Diferencias entre derechos reales y derechos personales.

-Doctrina unitaria: parte de la dea de que no hay diferencias fundamentales entre ambos derechos, ya que en los dos existe una obligacion. La obligacion en el derecho real seria lo que Allende llama obligacion negativa por parte de toda la comunidad. Es la doctrina de Planiol. -Doctrina clasica: Para esta corriente existen diferencias entre derechos personales y reales. Es la doctrina del art.497 y su nota, y tambien la de Demolombe, ya explicadas. Veamos ahora cuales son esas diferencias: -Relacion directa e inmediata con la cosa: se da en los derechos reales ( D.R ) pero no en los derechos personales. -Objeto: en el D.R. es una cosa y en el D.P. es una determinada prestacion del deudor consistente en dar, hacer o no hacer. -Exclusividad: puede existir en el D.R. pero no en el D.P, ya que una cosa que se me debe a mi, tambien se le puede deber a otro, pero lo que me pertenece totalmente a mi, no le puede pertenecer a otro. -Ius persequendi: solo se da en los D.R. Consiste en que el titular del derecho real puede perseguir la cosa de manos de quien la tenga. -Ius preferendi: privilegio del cual gozan solo los D.R. consiste en que si una persona tiene un D.R. sobre una csa y luego aparece otra con un D.R. sobre la misma cosa de fecha posterior, aquella persona tendra preferencia sobre esta. Los acreedores del D.P. no tienen este derecho. -Tradicion: Es imprescindible para adquirir o transmitir la mayoria de los D.R.; en los D.P. basta con el mero consentimiento. -Oponibilidad: los D.R. son absolutos , o sea, oponibles a todos. Los D.P. son relativos, en principio solo son oponibles al deudor. -Prescripcion: los D.R. pueden adquirirse por pescripcion adquisitiva que es la posesion continuada durante el tiempo requerido por la ley. No asi los D.P. (en los que procede pa prescripcion liberatoria pero no la adquisitiva) -Abandono: el titular del D.R. puede librerarse de las cargas de la cosa sobre la cual recae su derecho, atraves del abandono de la cosa o de su renuncia. Esto no es posible en los D.P. -Posesion: normalmente los D.R. se ejercen a traves de la posesion (excepto la hipoteca y las servidumbres), pero no asi los D.P., ya que nacen con el fin de ser extinguidos mediante el pago. -Acciones: mientras que las acciones reales pueden ser ejercidas contra todos; las acciones personales solo pueden ser ejercidas contra el deudor de la obligacion.

-Transmisiblidad: antiguamente los D.R. podian ser transmitidos y negociados, pero no asi las obligaciones. En la actualidad esta direfencia ya no es tan marcada a causa de la cesion de deudas, la cesion de creditos y las diversas formalidades exigidas para el dominio, entre las otras causas. -Creacion: los D.R. estan determinada por la ley, son limitados y no pueden crearse otros; mientras que los D.P. pueden crearse por el principio de la autonomia de la voluntad. Otras Diferencias.-Regimen legal: en la mayoria de los D.R. rige el principio del orden publico, en los D.P se aplica la autonomia de la voluntad y su unico limite es la moral, buena fe y buenas costumbres. -Elementos: segn la doctrina clasica en el D.R. tenemos 2 elementos: el sujeto (titular del derecho) y el objeto (la cosa); mientras que en el D.P. tenemos 3 elementos: sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestacion). -Adquisicion: para adquirir un D.R. es necesario reunir titulo y modo; en cambio para adquirir un D.P. solo es necesario un hecho o un acto juridico que le de nacimiento. -Duracion: los D.R. pueden ser temporales o perpetuos, en cambio los D.P. son siempre temporales. -Publicidad: es necesaria en los D.R para que puedan ser oponibles a todos, pero no en los D.P Prescripcion adquisitiva breve.El que adquiere un inmueblre con buena fe y justo titulo, prescribe la propiedad por la posesion continua de 10 aos. (art. 3999) -Buena fe: es la creencia sin duda alguna del poseedor de ser el exclusivo seor de la cosa. El poseedor debe estar convencido de que quien le transmitio el inmueble era propietraio, y tenia capacidad para enajenar. La buena fe siempre se presume, y basta que haya existido en el momento de la adquisicion (art. 4008) -Justo titulo: es el acto juridico que tiene por finalidad transmitir un derecho de propiedad, y que si bien presenta los requisitos de forma necesarios para ello (por ejemplo la escritura publica en el caso de un inmueble) , no presenta los requisitos de fondo (si el titulo emana de un no propietario o de un propietario que carece de capacidad). La diferencia con el titulo suficiente es que este presenta los requisitos de forma y tambien los de fondo causando automaticamente la adquisicion del dominio. El titulo putativo no es suficiente, ya que para usucapir es necesario que el titulo sea verdadero (no falsificado)y aplicado al inmueble poseido (conf. Art. 4011). Prescripcion adquisitiva larga.Se prescribe la propiedad (y demas derechos reales) de cosas inmuebles por la posesion continua de 20 aos , con animo de tener la cosa para si, sin necesidad de titulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcion se

