MAGAZI NE

Shift
happens
T HE MA
Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven
4th Lustrum
JAARGANG 20 NUMMER 3 MEI 2013
L
u
s
t
r
u
m
e
d
i
t
i
e
SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Redactioneel

Geachte lezer,
In het collegejaar 1992-1993 is SERVICE ontstaan. Inmiddels zijn we 20 jaar verder en dat
moet gevierd worden! Dit betekent ook twintig jaar SERVICE Magazine. Door de jaren heen
is SERVICE Magazine uitgegroeid tot een kennisinstituut in de vastgoedwereld. Twintig jaar
SERVICE; dat komt neer op zon 60 magazines, 600 diepgaande vastgoedartikelen, 400
afgestudeerden en de bijbehorende scripties en een aanzienlijk netwerk van bedrijven en
vastgoedprofessionals. En het mooiste van dit alles: SERVICE stelt deze kennis nog altijd
gratis beschikbaar aan ons netwerk. Waarom? Omdat wij geloven dat dit de manier is om
van de vastgoedsector een professionele wereld te maken.
Het thema van zowel het lustrum als dit magazine is Shift Happens; een positieve kijk op
de veranderingen in vastgoedland. Als de crisis iets duidelijk gemaakt heeft, dan is het wel
dat er iets moest veranderen, in zowel de denkwijze als de nanciering van bouwkundige
projecten. Zoals met iedere verandering, zal niet iedereen gelijk in de boot stappen, maar
is het een geleidelijk proces. Aanvankelijk werd geprobeerd om het oude systeem met veel
kunst- en vliegwerk in stand te houden, maar de realiteit wordt langzamerhand onder ogen
gezien. Banken zijn niet meer in staat om woningaankopen te nancieren, wetende dat de
waarde van het genancierde goed komende jaren zeer waarschijnlijk onder de nancier-
ingswaarde zal zakken. Helaas was er een crisis voor nodig om dit te beseffen, maar onze
spaargelden zijn weer een stukje veiliger. Daarnaast zijn er nog vele kantoren die zeer
waarschijnlijk voorgoed leeg blijven staan. Gelukkig wordt steeds meer duidelijk dat het
einde van het huurcontract, niet het einde van het gebouw hoeft te betekenen. Ook de lang
gehoopte verduurzaming van de gebouwde omgeving vindt steeds sneller plaats. Het besef
dringt door dat verduurzaming geen geitenwollen-sokken-gedoe is, maar dat het
nancieel rendabel kan zijn. Moeder Natuur zal ons zeer waarschijnlijk dankbaar zijn. Al
met al heeft deze crisis de Westerse Wereld weer met beide benen op de grond gezet, en
dat is ook wat waard. Dit magazine gaat in op deze verandering en zal volledig hierop
gericht zijn. Het vaste stramien hebben we ietwat losgelaten om hier uitgebreid op in te
gaan. Vanwege ons jubileum en het thema hebben we ervoor gekozen om de achterkant
van ons magazine te schenken aan een goed doel: Habitat for Humanity, een organisatie die
zich inzet voor huisvesting voor kansarme mensen. Je vraagt je bijna af waar we ons in
Neder- en vastgoedland eigenlijk zorgen om maken?!
Het droevige van deze positieve editie is dat het de laatste is waar wij als redactie de hand
aan mogen leggen. Met gezonde tegenzin draag ik dit blad dan ook over aan mijn opvolger.
Daarentegen weet ik zeker dat hij of zij het magazine, net als vorige jaren, naar een hoger
niveau zal tillen. Stilstaan is immers geen optie. Ik wil van de gelegenheid gebruik maken
om enkele personen te bedanken voor deze fantastische ervaring. Allereerst de redactie.
Hun inzet en toewijding hebben bijgedragen aan de kwaliteitsslag die we ook dit jaar weer
hebben kunnen bewerkstelligen. Daarnaast wil ik graag onze trouwe sponsoren bedanken.
Dankzij hen is dit blad nog steeds gratis voor onze 1.500 leden, waardoor de kennisverspreiding
laagdrempelig is en zal blijven. Als laatste onze auteurs, die zich
al jaren belangeloos inzetten en hun kennis inzetten om dit blad
interessant te houden. Wij hopen dat we u, als lezer, weer de
nodige interessante artikelen hebben kunnen voorschotelen. Het
was ons een waar genoegen. Op naar de volgende 20 jaar!
Namens de redactie van SERVICE Magazine,
Ivo Schepers
Hoofdredacteur
Colofon
ALGEMEEN
SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE
Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd
door studievereniging SERVICE, de studievereniging
van de studierichting Real Estate Management and
Development van de faculteit Bouwkunde aan de
Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine
verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa
1.700 exemplaren.
BRONNEN
Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen
uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien
van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige
doeleinden is alleen toegestaan met toestemming
van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten
aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen
aansprakelijkheid worden aanvaard.
REDACTIE
Ivo Schepers Hoofdredacteur
Iris van Donselaar Redacteur
Sandra van den Helm Redacteur
Barzien Khoshbakht Redacteur
Lieke van der Wal Redacteur
ONTWERP EN OPMAAK
Eline Pellis
www.elinepellis.com
COVER AFBEELDING
kwest
DRUKWERK
Drukkerij OCC dehoog
BESTUUR
Sander van Tuijl Voorzitter
Nick Peters Secretaris
Luc Toren Penningmeester & Acquisiteur
Ivo Schepers Hoofdredacteur
Meggie van de Werf Reiscommissie
Rixt de Jong Intermediair
Rick Willemsen Lustrumcommissie
STICHTINGSBESTUUR
Steven de Ridder Voorzitter
Ella Stoop Penningmeester
Roy Zld Acquisitie
Stefan van Hoef Magazine
Paul Sengers Magazine
RAAD VAN ADVIES
drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep)
B. Petit MSc (ING-DiBa Real Estate Finance)
ir. L.M.A.C. van de Ven (Technische Universiteit Eindhoven)
drs. R.M. Weisz RA (Timevest)
SPONSOREN
Continu, Syntrus Real Estate & Finance,
Interface, Royal HaskoningDHV, Brink Groep,
IVBN, Weebers en AT Osborne
CONTACTGEGEVENS
Stichting SERVICE Magazine
Vertigo 08H09
Postbus 513
5600 MB Eindhoven
T: 040 24 750 93
F: 040 24 384 88
W: www.SERVICE-studievereniging.nl
E: info@SERVICE-studievereniging.nl
RHDHV is een vooraanstaand, onafhankelijk internationaal adviserend
ingenieurs- en managementbureau. Op de wereldranglijst staan we op de
tiende plaats van onafhankelijke ingenieursbureaus, en in de totaallijst zijn
we te vinden in de top 40.
