Dmembrement de proprit : un outil doptimisation fiscale

Le dmembrement de proprit est un acte juridique qui consiste diviser la pleine proprit en nue-proprit et usufruit. Cest un mcanisme souvent utilis en famille lors dune donation ou dune succession. Son principal avantage est de rduire les cots fiscaux. Dun ct, lusus (droit dutiliser le bien) et le fructus (droit den percevoir les fruits) pour lusufruitier, de lautre ct labusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propritaire. Les droits dmembrs sont indpendants lun de lautre, mais ni lusufruitier, ni le nu-propritaire ne peuvent procder seuls la vente du bien dmembr. Laccord des deux est obligatoire pour cder la pleine proprit du bien. Le dmembrement prend fin au dcs de lusufruitier : ce moment, le nu-propritaire devient lunique propritaire du bien sans droits de succession payer. Il peut alors loccuper, le louer ou encore le vendre. On dit alors quil y a remembrement de la proprit. Cest une formule trs utilise qui permet de prparer sa succession tout en sassurant de conserver la jouissance du bien. Il est noter quen cas de dcs du nu-propritaire, la nue-proprit est transmise aux hritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-proprit seule.

Il est possible de pratiquer le dmembrement de proprit sur un bien immobilier, mais aussi sur un compte titres (cest plus rare). Mais un PEA, un livret dpargne ou encore un plan dpargne logement ne peuvent pas tre dmembrs.

Usus, Fructus et Abusus

EN SAVOIR PLUS Le dmembrement est un mcanisme juridique qui s'applique sur les droits de proprit. Il trouve son origine dans la thorie juridique des trois composantes du droit de proprit que sont l'usus, le fructus et l'abusus. Lusufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers. Le nu-propritaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de lusufruitier.

Il y a dmembrement lorsque les trois attributs de la proprit (droit d'utiliser le bien, droit d'en disposer et droit d'en percevoir les fruits) ne sont pas runis entre les mains de la mme personne. Les droits dusufruit et de nue-proprit peuvent tre transmis soit par donation, soit par cession (on peut acheter ou vendre ces droits).

Un avantage fiscal non ngligeable lors des donations

Le dmembrement de proprit intervient la plupart du temps en famille. Il est ainsi possible de donner de son vivant la nue-proprit dun bien ses enfants par exemple, et den conserver lusufruit. Cette solution permet de continuer profiter du bien immobilier cest dire dy vivre ou de le donner en location pour en tirer un revenu, mais galement de prparer en douceur la transmission de son patrimoine, en profitant des abattements fiscaux en vigueur.

http://www.lafinancepourtous.com/Vie-familiale-et-consommation/Transmission/Demembrement-de-propriete-un-outil-d-optimisation-fiscale

Rappel : labattement sur le montant de la donation

Il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 159 325 euros tous les dix ans (cette dure tait de six ans jusqu'au 29 juillet 2011, ce dlai ayant t allong par la loi de finances rectificative de 2011), sans avoir acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise dimpt la somme de 637 300 (159 325 X4)

Ce type de donation prsente deux atouts :

les droits de donation sont rduits car ils ne sont pas calculs sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-proprit. Les valeurs respectives de la nue-proprit et de lusufruit dun bien sont fonction de lge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-proprit augmentant en mme temps que lge du donateur. Age du donateur Valeur usufruit moins de 21 ans de 21 30 ans de 31 40 ans de 41 50 ans de 51 60 ans de 61 70 ans de 71 80 ans de 81 90 ans partir de 91 ans 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % Valeur nue-proprit 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 %

Au dcs du ou des usufruitiers, les enfants rcuprent le bien en pleine proprit sans avoir de droits payer. Attention : la donation de la nue-proprit na pas dincidence sur le montant de lISF de lusufruitier. Celui-ci continue payer lISF sur la valeur totale du bien. Ce qui a chang Jusqu'au 29 juillet 2011, les droits de donation bnficiaient dune rduction en fonction de lge du donateur. Pour les donations consenties en nue-proprit (avec rserve dusufruit pour le donateur), les taux de rduction qui sappliquaient taient de : 35 % si le donateur tait g de moins de 70 ans et de 10 % si le donateur avait entre 70 ans et 80 ans. (aucune rduction ntait applique si le donateur avait plus de 80 ans).

Un procd souvent utilis lors des successions

Le principe est le mme que lors dune donation. Il arrive en effet frquemment que le conjoint survivant rcupre lusufruit des biens du conjoint dcd. Il arrive souvent quon donne ou quon lgue par testament lusufruit de ses biens son conjoint, les enfants recueillant par ailleurs la nue-proprit. En dautres termes, le conjoint usufruitier peut utiliser tous les biens et en percevoir les revenus, par exemple habiter ou donner en location le logement familial. Ici encore, la valeur de la nue-proprit est fonction de lge de lusufruitier (soit le conjoint survivant dans cet exemple), au moment du dmembrement.

La donation temporaire dusufruit

La donation temporaire dusufruit est particulirement adapte si vous souhaitez aider lun de vos proches sans vous dpouiller en mme temps que rduire votre facture dImpt de Solidarit sur la Fortune (ISF). Cette technique consiste transmettre, pour une dure limite, gnralement 10 ans, la jouissance ou les revenus procurs par un bien. Vous conservez nanmoins la nue-proprit du bien. Par exemple, si lun de vos enfants a du mal se loger vous pouvez lui permettre dhabiter un de vos logements en lui en transmettant lusufruit. Trois avantages se prsentent alors : 1- vous ne vous sparez pas du bien ; 2- le bien concern sort de votre patrimoine pendant la dure de la donation ce qui vous permet de rduire votre ISF ; 3- les droits de mutation sont limits : les droits payer, pour un usufruit temporaire de 10 ans, sont calculs sur 23 % de la valeur en pleine proprit du bien. Vous pouvez payer ces droits en utilisant labattement accord sur les donations entre vifs, rechargeable tous les dix ans (voir plus haut). http://www.lafinancepourtous.com/Vie-familiale-et-consommation/Transmission/Demembrement-de-propriete-un-outil-d-optimisation-fiscale

Attention toutefois : la donation peut tre remise en cause par ladministration fiscale si celle-ci considre que lusufruitier nen tire pas un rel avantage. Cest le cas si vous transmettez temporairement lusufruit dun bien un de vos enfants, alors que ce dernier bnficie de revenus confortables. Si ladministration considre que le seul intrt tait de soustraire le bien au paiement de lISF vous courrez le risque de vous faire redresser. Par ailleurs, ce type de donation ne permet pas de prparer sa succession en douceur : lissue de la priode prvue, lusufruit steint automatiquement. Le bien concern fait nouveau partie, en pleine proprit, du patrimoine du donateur. A son dcs, les droits de succession devront alors tre pays par les hritiers. Chiffres cls donation succession En savoir plus sur les donations

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