UNIVERSIDAD CENTRAL

TEORIA GENERAL DEL CONTRATO

RESOLUCION CASO

Presenta: Vitza Cole De Len Profesor: Lic. Rudy Saboro Ortz

19 Marzo, 2014

ANTECEDENTES REAJUSTE DE PRECIOS:

Es la suma que se reajusta al precio de la obra pblica aumentando o disminuyendo con respecto al precio inicial, mediante una frmula matemtica y utilizando ndices de precios oficiales o cualquier otro mecanismo autorizado en este Reglamento. Existe otra posibilidad de realizar un reajuste de Precios mediante procedimiento analtico: Uno de los procedimientos para el mantenimiento del equilibrio financiero del contrato que se aplicar cuando el desequilibrio econmico lo pueda ocasionar el aumento del costo de insumos o servicios especficos, o para los contratos establecidos en moneda extranjera.

OBJETIVO DE LOS REAJUSTES DE PRECIOS:

El objetivo del reajuste de precios es mantener el equilibrio econmico del contrato en las relaciones contractuales entre la Administracin y sus contratistas. De esta forma se pretende mantener el valor real del contrato, evitando que alguna de las partes se vea econmicamente perjudicada.

CONSIDERACIONES PARA OTORGAR UN REAJUSTE DE PRECIOS:

1. Que los procesos inflacionarios de la economa, afectan el equilibrio econmico de los contratos de los sujetos privados con la Administracin Pblica, o bien, entre instituciones pblicas, transgrediendo los principios de justicia, equidad, intangibilidad patrimonial, y equilibrio de la ecuacin econmica financiera de los contratos administrativos. 2. Que la figura del reajuste de precios se medio del cual, la Administracin Pblica equilibrio econmico en los contratos mantenimiento de obras, para asegurar financieramente. convierte en el mecanismo idneo, por garantiza al contratante el principio de de obra pblica de construccin y que las partes no se vea perjudicada

3. Que el artculo 18 de la Ley de Contratacin Administrativa, seala la necesidad de establecer mediante Reglamento los criterios tcnicos para garantizar la determinacin objetiva del reajuste de precios. 4. Que el artculo 31 del Reglamento a la Ley de Contratacin Administrativa, seala el derecho al reajuste de precios siempre que se demuestre la variacin de los costos, aportando las pruebas segn las regulaciones especficas.

PRINCIPIOS QUE IMPERAN EN EL REAJUSTE DE PRECIOS:

Los reajustes de precios se determinarn segn los siguientes principios generales: 1. Corresponder a la Administracin Contratante analizar y resolver cada una de las solicitudes de reajuste de precios de cada contrato. 2. La Administracin Contratante reajustar los precios del contrato, cuando varen los costos directos o indirectos del contrato, con base en el programa de trabajo vigente (ruta crtica).

3. El derecho a que se reajusten los precios del contrato, surge a partir de la fecha de presentacin de las ofertas. Los clculos de los reajustes para todo contrato se hacen con base en los ndices de precios de la fecha de presentacin de las ofertas y los ndices de precios correspondientes al mes de la facturacin conforme al programa de trabajo vigente. 4. Los reajustes se calcularn sobre el total de la facturacin correspondiente al ltimo da hbil de cada mes calendario de avance de la contratacin, con base en los programas de trabajo vigentes. Dicha previsin debe realizarse desde el cartel de la contratacin. El derecho a solicitar el reajuste de precios termina con el finiquito contractual. La finalizacin de la obligacin o contrato se formalizar mediante el documento del finiquito contractual y de reajustes del contrato, segn los trminos del Reglamento a la Ley de Contratacin Administrativa, que debern suscribir las partes. En caso de no formalizarse el respectivo finiquito, el derecho de reclamar el reajuste prescribe conforme lo establecido en la Ley de Contratacin Administrativa y su Reglamento.

