LEY DE ARRIENDOS 18.101 Y LEY N 19.

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LEY N 18.101

FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS La Junta de Gobierno de la Repblica de Chile ha dado su aprobacin al siguiente Proyecto de ley:

TITULO I Ambito de aplicacin de la ley

Artculo 1.- El contrato de arrendamiento de bienes races urbanos, entendindose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regir por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Cdigo Civil. La misma norma se aplicar a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectrea.

Artculo 2- Esta ley no ser aplicable a los siguientes bienes races urbanos: 1.- Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin; 2.- Inmuebles fiscales; 3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo; 4.- Hoteles, residenciales y establecimentos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y 5.- Estacionamiento de automviles y vehculos. No obstante, los juicios que se originen en relacin con los contratos a que se refieren los Nos. 3 y 5 de este artculo, se sustanciarn con arreglo al procedimiento establecido en el Ttulo III de la presente ley. 6.- Las viviendas regidas por la ley N19.281.

LEY 19866 Art. 1 N 1 D.O. 11.04.2003

TITULO II Desahucio y Restitucin

Artculo 3- En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duracin indefinida, el desahucio dado por el arrendador slo podr efectuarse judicialmente o mediante notificacin personal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio ser de dos meses, contado desde su notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total, de seis meses. El arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes de expirar el plazo establecido en este artculo y, en tal caso, estar obligado a pagar la renta de arrendamiento slo hasta el da de la restitucin. LEY 19866 Art. 1 N 2 D.O. 11.04.2003

Artculo 4- En los contratos de plazo fijo que no exceda de un ao el arrendador slo podr solicitar judicialmente la restitucin del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendr derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificacin de la demanda. En los casos a que se refiere este artculo el arrendatario podr restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitucin y slo estar obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el da en que aqulla se efecte. LEY 19866 Art. 1 N 3 D.O. 11.04.2003

Artculo 5.- En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitacin con plazo fijo superior a un ao, se entender siempre implcita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin en contrario, en cuyo caso ste podr poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte.

Artculo 6- Cuando el arrendamiento termine por la expiracin del tiempo estipulado para su duracin, por la extincin del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuar obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efecte la restitucin del inmueble. Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, ste podr solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificacin del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantar acta del estado en que se encuentre el bien raz al momento de su entrega al arrendador y remitir copia de ella al tribunal. LEY 19866 Art. 1 N 4 D.O. 11.04.2003

TITULO III De la competencia y del procedimiento

Artculo 7.- Las normas de que trata este Ttulo se aplicarn a los juicios relativos a los contratos de arrendamientos de inmuebles a que se refiere el artculo 1 de esta ley. Debern aplicarse, en especial, a los juicios siguientes: 1.- Desahucio; 2.- Terminacin del arrendamiento; 3.- Restitucin de la propiedad por expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo; 4.- Restitucin de la propiedad por extincin del derecho del arrendador; 5.- De indemnizacin de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y 6.- Otros que versen sobre las dems cuestiones derivadas de estos contratos.

Artculo 8- Los juicios a que se refiere el artculo anterior se regirn por las reglas siguientes: 1) El procedimiento ser verbal; pero las partes podrn, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citar el tribunal a la audiencia del quinto da hbil despus de la ltima notificacin; 2) La notificacin de la demanda se efectuar conforme a la norma del inciso primero del artculo 553 del Cdigo de Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el artculo 44 del mismo Cdigo, se presumir de pleno derecho como domicilio

del demandado el que corresponda al inmueble arrendado; 3) En la demanda debern indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la demandante. Slo podrn declarar hasta cuatro testigos por cada parte y la nmina, con la individualizacin de los que el actor se proponga hacer declarar, se presentar en el escrito de demanda. La nmina con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del da que preceda al de la audiencia; 4) La audiencia tendr lugar con slo la parte que asista, se iniciar con la relacin verbal de la demanda y continuar con la contestacin verbal del demandado. Acto seguido se proceder obligatoriamente al llamado a conciliacin; 5) En la contestacin el demandado podr reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que sustentan su pretensin. De la reconvencin se dar traslado a la demandante, la que podr contestar de inmediato o reservar dicha gestin para la audiencia a que se refiere el inciso final del nmero 6) del presente artculo. En ambos casos, la reconvencin ser tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestin principal; 6) En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecer los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, procediendo de inmediato a la recepcin de la prueba ofrecida en la demanda y la contestacin. Si el tribunal no estimare que existan puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, citar de inmediato a las partes para or sentencia. Si se hubiere deducido demanda reconvencional, la demandante podr solicitar se cite a las partes a una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 das siguientes, a objeto de proceder a la contestacin de la misma y a la recepcin de la prueba que ofrezca. Las partes se entendern citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se proceder en ella en conformidad a lo establecido en el presente artculo. En este caso, cualquiera de las partes podr solicitar se reserve para dicha audiencia el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto; 7) La prueba ser apreciada conforme a las reglas de la sana crtica. La prueba testimonial no se podr rendir ante un tribunal diverso de aqul que conoce de la causa. Concluida la recepcin de la prueba, las partes sern citadas a or sentencia; 8) Los incidentes debern promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestin principal, sin paralizar el curso de sta. La sentencia definitiva se pronunciar sobre la accin deducida y sobre los incidentes, o slo sobre stos cuando sean previos o incompatibles con aqulla; 9) Slo sern apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan

trmino al juicio o hagan imposible su continuacin. Todas las apelaciones se concedern en el solo efecto devolutivo; tendrn preferencia para su vista y fallo y durante su tramitacin, no se podr conceder orden de no innovar. En segunda instancia, podr el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por va de apelacin sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado, y 10) Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales. LEY 19866 Art. 1 N 5 D.O. 11.04.2003

Artculo 9- Cuando el demandado reclame indemnizaciones haciendo valer el derecho de retencin que otorga el artculo 1.937 del Cdigo Civil, deber interponer su reclamo en la audiencia a que se refiere el artculo anterior. El tribunal resolver en la sentencia definitiva si ha lugar o no a la retencin solicitada. LEY 19866 Art. 1 N 6 D.O. 11.04.2003

Artculo 10.- Cuando la terminacin del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1.977 del Cdigo Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicar en la audiencia de contestacin de la demanda. Al ejercitarse la accin aludida en el inciso precedente podrn deducirse tambin, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas en que aquella se funde y las de pago de consumo de luz, energa elctrica, gas, agua potable y de riego; gastos por servicios comunes y de otras prestaciones anlogas que se adeuden. Demandadas esas prestaciones, se entendern comprendidas en la accin las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitacin del juicio y hasta que la restitucin o el pago se efecte.

