Certificatul de urbanism

Primul pas din procesul de autorizare a lucrarilor de constructii este obtinerea Certificatului de urbanism. Acesta este un act de informare, care nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii. CertificatuI de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism. Acte necesare pentru emiterea Certificatului de urbanism a) cerere-tip; b) planuri topografice sau cadastrale la scarile 1:500, 1:2.000; c) titlul de proprietate asupra imobilului; d) documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (in copie). Certificatului de urbanism este valabil pentru un interval de timp cuprins intre 6 si 24 luni de la data emiterii Din certificatul de urbanism vei sti ce ai voie si cum poti construi: - regimul de inaltime a constructiei; - pozitia viitoarei constructii ( aliniamente fata de strada,, vecini, etc); - cota de inaltime la cornisa; - valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare - (POT) - calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren (uzual, procentul de ocupare a terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit); - valoarea maxima pentru CoeficientuI de Utilizare al Terenului calculata ca raport intre aria construita desfasurata si aria lotului de teren. - destinatii admise ale cladirii (locuinta, birouri, comert, etc) - avizele necesare pentru Autorizatia de Construire (apa, canalizare, gaze, pompieri, mediu, etc).

Avize si acorduri pentru obtinerea AC

Avizele cerute prin CertificatuI de Urbanism sunt necesare pentru a obtine Autorizatia de constructie a casei. Aceste avize sunt, de obicei, urmatoarele: salubritate)

avize de la utilitati ( apa, canal, retele electrice, retele de gaze naturale, retele telefonice, avize de la Pompieri, Apararea Locala Antiaeriana, SANEPID, Admininistatia drumurilor si

podurilor, Politia - daca terenul se afla intr-o zona speciala Avizul privind protectia mediului, obtinut de la Ministerul Apelor si Protectiei Mediului, se elibereaza ultimul, pe baza avizelor de mai sus. Daca terenul se afla in circuitul agricol este necesara obtinerea unui aviz de la Oficiul de cadastru Studiu pedologic si Certificat, pentru scoaterea terenului din circuitui agricol si trecerea acestuia in intravilan. In functie de ceea ce doresti sa construiesti, Primaria iti poate solicita si intocmirea altor documentatii cum ar fi: PUD - Plan de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare, PUZ - Plan de Urbanism Zonal, PUG - Plan de Urbanism General.

Proiectul
Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire (PAC) este extras din proiectul tehnic (PT) si se elaboreaza in conformitate cu continutul-cadru prevazut in anexa nr. 1 a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea

executarii lucrarilor de constructii, in concordanta cu cerintele certificatului de urbanism, cu continutul avizelor si al acordurilor cerute prin acesta. La intocmirea unui proiect sunt stabilite mai multe faze de elaborare a acestuia:

Studiu de (pre)fezabilitate Proiect pentru Autorizatia de Construire (P.A.C.) Proiect tehnic (P.T.) Detalii de executie (D.D.E.)

Proiectul tehnic se realizeaza de catre un proiectant si trebuie sa fie aprobat si stampilat de "verificatori" stabiliti prin lege: verificatorul de arhitectura (arhitect), verificatorul de rezistenta (inginer constructor) si verificatorul de pompieri.

Intocmire Proiect Autorizare de Construire (P.A.C.)

Continutul proiectului este compus din: 1. Parte de arhitectura 1. planurile tuturor nivelurilor sc. 1:100 2. plan invelitoare sc. 1:100 3. toate cele 4 fatade sc. 1:100 4. plan de situatie sc. 1:500 5. plan de incadrare in zona sc. 1:2000 6. cel putin o sectiune caracteristica sc. 1:100 7. memoriu general 8. memoriu tehnic de arhitectura 9. anexa cu toate caracteristicile cladirii 2. Verificare de proiect (arhitectura) - efectuata de un arhitect verificator, altul decat proiectantul general si fara legatura cu firma de proiectare ce a intocmit proiectul. 3. Parte de inginerie structurala 1. plan fundatie sc. 1:100 2. detalii de fundatie sc. 1:10 3. memoriu tehnic de structura 4. Verificare de proiect (structura) - efectuata de un inginer verificator, altul decat proiectantul general al structurii si fara legatura cu firma de proiectare ce a intomit proiectul de structura. 5. Parte de instalatii (electrice, sanitare, termice) 1. scheme functionale 2. memorii tehnice de specialitate (electrica, sanitare, termice) Dupa intocmirea proiectului se vor realiza fisele tehnice (optional intregul dosar) pentru obtinerea avizelor exprimate prin Certificatul de Urbanism (apa, canalizare, electrica, etc), avize ce se vor obtine de la fiecare autoritate in parte si care revin in sarcina beneficiarului sau contra cost arhitectului sau unei firme specializate. Conform legislatiei in vigoare PAC (proiectul pentru autorizare de construire) este un extras din Proiectul tehnic.