CASO
El Ministerio de Seguridad Pblica en el ao 2002 alquila en arrendamiento un edificio de tres pisos; ubicado en San Jos a la Empresa Gloriana del Sur por un monto de $3.000.00 El contrato se firma por tiempo indefinido. El arrendante solicita un reajuste de precios, indicando que no se le ha hecho aumentos al inmueble desde que arrend el bien. Para resolver el siguiente caso, tiene que utilizar al Ley de Arrendamientos, la ley de Contratacin Administrativa y su Reglamento, los dictmenes de la Contralora General de la Repblica que se les entrega. Tambin, debe basarse en la sentencia 00223, expediente 00-001047163CA. De fecha 30 de julio del 2013, a las 10:20:00 horas del Tribunal contencioso Administrativo; Seccin II. Adems de cualquier consulta que usted crea necesaria de otras Leyes o Reglamentos, as como dictmenes de la Procuradura General de la Repblica como de la Contralora General de la Repblica. De acuerdo a lo anterior, indique:

PREGUNTAS:
1) Para arrendar un inmueble el Estado tiene que hacerlo por medio de una Contratacin Administrativa?
S, cualquier contratacin que el Estado realice debe hacerlo por medio de una Contratacin Administrativa, esto de conformidad con lo establecido en el artculo 101 de la Ley de la Administracin Financiera, La licitacin, como medio idneo para la contratacin administrativa, se fundamenta en el doble propsito de lograr las mejores condiciones econmicas para la Administracin Pblica y de garantizar la igualdad de oportunidades para las personas interesadas en contratar con sta." Pero en todo caso, en aplicacin del principio iura novit curiae, debe decirse que la figura propiamente del contrato de arrendamiento celebrado por la Administracin en pleno ejercicio de su capacidad de sujeto de derecho privado, se rige por lo establecido en la Ley N 7527, de acuerdo con su artculo 6, prrafo primero, que dice: "Artculo 6. Estado, entes descentralizados y municipalidades. El Estado, los entes pblicos descentralizados y las municipalidades, en calidad de arrendadores o arrendatarios, estn sujetos a esta ley, salvo disposicin expresa de su propio ordenamiento." A partir de la entrada en vigencia de dicha ley, existe un mandato especfico, indisponible tanto para los sujetos pblicos como los privados (principio de imperatividad, artculo 2, y mbito de aplicacin, artculo 4), de ajustarse en esta

materia a sus disposiciones. Con ello, queda entonces derogada "...la Ley de Inquilinato, N 6, del 21 de setiembre de 1939 y sus reformas, y cuantas disposiciones, de rango igual o inferior, se opongan a lo que establece la presente ley." (artculo 136). Sin embargo, la Administracin para el Arrendamiento de inmuebles pueden realizar dicha contratacin por medio de Contratacin directa, y esto se puede dar por razones calificadas. El Reglamento General de Contratacin Administrativa estableci especficamente el arrendamiento de bienes que en razn de ubicacin, naturaleza, condiciones y situacin se configuren como los nicos propios para la finalidad propuesta. (artculo 79.5 del citado reglamento). De acuerdo con lo establecido en el numeral 75.3 del reglamento de citas, la procedencia de este supuesto de excepcin queda librada a la entera responsabilidad de la Administracin ya que, a diferencia de la adquisicin de inmueble nicos para la finalidad propuesta (regulada en el artculo 71, de la Ley de Contratacin Administrativa), en estos casos no se requiere de autorizacin previa por parte de este rgano Contralor. Si la Administracin va a contratar el arrendamiento de un bien amparada a este supuesto deber cumplir con los siguientes requisitos: a. Deber existir una resolucin motivada, suscrita por el jerarca de la Institucin, en la cual se acredite la existencia de los supuestos de hecho que permitan la aplicacin de la referida norma. b. El precio a pagar no debe excederse del fijado en el avalo de la Direccin General de la Tributacin Directa para el gobierno central- o del personal especializado en el caso de del resto de entes y rganosc. Asimismo, el uso del mencionado mecanismo de excepcin deber adaptarse, en todos sus extremos a los principios generales, los requisitos previos, los derechos y obligaciones de las partes, los controles y el rgimen de prohibiciones y sanciones previstos en la Ley de Contratacin Administrativa y se encontrar sometida, en general a la fiscalizacin superior por parte de la Contralora General de la Repblica. (artculo 75.2 del Reglamento General de l a Contratacin Administrativa) En otras palabras, la Administracin, en cada caso particular, debe establecer, de forma objetiva cual es la necesidad que va a satisfacer y, posteriormente, fijar los requisitos mnimos con los que vera la vera satisfecha adecuadamente. Si, hecho ese ejercicio, logra establecer que solo un oferente, por su ubicacin, naturaleza, condiciones y situacin, cumple con ese elenco de requisitos mnimos, entonces puede aplicar el citado numeral 79.5 del Reglamento General de Contratacin Administrativa, teniendo siempre a la vista que se trata de una materia de excepcin a la licitacin y que su aplicacin, en consecuencia, es de interpretacin restrictiva. Ahora bien, es necesario aclarar que esos requisitos no pueden ser fijados de forma antojadiza, de forma tal que permitan acomodar como nico bien propio para la finalidad, un inmueble que no es tal. En otros trminos, los requisitos han de ser objetivos que no busquen un favorecimiento injustificado hacia un oferente en particular-, esenciales que su ausencia impide la satisfaccin de los fines de la entidad licitantetrascendentes debe tratarse de aspectos realmente importantes y consustanciales al fin propuesto- y tcnicamente fundamentados debe existir un criterio objetivo de carcter tcnico que los respalde- Todos los cuales deben ser fijados y analizados para cada caso particular. Oficio 7356 del 4 de julio de 2001 (DAGJ-1134-2001).

