Capitolul V.

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

Seciunea I. NOIUNEA, CARACTERELE JURIDICE I RE!LE"ENTAREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

#. #. Noiunea $i %e&le'enta%ea cont%actului (e )nc*i%ie%e nchirierea de locuine este un contract prin care o persoan, numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit chiria (locatar), folosina temporar, total sau parial, a unei locuine, n schimbul unei sume de bani, numit chirie. nchirierea se deosebete de contractul de locaiune prin obiectul ei specific - locuina. Drept urmare, contractului de nchiriere i se aplic dispoziiile dreptului comun care reglementeaz locaiunea, n msura n care legislaia locativ nu conine norme speciale (art. ! din "egea locuinei nr.##$%#&&'(. n prezent nchirierea locuinelor este reglementat de "egea locuinei nr. ##$%#&&', republicat, cu modificrile ulterioare i de )eciunea a !-a din *odul civil, intitulat +,eguli particulare n materia nchirierii locuinelor-, art. #.!$-#./0 *od civil. #.+.Ca%acte%ele ,u%i(ice ale cont%actului (e )nc*i%ie%e *ontractul de nchiriere, ca i locaiunea, este un contract sinalagmatic (bilateral(, cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiv, vremenic, translativ a dreptului de folosin temporar asupra locuinei.

Seciunea a II-a. NCHEIEREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

+. #. ./%ile cont%actante 1. Locatorul. 1ste proprietarul, persoan fizic sau persoan 2uridic care pune la dispoziie locuina sau o persoan care are un alt drept real sau de crean care-l ndreptete s ncheie un contract de nchiriere, n condiiile "egii nr.##$%#&&'. "ocuinele proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale se nchiriaz n calitate de locator de persoana 2uridic care are n administrare imobilul sau de organul prevzut de lege. "ocuinele de serviciu i de intervenie, fiind accesorii la contractul de munc al locatarului, se nchiriaz de cel care anga2eaz, anume de anga2ator. 2. Locatarul (chiriaul). 3ersoana care ncheie contractul de nchiriere este titularul contractului, iar dac se nchiriaz n aceeai calitate de mai multe persoane (soi, frai(, ei sunt cotitulari ai contractului de nchiriere, av4nd toate drepturile i obligaiile care deriv din aceast calitate. ,eferitor la soi, art. /!/ din *odul civil prevede c, n cazul n care locuina este deinut n temeiul unui contract de nchiriere, fiecare so are un drept locativ propriu, chiar dac numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este ncheiat nainte de cstorie. 5scendenii i descendenii titularului de contract dob4ndesc drepturi locative numai dac sunt menionai n contractul de nchiriere i dac au locuit mpreun cu chiriaul.

*alitatea de chiria n ce privete locuinele cu destinaie special o pot avea persoanele aflate n nevoie, enumerate n art. $/ din "egea locuinei (pentru locuinele sociale(, anga2aii instituiilor sau agenilor economici (pentru locuinele de serviciu i de intervenie(, persoanele a cror locuine sunt - temporar - inutilizabile (pentru locuinele de necesitate( i persoanele alese sau numite n unele funcii sau demniti publice (pentru locuinele de protocol(. +. 0. O1iectul cont%actului (e )nc*i%ie%e 1. Locuina nchiriat. "egea se aplic numai dac lucrul nchiriat este o locuin, adic +o construcie alctuit din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinele, dotrile si utilitile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii-. "ocuina nchiriat, ane6ele i dotrile aferente, cu inventarul corespunztor trebuie s fie prevzute n contract. "ocatarul este ndreptit s foloseasc prile comune care asigur e6ercitarea normal a drepturilor asupra suprafeei locuibile i dependinelor, de e6emplu, scara interioar, curtea necesar folosinei locuinei, chiar dac n contract nu este prevzut acest drept. 2. Chiria. *hiria reprezint suma de bani pe care chiriaul este obligat s o plteasc locatorului n schimbul folosului locuinei. *uantumul chiriei lunare, modul de plat i regulile de modificare a acesteia trebuiesc precizate n cuprinsul contractului. "egea locuinei a fost completat de dispoziiile cuprinse n 7.8.9. nr. $:%#&&& privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuin care a fost i ea modificat prin "egea nr. #%!:##. *u referire la determinarea cuantumului chiriei, ordonana distinge ntre dou categorii de locuine; locuinele aparin4nd statului i persoanelor 2uridice prevzute n art. !' i locuinele proprietate privat, prevzute n art. /!. 5. 7;8.9; $:%#&&& prevede n art. !' c pentru locuinele care aparin domeniului public sau privat al statului ori unitilor administrative ale acestuia, precum i pentru locuinele de serviciu, locuinele de intervenie i cminele pentru salariai ale societilor comerciale, companiilor i societilor naionale i ai regiilor autonome, chiria se calculeaz pornindu-se de la un tarif de baz lunar, n fun6ie de suprafaa util. <. 5rticolul /! din aceeai ordonan prevede c pentru locuinele proprietate particular a persoanelor fizice i uridice, chiria se stabilete prin negociere ntre proprietar i chiria, odat cu ncheierea contractului de nchiriere.

