TINJAUAN UMUM PROYEK

2.1 Latar Belakang Proyek

Kebutuhan akan rumah di perkotaan meningkat setiap tahunnya di tambah migrasi
penduduk yang sangat cepat telah menimbulkan dampak di daerah perkotaan. salah
satunya adalah tumbuhnya permukiman kumuh dan per-mukiman kumuh di lahan
ilegal . Permukiman kumuh dan ilegal tersebut membawa implikasi berbagai bentuk
masalah sosial, seperti : minimalnya penyediaan prasarana dan sarana lingkungan,
munculnya kriminalitas di daerah perkotaan, menurunnya tingkat kesehatan
masyarakat, dan lain-lain.
Visi pembangunan perumahan dan permukiman menekankan papan sebagai dasar
kebutuhan dasar. Penekanan ini mengandung arti bahwa setiap orang atau keluarga
Indonesia berhak menempati rumah yang layak dan terjangkau di dalam lingkungan
permukiman yang sehat, aman, dan berkelanjutan guna mewujudkan masyarakat
yang berjati diri, mandiri dan produktif. Sedangkan dalam mengemban misi
penyelenggaraan perumahan, kemampuan pemerintah sangat terbatas, disamping
itu iklim pembangunan perumahan saat ini belum cukup mendukung percepatan
pemenuhannya. Oleh sebab itu perlu menggali sumber daya dan potensi masyarakat
dalam penyelenggaraan perumahan bagi rakyat lndonesia.
Paradigma pembangunan saat ini sangat menjaga stabilitas lingkungan, baik sosial
maupun alami sebagai habitat manusia. Lebih jauh lagi telah dipahami bahwa
penyediaan perumahan dan permukiman sudah tidak dapat lagi dengan membuka
lahan baru di pinggiran kota. Dengan demikian penyediaan perumahan dan
permukiman di perkotaan harus menghemat lahan dan memanfaatkan aset-aset
kota yang sudah ada. secara optimal. Program-program peremajaan kembali
lingkungan perumahan dan permukiman di kawasan pusat kota merupakan salah
satu solusi yang banyak dipilih di beberapa kota metropolitan di dunia.
Gagasan pembangunan perumahan sederhana secara vertikal, rumah susun
sederhana, belum banyak diminati masyarakat umum. Kondisi ekonomi dan sosial di
lndonesia belum memungkinkan untuk meningkatkan laju pembangunan perumahan
khususnya rumah susun. Selain itu budaya hidup secara horizontal yang, masih kuat,
mengakibatkan masih banyak penduduk yang enggan menempati rumah susun
karena dianggap tidak sesuai dengan pola dan disiplin hidup mereka. Namun
demikian bentuk perumahan vertikal masih dipandang sebagai pemecahan yang
relevan dalam menangani masalah perumahan di kota-kota besar. Upaya-upaya
dilakukan agar sebagian rakyat lndonesia dapat menempati rumah yaitu layak dan
terjangkau, diantaranya melalui penyelenggaraan rumah susun sederhana sewa
(Rusunawa).
Untuk itu diperlukan pembangunan Rusunawa yang relevan dengan kondisi aktual
lndonesia khususnya Pembangunan rumah susun yang dimaksud, bukan hanya
memenuhi kriteria ataupun persyaratan secara teknis konstruksi, namun juga
sebagai bangunan yang mempunyai "wujud arsitektural yang baik dan sehat,
sekaligus mencerminkan khasanah arsitektur yang berkembang di lndonesia; secara
penataan bangunan diatur secara benar dan ramah lingkungan, dan pengaturan
secara ruang efektif dan efisien. Selain itu, yang tidak kalah pentingnya adalah bahwa
desain rumah susun ini secara sosial budaya dapat diterima oleh masyarakat
lndonesia, secara ekonomis/finansial layak bangun dan mampu dimanfaatkan
terjangkau oleh kelompok sasarannya.

