Direitos reais sobre coisas alheias:Enfiteuse

Direito Civil VI

Histrico:

Originou-se na Grcia por volta do sculo V a.C., influenciando o direito romano. o resultado da combinao do jus emphyteuticon dos gregos e do ager vectigalis, ou arrendamento pblico, dos romanos. Esta fuso ocorreu na era justiniana, e teve por finalidade atender a necessidade econmica de prender o lavrador terra, por ele cultivada, mas pertencente a terceira pessoa, impossibilitada ou incapaz de cultiv-la diretamente, por ser normalmente pessoa de existncia indefinida: cidade, colgio, corporao. Mais tarde passou a ser constitudo por particulares.

A insegurana dos colonos estava nos contratos de locao existentes nas terras que usavam, onde no tinham qualquer proteo possessria para defender contra terceiros. Na era justiniana os terrenos passaram a ser arrendados de forma perptua, onde deveriam os colonos pagar uma renda convencionada ou canon, transformando o direito deles em direito real, pois no poderiam ser obrigados a se retirarem da terra enquanto estivessem em dia com o pagamento. Os colonos, titulares desse direito real, passaram a ter ao de carter real para proteg-los.

Natureza jurdica:
A enfiteuse considerado o mais amplo direito real sobre coisa imvel alheia, de gozo, j que com ela podem-se tirar da coisa todas as utilidade e vantagens que encerra e empreg-la nos misteres a que, por sua natureza, se presta, sem lhe destruir a substncia e com a obrigao de pagar ao proprietrio uma certa renda anual. O nico e verdadeiro titular do domnio do bem aforado o senhorio direto.

Conceito:

Lafayette: o direito de cultivar o campo alheio, mediante uma penso anual e de aproveit-lo to amplamente como o faz o proprietrio, sem todavia destruir-lhe a substncia.

CC 1916 art. 678 d-se a enfiteuse, aforamento, ou aprazamento, quando por ato entre vivos, ou de ltima vontade, o proprietrio atribui a outrem o domnio til do imvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direito uma penso, ou foro, anual, certo e invarivel. Art. 679 o contrato de enfiteuse perptuo. A enfiteuse por tempo limitado considera-se arrendamento, e como tal se rege.

Caractersticas:
a)

b) c) d)

Presena de duas pessoas: Senhorio Direto tem o domnio do imvel aforado e o Enfiteuta que possui o bem de modo direto, tendo sobre ele uso, gozo e disposio,desde que no afete sua substncia. O senhorio direto tem o domnio direto e est afastado da coisa, que manifesta-se com o recebimento do canon, na percepo de laudmio em caso de alienao (proibida nos termos do art. 2.038, 1,I do CC). Somente recai sobre bens imveis. A perpetuidade essencial. O enfiteuta tem que pagar renda anual e invarivel chamada foro, canon ou penso.

Objeto:

Terras no cultivadas (CC de 1916, art. 680). Terrenos que se destinam edificao (CC de 1916, art. 680). Terrenos de marinha e acrescidos so bens da Unio (bens pblicos dominiais) aforamento deles encontra-se regido por lei especial (CC, art. 2.038, 2). (CC de 1916, art. 694; Dec-lei n. 4.120/42; Dec-Lei n. 4.105, de 1868; Dec.-Lei n. 9.760/46; e Dec.Lei n. 1.850/81)

Forma de constituio:

Encontra-se vedada a constituio de novas enfiteuses pelo CC de 2002. Registro ( Lei n. 6.015/73, art. 167, I, n. 10). Transferncia inter vivos. Necessidade registro em cartrio. Sucesso hereditria (CC de 1916, art. 678). ltima vontade ou testamento, onde o de cujus transmitia o domnio direto a um herdeiro e o domnio til a outro. Exigia-se o assentamento do formal de partilha para eventual alienao.

Usucapio (CC de 1916, arts. 550 e 551) Situaes possveis: 1) Enfiteuse instituda por quem no fosse proprietrio do imvel; 2) Quando algum possusse o bem aforado, como enfiteuta, embora sem esse ttulo, mas pagando foro ao dono (extraordinrio de 20 anos CC de 1916). 3) Indivduo vende o imvel e reserva para si o domnio til. A enfiteuse adquiria-se pela usucapio, se transcorrido o lapso usucapional.

ENFITEUSE X USUFRUTO
Enfiteuse: mais extensa que o usufruto; transmitida por herana; alienvel; onerosa.

Usufruto: extingue-se com a morte do usufruturio; no pode ser alienado, embora o seu exerccio possa ser cedido gratuita ou onerosamente (CC de 2002, art. 1.393); gratuito.

ENFITEUSE X LOCAO

Enfiteuse: perptua; os direitos do foreiro, so mais extensos do que os do locatrio; pode alienar o bem enfitutico. Locao: transitria a durao; o locatrio somente pode usar o bem.

Enfiteuta DIREITOS:

Usufruir o bem aforado. Transmitir a coisa enfitutica aos herdeiros (CC de 1916, art. 681) Alienar o imvel aforado (CC de 1916, art. 683) comunicando ao senhorio direto para que ele exera o direito de preferncia. Adquirir o imvel, tendo direito de preferncia, se o senhorio quiser alien-lo (CC de 1916, art. 684).

Abandonar o bem enfitutico (CC de 1916, arts. 687 e 691). Gravar a coisa aforada. Instituir subenfiteuse (CC de 1916, art. 694), hoje vedada por fora do CC atual art.2.038, 1, II) Constituir coenfiteuse (CC de 1916, art. 690, 1 e 2). s benfeitorias necessria em caso de comisso (CC de 1916, art. 692, II).

