Professional Documents
Culture Documents
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Tanah memiliki arti yang sangat penting bagi setiap individu dalam
saat meninggal dunia1. Oleh sebab itu tanah selain memiliki nilai ekonomi
1
Surojo Wignjodipuro, Pengantar dan Asas-Asas Hukum Adat, Gunung Agung, Jakarta, 1982,
hlm.197.
2
kerjasama dengan pihak ketiga ini dapat dilakukan antara lain dengan
penguasaan hak atas tanah oleh Pemerintah Kota Bandung terhadap lahan
memberikan suatu hak atas tanah bagi pihak ketiga selaku mitra kerja sama
dengan suatu hak atas tanah tertentu menurut UUPA yaitu Hak Guna
Bangunan.
suatu hak atas tanah kepada pihak ketiga melebihi apa yang dipunyainya”.
3
Mengingat akan pentingnya hal itu, maka dilakukan pengaturan terhadap aset
undangan; karena aset tanah Instansi Pemerintah secara nota bene merupakan
Negara/Daerah.
dipungkiri diperlukan kerja sama dari pihak ketiga sebagai mitra kerja sama,
karena tidak adanya dana/tidak cukup tersedia dana untuk melakukan kegiatan
membiayai kegiatan usahanya; akan tetapi kucuran dana dari pihak perbankan
untuk saat ini tidak dapat direalisasikan karena berlakunya kedua aturan
tanah Pemkot Bandung yang perlu dikaji dan dianalisis dalam penelitian ini,
B. Identifikasi Masalah
2. Apakah hak-hak atas tanah yang dapat dipunyai oleh Instansi Pemerintah ?
Pemerintah” ?
5
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
adat2. Hukum adat sebagai dasar UUPA, adalah “hukum aslinya golongan
rakyat Indonesia yang merupakan hukum yang hidup dalam bentuk tidak
tertulis, adalah rumusan para ahli (hukum) dan Hakim. Rumusan tersebut
bersumber pada rangkaian kenyataan mengenai sikap dan tingkah laku para
Keberadaan tanah dalam hukum adat yang dikenal sebagai hak ulayat berada
2
Pasal 6 UUPA jo Penjelasan Umum Angka III (1) UUPA
3
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan UUPA, Isi, dan
Pelaksanaannya, Penerbit Djambatan, Jakarta, Hlm.179
6
masyarakatnya.
tanah secara individual dengan hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi,
sekaligus mengandung unsur kebersamaan. Dalam hal ini diakui oleh UUPA
bahwa hak-hak atas tanah mempunyai fungsi sosial4, dalam pengertian ini,
dan kepastian hukum bagi setiap pemegang hak atas suatu bidang tanah.
4
Pasal 6 UUPA
5
Penjelasan UUPA angka II.4
6
A.P. Parlindungan, Komentar UUPA, Mandar Maju, Bandung, hlm.60
7
Ibid. hlm.59
7
perlu didasari oleh dasar-dasar penguasaan hak yang sah agar dengan mudah
pemegang hak atas tanah diberikan Sertipikat sebagai tanda bukti haknya.
bukan sekedar fasilitas melainkan merupakan “hak” pemegang hak atas tanah
sebagaimana dimaksud Pasal 19 ayat (2) UUPA untuk suatu Hak Atas Tanah
Milik atas Satuan Rumah Susun, dan Hak Tanggungan, yang masing-masing
sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Sedang buku tanah
adalah, dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data
8
Boedi Harsono, Hkum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaannya,
Djambatan, 2003
8
dengan baik, agar data-data tersebut selalu dalam keadaan mutakhir. Oleh
Indonesia, tanah juga mempunyai nilai religius yang tidak dapat diukur secara
ekonomis.
kewajiban dan/ atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu
dengan tanah yang dihaki. “Sesuatu” disini adalah yang boleh, wajib, dan/
atau dilarang untuk diperbuat itulah yang merupakan tolok pembeda antara
berbagai hak penguasaan atas tanah yang diatur dalam Hukum Tanah Negara
tanah itu dapat diartikan sebagai lembaga hukum, jika belum dihubungkan
dengan tanah dan subjek tertentu. Hak-hak penguasaan atas tanah dapat juga
haknya.9
akan tanah terus meningkat. Pergeseran budaya misalnya, telah merubah corak
negara Indonesia yang dulu agraris menjadi negara yang secara perlahan
mengarah pada negara Industri. Tanah yang dulu menjadi sumber mata
masyarakat pedesaan.
