HUKUM - Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Bab II

JANGANLAH MEMBUAT JANJI APABILA TIDAK BERNIAT DENGAN SUNGUH-SUNGGUH UNTUK MENEPATI.(BUDHIV) >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>><<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<< <

MENELUSURI PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH

Tulisan ini akan terbagi dalam beberapa Bab, pembaca dapat menelusuri Bab Bab yang dikehandaki, tanpa harus dibaca berurutan. Bab I : Sewa Menyewa Rumah Bab II : Dasar Hukum Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Bab III : Contoh Naskah Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Bab IV : Analisis Naskah perjanjian Sewa menyewa Rumah

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>><<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<< <<

Bab II Dasar Hukum Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Ketentuan Perundangan + tinjauan juridis

I. Unsur perbuatan hukum perjanian sewa menyewa:

Psl. 1548, - Terdapat para pihak yg mengikatkan diri - Pihak yang satu memberikan kenikmatan & ketenteraman kpd pihak lainnya : - Atas suatu barang - Dengan pembayaran suatu nilai harga sewa yang disanggupi oleh pihak yang menyewa. - Untuk suatu jangka waktu tertentu yang ditegaskan dalam pasal 1579 , bahwa penghentian sewa dapat dilakukan apabila telah ditetapkan sebelumnya , yang berarti harus ditetapkan jangka waktunya. Jenis kontrak : Konsensual Demikian ada kesepakatan sudah terjadi ikatan.

II. Subyek Sewa menyewa : a. Yang menyewakan / menyerahkan Pemilik barang Atau tidak perlu sebagai pemilik barang ( Seorang yang mempunyai hak menikmati hasil atas suatu barang sudah dapat dengan persyaratan tertentu - secara sah menyewakan barang tersebut. ) b. Yang menerima sertra menikmati barang tersebut dengan memberikan imbalan/ harga sewa. Catatan : Harga sewa ,tidak harus berupa uang, dapat berupa barang mis: emas , dsb. Sebagai Pembanding , A pabila jual beli , harga harus berupa uang , bila berupa barang = tukar menukar. III. Obyek Sewa menyewa : Barang dengan harga sewa, Barang tak bergerak. Barang bergerak

Carter : berasal dari peristilahan untuk sewa kapal laut ) , kemudian berkembang sebagai istilah sewa alat angkut / kendaraan lain , mis: mobil , kapal terbang, dsb
Carter dengan pengemudi / pilot , harus tunduk kepada perintah pennyewa selama jangka waktu persewaan tersebut. IV. Kewajiban Pihak Yang menyewakan Pasal 1551 -1552 1. Menyherahkan barang sewa kepada penyewa 2. Melakukan pemeliharaan brng sehingga dalam kondisi dapat dipakai sebagaimana kesepakatan. 3. Melakukan pembetulan semua kerusakan kerusakan, kecuali jenis jenis kerusakan yang diperjanjikan / disepakati sebaliknya. 4. Termasuk cacat-cacat yang sebelumnya tidak diketahui oleh penyewa. 5. Apabila cacat tersebut mengakibatkan kerugian bagi penyewa, wajib mengganti kerugian tersebut. Ps. 1556 6. Jaminan kenikmatan dan ketenteraman yang diberikan : berupa tuntutan hukum atas hak pemakaian barang / obyek bukan gangguan pisik pihak ketiga yang terjadi selama jangka waktu sewa ( tetangga mebuang sampah dst )

V. Kewajiban Pihak Yang menyewa

1. Ps.1561 Memakai barang barang sewa sebagai bapak yang baik sesuai tujuan sebagaimana kesepakatan. Bila tidak, dan berakibat pada kerugian yang menyewakan ( mis: sewa rumah tinggal ttp untuk benkel ) , maka dapat dituntut untuk pembatalan persewaan tersebut. 2. Ps.1581 Membayar harga sewa pada waktu yang disepakati . Dengan jaminan : Bila rumah yang disewa tsb disepakati untuk tempat tinggal, harus diisi dengan perabotan rumah tangga kecuali memberi jaminan lain yang cukup untuk harga sewa. 3. Perbaikan perbaikan kecil Psl. 1583 , bila tidak diatur lain : Lemari toko {?} tutup jendela, , kaca jendela, d.l.l sebagaimana kebiasaan setempat. 4. Ps.1591. ( dalam hal obyek sewa adalah tanah ), maka Penyewa wajib melaporkan / memberitahu kepada pihak yang menyewakan apabila terjadi kegiataan yang meskipun tidak berkaitan dengan tuntutan hak dari pihak ketiga, sehingga dapat diantisipasi apabila terjadi hal-hal yang dapat menyebabkan kerusakan pada tanah tersebut.