2) Existen los contratos indefinidos, s o no por qu?

S, los contratos indefinidos existen esto por cuanto la Administracin Pblica, si bien busca satisfacer el inters general, y en el caso de la prestacin de servicios pblicos debe garantizar su continuidad, esa situacin puede ser prevista desde el cartel y aceptada en forma previa y expresa por el particular, siempre y cuando se definan los trminos y condiciones de la contratacin, buscando que el administrado contratante conozca previamente y en forma amplia, las condiciones en que va a obligarse. Esta definicin es expresin de los principios de trasparencia y publicidad que rigen todo procedimiento de contratacin. Si al momento de formular su oferta, la persona estima que las condiciones del contrato le sern adversas, le impedirn hacer un uso adecuado de su inmueble o disponer del mismo en el momento en que desee, entonces puede declinar de su intencin de contratar con la Administracin. Si an en contra de la voluntad del propietario, la Administracin requiere del inmueble en cuestin, cabr entonces el recurso a otros mecanismos, incluso la expropiacin forzosa, en los trminos y en las condiciones dispuestos por la Constitucin y la Ley. De esta manera, la disposicin cuestionada no es razonable, ni proporcionada, ni adecuada para satisfacer el inters pblico, puesto que su contenido atribuye un beneficio excesivo y no justificado a la Administracin Pblica. Vemos como en un contexto de negociacin entre las partes y en un marco normativo que acenta el carcter contractual de las relaciones jurdicas, recurriendo a trminos como derechos y obligaciones de los sujetos; en el caso de los contratos de arrendamiento se desborda el objeto del arrendamiento y se sobrepasa su condicin inherente de temporalidad. As mismo, el Artculo 77 de la Ley de Contratacin administrativa indica: Plazo del arrendamiento Para todos los efectos se entender que el arrendamiento es por tiempo indefinido, en beneficio de la Administracin; no obstante, esta podr ponerle trmino en cualquier tiempo, sin responsabilidad alguna de su parte. Para ello, dar aviso previo por el periodo previsto en las condiciones del concurso o, en su defecto, avisar con tres meses de anticipacin por lo menos. El fin de esta norma es doble: garantizar la proteccin de los fondos pblicos, y asegurarse de que esos fondos pblicos sern utilizados o administrados en relacin con los adjudicatarios que demuestren la solvencia y seriedad suficiente para ser destinatarios, administradores o poseedores temporales de aquellos fondos pblicos, a travs de un obligado proceso de seleccin pblico, sujeto a control de legalidad y supervisin por los entes llamados a ejercer tal funcin. Ese proceso de seleccin pblico, sujeto como se dijo al examen contralor, es el nico medio permitido por la ley (an en la derogada y en la vigente) para la existencia posterior de los distintos contratos de la administracin, de tal forma que se trata claramente de un requisito legal previo a la contratacin de que se trate, no al contrato en s. En el caso del arrendamiento, pues, es claro tambin que la ley de comentario, al establecer la obligatoriedad de la licitacin, como figura general, no contiene reglas acerca de la forma y el contenido de contratacin, sino de la forma de seleccin. De hecho, no contiene ms referencias a la figura o al contrato de bienes dados en arrendamiento, salvo las reglas generales contenidas en cuanto a la ejecucin de los contratos, a saber, la modificacin de los mismos por inters pblico o por fuerza mayor (artculo 108); la finalizacin del contrato por conveniencia pblica (art. 109) o por fuerza mayor (art. 110); la cesin (art. 112); el reconocimiento por dao emergente cuando, por medidas de la propia Administracin, generales o de orden econmico, de modo

