Ttulo III: Valuacin de Predios Rsticos y otros Bienes Agropecuarios -

Reglamento Nacional de Tasaciones del Per

TTULO III
VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS.

CAPTULO A
ALCANCES Y FINES
ARTCULO III.A.01
Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico a los terrenos ubicados en zona rural
dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a
dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los lmites de
expansin urbana.
Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las construcciones e
instalaciones fijas y permanentes que existan en l.
Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se valuarn conforme a lo
establecido en el captulo J del presente ttulo.
ARTCULO III.A.02
Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y los
terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo del litoral de la Repblica, en la
franja de 1 Km. medido a partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos se entiende que estos
terrenos estarn situados fuera del rea urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de
expansin urbana sealados en los planes urbanos, o en los estudios urbansticos debidamente
aprobados por autoridad competente.
Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las lomas con pastos naturales
dedicados a la ganadera.
ARTCULO III.A.03
Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son las edificaciones en general, tales como
viviendas, depsitos, cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de productos, plantas industriales,
hospitales, campos recreativos, vas, infraestructura de riego, etc.
ARTCULO III.A.04
Se considera plantacin permanente al conjunto de vegetales establecidos en un predio rstico que son
susceptibles de explotacin econmica por ms de dos campaas agrcolas y que pertenezca a
cualquiera de las categoras siguientes:
a. Frutales.
b. Otras especies cuya produccin se mantenga durante ms de dos aos, sin necesidad de efectuar
nueva siembra.
No se considera plantacin permanente cuando las especies antes citadas se encuentren aisladamente,
pues en este caso su valuacin ser individual.
ARTCULO III.A.05
Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetativo normal es igual o menor de un ao.
ARTCULO III.A.06
Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco grandes clases:
1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio. (Clase A)
2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)
3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P)
4.0 Tierras aptas para produccin forestal (Clase F)
5.0 Tierras de proteccin (Clase X)
Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)
Estas tierras renen condiciones agrolgicas que permiten la remocin peridica y continuada del suelo
para el sembro de plantas herbceas y semi arbustivas de corto perodo vegetativo, bajo tcnicas
econmicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad productiva
del suelo, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.
Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros fines (cultivos permanentes, pastoreo, produccin
forestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se
obtendra de su utilizacin confines de cultivo en limpio, o cuando el inters del Estado as lo requiera.
1.1 Segn el sistema de abastecimiento de agua, se clasifican en cuatro tipos:
a. con riego por gravedad y agua superficial.
b. con riego proveniente de bombeo de agua superficial.
c. con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea.
d. Con agua de lluvia (secano).
1.2 Segn sus niveles de altitud, los tipos sern:
a. Hasta 2 000 m.s.n.m.
b. De 2 001 a 3 000 m.s.n.m.
c. De 3 001 a 4 000 m.s.n.m.
d. Ms de 4 000 m.s.n.m
1.3 En la Selva segn la distancia al ro o carretera que se utiliza como va de transporte
predominante, las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden los siguientes tipos:
a. Hasta 1 Km. distancia del ro o carretera.
b. Ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del ro o carretera.
c. Ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del ro o carretera.
d. Ubicadas a ms de 3 Kms, de distancia del ro o carretera.
1.4 En todo caso, la tierra aptas para cultivo en limpio se subclasifican en las siguientes
categoras:
a. Primera categora.-
Son aquellas de mejor calidad agrolgica, gran capacidad productiva, buenas condiciones fsicas
y climticas por temperatura muy favorables para la produccin de cultivos en limpio en forma
permanente y econmicamente rentable.
De relieve topogrfico plano y suave, confirindole una gran capacidad de labranza,
constituyendo las tierras ms mecanizables del pas. Las pendientes estn generalmente por
debajo del 2%, lo que facilita el establecimiento de una infraestructura de riego.
Edficamente, son suelos de caractersticas fsicas muy favorables en cuanto a profundidad
efectiva, textura adecuada y buen sistema de drenaje.
La reaccin de estos suelos (ph) vara entre neutra a ligeramente cida o ligeramente alcalina,
condicin ptima para el aprovechamiento de la mayor parte de los nutrientes vegetales.
b. Segunda categora.-
Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topogrfico o clima que restringen su
capacidad productiva, requieren moderadas prcticas de conservacin y de manejo de suelos
para evitar su deterioro o para mejorarlo.
Las limitaciones de las tierras de segunda categora pueden incluir efectos simples o
combinados de:
Suelos con profundidades inferiores a la capa arable.
Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4%
Susceptibilidad moderada a la erosin.
Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo.
Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir.
Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino.
Exigencias en el riego
Limitaciones de clima