Artculo 11.- Para que a los subarrendatarios les sean oponibles lo obrado y la sentencia recada en los juicios de desahucio, de restitucin o de terminacin de arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos contra el arrendatario, les deber ser notificada la demanda o debern haberse apersonado a la causa. Con tal fin, en dichos juicios el ministro de fe, en el acto de

notificacin personal de la demanda, requerir de juramento al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso afirmativo, de sus nombres. El ministro de fe deber dejar constancia escrita de la notificacin a una persona adulta ocupante del inmueble. Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente, el mismo requerimiento lo deber hacer el tribunal en la audiencia respectiva de contestacin, si concurriere el demandado y, en caso afirmativo, se suspender sta, se ordenar notificar a los subarrendatarios y se citar a una nueva audiencia, la que tendr lugar una vez practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se hayan apersonado a la causa.

Artculo 12.- En los juicios de terminacin del arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos contra un subarrendador, los subarrendatarios podrn pagar al demandante, antes de la dictacin de la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario. Si as lo hicieren, enervarn de este modo la accin y tendrn derecho a ser reembolsados de ellas por el subarrendador, con ms el inters corriente a contar de su pago, o a imputarlas a las rentas ms inmediatas; todo ello, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan. RECTIFICADO D.O. 04.02.1982

Artculo 13.- El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios a que se refiere este Ttulo se regir por las reglas generales. Sin embargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un inmueble, se aplicar lo prescrito en el artculo 595 del Cdigo de Procedimiento Civil. En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podr suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta das.

LEY 19866 Art. 1 N 7 D.O. 11.04.2003

Artculo 14.- En los juicios a que se refiere este Ttulo en que se solicite la entrega del inmueble, el arrendador podr hacer notificar la demanda a las empresas que suministren gas, energa elctrica o agua potable, y en tal caso el demandado ser el nico responsable de los consumos mientras dure la ocupacin del inmueble por l mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrn excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor.

Artculo 15.- El tribunal, de oficio o a peticin de parte, podr decretar los medios probatorios que estime pertinentes.

LEY 19866 Art. 1 N 8 D.O. 11.04.2003

Artculo 16.- Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitucin, el actor no podr intentar nuevamente tales acciones sino transcurrido seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentacin de la demanda. LEY 19866 Art. 1 N 9 D.O. 11.04.2003

Artculo 17.- Los jueces letrados de mayor cuanta sern competentes, conforme a las reglas generales del Cdigo Orgnico de Tribunales, para conocer en nica o en primera instancia de los juicios a que se refiere este Ttulo, sin perjuicio de las atribuciones que competen en la materia a los jueces de polica local que sean abogados.

LEY 19866 Art. 1 N 10 D.O. 11.04.2003

Artculo 18.- De los juicios en que el Fisco sea parte o tenga inters conocern en primera instancia los jueces a que se refiere el artculo 48 del Cdigo Orgnico de Tribunales.

TITULO IV Disposiciones generales

Artculo 19.- Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.

Artculo 20.- En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que no consten por escrito, se presumir que la renta ser la que declare el arrendatario.

Artculo 21.- En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarn reajustados en la misma proporcin en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan. Cuando se deban intereses, se calcular sobre la suma primitivamente adeudada, ms el reajuste de que trata el inciso anterior.

Artculo 22.- Todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y arrendatarios se aplicar, en su caso, a los subarrendadores y subarrendatarios, respectivamente.

Artculo 23.- En caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago por consignacin establecido en el prrafo 7 del Ttulo XIV del libro IV del Cdigo Civil, podr depositar aqulla en la unidad del Servicio de Tesoreras que corresponda a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre, apellidos y la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgar el respectivo recibo y comunicar al arrendador, por carta certificada, la existencia del depsito. Este pago se considerar hecho al arrendador para todos los efectos legales; pero su suficiencia ser calificada en el juicio que corresponda. El retiro del depsito por el arrendador no significar renuncia a sus derechos ni producir los efectos previstos en el inciso tercero del artculo 1.956 del Cdigo Civil. Si trancurridos tres aos desde la fecha del ingreso del depsito en el Servicio de Tesoreras, el arrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondos correspondientes pasarn a rentas generales de la Nacin. RECTIFICADO D.O. 04.02.1982 RECTIFICADO D.O. 04.02.1982 LEY 18899 Art. 19 D.O. 30.12.1989

Artculo 23 bis.- Para los efectos del artculo 1.942 del Cdigo Civil, a los contratos de arrendamiento regidos por esta ley les ser aplicable lo dispuesto en el artculo 598 del Cdigo de Procedimiento Civil. LEY 19866 Art. 1 N 11 D.O. 11.04.2003

Artculo 24.- Sern sancionados con multas de una a sesenta unidades de fomento, que impondr el juez que conozca del juicio en que sea controvertido el hecho que las motiva: 1) El arrendatario que, en los casos contemplados en los incisos segundo y tercero del artculo 11, incurriere en falsedad en la declaracin, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres; 2) El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento y a consecuencias de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble. Las multas indicadas sern de beneficio fiscal e ingresarn a Rentas Generales de la Nacin, y 3) El arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al arrendatario la autorizacin para abandonar el inmueble y retirar sus muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento. RECTIFICADO D.O. 04.02.1982 RECTIFICADO D.O. 04.02.1982 LEY 19866 Art. 1 N 12 a) D.O. 11.04.2003 RECTIFICADO D.O. 04.02.1982 LEY 19866 Art. 1 N 12 b) D.O. 11.04.2003 LEY 19866 Art. 1 N 12 c) D.O. 11.04.2003

TITULO V Disposiciones varias

Artculo 25.- Dergase el decreto ley N 964, de 1975, sobre arrendamiento de bienes races urbano, cuyo texto refundido, coordinado y sistematizado fue fijado por el decreto supremo N 357, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial del 22 de Agosto de 1978.

Artculo 26.- Dergase el artculo nico de la ley N 17.410.

Artculo 27.- Introdcense las siguientes modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuyo texto fue fijado por el decreto supremo N 458, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial de 13 de Abril de 1976: a) Sustityese el artculo 145 por el siguiente: "Artculo 145.- Ninguna obra podr ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepcin definitiva parcial o total. Los inmuebles construidos o que se construyan, segn los permisos municipales, para viviendas no podrn ser destinados a otros fines, a menos que la municipalidad respectiva autorice el cambio de destino y el propietario obtenga la aprobacin de los planos y pague el valor de los permisos correspondientes, cuando procediere. No se considerar alteracin del destino de un inmueble la instalacin en l de pequeos comercios o industrias artesanales, o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destinacin subsiste como habitacional. Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artculo 20, la infraccin a lo dispuesto en el inciso primero de este artculo podr sancionarse, adems, con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepcin, y el desalojo de los ocupantes, con el auxilio de la fuerza pblica, que decretar el Alcalde, a peticin del Director de Obras Municipales.", y b) Reemplzase el artculo 162, por el siguiente: "Artculo 162.- Son "viviendas econmicas" las que tienen una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y renen los requisitos, caractersticas y condiciones que se determinan en el decreto con fuerza de ley N 2, de 1959, en la presente ley y en el Reglamento Especial de Viviendas Econmicas. Las viviendas econmicas gozarn del rgimen de beneficios, franquicias y exenciones del decreto con fuerza de ley N 2, de 1959. Las viviendas ya construidas por las ex Corporaciones de la Vivienda, de Servicios Habitacionales y de Mejoramiento Urbano y las que en el futuro construyan los Servicios de Vivienda y Urbanizacin se considerarn viviendas econmicas