Autorizaie de Construire
Primul pas pentru obinerea autorizaiei de construcie este obinerea certificatului de urbanism (CU). Pentru obinerea certificatului de urbanism sunt necesare urmtoarele acte: cerere tip, plan cadastral 1:500 i 1:2000, copie dup contractul de vnzare cumprare, plata unei chitane dup caz la pot casieria primriei sau la cec, schia apartamentului. Preul pachetului de servicii care include: proiectarea, avizare, autorizare i calculul necesarului de materiale, se discut la nceputul proiectului. Preul poate s fluctueze pentru o cas de la 12euro/mp pn la 20euro/mp funcie de mrimea i complexitatea casei dumneavoastr. Pn la definitivarea soluiei arhitecturale alese de dumneavoastr firma noastr ncepe obinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism (CU) necesare obinerii autorizaiei de construcie. Urmtorul pas este repartizarea unui arhitect din cadrul firmei noastre ctre dumneavoastr. Cu el urmnd a discuta cea mai bun soluie arhitectural {personalizata} care s se potriveasc cerinelor dumneavoastr ata din punct de vedere estetic i financiar. Dup obinerea tuturor avizelor i definitivarea dosarului cu proiectul de arhitectur, proiectul de rezisten i proiectul de instalaii sanitare se trece la ntocmirea dosarului pentru obinerea autorizaiei de construcie. La acest dosar fiind necesar obinerea de la dumneavoastr a unor acte i adeverine ce fac dovada proprietii, platii impozitelor i o dovad notarial din care s reias c terenul, cas, construcia nu fac obiectul unui litigiu aflat pe rolul unei instante judectoreti. Dup plat taxei pentru autorizaia de construcie dosarul va fi depus la primrie. Dup obinerea autorizaiei de construcie vei fi contactat de reprezentantul nostru pentru a v nmnat Autorizaia De Construcie i toate actele aferente acesteia ct i continuul nostru suport n cazul unor situaii extraordinare ce pot aprea de-a lungul execuiei construciei propriu zise. Tot odat v putem oferim i planuri de rezisten detaliate dar acestea sunt taxate n plus deoarece nu fac obiectul autorizaiei de construcie iar acestea sunt recomandate numai n cazul construciilor complexe sau dac constructorul dumneavoastr v sftuiete s le obinei.

PAC - Proiectul pentru Autorizaia de Construire

Proiectul pentru autorizarea executarea lucrrilor de construire (PAC) este un element cheie al procesului de autorizare, alturi de certificatul de urbanism i acordurile i avizele stabilite de autoritatea emitent a autorizaiei de construire. PAC este extras din proiectul tehnic i se elaboreaz n conformitate cu coninutul-cadru prevzut n anexa nr. 1 a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor deconstrucie, n concordan cu cerinele certificatului de urbanism, cu coninutul avizelor i al acordurilor cerute prin acesta. Executarea lucrrilor de construcie se poate face numai pe baza proiectului tehnic i a detaliilor de execuie. Investitorul mpreun cu executantul au obligaia de a executa lucrrile autorizate numai n baza proiectului tehnic (a crui existen pe antier este obligatorie pe toata durata execuiei lucrrilor) i de a face dovada c ntre acesta i proiectul pentru autorizare - vizat spre neschimbare exist concordana tehnic. Proiectele pentru autorizarea executrii lucrrilor de construire, precum i proiectele tehnice, pe baza crora se ntocmesc acestea, se elaboreaz de colective tehnice de specialitate, se nsuesc i se semneaz de cadre tehnice cu pregtire superioar numai din domeniul arhitecturii, construciilor i instalaiilor pentru construcii, astfel: de arhitect, de ingineri constructori i de instalaii , de conductor arhitect, urbanist i/sau de subinginer de construcii . In conformitate cu prevederile anexei nr. 1 la Lege nr. 50/1991, n mod obligatoriu, fiecare plan a proiectului pentru emiterea autorizaiilor de construire/desfiinare va avea un cartu care va conine informaiile minimale necesare pentru identificarea investitorului, proiectantului i proiectului, potrivit modelului cuprins n Anexa nr. 5 la normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991. n situaia n care, nainte de nceperea sau pe parcursul executrii lucrrilor de construcii, devine necesar modificarea soluiilor tehnice din proiectul autorizat, beneficiarul/investitorul/administratorul/managerul de proiect are obligaia de a nu ncepe, ori de a opri lucrrile, dup caz, si de a solicita emiterea unei noi autorizaii de construire corespunztor modificrilor aduse proiectului, materializate prin documentaii scrise i desenate, cu condiia c proiectul astfel modificat s se ncadreze n prevederile documentaiilor de urbanism aprobate. Documentaia vizat spre neschimbare va conine proiectul pentru autorizarea executriilucrrilor de construcii n ntregul su, incluznd modificrile supuse autorizrii.