2.2 Maksud dan Tujuan Proyek
Adapun maksud dan tujuan dari Proyek Pembangunan Rumah Susun Sederhana
Sewa (RUSUNAWA) ini adalah sebagai berikut :
1. Sebagai tempat tinggal masyarakat jepara khususnya yang berada di daerah
kumuh pesisir pantai.
2. Ingin memberikan tempat tinggal yang strategis,nyaman,layak dan terjangkau bagi
masyarakat menengah kebawah.
3. Menciptakan lingkungan yang bersih,sehat dan tertata.
4. Menciptakan lapangan kerja baru bagi penduduk sekitar ketika proyek
berlangsung.











2.3 Lokasi Proyek
Proyek ini berlokasi di daerah pantai kartini kabupaten jepara tepatnya dijalan kyai
mojo,jobokuto jepara di sebelah timur terdapat jalan tambak sari,sebelah barat
adalah tanah kosong yang menurut rencana juga akan di bangun rusunawa
sedangkan sebelah utara adalah pembangunan rusunawa jepara tahap pertama
untuk sebelah selatan adalah tambak masyarakat,berikut blok plan rusunawa jepara;


Gambar 2.1 Peta Lokasi Proyek








2.4 Data-Data Teknik Proyek
Adapun data-data umum Proyek Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa
(RUSUNAWA) ini adalah sebagai berikut :
1. Nama Proyek : Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (rusunawa)-
1 Twin Block Type 24.
2. Nama Pekerjaan : Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA)
3. Lokasi : Kelurahan Jobokuto kec Jepara Kab jepar
4. Pemberi Tugas : Direktorat Jendral Cipta Karya
5. Konsultan Perencana : PT. CIPTAPURA INC.
6 Konsultan MK (pengawas) : PT. GATRA UPANYASA RIPTA
7. Kontraktor Pelaksana : PT. WASKITA KARYA ( Persero )
8. No. Kontrak Pemborongan : KU.08.08/Lakbangkim/705/X11/2009
9. Tgl. Kontrak Pemborongan : 25 Agustus 2009
10. Nilai Kontrak: : Rp 11.160 600.000,00
11. Tgl Dimulainya pekerjaan : 20 Februari 2010
12. Jangka Waktu Pelaksanaan : 330 hari kalender
13. Jangka Waktu Pemeliharaan : 180 hari kalender
14. Jumlah Lantai : 5 ( lima )
15. Jenis Kontrak : Lumpsum
16. Sumber Dana : APBN 2009
17. Jenis / Type Proyek : Gedung / C
15. Struktur Bawah : Pondasi menggunakan Tiang Pancang
Minipile Penampang Segitiga ukuran
32 X 32 X 32 dengan mutu betonK-500.
16. Struktur Atas : Kolom, balok, pelat menggunakan
sistem struktur pracetak dengan mutu beton K- 350, balok K-350 dan pelat K-350
Atap menggunakan konstruksi baja
dan genting metal .