Seciunea a III-a. DIS.O2III .ARTICULARE N "ATERIA NCHIRIERII DE LOCUINE

=oul *od civil prevede n art. #.!$-#./0 un set de reguli particulare n materia nchirierii locuinelor. Dispoziiile din 7.8.9. nr. $:din #&&& referitoare la rennoirea contractului i dreptul de preemiune al chiriaului au fost abrogate de "egea nr. #%!:##. 3otrivit art. #.!' *od civil, n contractul de nchiriere a locuinei, este considerat nescris orice clauz n temeiul creia; a3 chiriaul este obligat s ncheie o asigurare cu un asigurtor impus de locator> 13 se prevede rspunderea solidar sau indivizibil a chiriailor din apartamente diferite situate n acelai imobil, n cazul degradrii elementelor de construcii i a instalaiilor, obiectelor i dotrilor aferente prilor comune ale imobilului> c3 chiriaul se oblig s recunoasc sau s plteasc n avans, cu titlu de reparaii locative, sume stabilite pe baza estimrilor fcute e6clusiv de locator> (3 locatorul este ndreptit s diminueze sau s suprime, fr contraprestaie echivalent, prestaiile la care s-a obligat prin contract. 5rt. #.!. din =oul *od civil reglementeaz dreptul de preferin al chiriaului la nchiriere. 5stfel, potrivit acestui te6t legal, la ncheierea unui nou contract de nchiriere a locuinei, chiriaul are, la condiii egale, drept de preferin. 1l nu are ns acest drept atunci c4nd nu i-a e6ecutat obligaiile nscute n baza nchirierii anterioare. Dispoziiile referitoare la e6ercitarea dreptului de preempiune n materia v4nzrii sunt aplicabile n aceast materie. n cldirile cu mai multe apartamente, chiriaii au dreptul de a ntrebuina prile i instalaiile de folosin comun ale cldirii potrivit cu destinaia fiecreia. !

*hiriaii sunt obligai s contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, nclzirea, curarea prilor i instalaiilor de folosin comun, precum i la orice alte cheltuieli pe care legea le stabilete n sarcina lor. n lipsa unei interdicii stipulate n acest sens, i alte persoane pot locui mpreun cu chiriaul, caz n care vor fi inute solidar cu acesta, pe durata folosinei e6ercitate, pentru oricare dintre obligaiile izvor4te din contract. n ce privete efectele contractului de nchiriere, respectiv obligaiile prilor se aplic regulile din dreptul comun de la locaiune. Su1)nc*i%ie%ea $i ce4iunea cont%actului (e )nc*i%ie%e 3otrivit art. #..// din *odul civil, chiriaul poate ceda contractul de nchiriere a locuinei sau subnchiria locuina numai cu acordul scris al locatorului, caz n care, n lipsa unei stipulaii contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul rspunde solidar cu chiriaul pentru obligaiile asumate fa de locator prin contractul de nchiriere.