Onze 8.000 professionals leveren vanuit 100 kantoren in 35 landen innovatieve
en duurzame adviesdiensten op het gebied van gebouwen; infrastructuur;
industrie, energie en mijnbouw; luchtvaart; stad, omgeving en strategie;
rivieren, deltas en kustgebieden; transport en assetmanagement; maritiemen
waterwegen; en watertechnologie.
Samen met onze klanten en partners dragen we bij aan innovatieve en
duurzame oplossingen voor een betere wereld.
royalhaskoningdhv.com
Enhancing Society Together
dat noemen wij passie.
Als je doet wat
werken, nooit te
leuk
vindt hoef je
je
Altijd de juiste mensen
Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures
binnen bouw en techniek op www.continu.nl
018.048 Continu Uiting A4 rechts_jeroen_kand.indd 1 25-05-2010 09:52:32
Inhoud
4 Lectori Salutem
6 Shift Happens
8 Verandering, een gids voor het duister
12 Professionele vastgoedsector realiseert zich heel goed het dilemma van
imago en integriteit
15 Interview - De eerste vastgoed hoogleraar van Nederland
18 Wie is de nieuwe woonconsument?
25 Wij maken het verschil
27 De veranderende rol van traditionele vastgoedfinanciers
30 Op zoek naar gedeeld leiderschap
Waar leiderschap tekort schiet bij gebiedsontwikkeling
36 Nieuwe verdienmodellen bij gebiedsontwikkeling
40 Energy Service Companies maken duurzame vastgoedprojecten mogelijk
44 Where innovation starts - De eindgebruiker moet leidend worden in BIM
BIM moet commercieel
46 Visies op vastgoed in 2025
49 En jaar in de praktijk
52 Afstudeerder TU/e - Huurders overtuigen om te participeren in
duurzame renovatie Onderzoek naar de bereidheid om te betalen voor
keuze in renovatiepakketten
56 SERVICE Actief
58 Afstudeerverslagen TU/e - REMD
60 Contact SerVicE magazine
61 Contact studievereniging SerVicE
30
44
56
36
Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze
overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,
werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl
4
Lectori
Salutem
Dit collegejaar staat in het teken
van het vierde lustrum van Service.
Vanzelfsprekend kijk je dan terug
op de afgelopen vijf jaar Service.
Als lid van het stichtingsbestuur
1
van SERVICE heb ik deze tijd van
dichtbij meegemaakt. Deze lectori
salutem bevat daarom een terugblik
op de verschillende activiteiten van
SERVICE in de afgelopen vijf jaar.
De vastgoedwereld is drastisch veranderd sinds het vorige lustrum
in 2008. Met de val van de Lehman Brothers bank is de crisis in
september 2008 ook voelbaar geworden in Nederland en dus ook
voor SERVICE. De sponsorinkomsten zijn flink gedaald. Echter,
om driemaal per jaar een gratis magazine uit te brengen zijn
deze inkomsten essentieel. Tegelijkertijd dwingt de daling van
sponsorinkomsten je om creatief om te gaan met de middelen die
je hebt. De acquisiteur en penningmeester bekijken elk jaar weer
hoe dit het beste kan worden aangepakt.
Hoewel het financieel SERVICE minder voor de wind is gegaan
de laatste vijf jaar, zijn er gelukkig ook veel positieve zaken
te melden. Het magazine heeft de afgelopen jaren onder
leiding van de hoofdredacteuren en hun redacties een flinke
stap voorwaarts gezet. Er zijn een aantal nieuwe rubrieken
bijgekomen, zoals introductie thema, de column en sinds het
vorige magazine: where innovation starts, en waarvan sommige
weer vervangen zijn (Vastgoed in het buitenland). Daarnaast
hebben de (hoofd)redacteuren zich ingezet om veel verschillende
auteurs te benaderen voor diverse (thema)artikelen. En sinds
vorig collegejaar wordt bij elke nieuwe release van het magazine
een minisymposium georganiseerd voor zowel studenten als
professionals. Het thema van het minisymposium komt overeen
met het thema van het desbetreffende magazine. Kortom, het
magazine heeft zich de afgelopen vijf jaar goed ontwikkeld.
Voor studenten wordt elk jaar de businesstrip en de studiereis
georganiseerd. De business trip is een korte meerdaagse excursie
naar een stad binnen Europa. De studiereis gaat over
de grenzen van Europa. Steden die de afgelopen vijf
jaar bezocht zijn: Milaan, Frankfurt, Berlijn, London,
Toronto, Seoul, Singapore, Shanghai en Moskou/Sint
Petersburg. De betrokken bestuursleden (intermediair
en reiscommissie) en hun bijbehorende commissieleden
zorgen altijd weer voor een gevarieerd programma.
Tijdens deze dagen worden diverse bedrijven in de
steden bezocht en lezingen gevolgd. Uiteraard wordt
ook de stad en het bijbehorende uitgaansleven verkend.
Dichter bij huis vinden lezingen en excursies plaats.
De lezingen en excursies worden door de intermediair
georganiseerd. Elk jaar worden er, eventueel
gecombineerd met vakken of projecten, diverse lezingen
gehouden. Deze lezingen vinden plaats op onze eigen
universiteit. De lezingen behandelen verschillende
onderwerpen. Daarnaast vindt er minimaal n lezing
plaats die speciaal is gericht op de bachelor studenten.