necesita titulo (conf. Art. 4015). Al que ha poseido durante veinte aos sin interrupcion alguna, no puede oponersele ni la falta del titulo, ni su nulidad, ni la mala fe en la posesion (art. 4016). Momento de hacerla valer: a) Por via de accion: esta via esta regulada en el art. 24 de la ley 14.159 modificado por el D.L. 5756/58. Solo la usucapion larga puede hacerse valer por via de accion. Hay dos supuestos: cuando el poseedor luego de cumplir el tiempo que establece la ley, promueve la accion declarativa de usucapion y cuando el poseedor es demandado por reivindicacion y deduce reconvencion por prescripcion o contrademanda. Podemos decir que en el primer caso el poseedor ataca y en el segundo caso es atacado y ataca. -Con la ley y su modificacion: se establece que el procedimiento sera de carcter contencioso. La demanda se entablara contra quien figure como titular del dominio en el registro de la propiedad y debera ser acompaada del plano de mensura (donde se indica con precision la ubicacin del inmueble). Se admite toda clase de pruebas, pero el fallo no puede basarse exlusivamente en pruebas testimoniales. Tambien se considerara el pago de impuestos hecho por el poseedor durante todos los aos de posesion aunque los recibos no esten a su nombre. La sentencia hace cosa juzgada material y se inscribe en el registro de la propiedad inmueble de forma tal que el usucapiente adquiere el derecho de propiedad. b) Por via de excepcion (o defensa): por esta via pueden hacerse valer ambas clases de prescripcion (la larga y la breve). La prescripcion debe oponerla el poseedor cuando es demandado por reivindicacion de la cosa, con el fin de impedir la desposesion. Tiene dos oportunidades para hacerlo: al contestar la demanda o en su primera presentacion en el juicio. (conf. Art. 3962) aqu podemos decir que el poseedor es atacado y se defiende pero no ataca. Imposibilidad de que sea suplida de oficio por el juez: porque para usucapir es necesario demostrar la posesion del poseedor y la niaccion del titular del derecho, hechos que no pueden ser conocidos por el juez sino son probados por las partes. Ademas el poseedor puede tener trabas eticas en adquirir por usucapion algo que sabe que no le corresponde. Dominio imperfecto.El dominio es pleno o perfecto cuando tiene intactas sus caracteristicas de perpetuidad, exclusividad y absolutez. Sera imperfecto si carece de perpetuidad o absolutez. Definicion de dominio Imperfecto. Es aquel que debe resolverse al fin de cierto tiempo o cuando ocurra determinada condicion: son los llamados dominios revocable y fiducario. O si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real de disfrute como usufructo, uso, habitacion, servidumbre o con un derecho real de garantia, como hipoteca, prenda o anticresis: es el llamado dominio desmembrado.

Los dominios fiduciarios y revocables afectan la perpetuidad. El dominio desmembrado afecta la absolutez porque el propietario no va a poder usar, gozar o disponer de la cosa totalmente. Dominio desmembrado.Es cuando el propietario se desprende e forma temporal de alguno de los tres atributos del dominio porque le concede a un tercero un derecho real, quedandose con la nuda propiedad. A poder usar, gozar o disponer de ese campo libremente, porque el dominio se desmembro y me quede con la propiedad desnuda ( o nuda ). Dominio Revocable,. El Art. 2663 nos da el concepto: -Es el que se transmite en virtud de un titulo revocable a voluntad del que lo ha transmitido. -O cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su titulo, la cual puede estar expresamente mencionada en dicho titulo o puede surgir de la ley. Este dominio debe resolverse si vence un plazo resultorio expreso o si se cumple una condicion resolutoria. Las formas de revocacion son tres: 1) revocacion por voluntad del transmitente. 2) revocacion por clausula legal unida a una declaracion de voluntad. 3) revocacion por cumplimiento del hecho previsto en el contrato. La regla general es que la revocacion sera con efecto retroactivo al dia de la constitucion; pero hay excepciones a dicha regla y por ende no tendra efecto retroactivo: -en muebles -si la ley no dice lo contrario -actos de administracion hechos por el dueo imperfecto -frutos percibidos por el dueo imperfecto durante el tiempo que duro su derecho -si no se pacto lo contrario en acto de constitucion de dominio revocable Dominio fiduciario.El art. 2662 nos dice que es aquel dominio que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condicion resolutiva o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero. La ley 24.441 en su art. 73 da una definicion de dominio fiduciario: es el que se adquiere en razon de un fideicomiso constituido por contrato o reglamento y esta sometido a durar solamente hasta la extincion del fideicomiso para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda segn el contrato testamento o ley.