9
Budi harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah pembentukan undang-undang Pokok Agraria,
Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, Hlm. 253
10
baik yang dilakukan oleh Pemerintah maupun swasta sering kali menjadi salah
satu penyebab sengketa atas tanah yang terjadi di hampir seluruh wilayah
Indonesia.
kesewenang-wenangan.
negara dalam mengakui dan menghormati hak milik perorangan, termasuk hak
warganegara atas tanah. Namun hak atas tanah yang berlaku di Indonesia tidak
negara menghendaki, maka pemegang hak atas tanah harus rela melepaskan
11
haknya untuk kepentingan yang lebih besar. Jika ditilik dari konstitusi, UUD
1945 telah menggariskan bahwa bumi air dan kekayaan alam yang terkandung
warga negara atas tanah. Hal ini Pemerintah, kemudian diperkuat dan
dalam berbagai hak sebagaimana tertuang dalam Pasal 16 UUPA harus tunduk
atas tanah dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Termasuk dalam
hal ini hak milik atas tanah warga dapat diambil alih atau dicabut haknya guna
10
Sulasi Rongiyati, Parlementaria (Majalah Dewan Perwakilan Rakyat Indonesia); Pembaruan
Agraria Sebagai Upaya Mengatasi Sengketa Pertanahan, Agustus 2007.
12
dan/ atau minimum tanah yang dapat dipunyai oleh suatu keluarga atau badan
11
Ibid.
13
sebagai berikut:
undangan;
harus didukung oleh adanya ketepatan jumlah dan nilai barang dalam
adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBD atau berasal
dari perolehan lainnya yang sah termasuk salah satunya tanah. Dalam
antara lain :
berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau
wewenang:
dan/atau bangunan.
mengenai pertanahan).
pihak lain dalam rangka menjalankan pelayanan umum sesuai tugas pokok
milik daerah.
milik negara berupa tanah dan/atau bangunan yang harus diserahkan oleh
sebagai berikut:
dipindahtangankan
gubernur/bupati/walikota.
kepentingan umum.
yuridis hak atas tanah, ataupun lain hal yang dibutuhkan sebagai dasar hak
18
pendaftaran tanah, mengetahui status hak dan atau riwayat asal usul pemilikan
Ada yang berlaku untuk seluruh wilayah Hindia Belanda, ada yang hanya
untuk wilayah atau daerah-daerah tertentu saja. Bahkan ada pula yang
12
Budi Harsono, Op. Cit Hlm. 69
19
erfpacht yang dikenal sebagai “pertanian kecil”, khusus untuk golongan eropa
mengetahui cara bagaimana memperolehnya dan apa yang akan menjadi alat
buktinya. Jika tanah yang bersangkutan berstatus hak milik, dia akan
tanpa batas waktu. Jika memerlukan uang dari ketentuan hukum yang
dijadikannya agunan dengan dibebani hak jaminan. Juga bahwa tanah itu pun
dapat dijualnya kepada pihak lain. Kalu tanah itu tanah pertanian, dari
kecamatan tempat letak tanah yang dibelinya. Ia juga mengetahui sanksi apa
termasuk tanah hak milik yang berasal dari tanah negara yang diberikan
subyek hak.
kepada APBN walaupun sebagian besarnya berasal dari pinjaman luar negeri
melalui proses pencatatan dalam Daftar Barang Kuasa Pengguna oleh kuasa
pengguna barang, Daftar Barang Pengguna oleh pengguna barang dan Daftar
C. Pendaftaran Tanah
pemeliharaannya.13
dengan yang lain, berturutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara
sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yang sudah terkumpul dan
terakhir.
data bukti menurut hukum, biarpun daya kekuatan pembuktiannya tidak sulalu
1313
Boedi Harsono, Op. Cit, Hlm. 73
22
tanah.14
Pendaftaran tanah atau dalam literatur sering disebut land record atau
(rights on land atau land ownership), Penatagunaan tanah (land Use Control),
15
dan pengaturan penguasaan tanah (land tenure atau land occupation). Dari
2. Bidang yuridis
14
Budi Harsono, Op. Cit, Hlm. 73
15
Herman Hermit, Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik,Tanah Negara dan Tanah
Pemda, teori dan Praktek, CV. Mandar Maju, Bandung 2004, hlm
16
Budi Harsono, Op.cit, hlm. 75
23
pendaftaran yang sudah diukur. Untuk tiap bidang tanah yang haknya
haknya, siapa pemegang haknya dan ada atau tidaknya hak pihak lain yang
fisik dan data yuridis tersebut mengenai satu atau beberapa objek
kegiatan ajudikasi.