De lezingen zijn altijd druk bezocht door studenten. De
afgelopen vijf jaar hebben er, naast het minisymposium,
ongeveer vijftien lezingen plaatsgevonden. Iets verder
van huis, maar wel binnen de landgrenzen, worden
excursies, inhouse dagen en workshops georganiseerd
waarbij bedrijven een kijkje in hun keuken gunnen.
Service organiseert ongeveer twee excursies per jaar
binnen Nederland.
Bovenstaande geeft inzicht in de diverse activiteiten
die Service jaarlijks organiseert. Uiteraard kan dit niet
zonder het werk van de voorzitter en secretaris van de
vereniging. Naast hun dagelijkse activiteiten zorgen zij
ook voor ondersteuning bij de diverse activiteiten.
Langs deze weg wil ik alle (voormalige) bestuursleden
van Service bedanken voor hun inzet de afgelopen vijf
jaar. Jullie hebben gezorgd dat Service nu het twintig
jarig bestaan kan vieren. En hopelijk vinden we de
komende vijf jaar net zulke enthousiaste studenten om
het vijfde lustrum te vieren!
Drs. ir. Ella Stoop
Ella Stoop werkt als adviseur beleid en strategie bij woningcorporatie
Trudo en als onderzoeker bij Stichting Interface. Stichting Interface is een
onderzoeksbureau verbonden aan de mastertrack Real Estate Management &
Development. Daarnaast zit zij in het bestuur van Stichting Service Magazine.
1 Het stichtingsbestuur is een groep voormalige bestuursleden die net zijn afgestudeerd die
de continuteit van de studievereniging waarborgen.
RHDHV is een vooraanstaand, onafhankelijk internationaal adviserend
ingenieurs- en managementbureau. Op de wereldranglijst staan we op de
tiende plaats van onafhankelijke ingenieursbureaus, en in de totaallijst zijn
we te vinden in de top 40.
Onze 8.000 professionals leveren vanuit 100 kantoren in 35 landen innovatieve
en duurzame adviesdiensten op het gebied van gebouwen; infrastructuur;
industrie, energie en mijnbouw; luchtvaart; stad, omgeving en strategie;
rivieren, deltas en kustgebieden; transport en assetmanagement; maritiem en
waterwegen; en watertechnologie.
Samen met onze klanten en partners dragen we bij aan innovatieve en
duurzame oplossingen voor een betere wereld.
royalhaskoningdhv.com
Enhancing Society Together
Recticatie: in de lectori salutem van editie 20.2 is een redactionele
fout geslopen. Hierin stond vermeld dat Rianne Appel-Meulenbroek
reeds gepromoveerd is, maar deze (laatste alinea) is op onfortuinlijke
wijze in het magazine terecht gekomen, waarvoor excuses.
6 7 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Shift
Happens
Huizen staan onder water. De leegstand
op de kantorenmarkt blijft toenemen.
Faillissementen in de retailsector stijgen
naar recordhoogtes. De jaren van
voorspoed voor de Nederlandse
vastgoedsector zijn voorbij. Het woord
verandering staat centraal. Hoewel de
huidige wereldwijde economische crisis
de grootste is sinds de depressie van de
jaren dertig van de vorige eeuw, zal
men toch vooruit moeten kijken. Hoe
staat de Nederlandse vastgoedsector er
eigenlijk nu voor? Biedt de crisis nieuwe
kansen?
En van de belangrijkste aanleidingen van de financile crisis is
het ineenstorten van de van de Amerikaanse woningmarkt in 2008.
Op de Amerikaanse woningmarkt werd steeds onzorgvuldiger
omgesprongen met het controleren van de kredietwaardigheid
van de aanvragers. Het gevolg was dat veel eigenaren-bewoners
vastzaten aan leningen met een relatief hoog risico, de zogenaamde
subprime en Alt-A hypothecaire leningen. Aan de ene kant stegen de
financieringlasten voor deze mensen, en aan de andere kant daalden
de woningprijzen. Hierdoor kwamen de eigenaren-bewoners in grote
problemen. Veel hypotheken overstegen de waarde van de woning
waardoor de subprime-leningen niet terugbetaald konden worden.
De banken begonnen de tot pakketten gebundelde hypothecaire
subprime-leningen in de vorm van verhandelbare effecten,
waardepapieren of hypotheekobligaties door te verkopen aan
investeerders. De risicos werden in het begin doorgeschoven naar
deze investeerders, maar uiteindelijk moesten de banken toch ook de
verliezen voor hun rekening nemen. De crisis benvloedde hierna de
kredietverstrekking aan het bedrijfsleven en veroorzaakte daarmee
een wereldwijde economische crisis.
Wat zijn de gevolgen voor Nederland? Kijkende naar
de woningmarkt kan men zien dat vooral in de grote
steden enorme wachttijden zijn voor de huursector.
Het scheefwonen onder huurders bestaat al decennia
en de vraag en aanbod lijken niet op elkaar aan te
sluiten. In de koopsector staan woningen onder water,
omdat de verkoopwaarde de hypotheekschuld niet
overtreft.
De leegstand op de kantorenmarkt is gestegen tot
14,6 procent van de totale kantorenvoorraad. Toch is
dit niet totaal te danken aan de economische crisis.
Hierbij doet zich ook de zogenaamde varkenscyclus
voor, waarbij er met name niet genoeg rekening wordt
gehouden met het vertragingseffect in de bouw.
Hierdoor is er een groot overschot op het moment.
In de retailsector stijgen de faillissementen naar
recordhoogtes en de leegstand blijft toenemen.
Ook hier wordt de leegstand niet alleen
veroorzaakt door de economische crisis, maar ook
door de internetverkopen, de vergrijzing en de
bevolkingskrimp.
Er zal ook naar de toekomst gekeken moeten
worden. Wellicht kan men hierbij lessen leren van
de depressie uit de jaren dertig. De woningen die
in die tijd gebouwd werden door vooral kleine
particuliere bouwers, zijn nog steeds in trek. Dit heeft
verschillende redenen. In die tijd was de bemoeienis
van de overheid toegenomen om de kwaliteit van
de woningen en woonomgeving hoog te houden.
