) de drepturi litigioase se aseamn cu cesiunea din dreptul comun, ns se #i deosebe#te de aceasta prin caracterul aleatoriu al contractului, n sensul c vn%torul nu )arantea% existena dreptului cedat (ntruct aceasta ar !i echivalat cu garantarea c#tigrii procesului) "a o e+cepie la regula de mai sus (potrivit creia vnzarea de drepturi litigioase este permis de#i ar putea constitui activiti speculative), art. 1.;% ". civ. inter%ice cumprarea de drepturi liti)ioase de ctre &udectorii, procurorii i avocaii care #i e+ercit !unciile n raza teritorial a instanei competente s :udece litigiul. (. Re#rac#u! !i#i io.. otrivit art. 1&;$ ". civ. @cel n contra crui e+ist un drept litigios vndut se va putea libera de cesionar numrndu-i preul real al cesiunii, spezele contractului #i dobnda din ziua cnd cesionarul a pltit preul cesiunii(. 0vnd n vedere cele de mai sus, dac s-a vndut un drept litigios, adversarul vnztorului (prtul n proces) are posibilitatea cumprrii forate a
1$;
"reditorii l vor putea urmri pe vnztor numai pentru datoriile succesiunii (dar nu #i pentru calitatea sa de mo#tenitor)- a se vedea, >r. /ea? , op. cit., p 11$.
64
CONTRACTE SPECIALE
dreptului litigios, eliminndu-l din proces pe cumprtorul-cesionar (cruia i va plti preul vnzrii dreptului litigios, plus cheltuieli #i dobnzi). Gperaiunea :uridic prevzut de art. 1&;$ ". civ. poart numele de retract liti)ios iar prtul sau reclamantul n proces care #i e+ercit acest drept* retractant-;-. entru e+ercitarea retractului litigios se cer ntrunite urmtoarele condiii. a). (reptul vndut 0cedat s fie liti)ios . otrivit art. 1&;. ". civ. @lucrul se socote#te litigios cnd e+ist proces sau contestaie asupra !ondului(. rocesul trebuie s !ie n curs de :udecat att n momentul vnzrii, ct #i n momentul e+ercitrii retractului. Cimpla intenie procesual nu :usti!ic retractul litigos (a#a cum nu s-ar :usti!ica nici dup terminarea procesului printr-o hotrre de!initiv). Fetractul litigios va !i posibil n orice !az a procesului (inclusiv a recursului), pn n momentul n care hotrrea rmne de!initiv. /ispoziiile privind condiiile retractului sunt de strict interpretare (!iind e+cepii de la dreptul comun). b). "edarea dreptului litigios s fie oneroas (vnzare). /ac nstrinarea dreptului nu s-ar !ace n schimbul unui pre (cum ar !i, de e+emplu, n cazul donaiei sau al testamentului), retractul litigios nu ar mai putea !i posibil ntruct prtul s-ar putea elibera de cesionar numai @numrndu-i preul real E spe%ele contractului #i dobnda( (art. 1&;$ ". civ. Q s.n.). c). 5ani!estarea de voin de e+ercitare a retractului litigios s fie fcut !n faa instanei, cu ocazia dezbaterii procesului (ori pe cale e+tra:udiciar, printro noti!icare). otrivit art. 1&;& ". civ., retractul litigios nu se poate exercita, n urmtoarele cazuri. a). "nd cesionarul dreptului este un comotenitor sau coproprietar al dreptului cedat. Bn acest caz cesiunea are ca scop s pun capt indiviziunii. b). "nd cesiunea s-a !cut unui creditor pentru plata creanei sale. c). "nd cesiunea s-a !cut ctre posesorul fondului asupra cruia e+ist dreptul litigios.
1$1
Fetractul litigios este de origine roman. )l are la baz constatarea c dobnditorii de drepturi litigioase urmresc, de regul, scopuri speculative, cumprnd drepturi litigioase la preuri !oarte mici, pentru ca apoi s le nstrineze la preuri mult mai mari. 1nstituia retractului litigios prezint avanta:ul de a nltura activitile speculative #i, n plus restrnge numrul de procese. 0 se vedea* ". Iam an gi u , 1. F oset t i -2l nescu , 0l. 2i coi anu , op. cit., p. 3<<.
65
/ispoziiile art. 1&;& pct. . ". civ. au n vedere cazul n care dreptul de crean litigios este garantat cu o ipotec ce greveaz imobilul unui ter 1$$. "a urmare a e+ercitrii retractului se produc urmtoarele consecine (e!ecte)* a) vn%area dreptului litigios se desfiinea% !a de retractant cu efect retroactiv (ca #i cum ar !i supus unei condiii rezolutorii)b) procesul se stin)e, ntruct retractantul se substituie n drepturile cumprtorului (cumulnd calitile de reclamant #i prt). /e precizat c se stabilesc dou raporturi :uridice distincte* ntre vnztor (cedent) #i cumprtor (cesionar) pe de o parte, #i ntre retractant #i cumprtor (cesionar), pe de alt parte. Bn consecin, ntre vnztor #i retractant nu e+ist raporturi :uridice directe #i deci cedentul (vnztorul) nu are nici o aciune pentru plata preului cesiunii 1$..
1$$
/e e+emplu, creditorul reclamant vinde creana litigioas proprietarului imobilului grevat (care nu are calitatea de debitor, !iind obligat numai propter remD res, non persona debet)- a se vedea, >r. /ea? , op. cit., p. 11=. 1$. "edentul (vnztorul) va putea totu#i promova o aciune oblic mpotriva retractantului, a se vedea, ). C a!t a- F om ano , op. cit., p. =&. Bntr-o opinie contrar, se apreciaz c nici aciunea oblic nu este posibil deoarece cedentul @nu este debitorul cesionarului, ntruct i-a numrat preul real la cesiunii #i accesoriile(- a se vedea, >r. /ea? , op. cit., p. 11<.

Contractul de Vanzare Cumparare

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Contractul de Vanzare Cumparare

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

PARTEA I

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

0 se vedea, 6. op , op. cit., p. 114.

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

0 se vedea #i H. Iuet , op. cit, p. $34.

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMP RARE

You might also like