2.5 Perencanaan Struktur Bawah
Struktur bawah adalah bangunan yang merupakan penghubung antara struktur atas
dengan tanah dasar. Struktur bawah ini berfungsi untuk memikul beban struktur atas
dan meneruskannya ke tanah keras.
2.5.1. Pondasi
Pondasi adalah bagian dari struktur bangunan yang berfungsi untuk meneruskan
beban yang bekerja di atasnya sehingga dapat didukung oleh tanah. Kegagalan
perencanaan pondasi akan mengakibatkan bangunan secara keseluruhan tidak stabil
dan mudah runtuh, meskipun struktur atas kuat dan aman. Oleh karena itu dalam
perencanaan pondasi harus diperhatikan syarat syarat sebagai berikut :
- Daya dukung tanah dasar harus mampu menahan beban yang bekerja pada
pondasi.
- Penurunan yang terjadi tidak besar, dihindari untuk terjadinya penurunan lokal.
- Pondasi aman terhadap bahaya guling dan geser yang terjadi Dapat menahan
tekanan air yang mungkin terjadi.
Spesifikasi Pondasi yang digunakan dalam Pembangunan Proyek Rusunawa jepara ini
adalah :
Jenis Pondasi : Tiang Pancang
Jenis Tiang Pancang : Minpile Penampang Segitiga
Dimensi Tiang : 32 X 32 X 32 Cm
Luas Penampang : 443 Cm2
Moment Inersia : 18,870 Cm4
Modulus Section : 2,048 Cm
Panjang Tiang : 6 (Enam) M
Berat per Meter : 108 Kg/m
Beban Axial : 40 Ton
Jumlah Prestrees Concrete 7 mmWire : 3
2.5.2 Pile Cap
Pilecap atau poer adalah balok beton bertulang yang didesain untuk menyatukan
tiang pancang, juga berfungsi sebagai dudukan kolom serta meratakan beban yang
diterima kolom untuk kemudian didistribusikan ke pondasi, sehingga tiap tiap
pondasi atau tiang pancang tersebut mendapat beban yang sama atas beban di
atasnya. Pilecap di tempatkan di atas pondasi dengan hubungan jepit sempurna, hal
ini dikarenakan kepala dari tiang pancang masuk ke dalam pilecap tersebut sehingga
menyatu. Mutu beton yang digunakan untuk pilecap adalah K-275 dan bentuk
pilecap yang dipakai dalam proyek pembangunan Rusunawa jepara menggunakan
segiempat.
2.5.3 Tie Beam / Sloof
Tie beam adalah balok bertulang biasa yang merupakan penghubung atau pengikat
pilecap satu dengan yang lainnya. Tie biem juga berfungsi meruduksi momen
momen yang timbul di bagian bawah kolom. Momen yang terjadi pada kolom
didistribusikan ke tie beam, sehingga pondasi hanya menahan gaya vertical saja,
dengan hanya sedikit saja menahan momen. Pada proyek pembangunan Gedung ini,
mutu beton pada tie beam adalah K-275

2.6 Perencanaan Struktur Atas
Struktur atas adalah struktur yang berada di atas permukaan tanah dan merupakan
portal bertingkat dengan kerangka struktur menggunakan konstruksi beton
bertulang. Pekerjaan struktur atas pada umumnya meliputi :
2.6.1 Kolom
Kolom adalah struktur yang berfungsi meneruskan beban-beban lateral akibat
gempa, muatan angin, beban dari balok dan plat lantai di atasnya ke struktur di
bawahnya dan untuk selanjutnya diteruskan secara merata ke tanah.Kolom yang
digunakan pada proyek pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA)
ini adalah:
1. Kolom ukuran ( 40 ) cm
35 ) cm2. Kolom ukuran ( 35
2.6.2 Balok
Pekerjaan balok ini dimaksudkan sebagai penghubung dan penguat antar kolom dan
plat lantai dan merupakan syarat struktur konstruksi.
Dimensi balok yang digunakan pada proyek pembangunan bangunan Rumah Susun
Sederhana Sewa (RUSUNAWA) ini adalah :
1. Ukuran ( 25x40 ) cm
2. Ukuran ( 25x30 ) cm
3. Ukuran ( 25x45 ) cm
4. Ukuran (25x35 ) cm
2.6.3 Plat Lantai
Plat lantai adalah struktur yang berfungsi sebagai penstabil konstruksi secara
horisontal dan meratakan beban ke balok, baik beban terpusat maupun beban
merata. Adapun tebal plat lantai yang digunakan sebesar 12 cm dan plat lantai
terbuat dari beton precast.
2.6.4 Tangga
Tangga adalah struktur yang berfungsi untuk menghubungkan antara lantai satu
dengan lantai lainnya. Untuk menjadikan tangga lebih aman harus memperhatikan
optride dan antride yang disesuaikan dengan ketinggian dan kemiringan tangga.
2.6.5 Atap
Atap berfungsi untuk melindungi bagian dalam maupun luar bangunan
Pada proyek direncanakan menggunakan penutup atap yang terbuat dari genting
metal, dan menggunakan konstruksi kuda-kuda baja ringan dengan sudut kemiringan
sebesar 35