Ook bleven de bouwkosten relatief laag, omdat
er steeds meer seriebouw kon worden toegepast.
Daarnaast zorgde de marktsituatie voor een nog betere
bouwkwaliteit. Hoewel de bevolking groeide, was er
geen tekort op de woningmarkt. Alleen de bouwers die
kwaliteit leverden konden huurders of kopers vinden.
De belangrijkste les van de depressie is dan ook dat er
niet aan de kwaliteit gekort moet worden.
Artikelen
Om uit een crisis te komen zijn nieuwe ideen nodig,
oplossingen voor hoe bepaalde zaken beter kunnen
worden aangepakt in de toekomst. Deze lustrumeditie
van het magazine richt zich op de toekomst en
heeft als thema: Shift Happens. De opbouw van het
magazine is in deze lustrumeditie dan ook enigszins
anders dan gebruikelijk, de artikelen zijn voor deze
speciale uitgave allemaal gericht op het thema.
Barzien Khoshbakht en
Lieke van der Wal - SERVICE
Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven
4th Lustrum
In deze tijden van crisis wordt er veel nagedacht over wat er om
welke reden is fout gegaan en hoe dit voorkomen had kunnen
worden. Er worden lessen geleerd uit het verleden en hierbij speelt
verandering een grote rol. Jacob Voorthuis zal deze speciale editie
inleiden met een artikel over wat verandering is en hoe verandering
plaatsvindt. Hij filosofeert over verschillende aspecten van
verandering en weet de lezer aan het denken te zetten over zijn/haar
eigen gedrag. Hij reikt als afsluiting een persoonlijke gids aan waarin
tips staan hoe je kan handelen volgens het geschetste beeld van het
goede.
Vervolgens wordt door Ruud de Wit op een opinirende manier
geschreven over het imago en de integriteit van de vastgoedsector.
Dit imago is de afgelopen jaren sterk onder druk komen te staan
en heeft tot gevolg dat de beroepssector zich meer moet gaan
professionaliseren.
Om meer te weten te komen over de vastgoedsector is een interview
gehouden met de eerste vastgoed hoogleraar van Nederland: P
Kohnstamm. Dit interview is uitgeschreven tot een artikel door Ivo
Schepers en Barzien Khoshbakht. P Kohnstamm kijkt terug op het
ontstaan van de eerste vastgoedfaculteit en de crisis in de jaren
tachtig. Hij sluit af met zijn visie op de toekomst voor de nieuwe
generatie vastgoedstudenten. Afgelopen jaren is de vastgoedmarkt
veranderd van een aanbieders- naar een vragersmarkt.
In het volgende artikel: Wie is de nieuwe woonconsument? wordt
ingespeeld op deze omkering. Jos Smeets, Dave Havermans en
Marieke Leussink schetsen in dit artikel op welke wijze de positie
van de woonconsument zich heeft ontwikkeld en verkennen
welke nieuwe uitdagingen er voor de vastgoedprofessional liggen,
teneinde de positie van de consument te versterken. Vanwege
alle veranderingen in de markt wordt ook veel onderzoek gedaan
naar nieuwe financieringsmogelijkheden. In het volgende artikel
beschrijven Boris van der Gijp en Saskia van der Velden van
Syntrus Achmea verschillende karakteristieken van beleggen in de
Nederlandse hypotheekmarkt. Vervolgens gaat Herman Gelauff
van ING Real Estate Finance het hebben over de veranderende
rol van traditionele vastgoedfinanciers en de mogelijk nieuwe
rol die banken gaan spelen bij de financieringskloven. Na deze
financile aspecten gaat Iris van Loon het, in haar artikel: Op zoek
naar gedeeld leiderschap, hebben over hoe leiderschapsstijlen de
voortgang in gebiedsontwikkelingsprojecten benvloeden. Dit artikel
is gebaseerd op haar afstudeeronderzoek waarvan het resultaat een
set leiderschapsstijlen is die cruciaal zijn bij het vlot trekken van
vastgelopen ontwikkelingen. Vervolgens licht Erik Volkers toe waarom
er nieuwe verdienmodellen bij gebiedsontwikkeling nodig zijn en
hoe deze in elkaar steken. In het artikel daarna vertelt Michelle
Prins, werkzaam bij Local, over de Energy Service Companies (ESCo)
die duurzame vastgoedproject mogelijk maken. Vastgoedeigenaren
kunnen een ESCo inschakelen om te kijken op wat voor manier zij
hun vastgoed kunnen verduurzamen, hoe dit proces in zijn werk gaat
wordt in dit artikel uitvoerig beschreven.
De reeks artikelen wordt afgesloten door Bram
Loggers, hij vertelt over de toegevoegde waarde die
een Building Information Model (BIM) kan hebben bij
het aanspreken van eindgebruikers, huurders, kopers
en beleggers voor een bepaald project. Momenteel
wordt BIM voornamelijk gebruikt bij het ontwerpen
en bouwen van gebouwen zonder de eindgebruiker
daarbij te betrekken. Hij stelt dat er meer voordeel
uit het gebruik van BIM kan worden gehaald wanneer
het meer gebruikt gaat worden in commercile
toepassingen.
De voorgaande artikelen zijn allen zeer gericht op
oplossingen om uit de crisis van het hier en nu te
komen. De verschillende oplossingen dragen bij aan
het doel dat een organisatie wil bereiken en om dit
doel te bereiken is visie nodig. Deze lustrumeditie
zal worden afgesloten met de visies van een viertal
prominenten uit de vastgoedwereld, elk gericht op het
vakgebied waarin zij werkzaam zijn.
Literatuur
Dam, F. van en Haffner, M. (2011)
Langetermijneffecten van de kredietcrisis op de
regionale woningmarkt. Uitgeverij PBL, Den Haag.
Delarue, S. en Seynaeve, M. (2010) Oorzaken
en gevolgen van de economische crisis, en
aanbevelingen naar de toekomst: een verkenning.
Universiteit Gent, Gent.