directo incidan en la economa del contrato, caso en el cual incluso la Contralora General de la Repblica deber autorizar la erogacin (art. 113). Obsrvese, eso s, que en este ltimo caso se trata de "medidas" atribuibles exclusivamente a la Administracin. Y finalmente, la resolucin del contrato en curso de ejecucin por culpa del contratista, a efecto de hacer efectivas las respectivas garantas (114). Igualmente, tmese en cuenta que no hay ninguna referencia, en ninguno de ambos cuerpos normativos, a la finalizacin del contrato por expiracin o vencimiento de plazo, sino a la terminacin de los contratos por causas anormales o bien, por el ejercicio de facultades discrecionales de la Administracin en relacin con el inters o la conveniencia pblica. Por su parte, en cuanto al Reglamento, el artculo 18 sigue la misma tnica de la Ley en el sentido de que remite, obligatoriamente, al procedimiento de licitacin pblica en cuanto al arrendamiento de bienes pblicos por tiempo indefinido; mientras que el 32 inciso c) del "Primer grupo", reitera la utilizacin tambin de la licitacin pblica para el arrendamiento de bienes de la Administracin por tiempo indeterminado. Pues bien, del elenco de normas anteriores, y a raz de las licitaciones pblicas ya mencionadas, es que entonces proceden las partes, una vez seleccionados los adjudicatarios correspondientes, a suscribir los distintos contratos, ahora s, especficamente de arrendamiento, y en los cuales se estipulas las condiciones de alquiles individuales y las distintas responsabilidades, de acuerdo con la normativa imperante y la voluntad de las partes.

3) El arrendante puede solicitar un reajuste de precios, basado en el artculo 31 del Reglamento a la Ley de Contratacin Administrativa?
Es importante sealar que el criterio sobre lo que es precio "firme, definitivo e invariable" ha cambiado con el paso del tiempo, desde lo que sera una concepcin nominalista o literal, a una concepcin valorista o real. As las cosas, dentro del rigor que sujetaba esta materia, no poda pensarse en modificaciones de ninguna especie y la Administracin pagaba solamente aquella cantidad nominalmente expresada en la oferta. Era comn incluso que se negaran reajustes evidentes del precio con el pretexto de que el cartel "no contemplaba tal posibilidad". Es a partir del Voto N6432-98 de la Sala Constitucional, que el derecho al reajuste se perfila como un derecho adquirido e irrenunciable, pese a que ...no es inconstitucional establecer distintos mtodos de clculo de los reajustes de precios, a reserva de que todos ellos conduzcan a hacer justicia administrativa, de manera que si existen diferencias en los resultados obtenidos, sean razonables o proporcionadas con los fines que se persiguen". En el marco legal actualmente vigente, la Ley de Contratacin Administrativa no establece disposiciones expresas sobre el reajuste de precios cuando la Administracin es arrendataria de un particular. En todo caso, existe norma expresa sobre el particular, que es el artculo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, el cual da la base jurdica suficiente para que este cuerpo normativo sea el marco de legalidad de la Administracin en esta materia. Dentro de ese contexto, el artculo 69 de la citada Ley, dispone que "en los arrendamientos para otros destinos ajenos a vivienda, las partes podrn convenir los perodos, la forma y los montos de los reajustes". Esta disposicin genera un mbito de discrecionalidad para la Administracin, solamente sujeta a las disposiciones de los artculos 15 y 16 de la Ley General de la Administracin Pblica.