Seciunea a IV-a. NCETAREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

5. #. Enu'e%a%ea ca6u%ilo% (e )nceta%e ncetarea, din orice cauz, a contractului de nchiriere, precum i hotr4rea 2udectoreasc de evacuare a chiriaului sunt de drept opozabile i se e6ecut mpotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fr titlu, mpreun cu chiriaul. *auzele pentru ncetarea contractului de nchiriere sunt; e6pirarea termenului, denunarea unilateral a contractului de ctre chiria, rezilierea contractului, decesul chiriaului. 5. +. E7pi%a%ea te%'enului *hiriaul este obligat s prseasc locuina la e6pirarea termenului contractual, dac prile nu convin asupra rennoirii nchirierii. *onvenia prilor de rennoire a contractului poate fi e6pres sau tacit, fiind aplicabile regulile dreptului comun privind tacita relocaiune. 5. 0. Denuna%ea unilate%al/ a cont%actului (e c/t%e c*i%ia$ 3otrivit art. #.!$ din =oul *od civil, atunci c4nd contractul de nchiriere s-a ncheiat fr determinarea duratei i nu s-a convenit altfel, chiriaul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic dec4t sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. n acest caz, locatorul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de; a( ': de zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lun sau mai mare> b( #0 zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lun. *ontractul ncheiat pe o durat determinat va produce efecte p4n la e6pirarea termenului, dup care, prin acordul lor, prile pot prelungi efectele contractului sau pot ncheia un nou contract. n situaia n care nchirierea este pe durat detreminat,

5. 8. Re6ilie%ea cont%actului pent%u nee7ecuta%ea o1li&aiilo% (e c/t%e c*i%ia$ n cazul n care, fr 2ustificare, una dintre prile contractului de nchiriere nu i e6ecut obligaiile nscute din acest contract, cealalt parte are dreptul la rezilierea contractului. De asemenea, locatorul poate cere instanei rezilierea contractului de nchiriere i n cazul n care chiriaul, membrii familiei sale sau alte persoane crora acesta din urm le-a ngduit, n orice mod, folosirea, deinerea sau accesul n locuin fie au un comportament care face imposibil convieuirea cu celelalte persoane care locuiesc n acelai imobil sau n imobile aflate n vecintate, fie mpiedic folosirea normal a locuinei sau a prilor comune. Dac prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaului se face n baza unei hotr4ri 2udectoreti. *hiriaul este obligat la plata chiriei prevzute n contract p4n la data eliberrii efective a locuinei, precum i la repararea pre2udiciilor de orice natur cauzate locatorului p4n la acea dat. 5. 5. Dece4ul c*i%ia$ului *ontractul de nchiriere a locuinei nceteaz n termen de /: de zile de la data nregistrrii decesului chiriaului. )oul supravieuitor, descendenii i ascendenii chiriaului au dreptul, n termenul prevzut de /: de zile s opteze pentru continuarea contractului de nchiriere p4n la e6pirarea duratei acestuia, dac sunt menionai n contract i dac au locuit mpreun cu chiriaul. 5ceste persoane, care au cerut continuarea contractului, desemneaz de comun acord persoana sau persoanele care semneaz contractul de nchiriere n locul chiriaului decedat. n cazul n care acetia nu a2ung la un acord n termen de /: de zile de la data nregistrrii decesului chiriaului, desemnarea se face de ctre locator.