melalui dua cara, yaitu secara sistematik dan secara sporadik. Pendaftaran
pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah
tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran
tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahan secara
data yuridisnya serta bentuk tanda bukti haknya. Baik dalam sistem
lain kemudian, harus dibuktikan dengan suatu akta. Dalam akta tersebut
sistem pendaftaran akta-akta itu lah yang didaftar oleh pejabat pendaftaran
tanah (PPT). Dalam sistem pendaftaran akta PPT bersikap passif. Ia tidak
Dalam sistem pendaftaran hak pun setiap penciptaan hak baru dan
mendaftar hak yang diberikan dalam buku tanah. Demikian juga akta
PPT dilakukan pengujian kebenaran data yang dimuat dalam akta yang
dan jenis layanan yang jauh lebih luas daripada pendaftaran tanah
konvensional.
tidak lagi terbatas pada data fisik dan data yuridis dalam rangka
pendaftaran tanah hukum dan penerbitan sertifikan, akan tetapi juga data
dibutuhkan masing-masing.
17
Herman Hermit, Loc. Cit.
27
pendaftaran tanah pada tanggal 8 Juli 1997, yang berlaku efektif sejak 8
Oktober 1997. Hal ini membuat pemilik sertifikat tanah sebagai pemegang
hak-hak milik atas tanah tidak bisa diganggu gugat oleh siapa pun setelah
sertifikat tersebut berusia lima tahun. Hanya pada usia sertifikat dibawah
BAB III
A. Tujuan Penelitian
atas tanah oleh Instansi Pemerintah sebagai ”titel yang sah” dari
penguasaan hak.
Pemerintah.
B. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat memberi manfaat teoritis dan praktis bagi
1. Kegunaan Teoritis :
2. Kegunaan Praktis :
BAB IV
METODE PENELITIAN
A. Spesifikasi Penelitian
B. Metode Pendekatan
Normatif yaitu penelitian yang didasarkan data sekunder yang berupa bahan
hukum primer, sekunder, dan tersier. Hal ini dimaksudkan untuk mengkaji dan
18
Ronny Hanitijo Soemitro, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, Ghalia Indonesia,
Jakarta, 1988, hlm.22.
31
data sekunder yang berupa bahan hukum primer, bahan hukum sekunder, dan
bahan hukum tersier. Bahan Hukum Primer dimaksud, antara lain yaitu :
Agraria
Negara/Daerah
adalah studi dokumen untuk mengumpulkan data primer dan data sekunder.
32
BAB V
HASIL PEMBAHASAN
1. Pengadaan Tanah :
Kepentingan Umum :
dengan cara jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati
kepada pihak lain untuk memakai tanah-tanah itu dalam waktu tertentu
d. Tanah HGU, HGB, HP asal konversi Hak Barat yang jangka waktunya
3. Tukar Menukar/Ruislag
Keuangan RI No.360/KMK.03/1994)
Untuk tukar menukar tanah perlu izin dari Menteri Keuangan dan telah
NJOP, harga umum (dari PPAT) diambil angka tertinggi. Segera diikuti
sebelum dilakukan ruislag perlu diketahui secara pasti mengenai status hak
dan luas tanah, dengan meminta SKPT dan Gambar Situasi ke Kantor
Pertanahan.
menyatakan bahwa:
1) Batas waktu mengajukan tuntutan ganti rugi s/d akhir tahun 1953
Milik Belanda.
37
a. Jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (di atas tanah, di ruang atas
lainnya;
Mei 1992 Nomor 500-1255 dan PMNA Nomor 1 Tahun 1994, yang
a. Letina
b. Departemen
c. LPND
d. Pemda
Dilihat dari aspek Instansi Pemerintah sebagai subyek hak atas tanah
adalah :
a. Letina
b. Departemen
c. LPND
d. Pemerintah Kabupaten/Kota
g. BUMD
h. PT Persero
a. Tanah-tanah bukan tanah pihak lain dan telah dikuasai baik secara fisik
bersangkutan
bersangkutan
Bila secara fisik telah dihuni atau dipergunakan atau dikuasai oleh
pihak lain harus seijin atau atas persetujuan dari instansi yang
Dalam hal ini idak termasuk dalam pengertian aset pemerintah adalah
penguasaan”.