VI. R e s i k o
( kewajiban untk. memikul kerugian yg terjadi pada obyek disebabkan oleh peristiwa diluar kesalahan para pihak) Ps.1533 resiko ditranggung pemilik bila obyek musnah , sewa menyewa batal demi hukum Pasal ini sering dipakai untuk memutuskan hub sewa menyewa ( yg. tidak diatur jangka waktunya), dengan dalih ketika rumah selesai dipakai tentara dinyatakan hilang kenikmatan nya , dan persewaan gugur.

VII. Mengulang sewakan atau Melepaskan sewa , Boleh Menyewakan

A = Pemilik obyek sewa / Yang menyewakan B = Pihak yang menyewa C = Pihak ke tiga X = Obyek sewa a. Mengulang sewakan B mengadakan perjanjian sewa menyewa kepada C , dengan obyek X. b. Melepaskan Sewa B mengundurkan diri dari perjanjian sewa dengan A, dan menunjuk Cuntuk menggantikannya. Bila hal tersebut ( a dan b ) tidak diatur dalam perjanjian antara Adan B, maka : - A dapat meminta pembatalan perjanjian sewa menyewa dengan B - A tidak diwajibkan untuk mentaati perjanjian sewa menyewa antara B dengan C c. Boleh menyewakan

B boleh menyewakan sebagian dari obyek yang disewanya tersebut kepada C , kecuali sudah ada kesepakatan antara A dan B bahwa hal tersebut tidak diperkenankan. Simpulan : Peristiwa a+b , pada dasarnya dilarang, kecuali apabila sebelumnya. sudah ada kesepakatan untuk diperkenankan Peristiwa c , pada dasarnya diperkenankan, kecuali sebelumnya. sudah ada kesepakatan untuk dilarang

VIII. Pengaturan berakhirnya masa sewa

a. Bila perjanjian dibuat tertulis Ps.1570, Pada dasarnya sewa berakhir secara serta merta sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati. Ps.1587 , bila setelah berakhirnya masa sewa jang diperjanjikan, padahal penyewa dibiarkan menempati rumah atau ruangan , maka dianggap penyewa diperkenankan menguasai obyek tersebut dengan syarat yang sama , dalam waktu sebagaimana kepatutan yang berlaku setempat. Penyewa baru dapat dikeluarkan dari obyek sewa bialama telah diberitahu waktu pemberhentian sewanya sesuai dengan ketentuan yang berlaku setempat. b. Bila perjanjian tidak tetulis Ps. 1571 Hanya dapat diakhiri pada waktu tertentu sesuai dengan adat kebiasaan masyarakat setempat.

IX . Hubungan sewa menyewa dengan penjualan obyek.

Ps. 1576, penjualan obyek sewa tidak memutuskan ikatan sewa beli yang dibuat sebelumnya. Pengertian penjualan diartikan luas sebagai pemindahan hak atas obyek , misalnya , tukar menukar, hibah , pewarisan, dsb. Catatan : Pasal 1576 , menafsirkan arti sewa secara sempit - Meskipun telah diperjanjikan bahwa , penyewa mendapat hak opsi , misal setelah menyewa selama 10 tahun dapat membeli rumah tersebut dengan harga murah, hal tersebut diabaikan oleh pemilik baru. - Juga dalam hal terjadi penanggungan ( borgtoch , guaranty ), demikian terjadi perpindahan hak, maka penanggung dapat melepaskan diri, karena ybs melakukan perjanjian dengan pemilik lama.

XI. Pand beslag

Ps.1140 , 1152. Bila terjadi eksekusi (lelang sita) pada rumah yang disewakan, dan dilain pihak penyewa lalai membayar uang sewa, maka pihak yang menyewakan mendapat hak utama / privilige untuk meperoleh perabot rumah tersebut dalam jumlah yang cukupuntuk melunasi tunggakn sewa tersebut : - Meskipun perabot tersebut bukan milik penyewa tetapi dipakai menghias / melenghkapi rumah tersebut - Meskipun barang barang tersebut sudah tidak berada di rumah obyek sewa tersebut ( asalkan claim tersebut diajukan dalam waktu 14 hari setelah barang tsb dipindahkan )