c. Tercera categora.-

Son aquellas con severas limitaciones climticas y de riego por inundacin que reducen la
eleccin de cultivos y/o requieren prcticas especiales de conservacin, las tierras de sta
categora tienen mayores restricciones que las de segunda y cuando se les usa para cultivo en
limpio, las prcticas o tratamientos agrcolas y de conservacin de suelos son por lo general ms
difciles de aplicar y mantener para asegurar una produccin econmica y continuada. Pueden
usarse para cultivos en general, pastos cultivados y produccin forestal. Las restricciones suelen
originarse por pendientes moderadamente inclinadas mayor de 4% susceptibilidad a la erosin,
drenaje excesivo, poca profundidad y moderada salinidad.
d. Cuarta categora.-
Son aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos y/o requieren
un cuidadoso manejo.
Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera categora y la
adaptacin de plantas es menor. Cuando estos suelos se cultivan es necesario un manejo muy
cuidadoso y prcticas agrcolas y de conservacin ms difciles de aplicar y mantener. Los
suelos pueden usarse en cultivos en limpio, cultivos permanentes y produccin forestal.
Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)
Son aquellas cuyas condiciones agrolgicas no son adecuadas a la remocin peridica, y continuada del
suelo, pero que permiten la implantacin de cultivos perennes, sean herbceos, arbustivos o arbreas,
frutales principalmente, as como forrajes; bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del
lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo ni alteracin del rgimen hidrolgico de la
cuenca. Estas tierras podrn dedicarse afines de pastoreo, produccin forestal y proteccin, cuando en
esta forma se obtenga un rendimiento econmicamente superior al que se obtendra de su utilizacin con
fines de cultivo permanente o cuando el inters del Estado lo requiera. Presentan limitaciones tanto de
orden edfico como topogrfico que imposibilitan la fijacin de cultivos en limpio, pero que aceptan la
fijacin de un cuadro diversificado de cultivos tropicales perennes. Estn distribuidas en las regiones de
costa, sierra y principalmente en la selva, pudiendo en algunos lugares no existir ciertas categoras.

Para estas tierras se han considerado tambin los mismos tipos de altitudes sealadas, en las tierras
aptas para cultivo en limpio, en la sierra.
Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que sirve de va de transporte a las tierras, se utilizaran
los mismos tipos sealados para las tierras aptas para cultivo en limpio en selva.
Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasifican en dos categoras la 5ta. y 6ta. categoras del
cuadro de valores arancelarios y su definicin resumida es la siguiente:
e. Quinta categora:
Son aquellas que presentan limitaciones ms severas que las tierras de la cuarta categora, son
pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos
de grava y piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente para impedir cultivos transitorios
pero permiten la siembra de cultivos perennes.
El cuadro climtico puede caracterizarse por temperaturas bajas, amplias oscilaciones trmicas
(heladas) y fuertes vientos.
f. Sexta categora
Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrolgica que los convierten en
inapropiados para llevar a cabo cultivos de carcter intensivo en forma normal.
Dichas limitaciones de orden climtico, edfico o topogrfico, pueden estar vinculados estrechamente
a pendientes empinadas, susceptibilidad a la erosin, suelos superficiales, baja fertilidad, salinidad o
alcalinidad, drenaje imperfecto, clima, temperatura y otras caractersticas desfavorables.
Tierras aptas para pastos (Clase P).
Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo en limpio o
permanente, sin embargo permiten su uso continuado o temporal para el pastoreo, bajo tcnicas
econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del
recurso, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.
Estas tierras podrn dedicarse para los fines de produccin forestal o proteccin, cuando en esta forma se
obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de pastoreo o
cuando el inters del Estado lo requiera; estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y selva.
En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales y pueden
distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en limpio:
a. Hasta 2 000 m.s.n.m.
b. Desde 2 001 a 3 000 m.s.n.m.
c. Desde 3 001 a 4 000 m.s.n.m.
d. A ms de 4 000 m.s.n.m.
Tierras para produccin forestal (Clase F)
No renen las condiciones agrolgicas requeridas para su cultivo o pastoreo, pero permiten su uso para la
produccin de maderas y otros productos forestales, siempre que sean manejadas en forma tcnica para
no causar deterioro en la capacidad productiva del recurso ni alterar el rgimen hidrolgico de la cuenca
ni su ecologa. Estas tierras podrn dedicarse a proteccin cuando el inters del Estado lo requiera.
Tierras de proteccin (Clase X)
Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo, pastoreo o
produccin forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces de ros y
otras tierras que, aunque presentan vegetacin natural boscosa, arbustiva o herbcea, su uso no
es econmico y deben ser manejadas con fines de proteccin de cuencas hidrogrficas, vida silvestre,
valores escnicos, cientficos, recreativos y otros que impliquen beneficio colectivo o de inters social.
Aqu se incluyen las unidades de conservacin (Los parques nacionales, reservas nacionales, santuarios
nacionales, santuario histrico), y reservas de biosfera.
TTULO III
CAPTULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA

ARTCULO III.B.07
En la Memoria Descriptiva se desarrollarn los siguientes conceptos:
Nombre del predio.
Nombre del propietario o posesionario.
Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la valuacin
Objeto de la valuacin y metodologa empleada.
Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia, departamento).
Fecha a la cual esta referida la valuacin del predio.
Linderos.
Permetro - mensura de los lados que lo conforman.
rea total.
Naturaleza y clasificacin de las tierras y sus reas respectivas.
Produccin dominante en la regin agrcola.
Plantaciones.
Recursos de agua y derechos de riego.
Elementos de trabajo, mano de obra y otros.
Factores ecolgicos (clima, vientos, flora y fauna, etc).
Forma de explotacin.
Beneficio e industrializacin de los productos.
Construcciones y reas que ocupan: edificios, instalaciones para el beneficio de productos
industriales, obras de bienestar social, servicios generales, etc.
Mejoras y obras complementarias.
Maquinarias, equipos, herramientas y enseres.
Semillas y otros productos en almacn.
Animales: ganados, aves, peces, etc.
Servidumbres.
Gravmenes.
Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o pueden perjudicarlo en el futuro.
Depreciacin.
Rendimiento y produccin bruta.
Gastos de explotacin y administracin.
Datos complementarios.
Ttulos de propiedad y planos de predio.
Inscripcin en los registros de la propiedad del inmueble.
ARTCULO III.B.08
En la descripcin de los linderos deber sealarse:
a. La lnea perimtrica que constituye los linderos con los vecinos colindantes.
b. La referencia o accidentes geogrficos permanentes como mar, ros, lagos, esteros, salientes de
carcter permanente, bordes, etc.
c. En caso que los linderos estn constituidos o relacionados a cerros es preciso definir
especficamente los puntos de referencia de manera que se establezca
con claridad cual es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y la toponimia del
lugar.
ARTCULO III.B.09
El rea total es la indicada en los ttulos de propiedad o planos existentes, o de no haber stos la que
arroje la mensura hecha por el perito cuando se le encomiende tal operacin. Es expresada en hectreas
y metros cuadrados, segn corresponda.
ARTCULO III.B.10
La naturaleza y la clasificacin de las tierras se determina de acuerdo con las reglas de la tcnica
agronmica, consignando las reas de cada clase de terreno y su condicin de cultivado o explotado en
su forma natural, cultivable o incultivable. Clasificadas stas en categoras, se aplicar el arancel de
terrenos rsticos.
El suelo o casco de un predio rstico se vala independientemente de la vegetacin y/o construccin que
sustenta, salvo el caso de pasturas naturales.
ARTCULO III.B.11
Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa la mayor rea, prevaleciendo por su importancia
econmica sobre las otras producciones de la zona.
ARTCULO III.B.12
En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen, as como los prados y bosques explotables.
ARTCULO III.B.13
En recursos de agua y derechos de riego se consigna si el predio se abastece con agua superficial, de
subsuelo y/o lluvia, indicando las dotaciones o rendimientos y si son suficientes para las necesidades del
predio. En caso de existir riego tecnificado debern detallarse sus caractersticas.
El derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que le corresponde a un predio de un cauce comn,
segn la legislacin vigente.