Por otra parte, en el ya citado Voto de la Sala, se seala: "tanto la Contralora General de la Repblica como el Ministerio de Obras Pblicas y Transportes en sus alegatos, se fundamentan en una visin estrictamente legalista del problema: solo lo que la ley dice, puede ser reajustado. A juicio de la Sala es sta una apreciacin totalmente equivocada de la institucin jurdica que lo que busca es mantener el equilibrio financiero del contrato, puesto que lo que se pretende con la aplicacin de los medios correctivos de la economa del contrato, es revisar todos los componentes del precio para devolverlos a su nivel original, por haber sido alterados por causas ajenas a la voluntad de las partes". As las cosas, con sustento en lo arriba sealado, que nada obsta para que la Administracin pacte con el arrendante un reajuste de alquiler utilizando como base el precio del ao anterior. Como comentario final, debe recordarse que en nuestro medio aplica la teora monista del contrato administrativo, segn lo cual es el Estado, con su naturaleza pblica, el que atrae el fuero legal que rige sus relaciones contractuales con los particulares de modo que, en nuestro sistema, no existen los llamados "contratos privados de la Administracin". No obstante, en materia de contratos nominados y expresamente regulados por el derecho positivo privado, el Estado debe sujetarse a ese marco legal de fondo en lo que no implique una renuncia a sus atribuciones de autoridad e imperio, tal y como lo dispone expresamente el artculo 3, prrafo segundo de la Ley de Contratacin Administrativa. Ello lo obliga, de modo indirecto, a flexibilizarse ante el vrtice de la realidad que lo rodea y a ajustarse, en la medida que el marco de sus posibilidades lo permite, a la forma, modo y condiciones en que esa clase de contratos se desenvuelven, so pena de no celebrarlos y con ello, de perder presencia en el marco social en el cual est llamado a satisfacer una serie de necesidades e intereses colectivos. Respecto al Artculo 31 de la Ley de Contratacin administrativa indica: Estimacin contractual. Para estimar la contratacin, se tomar en cuenta el monto, en el momento de la convocatoria, de todas las formas de remuneracin, incluyendo el costo principal, los fletes, los seguros, las comisiones, los intereses, los tributos, los derechos, las primas y cualquier otra suma que deba reembolsarse como consecuencia de la contratacin. En las contrataciones de objeto continuo, sucesivo o peridico, celebradas por un plazo determinado, la estimacin se calcular sobre el valor total del contrato durante su vigencia. En los contratos por plazo indeterminado, con opcin de compra, o sin ella, la estimacin se efectuar sobre la base del pago mensual calculado, multiplicado por 48. Igual procedimiento se aplicar respecto de contratos para satisfacer servicios por perodos menores de cuatro aos, cuando se establezcan o existan prrrogas facultativas que puedan superar ese lmite. En caso de duda sobre si el plazo es indeterminado o no, se aplicar el mtodo de clculo dispuesto en este prrafo. Cuando las bases del concurso contengan clusulas que permitan cotizar bienes o servicios opcionales o alternativos, la base para estimarlos ser el valor total de la compra mxima permitida, incluidas las posibles compras optativas .