Los sujetos del contrato de fideicomiso son 4 -Fiduciante o constituyente del fideicomiso: quien se desprende del dominio de un bien a favor del fiduciario. -Fiduciario o propietario fiduciario o titular del dominio fiduciario: quien recibe un bien determinado del fiduciante, adquiriendo un dominio imperfecto; se obliga a entregar los frutos del bien recibido, al beneficiario y una vez cumplido el plazo o la condicion, tendra que transmitir ese bien a un tercero ya estipulado. El fiduciario no puede ser fideicomisario ni beneficiario, por una cuestion etica. -Beneficiario: es el que se beneficia con los frutos, durante el contrato, del bien fideicomitido. -Fideicomisario: es el que recien al termino del contrato, va a recibir el bien fideicomitido. Causales de extincion.Por un lado tenemos las relativas: Remocion judicial por no cumplir con sus obligaciones, muerte o incapacidad, renuncia o quiebra del fiduciario. Por otro lado estan las absolutas: que se cumpla la condicion o que venza el plazo, destruccion total de la cosa o ponerla fuera del comercio, transmitir el dominio a un tercero, prescripcion adquisitiva, revocacion, confucion, rescision, imposiblidad de que se cumpla la condicion. Condominio Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Es la comunidad que existe entre copropietarios de una misma cosa. Este derecho real esta tratado en los arts. 2673 a 2755. Caracteres de condominio.1) Varios sujetos: necesitamos 2 o mas condominos, sean personas fisicas o juridicas. 2) Un solo objeto: el objeto puede ser una o varias cosas. 3) Partes ideales o indivisas o cuotas partes (art.2676): como ya dijimos, cada condominio tiene un derecho, esto significa que no se puede dividir el objeto, materialmente. Entonces, no hay una parte fisica, materialmente determinada del objeto. Calificacion del condominio.-Condominio con indivision forzosa: en este caso, aunque alguno no este de acuerdo, igualmente va a seguir existiendo el condominio, siempre que se den los requisitos legales para que haya indivision forzosa. Los casos son: 1) cuando el condominio sea sobre cosas accesorias indispensables al uso de 2 heredades; 2) cuando la ley prohiba la division (ej: medianeria); 3) cuando lo prohiba una estipulacion de los condominios o un acto de ultima voluntad (ambos con un limite maximo de 5 aos); 4) cuando la division fuere nociva; 5) condominios de paredes, muros, fosos, cercos; 6) sepulcos; 7) bien de familia.

Constitucion del condominio.1) por contrato 2) por testamento 3) por ley Condominios sin indivision forzosa.a) sobre la parte indivisa podemos decir que tienen facultades amplias y el limite es que esas facultades o derechos sean compatibles con la naturaleza de la parte indivisa: es decir, respetar el derecho que tienen los otros condominios como integrantes del condominio. Cules son esas facultades sobre la parte indivisa? Son facultad de enajenar; de hipotecar, de constituir usufructo, uso o habitacion, de constituir servidumbre. Ademas cuenta con las acciones posesorias y con la accion reivindicatoria. Puede, tambien, hacer abandono de esta parte indivisa: en este caso no podra ser apropiada por cualquiera ya que no sera considerada res nullis (sin dueo), si no que los demas condominios se la repartiran segn el porcentaje de su parte indivisa. b) Sobre toda la cosa.- hay facultades restringidas, como por ejemplo, el uso y goce de ella. Y tambien puede quedarse con los frutos naturales que ella produce. Es asi que el art. 2684 nos dice: todo condominio puede gozar de la cosa comun conforme al destino de ella, con tal que no la deteriore en su interes particular. El art. 2681 nos dice que no se puede, sin el consentimiento de los demas hacer innovaciones materiales a la cosa comun, es decir, cambios fisicos. Por ultimo, los arts. 2682 y 2683 nos hablan del tema de enajenar y administrar la cosa comun: mientras que el primer art. Dice que un condomino no podra enajenar, ni constituir hipoteca o servidumbre, ni alquilar la cosa comun; el 2683 permite la convalidacion de dichos actos: seran eficaces si al hacer la particioin, esa parte afectada con dichos actos, le toca justo, al condomino autor de los mismos. Administracion de la cosa comun (arts. 2699 a 2709): todos los condominos tienen el derecho de administarla, debe haber acuerdo de todos para elegir al administrador, si falta dicho acuerdo lo eligira la mayoria. Y en donde se toman esas decisiones? Se toman en las reuniones que hacen los condominos, que es como una reunion de consorcio o de socios: se plantean los problemas y las soluciones y luego se vota en consecuencia. Para estas reuniones es necesario contar con la mayoria . El art. 2702 nos habla del alquiler de la cosa comun, por decision de la mayoria de los condominos ( no de uno solo). Rige, en este caso, el derecho de preferencia para los

