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HIPOTECA Derechos Reales DE GARANTÍA

HIPOTECA Derechos Reales DE GARANTÍA

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Cuestión sobre DERECHOS REALES DE GARANTÍA: HIPOTECA, de RONDINA, Homero y Rondina, gerardo: "TRATADO DE LOS DERECHOS REALES"
Cuestión sobre DERECHOS REALES DE GARANTÍA: HIPOTECA, de RONDINA, Homero y Rondina, gerardo: "TRATADO DE LOS DERECHOS REALES"

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12/04/2013

 
Derechos Realesde Garantía
 
LA HIPOTECA
363- CONCEPTOS JURÍDICOS Y ETIMOLÓGICOS 
Si buscamos la etimología de la palabra, nos encontramos con su origen griego,derivando del término
hypoteké 
, que significaba prenda. Y su definicntradicional haa referencia a los conceptos que modernamente fueronadmitiéndose:-Finca que se ofrece como garantía del pago de un empréstito;-En lenguaje forense, llámase de este modo al Derecho Real que gravita sobreun inmueble para garantizar el pago de una deuda.Con esa claridad y simplicidad formidable de los pensadores clásicos, se nosimponen los conceptos, con la contundencia del sentido con. En unadefinición que no admite dudas ni confusiones. Con términos alejados, comosiempre, del tecnicismo rebuscado de los diletantes. Nuestra tradición jurídica toma más al Derecho Romano que a los antecedentesgriegos en la materia. Porque como vemos, por la significación de las palabras,los griegos no diferenciaban la prenda de la hipoteca. Cosa que sí hicieron los juristas del Imperio, cuando dejaron a la prenda como expresión del gravamen ogarantía para cosas o bienes muebles. Y llevaron a la hipoteca a su perfecciónconceptual y normativa, para garantizar con inmuebles las deudas o créditos.Se cree que los griegos en realidad, utilizaron algunas formas de entrega de bienes al acreedor para garantizar las deudas o someter a los deudores a unacompulsión abusiva. O, en el mejor de los casos, al quitarles bienes muebles oinmuebles, los mantenían en ese estado que se llamó
la fiducia,
que era comoformalizar un embargo con secuestro de las cosas que se afectaban a garantizar un préstamo.Era la temible
datio insolitum,
pago compulsivo con la entrega forzosa de los
 
 bienes.Parece que después los mismos acreedores entendieron que no era negociodejar en la miseria al deudor. Privándolo incluso de sus herramientas y animales para el trabajo. Porque de esa manera jamás cobrarían de quienes estabanconvertidos en verdaderos y permanentes insolventes. Y como siempre los banqueros y prestamistas fueron bastante más inteligentes que los deudores,admitieron corregir los excesos. No por amor al prójimo. Sino por la propiaconveniencia de no matar a las gallinas de los huevos de oro. Es decir, noterminar matando a los deudores, porque eso significaba algo así como matar al propio negocio.Entonces surge la noción de la
hypotheca.
Era una convención mediante lacual se afectaban los bienes en garantía de las deudas. Pero esos bienes permanean en poder, en manos, en la posesn y en la propiedad,aparentemente plena, de los mismos deudores. Para que estos deudorescontinuaran trabajando para poder pagar las deudas a los acreedores, y así seguir consumiendo capitales, que volvían a pedir prestado a los financistas o prestamistas. Los que a su vez, volvían a negociar sus empréstitos, con deudoresque seguían necesitando dinero, que garantizaban con sus campos, herramientasy animales, para seguir produciendo, con lo cual podían seguir pagando loscapitales e intereses conseguidos en préstamo, y así sucesivamente. Algo parecido a lo que nos pasa a los requirentes de préstamos, con esos prestamistasmodernos que son los bancos y las tarjetas de crédito.
364- LA HIPOTECA COMO DERECHO REALComo dice el Código Civil:- Artículo 3108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad deun crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poderdel deudor. 
Para nosotros no cabe ninguna duda: la garantía hipotecaria como derecho delacreedor, es un verdadero derecho real. Derecho Real de garantía. Pero derechoreal al fin.Con todas sus características, modalidades y funcionamiento que la ley, elconcepto, la doctrina y, en especial, los textos específicos regulan este instituto,definen, mandan, determinan.Si parece un derecho real. Si funciona como un derecho real. Es decir un derechoque genera una relación real, directa,
erga omnes.
Y sobre todo, de incidenciay operación sobre la misma cosa. Si todo dice que la Hipoteca es un DerechoReal, para qué molestarnos en discutir lo que está dicho y es evidente.Por lo demás, lo vimos varias veces, que el mismo Código nos define:
- Articulo 2503: Son derechos reales:1.El dominio y el condominio.2.El usufructo.3.El uso y la habitación.4.Las servidumbres activas.
 
5.El derecho de hipoteca. 
6.La prenda.7.La anticresis.
Y como la ley ya ha hablado con sencilla contundencia, para qué detenernosmucho más en estas consideraciones.Sólo podríamos agregar que:1º) El derecho del acreedor hipotecario goza de las dos condiciones quedefinen con mucha precisión los caracteres de los Derechos Reales:-El
ius preferendi 
, o sea la preferencia frente a todos los demás acreedores.Preferencia a ser pagado primero que todos los demás. Preferencia frente atodos los demás acreedores quirografarios o comunes. Y preferencia antealgunos privilegios. Preferencia frente a otros acreedores hipotecarios quehayan inscripto después sus créditos. Como nos lo dice el mismo CódigoCivil en el artículo 3934:
- Los ( acreedores) hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravadoscon la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el día que se tomó razón de lahipoteca. Las inscripciones del mismo día concurren a prorrata.
- Y en segundo rmino, el otro derecho: el
ius persequendi.
Es decir, elderecho de perseguir el cobro de la deuda sin importar en manos de quiénesté el bien que garantizó con hipoteca la seguridad del préstamo o de ladeuda. Derecho a perseguir, a cobrarse con la venta del bien si los deudoreso poseedores del bien no pagan lo que deben.Recordemos que estas características de preferencia y persecución, si bien sonmás manifiestas en el ejercicio de este derecho de hipoteca, son propios ycomunes a todos los restantes derechos reales.
365- OTROS CARACTERES DELDERECHO REAL DE HIPOTECA 
Podemos ahora abordar otros caracteres que son específicos del DerechoReal de Hipoteca. Veamos:- La Especialidad: que significa que no se admiten hipotecas sobre la totalidad oun conjunto de los inmuebles del deudor. Porque el gravamen debe constituirsesobre bienes determinados. Como nos lo dice el mismo Código:
- Artículo 3109 No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles,especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambiéncierta y determinada. Si el crédito es condicional o indeterminado en suvalor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, osi tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valorestimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
 Como vemos es precisa y obligatoria la especificación de los bienes que se

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