CAPITOLUL V CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

Seciunea I. Noiune, caractere juri ice, re!"e#entare

$. Noiune. nchirierea locuinei este contractul prin care prin care o persoan, numit locator se oblig s asigure unei alte persoane numit chiria (sau locatar) folosina temporar a unei locuine, n schimbul unei sume de bani determinate, numit chirie. Contractul de nchiriere a locuinei se deosebete de contractul de lo caiune (de drept comun) prin obiectul su specific, i anume suprafaa locativ (locuina) transmis n folosin cu plat. Contractul de nchiriere a locuinei nu este un contract distinct (inde pendent), ci o varietate a contractului de locaiune. n consecin, acestuia i sunt aplicabile dispoziiile speciale ale legislaiei locative i, n completare, cele ale dreptului comun (referitore la locaiune)1. Reglementarea special (permanent i consistent) de care bene ficiaz contractul de nchiriere a locuinei i are temeiul n importana covritoare pe care obiectul acestuia, locuina, o are n viaa omului. %. Caractere juri ice. a). nchirierea este un contract consensual, deoarece se ncheie valabil prin simplul acord de voin al prilor (solo consensu). n schimb, ad probationem nchirierea locuinei trebuie consemnat printr-un nscris (art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicat). b). nchirierea locuinei este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece presupune obligaii pentru ambele pri contractante. c). nchirierea locuinei este un contract oneros, deoarece ambele pri contractante (locatorul i chiriaul) urmresc un avantaj. d). nchirierea locuinei este un contract comutativ deoarece prile cunosc existena i ntinderea obligaiilor lor, nc de la momentul perfectrii.
1

A se vedea, Fr. D ea k , Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, Bucureti, 1999, p. 222; D. M ac o ve i , M.S. S t r i b l e a , Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Iai, 2000, p. 173.

172

CONTRACTE SPECIALE

e). nchirierea locuinei este un contract cu executare succesiv, care presupune derularea lui n timp (prile executndu-i obligaiile pe toat durata acestuia). f). nchirierea locuinei este un contract translativ de folosin, temporar (nefiind translativ de proprietate, locatorul poate fi i o alt persoan dect proprietarul bunului, de exemplu, un uzufructuar).

&. Se iu" #ateriei. Actele normative care au reglementat, dup 1990, materia nchirierii locuinelor au fost numeroase. Dintre acestea, cele mai importante sunt: Legea nr. 114/1996 legea locuinei republicat; Legea nr. 145/1999, OUG nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaie de locuine, aprobat cu modificri prin Legea nr. 241/2001 i OUG nr. 8/2004 privind prelungirea unor contracte de nchiriere 2.

Seciunea a II'a. nc(eierea contractu"ui )nc(iriere a "ocuinei * $. P+ri"e contractante

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicat nchirierea locuinelor se face pe baza acordului dintre proprietar i chiria. Astfel, contractul se ncheie ntre locator i chiria (locatar). Locatorul poate fi o persoan fizic, o persoan juridic sau chiar statul sau o unitate administrativ-teritorial. De regul, locatorul este i proprietarul locuinei nchiriate. Locatorul poate fi ns i titularul unui alt drept real sau al unui drept de crean deoarece nchirierea nu este translativ de proprietate3.

Alte acte normative cu inciden n materie sunt: Legea nr. 85/1992 privind vnzarea locuinelor construite din fondurile statului, Legea nr. 112/1995 pri vind reglementarea situaiei unor imobile trecute n proprietatea statului, Legea nr. 10/2001 privind restituirea imobilelor abuziv preluare de stat etc. Nimic nu se opune ca nchirierea s fie fcut i de o alt persoan, dect proprietarul, dac are dreptul de a culege fructele bunului, cum este, de exemplu, cazul uzufructuarului; a se vedea, D. C hi ri c , Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 188.

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

173

n cazul locuinelor proprietatea statului sau a unitilor administrativteritoriale, contractul se ncheie de ctre persoana juridic care are imobilul n administrare (de exemplu, DAFI n Bucureti)4. Chiriaul (locatarul) este persoana care, ca urmare a ncheierii valabile a contractului de nchirierea locuinei, dobndete dreptul de folosin temporar a acesteia. Persoana care ncheie contractul, chiriaul mai este denumit i titular la contractului de nchiriere (sau beneficiar, potrivit Legii nr. 114/1996). Contractul de nchiriere poate fi ncheiat de mai multe persoane n calitate de chiriai, caz n care ele devin cotitulare ale contractului de locaiune i rspund mpreun de exercitarea obligaiilor locative5. Ca excepie, dreptul locativ se poate dobndi i de alte persoane, (dect titularii de contract) care vor locui mpreun cu titularul de contract [art. 21 lit. k) din lege]6.

* %. ,or#a contractu"ui
Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996 nchirierea locuinelor se face pe baza acordului dintre proprietar i chiria, consemnat prin contract scris (s.n.). Contractul trebuie s cuprind: adresa locuinei, suprafaa locuibil i dotrile, suprafaa curilor i a grdinilor, valoarea chiriei lunare i modul de plat, obligaiile prilor, locul primirii i restituirii cheilor, inventarul obiectelor i al dotrilor, data intrrii n vigoare i durata, folosina prilor aflate n coproprietate, persoanele care vor locui cu titularul contractului etc.

De exemplu, potrivit art. 55 pct. 3 din Legea nr. 114/1996 contractul de nchiriere ce are ca obiect o locuin de necesitate se ncheie de ctre primarul localitii sau de ctre o persoan mputernicit de acesta, pe baza hotrrii consiliului local. Potrivit regulilor care guverneaz obligaiile cu pluralitate de subiecte, n principiu, obligaiile chiriailor fiind conjuncte (divizibile) afar de cazul n care, convenional, s-a prevzut solidaritatea ntre debitori; a se vedea, Fr. D ea k , op. cit., p. 230. n baza acestui drept locativ, n caz de deces sau prsire a locuinei de ctre titular, contractul de nchiriere se transfer, la cerere, ctre: a) soul ti tularului, dac a fost menionat n contract, b) descendenii sau ascendenii titularului, dac au locuit efectiv cu acesta, c) alte persoane, dac erau menionate n contract i dac au locuit efectiv cu titularul timp de cel puin un an [art. 12 lit. a), b), c) din OUG nr. 40/1999].

174

CONTRACTE SPECIALE

Prin grija proprietarului n maximum 15 zile de la data semnrii de ctre pri, contactul trebuie nregistrat la organele fiscale teritoriale. Forma scris i nregistrarea la organele fiscale teritoriale 7 este cerut numai ad probationem (lipsa nscrisului neafectnd validitatea contractului, nchirierea nefiind un contact solemn). n consecin, proba cu martori nu poate fi admis. Doctrina a apreciat ns, c proba cu martori sau prezumiile pot fi ad mise, dac contractul este n curs de executare i dac exist un nceput de dovad scris (de exemplu, o chitan de plat a chiriei)8. O dat cu ncheierea contractului proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, au obligaia de a nregistra contractul de nchiriere la or ganul fiscal teritorial [art. 9 alin. (2) din ordonan].

* &. O-iectu" contractu"ui

Obiectul contractului de nchiriere este dublu: locuina nchiriat i chiria.

$. Locuina )nc(iriat+. Potrivit art. 21, dispoziiile Legii nr. 114/1996 sunt aplicabile exclusiv imobilelor cu destinaie de locuin (incluznd curtea i grdina aferent). Potrivit art. 28 din OUG nr. 40/1999 suprafaa util a locuinei este format din suprafaa locuibil mpreun cu suprafaa dependinelor. Suprafaa locuibil cuprinde suprafaa dormitoarelor i a camerei de zi. Dependinele sunt ncperile care, prin funciunile lor, asigur folosirea corespunztoare a locuinei, i anume: antreu, tind, vestibul, hol, verand, culoar, buctrie, chicinet, oficiu, debara, cmar, camer de baie, WC, spltorie, usctorie, pivni, box, logie, teras i magazie din zid. Nu fac parte din categoria locuinei (care n accepiunea Legii nr. 114/1996 presupune o cldire n care persoana locuiete continuu) casele de vacan definite de lege ca locuine temporare destinate odihnei i recre erii.
7

nregistrarea contractului la administraia financiar are doar rolul de a asi gura evidena veniturilor realizate din nchirierea locuinelor i a preveni evaziunea fiscal. n acest sens, obligaia de a nregistra contractul este prev zut i de art. 30 din OG nr. 73/1999 privind impozitul pe venit; a se vedea, A. uc a , Fl. u ca , Construcia, nchirierea i administraia locuinelor, Ed. All Beck, Bucureti, 2000, p. 77. Dac contractul verbal ncheiat este n curs de executare, nenelegerile cu privire la chirie se pot rezolva prin expertiz; a se vedea, Fr. D ea k , op. cit., p. 233.

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

175

Rezult c dispoziiile Legii nr. 114/1996 reglementeaz exclusiv raporturile juridice dintre locator i chiria n vederea satisfacerii cerinelor de locuit ale unei persoane sau familii (celelalte bunuri nchiriate, ce depesc aceast cerin, fiind supuse dreptului comun n materie9). De regul, locuina trebuie s existe n momentul ncheierii contractului, dar i o locuin viitoare poate face obiectul contractului de nchiriere10.