A la luz de lo que externa este artculo y todo lo expuesto las empresas que contraten con la Administracin, pueden recurrir a lograr el equilibrio financiero de las contrataciones recurriendo a la figura del Reajuste de precios, sin embargo, en el caso propuesto, por tratarse de una contratacin en una moneda distinta al coln nacional, o sea en dlares estadounidenses, la jurisprudencia ha indicado que el desequilibrio financiero queda compensado con la devaluacin del coln respecto al dlar, por lo tanto no se justifica; ya que sera como un doble reajuste en caso de que se permitiera.

4) Cul Ley se aplicar para solicitar el reajuste solicitado, por qu?

Se debe aplicar la Ley de Contratacin Administrativa ya que la posibilidad de que un contratista solicite un reajuste del precio que cotiz a la Administracin, es un derecho que le otorga la Ley de Contratacin Administrativa en el artculo 18. Sin embargo, ms que un derecho, esta posibilidad fue consagrada por la Sala Constitucional como parte del principio constitucional de la licitacin pblica denominado principio de intangibilidad patrimonial. La Administracin Pblica est obligada a velar porque en el contrato administrativo se mantenga siempre el equilibrio econmico-financiero, y es por esa obligacin que nace un derecho para el contratista. Sin embargo, ese derecho no es ilimitado en el tiempo, como lo ha sostenido esta Contralora General de la Repblica. Pero referente al contrato en marras, este est pactado en dlares, y la normativa aplicable a la variacin del precio en contratos administrativos de arrendamiento de bienes inmuebles establece que, en los contratos pactados en moneda extranjera, se mantendr la renta convenida durante todo el plazo del contrato, sin derecho a variacin o reajuste. A mayor abundamiento, tenemos que en lo que a contrataciones en dlares se refiere, no se justifica la incorporacin de un mecanismo de variacin o ajuste de precios adicional, puesto que ello permitira reconocerle al contratista aumentos en el precio por partida doble. Efectivamente, al establecerse un precio en dlares, pagadero en colones cambio de venta del coln con respecto al dlar, vigente al momento del produce en forma automtica que el precio de la contratacin (al convertirse se modifique en cada pago, de acuerdo con la variacin que muestre el tipo en el transcurso del ao. al tipo de pago, ello a colones) de cambio

Lo anterior significa que el establecimiento de un precio en dlares, pagadero mensualmente al tipo de cambio de venta de la fecha de pago, genera implcitamente aumentos escalonados del precio base -calculado en colones-, y por ende, continuamente se estara restableciendo el equilibrio econmico financiero del contrato. As las cosas, reiteramos que en contrataciones de esta naturaleza no se justifica la aplicacin de un mecanismo de ajuste adicional, puesto que el objetivo de dicho mecanismo, a saber, aumento escalonado del precio, ya se cumple durante la vigencia de la contratacin. Por lo anterior, se puede concluir que el autorizar en forma adicional variaciones en los alquileres en dlares tomando como base en el artculo 67 de la Ley General de

Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, No. 7527, equivaldra a otorgar dentro de la misma contratacin dos mecanismos devaluacin del coln con respecto al dlar y aplicacin del mecanismo de variacin del precio en particular- para lograr un mismo objetivo, cuyo resultado sera contrario a la filosofa que gira en torno a esta materia, a saber, mantener el equilibrio financiero en la relacin contratante- contratista. Es importante sealar que lo anterior no implica de ninguna manera que el contratista est renunciando al reajuste de la renta pactada, puesto que, como se ha indicado reiteradamente, el tipo de cambio funciona implcitamente como un mecanismo que cumple con el fin primordial de las clusulas de variacin de precios, cual es, establecer el equilibrio econmico financiero del contrato. Para recalcar lo dicho, en nuestro ordenamiento jurdico este reajuste de los precios se encuentra previsto en la Ley de la Contratacin Administrativa para todo tipo de contrato. No obstante, dado el asidero constitucional del reajuste de precios en los principios del equilibrio econmico del contrato, la intangibilidad relativa del patrimonio y el derecho de propiedad (artculo 45 constitucional), nuestro Tribunal Constitucional ha sealado que esa figura debe operar an -por aplicacin directa del Derecho de la Constitucin- en ausencia de ley expresa, estipulacin contractual o previsin cartelaria, de modo que se trata de un derecho virtual e indiscutido del contratista (Voto No. 6432-98). Los mecanismos de revisin de precios establecidos en la LCA, rigen en defecto de los que pueda determinar la administracin contratante en el cartel del concurso y que pueden ser, eventualmente, ms ventajosos, justos o equitativos (artculo 18, prrafos 1 e in fine). La Sala Constitucional ha indicado que el reajuste de precios, en cuanto supone un derecho del contratista, se encuentra sujeto por lo menos en cuanto a las reglas bsicas- a la reserva de ley, de modo solo resulta admisible su complementacin por va de reglamento (Frmulas y mtodos de clculo), el que no puede contener disposiciones restrictivas o limitaciones (Voto No. 6432-98). Consecuentemente, la administracin contratante y los rganos del control de la Hacienda Pblica no podrn argir una laguna legislativa o normativa para negar el derecho del contratista al reajuste del precio cuando se den las condiciones objetivas para aplicarlo. El artculo 18, prrafo 1, LCA dispone que en los contratos de obra, servicios y suministros, con personas o empresas de la industria de la construccin, la administracin reajustar los precios, aumentndolos o disminuyndolos, cuando haya una variacin en los costos, directos o indirectos, relacionados con la obra, el servicio o el suministro. Tal reajuste se efectuar, en estos supuestos, mediante la aplicacin de las ecuaciones matemticas basadas en los ndices oficiales de precios (v. gr. IPC) y de costos elaborados por el Ministerio de Economa, Industria y Comercio. Adicionalmente, se calcularn sobre estimaciones mensuales, con base en precios de oferta y los ndices correspondientes al mes de la apertura de las ofertas (artculo 18, prrafo 2). El contratista debe presentar en la oferta un presupuesto detallado y completo de todos los elementos que componen el precio, incluyendo un desglose de los precios unitarios, as como la presentacin mensual de facturas por avance de obra (ibdem). En el resto de los contratos administrativos, podrn emplearse los mecanismos de revisin de precios pertinentes, cuando se produzcan variaciones en los costos estrictamente relacionados con el objeto del contrato (artculo 18, prrafo 3).

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La gestin planteada por el contratista para la revisin de precios debe estar fundada y respaldada en pruebas suficientes (artculo 31, prrafo 2, RLCA).

5) Puede el arrendante solicitar el desalojo del inmueble, por no ponerse de acuerdo en el aumento solicitado?
De conformidad con el Artculo 101 de la Ley de Arrendamiento Urbano y Suburbano, en lo que respecta a la Prevencin de desalojamiento, indica lo siguiente: La prevencin de desalojamiento se debe hacer con una anticipacin no menor de tres meses de la fecha de expiracin del plazo fijado en el contrato, o bien, a falta de plazo contractual, de la fecha de expiracin del plazo mnimo de tres aos o de su ltima prrroga. Si la prevencin no se hace con la anticipacin estipulada, el plazo del arrendamiento se prorrogar, tcitamente, por un nuevo perodo de tres aos. La prevencin de desalojamiento puede hacerse judicialmente o mediante acta notarial que se practicar en el inmueble arrendado. En este ltimo caso, el notario pblico ser responsable de entregar al arrendatario los documentos que sealan los artculos 102 y 103 de esta ley. En virtud de lo que expone este articulado, efectivamente la Ley de arrendamiento urbano y suburbano tutela el derecho del arrendatario de solicitar el desalojo, siempre y cuando se cumpla con los plazos que se establecen.