ARTCULO III.B.14
En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se especificar si la cantidad y calidad de la mano de
obra disponible, las mquinas, equipos, instalaciones, y herramientas, animales de trabajo y dems
elementos suficientes para la explotacin.
ARTCULO III.B.15
En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima, paisaje y contaminacin ambiental.
ARTCULO III.B.16
En la forma de explotacin del predio se indicar si sta es efectuada en todo en parte; y si es
conducida en forma directa por el propietario, sistema cooperativo, por trabajo comunitario, otras
formas.
ARTCULO III.B.17
Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos tal como se les cosecha; si hay un beneficio
previo o si se les somete a un proceso de preparacin para los mercados su exportacin, o se los
industrializa en el fundo mismo.
Cuando se obtiene subproductos, se especificar si se les consume en el mismo predio o son vendidos
en su estado natural o industrializados.
ARTCULO III.B.18
Las construcciones sern descritas indicando sus caractersticas constructivas estructurales, materiales
empleados, estado de conservacin, antigedad, y las reas que ocupan.
ARTCULO III.B.19
Las instalaciones fijas y permanentes, as como las obras complementarias tales como los caminos,
cercos, corrales, eras, embarcaderos, puentes, muros y andenes de contencin, defensas marginales,
tomas, partidores, canales, diques, etc., sern descritas y metradas aunque no estn dentro de los
linderos del predio, pero que le sirvan y hayan sido ejecutados con capital propio en su integridad o en
parte, como contribucin a determinada asociacin o comunidad en beneficio colectivo.
ARTCULO III.B.20
Se consideran las servidumbres y derechos, existentes descritos y consignados en ttulos, as como las
establecidos posteriormente a stos, que afectan el predio en su clasificacin de dominante o sirviente.
(ver ttulo II captulo B artculo II.B.17).
ARTCULO III.B.21
En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el predio y sus condiciones de constitucin,
debidamente inscritos.
ARTCULO III.B.22
En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo, inundaciones, deslizamientos o prdidas de
vas de comunicacin, plagas y epidemias; y toda causa que amenace al predio y sus componentes, o
pueda perjudicarlo en el futuro.
ARTCULO III.B.23
En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar e indicar, de ser posible, el origen de la propiedad,
el propietario o los propietarios actuales, su condicin de propiedad individual, colectiva, testamentaria,
estatal o comunidad campesina. Cuando estn inscritos en los registros se consignar la fecha, el tomo,
el folio y fojas de la inscripcin; o la ficha registral, segn sea el caso.
Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre del profesional que lo firm, escala,
orientacin geogrfica y la fecha. El perito dar su opinin sobre el grado de exactitud del levantamiento;
de ser necesario se har un nuevo plano, total o parcial del predio y/o sus construcciones; siendo
elemento de juicio la hoja catastral oficial referida al predio.
TTULO III
CAPTULO C
VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS

ARTCULO III.C.24
La valuacin considerar, segn el caso:
a. Terrenos rsticos
b. Terrenos eriazos
c. Terrenos eriazos ribereos al mar
d. Construcciones e instalaciones fijas
e. Maquinaria y equipo
f. Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacn
g. Ganado, aves, peces y otros animales
h. Factores ecolgicos
ARTCULO III.C.25
En las valuaciones reglamentarias o comerciales de terrenos rsticos deber hacerse una clasificacin de
los mismos, teniendo en cuenta los criterios sealados en el artculo anterior, debiendo determinarse las
reas que corresponda a cada categora de tierras.
El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con agua de lluvia (secano) ser igual
al 50 % del valor de las tierras que figuran en los listados de valores oficiales de terrenos rsticos vigentes
y/o del mercado inmobiliario de estas tierras en la zona, segn sea el caso de valuacin reglamentaria o
comercial.
Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn las reas parciales,
multiplicando cada una de estas por su correspondiente valor oficial o de mercado vigente; obtenindose
el valor total por la sumatoria de aquellas.
ARTCULO III.C.26
El valor rstico de las tierras de primera categora (V R) aptas para cultivo en limpio con riego por
gravedad y agua superficial se obtiene de los valores oficiales de terrenos rsticos del distrito en que se
ubica el terreno materia devaluacin o producto del estudio del mercado inmobiliario de la zona en
estudio, segn corresponda a una valuacin reglamentaria o comercial.
ARTCULO III.C.27
En el caso de valuaciones con el propsito de expropiacin se aplicar lo dispuesto en las normas legales
vigentes sobre la materia
TTULO III
CAPTULO D
VALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS

ARTCULO III.D.28
La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar, se obtiene multiplicando el valor bsico
eriazo (VBE) por el rea (A), materia de valuacin.
ARTCULO III.D.29
El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguiente expresin:
VBE =1/10 VR x d x U x T x V x E
El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar se determina por la expresin siguiente:
VBER =1/10 VR x U x T x V x D x E
En donde:
VBE = Valor bsico eriazo
VBER = Valor bsico eriazo ribereo
VR = Valor unitario oficial de terreno rstico o valor unitario de terreno del mercado, segn se trate de
valuacin reglamentaria o valuacin comercial, de las tierras de primera categora. d = Distancia al rea
con valor unitario oficial urbano
U = Uso
T = Topografa y naturaleza del terreno
V = Vas que sirven a la zona en que se ubica el terreno
D = Distancia a la lnea de ms alta marea
E = Factor de correccin ecolgica
ARTCULO III.D.30
La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y E sern los consignados en las tablas N 05 hasta
la N 08-A. La valuacin comercial en ambos casos se establece en funcin de la ley de oferta y la
demanda.
El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso de sta, aplicar de ser el
caso, los factores consignados en las tablas N 05, 06, 07, 08 y 08-A.
TABLA N 05

* Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor T se determina multiplicando los factores
correspondientes.
ARTCULO III.D.31
Para los efectos de este reglamento, las vas clasificadas segn el servicio que comprende la tabla N 06
se definen en la forma siguiente:
Carreteras duales
Tiene calzadas separadas, para dos o ms carriles de trnsito, cada una diseada para velocidades
mayores de 80 Km./h. y pavimentadas con asfalto o concreto.
Carreteras de primera clase
Tiene un ancho mnimo de 8,40 m. con pavimento de asfalto, diseada para velocidades mayores de 80
Km./h. forman parte del sistema nacional y su pendiente mxima es de 6%.
Carreteras de segunda clase
Tiene un ancho entre 3,50 m y 8,00 m. son afirmadas, y su diseo es para velocidades entre 60 a 80
Km/h., forman parte del sistema departamental y su pendiente mxima es de 8%.
Carreteras de tercera clase
Ancho promedio entre 3,50m y 5,00m., son afirmadas, forman parte del sistema vecinal y su pendiente
mxima es de 10%.
Trochas carrozables
Sin afirmado, ancho promedio de 3,00 m. que permiten el trnsito espordico de vehculos.
En caso que dos o ms vas influyen sobre el terreno, deber adoptarse el factor de mayor valor.
TABLA N 06
FACTOR VIAS(CARRETERAS)
CLASE DE VIA (CARRETERAS)
DISTANCIA
Hasta 500 m De 501 a 1000 m
Carreteras duales
Carreteras de primera clase
Carreteras de segunda clase
Carreteras de tercera clase
Trochas carrozables
Sin carretera
1,50
1,40
1,30
1,20
1,10
1,00
1,25
1,20
1,15
1,10
1,05
1,00
* El Perito deber tener en cuenta para la clasificacin de carreteras: su jurisdiccin y el servicio, segn la
normatividad vigente.
ARTCULO III.D.32
El factor distancia (D) con respecto a la lnea de ms alta marea se aplica de acuerdo a la Tabla N 07.
TABLA N 07
DISTANCIA CON RESPECTO
A LA LINEA DE MAS ALTA MAREA
FACTOR D
Hasta
De 250,01 a
Ms de
250.00 m.
500,00 m.
500,00 m.
1,50
1,20
1,00