%. C(iria, ca obiect al prestaiei chiriaului, este un element esenial al contractului de nchiriere (datorit caracterului su oneros). Avnd n vedere caracterul bilateral al contractului de nchiriere, chiria reprezint contraprestaia chiriaului pentru folosina temporar a locuinei (care i-a fost cedat de locator). Dac transmiterea folosinei locuinei s-a fcut gratuit contractul nu mai poate fi calificat locaiune (i implicit nici nchiriere a locuinei), ci un alt contract, cu reguli distincte (eventual, comodat). n principiu, chiria practicat pentru locuine va trebuie s acopere cheltuielile de administrare, ntreinere i reparaii, impozitele pe cldiri i pe teren, precum i recuperarea investiiei, n funcie de durata normat stabilit potrivit prevederilor legale, precum i un profit supus negocierii ntre pri (art. 31 din lege). Chiria pentru locuinele proprietate particular a persoanele fizice sau juridice se stabilete prin negociere ntre proprietar i chiria, cu ocazia ncheierii contractului de nchiriere (art. 32 pct. 1 din OUG nr. 40/1999, modificat)11. Chiriile pentru locuinele care aparin domeniului public sau privat al statului ori al unitilor administrative ale acestuia, precum i pentru locuin ele, locuinele de serviciu i cminele pentru salariai ale societilor comer ciale, companiilor i societilor naionale i regiilor autonome se calculeaz pornindu-se de la un tarif de baz lunar [art. 26 alin. (1) din ordonan], n funcie de suprafaa util. Acestea se difereniaz pe categorii de localiti i
9

De exemplu, dispoziiile Legii nr. 114/1996 nu sunt aplicabile dac contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi: curtea sau garajul nchiriat pentru parcarea autoturismului. A se vedea, E. S a f t a- R om an o , Contracte civile. ncheiere. Executare. ncetare, Ed. Polirom, Iai, 1999, p. 93. Potrivit art. 32 pct. 2, dispoziiile art. 31 (privitoare la nivelul maxim al chiriei), se aplic corespunztor i art. 32 pct. 1 din OUG nr. 40/1999, modificat.

10

11

176

CONTRACTE SPECIALE

pe zone de ctre consiliile locale i se actualizeaz n funcie de rata anual a inflaiei. Nivelul maxim al chiriei pentru locuinele de mai sus (inclusiv terenul aferent) nu poate depi 15% din venitul net lunar pe familie, n cazul n care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depete salariul mediu net lunar pe economie12. Prin familie, n nelesul ordonanei de urgen, se nelege soul, soia, copiii, prinii soilor, precum i ginerii, nurorile i copiii acestora, dac locuiesc i gospodresc mpreun. Chiriaul este obligat s aduc la cunotin proprietarului, n termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natur s de termine mrimea chiriei, sub sanciunea rezilierii contractului [art. 31 alin. (2)]. Proprietarii ale cror locuine sunt ocupate de chiriaii care pltesc o chirie mai mic, potrivit art. 31 alin. (1) din ordonan, sunt scutii de impozitul pe cldire, teren i chirie pentru imobilul n cauz, pe durata contractului de nchiriere respectiv (art. 34). n cazul contractelor de nchiriere ncheiate pentru o perioad mai ma re de un an, proprietarul poate cere majorarea chiriei, n afar de cazul n care prile, prin contract, s-au neles s nu majoreze chiria [art. 35 alin. (1)]. Cererea de majorare a chiriei trebuie adresat n scris chiriaului i trebuie motivat de efectuarea unor lucrri de reparaii sau de consolidri ale locuinei sau cldirii ori de creterea venitului mediu net lunar pe membru de familie al chiriaului peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie. Acordul scris i semnat de chiria i de proprietar pentru majorarea chiriei se va nregistra la organul fiscal teritorial ca parte integrant a contractului de nchiriere (act adiional). n cazul n care chiriaul nu i d acordul scris la cererea de majorare a chiriei n termen de 60 de zile de la data notificrii cererii de majorare, pro prietarul poate intenta aciune n justiie pentru majorarea chiriei. De menionat, c art. 35 alin. (5) interzice rezilierea contractului de nchiriere sau evacuarea chiriaului pe motiv c acesta nu este de acord cu majorarea chiriei. n caz de nenelegeri privind cuantumul chiriei, litigiul se soluioneaz de judectoria n a crei raz este situat locuina (art. 42 din OUG nr. 40/1999)13.
12

n cazul n care venitul net lunar pe membru de familie se situeaz ntre ve nitul mediu net lunar pe economie i dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depi 25% din venitul net lunar pe familie (art. 31). Dac chiriaul a fost obligat prin hotrre judectoreasc definitiv s pl teasc o chirie majorat, proprietarul poate cere rezilierea contractului de

13

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

177

* .. Durata )nc(irierii
Termenul este de esena contractului de nchiriere, ntruct contractul este cu executare succesiv. Potrivit art. 21 lit. i) din Legea nr. 114/1996, republicat, contractul de nchiriere a locuinei trebuie s cuprind data intrrii n vigoare i durata. Din textul de lege, rezult c durata contractului (termenul) va fi sta bilit prin acordul prilor (nu prin voina legiuitorului)14. Avnd n vedere importana vital a asigurrii unei locuine pentru fie care persoan, dar i deficitul existent n societatea noastr, legiuitorul a in tervenit n sprijinul chiriailor printr-o serie de dispoziii menite s stabileasc ex lege, raporturi de nchiriere a locuinelor. Modalitile prevzute de OUG nr. 40/1999 prin care prile intr n ra porturi juridice obligatorii au fost prorogrile, rennoirile i ncheierile forate ale contractelor de nchiriere.

$. Proro!area "e!a"+ reprezint prelungirea efectelor contractelor de nchiriere a locuinei, prin dispoziia legii. Astfel, potrivit art. 1 i art. 5 din Legea nr. 17/1994 contractele de nchi riere, indiferent de proprietarul suprafeei locative, aflate n derulare la data intrrii n vigoare a legii, au fost prelungite de drept pe o perioad de 5 ani. De precizat c, prorogarea legal dispus de Legea nr. 17/1994 nu a avut ca obiect contractele de nchiriere ncheiate de chiriai cu proprietarii particulari dup 199015. Potrivit Legii nr. 112/1995 contractele de nchiriere s-au prelungit de drept pe o perioad de 5 ani, de la data rmnerii definitive a actului juridic de restituire a imobilului ctre fostul proprietar. n cazul n care imobilul nu se restituie, va opera o prorogare legal fr termen (art. 7 din lege).

nchiriere i evacuarea chiriaului, dar numai atunci cnd chiriaul, cu reacredin, nu a achitat chiria cel puin 3 luni consecutive , ncepnd cu luna urmtoare rmnerii definitive a hotrrii judectoreti.
14

Spre deosebire de legislaiile strine, Legea nr. 114/96 nu prevede o durat minimal (i nici maximal); a se vedea, Fr. De a k , op. cit., p. 237. Nu au beneficiat de prorogarea legal nici contractele de nchiriere n care chiriaii care au schimbat n mod abuziv destinaia spaiului de nchiriat (art. 6 din Legea nr. 17/1994). n acest caz, proprietarul putnd cere rezilierea contractului i evacuarea chiriaului; a se vedea, Fr. D ea k , op. cit., p. 238.

15

178

CONTRACTE SPECIALE

Conform art. 1 din OUG nr. 40/1999 contractele de nchiriere s-au prelungit de drept pe o perioad de cinci ani de la data intrrii n vigoare16, dac sunt ntrunite trei condiii cumulative: - contractul de nchiriere are ca obiect suprafee locative deinute de stat sau uniti administrativ-teritoriale, la data intrrii n vigoare a ordonanei; - suprafeele locative au destinaia de locuin sau sunt folosite de o unitate de nvmnt, de aezmintele social-culturale i - dac contractele sunt legal nregistrate i se afl n curs de executare. Ordonana de urgen a instituit dou categorii de prorogri legale: operante de drept i facultative (ambele pe termen de cinci ani)17. Prorogarea de drept a obligat deopotriv prile contractante s prelungeasc efectele contractului, n schimb, prorogarea facultativ a obligat numai locatorul, (chiriaul avnd posibilitatea de a se manifesta liber n legtur cu soarta contractului). De exemplu, art. 1 din ordonan a prevzut c nchirierile de suprafee locative cu destinaia de locuine, precum i cele folosite de aezmintele social-culturale i de nvmnt, de partide politice, de sindicate i de alte organizaii neguvernamentale, legal nregistrate, prelungite sau rennoite conform Legii nr. 17/1994 i aflate n curs de executare la data intrrii n vigoare a prezentei ordonane de urgen, au fost prelungite de drept pentru o perioad de 5 ani de la data intrrii n vigoare a acesteia, n aceleai condiii, cu excepia nivelului chiriei. Art. 2 din ordonan, a prevzut un caz de prorogare facultativ; astfel, contractele de nchiriere prelungite sau rennoite n temeiul Legii nr. 17/1994, pentru suprafeele cu destinaia de locuine, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, s-au prelungit, la cererea chiriailor, pentru o perioad de 5 ani de la data intrrii n vigoare a ordonanei de urgen18. Prin OUG nr. 8/2004 s-a intervenit cu o nou prorogare legal, prin care contractele de nchiriere pentru spaiile cu destinaia de locuin care se
16

Prelungirea contractelor opereaz de la data intrrii ]n vigoare a ordonanei i nu de la dat dobndirii imobilelor preluate de stat; a s e vedea CSJ, s. civ., dec. nr. 3874/2001.