Capitolul VI. CONTRACTUL DE ARENDARE

Seciunea I. NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE ARENDARE
#. #. Noiunea cont%actului (e a%en(a%e *ontractul de arendare era reglementat n "egea arendrii nr. #'%#&&$, cu modificrile i completrile ulterioare, dar care a a fost abrogat e6pres prin "egea de punere n aplicare a =oului *od civil ? "egea nr. #%!:##. =oul *od civil prevede n art. #./'-#.0: c4teva reguli particulare n materia arendrii care se completeaz cu dispoziiile dreptului comun din materia locaiunii. !ontractul de arendare este acel contract prin care una dintre pri numit arendator transmite celeilalte pri numit arenda exploatarea unor bunuri agricole pe o durat determinat n schimbul unui pre, numit arend. #. +. Ca%acte%ele ,u%i(ice ale cont%actului (e a%en(a%e a( 5rendarea este un contract solemn, fiind pretinse anumite formaliti ad validitatem. 5stfel, potrivit art. #./. din *odul civil, contractul de arendare trebuie ncheiat n form scris, sub sanciunea nulitii absolute. )ub sanciunea unei amenzi civile stabilite de instana de 2udecat pentru fiecare zi de nt4rziere, arendaul trebuie s depun un e6emplar al contractului la consiliul local n a crui raz teritorial se afl bunurile agricole arendate, pentru a fi nregistrat ntr-un registru special inut de secretarul consiliului local. *4nd bunurile arendate sunt situate n raza teritorial a mai multor consilii locale, c4te un e6emplar al contractului se depune la fiecare consiliu local n a crui raz teritorial sunt situate bunurile arendate. b( 5rendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece d natere unor obligaii reciproce ntre pri, arendatorul oblig4ndu-se s asigure folosina vremelnic a bunului agricol arendat, iar arendaul se oblig s plteasc arendatorului preul contractului, adic arenda. c( 5rendarea este un contract cu titlu oneros, deoarece fiecare dintre pri urmrete un interes propriu. d( 5rendarea este un contract cu executare succesiv, durata fiind de esena contractului. 5stfel, proprietarul va asigura pe tot parcursul derulrii contractului folosina bunului agricol p4n la ncetarea arendrii, iar arendaul are obligaia s plteasc arenda dup durata folosinei bunului agricol. e( 5rendarea este un contract comutativ, deoarece e6istena i ntinderea obligaiilor sunt cunoscute de pri nc din momentul ncheierii contractului. f( 5rendarea este un contract netranslativ de proprietate, deoarece transfer numai dreptul de folosin asupra unur bunuri agricole pentru o durat determinat. f( 5rendarea este un contract intuitu personae, el ncet4nd la decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului. g( *ontractul de arendare poate fi ncheiat pe durat determinat sau nedeterminat. Dac durata nu este determinat, arendarea se consider a fi fcut pentru toat perioada necesar recoltrii fructelor pe care bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol n care se ncheie contractul.

Seciunea a II-a. CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE ARENDARE

+. #. ./%ile cont%actante 5. Calitatea (e a%en(ato%. n aceast calitate poate sta at4t un proprietar, c4t i un uzufructuar sau alt deintor legal al bunurilor agricole, datorit caracterului netranslativ de proprietate al contractului de arendare. 3rin derogare de la dreptul comun n materia locaiunii, arendaul nu poate avea calitatea de arendator. 3otrivit art. #.$ din =oul *od civil, subarendarea total sau parial este interzis, sub 0

sanciunea nulitii absolute, fiind interzise de asemenea i oficiile de arendai. <. Calitatea (e a%en(a$ o pot avea orice persoan fizic sau 2uridic. 5rt. #.$' din =oul *od civil prevede c mai pot avea calitatea de arendai i cesionarii contractului de arendare, anume soul arendaului, coparticipant la e6ploatarea bunurilor agricole sau descendenii arendaului, care au mplinit v4rsta de #. ani, dar numai cu acordul scris al arendatorului. +. +. O1iectul cont%actului (e a%en(a%e - l constituie bunurile agricole i arenda. 5. "unurile agricole 5rt. #./' *od civil prevede c pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi; a( terenurile cu destinaie agricol, i anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi, punile mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amena2rile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi amena2ate i folosite pentru producia agricol> b( animalele, construciile de orice fel, mainile, utila2ele i alte asemenea bunuri destinate e6ploatrii agricole. <. #renda este preul pe care arendaul l pltete n schimbul folosinei bunurilor agricole. 5renda poate fi stabilit fie n bani, fie n fructe (sub forma unei cantiti de produse agricole(.