para todos los efectos legales, siempre que no excedan la superficie mxima permitida. En las viviendas econmicas podr consultarse el funcionamiento de pequeos talleres artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destino subsiste como habitacional. Slo podr autorizarse el cambio de destinacin respecto de viviendas que, por su construccin, hayan gozado, gocen o sigan gozando de cualquier franquicia o exencin tributaria o de otra naturaleza, sea en forma directa o indirecta, cuando hayan transcurrido a lo menos cinco aos desde la fecha del certificado de recepcin definitiva. El cambio de destinacin en estos casos har caducar de pleno derecho las franquicias, beneficios o exenciones que se encuentren subsistentes.". RECTIFICADO D.O. 04.02.1982 RECTIFICADO D.O. 04.02.1982 RECTIFICADO D.O. 04.02.1982 RECTIFICADO D.O. 04.02.1982 RECTIFICADO D.O. 04.02.1982

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Artculo 1.- Los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos celebrados con anterioridad a la vigencia de esta ley continuarn regidos por las disposiciones del decreto ley N 964, de 1975, el que se entender subsistente a todas sus partes para tal fin. Los juicios actualmente pendientes y los que se promuevan en el futuro, relativos a los contratos celebrados con anterioridad a la vigencia de esta ley, se sustanciarn y fallarn con arreglo a las disposiciones del decreto ley N 964, de 1975.

Artculo 2- Los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos que se celebren durante los cuatro aos siguientes a la fecha de publicacin de la presente ley se regirn, adems, por las siguientes normas relativas a renta y garanta: 1) La renta anual mxima no podr exceder del 11% del avalo vigente para el pago del impuesto territorial. Si se modificaren los avalos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta mxima de arrendamiento se ajustar automticamente en la misma proporcin en que se hubieren modificado los avalos respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin

necesidad de convencin modificatoria especial. El Servicio de Impuestos Internos establecer de oficio en el rol general de avalo y en los recibos de contribuciones la renta anual mxima de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general. 2) La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias se determinar separadamente por cada una de ellas y no podr exceder, en conjunto, de la renta mxima total de todo el inmueble. Cualquiera de las partes podr solicitar al Servicio de Impuestos Internos la fijacin de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del inmueble. 3) El subarrendador slo podr cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta mxima legal correspondiente a todo el inmueble, aumentada hasta en un 10%. No obstante, si se subarrendara todo el inmueble, se estar a lo dispuesto en el nmero anterior. 4) Si el arrendamiento o el subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de estos ltimos se fijar separadamente del inmueble y no podr exceder del 30% de la renta mxima. Sin embargo, si la renta mxima no excediere de una unidad de fomento, no podr cobrarse renta alguna por el arriendo de los bienes muebles. 5) El arrendador no podr, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con ste, ni percibir una renta superior a la mxima legal, ni el pago anticipado de ms de un mes de dicha renta. 6) Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de una vez o peridicamente, por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta, aumentare la renta, se considerar como tal. 7) El arrendador podr exigir al arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garanta que deber ser en dinero y, en tal caso, sta no podr exceder de un mes de renta. Cuando procediere la devolucin de la garanta, el arrendador deber restituirla reajustada en la misma proporcin a la variacin que haya experimentado el Indice de Precios al Consumidor, determinado por el Instituto Nacional de Estadsticas o por el organismo que haga sus veces, entre el mes anteprecedente a la entrega de ella y el mes anteprecedente al de su devolucin. 8) Las convenciones y los pagos que contravengan lo dispuesto en los nmeros anteriores adolecern de nulidad absoluta y las sumas que el arrendador hubiese percibido con infraccin a lo establecido en dichos preceptos las devolver al arrendatario con ms el inters corriente, desde la fecha de su respectiva percepcin. 9) La renta no comprende los gastos por los servicios de calefaccin, agua potable, agua caliente,

gas, energa electrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario, incluyndose en ellos los correspondientes a la administracin de los bienes comunes. El precio de estos servicios y gastos deber determinarse independientemente de la renta, no podr significar lucro o beneficio para el arrendador y, cuando sea percibido por ste, deber expresarse en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de arrendamiento. Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se refiere este nmero, devolver el exceso al arrendatario, con ms el inters corriente desde la fecha de su percepcin y el reajuste que proceda de acuerdo con el alza experimentada por el Indice de Precios al Consumidor, determinada por el Instituto Nacional de Estadsticas. 10) El propietario que haya adquirido un bien raz por intermedio del sistema nacional de ahorro y prstamo o a travs de cualquier institucin o entidad que financie la compra de bienes races mediante la concesin de mutuos hipotecarios reembolsables peridicamente, que no posea otro dentro del mismo departamento, tendr derecho a percibir por tales inmuebles una renta igual al dividendo que pague a la respectiva asociacin u organismo y los gastos sealados en el nmero 9) que procedan. Sern tambin de cargo del arrendatario los dems gastos en que incurra el comprador con motivo del servicio de su prstamo durante el perodo correspondiente y hasta la restitucin del inmueble. 11) No regir lo dispuesto en los nmeros 1) al 10) respecto de los contratos de arrendamiento y subarrendamiento de los siguientes bienes races: a) Las edificaciones cuyo certificado de recepcin final se haya otorgado por la municipalidad respectiva con posterioridad al 12 de Abril de 1975. b) Los construidos conforme al decreto con fuerza de ley N 2, de 1959, o a la ley N 9.135. c) Todas las viviendas cuyos avalos, para los efectos del pago del impuesto territorial, sean superiores a cuatrocientas seis unidades de fomento. d) Los destinados a locales comerciales o industriales; oficinas; teatros y cines, y, en general, a actividades lucrativas. RECTIFICADO D.O. 04.02.1982

JOSE T. MERINO CASTRO, Almirante, Comandante en Jefe de la Armada, Miembro de la Junta de Gobierno.- FERNANDO MATTHEI AUBEL, General del Aire, Comandante en Jefe de la Fuerza Area, Miembro de la Junta de Gobierno.- CESAR MENDOZA DURAN, General Director de Carabineros, Miembro de la Junta de Gobierno.- CESAR RAUL BENAVIDES ESCOBAR, Teniente General de Ejrcito, Miembro de la Junta de Gobierno. Por cuanto he tenido a bien aprobar la precedente ley, la sanciono y

la firmo en seal de promulgacin. Llvese a efecto como ley de la Repblica. Regstrese en la Contralora General de la Repblica, publquese en el Diario Oficial e insrtese en la Recopilacin Oficial de dicha Contralora. Santiago, siete de Enero de mil novecientos ochenta y dos.- AUGUSTO PINOCHET UGARTE, General de Ejrcito, Presidente de la Repblica.- Jaime Estrada Leigh, Brigadier General, Ministro de la Vivienda y Urbanismo.Mnica Madariaga Gutirrez, Ministro de Justicia.