condominos, es decir, si un tercero y un condomino ofrecen el mismo alquiler, se le alquilara a este ultimo, si es entre 2 condominos, decide un juez. Y el art. 2707 aclara que si no se le dio un destino a los frutos de la cosa comun, en un contrato ni en un testamento, aquellos se van a repartir segn la cuota parte de cada uno. Obligaciones de los condominos.- responder por: - Gastos de reparacion o conservacion de la cosa, en proporcion a sus cuotas partes. Y si pago todo un solo condomino, los demas le tendran que reintegrar lo correspondiente a cada uno, salvo que abandonen su parte; esa parte sera repartda junto con la deuda del reintegro por el gasto. Ahora, si no paga ni abandona, se lo puede demandar, o terener la cosa o hasta repartirse su parte si se reputa insolvente. - Deudas por cargas reales que gravan la cosa (art. 2689): si se hace, por ejemplo, una hipoteca sobre la cosa, todos van a estar obligados por toda la hipoteca, hay solidaridad. Ahora, si la deuda no se paga, se va a ejecutar y vender el bien; y si con eso se llega a cubrir la deuda, el saldo impago si va a ser dividido segn la cuota parte de cada uno, es decir, desaparece la solidaridad. Formas de extincion propias del condominio: 1) Por hacer la particion, es decir, dividir la cosa comun: Los casos de indivision son cuando hay razones con mas peso que el simple deseo de concluir el condominio: por ej, si la division de la cosa es daosa o si es bien de familia. Ademas el art. 2693 dice que no se puede renunciar indefinidamente al derecho a pedir la particion, la cual puede suspenderse por 5 aos como maximo , renovables. El efecto de la division: eso que le toca a cada condomino al hacer la particion, va a ser considerado propiedad de aquel desde la indivision, desde que empezo el condominio, es como si nunca hubiese tenido ningun derecho de propiedad El efecto retroactivo de la division trae algunas consecuencias: hipotecas, servidumbre, usufructos, embargos trabados por acreedores particulares, etc. Van a quedar sin efecto, si el bien afectado es adjudicado a otro condomino. La particion puede hacerse de 2 formas: PRIVADA o JUDICIAL, y la division de la cosa, siempre que sea posible, debe hacerse en especie. 2) Por el abandono que hace un condomino, de su derecho. 3) Por enajenacion que hace un condomino de su parte indivisa, a otro condomino. 4) Por prescripcion, cuando un condomino adquiere asi la parte de otro.

NOTA: en estos 3 ultimos casos, si es un condominio de 2 sujets, la conclusion sera total, mientras que si hay mas condominos, el condominio va a concluir solo respecto de un condominio: el que abandono, enajeno o dejo que usucapieran su parte. Condominio con indivision forzosa.son aquellos casos donde la ley admite la indivision, la cual puede nacer de la voluntad o de una disposicion legal. Casos en que la indivision surge por la voluntad: -Art. 2693: cuando 2 sujetos adquieren una cosa en comun y pactan que ninguno va a pedir la division al menos durante 5 aos. -Art. 2694: cuando varios donatarios reciben en donacion algo, bajo la clausula de no dividir por 5 as. - Casos de la ley 14.394 (bien de familia) Arts. 51,52,53,53 in fine. Casos en que la indivision surge de la ley: Podemos decir que las indivisiones nacidas de la voluntad, tienen una limitacion temporal, en general de 10 aos, en cambio, las legales tienden a permanecer, en general hasta que la causa legal que las provoco, desaparezca. 1) Condominio que recae sobre la cosa, cuando es un accesorio indispensable al uso comun de 2 o mas heredades que pertenezcan a diferentes propietarios: los tipicos ejemplos son las calles, los canales de desague, represas para regar dichos fundos. 2) Cuando la division sea nociva para los condominos: la cosa no es imposible de dividir, pero como ocurre que dicha division puede ocasionar perjuicios, la ley dedide demorarla; esto es para evitar que algunos condominos ejerzan su derecho en forma abusiva. El juez es quien decidira en cada caso particular, si la division puede ser nociva o no. 3) sepulcros: su fundamento es el respeto que hay que tener por los familiares del causante ah enterrados, teniendo en cuenta, ademas que un sepulcro es algo que se adquiere sin un fin de lucro. 4) Bien de familia (arts. 34 a 50 de la ley 14.394): puede constituirse como bien de familia, el inmueblre donde vive la familia o el que permita, con su producido, sostenerla. Dicha constitucion debe inscribirse en el registro inmobiliario y para esto, hay que reunir determinados requisitos: el valor del inmueblre no puede exceder las necesidades de sustento y vivienda de la familia; que el constituyente se comprometa a vivir o explotar por cuenta propia el inmueble; que justifique su dominio del inmueble y precise datos de los beneficiarios y gravamenes que tuviera el inmueble; qe no sea titular de otro bien de familia; tiene que tener determinados parientes. Efectos: el bien de familia no puede ser enajenado, legado, hipotecado, tampoco puede pedirse la division y es inembargable. Y esta exento de determinados impuestos.

