SISTEM KONTRAK

PROGRES PAYMENT

Tugas MKBS
Program Studi Konstruksi Sipil
Jurusan Teknik Sipil




IKHBAL MUTTAKIN
NIM : 111121063














POLITEKNIK NEGERI BANDUNG
2014




SISTEM KONTRAK

A. Definisi Kontrak (Umum)
Kontrak adalah suatu kesepakatan yang diperjanjikan (promissory agreement) di
antara dua atau lebih pihak yang dapat menimbulkan, memodifikasi, atau menghilangkan
hubungan hukum. Gifis (2008) memberikan pengertian mengenai kontrak sebagai suatu
perjanjian, atauserangkaian perjanjian di mana hukum memberikan ganti rugi terhadap
wanprestasi terhadap kontrak tersebut, atau terhadap pelaksanaan kontrak tersebut oleh
hukum dianggap sebagai suatu tugas. Menurut KUH Perdata, pengertian kontrak (dalam
hal ini disebut perjanjian) adalah sebagai suatu 34 perbuatan di mana satu orang atau
lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih, vide Pasal 1313 KUH
Perdata.

B. Kontrak Kerja Konstruksi
Imam Soehanto (1995 : 552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai suatu
proses dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen dengan tugas
mengkoordinasikan seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek termasuk studi kelayakan,
desain, perencanaan, persiapan kontrak konstruksi dan lain-lain, kegiatan proyek dengan
tujuan meminimkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek.
Selanjutnya dalam standar akuntansi keuangan definisi kontrak konstruksi adalah
kontrak dan dinegosiasikan secara khusus untuk konstruksi suatu asset yang
berhubungan giat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan, teknologi,
fungsi dan tujuan penggunaan pokok.
Sedangkan menurut UUJK No.18 Tahun 1999 pasal 1 ayat 5 Kontrak Kerja
Konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan antara pengguna jasa
dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi, menurut pakar hukum,
kontrak konstruksi adalah suatu perjanjian untuk membangun suatu bangunan dengan
persyaaratan-persyaratan tertentu, yang dibuat oleh pihak I sebagai pemilik bangunan,
dengan pihak ke II sebagai Pelaksana Bangunan.
Dari definisi tersebut diatas, dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi adalah
suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agen-agen
mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya
dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Dalam kontrak konstruksi ada dua jenis kontrak
yaitu :
1. Kontrak harga tetap, yakni pihak kontraktor setuju dalam melaksanakan semua
pekerjaan proyek yang dicanangkan di dalam kontrak dengan imbalan uang muka
(harga) dengan jumlahnya tetap. Variasi jenis kontrak ini terdiri dari :
a. Harga tetap dari ekskalasi yaitu harga kontrak yang dapat disesuaikan, naik atau
harga yang didasarkan atas suatu indeks eskalasi yang disetujui bersama.
b. Harga tetap dengan perangsang. Dalam hal ini kontraktor tambahan harga yang
telah disetujui sebagai perangsang misalnya bila kontraktor dapat menyelesaikan
lebih dari rencana.
c. Kontaktor dengan satuan harga tetap. Kontrak ini bila mana jenis pekerjaan dan
spesifikasinya dapat secara jelas ditentukan sedangkan jumlah pekerjaan belum
dapat diketahui secara tepat.
2. Kontrak dengan harga yang tidak tetap, yakni pihak pemilik membayar biaya-biaya
(jasa dan material) yang dikeluarkan untuk melaksanakan proyek diatur dalam
kontrak ditambah dengan sejumlah uang yang ada dalam bentuk upah. Variasi jenis
kontrak ini terdiri dari :
a. Harga tidak tetap dengan upah tetap. Pemilik membayar kembali semua biaya
proyek yang dikeluarkan oleh kontraktor, ditambah fee yang jumlahnya tetap.
b. Harga tidak tetap dengan suatu batas maksimum. Pemilik membayar semua biaya
yang dikeluarkan oleh kontraktor untuk merampungkan proyek, ditambah upah
sampai pada suatu batas maksimum.
c. Harga tidak tetap dengan resiko ditanggung bersama. Disini jumlah upah akan
naik sesuai dengan penghematan yang dihasilkan, tetapi akan mendapat hukuman
sesuai dengan jumlah keseimbangan yang terjadi di atas sasaran.
d. Harga tidak tetap dengan upah berubah-ubah jumlah upah bila pada akhir ternyata
biaya proyek sesungguhnya berada di bawah sasaran maka jumlah upah akan naik
demikian sebaliknya