NUEVA LEY SOBRE ARRENDAMIENTO

MODIFICACIONES INTRODUCIDAS POR LA LEY N 19.866 PUBLICADA EN EL DIARIO OFICIAL DE 11 DE ABRIL DE 2003. Espritu de la modificacin. Artculos de nueva ley N 19.866. (incluye referencias a ley antigua 18.101). Aplicacin de la nueva ley a contratos existentes. Espritu de la modificacin. En su parte medular, la normativa, respondiendo a la preocupacin ms importante que tienen los arrendadores de recuperar sus viviendas lo ms pronto posible, acorta los plazos de gracia para la restitucin de los inmuebles en caso de no pago del arriendo, simplifica el trmite judicial y acota las prerrogativas del juez que en la ley antigua ( 18.101) favorecan al inquilino que debe abandonar la propiedad. Con las modificaciones deberan bajar tambin las probabilidades de fuga del arrendatario moroso, ya que entrega a Carabineros la facultad de retenerlo dos das o hacer que el vehculo en que se llevaba sus pertenencias vuelva y sea descargado. Aplicacin de la nueva ley a contratos existentes. Los cambios introducidos no tienen efecto retroactivo, es decir, que no pueden acogerse a la nueva normativa los contratos vigentes hasta hoy. Esto significa que l as demandas de arrendamiento
notificadas bajo el imperio de la ley 18.101 ( antigua) deben continuar su tramitacin conforme a sta. S pueden acogerse los contratos posteriores y las demandas en curso que no hayan sido notificadas al

momento de entrar en vigor. Las demandas de arrendamiento notificadas bajo el imperio de la nueva ley y respecto de un contrato celebrado bajo el imperio de la ley antigua se regirn en todo lo relativo al procedimiento (forma) por la ley nueva. Sin embargo, en todo lo relacionado con los derechos y obligaciones emanados del contrato de arrendamiento, debern regirse por la ley antigua, pues en todo contrato se entienden incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebracin. MINISTERIO DE JUSTICIA SUBSECRETARIA DE JUSTICIA

LEY NUM. 19.866 MODERNIZA LA NORMATIVA REGULADORA DE LOS ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS URBANOS Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobacin al siguiente Proyecto de ley: "Artculo 1.- Introdcense las siguientes modificaciones en la ley N 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos: 1.- Agrgase al artculo 2 el siguiente nmero 6, nuevo: "6.- Las viviendas regidas por la ley N 19.281.". Comentario o referencia a ley antigua. El artculo dos se refiere a los bienes races en que no es aplicable la ley.

2.- Reemplazase el artculo 3, por el siguiente: "Artculo 3.- En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duracin indefinida, el desahucio dado por el arrendador slo podr efectuarse judicialmente o mediante notificacin personal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio ser de dos meses, contado desde su notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total, de seis meses. El arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes de expirar el plazo establecido en este artculo y, en tal caso, estar obligado a pagar la renta de arrendamiento slo hasta el da de la restitucin.". Comentario o referencia a ley antigua "Artculo 3.- En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y a los de duracin indefinida el arrendador slo podr ponerles trmino mediante desahucio judicial. En los casos en que se refiere el inciso anterior, el plazo de desahucio ser de cuatro meses, contados desde la notificacin de la demanda, y se aumentar en dos meses por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Pero dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total, de doce meses. El arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes de expirar el plazo establecido en este artculo y, en tal caso, estar obligado a pagar la renta de arrendamiento slo hasta el da de la restitucin. 3.- En el inciso primero del artculo 4, reemplazase la expresin "cuatro meses" por "dos meses". Comentario o referencia a ley antigua. Se refiere al plazo para la restitucin del inmuebles desde la notificacin de la demanda para los contratos de plazo fijo que no exceda de un ao. 4.- En el artculo 6, agrgase el siguiente inciso segundo, nuevo: Comentario o referencia a ley antigua. El artculo 6 se refiere las obligaciones del arrendatario desde que termina el arrendamiento por expiracin del tiempo estipulado para su duracin hasta la restitucin del inmueble. "Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, ste podr solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificacin del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantar acta del estado en que se encuentre el bien raz al momento de su entrega al arrendador y remitir copia de ella al tribunal.". 5.- Reemplzase el artculo 8 por el siguiente: "Artculo 8.- Los juicios a que se refiere el artculo anterior se regirn por las reglas siguientes: 1) El procedimiento ser verbal; pero las partes podrn, si quieren,

presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citar el tribunal a la audiencia del quinto da hbil despus de la ltima notificacin; 2) La notificacin de la demanda se efectuar conforme a la norma del inciso primero del artculo 553 del Cdigo de Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el artculo 44 del mismo Cdigo, se presumir de pleno derecho como domicilio del demandado el que

corresponda al inmueble arrendado; 3) En la demanda debern indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la demandante. Slo podrn declarar hasta cuatro testigos por cada parte y la nmina, con la individualizacin de los que el actor se proponga hacer declarar, se presentar en el escrito de demanda. La nmina con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del da que preceda al de la audiencia; 4) La audiencia tendr lugar con slo la parte que asista, se iniciar con la relacin verbal de la demanda y continuar con la contestacin verbal del demandado. Acto seguido se proceder obligatoriamente al llamado a conciliacin; 5) En la contestacin el demandado podr reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que sustentan su pretensin. De la reconvencin se dar traslado a la demandante, la que podr contestar de inmediato o reservar dicha gestin para la audiencia a que se refiere el inciso final del nmero 6) del presente artculo. En ambos casos, la reconvencin ser tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestin principal; 6) En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecer los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, procediendo de inmediato a la recepcin de la prueba ofrecida en la demanda y la contestacin. Si el tribunal no estimare que existan puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, citar de inmediato a las partes para or sentencia. Si se hubiere deducido demanda reconvencional, la demandante podr solicitar se cite a las partes a una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 das siguientes, a objeto de proceder a la contestacin de la misma y a la recepcin de la prueba que ofrezca. Las partes se entendern citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se proceder en ella en conformidad a lo establecido en el presente artculo. En este caso, cualquiera de las partes podr solicitar se reserve para dicha audiencia el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto; 7) La prueba ser apreciada conforme a las reglas de la sana crtica. La prueba testimonial no se podr rendir ante un tribunal diverso de aqul que conoce de la causa. Concluida la recepcin de la prueba, las partes sern citadas a or sentencia; 8) Los incidentes debern promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestin principal, sin paralizar el curso de sta. La sentencia definitiva se pronunciar sobre la accin deducida y sobre los incidentes, o slo sobre stos cuando sean previos o incompatibles con aqulla; 9) Slo sern apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan trmino al juicio o hagan imposible su continuacin. Todas las apelaciones se concedern en el solo efecto devolutivo; tendrn preferencia para su vista y fallo y durante su tramitacin, no se podr conceder orden de no innovar. En segunda instancia, podr el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por va de apelacin sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado, y 10) Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales.".