2.7 Syarat Teknis Pekerjaan
Rencana Kerja dan Syarat-syarat ( RKS ) dalam pekerjaan ini terdiri dari syarat-syarat
umum dan ketentuan umum pelaksanaan, dimana RKS ini juga berfungsi sebagai
aturan umum proyek.
Syarat umum berisi mengenai pihak-pihak yang bersangkutan, keterangan mengenai
proyek, syarat umum peserta lelang, dokumen pelelangan, kuantitas pekerjaan dan
harga satuan, produk dan bahan yang setara, material pengganti, petunjuk bagi
penawar, peninjauan lapangan, keterangan dan prosedur penawaran, penawaran
yang ditolak, jaminan penawaran dan jaminan pelaksanaan, isi dan lampiran surat
penawaran, penyerahan surat penawaran, pembukaan penawaran, penilaian
penawaran, pengunduran diri, harga borongan dan uang muka, bea materai dan
pembuatan kontrak, persyaratan administrasi, syarat pembayaran, penundaan
pembayaran, pekerjaan tambah dan kurang, resiko upah / harga, asuransi, pekerjaan
kontraktor lain, syarat administrasi, perizinan, pemakaian ukuran, pengawasan,
pegwai kontraktor, bagan kemajuan pekerjaan, rapat-rapat, kewajiban kontraktor,
laporan, koordinasi dengan pihak lain, kontraktor bawahan, permulaan pekerjaan,
penyerahan pekerjaan, kelambatan dan perpanjangan waktu, jangka waktu
pemeliharaan, kantor pengawas dan gudang material, penerangan sumber daya,
penjagaan, kecelakaan peti PPPK dan keamanan, kebersihan dan ketertiban, serta
pengaturan gambar RKS.
Ketentuan umum pelaksanaan berisi mengenai peninjauan lapangan, pembersihan
lapangan, pengukuran dan pengambilan peil, pemakaian ukuran, pemeriksaan dan
pengetesan, penanggung jawab jawab pelaksanaan, tanggung jawab atas pekerjaan
yang cacat, wewenang pemberi tugas untuk memasuki tempat pekerjaan, fasilitas
lapangan dan perlengkapan kerja, halaman pekerjaan, kebersihan dan
kesejahteraan, pengawasan, keamanan, keselamatan dan kesejahteraan, ketentuan-
ketentuan dari pemberi tugas, kewajiban pelaksana pekerjaan, sub pelaksana
pekerjaan, koordinasi pelaksanaan, instruksi konsultan pengawas, bagan kemajuan
pekerjaan dan rencana kerja, rapat koordinasi dan rapat lapangan, laporan-laporan,
perubahan rencana, penyerahan pekerjaan, penyelesaian dan masa pemeliharaan,
serta pekerjaan tambah kurang.

2.8 Tahapan Pelaksanaan Proyek
Tahapan-tahapan pelaksanaan proyek Pembangunan Bangunan Rumah Susun
Sederhana Sewa (RUSUNAWA) ini dibagi dalam urutan pekerjaaan sebagai berikut :
I. Pekerjaan Persiapan
1. Papan nama proyek
2. Pengukuran
3. Mobilisasi & demobilisasi peralatan
4. Administrasi & dokumentasi
5. Pembongkaran dan pembersihan
II. Pekerjaan sipil dan struktur
1. Pondasi
2. Struktur atas
3. Struktur septictank; dll.


III. Pekerjaan arsitektur
1. Pekerjaan lantai
2. Pekerjaan dinding
3. Pekerjaan dinding
4. Pekerjaan atap
IV. Pekerjaan tapak
1. Pembersihan
2. Penggalian dan pengukuran
3. Penyediaan air bersih
4. Jalan dan parkir
5. Corridoor
6. Saluran
7. Taman
V. Pekerjaan plumbing dan sanitasi
VI. Pekerjaan mekanikal dan elektrikal
VII. Pekerjaan elektronik