C. Bentuk-bentuk Kontrak Kerja Konstruksi
Aspek Perhitungan Biaya :
1. Fixed Lump Sum Price
2. Unit Price
3. Kontrak gabungan lumpsun dan harga satuan
4. Kontrak terima jadi
5. Kontrak persentase
6. Kontrak tahun tunggal
7. Kontrak tahun jamak
8. Kontrak pengadaan tunggal
9. Kontrak pengadaan bersama
a. Non Traditional Contracts
- Design & Build / Turnkey / EPC
- Fast tracking
- Construction Management
- Co-operative Contracting
- Concession Based Method
b. Traditional Contracts
- Lump sum contracts
- Unit Rates atau Remeasurement Contracts
- Cost Plus Contracts

Aspek Perhitungan Jasa
1. Biaya Tanpa Jasa
2. Biaya Ditambah Jasa
3. Biaya Ditambah jasa pasti
4. Cost Plus Kontrak Persentase Tetap
5. Kontrak Cost Plus Biaya Tetap
6. Biaya Variabel Plus Kontrak Persentase
7. Perkirakan Target Kontrak
8. Dijamin Kontrak Maximum Cost

Aspek Cara Pembayaran
1. Bulanan (Monthly Payment)
2. Prestasi (Progress Payment)



D. Kontrak Konstruksi dari Aspek Cara Pembayaran
1. Bulanan (Monthly Payment)
Sistem kontrak ini cara pembayarannya dengan pembayaran bulanan (Monthly
Payment). Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan dan dibayar setiap bulan
menurut PP no. 29/2000 Pasal 20 ayat (3) huruf c angka 2.
Kelemahan cara pembayaran ini adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia jasa
pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi kelemahan cara
pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran
minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan diselarasakan dengan prestasi yang
harus dicapai sesuai jadwal.
Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja dengan prestasi
bahan dengan cara menimbun bahan di lapangan. Untuk mengatasinya bisa
dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak dihitung sebagai prestasi,
kecuali pekerjaan yang betul-betul selesai/terpasang atau bisa juga barang-barang
setengah jadi.
2. Prestasi atau termin (Progress Payment)
Sistem kontrak ini cara pembayarannya dengan pembayaran termin atau prestasi
(Progress Payment). Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi
yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak.. Besarnya prestasi
dinyatakan dalam persentaes dan termuat dalam PP no. 29/2000 Pasal 20 ayat (50)
huruf angka 1.
Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja prestasi fisik (pekerjaan
selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah jadi walaupun
barang-barang tersebut sudah berada di lapangan (front end loading).
Misal di kontrak dimuat pembayaran sebagai berikut :
Termin I, kemajuan pekerjaan 25%
Termin II, kemajuan pekerjaan 50%
Termin III, kemajuan pekerjaan 75%
Termin IV, kemajuan pekerjaan 100%
Pembayaran akan dilakukan untuk Termin I, apabila kemajuan pekerjaan telah
mencapai 25%. Jika belum mencapai 25%, maka tidak ada pembayaran.
Pembayaran dilakukan setiap termin, asal prestasi pekerjaan telah mencapai yang di
isyaratkan dalam setiap termin. Sistem pembayaran termin lebih sedikit transaksi
keuangan yang dibuat.
E. Contoh Kontrak Konstruksi Progress Payment
Contoh Kontrak Konstruksi yang menggunakan Progress Payment adalah
Proyek Pembangunan Rumah Sakit Graha Biomedika yang berlokasi di Jalan Raya
Serang KM. 10 No.21, Curug, Tangerang.
Penandatanganan kontrak ini dilaksanakan oleh Bapak Arie Mindartanto
selaku GM Divisi VI PT NINDYA KARYA (Persero) dan Bapak dr. Arius Karman,
MARS selaku Direktur PT Graha Biomedika, dengan disaksikan oleh Manager
Pengendalian Divisi VI Bapak Eko Sukaryono dan dr. Ambril Nurdin selaku
pimpinan proyek pada tanggal 16 Maret 2012 yang bertempat di Ruang Rapat Divisi
VI PT NINDYA KARYA (Persero) dengan nilai kontrak Rp.33.880.000.000 dengan
system pembayaran Progress Payment.
Proyek Pembangunan Rumah Sakit yang berlokasi di Jalan Raya Serang KM.
10 No. 21, Curug, Tanggerang ini, direncanakan akan dibangun sebanyak 6 lantai
yang terdiri dari lantai dasar, lantai 1, lantai 2, lantai 3, lantai service, dan lantai atap.
Dengan item pekerjaan :
1. Pekerjaan Struktur
2. Pekerjaan Arsitektur
3. Pekerjaan Elektrical
4. Pekerjaan Elektronik
5. Pekerjaan Plumbing
6. Pekerjaan Fire Alarm
7. Pekerjaan AC dan Ventilasi
Waktu pelaksanaan dari proyek ini adalah 270 kalender dengan Surat Perintah
Kerja (SPK) tanggal 2 April 2012 s.d 28 Desember 2012 dan masa pemeliharaan
selama 365 hari. Project Manager (PM) yang ditunjuk atau dipercayakan untuk
menangani proyek ini adalah Bapak Teddy Hartosantoso.