Dreptul de preemiune si pactul de preferinta n viziunea Noului Cod civil

Definiia dreptului de preempiune

1. Multi autori au apreciat c instituirea dreptului de preempiune printr-o
norm imperativ este de esena dreptului de preemiune, prin aceasta
deosebindu-se de dreptul de preferin instituit prin convenia prilor cunoscut
sub denumirea de pact de preferin.
2. Profesorul Eugen Chelaru a artat, pornind de la definiia dat dreptului
de preempiune in doctrina france, c !dreptul de preempiune este contractual
sau legal. "reptul de preempiune este contractual atunci c#nd ia na$tere din
voina prilor, care %ncheie %n acest scop un pact de preferin&dreptul de
preemiune poate ivor% din lege'.
(. Conform opiniilor e)primate in doctrina dreptul de preempiune trebuie
analiat ca fiind acel drept instituit de lege ce confer titularului prioritate la
%ncheierea unui contract %n raport cu terii.
*. +rt. 1,(- din .oul Cod civil prevede c/ (1)n condiiile stabilite prin
lege sau contract, titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, poate
s cumpere cu prioritate un bun.
(2)Dispoziiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempiune sunt
aplicabile numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel.!
". "in aceste dispoiii legale reiese c dreptul de preempiune poate avea ca
ivor at#t legea, c#t $i contractul.
0. "ispoitiile din .oul Cod civil limitea preempiunea doar la contractul
de v#nare-cumprare, fra a face distincie %ntre bunurile ce pot face obiectul
acestui contract.
,. 1e observ c atunci c#nd confer prioritate la %ncheierea unui alt contract
dec#t cel de v#nare-cumprare, .oul Cod civil folose$te terminologia de
preferin.
2. +stfel, avem urmatoarele dispoitii potrivit art. 1222 din .oul Cod civil/
(1)#a $nc%eierea unui nou contract
de $nc%iriere a locuinei, c%iriaul are, la condiii egale, drept de preferin. &l
nu are
$ns acest drept atunci c'nd nu ia
e(ecutat obligaiile nscute $n baza $nc%irierii
anterioare.
(2)Dispoziiile referitoare la e(ercitarea dreptului de preempiune $n materia
v'nzrii sunt aplicabile $n mod corespunztor.!
). Privind regimul 3uridic aplicabil dreptului de preferin, se observa c
acesta este cel aplicabil dreptului de preempiune in materia v#nrii, cu
meniunea c acesta se aplic %n mod corespuntor, ceea ce %nseamn c %n
situaia %n care e)ist dispoiii care nu-$i gsesc aplicarea %n materia %nchirierii
sau dac aceste dispoiii trebuie nuanate prin prisma caracterelor specifice
contractului de %nchiriere, aplicarea acestora nu trebuie fcut ad literam.
1*. Pentru e)emplificarea modului %n care aceste dispoiii trebuie adaptate
avem urmatorul e)emplu/ %n contractul de %nchiriere nu e)ista pre, ci chirie,
datorit caracterului de contract cu e)ecutare sucesiv al contractului de
%nchiriere.
11. 4n viiunea .oului Cod civil, dreptul de preempiune ar putea fi definit ca
fiind acel drept prioritar care confer titularului prioritate la %ncheierea unui
contract de v#nare-cumprare %n raport cu terii, iar dreptul de preferin ar
putea fi definit ca fiind acel drept prioritar care
confer titularului prioritate la %ncheierea unui contract, altul dec#t cel de
v#nare-cumprare, %n raport cu terii.
+atura ,uridic a dreptului legal de preempiune

12. E)ista autori care aprecia c dreptul de preempiune este un drept real.
4n opinia altor autori dreptul de preempiune este un drept de crean $i e)ista un
al treilea punct de vedere care arat c dreptul de preempiune trebuie inclus %n
categoria drepturilor potestative.
1(. "reptul legal de preempiune este instituit prin norme 3uridice imperative
ceea ce d dreptului de preempiune un puternic caracter de ordine public.
+cest caracter da nastere anumitor consecine 3uridice legate de faptul c prile
nu pot deroga prin convenii sau acte 3uridice unilaterale de la dispoiiile ce
reglementea drepturi de preempiune, iar preemptorul nu poate renuna
anticipat la dreptul su de preempiune.
Dreptul convenional de preempiune
1*. .oul Cod civil folose$te noiunea de drept convenional de preempiune.
15. 4n doctrin e)ist o viiune %n ceea ce prive$te faptul c dreptul de
preempiune se poate na$te doar din lege, %n timp ce dreptul ce confer
prioritate la cumprare nscut din convenia prilor, intitulat pact de preferin
este considerat a fi o instituie distinct purt#nd denumirea de drept de
preferin.
10. 6n privinta pactului de preferin, au e)istat autori care au definit pactul de
preferin ca acord#nd preferin la %ncheierea oricrui contract, dar $i autori
care au apreciat c pactul de preferin este convenia ce confer prioritate doar
la v#nare, echivalentul deci a dreptului convenional de preempiune.
1,. "eosebirea %ntre dreptul de preempiune de natur legal $i dreptul de
preempiune de natur convenional viea ivorul lor, legea sau contractul, de
unde $i fundamentul diferit al celor dou drepturi.
12. +stfel, dreptul legal de preempiune satisface interesul general, iar dreptul
convenional de preempiune serve$te doar un interes particular.
17. .oul Cod civil e)plic in art. 1,(* alin. 1 lit. a urmatorul lucru / %n ca de
concurs %ntre preemptori, acord prioritate titularului dreptului legal de
preempiune atunci c#nd se afl %n concurs cu titulari ai unor drepturi
convenionale de preempiune.
Dreptul de preempiune n viziunea Noului Cod civil
2-. 8eglementarea legal a dreptului de preempiune %n .oul Cod civil
cuprinde doua sectiuni / mai %nt#i dispoiiile generale cuprinse in art.
1,(--1,*-, apoi cele speciale referitoare la dreptul de preempiune la v#narea
terenurilor forestiere 9art. 1,*0:, dreptul de preferin la %ncheierea unui nou
contract de %nchiriere 9art. 1222: $i dreptul de preempiune instituit %n favoarea
arenda$ului 9art. 12*7:.
21. +m observat c in .oul Cod civil nu este prevut modalitatea
practic %n care va avea loc substituirea preemptorului in drepturile tertului-
cumparator $i nu se menionea care este titlul de proprietate al preemptorului.
22. Putem spune c singura %n msur s constate substituirea preemptorului %n
drepturile terului $i s confere un titlu de proprietate preemptorului este instana
de 3udecat, %n caul %n care prile nu se %neleg.
Dreptul de preempiune reglementat de art. 1849 din Noul
Cod civil
2(. 6n art. 12*7 din .oul Cod civil, se instituie un drept de preempiune %n
favoarea arenda$ului.
2*. Potrivit art. 12*7 din .oul Cod civil, Arendaul are drept de
preempiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercit potrivit
art. 1730-173.!
"#. Arenda$ul beneficia de un drept de preempiune la v#narea bunurilor
agricole ce fac obiectul contractului de arendare. +cest drept de preempiune se
e)ercit potrivit regulilor generale de e)ercitare a
dreptului de preempiune %n materia v#nrii, cuprinse %n dispoiiile art. 1,(--
1,(7 din .oul Cod civil.
20. E)ercitarea dreptului de preempiune reglementat de art. 12*7 din .oul
Cod civil urmea regulile stabilite de dispoiiile art. 1,(--1,(7 din acela$i act
normativ.
Dreptul de preferin reglementat de art. 188 din Noul Cod
civil
2,. ;a art. 1222 in .oul Cod civil se instituie %n favoarea chiria$ului un drept
de preferin la %ncheierea unui nou contract de %nchiriere.
22. <olosina unui bun crea %ntre chiria$ $i bun o legtur pe care legiuitorul
%ncearc s-o prote3ee prin instituirea unui drept de
preferin la %ncheierea unui nou contract de %nchiriere.
27. 1e observ c art. 1222 nu folose$te noiunea de preempiune, ci pe acela
de preferin. +stfel putem deduce c %n concepia .oului Cod civil, dreptul de
preempiune se refer doar la situaia %n care acest drept se aplic %n materia
v#nrii de bunuri, !titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, av$nd
posibilitatea s cumpere cu prioritate un bun!%1730 alin. 1&.
(-. 1ingura diferen %ntre acest drept $i celelalte drepturi de prioritate const
%n natura contractului asupra cruia se aplic, cci %n conformitate
cu art. 1222 alin. 2/ !'ispo(iiile re)eritoare la exercitarea dreptului de
preempiune *n materia v$n(rii sunt aplicabile *n mod corespun(tor'.