17

Menionm c numai aplicarea prorogrii poate fi facultativ (lsat la aprecierea chiriaului), nu i prorogarea n sine (care nu poate fi dect legal). Tot la cerere, proprietarul recunoscut de justiie va ncheia cu persoanele care au cumprat locuina n baza Legii nr. 112/1995 (i crora ulterior li s-a desfiinat dobndirea), un contract de nchiriere pentru o perioad de 5 ani (art. 6).

18

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

179

aflau n proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, aflate n curs de executare a cror durat expir la data de 8 aprilie 2004, s-au prelungit de drept pentru o perioad de 5 ani. Prin acelai act au beneficiat de prorogarea legal i contractele de nchiriere privind garajele din proprietatea statului sau a unitilor administrativ teritoriale, aflate n curs de executare, pentru o perioad de trei ani (la cererea chiriailor). Actul normativ de mai sus a preluat o parte din concepia OUG nr. 40/1999 instituind dou categorii de prorogri legale: operante de drept i facultative (pe termeni diferii ns, de cinci ani i respectiv trei ani). n schimb domeniul de aplicare al OUG nr. 8/2004 a fost restrns numai asupra locuinelor i a garajelor proprietatea statului sau a unitilor administrativteritoriale.

%. Re)nnoirea contracte"or e )nc(iriere a fost prevzut de art. 14 i urm. din OUG nr. 40/1999 modificat prin Legea nr. 241/200119. n temeiul acestor prevederi, la expirarea termenului de nchiriere stabilit conform prevederilor OUG nr. 40/1999, chiriaul are dreptul la rennoirea contractului pentru aceeai perioad, dac prile nu modific prin acord expres durata nchirierii. n consecin, dup expirarea termenului contractului (sau a termenului de prorogare) legea i mai ofer chiriaului dreptul de a rennoi repetat contractul de nchirierea locuinei (s. n.).20 Rennoirea contractului de nchiriere se aseamn cu tacita relocaiune (studiat n materia contractului de locaiune i cunoscut n doctrin ca relocaiunea de drept comun). ntre rennoirea contractului de nchiriere i relocaiunea de drept comun exist i deosebiri, att prin dispuntorul lor, dar mai ales prin efectele lor, n sensul c, de regul, rennoirea nchirierii locuinei opereaz pe acelai termen (dac prile nu modific expres durata renchirierii), spre deosebire de relocaiunea de drept comun care are drept consecin ncheierea unui nou contract de locaiune, cu aceleai clauze dar, pe durat nedeterminat (oricare dintre pri putnd denuna unilateral noul contract de
19

i Legea nr. 114/1996 a fcut referiri indirecte la rennoirea contractelor de nchiriere prevznd c n cazul n care prile nu convin asupra rennoirii contractului de nchiriere, chiriaul este obligat s prseasc locuina la expirarea termenului contractual (art. 13). A se vedea, C. T o a d er , Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureti, 2003, p. 169.

20

180

CONTRACTE SPECIALE

locaiune, cu singura condiie a respectrii termenului de preaviz, prevzut de art. 1436 alin. 2 C. civ.21). Rennoirea contractului de nchiriere este o relocaiune legal, deoarece este rodul voinei legii (i nu a prilor contractante). Prin rennoirea contractului de nchiriere se ncheie un nou contract de nchiriere a locuinei (deci nu se prelungesc efectele contractului anterior ncheiat, ca n cazul prorogrii legale)22. Existena unui nou (alt) contract are importan, deoarece presupune ndeplinirea (rendeplinirea) condiiilor de validitate la momentul ncheierii lui (potrivit art. 948 C. civ.). Potrivit art. 14 pct. 4 sunt permise mai multe rennoiri succesive. Proprietarul poate refuza rennoirea contractului de nchiriere (ca excepie) numai dac: - locuina este necesar pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soului, prinilor ori copiilor oricruia dintre acetia, ceteni romni cu domi ciliul n Romnia; - locuina urmeaz s fie vndut n condiiile ordonanei de urgen; - chiriaul nu a achitat chiria cel puin 3 luni consecutive n executarea contractului de nchiriere; - chiriaii au subnchiriat locuina fr consimmntul scris al proprietarului; - chiriaii care au schimbat total sau parial destinaia ori structura interioar a locuinei fr consimmntul scris al proprietarului i fr apro brile legale; - chiriaul a pricinuit nsemnate stricciuni locuinei, cldirii n care este situat aceasta, instalaiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a nstri nat fr drept pri din acestea; - chiriaul are un comportament ce face imposibil convieuirea sau care mpiedic folosirea normal a locuinei. Proprietarul este obligat s i notifice chiriaului refuzul de a rennoi contractul de nchiriere cu cel puin un an nainte de expirarea acestuia [pen-

21

A se vedea, Fr. De a k , op. cit., p. 242; A.I. uc a , Fl. u ca , op. cit., p. 97-98. Consecin a faptului c tacita relocaiune determin ncheierea unui nou contract de locaiune (ceea ce presupune respectarea condiiilor de validitate a contractului); a se vedea, G. B o ro i , L. S t n c i u l es cu , Drept civil. Curs selectiv pentru examenul de licen , Ed. All Beck, Bucureti, 2002, p. 346.

22

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

181

tru situaiile prevzute la alin. (2) lit. a) i b)] i cu cel puin 60 zile [n cazurile prevzute la alin. (2) lit. c) i d)]. Dac contractul de nchiriere a locuinei nu i-a fost rennoit, chiriaul este obligat s prseasc locuina n 30 de zile de la expirarea termenului contractual. n aceast situaie, chiriaul este obligat s plteasc ntreaga chirie, precum i toate cheltuielile pentru servicii i ntreinere, aferente pe rioadei n care a ocupat efectiv locuina (art. 14 pct. 5). n cazul n care contractul de nchiriere nu se rennoiete, pentru mo tivele artate n art. 14 alin. (2) lit. a), b), c) OUG nr. 40/1999 a prevzut o se rie de msuri de ocrotire a chiriaului rmas fr titlu locativ. Astfel, chiriailor crora nu li se rennoiesc contractele pentru motivele de mai sus i ale cror venituri medii nete lunare pe membru de familie sunt sub nivelul salariului mediu net pe economie, consiliile locale sunt obligate s le pun la dispoziie, cu prioritate, o locuin corespunztoare, n termen de un an de la data cererii chiriaului [art. 15 alin. (1)].

&. nc(eierea /orat+ a contracte"or e )nc(iriere a "ocuine"or. n unele situaii, legea oblig pe proprietar s ncheie un contract de nchiriere cu persoana care ocup efectiv imobilul, pe timp de trei sau cinci ani23. Deosebirea principal dintre prorogarea legal i rennoirea contractului const n aceea c n cazul acesteia din urm, ntre prile obligate de lege s perfecteze contractul, nu au mai existat raporturi de nchiriere anterioare (cu privire la acelai obiect). Astfel: - pentru imobilele - terenuri i construcii -, redobndite de fotii pro prietari sau de motenitorii acestora i folosite la data cererii de retrocedare de uniti de nvmnt, de aezminte social-culturale sau de instituii pu blice, proprietarul va ncheia, la cererea locatarului, un contract de nchiriere pe o durat de 3 ani (art. 4); - pentru imobilele - terenuri i construcii -, precum i pentru suprafeele locative cu destinaia de locuin, privatizate dup 1 ianuarie 1990 o dat cu societile comerciale care le deineau n proprietate ca locuine, lo cuine de serviciu, cmine pentru salariai, aezminte social-culturale sau uniti de nvmnt, proprietarul va ncheia, la cererea chiriaului sau a fostului chiria care ocup efectiv locuina, un contract de nchiriere pe o durat de 5 ani (art. 5);
23

A se vedea, A.I. uc a , Fl. u ca , op. cit., p. 88.

182

CONTRACTE SPECIALE

- n cazul contractelor de vnzare-cumprare ncheiate cu nclcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine, trecute n proprietatea statului, i desfiinate prin hotrre judectoreasc, proprietarul recunoscut de justiie va ncheia cu persoanele care au cumprat locuina n baza Legii nr. 112/1995 i care o ocup efectiv, la cererea acestora, un contract de nchiriere pentru o perioad de 5 ani (art. 6). Menionm c, ncheierea forat a nchirierilor de mai sus este, totui, facultativ operant (deoarece este condiionat de cererea chiriaului) Asemenea rennoirii contractului de nchiriere, tot aa, n unele din ca zurile prevzute de art. 13 din ordonan, ncheierea forat a contractelor de nchiriere nu se aplic.