Prin excepie, se pot admite modificri locale ale soluiilor tehnice din proiectele autorizate fr emiterea unei noi autorizaii de construire, dac prin acestea: nu se modific funciunea consemnat n autorizaia iniial; se asigur

respectarea prevederilor Codului civil; nu se modific condiiile de amplasament (regim de nlime, POT, CUT, aliniament, ori aspectul construciei); nu sunt periclitate rezistena i stabilitatea cldirilor nvecinate; se asigur respectarea prevederilor reglementrilor tehnice n domeniul securitii la incendiu. Conform Normelor metodologice ale Legii nr. 50/1991, autoritatea emitent a autorizaiei deconstrucie admite, pentru anumite tipuri de lucrri i/sau construcii, prezentarea unor PAC, cu coninut simplificat n raport cu coninutul - cadru prevzut n anexa nr. 1 la Lege. Se refer la locuine individuale n mediul rural, cu regim de nlime P, P+1E, realizate din fondurile persoanelor fizice; anexe gospodreti ale locuinelor care alctuiesc mpreun cu aceasta o unitate funcional. distinct racorduri i branamente la reelele de utiliti; anexe ale exploataiilor agricole; construcii provizorii cu utilizare temporar: trguri, oboare, iarmaroace, circuri ambulante, construcii temporare ocazionate de diverseevenimente .

Onorariu pentru realizarea documentatie Cerficat de Urbanism + Consultanta : 300lei 100 lei/aviz + taxe pt fiecare aviz in parte
Proiect Documentatia Tehnica de Autorizatie de Construire (D.T.A.C) Faza D.T.A.C. este parte a proiectului care se preda la Primarie pentru obtinerea Autorizatia de Construire impreuna cu actele si avizele cuprinse in Certificatul de Urbanism. Onorariu pentru realizarea proiectului de arhitectura D.T.A.C.: Datorita diferentelor de la un proiect la altul si din respect pentru dumneavoastra va rugam sa ne contactati pentru detalierea acestei rubrici! Valoarea minima de proiectare este de 300euro. Onorariu pentru realizarea proiectului de structura D.T.A.C. : porneste de la 0.5euro/mp suprafata desfasurata (serviciu oferit in urma colaborarii cu firme de specialitate) valoare minima 300euro Onorariu pentru realizarea proiectului de instalatii D.T.A.C. : porneste de la 0.2euro/mp suprafata desfasurata /specialitate (serviciu oferit in urma colaborarii cu firme de specialitate) - valoare minima 150euro Proiect Proiect Tehnic (P.T) + Detalii de Executie (D.D.E) Pentru realizarea proiectului dvs, conform legilor in vigoare, doar obtinerea Autorizatia de Construire nu da dreptul la inceperea respectivului proces. Autorizatia de Construire , vizata spre neschimbare de catre Primaria din zona dvs, impreuna cu Proiectul Tehnic permite inceperea executiei lucrarii. Onorariu pentru realizarea proiectului de arhitectura P.T.+ D.D.E. : Datorita diferentelor de la un proiect la altul si din respect pentru dumneavoastra va rugam sa ne contactati pentru detalierea acestei rubrici! Onorariu pentru realizarea proiectului de structura P.T.+ D.D.E. : porneste de la 3 euro /mp suprafata desfasurata construita (serviciu oferit in urma colaborarii cu firme de specialitate) Onorariu pentru realizarea proiectului de instalatii P.T.+ D.D.E. : porneste de la 1euro /mp suprafata desfasurata construita /specialitate (serviciu oferit in urma colaborarii cu firme de specialitate pe domeniul instalatii termice, sanitare si electrice)

Pasi de urmat pentru realizarea unei constructii

1. Achizitionarea terenului Terenul ce urmeaza a fi achizitionat, trebuie sa ndeplineasca urmatoarele conditii: - sa fie n intravilanul localitatii - sa nu se afle n circuitul agricol - sa aiba acces (drum, strada, alee, servitute, etc); - sa se ncadreze ntr-o zona care sa permita functiunea dorita - sa aiba asigurate utilitatile (energie electrica, alimentare cu apa, canalizare, gaze) - sa aiba forma si dimensiunile minime conform reglementarilor urbanistice locale (deschidere optima). Dupa ce au fost indeplinite toate cerintele de mai sus, va sfatuim sa realizati un studiu geotehnic inainte de achizitionarea terenului.