SUGERENCIAS UTILES ANTES DE COMPRAR O ALQUILAR

La idea de inversion es comprar, mejorar y vender o es negocio para alquilar? Una cosa es hacer negocios con un pariente o amigo, otra es invertir en una propiedad a expensas de inquilinos potenciales, lo cual puede resultar una gran incgnita. Sus inquilinos son una especie de socios, porque usted depender de ellos para hacer sus pagos de hipoteca. Cualquier dueo veterano le podr decir que los buenos inquilinos que pagan siempre a tiempo y cuidan la propiedad son cada vez ms difciles de hallar.

Si est invirtiendo en una propiedad ubicada en un barrio que mejore de categora, ser ms propenso a tratar con inquilinos en quienes no puede confiar. Un mal inquilino puede ser una gran pesadilla, pues con frecuencia las leyes los favorecen y su desalojo es casi siempre una tarea difcil y estresante. Por si todo eso fuera poco, si un vecindario comienza a perder categora, o si surgen circunstancias inesperadas, podra ser difcil encontrar inquilinos. Por ejemplo, con frecuencia, los propietarios de viviendas en la costa estn a merced de condiciones que van ms all de su control. La creciente contaminacin marina o los pronsticos meteorolgicos negativos ahuyentan a los inquilinos de las playas, obligando a los dueos a sufrir una temporada sin inquilinato o a bajar el alquiler.

Ninguna de esas opciones es deseable, y ambas provocan que los inversionistas tengan que desembolsar sustanciales cantidades de dinero.

Una buena forma de combatir los problemas potenciales con los inquilinos es solicitarles el pago del primer y el ltimo mes de alquiler (y posiblemente hasta una cantidad como depsito de seguridad) y planificar con anticipacin cualquier situacin en la cual su inquilino pudiera provocarle problemas.

El

contrato

El contrato se puede suscribir de forma verbal o escrita, deben pactar por lo menos: nombre e identificacin de los contratantes, as como la del inmueble; tambin, la parte que se arrienda, las zonas y servicios compartidos con los dems ocupantes. En el contrato debe estar el precio y forma de pago, el trmino de duracin y designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de servicios pblicos. Se entender como prorrogado, cuando las partes hayan cumplido con las obligaciones. Cada ao de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al 100 por ciento del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor del ao anterior. El precio mensual no podr exceder el 1,2 por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte que se est dando en arriendo. Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el arrendatario podra demandarlo. Terminacin del contrato Las partes, en cualquier tiempo y de comn acuerdo, podrn dar por terminado el contrato, y unilateralmente, cuando el arrendatario no pague las rentas dentro del trmino estipulado, no cancele los servicios y cause desconexin, cuando subarriende, realice mejoras, cambios, ampliaciones sin autorizacin o destine el inmueble para actos delictivos. La terminacin del contrato por parte del arrendatario se puede hacer cuando se suspendan los servicios pblicos por accin premeditada del arrendador o que incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado.

Adems, para refozar las herramientas jurdicas de la Ley se introdujo un cambio al Cdigo de Procedimeinto Civil con el fin de que los inmuebles se puedan recuperar en mximo seis meses, cuando hay un incumplimiento de parte del arrendatario. Antes de la expedicin de la Ley, este proceso poda tomar hasta 10 aos, pero ahora los mecanismos estn dados para que propietario pueda proteger su patrimonio. Cabe decir que, adems, si ocurriera esta eventialidad le corresponder al inquilino pagar los costos del juicio y todas las multas a que hubiere lugar como consecuencia de la mora o del incumplimiento del contrato, segn sea el caso. Servicios pblicos Cuando el pago de los servicios pblicos corresponda al arrendatario, el arrendador podr exigir la prestacin de garantas o fianzas para garantizar a las empresas el pago de las facturas correspondientes y entregarlas a estas entidades prestadoras de servicios pblicos domiciliarios. Si el pago no se hace efectivo, la responsabilidad recaer sobre el arrendatario, y las empresas de servicios pblicos podrn ejercer las acciones a que hubiere lugar en contra este.

Las Obligaciones del Propietario

El propietario debe de: Cumplir con los cdigos de la vivienda en cuanto a materiales que afecten la salud y seguridad de los ocupantes. Hacer reparaciones y hacer todo lo necesario para tener y darle mantenimiento a la unidad y sus alrededores en condiciones seguras. Mantener los alrededores en condiciones seguras. Mantener en buenas condiciones y seguras as como tambin en condiciones funcionales todo lo que tenga que ver con los sistemas de electricidad, plomera, condiciones sanitarias, calentones, ventilacin, aire acondicionado y otras instalaciones y aparatos - si es que hay alguno -, proporcionado o se requiera que proporcione el propietario. Proporcionar y darle mantenimiento a todos los contenedores para que se pueda remover la basura acumulada. Proporcionar constantemente el agua potable, una cantidad razonable de agua ca liente y un sistema de calefaccin razonable para la vivienda.

Las Obligaciones del Inquilino

El inquilino debe de: Cumplir con un mnimo de los cdigos de la vivienda impuesto para los residentes, los cuales afectan la salud y seguridad de estos. Deben de mantener de una manera considerable la unidad y sus alrededores limpios y seguros, adems deben de dejar vacante la vivienda en las mismas condiciones en que estaba cuando el inquilino la ocupo inicialmente, excepto por razones de uso y desgaste. Deshacerse de la basura de una manera limpia y segura. Mantener la plomera tan limpia como lo permitan las condiciones en que se encuentra.