Seciunea a III-a. E9ECTELE CONTRACTULUI DE ARENDARE

A. O1li&aiile a%en(ato%ului =oul *od civil nu prevede reguli speciale n privina obligaiilor arendatorului, prin urmare se va aplica dreptul comun din materia locaiunii. 5rendatorul are astfel urmtoarele obligaii; s predea bunurile arendate la termenul i n condiiile stabilite n contractul de arendare> bunurile arendate trebuie s fie predate n stare bun, apte pentru e6ploatarea agricol preconizat, arendatorul fiind i obligat la acele reparaii care cad n sarcina proprietarului, dac prile nu au convenit altfel. s menin bunurile arendate n stare corespunztoare de folosin pe toat durata arendrii> s-l garanteze pe arenda pentru eviciune i vicii ascunse. :. O1li&aiile a%en(a$ului a( $bligaia de a lua n primire bunurile arendate b( $bligaia de a folosi bunurile arendate cu pruden i diligen, ca un bun proprietar. 5rendaul trebuie s foloseasc bunurile n scopul pentru care au fost arendate. 5rendaul poate schimba categoria de folosin a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat n scris de ctre proprietar i cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare. c( $bligaia de a plti arenda la termenele, locul i modalitile stabilite n contract. 3otrivit dreptului comun, plata se face la domiciliul arendaului. 5renda se pltete n bani sau n fructe. n ce privete plata arendei n fructe , art. #.$$ *od civil prevede c atunci c4nd arenda se pltete n fructe, n lipsa altui termen prevzut n contract, arendaul este de drept n nt4rziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept n nt4rziere pentru recepie de la data la care a fost notificat n scris de ctre arenda. 5tunci c4nd, pe durata arendrii, ntreaga recolt a unui an sau cel puin o 2umtate din ea a pierit fortuit, arendaul poate cere reducerea proporional a arendei dac aceasta a fost stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole, ntr-o sum de bani determinat sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei cantiti determinate de produse agricole. Dac arendarea este fcut pe mai muli ani, reducerea nu se va stabili dec4t la sf4ritul arendrii, c4nd se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosin. 5rendaul nu poate obine reducerea arendei dac; pieirea recoltei a avut loc dup ce a fost culeas> cauza pagubei era cunoscut la data ncheierii contractului. n cazul n care arenda este stabilit ntr-o cot din fructe sau ntr-o sum de bani '

determinabil n funcie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuit, total sau parial, a fructelor de mprit este suportat proporional i nu d niciuneia dintre pri aciune n despgubire mpotriva celeilalte. "egea instituie caracterul e6ecutoriu al contractului de arendare. 5stfel, contractele de arendare ncheiate n form autentic, precum i cele nregistrate la consiliul local constituie, n condiiile legii, titluri e6ecutorii pentru plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract. d( $bligaia de a asigura bunurile luate n arend n vederea recuperrii daunelor produse de calamiti naturale. n acest sens, art. #.$: *od civil prevede c arendaul este obligat, chiar n lips de stipulaie e6pres, s asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamiti naturale.. e( $bligaia de a restitui, la ncetarea contractului, bunurile arendate n starea n care le%a primit. n cazul nstrinrii bunurilor arendate, art. #.$& *od civil prevede c arendaul are drept de preempiune cu privire la bunurile agricole arendate.

Seciunea a IV-a. NCETAREA CONTRACTULUI DE ARENDARE

*ontractului de arendare i se aplic cauzele generale de ncetare a locaiunii. =oul *od civil reglementeaz urmtoarele cazuri speciale de ncetare a contractului de arendare; decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului (art. #.0: *od civil(. 1ste posibil cesionarea contractului de arendare de ctre arenda n favoarea soului, coparticipant la e6ploatarea bunurilor agricole, sau n favoarea descendenilor ma2ori ai arendaului, n ambele ipoteze cu acordul scris al arendatorului i cu respectarea cerinelor prevzute de lege pentru cesiune. *ontractul de arendare se rennoiete de drept, pentru aceeai durat, dac nici una dintre pri nu a comunicat cocontractantului, n scris, refuzul su cu cel puin ' luni nainte de e6pirarea termenului, iar n cazul terenurilor cu destinaie agricol, cu cel puin un an. Dac durata contractului de arendare este de un an sau mai scurt, termenele de refuz al rennoirii prevzute anterior se reduc la 2umtate.