Gool, P. van, Brounen, D., Jager, P. en Weisz, R.
(2007) Onroerend goed als belegging. Noordhoff
Uitgevers, Groningen
PropertyNL (2013) Winkelleegstand groeit naar 10%.
Verkregen op 25 april 2013, van www.propertynl.
com
Vos, A. de (2010) Bouwen in crisistijd. Verkregen op
25 april 2013, van www.binnenlandsbestuur.nl
8 9 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Verandering,
een gids
voor het
duister
Laten we het maar even duidelijk
stellen: vroeger was alles beter en in
de toekomst ligt de ondergang.
Het is de ijzeren wet van de profeet:
we gaan allemaal ten onder als er
niets verandert en iedere verandering
dient te worden gewantrouwd;
hij zal onherroepelijk mislukken.
Doemprofeten hebben altijd gelijk.
Ze vinden de cadans van hun
onheilsgrafieken in de lange adem:
wacht lang genoeg, iedere voorspelling
komt uit. Je kunt het zo gek niet
bedenken. Als je het orakel niet
vertrouwt, zou je haar kunnen
vragen waar dat vroeger-dat-
beter-was precies ligt.
Het blijkt moeilijk te lokaliseren. Vroeger ligt overal
en nergens. Wij dragen het met ons mee in het nu, als
beelden, verhalen en herinneringen aan plaatsen. De
meest betrouwbare geschiedenissen tonen ons een
vroeger dat in vele opzichten niet veel beter was dan
het nu; maar, toegegeven, het hangt erg af van waar je
naar kijkt. En de toekomst dan? Gaat het echt allemaal
mis? Ja, echt. Alles gaat mis. Mensen maken en maken
kapot. En dat geldt niet alleen voor mensen. Hoe
komen we dan vooruit?
Laatst kwam ik op de trap een student tegen, in
antwoord op mijn vraag wat vooruitgang was, zei hij:
VOORTUITGANG IS GOED! Hij had iets strijdlustigs
in zijn jonge godenblik: hij was overtuigd, zijn
ogen schitterden, een ware Achilles. Niettemin is
het een problematisch antwoord op de vraag wat
vooruitgang is. Het is dus blijkbaar goed, zonder dat
we hoeven weten hoe het er uit ziet. Dat is allerminst
bevredigend. Hoe ziet vooruitgang er uit als je het
tegenkomt en hoe verhoudt het zich tot het goede?
En de toekomst dan? Gaat het echt
allemaal mis? Ja, echt. Alles gaat mis.
Mensen maken en maken kapot."
Laten we bij het begin beginnen, waar de metafoor van
het vooruit gaan vandaan komt. Ik heb een voorkant en
een achterkant; als ik mijn lichaam beweeg met mijn
voorkant voorop dan heet dat vooruitgang. Hetzelfde
geldt voor maatschappelijke vooruitgang. Een groep
mensen heeft een beeld van het goede dat tevens hun
gezicht bepaald en ze bewegen zich met dat beeld
voorop, laten zich erdoor leiden. Meer dan een beeld
hebben we niet, vooral niet als het goede een nieuw
idee betreft, een sociale of technische innovatie dat
nog niet is ingedaald en verankerd in onze ervaring.
Ten bate van de vooruitgang doen we dingen die
netjes overeen lijken te komen met het beeld, maar
wat de consequenties van ons handelen zijn kan niet
zondermeer worden voorspeld. Daarvoor hebben we
met dat specifieke beeld dan nog te weinig ervaring.
Dr. Jacob Voorthuis
Jacob Voorthuis, geboren te Leiden op 22 januari 1960, is in 1988 afgestudeerd
als kunsthistoricus en in 1996 gepromoveerd op een interdisciplinair onderwerp
tussen architectuurtheorie en losoe met een proefschrift dat zich toespitste
op een kritiek van de maatschappelijke rol van het architectonisch ontwerp.
Hij is nu werkzaam als docent in de leerstoelgroep Architectural History and
Theory aan de Technische Universiteit Eindhoven.
Het siert de innovator als hij voorzichtig omgaat
met zijn innovatie en het siert zijn omgeving als ze
hem het geduld geven dat hij nodig heeft om zijn
innovatie te ontwikkelen, uit te proberen en aan te
passen. Als een innovatie snel en roekeloos wordt
ingevoerd zijn de voorstanders blij tot het moment
dat ze omkijken en de troep onder ogen krijgen die ze
hebben achtergelaten. Verandering laat onherroepelijk
sporen na. Bovendien blijkt al snel dat mensen die
overtuigd zijn van een goed, in hun enthousiasme gaan
rommelen met de uiterst gevoelige verhouding tussen
doelen en middelen. Voor je het weet heb je de n
vervangen voor de ander, en dt is veelal desastreus.
Zo ben ik: hypocriet n huichelachtig.
Ik wil het niet rechtvaardigen."
Daar ligt het probleem misschien wel. Het woord
goed doet niet wat je ervan verwacht. Het goede, ten
bate waarvan je de verandering inluidt, betreft geen
vast punt in het landschap waar je vervolgens naar
toe beweegt; het goede is niet als een stad of berg
dat op een plek te vinden is. Die fout maken mensen
vaak. Het goede ligt niet in de dingen zelf, maar in
onze verhouding ermee. Neem een concreet geval.
Het is goed dat ik een smartphone heb, ik heb er veel
plezier van, het geeft me veel gemak en zelfs een
zeker aanzien. Dat is wat mij betreft vooruitgang. Het
is minder goed dat ik met mijn bezit blijkbaar allerlei
praktijken gedoog in verre landen waarvan ik weet dat
ik die helemaal niet goed vind. Ik heb mijn smartphone
nog altijd en ben dus, ronduit, hypocriet. Daar eindigt
het niet, ik ben ook hoopvol. Ik hoop op verandering,
dat ik de smartphone mag houden, en wel de
nieuwste versie, en dat die praktijken die ik betreur
snel zullen veranderen. Nu zou men cynisch kunnen
worden: Ja ja, nu ben je ook nog huichelachtig;
weer zon nep-naeveling die zijn hoop vestigt op
verandering en in de tussentijd gewoon doorgaat met
zijn gedoogpraktijken. Daarin heeft u in dit geval
volledig gelijk. Zo ben ik: hypocriet n huichelachtig.
Ik wil het niet rechtvaardigen. Het komt wellicht door
een zekere gelatenheid: ik tref de wereld aan zoals
hij mij voordoet en voel mijzelf niet bij machte hem
in mijn eentje te veranderen, dus verschuif ik mijn
verantwoordelijkheid naar anderen: Zij hebben het
moeilijk, laat ze er dan wat aan doen; een alternatief
is: Tja, zo is het nou eenmaal. Allebei zwak gezwets.
Bovendien weet ik inmiddels dat iedere verandering
een donkere kant blijkt te hebben; de kant waar het
selectieve en nauwe beeld van het goede dat ik met
me mee draag en voorop stel, geen rekening mee
gehouden heeft. Ook ben ik dwars: Waarom is het nu
nodig dat mijn smartphone zoveel ellende aanricht?
Ik ben bijna in staat mijzelf te overtuigen dat ik mijn
smartphone als een soort nobele protestactie hou,
om mensen tot verandering te forceren! Absurd. Kan
het dan echt niet anders? Bestaat er geen win-win
verandering?
Het geheim ligt hem in het beeld van het goede dat we voorop
moeten stellen en ons handelen daarop kritisch leren toetsen. Dat
beeld is niet vrijblijvend het vereist veel discipline. Stel nu dat we
een beeld van het goede hadden waaraan niemand zou twijfelen
en waaraan iedereen zijn handelen zou willen onderwerpen, een
beeld van het goede ten dienste waarvan iedere handeling wordt
ontworpen en waartegen iedere handeling kan worden getoetst.
Het zal een beeld moeten zijn dat niet van ons vraagt beter te zijn
dan we zijn, want dan weten we dat het nooit zal lukken. Mensen
zijn geen goden of engelen, mensen zijn mensen die bovendien
tot het onmenselijke in staat zijn. Het zou bovendien een beeld
moeten zijn dat geen onderscheid maakt tussen rijk en arm maar
beiden in hun waarde laat. Hetzelfde geldt voor huidskleur, fysieke
gesteldheid, sekse of zelfs of men nu, of in de toekomst leeft. Ook
zullen we niet weten wat we precies aanrichten als we dit beeld
van het goede laten leiden, maar we kunnen er in ieder geval op
vertrouwen dat we handelingen die met dit beeld ontworpen zijn,
onze volle aandacht zullen geven om er ervaring mee op te doen
en dat het dan uiteindelijk wel beter gaat. Het gaat hier niet om
het bereiken van n of andere utopie, het gaat er om dat onze
handelingen zich voltrekken aan de hand van dat beeld van het
goede en dat we daarmee een duurzamere samenleving ontwikkelen.
Bestaat er zon beeld? Ja en nee. Niet voor iedereen in de wereld
zoals deze nu is. Maar ik denk dat zon beeld wel voorstelbaar
is en niet eens zover weg van ons staat. Sterker nog, ik geloof
dat zon beeld unilateraal door mensen kan worden geadopteerd
in hun handelen. Ze hoeven niet te wachten totdat iedereen zo
handelt, want dan zijn we overmorgen nog niet klaar, ze kunnen
direct aan de slag. Ik denk dat zon beeld de uitkomst zou zijn van
een gesprek tussen intelligente mensen die de mensheid zoals wij
hem aantreffen als het uitgangspunt nemen. Ik denk dat er uit dat
gesprek een beeld zou voort komen datzal lijken op het volgende:
We willen allemaal waardig kunnen (over)leven in de wereld die
ons gepresenteerd wordt. Of er meer is dan dit leven kunnen we
vanuit wetenschappelijk oogpunt niet zeker weten. Dat we ons
zorgen maken over anderen en hoe we de wereld achterlaten aan
de volgende generatie(s) siert ons. Dat we mensen die talenten zijn
geschonken hun gang laten gaan in het ontwikkelen daarvan is tof.
Dat we mensen die het moeilijk hebben helpen door ook hun kansen
op een waardig bestaan te geven is goed. Dit leidt tot een volgende
stelling:
De maatschappij is een instelling, door ons gevormd en
onderhouden, die er op gericht moet zijn de mens in zijn
meervoudigheid een waardige plek te geven in zijn omgeving.
Dat betekent dat veranderingen er op gericht moeten zijn een
maatschappij en leefklimaat te scheppen en te onderhouden waarin
mensen die waardige plek kunnen innemen, waarin mensen hun
vermogens en talenten kunnen ontwikkelen, en zolang dat geldt
voor alle mensen, ook de mensen van de toekomst, dan zou toch
niemand iets tegen zon beeld in kunnen brengen. Dit lijkt mij een
onbetwistbaar goed waar iedere mogelijke handeling mee kan
worden ontworpen en waartegen diezelfde handeling kan worden
getoetst in de ervaring en worden verbeterd. Ik heb er, in de vijf-
en-twintig jaar dat ik dit beeld nu voor me heb, geen speld tussen
kunnen krijgen.
10 11 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
En om zon beeld van de maatschappij te realiseren
hebben we eigenlijk niet meer nodig dan een
respect voor de klassieke deugden: vriendelijkheid,
beleefdheid, openheid, loyaliteit aan de werkelijkheid,
generositeit ten aanzien van het onzekere, eerlijkheid,
empathie en compassie, liefde voor de wereld en zo
zijn er nog wel een paar. Haalbare zaken in de meeste
situaties.
U begrijpt wellicht ook dat zon beeld van het goede
niet bij iedereen leeft. Andere beelden van het goede
berusten op een nauwer kader, gaan uit van een beeld
dat er op gericht is de scheiding tussen wij en hun te
verduidelijken, om aan te tonen dat dit beter is dan
dat: mijn religie is beter dan die van jou. Hetzelfde
geldt voor mijn soort/ land/ sekse/ huidskleur/
economische toestand/ auto/ smaak/ smartphone.