 Utilizar de una manera razonable toda la plomera, electricidad, unidades sanitarias, calentones, ventilacin, aire acondicionado y otras reas de la unidad, as como los aparatos que esta tenga dentro. No destruir deliberadamente o permitirle a nadie que destruya ninguno o parte de los alrededores. No perturbar la paz de los vecinos, y Cumplir con todas las reglas y condiciones que no tengan conflicto con los derechos y obligaciones de los propietarios o inquilinos como lo manda la ley. 1. Qu es la Ley de Arrendamientos? La Ley de Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Viviendas, conocida como Ley de Arrendamientos o Ley de Alquileres, es el nuevo instrumento jurdico que regula los contratos entre propietario e inquilino, las rentas a cobrar, los procesos de desalojo de los inquilinos y las ventas de las viviendas que tienen ms de 20 aos alquiladas. 2. Qu dice la nueva ley sobre los contratos? La nueva redaccin de los contratos, segn lo dispuesto por la nueva ley, notificar los acuerdos entre las partes e incluir un anexo en el que estar la resolucin emitida por la Superintendencia de Nacional de Arrendamientos con la fijacin del canon de arrendamiento (es decir, el precio del alquiler), que deber ser solicitado previamente para ser anexado en el contrato final Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y otro para la Superintendencia, que ser el organismo encargado de calcular el costo y revisar el contrato, as como incluir el contrato en el registro correspondiente. 3. Y cmo se calcula ahora el precio? El precio del alquiler, llamado cnon de arrendamiento, se calcular con una frmula que aplicar la Superintendencia Nacional de Vivienda, que tomar en cuenta los siguientes puntos: valor de reposicin del bien, dimensiones del inmueble, valor de depreciacin, vulnerabilidad ssmica y regin geogrfica. Asimismo, la rentabilidad para el propietario (establecida entre un 3 y 5%), la cual podr ser modificada por razones de inters social. En el caso de estar cercano el vencimiento del contrato, la Superintendencia evaluar ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda, para fijar un nuevo precio del alquiler. El precio del alquiler, luego de solicitarse el clculo por la Superintendencia, ser notificado a los 20 das. 4. Y cunto durarn los contratos? Los contratos debern tener duracin mnima de un ao, siendo renovado por preferencia del inquilino. El cierre del contrato y su renovacin deben ser notificados ante la Superintendencia. 5. Cundo el contrato se acabe Qu pasa?, Quien tiene derecho a ocupar el inmueble? stos derechos se denominan "preferencias arrendaticias". stas determinan que el inquilino tendr derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda, o puede recomendar a un tercero, siempre que est solvente en sus pagos. En caso de que el inquilino no quiera ocupar seguir ocupando la vivienda, deber notificrselo al propietario 30 das antes del vencimiento del contrato. 6. Qu justifica un desalojo?

La ley permitir la desocupacin (causales de desalojo) cuando el inquilino, sin causa justificada, haya dejado de pagar cuatro cnones de arrendamiento. Asimismo, cuando el inquilino haya hecho un uso deshonesto del inmueble o haya producido daos mayores a los del uso normal del inmueble o incumpla las normas de convivencia ciudadana. Cabe destacar que, en el caso de la morosidad, si el inquilino presenta una causa justificada, el propietario no podr pedir el desalojo. Otra causal es que el propietario presente una causa justificada para ocupar el inmueble con algn pariente de segundo grado. Todos estos procesos deben ser notificados a la Superintendencia. En la Ley de Arrendamiento se especifican los procesos para las demandas as como los pasos para las audiencias de mediacin y los juicios, as como las sanciones. 7. Qu dispone la ley si el propietario le pide al inquilino que desaloje la vivienda porque la va a vender y no la vende o se la alquila a otro?. En ese caso, el propietario estara incurriendo en un engao de la preferencia arrendaticia contra el inquilino. La ley en ese caso estable el pago del propietario al inquilino de 100 Unidades Tributarias (7.600 bolvares) por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda. 8. Cules son las sanciones por incumplimiento de la Ley? La ley prev multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias (3.800 bolvares y 30.400 bolvares) y se aplicarn si no se garantiza el uso pacfico de las casas, si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las ms adecuadas. Asimismo si los dueos incumplen con las preferencias arrendaticias, no redactan los contratos de alquiler segn los trminos de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no efectan reintegros por los cobros en exceso. 9. Si un caso va a juicio, y gana el propietario. Qu pasar con el inquilino? Los inquilinos desocuparn las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo. 10. Y para las personas que tienen ms de 20 aos alquiladas. Qu dice la ley? Para las personas que tienen ms de 20 aos alquiladas, la ley establece que ellos tendrn el derecho a ser titulares de la vivienda. Ser la Superintendencia la que determine los precios de venta.

Lo que debe saber sobre la Ley de Arrendamiento de Vivienda

Cmo limitar abusos de los propietarios y qu hacer para asegurar el pago de los inquilinos. Lanzamiento de morosos, ahora, toma mximo seis meses.

Estos son algunos de aspectos contemplados en esta Ley, que rige desde julio del 2003. (En cuadro de 'Informacin relacionada' puede consultar el texto completo de la Ley) El contrato El contrato se puede suscribir de forma verbal o escrita, deben pactar por lo menos: nombre e identificacin de los contratantes, as como la del inmueble; tambin, la parte que se arrienda, las zonas y servicios compartidos con los dems ocupantes.

En el contrato debe estar el precio y forma de pago, el trmino de duracin y designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de servicios pblicos. Se entender como prorrogado, cuando las partes hayan cumplido con las obligaciones. Cada ao de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al 100 por ciento del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor del ao anterior. El precio mensual no podr exceder el 1,2 por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte que se est dando en arriendo. Si el propietario insistiera en hacer un incremento mayor, el arrendatario podra demandarlo. Terminacin del contrato Las partes, en cualquier tiempo y de comn acuerdo, podrn dar por terminado el contrato, y unilateralmente, cuando el arrendatario no pague las rentas dentro del trmino estipulado, no cancele los servicios y cause desconexin, cuando subarriende, realice mejoras, cambios, ampliaciones sin autorizacin o destine el inmueble para actos delictivos. La terminacin del contrato por parte del arrendatario se puede hacer cuando se suspendan los servicios pblicos por accin premeditada del arrendador o que incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado. Adems, para refozar las herramientas jurdicas de la Ley se introdujo un cambio al Cdigo de Procedimeinto Civil con el fin de que los inmuebles se puedan recuperar en mximo seis meses, cuando hay un incumplimiento de parte del arrendatario. Antes de la expedicin de la Ley, este proceso poda tomar hasta 10 aos, pero ahora los mecanismos estn dados para que propietario pueda proteger su patrimonio. Cabe decir que, adems, si ocurriera esta eventialidad le corresponder al inquilino pagar los costos del juicio y todas las multas a que hubiere lugar como consecuencia de la mora o del incumplimiento del contrato, segn sea el caso. Servicios pblicos Cuando el pago de los servicios pblicos corresponda al arrendatario, el arrendador podr exigir la prestacin de garantas o fianzas para garantizar a las empresas el pago de las facturas correspondientes y entregarlas a estas entidades prestadoras de servicios pblicos domiciliarios. Si el pago no se hace efectivo, la responsabilidad recaer sobre el arrendatario, y las empresas de servicios pblicos podrn ejercer las acciones a que hubiere lugar en contra este.