* 0. Dre1tu"

e 1ree#iune a" c(iria2u"ui

Potrivit art. 18 alin. (1) din ordonan, n cazul n care contractul de nchiriere nu se rennoiete, deoarece proprietarul dorete s vnd locuina, chiriaul are drept de preemiune la cumprarea acesteia24. Proprietarul este obligat s notifice chiriaului intenia lui, cu cel puin un an nainte de expirarea termenului contractual. Notificarea prealabil a chiriaului de ctre proprietar, privind refuzul de a rennoi contractul de nchiriere, se face prin executorul judectoresc i trebuie s indice motivul refuzului, iar n cazul n care locuina este necesar pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului i familiei sale, notificarea prealabil a chiriaului trebuie s indice i numele, prenumele, cet enia, domiciliul, precum i legtura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de so a persoanei ndreptite [art. 22 alin. (1) i (2)]. Notificarea prealabil a refuzului de a rennoi contractul de nchiriere, ine i loc de ofert de vnzare . Oferta de vnzare trebuie s cuprind preul vnzrii i este irevocabil pn la expirarea perioadei de nchiriere. Dac chiriaul notific proprietarului intenia de a cumpra locuina, sub condiia obinerii unui mprumut pentru plata preului, contractul de nchiriere se

24

Dreptul de preemiune al chiriaului opereaz numai dac nstrinarea dorit de proprietar este o vnzare (dac nstrinarea se face prin donaie sau ntreinere nu exist drept de preemiune); a se vedea, Fr. De a k , op. cit., p. 246-249.

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

183

prelungete cu un an. La expirarea acestui termen, dac vnzarea nu s-a perfectat, chiriaul pierde dreptul de preemiune la cumprarea locuinei25. Lipsa notificrii sau nulitatea acesteia pentru nendeplinirea condiiilor de coninut cerute de lege, determin rennoirea contractului de nchiriere [art. 22 alin. (3)]. Dac chiriaul nu a acceptat oferta, cumprtorul este obligat s respecte contractul de nchiriere, ncheiat n scris i nregistrat la organul fiscal , dar numai pn la expirarea termenului. Cnd proprietarul nu respect dreptul de preemiune al chiriaului i vinde locuina unui ter la un pre mai avantajos (redus) dect cel prevzut n oferta adresat chiriaului (care nu a acceptat aceast ofert), chiriaul se poate subroga n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preul vnzrii n termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vnzare-cumprare26. Dreptul chiriaului de a se subroga n drepturile cumprtorului se exercit potrivit dispoziiilor Codului de procedur civil, privind ofertele de plat i consemnaiuni, care se aplic n mod corespunztor. Procesul-verbal ncheiat cu executorul judectoresc pentru a constata primirea plii de ctre terul cumprtor sau hotrrea judectoreasc irevocabil prin care oferta de plat i consemnarea au fost declarate valabile, ine loc de titlu de proprietate pentru fostul chiria. Oferta de plat urmat de consemnaiune, fcut de chiria pentru a se subroga n drepturile cumprtorului, este irevoca bil [art. 20 alin. (1) i (2)]27. Prin efectul subrogrii chiriaului n drepturile cumprtorului, vnzarea locuinei fa de ter se desfiineaz cu efect retroactiv, cu toate consecinele juridice.

Seciunea a III'a. E/ecte"e contractu"ui a "ocuinei

e )nc(iriere

25

Exercitarea cu rea-credin a dreptului de preemiune atrage rspunderea civil a chiriaului pentru daunele cauzate proprietarului [art. 18 alin. (4)]. La mutarea din locuin chiriaul va comunica proprietarului, n scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vnzarecumprare, sub sanciunea decderii din dreptul de a se subroga n drepturile cumprtorului [art. 19 alin. (2)]. Dispoziiile privind dreptul de preemiune al chiriaului i dreptul de a se subroga cumprtorului sunt aplicabile i n cazul n care proprietarul vinde locuina nainte de expirarea perioadei de nchiriere (art. 21 din ordonan).

26

27

184

CONTRACTE SPECIALE

* $. O-"i!aii"e 1ro1rietaru"ui 3"ocatoru"ui4

Obligaia principal a proprietarului este de a asigura locatarului folosina locuinei pe toat durata nchirierii, obligaie principal, cu caracter suc cesiv din care decurg obligaii secundare28 (pentru a asigura folosina linitit i util a spaiului nchiriat). Pentru asigurarea executrii obligaiei principale de folosin a locuinei, proprietarul are dou obligaii subsecvente: a) obligaia de predare a lo cuinei i b) obligaia efecturii reparaiilor capitale.

$. O-"i!aia e 1re area "ucru"ui. Potrivit art. 28 pct. a din Legea nr. 114/1996 proprietarul este obligat s predea chiriaului locuina n stare normal de folosin29. Locuina trebuie predat la termenul convenit de pri (care poate fi ulterior momentului ncheierii contractului de nchiriere). n caz de nerespectare a obligaiei de predare, chiriaul poate cere instanei de judecat, fie: - predarea silit a locuinei (inclusiv curtea i grdina); - rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaiei principale; - daune-interese. %. O-"i!aia e/ectu+rii re1araii"or nece5are. Potrivit art. 1420 pct. 2 i 1421 pct. 2 C. civ., n general, locatorul trebuie s asigure starea corespunztoare a lucrului (potrivit scopului urmrit de pri), nu numai la momentul predrii, ci pe tot timpul derulrii locaiunii30. Potrivit art. 28 din Legea nr. 114/1996 proprietarul are urmtoarele obligaii specifice nchirierii locuinei: a) repararea i meninerea n stare de siguran n exploatare i de funcionalitate a cldirii pe toat durata nchirierii locuinei; b) ntreinerea n bune condiii a structurii de rezisten, a elementelor de construcie exterioare (acoperi, faad, mprejmuiri, pavimente), curile i
28 29

A se vedea, J. M a n o l i u , t. R us ch i , op. cit., p. 96. n doctrin s-a apreciat c Lucrul trebuie predat n bun stare, nct s co respund destinaiei contractului, cu toate accesoriile sale la momentul contractrii [art. 1421 alin. (1)]; a se vedea, C. H am an g i u , I. RosettiB l nescu , Al. B i co i a n u , op. cit., p. 588. Lucrul trebuie predat n starea corespunztore destinaie acestuia i nu n starea existent la ncheierea contractului, aa cum trebuie predat lucrul n contractul de vnzare-cumprare; a se vedea, Fr. De a k , op. cit., p. 193; C. T o a d er , op. cit., p. 171.

30

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

185

grdinile, precum i spaiile comune din interiorul cldirii (casa scrii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scri exterioare); c) ntreinerea n bune condiii a instalaiilor comune proprii cldirii (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, instalaii de n clzire central i de preparare a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de anten colectiv, telefonice etc.). n condiiile art. 25 din Legea nr. 10/1995 proprietarul unei construcii are urmtoarele obligaii principale: a) efectuarea la timp a lucrrilor de ntreinere i de reparaii care le re vin, prevzute conform normelor legale n cartea tehnic a construciei i rezultate din activitatea de urmrire a comportrii n timp a construciilor; b) pstrarea i completarea la zi a crii tehnice a construciei i predarea acesteia, la nstrinarea construciei, noului proprietar; c) asigurarea urmririi comportrii n timp a construciilor, conform prevederilor din cartea tehnic i reglementrilor tehnice; d) efectuarea, dup caz, de lucrri de reconstruire, consolidare, trans formare, extindere, desfiinare parial, precum i de lucrri de reparaii ale construciei numai pe baz de proiecte ntocmite de ctre persoane fizice sau persoane juridice autorizate i verificate, potrivit legii; e) asigurarea realizrii lucrrilor de intervenii asupra construciilor, im puse prin reglementrile legale; f) asigurarea efecturii lucrrilor din etapa de postutilizare a construc iilor, cu respectarea prevederilor n vigoare. n cazul cldirilor cu mai multe locuine, repartizarea cheltuielilor pentru prile de folosin comun ale imobilului (fundaie, acoperi, ascensor etc.) se face proporional cu suprafaa locativ deinut (suprafaa construit a locuinei aflate n proprietate exclusiv) deci proporional cu cota indiviz din prile de construcii i instalaii ori dotrile de folosin comun i se suport de fiecare proprietar31. Ca excepie, n cazul nendeplinirii de ctre proprietar a obligaiilor care i revin cu privire la ntreinerea i repararea locuinei nchiriate, lucrrile pot fi executate de ctre chiriai n contul proprietarului, reinnd contravaloarea acestora din chirie.
31

Fiind lipsit de importan dac au fost folosite sau nu; a se vedea, Fr. D ea k , op. cit., p. 252; E. S a f t a - R om a n o , op. cit., p. 102 i TS, s. civ., dec. nr. 779/1976, n CD, 1976, p. 102.

186

CONTRACTE SPECIALE

Chiriaul va putea executa aceste lucrri, numai dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii: - dac degradarea produs este de natur s afecteze folosina normal a cldirii sau a locuinei; - dac exist sesizarea scris a chiriaului; - cnd proprietarul, n termen de 30 de zile de la sesizare, nu a luat msuri de executare a lucrrii (art. 30 din lege). Potrivit art. 43 din ordonan, proprietarul mai are obligaia de despgubire a chiriaului pentru sporul de valoare adus locuinei prin mbuntirile necesare i utile (efectuate cu aprobrile prevzute de lege i confirmate pe baz de acte justificative). Chiriaul are un drept de retenie asupra locuinei pn la achitarea integral a despgubirilor de ctre proprietar. n cazul nstrinrii locuinei, chiriaul poate pretinde plata despgubirilor de la noul proprietar32.