Los Frutos indispensables para lograr las necesidades del bien, no pueden embargarse. Su fundamente es la proteccion a la familia del constituyente. Desafectacion: si los constituyentes o sus herederos quieren enajenar o dividir el bien, deben desafectarlo y cancelar su inscripcion en el registro inmobiliario; los casos son los del ar. 49 de la ley 14.394. 5) Condominio que recae sobre partes comunes en pripiedad horizontal: la P.H. tiene partes exclusivas de cada propietario bajo la forma de dominio y ademas, tiene partes comunes, bajo la frma de condominio de indivision forzosa. La indivision forzosa tiene su fundamento: evitar que algun condomino, al pedir la division, haga que el objetivo de la PH se acabe. 6) Vivienda donde estaba constituido el hbogar conyugal: una vez disuelta la sociedad conyugal, y siempre que la pareja tenga hijos menores o incapaces y el bien sea ganancial, no podra hacerse la division del mismo hasta que cese la minoridad o incapacidad d elos hijos. Tambien el art 3573 bis C.C. establece que si al morir, el causante deja un solo inmueblre habitable en el haber herditario y hay varios herederos , el conyuge superstite tendra derecho real en forma vitalicia y gratuita, siempre que no vuelva a casarce. Los sucesores tienen que respetar esa indivision del bien. Hay 2 requisitos: que el bien haya sido hogar conyugal y que su valor no exeda el indicado para constituir un bien de familia. 7) Muros, cercos y fosos que sirven de separacion entre 2 heredades contiguas: - Muro: es una pared hecha con materiales de construccion de albaileria. - Cerco: es una pared pero hecha con otros materiales , como alambrados. Veamos las clases de muros desde le punta de vista fisico: -Muro encaballado: el muro divisorio esta construido entre 2 propiedades vecinas (50% sobre una y 50% sobre otra) -Muro contiguo: el muro esta construido desde el limite hacia una de las propiedades (esta construido 100% sobre una sola propiedad) Veamos las clases de muros desde el punto de vista juridico: -Muro privativo: quien lo construyo es pripietarrio exclusivo y si el vecino quiere usarlo, debera adquirri la medianeria, hacer surgir el condominio.. -Muro medianero: hay 2 variantes 1) que lo haya hecho construir los vecinos o 2) solo uno de ellos a su costa y luego l otro vecino haya adquirido la medianeria. En este caso, desde cuando se adquiere la medianeria o condominio: desde la construccion del muro o desde que el que no construyo hace uso del mismo? La mayoria entiende que hay que distinguir si es un muro contiguo o no:

- Si es contiguo, va a adquirir el condominio solo cuando aquel que no es el propietario exclusivo hace uso del muro. -Si es encaballado, va a adquirirse el condominio desde el momento de la construccion. Derecho de asentar la pared en fundo vecino (art. 2725): el que edifica en un lugar no cerrado puede construir la mitad de la pared sobre terreno vecino, con 2 condiciones: que la pared sea de piedra o ladrillo hasta 3 metros y que su espesos no exceda de 18 pulgadas. Presunciones de medianeria (arts 2718 y 2719) el 2718 dice que se presume medianera la pared que separa a 2 edificios, hasta donde termina el edificio mas bajo y salvo prueba en contrario. Por su parte el 2719 dice que no se presume medianera la pared que separa jardines , patios, quintas , etc. Estas presunciones son sobre si el que lo construyo tiene derecho a reclamarle la mitad del valor al vecino o no. Obligaciones: