i

Universidad Nacional Experimental del Tchira

Vice-Rectorado Acadmico
Decanato de Postgrado
Maestra en Gerencia de Empresas Agrcolas
Trabajo de Grado








Modelo economtrico para determinar el precio unitario de tierras agrcolas.
Caso: Parroquia Santa Brbara, Municipio Coln, Estado Zulia



Autor: Ing. Garca Morales, Gustavo Adolfo
C.I: V- 9.207.396
Correo: gag366@cantv.net - gag366@gmail.com
Telfono: 0414 7181965 / 0276 - 3563805
Tutor: MSc Salcedo, Salomn
Correo: salomon_salcedo@hotmail.com



Trabajo de Grado presentado como requisito para optar al ttulo de Magister en
Gerencia de Empresas Agrcolas


San Cristbal, Marzo de 2012

ii






































iii

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DEL TACHIRA
VICERECTORADO ACADEMICO
DECANATO DE POSTGRADO
MAESTRIA EN GERENCIA DE EMPRESAS AGRICOLAS

MODELO ECONOMETRICO PARA DETERMINAR EL PRECIO
UNITARIO DE TIERRAS AGRICOLAS. CASO: PARROQUIA SANTA
BRBARA, MUNICIPIO COLN, ESTADO ZULIA.

Autor: Ing. Garca Morales Gustavo adolfo
Tutor: MSc Salcedo Salomn
Fecha: Marzo, 2012

RESUMEN
La tierra se ha considerado tradicionalmente como el marco fsico de desarrollo de la
actividad agraria, su disponibilidad con el tiempo cada da, est ms limitada. La
presente investigacin, tiene como objetivo principal proponer un modelo
economtrico que permita la estimacin del precio unitario de las tierras agrcolas en
la parroquia Santa Brbara, del municipio Coln, del Estado Zulia. El estudio se
justifico dada su importancia econmica y social, en la bsqueda de eliminar
aquellos inconvenientes que pueden presentarse, como lo son la sobrevaloracin o
subvaloracin; as mismo, ofrece un enfoque holstico en el proceso de valoracin de
predios rurales, al determinar los parmetros que realmente intervienen en la
conformacin definitiva de su precio unitario. Este trabajo se enmarca en un nivel de
investigacin del tipo exploratorio, as como descriptivo, con un enfoque cualitativo y
cuantitativo. A su vez se trata de un trabajo de campo, cuya modalidad, corresponde a
la de proyecto factible y el diseo de investigacin es no experimental, del tipo
transeccional. La poblacin objeto de estudio estuvo conformado por productores
agropecuarios, funcionarios gubernamentales y los docentes de la unidad curricular
avalo de fincas de la Universidad Nacional Experimental Sur del Lago (UNESUR).
Para la recoleccin de los datos se empleo la tcnica de la entrevista estructurada y la
encuesta y como instrumento el cuestionario, utilizando una escala de estimacin tipo
Likert. La validacin se hizo a travs del juicio de expertos, aplicndose una prueba
piloto se permiti determinar una confiabilidad mediante el estadstico alfa de
Cronbach, cuyo resultado fue de 0,7263 (alto). Finalmente, se concluye la pertinencia
de un modelo economtrico para estimar el precio unitario de tierras agrcolas;
justificndose de esta manera su diseo y elaboracin.

Palabras Claves: Modelo economtrico, Avalo, Mercado, Precio unitario, Mtodo
economtrico, Mtodo sinttico, Mtodo analtico, Referenciales

iv

NDICE DE CONTENIDO
Pag.
Acta ii
Resumen iii
ndice iv
Lista de tablas vii
Lista de Figuras viii
Introduccin ix


CAPTULO I
EL PROBLEMA

1.1. Planteamiento del Problema ................................................................... 12
1.2. Formulacin del Problema...................................................................... 16
1.3. Objetivos................................................................................................. 17
1.3.1. Objetivo General...... 17
1.3.2. Objetivos Especficos....... 17
1.4. J ustificacin de la investigacin............................................................. 18
1.5. Limitaciones.. 20


CAPTULO II
MARCO TERICO

2.1. Antecedentes de la Investigacin ........................................................... 21
2.2. Bases Tericas ........................................................................................ 29
2.2.1. Modelo economtrico... 29
2.2.2 Comportamiento del mercado de tierras para uso agrcola 36
2.2.2.1 Referenciales de Compra Venta. 39
2.2.2.2 Precio Unitario 40
2.2.3 Mtodos que establecen el precio unitario de las tierras agrcolas 46
2.2.4 Variables relevantes que determinan el valor de las tierras
agrcolas

48
2.2.5 Teoras que sustentan la investigacin 51

v


2.3 Aspectos Legales 54
2.4. Sistema de Variables y Operacionalizacin....... 60


CAPTULO III
MARCO METODOLGICO

3.1. Nivel de la Investigacin ........................................................................ 63
3.2. Diseo de la Investigacin ...................................................................... 64
3.3. Poblacin ................................................................................................ 65
3.4. Muestra .................................................................................................. 66
3.5. Tcnicas e Instrumentos de Recoleccin de Datos ................................. 68
3.6. Validez y Confiabilidad .................................................. 69
3.6.1. Validez . 69
3.6.2. Confiabilidad 70
3.7. Tcnicas de Procesamiento y Anlisis de Datos .................................... 73


CAPTULO IV
ANALISIS E INTERPRETACION DE RESULTADOS

4.1. Dimensin Comportamiento del mercado de las tierras agrcolas.

74
4.2. Dimensin Mtodos que establecen el precio unitario de las tierras
agrcolas.

84
4.3. Dimensin Variables relevantes que determinan el valor de las tierras
agrcolas...

87


CAPTULO V
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

5.1. Conclusiones 89
5.2. Recomendaciones 90



vi


CAPTULO VI
PROPUESTA

6.1. Presentacin 92
6.2. J ustificacin 93
6.3 Fundamentacin Terica 94
6.4 Factibilidad de la Propuesta 96
6.4.1 Factibilidad Social... 97
6.4.2 Factibilidad Institucional. 98
6.4.3 Factibilidad Tcnica 99
6.4.4 Factibilidad Regulatoria o de Normalizacin.. 100
6.5 Objetivos. 101
6.5.1 Objetivo General. 101
6.5.2 Objetivos Especficos.. 101
6.6 Deduccin del Modelo Economtrico 101
6.6.1 Planteamiento del Modelo Economtrico... 102
6.6.2 Estimacin del Modelo Economtrico 105
6.6.3 Anlisis Factorial. 107
6.6.3.1 Matriz de correlacin 109
6.6.3.2 Extraccin de los Factores Iniciales. 114
6.6.3.3 Rotacin de los Factores Iniciales 119
6.6.4 Seleccin de la Variable Independiente.. 121
6.6.5 Modelo Economtrico Propuesto 122

REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
ANEXOS


vii

LISTA DE TABLAS

Tabla 2.1 Clasificacin de los Modelos Economtricos.. 34
Tabla 2.2
Parmetros empleados en la determinacin del precio de tierras
agrcolas......

50
Tabla 2.3 Operacionalizacin de la variable objeto de estudio... 62
Tabla 3.1 Poblacin objeto de estudio. 66
Tabla 3.2 Tamao de la muestra.. 67
Tabla 3.3

Valores de confiabilidad de los instrumentos de recoleccin de
datos..

72
Tabla 3.4 Rangos Magnitud de Confiabilidad. 72
Tabla 4.1

Operaciones de compra venta de predios agrcolas en el
Municipio Colon para el lapso 2006 2010
76
Tabla 4.2

Precio Unitario de Mercado de las Tierras Agrcolas. Parroquia
Santa Brbara, Municipio Coln. Estado Zulia

81
Tabla 6.1 Fines de la Valoracin Inmobiliaria 98
Tabla 6.2 Variables Independientes o Explicativas. 103
Tabla 6.3 Tcnicas Multivariantes Mtodos de Interdependencia.. 107
Tabla 6.4 Rangos y Tipos de Correlacin. 108
Tabla 6.5 Matriz de Correlacin Variables Independientes. 110
Tabla 6.6 Valor de Correlacin entre Variables Independientes. 110
Tabla 6.7 Rango de KMO para la aceptacin del Anlisis factorial 111
Tabla 6.8 Test KMO y Bartlett. 112
Tabla 6.9 Matriz de Correlacin (exclusin de variable localizacin) 113
Tabla 6.10 Nuevos Valores de Correlacin entre Variables Independientes 113
Tabla 6.11 Varianza Total Explicada.. 116
Tabla 6.12 Matriz de Factores No Rotados 117
Tabla 6.13 Ambigedad de Variables 118
Tabla 6.14 Matriz de Componentes Rotados. 120
Tabla 6.15 Matriz de Correlacin (Incluye variable dependiente).. 121
Tabla 6.16 Series para Regresin Lineal Mltiple. 123
Tabla 6.17 Estadsticos de Regresin.. 123
Tabla 6.18 Coeficientes de Regresin... 124



viii

LISTA DE FIGURAS

Figura 4.1
Operaciones de Compra Venta por Parroquia. Municipio Colon,
Estado Zulia.

77
Figura 4.2
Comportamiento del Mercado de Tierras Agrcolas. Municipio
Colon, Estado Zulia

77
Figura 4.3
Comportamiento del Mercado de Tierras Agrcolas. Parroquia
Santa Brbara, Municipio Colon, Estado Zulia.

78
Figura 4.4

Distribucin de Frecuencias Porcentuales Item 04, indicad
Referenciales de compra venta de Predios agrcolas

78
Figura 4.5

Distribucin de Frecuencias Porcentuales Item 06, indicador
Referenciales de compra venta de Predios agrcolas.

79
Figura 4.6

Evolucin del Precio Unitario promedio, Parroquia Santa
Brbara.

82
Figura 4.7 Evolucin del Indice de Precios al Consumidor (IPC). 82
Figura 4.8 Evolucin del Indice de Precios al Sector Construccin (ISC) 83
Figura 4.9 Evolucin de la Unidad Tributaria (UT) 83
Figura 4.10

Distribucin porcentual Item 13, dimensin Mtodos que
establecen el precio unitario de las tierras agrcolas

85
Figura 4.11


Distribucin porcentual Items 01 y 02. Venta y compra de
tierras en base a criterios o razones subjetivas y objetivas,
respectivamente.


85
Figura 4.12


Distribucin porcentual de frecuencias para el empleo de
mtodos estadsticos para determinar el precio de tierras
agrcolas (Item 14 Productores e Item 08 Docentes de Unesur).


87
Figura 4.13


Distribucin porcentual de frecuencias referente a variables que
determinan el precio de tierras agrcolas (Item 15 Productores e
Item 09 funcionarios Pblicos y Docentes de Unesur)


88
Figura 4.14


Distribucin porcentual de frecuencias referente al
conocimiento de las variables que determinan el precio de
tierras agrcolas (Item 15 cuestionario para productores)


88
Figura 6.1 Grafico de Sedimentacin 115




ix

INTRODUCCIN

La tierra, se ha convertido en un factor complejo capaz de incidir en el
desarrollo de una sociedad. Bien administrada contribuye al crecimiento econmico,
a la generacin de empleo, a resolver problemas de pobreza y a garantizar la
seguridad alimentaria de todo pas y su poblacin.

Actualmente a nivel mundial, la tenencia y propiedad de la tierra est siendo
sometida a una reorientacin, otorgndosele cada vez ms atencin dentro del
proceso de desarrollo. Las polticas agrarias, as como las de los recursos naturales
son claves para el futuro desarrollo econmico y social de Amrica Latina, siendo el
surgimiento de conflictos agrarios un indicador de esta dinmica y de su complejo
proceso de desarrollo. Cabe destacar, que sistemas eficientes de tenencia de la tierra
son cruciales para una eficiente produccin agrcola.

La determinacin del valor de los inmuebles rsticos sigue siendo en la
actualidad, una asignatura pendiente para todos aquellos que necesitan conocerlo. La
heterogeneidad de las fincas rsticas plantea una problemtica especial en lo relativo
a su valoracin. Siendo as como Caballer (1998) indica la existencia de una serie de
factores que influyen o distorsionan el conocimiento que puede tener sobre el valor de
una tierra en una zona determinada. Esta problemtica conlleva que los estudios sobre
valores de la tierra sean escasos y que las estadsticas oficiales de precios de la tierra
no tengan un nivel de desagregacin suficiente para la prctica valorativa

Cabe destacar que segn Hernndez (2008), la valoracin de inmuebles
urbanos adolece de mtodos apropiados, situacin esta que para la valoracin de
bienes agrcolas, presenta mayor delicadeza. Para este autor los mtodos que se
emplean habitualmente, presentan una alta subjetividad, ya que todas las situaciones

x

de valoracin reciben el mismo tratamiento; trtese de tierras dedicadas a ganadera
y/o agricultura.

La investigacin en el mbito de la valoracin no slo debe estar orientada
hacia una formulacin minuciosa de los conceptos y mtodos de opinin de valor
inmobiliario y una extensin de los mismos a otros campos, sino tambin a incorporar
el empleo de modelos matemticos, introduciendo en este mbito, una metodologa
que se ha mostrado especialmente fructfera en otros campos de la economa.

En este trabajo se tratan, a lo largo de cinco captulos aspectos que van desde
la justificacin e importancia del abordaje integral de un problema asociado a la
valoracin de tierras agrcolas; hasta un mecanismo de gestin que pueda contribuir a
la solucin de la problemtica planteada.

En el primer captulo se hace una disertacin acerca de la importancia del
estudio de una problemtica asociada a la valoracin agrcola.

El segundo capitulo, aborda aspectos relativos que a nivel internacional se le
ha dado a la problemtica objeto de estudio. Tambin trata sobre modelos
economtricos, el mercado de tierras agrcolas, entre otros puntos; as como las
dimensiones e indicadores a travs de los cuales se desarrolla el trabajo.

El tercer capitulo comprende el marco metodolgico de la investigacin;
donde se considera el tipo de investigacin, la poblacin o universo objeto de estudio,
la muestra representativa de dicha poblacin, las fases de la investigacin, las
tcnicas e instrumentos empleados en la recopilacin de informacin, la validez y
confiabilidad de la informacin recabada, su organizacin y procesamiento.


xi

El cuarto capitulo se refiere al anlisis e interpretacin de resultados obtenidos
para la variable, dimensiones e indicadores objeto de la investigacin.

El quinto capitulo, contiene las conclusiones y recomendaciones a los
objetivos planteados y al diagnostico realizado en la investigacin.

El sexto capitulo esta referido al diseo y proposicin de un modelo
economtrico que permita la estimacin del precio unitario de las tierras agrcolas en
la parroquia Santa Brbara del municipio Coln del estado Zulia.

Finalmente, se hace referencia a la bibliografa consultada para la elaboracin
del presente trabajo de investigacin y a los anexos que apoyan el estudio.