Ao resgate do foro (CC de 1916, art. 693, e Dec.Lei n. 9.760/46, arts. 103 e 122). s aes: possessria, confessria e negatria.

Enfiteuta - DEVERES

No atingir a substncia da coisa com sua fruio (CC de 1916, art. 681). No vender ou dar em pagamento o bem aforado sem avisar o senhorio (CC de 1916, art. 683). Avisar o senhorio direto quando doar, ou trocar por coisa no fungvel o prdio aforado (CC de 1916, art. 688). Eleger cabecel quando houver coenfiteuse (CC de 1916, art. 690)

Pagar o foro anual (CC de 1916, art. 678) Pagar previamente os credores quando abandonar gratuitamente ao senhorio o prdio aforado (CC de 1916, art. 6910. Pagar Laudmio em caso de alienao (CC de 1916, art. 686) ao senhorio, salvo os casos arrolados nos Decs. Leis n. 1.850/81 e 1876/81. Face o disposto no art. 2.038, 1, I do CC, no possvel esta cobrana, com exceo das hipteses do art. 22, 1, I, da Lei n. 9.514/97, com a redao da Lei n. 11.481/2007. **LAUDMIO valor pago ao Senhorio em caso de cesso ou alienao do direito a outrem. Percentual fixado em lei sobre o valor do terreno e suas acesses.

Pagar as importncias previstas no art. 693 do CC de 1916, para exercer o resgate. Pagar os impostos e nus reais que gravarem o imvel (CC de 1916, art. 682) e contribuies de melhoria (Dec.Lei n. 195/67, art. 8, 1).

Senhorio direto - direitos

Exigir a conservao da substncia do bem, s acesses. Ao tesouro. Alienar o domnio direto. De preferncia no caso de alienao do domnio til pelo foreiro (CC de 1916, arts. 683 e 684). Consolidar o domnio se o enfiteuta alienar o domnio til sem notific-lo (CC de 1916, art. 685). Ser citado, no caso de penhora do domnio til por dvida do foreiro (CC de 1916, art, 689, e CPC, art. 698). Consentir ou no na diviso, em glebas, do imvel aforado ( CC de 1916, art. 681). Escolher o cabecel, se os coenfiteutas no o fizerem (CC de 1916, art. 6900.

Senhorio direto DIREITOS DE RECEBER:

Penses anuais (CC de 1916, art. 678). Foro de cada gleba, no caso de diviso de enfiteuse (CC de 1916, art. 690, 2) Laudmio, quando houvesse transferncia de domnio til (CC de 1916, art. 686; CPC, art. 585, IV), mas perdeu esse direito, respeitando excees da lei. Foro por parte do foreiro anterior, quando no tiver sido comunicado da doao, dote e permuta por coisa infungvel do prdio aforado, feita por ele (CC de 1916, art. 688). Pagamento do resgate (CC de 1916, art. 693).

Senhorio direto: direito de ao

Aes reais: Reivindicao. para haver o prazo,contra terceiro que injustamente o detenha e contra o foreiro, quando ocorrer qualquer fato que induza consolidao. Confessria. Para fazer reconhecer-se servides ativas do prazo. Negatria. Para repelir a imposio de servides passivas indevidas.

Senhorio direto: direito de ao

Ao pessoal para cobrar foro e laudmio. para cobrar o foro, mas no o laudmio. Ao de comisso. Para extinguir a enfiteuse em virtude da mora no pagamento das penses.

Senhorio direto: OBRIGAES

Respeitar o domnio til do foreiro. Notificar o enfiteuta quando alienar o seu domnio. Conceder resgate nos termos do contrato.

Extino da enfiteuse:

Pela deteriorao do prdio aforado (CC de 1916, art. 692, I). Quando chegue a no valer o capital correspondente ao fora e mais um quinto deste, revertendo em favor do senhorio. Pelo comisso (CC de 1916, art. 692, II; Dec.-Lei n. 9.760/46, arts. 101, 2, 103, 1, 118 e 121). Deixa o foreiro de pagar o foro por 3 anos consecutivos ou 4 anos intercalados, caduca o aforamento. Devera ser feito por sentena. Pelo falecimento do enfiteuta, sem herdeiros (CC de 1916, art. 692, III). Retorna o bem ao senhorio.

Extino da enfiteuse:

Pela confuso. So possveis: 1) enfiteuta torna-se herdeiro do senhorio; 2) senhorio adquire o domnio til do foreiro; 3) senhorio exerce o direito de opo, na cesso onerosa, da enfiteuse; 4) o enfiteuta abandona o bem aprazado ao senhorio direto, assentando a renncia no Registro de Imveis; 5) o senhorio se torna herdeiro do enfiteuta;

Extino da enfiteuse:

6) o foreiro exerce seu direito de resgate, comprando o direito do senhorio, cumprindo os requisitos do art. 693 do CC de 1916: Todos os aforamentos, inclusive os constitudos anteriormente a este Cdigo, salvo acordo entre as partes, so resgatveis dez anos depois de constitudos, mediante pagamento de um laudmio, que sero de dois e meio por cento sobre o valor atual da propriedade plena, e de dez penses anuais pelo foreiro, que no poder no seu contrato renunciar ao direito de resgate, e nem contraria as disposies imperativas deste captulo.

Extino da enfiteuse:

Pela perda da nacionalidade brasileira (Dec.Lei n. 3.438/41, art. 18, 1). Pela total destruio do prdio aforado. Pela usucapio,nos termos dos arts. 1.238 e 1.242 do CC, aliada posse prolongada e inrcia do enfiteuta ou do senhorio direto. (Um contra outro no cabe usucapio). Pela desapropriao.