Ventajas y Desventajas de los Contratos de Arrendamiento Verbales

Por: LawInfo

Los contratos de arrendamiento, como muchos contratos, no tienen que ser por escrito. El arrendador y el inquilino pueden convenir en los trminos del contrato en forma verbal y ese contrato es obligatorio para ambas partes. Sin embargo, existen ventajas y desventajas de convenir en un arrendamiento sin contar con un contrato escrito en el que ambos: el arrendador y el inquilino, queden advertidos de ello antes de llegar a un convenio vinculante. Las Desventajas de un Contrato de Arrendamiento Verbal Sin una copia en papel donde mirar, en una fecha posterior puede ser muy difcil determinar cules son los trminos del contrato de arrendamiento, en caso de que el arrendador y el

inquilino tengan una desavenencia acerca de los trminos del contrato. Por ejemplo, si se rompe un artefacto del hogar en la vivienda, ambas partes, de buena fe, piensan que la otra parte es la responsable de su reparacin. Sin embargo, sin tener un contrato por escrito donde consultar, es difcil decir cul de las partes tiene un recuerdo correcto de su convenio verbal de arrendamiento. Otras situaciones pueden surgir cuando una parte no acta de buena fe y trata de manipular o cambiar el contrato como le convenga, dado que no existe un registro escrito del mismo. Por ejemplo, un inquilino que concert un arrendamiento de 12 meses con un arrendador y en el 5 mes decidi cambiarse a otra ciudad puede tratar de reclamar que el arrendamiento era un convenio de mes a mes y no por un ao completo. Sin un contrato de arrendamiento por escrito que sirva de confirmacin, podra ser difcil para el arrendador probar que el contrato fue, de hecho, por un perodo de un ao. Las Ventajas de un Arrendamiento en Forma Verbal Los contratos verbales pueden ser muy fciles de modificar mediante un breve aviso. En vista de ello, si las partes convienen en un contrato de mes a mes, el inquilino simplemente puede tomar el telfono un mes antes de la fecha en que desee cambiarse e informarle al arrendador. Similarmente, el arrendador puede desalojar al inquilino en un contrato verbal de mes a mes, dicindole que tiene 30 das para dejar vacante la propiedad. Es fcil hacerlo y no requiere fundarlo en alguna causa o en cualesquiera otras condiciones que son comunes en los contratos escritos. Los contratos de arrendamiento verbales tambin pueden ser ventajosos para los inquilinos por otra razn. Muchos contratos por escrito favorecen a los arrendadores. Los contratos de arrendamiento por escrito tienden a contener ms clusulas, calificaciones y responsabilidades. Los contratos verbales tienden a ser ms simples y fciles de entender. El que usted decida celebrar un contrato de arrendamiento verbal o escrito, constituye un asunto de preferencia personal para usted y su arrendador. Sin embargo, debe estar advertido de que un contrato verbal lo deja ms vulnerable y usualmente est abierto a interpretaciones. La mayora de los arrendadores preferirn que se firme un contrato por escrito, especialmente si estn dentro del negocio de las rentas de ms de una vivienda. En esa virtud, aunque los contratos verbales de arrendamiento son usualmente ejecutables, pueden no ser deseables. Es importante recordar que los contratos escritos pueden ser negociados si hay trminos en el original que no sean convenientes para usted y un contrato por escrito puede darle un registro permanente y definido de su contrato con el arrendador, en caso de que surja algn problema en el futuro.
Condiciones de arrendamiento de vivienda

-- El aval

El arrendamiento de vivienda no perder esta condicin aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cnyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Duracin contrato de arrendamiento vivienda

1. La duracin del arrendamiento ser libremente pactada por las partes. Si sta fuera inferior a cinco aos, llegado el da del vencimiento del contrato, ste se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duracin mnima de cinco aos, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta das de antelacin como mnimo a la fecha de terminacin del contrato o de cualquiera de las prrrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzar a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposicin del arrendatario si sta fuere posterior. Corresponder al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposicin. 2. Se entendern celebrados por un ao los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duracin o ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prrroga anual para el arrendatario, en los trminos resultantes del apartado anterior. 3. No proceder la prrroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebracin, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco aos para destinarla a vivienda permanente para s. Si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por s, deber reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo perodo de hasta cinco aos con indemnizacin de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupacin o indemnizarle, a eleccin del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los aos que quedaren hasta completar cinco. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mnimo cinco aos de duracin de aqul, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelacin a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta un mximo de tres aos ms, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelacin a la fecha de terminacin de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguir siendo de aplicacin el rgimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Desistimiento del contrato por el inquilino En arrendamientos de duracin pactada superior a cinco aos, podr el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco aos y d el correspondiente preaviso al arrendador con una antelacin mnima de dos meses. Las partes podrn pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada ao del contrato que reste de cumplir. Los perodos de tiempo inferiores al ao darn lugar a la parte proporcional de la indemnizacin. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario 1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de l, sin el consentimiento del cnyuge que conviviera con dicho arrendatario, podr el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cnyuge.

2. A estos efectos, podr el arrendador requerir al cnyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguir si el cnyuge no contesta en un plazo de quince das a contar de aqul. El cnyuge deber abonar la renta correspondiente hasta la extincin del contrato, si la misma no estuviera ya abonada. 3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestacin expresa de desistimiento o de no renovacin, el arrendamiento podr continuar en beneficio del cnyuge que conviviera con aqul siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificacin escrita del cnyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. Si el contrato se extinguiera por falta de notificacin, el cnyuge quedar obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes. 4. Lo dispuesto en los apartados anteriores ser tambin de aplicacin en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en anloga relacin de afectividad a la de cnyuge, con independencia de su orientacin sexual, durante, al menos, los dos aos anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en comn, en cuyo caso bastar la mera convivencia.

Enajenacin de la vivienda arrendada El adquirente de una vivienda arrendada quedar subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros aos de vigencia del contrato aun cuando concurran en l los requisitos del art. 34 LH. Si la duracin pactada fuera superior a cinco aos el adquirente quedar subrogado por la totalidad de la duracin pactada, salvo que concurran en l los requisitos del art. 34 LH. En este caso, el adquirente slo deber soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco aos, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada ao del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco aos, reste por cumplir. Cuando las partes hayan estipulado que la enajenacin de la vivienda extinguir el arrendamiento, el adquirente slo deber soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco aos. Muerte del arrendatario -- Subrogacin del arrendador 1. En caso de muerte del arrendatario, podrn subrogarse en el contrato: a) El cnyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con l. b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en anloga relacin de afectividad a la de cnyuge, con independencia de su orientacin sexual, durante, al menos, los dos aos anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en comn, en cuyo caso bastar la mera convivencia. c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con l durante los dos aos precedentes.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con l durante los dos aos precedentes a su fallecimiento. e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior. f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvala igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relacin de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con ste durante los dos aos anteriores al fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedar extinguido. 2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unnime sobre quin de ellos ser el beneficiario de la subrogacin, regir el orden de prelacin establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios sern preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendr preferencia el ms prximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vnculo sobre el medio hermano. Los casos de igualdad se resolvern en favor de quien tuviera una minusvala igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situacin, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en ltima instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano ms joven. 3. El arrendamiento se extinguir si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificacin por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defuncin, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extincin se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opcin notificndolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarn solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses. Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condicin de beneficiarios de la subrogacin, podr el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensin de subrogarse. 4. En arrendamientos cuya duracin inicial sea superior a cinco aos, las partes podrn pactar que no haya derecho de subrogacin en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando ste tenga lugar transcurridos los cinco primeros aos de duracin del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco aos cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendr el arrendatario derecho de adquisicin preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes. 2. El arrendatario podr ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta das naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisin de vender la finca arrendada, el precio y las dems condiciones esenciales de la transmisin. Los efectos de la notificacin prevenida en el prrafo anterior caducarn a los ciento ochenta das naturales siguientes a la misma. 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podr el arrendatario ejercitar el derecho de retracto con sujecin a lo dispuesto en el art. 1518 CC, cuando no se le hubiese hecho la notificacin prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, as como

cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducar a los treinta das naturales, contados desde el siguiente a la notificacin que en forma fehaciente deber hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectu la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. 4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendr preferencia sobre cualquier otro derecho similar excepto el retracto reconocido al condueo de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento. 5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los ttulos de venta de viviendas arrendadas deber justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisicin, deber el vendedor declararlo as en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento pblico. 6. Cuando la venta recaiga, adems de sobre la vivienda arrendada, sobre los dems objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el art. 3, no podr el arrendatario ejercitar los derechos de adquisicin preferente slo sobre la vivienda. 7. No habr lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Si en el inmueble slo existiera una vivienda, el arrendatario tendr los derechos de tanteo y retracto previstos en este artculo. 8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto ser vlido en contratos de duracin pactada superior a cinco aos. Habitabilidad de la vivienda -- Obras de saneamiento -- Obras de mejora Cuando la ejecucin en la vivienda arrendada de obras de conservacin o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendr el arrendatario la opcin de suspender el contrato o de desistir del mismo sin indemnizacin alguna. La suspensin del contrato supondr, hasta la finalizacin de las obras, la paralizacin del plazo del contrato y la suspensin de la obligacin de pago de la renta. Ayudas al alquiler de la vivienda
REAL DECRETO por el que se de los jvenes (BOE 7 noviembre). 1472/2007, regula de la renta 2 bsica de de noviembre, emancipacin

Para acceder a esta ayuda se establecen tres requisitos bsicos: a) Tener una edad comprendida entre los 22 aos cumplidos y hasta cumplir los 30, b) Ser titular del contrato de arrendamiento de la vivienda en la que residan con carcter habitual y permanente.

c) Disponer de una fuente regular de ingresos brutos anuales no superiores a 22.000

euros. A estos efectos, se entender que tienen una fuente regular de ingresos los trabajadores por cuenta propia o ajena, los becarios de investigacin y los perceptores

de una prestacin social pblica de carcter peridico, contributiva o asistencial, siempre que puedan acreditar una vida laboral de al menos seis meses de antigedad, inmediatamente anteriores al momento de la solicitud, o una duracin prevista de la fuente de ingresos de al menos seis meses contados desde el da de su solicitud. d) Estar en condiciones de acceder a una vivienda e) Poseer la nacionalidad espaola o la de alguno de los Estados miembros de la Unin Europea, o del Espacio Econmico Europeo o, en el caso de los extranjeros no comunitarios, tener residencia legal y permanente en Espaa. El disfrute de esta ayuda est limitado a un periodo mximo de cuatro aos y se dirige a remover los principales obstculos que afrontan los jvenes que quieren emanciparse: sobre todo, el elevado importe de la renta de alquiler, y, adicionalmente, los costes de las garantas que se les exigen, como son en todo caso la fianza y, eventualmente, tambin el coste del aval. Acreditacin de requisitos. En el expediente deber acreditarse el cumplimientode los siguientes requisitos: a) Edad del solicitante. b) Nacionalidad espaola o la de alguno de losEstados miembros de la Unin Europea o del Espacio Econmico Europeo, o la residencia legal y permanente en Espaa, en el caso de los extranjeros no comunitarios. c) Una fuente regular de ingresos, segn lo establecidoen el artculo 2.1. A estos efectos: 1. Si el solicitante trabaja por cuenta ajena, es becario de investigacin, o percibe una prestacin social pblica de carcter peridico, contributiva o asistencial, la acreditacin se realizar mediante la presentacin del certificado de haberes del ao en curso o de la resolucin administrativa correspondiente. 2. Si la fuente regular de ingresos del solicitante consistiera en actividades empresariales, profesionales o artsticas, la acreditacin de ingresos se referir al rendimiento neto de dicha actividad econmica calculado con carcter previo a la aplicacin de las reducciones previstas en el artculo 32 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas, y de modificacin parcial de las Leyes de los impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no residentes y sobre el Patrimonio correspondientes a la declaracin presentada por el solicitante, relativa al perodo impositivo inmediatamente anterior con plazo de presentacin vencido a la solicitud de la renta bsica de emancipacin. Si el interesado no hubiera presentado declaracin por no estar obligado a ello, la acreditacin de sus ingresos se efectuar mediante declaracin responsable, sin perjuicio de la posible comprobacin administrativa. d) Vida laboral. e) Nmero de la cuenta bancaria del beneficiario a travs de la que se efectuar el pago del alquiler y el cobro de las ayudas estatales, as como de la cuenta bancaria del arrendador a la que el beneficiario transferir el pago mensual de la renta del alquiler.

f) Copia del contrato escrito de arrendamiento, en el que se incluyan, al menos, los contenidos a que se refiere el artculo 37 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En cualquier caso, debern hacerse constar en el impreso de solicitud la referencia catastral de la vivienda objeto de dicho contrato y el nmero del documento oficial de identificacin fiscal del arrendador. g) Declaracin responsable acerca del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artculo 2.2 de este real decreto. h) Referencia catastral, en su caso, de la vivienda a que se refiere la disposicin adicional tercera

Me puede obligar el arrendador a dejar la casa/departamento que arriendo para disponer de ella para su familia u otro fin?
Si la propiedad arrendada no ha sufrido daos, el arrendador no puede obligar al arrendatario a dejar la casa/departamento para disponer de ella para su familia u otro fin. Para poner trmino al contrato de arrendamiento deber recurrir a los procedimientos normales contemplados en el respectivo contrato o la ley. La ley sobre arrendamiento de predios urbanos consagra los siguientes derechos irrenunciables para el arrendatario con respecto a la terminacin del contrato por parte del arrendador: a. Si el plazo del contrato ha sido pactado mes a mes, o este es de duracin indefinida, el aviso previo, o desahucio, dado por el arrendador slo podr efectuarse judicialmente o por medio de una notificacin personal efectuada por un notario. El plazo de aviso ser de 2 meses, contados desde la notificacin, aumentndose en un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Este plazo ms el aumento no podr ser, en total, superior a 6 meses. El arrendatario puede restituir el inmueble antes de expirar el plazo, caso en el cual slo deber pagar la renta hasta el da de la restitucin. b. En los contratos de plazo fijo que duren menos de un ao, el arrendador slo puede solicitar judicialmente la restitucin del inmueble, y el arrendatario tendr derecho a un plazo de 2 meses, contado desde la notificacin de la demanda, para entregar el inmueble. El arrendatario puede restituir el inmueble antes de expirar el plazo, caso en el cual slo deber pagar la renta hasta el da de la restitucin.