* %. O-"i!aii"e c(iria2u"ui
1. Folosirea locuinei potrivit destinaiei. Legea locuinei nu are dispoziii exprese care s oblige chiriaul la folosirea spaiului nchiriat numai potrivit destinaiei date prin contract. Alte dispoziii incidente ns, au obligat indirect chiriaul s respecte destinaia locuinei. Astfel, art. 1429 C. civ. a obligat chiriaul s ntrebuin eze bunul ca un bun proprietar, iar art. 14 alin. (2) lit. d) din OUG nr. 40/1999 a prevzut c proprietarul poate refuza rennoirea contractului de nchiriere, n cazul n care chiriaii au schimbat total sau parial destinaia ori structura interioar a locuinei fr consimmntul scris al proprietarului i fr aprobrile legale. Astfel, locuina nu va putea fi folosit pentru exercitarea comerului, ca sediu de partid etc. se admite ns exercitarea unei profesii liberale sau a unei meserii33. Dac chiriaul dorete s schimbe destinaia locuinei, aceasta se poate face numai cu acordul proprietarului sau al asociaiei de proprietari. n vederea schimbrii destinaiei locuinei, este necesar avizul favorabil al proprie32

Chiriaii din locuinele care au fost restituite, potrivit legii, fotilor proprietari sau motenitorilor acestora au dreptul, de asemenea, la despgubiri [art. 43 alin. (4) din ordonan]. n acest caz, simpla venire a clientelei n locuin nu are semnificaia schimbrii destinaiei; a se vedea, Fr. D ea k , op. cit., p. 254.

33

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

187

tarilor i, dup caz, al titularilor contractelor de nchiriere din locuinele cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii (art. 64 din lege). Adugm, n acest context, c pentru protejarea intereselor proprietarilor, legea interzice (sub sanciunea nulitii absolute) schimbarea situaiei juridice, prin nstrinarea sub orice form, concesionarea, ipotecarea, con tractul de leasing, precum i orice nchiriere sau subnchiriere, n beneficiul unui nou chiria, a bunurilor imobilele cu destinaia de locuin, care fac obiectul unei ncunotinri scrise, notificri sau cereri n constatarea sau rea lizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri (art. 44 din ordonan).

%. O-"i!aia e )ntreinere a "ocuinei. n general, chiriaul trebuie s ntrebuineze locuina ca un bun proprietar (art. 1429 C. civ.) n special, art. 29 din Legea nr. 114/1996 oblig chiriaul: a) s efectueze lucrrile de ntreinere, reparaii sau nlocuire a ele mentelor de construcii i instalaii de folosin exclusiv; b) s repare sau s nlocuiasc elementele de construcii i de instalaii deteriorate din folosina comun, ca urmare a folosirii lor necorespunztoare, indiferent dac acestea sunt n interiorul sau n exteriorul cldirii34; c) s asigure curenia i igienizarea n interiorul locuinei i la prile de folosin comun pe toat durata contractului de nchiriere; d) s predea proprietarului locuina n stare normal de folosin, la eliberarea acesteia. Obligaiile chiriaului cu privire la ntreinerea i repararea spaiului nchiriat se pstreaz i n cazul subnchirierii locuinei. n scopul asigurrii executrii obligaiilor chiriaului, art. 37 din ordonan a instituit constituirea, la ncheierea contractului de nchiriere, a unui depozit de garanie la dispoziia proprietarului. Cuantumul depozitului de garanie pentru executarea obligaiilor locative ale chiriaului nu poate depi chiria aferent pentru o perioad de 3 luni la nivelul anului respectiv35.
34

Dac persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparaii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc n comun elementele de construcii, de instalaii, obiectele i dotrile aferente [art. 29 lit. b) din lege]. n cazul n care chiria este pltit n avans pentru o perioad mai mare de 3 luni, nu se mai constituie depozitul de garanie.

35

188

CONTRACTE SPECIALE

La ncetarea contractului de nchiriere depozitul de garanie se restituie ntr-un interval de cel mult de 3 luni, ncepnd cu data restituirii cheilor de ctre chiria. Din acesta se pot reine, la restituire, sumele datorate proprietarului, sub rezerva justificrii acestora. De menionat c, n cazul nerestituirii n termenul prevzut, soldul depozitului de garanie produce dobnzi la vedere, n favoarea chiriaului (art. 39 din ordonan). Sumele ce pot fi reinute de proprietar36 din depozitul de garanie sunt destinate acoperirii cheltuielilor pentru: a) reparaia sau nlocuirea obiectelor sanitare, precum i pentru lucrrile de construcii, care sunt n sarcina chiriaului; b) ntreinerea curent i reparaiile lunare la elementele de folosin comun, care sunt n sarcina chiriaului; c) alte servicii realizate n folosul chiriaului, de care acesta a beneficiat pe perioada existenei contractului de nchiriere i pe care nu le-a achitat.

&. O-"i!aia e 1"at+ a c(iriei. n lipsa unor dispoziii speciale n materie, se vor aplica regulile de drept comun37. Astfel, locatarul va fi obligat s plteasc chiria convenit la termenele stabilite n contract (art. 1429 C. civ.), iar plata chiriei se va face la domiciliul debitorului (chiriaului), potrivit regulilor generale (art. 1104 C. civ.), fiind deci, cherabil. Dac locatarul refuz s plteasc chiria, proprietarul (locatorul) poate cere: executarea silit, rezilierea contactului;38 sau poate invoca excepia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), dac chiria urma s fie pltit cu anticipaie i lucrul nu s-a predat. Cnd locatorul a nchiriat lucrul la mai muli locatari, obligaia de plat a chiriei este conjunct (pentru c rspunderea este contractual), dac nu s-a prevzut altfel n contract (solidaritatea).
36

Pentru toate sumele ncasate, proprietarul este obligat s emit chitan. Orice decont va fi justificat chiriaului, precum i modul de repartizare ntre chiriai a cheltuielilor comune(art. 41 din ordonan). n doctrina francez se apreciaz c plata chiriei i depunerea garaniei de ctre chiria sunt principalele obligaii ale acestuia; a se vedea J. H ue t , Trait de droit civil. Les principaux contrats spciaux, LGDJ, Paris, 2001, p. 834. Prile pot ns stipula un pact comisoriu, potrivit cruia, n caz de neplat a chiriei la termen, contractul s fie reziliat de drept, fr notificare i fr chemare n judecat; a se vedea, D. Ch i r i c , op. cit., p. 182.

37

38

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

189

n situaia n care lucrul nchiriat a fost vndut i noul locator (pro prietar) nu-l ntiineaz pe locatar, plata fcut vechiului proprietar este valabil. Pentru plata chiriei restante, dreptul la aciune se prescrie n termen de trei ani (potrivit art. 3 din Decretul nr. 167/1958), dar fiecare rat se stinge ns printr-o prescripie deosebit, iar data de la care ncepe s curg ter menul de prescripie este aceea la care rata respectiv a devenit exigibil39.

.. O-"i!aii care nu 1ot /i a5u#ate e c(iria2i. Potrivit art. 22 din Legea nr. 114/1996 n contractul de nchiriere a locuinei nu pot fi introduse urmtoarele clauze: a) obligarea chiriaului la recunoaterea sau la plata n avans ctre proprietar a oricrei sume cu titlu de reparaie; b) responsabilitatea colectiv a chiriailor n caz de degradare a elementelor de construcii i a instalaiilor, a obiectelor i dotrilor aferente spaiilor comune; c) impunerea chiriailor s fac asigurri de daune; d) exonerarea proprietarului de obligaiile ce i revin potrivit prevederilor legale; e) autorizarea proprietarului de a obine venituri din nerespectarea clauzelor contractului de nchiriere.

Seciunea a IV'a. Su-)nc(irierea, ce5iunea )nc(irierii "ocuinei, 5c(i#-u" e "ocuine * $. Su-)nc(irierea "ocuinei
Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996 Chiriaul poate subnchiria, modifica sau mbunti locuina deinut, numai cu acordul prealabil scris i n condiiile stabilite de proprietar, dac acestea nu sunt interzise prin contractul de nchiriere principal. Din textul de lege de mai sus rezult c, n principiu, chiriaul are drep tul de a subnchiria locuina pe care o folosete contractual, dar dreptul su este supus unei triple condiionri: a) s existe acordul scris al proprietarului; b) clauzele subnchirierii s fie acceptate de proprietar;

39

A se vedea, E. S a f t a - R o m a n o , op. cit., p. 109 i TS, s. civ., dec. nr. 1889/1977, n CD 1977, p. 52.

190

CONTRACTE SPECIALE

c) subnchirierea s nu fi fost interzis n contractul principal40. Avnd n vedere c legea [art. 26 alin. (1)] d, expres, dreptul chiriaului de a subnchiria, acesta poate deci, ncheia un nou contract numit subnchiriere prin care se oblig s asigure altei persoane numit subchiria dreptul de folosin temporar asupra aceluiai lucru (nchiriat de la proprietar), n schimbul unei chirii. Subnchirierea reprezint un nou contract de nchiriere a locuinei. Cnd chiriaul subnchiriaz fr acordul proprietarului, acesta (din ur m) va putea cere instanei de judecat fie: a) executarea obligaiilor potrivit contractului de nchiriere; b) rezilierea contractului de nchiriere (cu daune-interese). Subnchirierea ncheiat cu respectarea condiiilor de valabilitate de mai sus, produce efecte ntre pri ca orice contract de nchiriere a locuinei41. Ca i n cazul sublocaiunii (de drept comun), i n cazul subnchirierii locuinei ne aflm n prezena a dou contracte distincte (contractul de nchiriere a locuinei i contractul de subnchiriere); n consecin, vor exista i dou raporturi juridice diferite: raportul de nchiriere dintre proprietar i chiria, respectiv raportul de subnchiriere dintre chiria i subchiria. Rezult c proprietarul i subchiriaul se gsesc n raporturi juridice diferite (unul numai n raportul de nchiriere, iar cellalt numai n raportul de subnchiriere), fapt pentru care subnchirierea nu produce efecte fa de proprietar (pentru care este o res inter alios acta). n acest sens, legea a precizat c Beneficiarul contractului de subnchiriere nu se poate prevala de nici un drept mpotriva proprietarului i nici asupra oricrui titlu de ocupare [art. 26 alin. (2)]. Pentru considerentele de mai sus proprietarul i subchiriaul nu au aciune direct unul mpotriva celuilalt (putndu-se aciona numai pe calea in direct a aciunii oblice, prevzut de art. 974 C. civ.). Contractul de subnchiriere, ncheiat cu respectarea prevederilor legale, se nregistreaz la organele fiscale teritoriale [art. 26 alin. (3)].

* %. Ce5iunea contractu"ui
40

e )nc(iriere a "ocuinei

Condiia pus de art. 26 este o reluare a prevederilor art. 1418 alin. (1) C. civ. potrivit crora locatarul are dreptul de a subnchiria ori a subarenda i de a ceda contractul su ctre altul, dac o asemenea facultate nu i-a fost interzis (s.n.). n acest sens, a se vedea, i A.I. uc a , Fl. u ca , op. cit., p. 121. A se vedea, Fr. D ea k , op. cit., p. 260.

41

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

191

Legea nr. 114/1996 nu are dispoziii privind cesiunea contractului de nchiriere. Fcnd trimitere la regula din materia locaiunii 42, potrivit creia: ori de cte ori este permis sublocaiunea, este permis i cesiunea locaiunii i avnd n vedere c subnchirierea locuinei este reglementat de lege, putem concluziona c i cesiunea contractului de nchiriere a locuinei este permis43. n lipsa unor dispoziii speciale n materie de cesiunea nchirierii lo cuinei, urmeaz a se aplica dreptul comun44. Cesiunea nchirierii locuinei este un contract prin care chiriaul transmite, cu titlu oneros sau gratuit, drepturile i obligaiile sale dintr-un contract de nchiriere a locuinei, unei tere persoane (care se va subroga chiriaului, intrnd n raporturi juridice directe cu proprietarul). Prile celor dou contracte sunt: cedentul (chiriaul, care transmite drepturile i obligaiile sale din contractul de nchiriere), cesionarul (terul, cruia i se cedeaz contractul i se subrog n drepturile i obligaiile chiria ului) i cedatul (proprietarul, care va intra n raporturi juridice directe cu cesionarul, ca urmare a nlocuirii chiriaului). ncheierea valabil a contractului de cesiune a nchirierii locuinei, are drept consecin principal, modificarea raportului de nchiriere prin schimbarea persoanei chiriaului (cu cesionarul care dobndete drepturile i obligaiile sale). Pentru opozabilitatea contractului fa de teri (proprietari), cesiunea nchirierii trebuie s ntruneasc condiiile cerute de art. 26 alin. (1) din lege, respectiv acordul prealabil scris i n condiiile stabilite de proprietar. Cnd contractul de nchiriere a locuinei s-a ncheiat cu aprobarea autoritii, atunci i cesionarea nchirierii trebuie fcut cu aprobarea aceluiai organ (art. 33 din lege).

* &. Sc(i#-u"
42

e "ocuine

Potrivit art. 72 din lege Dispoziiile prezentei legi privind nchirierea locuin elor se completeaz cu dispoziiile Codului civil privind contractul de locaiune. n sprijinul admiterii cesiunii nchirierii s-a adus i argumentul c o dat ce este permis schimbul de locuine care reprezint o dubl cesiune nu poate fi interzis cesiunea simpl a contractului de nchiriere; a se vedea, A.I. u ca , Fl. u ca , op. cit., p. 122; Fr. D ea k , op. cit., p. 263. A se vedea, E. S a f t a - R om a n o , op. cit., p. 119; Fr. D ea k , op. cit., p. 263; D. M ac o ve i , M.S. S t ri bl e a , op. cit., p. 181.

43

44

192

CONTRACTE SPECIALE

Legea permite chiriailor s-i schimbe locuinele, cu altele sau ntre ei. Schimbul de locuine poate fi voluntar sau obligatoriu.

$. Sc(i#-u" e "ocuine 6o"untar. Potrivit art. 33 din Legea nr. 114/1996, republicat i modificat, titularii contractelor de nchiriere pot face ntre ei schimb de locuine, cu avizul autoritii care a aprobat nchirie rea sau, dup caz, al proprietarului locuinei. La baza schimbului voluntar de locuine se afl voina chiriailor respectivi, manifestat prin consimmntul dat la ncheierea contractului. Schimbul poate avea loc ntre doi sau mai muli chiriai din aceeai cldire, din cldiri diferite, din aceeai localitate sau din localiti diferite. Schimbul poate avea ca obiect locuine din fondul de stat, pe de o parte, ct i proprietate particular, pe de alt parte45. Ca efect al schimbul de locuine voluntar se realizeaz o dubl cesiune de crean care, spre deosebire de dreptul comun n acest caz, va avea ca obiect drepturile, dar i obligaiile cedentului, fapt care are ca efect i o dubl delegaie perfect46. 2. Schimbul obligatoriu de locuine. Chiriaii pot fi mutai din locuinele ocupate i prin dispoziia legii47. Schimbul obligatoriu a fost reintrodus n legislaie prin art. 23 din OUG nr. 40/199948. Potrivit art. 23 alin. (1) din ordonan, proprietarii au dreptul s cear mutarea chiriailor din spaiile cu destinaia de locuin pe calea unui schimb obligatoriu. Pentru aceasta legea oblig proprietarul s pun la dispoziia chiriaului, cu contract de nchiriere, un alt spaiu cu destinaia de locuin n aceeai localitate sau ntr-o alt localitate (cu acordul chiriaului), cu asigurarea exi45 46

A se vedea, C. T o a d er , op. cit., p. 173. Posibil prin reglementarea special a raporturilor locative, respectiv acordul locatorilor; a se vedea, Fr. D e a k , op. cit., p. 262; A.I. u c a , Fl. u ca , op. cit., p. 123. Schimbul obligatoriu de locuine este un corectiv la extinderea efectelor contractului de nchiriere peste termenul convenit; a se vedea, Fr. D ea k , op. cit., p. 269. Legea nr. 114/1996 nu a mai cuprins dispoziii privind mutarea forat a chiriailor, la data respectiv schimbul obligatoriu fiind reglementat numai de art. 5 alin. (3) din Legea nr. 112/1995.

47

48

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

193

genelor minimale prevzute de Legea nr. 114/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare [art. 23 alin. (2) din ordonan]. Potrivit art. 24 pentru a avea asigurate exigenele minimale49 locuina trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: - s fie situat n aceeai localitate; - s aib asigurat o suprafa minim de 15 mp de persoan; - s se asigure numrul de camere (inclusiv celor ndreptii delege la o camer n plus); - locuina s nu fie insalubr i nici lipsit de dependinele strict ne cesare: buctrie, baie, WC etc. [art. 24 alin. (2)]50. Chiriaul nu va putea ns s invoce, ca motiv al refuzului de a se muta, faptul c locuina oferit este situat ntr-un cartier periferic, c este mai puin confortabil datorit felului diferit de nclzire, c nu are curte ori da torit etajului la care se afl locuina oferit n schimb. Dac locuina oferit n schimb este proprietatea altei persoane, con tractul de nchiriere se ncheie pentru un termen care nu poate fi mai mic dect cel prevzut n contractul iniial [art. 23 alin. (3)]. Chiriaul poate fi evacuat i din garajul deinut, dac acesta a aparinut, la data prelurii de ctre stat, locuinei din care urmeaz s se mute, chiar dac proprietarul nu poate s-i ofere chiriaului un alt garaj la schimb. Litigiile dintre proprietari i chiriai, legate de schimbul obligatoriu de locuine, sunt de competena judectoriei n raza creia se afl imobilul. Hotrrea pronunat de judectorie poate fi atacat cu recurs. Hotrrea instanei de recurs este definitiv i irevocabil (art. 25 din ordonan).

4. Atribuirea contractului n caz de divor

n practic, problema beneficiului contractului de nchirierea n caz de divor a fost i rmne disputat, prin lipsa unor dispoziii n materie. Modul de atribuire al contractului de nchiriere n urma divorului, a fost reglementat prima oar dup 1990, prin dispoziiile OUG nr. 40/1997 care au
49

De remarcat c Legea nr. 241/2001 nu mai prevede punerea la dispoziia chiriaului a unei locuine n condiii egale i nici corespunztoare. Chiriaul nu poate ns pretinde o suprafa locuibil sau un numr de camere mai mare dect cele la care este ndreptit potrivit OUG nr. 40/1999 sau dect cele pe care le deine cu chirie i nici condiii mai bune de locuit dect cele pe care le are n locuina din care urmeaz s se mute [art. 24 alin. (1)].

50

194

CONTRACTE SPECIALE

preluat reglementarea dat de art. 5 i 22 din vechea Legea nr. 5/1973 ( dei fusese abrogat anterior, prin dispoziiile Legii nr. 114/1996). Astfel, potrivit art. 27(1) din OUG nr. 40/19997 pentru modificarea i completarea legii nr. 114/1996 (a locuinei), n caz de divor, dac soii nu au convenit altfel, beneficiul contractului de nchiriere privitor la locuin se atribuie soului cruia i s-a dat n ngrijire copiii, iar n cazul n care nu sunt copii, soului are a obinut divorul. Textul de lege n materie, nu a fost ns reinut n prevederile Legii nr. 196/1997 (de aprobarea i modificare a OUG nr. 40/1997). n condiiile de mai sus, instanelor judectoreti nu le-a mai rmas la dispoziie de ct posibilitatea aplicrii regulilor instituite de art. 607-619 C. pr. civ. i cele ale dreptului comun. Analiznd situaia creat doctrina s-a pronunat n sensul c n lipsa acordului celor doi soi titulari ai contractului de nchiriere i a imposibilitii de mprire a locuinei ntre acetia, instana trebuie s in cont, la atribuirea beneficiului locuinei, de soul care are mai mult nevoie de locuin sau este mai ndreptit51.

Seciunea a V'a. ncetarea contractu"ui a "ocuinei

e )nc(iriere

Legea nr. 114/1996 prevede urmtoarele cazuri de ncetare a contractului de nchiriere a locuinei: a) expirarea termenului, b) denunarea unilate ral a contractului de ctre chiria, c) rezilierea contractului pentru neexecu tarea obligaiilor de ctre chiria, d) decesul sau prsirea locuinei de ctre chiria. Alte cauze de ncetare a nchirierii, din dreptul comun n materie (contractul de locaiune), sunt: pieirea locuinei, desfiinarea sau desfacerea titlu lui proprietarului sau acordul prilor.

$. E71irarea ter#enu"ui )nc(irierii. La mplinirea termenului, contractul de nchiriere a locuinei nceteaz de drept, fr vreo formalitate.

51

Desigur c, n cazul n care numai unul dintre soi este titularul contractului de nchiriere, problema beneficiului acestuia nu se mai pune; se vedea Fr. Deak, op. cit., p. 279; A. I. uca, Fl. uca, op. cit., p. 136-137.

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

195

La expirarea termenului contractual, dac prile nu convin asupra rennoirii contractului de nchiriere, chiriaul este obligat s prseasc lo cuina (art. 23 din lege). n materie locativ ns, expirarea termenului nu atrage direct i ncetarea raporturilor locative, ntruct, de regul, opereaz prelungirea sau rennoirea de drept a contractelor. ncetarea contractului de nchiriere a locuinei va opera deci, fie dac prile nu mai doresc prelungirea contractului anterior ori ncheierea unui nou contract de locaiune, fie a intervenit unul dintre cazurile n care prelungirea contractelor de nchiriere nu se aplic [art. 13 lit. a)-j) din lege] sau unul dintre cazurile n care proprietarul poate refuza rennoirea contractului de nchiriere [art. 14 alin. (2) pct. a)-d) din lege].

2. Denunarea unilateral de ctre chiria. Potrivit art. 24 lit. a) din lege, contractul de nchiriere a locuinei poate nceta nainte de termen prin denunarea unilateral cerut numai de chiria. Pentru a fi valabil, ncetarea nchirierii prin denunare unilateral de ctre chiria trebuie s fie precedat de un preaviz notificat n termen de minim 60 de zile. Denunarea unilateral ar putea fi fcut, att de proprietar, ct i de chiria, dar numai dac contractul ar fi ncheiat pe durat nedeterminat (conform dreptului comun n materie). 3. Re ilierea contractului pentru neexecutarea obligaiilor de ctre chiria. ncetarea contractului nainte de termen (n acest caz) poate fi cerut, fie de proprietar, fie de asociaia de proprietari [art. 24 lit. b) i c) din lege]. a). Locatorul (proprietarul) poate cere rezilierea contractului de nchiriere a locuinei pentru faptele culpabile ale chiriaului, n urmtoarele condiii: - dac chiriaul nu a achitat chiria cel puin 3 luni consecutiv; - dac chiriaul a pricinuit nsemnate stricciuni locuinei, cldirii n ca re este situat aceasta, instalaiilor, precum i oricror alte bunuri aferente lor, sau dac nstrineaz fr drept pri ale acestora; - dac chiriaul are un comportament care face imposibil convieuirea sau mpiedic folosirea normal a locuinei (de exemplu, prin producerea repetat de zgomote, de natur s tulbure linitea colocatarilor, prin fapte repetate i de real gravitate52); - dac chiriaul nu a respectat clauzele contractuale (cu referire la obligaiile principale, precum: abuzul de folosin, schimbarea destinaiei etc.).
52

A se vedea, TMB, s. civ., dec. nr. 312/1990, n CD 1990, p. 83.

196

CONTRACTE SPECIALE

b). Asociaia de proprietari (locatori) poate cere, de asemenea, rezilierea contractului de nchiriere, cnd chiriaul nu i-a achitat obligaiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioad de 3 luni (dac au fost stabilite, prin contractul de nchiriere, n sarcina chiriaului). Spre deosebire de legislaia anterioar care condiiona evacuarea chi riaului cruia i-a ncetat contractul de nchiriere, de reaua-credin a aces tuia, n noua reglementare a Legii nr. 114/1996 cauza neachitrii cotelor de ntreinere nu are relevan53.

.. P+r+5irea "ocuinei 5au ece5u" c(iria2u"ui. Potrivit art. 27 din lege, n caz de prsire definitiv a locuinei de ctre titularul contractului de nchiriere sau n cazul decesului acestuia, contractul nceteaz n termen de 30 de zile. a) Dac titularul contactului de nchiriere prsete definitiv locuina, contractul nceteaz, cu excepia cazului cnd exist persoane cu drepturi locative, pentru care nchirierea continu, la cerere, astfel: - n beneficiul soului sau al soiei, dac a locuit mpreun cu titularul; - n beneficiul descendenilor sau al ascendenilor, dac au locuit m preun cu acesta; - n beneficiul altor persoane care au avut acelai domiciliu cu titularul cel puin un an i care au fost nscrise n contractul de nchiriere. n cazul mai multor cereri, contractul de nchiriere se transfer prin ho trre judectoreasc.

Seciunea a VI'a. Locuine cu

e5tinaie 51ecia"+

Pe lng reglementrile anterioare, Legea nr. 114/1996 cuprinde i dispoziii speciale referitoare la anumite categorii de locuine cu destinaie special. Avnd n vedere c raportul n care se afl contractul de nchiriere a locuinei i nchirierile locuinelor cu destinaie special este asemntor raportului dintre locaiune (dreptul comun) i nchirierea locuinei, putem aprecia c nchirierile locuinelor cu destinaie special reprezint varieti ale contractului de nchiriere a locuinei.

53

Asociaia de proprietari nu poate fi obligat s suporte consecinele insolvabilitii chiriaului; a se vedea, TMB, s. civ., dec. nr. 1740/1997, n Culegere TMB 1993-1997, p. 353.

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

197

n consecin, contractelor de nchiriere a locuinelor cu destinaie spe cial le sunt aplicabile regulile speciale prevzute de lege i, n completare, dispoziiile care reglementeaz contractul de nchiriere a locuinei. Legea nr. 114/1996 cuprinde dispoziii care reglementeaz nchirierea urmtoarelor locuine cu destinaie special: locuina social, locuina de serviciu i de intervenie, locuina de necesitate i locuina de protocol. Prin derogare de la prevederile Legii nr. 114/1996 republicat, unor categorii de persoane cu funcii n stat, prevzute de art. 2 din OG nr. 80/2001 (aprobat prin Legea nr. 717/2001) li se pot atribui temporar locuine de serviciu din fondul locativ al APPS i a RA Locato.

* $. Locuina 5ocia"+
Locuina social se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii cu situaie economic care nu le permite cumprarea sau nchirierea unei locuine n condiiile pieii [art. 2 lit. c) din lege]. Locuinele sociale aparin domeniului public al unitilor administrativteritoriale, sunt inalienabile, deci nu pot fi vndute chiriailor (art. 39)54. Beneficiaz de locuine sociale familiile cu un venit mediu net lunar realizat n ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acord ajutor social, potrivit legii, majorat cu 10% [art. 42 alin. (1)]. Venitul net lunar pe familie se stabilete pe baza declaraiei de venit i a actelor doveditoare. Locuinele sociale se repartizeaz de ctre consiliile locale pe baza cri teriilor stabilite anual, urmtoarele categorii de persoane: tinerii cstorii care au fiecare vrsta de pn la 35 de ani, tinerii provenii din instituii de ocrotire social i care au mplinit vrsta de 18 ani, invalizii de gradul I i II, persoanele cu handicap, pensionarii, veteranii i vduvele de rzboi etc. (art. 43). Contractul de nchiriere se ncheie de ctre primar sau de ctre o per soan mputernicit de acesta cu beneficiarii stabilii de consiliul local, pe o perioad de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire. Chiria nu va depi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferena pn la valoarea nominal a chiriei, va fi subvenionat de la bugetul local al unitii administrativ-teritoriale unde este situat locuina social (art. 44).
54

Potrivit art. 40 locuinele sociale care se vor construi se vor amplasa numai pe terenurile aparinnd unitilor administrativ-teritoriale.