Dat mag ook allemaal waar zijn ten aanzien van een
specifiek doel of goed, maar juist daarom hebben
we een nog groter goed nodig, n die dit soort
meningen en verschillen ondergeschikt stelt aan een
fundamenteel gegeven: de mens in zijn omgeving. Dit
is moeilijk, want het woord beter is een betrekkelijk
begrip. Het meet een verandering aan een beeld
van het goede dat doorgaans toegespitst is op een
specifiek goed of doel: dit is beter dan dat. Bovendien
willen we het verschil duidelijk zien, dus evalueren
we verandering aan zaken die direct meetbaar zijn
en, laten we eerlijk zijn, we zijn nog niet zo goed in
het meten van zaken die complexer zijn dan winst,
kwantitatieve groei en zichtbare verschillen. Als
het goed is wit te zijn, hebben zwarte mensen het
nakijken. Als het goed is meer winst te maken, heb je
s ochtends vroeg voor de badkamerspiegel de vraag te
beantwoorden wat je daar voor over hebt. Als het goed
is te groeien als bedrijf dan heeft de directeur dezelfde
vraag te beantwoorden. Zo is het. Niet anders.
Er is geen sluiproute naar het goede het duldt geen
olifantenpaadjes; er is geen utopie waar de dagelijkse
beslissingen ons uit handen worden genomen. Het
leven is dagelijkse praktijk, iedere dag weer, je krijgt er
vieze handen van. Iedere dag word je geconfronteerd
met de vraag naar het goede en hoe jouw handelingen
zich daartoe verhouden. Het is aan jou hoe je die
vraag telkens weer beantwoord. Daarop zet je de
verandering in. Iedereen heeft een beeld van het goede
nodig. Zonder beeld is het onmogelijk te handelen en
zonder handelen heet de verandering die daar op volgt
stagnatie of rot. Je kunt je geweten uitzetten en de
consequenties van wat je verricht hebt, proberen te
ontlopen. En als dat lukt, dan lukt het. Dan ben je een
valsspeler, een oplichter, een fraudeur, een hypocriet,
een huichelaar en als je daarmee kunt leven en er mee
weg komt, is dat fijn voor je.
Ik ben een scepticus ten aanzien van grote stellingen over onze aard,
onze cultuur, onze tijd en vooral de vooruitgang. Dappere uitspraken
over grote bewegingen in de geschiedenis zijn niet aan mij besteed.
Ze zijn te voorwaardelijk en maken ons tot pionnen in ons eigen
spel. Er is natuurlijk weldegelijk ontwikkeling die ons te boven
stijgt: ik weet ook wel dat een individu of groep mensen met een
bepaald idee van wat zij goed vinden hun stempel kunnen drukken
op de maatschappij als geheel, en dat veranderingen dan in het
licht staan van die stempel. Maar dit alles vindt plaats binnen een
ontegenzeggelijke, fundamentele en veel grotere waarheid, namelijk
dat ieder mens bij het begin moet beginnen, als onbeholpen kind
in een gegeven wereld. Ieder mens moet zijn eigen plek veroveren,
en dat gebeurt telkens weer, in eeuwige herhaling, op unieke wijze.
Iedere grote beweging in de geschiedenis, iedere maatschappelijke
vraag, atomiseert in het individu die hem eigen maakt.
Ik ben een scepticus ten aanzien van grote
stellingen over onze aard, onze cultuur, onze tijd
en vooral de vooruitgang."
De technologische context waarin het leven van mensen, zoals jij
en ik, zich afspeelt is radicaal veranderd over de laatste honderd
jaar, zo ook onze (gebouwde) omgeving, maar de mens als lichaam-
omgevingscomplex niet. Die moet nog altijd leren zijn plek te
veroveren, als mens. Dat blijft. En voor mij geldt de mens, en niet de
abstractie waarin hij zich laat vangen. Ik kijk graag naar verandering,
naar mensen die al lerend dingen beter doen, dingen beter maken,
ontwerpers die betoverend werken met vormen, hun kennis van licht
en schaduw, techniek, hun gevoel voor kleur, textuur en klank, sfeer
en comfort, hun enthousiasme voor nieuwe technieken, voor nieuwe,
vertrouwde of verrassende omgevingen. Ik kijk met afschuw naar de
dolheid waarmee machtige mensen zich laten leiden door de meest
bizarre waanideen die ze als het goede op hun borst spelden. In
die wereld leef ik; ik moet het er mee doen. Omdat ik het niet erg
vind mens te zijn, en omdat ik mijzelf en anderen het streven naar
een volwaardig leven niet wil ontnemen en iedereen wel een plek wil
gunnen, word ik blij als ontwerpers, ondernemers en machthebbers
de mens in zijn omgeving centraal stellen, blijk geven van het
begrip dat de mens een onderdeel is van het geheel. Daar past het
duurzaamheidsdenken goed in, dat is wat mij betreft een onbetwist
goed dat geheel in het verlengde ligt van mijn eerdere omschrijving
van het algemeen goed. Het idee dat men bijvoorbeeld af moet van
afval, lijkt me niet meer dan vanzelfsprekend. Hoe dat precies moet,
is daarmee nog niet gezegd. We moeten het geduld opbrengen om
de innovators de ruimte te geven. Tegelijkertijd moeten we oppassen
voor het woord natuurlijk. Dat woord veroorzaakt veel ellende. Het
kan natuurlijk wel zijn dat onze wreedheid een product is van de
evolutie, en dus natuurlijk. Maar omdat iets natuurlijk is, hoeft het
nog niet wenselijk te zijn of bevorderlijk voor een goed samenleven.
De evolutie levert onze natuur. Onze beelden van goed en kwaad,
evenals onze maatschappij, zijn producten van de evolutie en niet
andersom. Veranderen we de omgeving dan hebben we baat bij ander
gedrag. Een vriendelijke, eerlijke wereld is eenvoudigweg veel fijner
om in te leven. Het hoeft geen egostische, nare wereld te zijn; die
maken wij ervan, door wat we doen.