6) Se puede modificar el contrato que se firm cuando el Ministerio de Seguridad Pblica arrend el inmueble?
De acuerdo a lo estipulado en los numerales 70 y 71 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Ley No. 7527, se desprende que, en los contratos pactados a un plazo igual o superior a 3 aos, las partes estarn facultadas para establecer, en primera instancia, un nuevo precio de alquiler al vencimiento del plazo contractual original, y en lo sucesivo, al trmino o vencimiento del plazo correspondiente a cada una de las prrrogas que lleguen a operar en la relacin negocial. Concomitante con lo anterior, en los contratos pactados a plazo indefinido, el nuevo precio podr establecerse una vez transcurrido el plazo establecido por la citada ley o sea cada 3 aos, pero mantenindose vigente el contrato que le dio origen a esa relacin jurdica. En ambos casos, para pactarse un nuevo precio de alquiler en los contratos administrativos debern cumplirse al menos los siguientes requisitos: 1. Que haya transcurrido el plazo que establece el contrato vigente para el caso, con la finalidad de que surja el derecho del arrendante, al nuevo precio del contrato de inquilinato. En los contratos de plazo indefinido, el derecho al nuevo precio surgir cada tres aos. 2. Que haya una gestin de la parte interesada, esto es, que exista una gestin de incremento del arrendante del inmueble.

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3. Que haya un acuerdo de voluntades en cuanto al monto del nuevo precio; en otro decir, que ambas partes de la relacin negocial establezcan un incremento que satisfaga sus intereses. 4. Que exista un avalo practicado por la Direccin General de la Tributacin Directa o el personal capacitado de la respectiva Administracin. La posibilidad de establecer un nuevo precio, de acuerdo con las condiciones antes sealadas, no estar condicionada por la moneda en que se pact la contratacin, esto es que independientemente de haberse pactado la negociacin en colones o en moneda extranjera, ser viable negociar un nuevo precio de arrendamiento, previo cumplimiento de los requisitos apuntados.

7) Se tiene que realizar un avalo para el reajuste o aumento solicitado, s o no por qu?
La Administracin est facultada por el principio de discrecionalidad el que le permite decidir ciertas condiciones del contrato, no la exime de documentar y razonar esas mismas decisiones dentro del Expediente Administrativo, pues a esta clase de contratos no les es ajeno el principio constitucional de control. As, de previo a contratar el precio de un arrendamiento, debe contar con el avalo de un perito a su servicio, que no necesariamente ser de la Tributacin Directa (ver artculo 71 de la Ley de Contratacin Administrativa y 71.2 del Reglamento General de Contratacin Administrativa). Respondiendo la pregunta donde lo que discute no es el precio original sino una renegociacin de ste por el transcurso del tiempo, (reajuste) aplica el mismo principio.

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BIBLIOGRAFIA Ley de Contratacin administrativa Ley General de la Administracin Financiera Ley General de la Administracin Pblica Reglamento a la Ley de la Contratacin Administrativa Reglamento para el Reajuste de Precios en los Contratos de Obra Pblica de Construccin y Mantenimiento

DOTRINA
Derechos y obligaciones de la administracin contratante y del contratista. Ernesto Jinesta Lobo. http://www.ernestojinesta.com/06%20%20Derechos%20y%20Obligaciones%20de%2 0la%20Administraci%C3%B3n%20Contratante%20y%20del%20Contratista.pdf

CRITERIOS
OPINION No. 057-2011/DTN DCA-3989, 27 noviembre, 2007 DCA-0868, 09 marzo, 2007 DAGJ-852-2000, 13 junio, 2000 DAGJ-2542-2000, 13 octubre, 2000

VOTOS Y RESOLUCIONES
Voto de la Sala Constitucional No. 998-98 Voto de la Sala Constitucional No. 6432-98 Ver Sentencias Sala Primera Corte Suprema de Justicia Nos. 275 de las 15:10 hrs. de 19 de septiembre de 1990 y 376 de las 14:55 hrs. de 8 de octubre de 2007. 14 La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en la Sentencia No. 114 de las 14:30 hrs. de 28 de marzo de 1990 Sala Primera de Casacin No. 376 de 14:55 hrs. de 8 de octubre de 2007. Voto No. 7261-94 de las 8:30 hrs. de 9 de diciembre de 1994

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