198

CONTRACTE SPECIALE

Contractul de nchiriere se poate rezilia: a) la cererea proprietarului sau a asociaiei de proprietari (locatori) n condiiile art. 24 din lege; b) n cazul n care venitul mediu net lunar pe familie, realizat n 2 ani fiscali consecutivi, depete cu peste 20% nivelul minim, iar titularul con tractului de nchiriere nu a achitat valoarea nominal a chiriei n termen de 90 de zile de la comunicare (art. 46). Art. 48 din lege declar incapabile s nchirieze locuine sociale persoanele sau familiile care: a) dein n proprietate o locuin; b) au nstrinat o locuin dup data de 1 ianuarie 1990; c) au beneficiat de sprijinul statului n credite i execuie pentru reali zarea unei locuine; d) dein, n calitate de chiria, o alt locuin. Chiriaii locuinelor sociale nu le pot subnchiria, sau schimba destinaia, sub sanciunea rezilierii contractului de nchiriere i a suportrii even tualelor daune aduse locuinei i cldirii, dup caz (art. 49).

* %. Locuina

e 5er6iciu 2i "ocuina

e inter6enie

Locuina de serviciu este destinat funcionarilor publici, angajailor unor instituii sau ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc [art. 2 lit. d)]. Art. 51 mparte locuinele de serviciu n dou categorii (dup sursa finanrii), cu regimuri juridice diferite: locuine existente (cele care aveau destinaia de locuine de serviciu la data intrrii n vigoare a legii) i locuine noi. Locuinele de serviciu finanate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale(cele noi) se realizeaz cu respectarea suprafeei utile i a dotrilor, n limita suprafeei construite pe apartament, potrivit legii locuinei55. Locuinele de serviciu noi se construiesc pe terenurile aflate n proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, pentru locuinele finanate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale sau pe terenurile
55

n situaii deosebite, determinate de natura amplasamentului i de caracterul zonei, cu aprobarea ordonatorilor de credite, locuinele prevzute la alin. (1) se pot construi cu suprafee majorate cu pn la 20% fa de cele prevzute n anexa nr. 1, iar peste aceast limit, cu aprobarea Guvernului [art. 53 alin. (3)].

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

199

aparinnd agenilor economici, pentru locuinele finanate din bugetele acestora. Locuinele de serviciu realizate n condiiile Legii nr. 114/1996 i, finan ate din bugetul de stat i din bugetele locale, pot fi vndute cu respectarea a dou condiii: a) cnd activitatea care a generat realizarea locuinelor s-a restrns sau a ncetat; b) cu aprobarea Guvernului. Prin derogare de la prevederile Legii locuinei nr. 114/1996, republicat, persoanelor prevzute la art. 2, li se pot atribui temporar imobile cu destinaia de locuin de serviciu din fondul locativ aflat n administrarea Regiei Autonome Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat i a Re giei Autonome Locato (art. 1 din OUG nr. 80/2001)56. Atribuirea imobilelor se va face la cerere i n limita fondului locativ existent. Contractele de nchiriere sunt ncheiate ntre beneficiari i Regia Autonom Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat sau Regia Autonom Locato, n calitate de locatori. Contractele de nchiriere se ncheie pe o perioad de un an, cu posibilitatea de a fi prelungite, prin act adiional (art. 1 alin. ultim). Pot fi beneficiari (chiriai s.n.) ai locuinei de serviciu, persoanele care ocup funcii de demnitate public numite sau asimilate, secretarii generali, precum i persoanele care sunt ncadrate pe funcii din cabinetul demnitarului, n cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i instituiilor publice (art. 2). Cuantumul chiriei pentru imobilele cu destinaia de locuin de serviciu, atribuite potrivit art. 1 din OUG nr. 80/2001 se calculeaz n confor mitate art. 26 i urm. din OUG nr. 40/1999 i se suport de chiriai. Contractul de nchiriere nceteaz de drept la data ncetrii calitii care a determinat atribuirea locuinei de serviciu. Locuinele de serviciu care intr sub incidena OUG nr. 80/2001 nu pot fi nstrinate, sub sanciunea nulitii absolute i nu pot fi subnchiriate de locatari (sub sanciunea rezilierii contractului de nchiriere).
56

Nu pot face obiectul nchirierii imobilele care au destinaia de locuin de protocol i nici alte imobile din domeniul public al statului aflate n administrarea Regiei Autonome Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat i a Regiei Autonome Locato (art. 5).

200

CONTRACTE SPECIALE

Locuina de intervenie este destinat cazrii personalului unitilor economice sau bugetare, care ndeplinesc activiti sau funcii ce necesit prezena permanent sau n caz de urgen n unitate [art. 2 lit. e)]. Locuinele de intervenie se caracterizeaz prin aceea c se realizeaz o dat cu obiectivul de investiie i se amplaseaz n incinta acestuia sau n imediata apropiere. Locuinele de intervenie nu pot fi vndute chiriailor. ncetarea contractului de munc al chiriaului atrage implicit i ncetarea contractului de nchiriere (chiar dac a intervenit pensionarea). n schimb evacuarea este condiionat de atribuirea altui spaiu locativ corespunztor57. Sub celelalte aspecte, locuina de intervenie urmeaz regimul juridic al locuinei de serviciu.

* &. Locuina

e nece5itate

Locuina de necesitate este destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor ale cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente ori ale cror locuine sunt supuse demolrii n ve derea realizrii unor lucrri de utilitatea public, precum i lucrrilor de rea bilitare ce nu se pot efectua ocupate de locatari [art. 2 lit. f)]. Locuina de necesitate se finaneaz i se realizeaz n aceleai con diii ca i locuina social. Contractul de nchiriere se ncheie de ctre primarul localitii sau de ctre o persoan mputernicit de acesta, pe baza hotrrii consiliului local. Termenul pe care se ncheie contractul de nchiriere este nedeterminat, conferind drepturi locative chiriaului pn la nlturarea efectelor care au fcut inutilizabile locuinele (art. 55). Prin dispoziii ale consiliilor locale, locuinele de necesitate se pot constitui temporar, ca fond de locuine sociale [art. 56 alin. (2)].

* .. Locuina

e 1rotoco"

Locuina de protocol este destinat utilizrii de ctre persoanele alese n funcii ori demniti publice, exclusiv pe durata exercitrii mandatului [art. 2 lit. g)].
57

Potrivit art. 13 din Legea nr. 1/1991, republicat, coroborat cu art. 71 din Legea nr. 114/1996, a se vedea, Fr. D ea k , op. cit., p. 291.

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

201

Locuinele de protocol sunt proprietate public a statului i se administreaz de ctre Regia Autonom Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat. Legea nr. 114/1996 mparte locuinele de protocol (n sens general) n dou categorii cu regimuri juridice diferite: reedine oficiale i locuine de protocol (propriu-zise). Reedinele oficiale sunt locuine de protocol de care beneficiaz, n condiiile legii, Preedintele Romniei, preedintele Senatului, preedintele Camerei Deputailor i primul-ministru (art. 58). Reedinele oficiale se atribuie de ctre Guvern58 i sunt puse la dispoziia persoanelor ce ndeplinesc funciile de mai sus (mpreun cu dotrile aferente) pe ntreaga perioad a exercitrii funciei. Contractele de nchiriere avnd ca obiect reedinele oficiale se n cheie de Regia Autonom Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat n calitate de locator, cu serviciile de specialitate ale instituiilor n care i desfoar activitatea persoanele beneficiare, n calitate de chiriai [art. 60 alin. (1)]. Pot beneficia de locuin de protocol (propriu-zis), la cerere, cu plata chiriei prevzute de lege, persoanele care ndeplinesc urmtoarele funcii publice: vicepreedini ai Senatului i ai Camerei Deputailor, minitri de stat, minitrii i asimilaii acestora, precum i preedintele Curii Supreme de Jus tiie, preedintele Curii Constituionale, preedintele Curii de Conturi, preedintele Consiliului Legislativ i avocatul poporului, pe durata exercitrii funciei sau a mandatului. Pentru persoanele de mai sus, atribuirea locuinei de protocol se face prin decizie a primului-ministru i este posibil numai dac persoanele abilitatea de lege nu dein, n localitate n care i desfoar activitatea, o alt lo cuin corespunztoare. Contractele de nchiriere pentru locuinele de protocol (propriu-zise) se ncheie de ctre Regia Autonom Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat n calitate de locator, cu beneficiarii direci (mpreun cu membrii fa miliei), n calitate de chiriai. Contractele de nchiriere a locuinelor de protocol i a celor cu desti naie de reedin oficial nceteaz de drept n termen de 60 de zile de la data eliberrii din funcie a beneficiarului [art. 60 alin. (3)].
58

Lista imobilelor cu destinaie de reedin oficial, precum i a celorlalte locuine de protocol, i condiiile pe care acestea trebuie s le ndeplineasc se stabilesc prin hotrre a Guvernului [art. 58 alin. (3)].

202

CONTRACTE SPECIALE