2. Realizarea studiului geotehnic Studiul geotehnic are drept scop obtinerea de informatii privind structura solului, adncimea optima de realizare a fundatiei, nivelul apelor subterane, caracteristicile terenului n zona de fundare cu precizarea presiunii maxime conventionale admise, conditiile climatice, datele seismice specifice, recomandari privind tipul si dimensiunile fundatiei. Avantajele elaborarii studiului geotehnic constau n faptul ca asigura dimensionarea optima a structurii de fundare, adecvata conditiilor concrete ale terenului pe care se face constructia. 3. Depunerea cererii pentru certificatul de urbanism Pentru emiterea certificatului de urbanism solicitantul trebuie sa depuna la primarie urmatoarele documente: - cerere tip pentru emiterea certificatului de urbanism completata cu elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, cu precizarea scopului solicitarii actului - plan de situatie, elaborat pe suport topografic vizat de oficiul teritorial de cadastru, geodezie si cartografie - la scarile 1:5000 pna la 1:500 - extrasul de carte funciara (pna la introducerea cadastrului general n unitatea administrativ-teritoriala respectiva) pentru imobilele proprietate privata, numai n cazul solicitarii certificatului de urbanism pentru nstrainari - documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (n copie).

4. Obinerea Certificatului de Urbanism Termenul legal de obtinere a certificatului de urbanism (CU) este de 30 de zile de la data depunerii cererii. Termenul de valabilitate stabilit pentru certificatul de urbanism este de 12 luni de la data eliberarii, cu drept de prelungire de maxim 12 luni. Prelungirea se acorda ca urmare a unei cereri formulate cu cel putin 15 zile nainte de data expirarii certificatului de urbanism. 5. Elaborarea proiectului - faza D.T.A.C. Proiectul poate fi elaborat in diverse faze: - studiu de (pre)fezabilitate - Documentatie Tehnica pentru Autorizatia de Construire (D.T.A.C.) - Proiect Tehnic si Detalii de Executie(P.T.+D.E.) Pentru faza D.T.A.C., proiectul de structura contine de regula doar planurile si detaliile de fundatii. Proiectul in faza D.T.A.C., este extras din P.T. (proiectul tehnic), dar In baza lui, nu se poate realiza executia constructiei. 6. Obinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism - furnizori de utilitati: energia electrica, apa, canalizare, energie termica, gaze naturale, telefonie, salubritate, transport urban etc. - aparare civila - mediu - Prevenirea si Stingerea Incendiilor (P.S.I.) - Inspectoratul de Stat n Constructii (I.S.C) De regula in mediul rural se solicita obtinerea unui acord unic. 7. Elaborarea expertizei tehnice (pentru consolidri, demolari, extinderi in plan si/sau pe verticala, alipiri la construcii existente) Expertiza tehnica evalueaza prin metode specifice nivelul de protectie si starea tehnica a constructiei existente comparnd starea structurii de rezistenta cu cea rezultata din prevederile reglementarilor tehnice n vigoare. Prin expertiza se stabileste gradul de asigurare al unei constructii la actiuni seismice rezultate din exploatare (riscul seismic) si se recomanda solutii tehnice care sa asigure stabilitatea constructiei.

Expertiza tehnica este realizata de un expert tehnic autorizat. Expertiza tehnica se efectueaza pentru constructii existente, la cererea proprietarului, a organelor de control ale statului abilitate sau a administratiei publice locale (primarie) prin Certificatul de urbanism pentru situatii de tipul:- interventii la cladiri; - extinderea pe orizontala sau verticala; construirea n vecinatatea unei cladiri existente; - demolarea unei cladiri etc. 8. Elaborarea proiectului faza P.T. + D.E. - structura Proiectul Tehnic (P.T.) si Detaliile de Executie (D.E.) reprezinta faza finala a procesului de proiectare. Proiectul tehnic cuprinde ca parti desenate, detalierea si armarea tuturor elementelor structurale (fundatii, pereti, stalpi, grinzi, plansee, scari, etc), iar ca parti scrise cuprinde memoriul tehnic, borderoul pieselor desenate, programul de faze determinante, caiete de sarcini, extrase de armatura, centralizatoare de cantitati de fier, beton, cofraje, etc. ofertarea, contractarea si executia lucrarilor se pot face doar in baza proiectului tehnic si a detaliilor de executie. 9. Verificarea tehnica a proiectului A1 n conformitate cu HG 925/1995 se realizeaza verificarea proiectelor de rezistenta pentru exigenta A1. Verificarea se efectueaza de catre specialisti cu multa experienta n domeniu, atestati de catre minister numiti verificatori. n urma verificarii se ntocmeste un referat de verificare ce nsoteste proiectul n procesul de autorizare. 10. Depunerea documentatiei pentru Autorizaia de Construire Dosarul (documentatia) care se depune n vederea emiterii autorizatiei de construire cuprinde urmatoarele documente: - cerere pentru emiterea autorizatiei de construire completata cu elementele de identificare si datele tehnice conform D.T.A.C. - actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa i confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructii (n copie legalizata); - certificatul de urbanism (n copie); - proiectul faza Documentatie Tehnica pentru obtinerea Autorizatiei de Construire D.T.A.C., inclusiv referatele de verificare si, dupa caz, raportul de expertiza tehnica - semnate si stampilate n original; -fisele tehnice pentru obtinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare emiterii acordului unic, precum si, dupa caz, documentatiile tehnice necesare emiterii avizelor si acordurilor care sunt n competenta de obtinere a emitentului - avizele si acordurile obtinute de solicitant, altele dect cele din competenta de obtinere a emitentului, stabilite prin certificatul de urbanism (n copie); - declaratie pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii asupra imobilului;

- documentul de plata a taxei de emitere a autorizatiei de construire (n copie); - documentele de plata a taxelor legale pentru avizele si acordurile necesare emiterii acordului unic, conform listei avizelor si acordurilor necesare, comunicate o data cu certificatul de urbanism (n copie). 11. Obtinerea Autorizaiei de Construire Termenul legal de eliberare a autorizatiei de construire este de 30 zile de la depunerea documentatiei complete. Termenul de valabilitate stabilit pentru autorizatia de construire este de 12 luni de la eliberare, cu drept de prelungire inca 12 luni. n interiorul acestui interval solicitantul este obligat sa nceapa lucrarile autorizate. 12. Inceperea lucrarilor Lucrarile de construire pot ncepe numai dupa ce a fost obtinuta Autorizatia de construire si dupa ce au fost anuntate (cu minim 5 zile nainte de nceperea lucrarilor) la Primaria locala si Inspectoratul de stat n constructii (I.S.C.). La depunerea anuntului catre I.S.C. trebuie sa se achite taxa de 0,1% din valoarea investitiei. La nceperea lucrarilor, la locul constructiei trebuie sa existe un panou de identificare a santierului de constructii pe care sunt nscrise date despre lucrare (denumire si adresa obiectiv, beneficiar, proiectant, constructor, nr. autorizatie, termen de executie, data nceperii si finalizarii constructiei). 13. Executia constructiei n perioada executiei constructiei, proiectantul are obligatia de a urmari realizarea pe santier a fazelor determinante specificate n documentatia de autorizare. Este necesara angajarea unui diriginte de santier, care va urmari (calitativ si cantitativ) executia lucrarilor si va intocmi cartea tehnica a constructiei. Este foarte important ca lucrarile de structura sa fie executate de catre o firma specializata si nu in regie proprie. Lucrarile de construire trebuie sa se faca n conformitate cu prevederile proiectului aprobat. Orice neconcordanta se considera nerespectare a autorizatiei de construire si se sanctioneaza ca atare. 14. Receptia finala Receptia constructiilor se face printrun proces verbal de receptie, ntocmit de catre o comisie formata din: - reprezentantul Inspectoratului de Stat n Constructii (I.S.C.); reprezentantul primariei printr-un membru al compartimentului Disciplina n Constructii; reprezentantul proiectantului, prin arhitect si inginerul - proiectant al structurii de rezistenta ; - reprezentantul beneficiarului prin dirigintele de santier. Cu aceasta ocazie proiectantul da o declaratie de conformitate prin care se atesta ca imobilul supus receptiei este conform proiectului.