40
bersangkutan.
12476.
Tahun 1994.
j. Surat Edaran Ditjen Agraria Nomor 593 /III /Agr Tanggal 07-01-1983:
k. Batas waktu mengajukan tuntutan ganti rugi s/d akhir tahun 1953
macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah yang dapat diberikan
hak-hak atas tanah tersebut dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA yaitu : Hak
Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak sewa, Hak
a. Hak Milik
Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
Hak milik tersebut dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
42
lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena
hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-
ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada
diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali. Hak milik hapus
bila :
43
c. karena diterlantarkan;
2. tanahnya musnah.
peternakan.
pihak lain.
tahun.
a. warga-negara Indonesia;
berkedudukan di Indonesia,
Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-usaha dan tidak
lagi memenuhi syarat-syarat sebagai yang tersebut dalam ayat (1) pasal
ini dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan
hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku
tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak
itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain
Peraturan Pemerintah.
berakhir;
e. diterlantarkan;
f. tanahnya musnah;
a. warga-negara Indonesia;
berkedudukan di Indonesia.
penetapan Pemerintah;
berakhir;
e. diterlantarkan;
f. tanahnya musnah;
hasil dari tanah negara atau tanah milik orang lain”. Peruntukan Hak
Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan
Jangka Waktu :
Hak Pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan
a. WNI
berkedudukan di Indonesia
Hak Pakai atas tanah hak Pengelolaan dapat dijadikan jaminan utang
Hak Pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama
Artinya :
Negara.
orang atau Badan Hukum dengan sesuatu hak menurut peruntukan dan
1974 (PMDN) :
49
HPL, meliputi :
b. Jangka Waktu
c. Keuangan
Subjek HPL :
b. BUMN
c. BUMD
d. PT. Persero
e. Badan Otorita
1. Pemda
3. Dep. Pertanian.
4. Perum Perumnas
Hak-hak atas tanah yang dapat dipunyai oleh instansi pemerintah yaitu,
Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan
Instansi Pemerintah
Daerah.
pemerintah daerah.
sekurang-kurangnya memuat :
jangka waktunya
b. Prestasi hanya ada pada satu pihak saja (Perjanjian sepihak : sifat
Daerah.
- WNI
berkedudukan di Indonesia.
Tahun 2006 :
menjadi sewa lisan tanpa waktu tertentu yang hanya dapat diakhiri
pihak lain.
berikut:
a. Fungsi pelayanan
b. Fungsi budgeter
berikut:
fungsi namun tidak sesuai dengan tata ruang wilayah atau penataan
kota.
dimiliki negara.
persetujuan gubernur/bupati/walikota.
a. Tidak tersedia atau tidak cukup tersedia dana dalam APBD untuk
BAB VI
A. Kesimpulan
2. Hak-hak atas tanah yang dapat dipunyai oleh Instansi Pemerintah yaitu
Hak-hak atas tanah yang dapat dipunyai oleh instansi pemerintah yaitu,
Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai, dan Hak
Pengelolaan.
61
B. Saran
1. Setiap penguasaan hak atas tanah oleh Pemerintah Kota Bandung agar
title hak yang sah, agar terdapat kepastian hokum dan kepastian hak atas
tanah;
penguasaan hak yang sah, agar terhindar dari kesulitan ketika investor
DAFTAR PUSTAKA
A. Buku
A.P. Parlindungan, Komentar UUPA, Mandar Maju, Bandung
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah, Isi dan Pelaksanaannya,
Penerbit Djambatan, Jakarta, 2003.
Herman Hermit, Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik,Tanah Negara
dan Tanah Pemda, teori dan Praktek, CV. Mandar Maju, Bandung 2004
Ronny Hanitijo, 1988, Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri, Ghalia
Indonesia, Jakarta.
Sulasi Rongiyati, Parlementaria (Majalah Dewan Perwakilan Rakyat Indonesia);
Pembaruan Agraria Sebagai Upaya Mengatasi Sengketa Pertanahan, Agustus
2007.
B. Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Dasar 1945
Undang-Undang No.5 Tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria
Undang-Undang No.1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara
Peraturan Pemerintah No. 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik
Negara/Daerah
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tengan Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997