Het hoeft geen egostische, nare wereld te zijn;
die maken wij ervan, door wat we doen."
Stel dat we accepteren wat hier staat, wat dan? Dan is de boodschap
helder: we moeten handelen volgens dit beeld van het goede, en we
moeten iedere handeling hier aan toetsen, liefst van tevoren, maar
sowieso er na. We moeten bottom-up denken, uitgaan van onszelf,
zoeken naar onze verantwoordelijkheid. Hier is een persoonlijke gids:
Het gaat hier om een persoonlijke gids voor de verandering. Je kunt
hem serieus nemen, je kunt hem naast je neer leggen. Daarin ben je
vrij.
1 Wordt minder dom. We zijn goed in staat onze evolutionaire beperkingen te boven te komen
door middel van de cultuur. Daar hebben we trucjes voor, zoals het leren. Laat de wetenschap
zijn werk goed doen en zorg dat je je kennis en vaardigheden op orde hebt.
2 Wordt geen vakidioot, een specialist die zijn specialisme niet in de bredere context van de
maatschappij kan plaatsen is erger dan dom. Schuil niet in niet-authentieke rollen als ik
ben maar een techneut. Dat soort mensen zouden op een vriendelijke manier moet worden
gedwongen hun gehele onderwijsperiode nog maar eens over te doen en dan vooral met
aandacht voor de wereld net buiten hun oogkleppen. Innovatie en creativiteit zijn vrij voor
zover ze in dienst staan van het goede. En dat goede bepaal jij voor wat betreft jou handelen.
3 Wordt minder lui. We hebben nog altijd last van hinderlijke aristocratische aspiraties: we
willen de wereld om ons heen het liefst als slaaf voor ons geprivilegieerd gebruik. We willen
leven als koningen. We moeten ons echter beseffen dat een goede koning in dienst staat van
zijn omgeving en wekelijks de toilet dient schoon te maken.
4 Wordt minder wantrouwend. Dat is makkelijk gezegd natuurlijk, maar er is een verschil
tussen wantrouwen en prudentia ofwel voorzichtigheid. De bewijslast ligt altijd bij degeen
die iets van je wilt. Komt hij daar niet mee en ga je toch met zijn voorstel akkoord, ga dan
later niet zeuren.
5 Wordt vriendelijk en aardig. Bejegen mensen zoals je zelf graag bejegend wordt. Wees het
voorbeeld van wat je wilt zijn.
6 Speel niet vals en saboteer alleen als het echt niet anders kan. De evolutie heeft ons deze
trukendoos aangesmeerd: vals spelen, subversie en sabotage werken maar al te goed om een
snel en kortzichtig voordeel te behalen, ze werken ook goed wanneer we onze autonomie
dreigen te verliezen ten bate van een slecht beeld van het goede dat tegen wil en dank
ons wordt opgedrongen. Maar het betreft hier een paardenmiddel, alleen te gebruiken bij
noodweer.
7 Laat je niet verleiden tot absurd gedrag. Natuurlijk moeten wetten worden nageleefd, maar
wetten die stelselmatig tot absurd gedrag leiden hebben dringend hervorming nodig! Liever
openlijke burgerlijke ongehoorzaamheid dan vals spel en sabotage.
12 13 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Ruud de Wit
Van 2001 tot en met 2011 was hij hoofdredacteur van Vastgoedmarkt. Daarvoor
werkte hij onder meer vijftien jaar lang als buitenlands correspondent in
Suriname, Zuid Afrika en Spanje. Ook maakte hij deel uit van het MT van
de regionale krant Limburgs Dagblad. Sinds 2012 is hij adviseur van
Vastgoedmarkt, blogger (Visieopvastgoed) en consultant bij een aantal
vastgoedondernemingen.
Professionele
vastgoedsector
realiseert zich
heel goed het
dilemma van imago
en integriteit
Imago en integriteit zijn nauw met
elkaar verbonden, ook in de
commercile vastgoedsector. Zonder
heldere integriteitsafspraken kan het
imago steeds opnieuw onder druk
komen te staan. Het is slecht gesteld
met het imago van de vastgoedsector
in Nederland. Toch lijkt de toekomst
positief. De integriteitsproblemen in
het vastgoed verschillen niet zo veel
van die in de politiek, het onderwijs,
de sport, de gezondheidssector of
andere belangrijke economische en
sociale sectoren. Alle commotie over
de schandalen die in het vastgoed van
de afgelopen tien jaar over zich heen
uitgestort heeft gekregen, zijn ook een
indicatie dat de beroepssector uit haar
kindertijd is ontwaakt en langzaam
maar zeker volwassen begint te
worden.
In 2002, precies een jaar nadat ik hoofdredacteur van
Vastgoedmarkt was geworden, opperde ik tegenover
mijn adviseurs twee vooraanstaande senioren in het
commercieel vastgoed n met een onberispelijke
staat van dienst - dat het misschien tijd was voor
een reflectie op het eigen imago van de sector. Ik had
daar een aantal redenen voor. In Den Haag speelde
op dat moment de Bouwfraude, wat in dat jaar tot
een parlementaire enqute leidde. Waar het bij die
enqute om ging, was dat het in de Nederlandse
bouwwereld de normaalste zaak was om onderling
prijsafspraken te maken. Daarnaast werd het tijdens
de enqute duidelijk gevoed door talrijke publicaties
in de media dat allerlei relaties en betrokkenen door
de branchepartijen stelselmatig werden gefteerd
en beloond. In niet-diplomatieke taal: ze werden
omgekocht. De bouwsector trok, nadat alle stof was
opgewaaid, het boetekleed aan, beloofde beterschap
en betaalde de overheid in 2005 nog eens een
afkoopsom van 70 miljoen euro.
Zij die het hadden gemaakt,
aarzelden dan ook geen seconde
met hun 50-meter jacht tijdens de
Mipim aan te leggen in de haven
van Cannes of daar show te maken
met de nieuwste Aston Martin,
Jaguar of Rolls Royce."
Voor de vastgoedsector die immers met hetzelfde
palet opereert als de bouwsector was de financile
schade van dit schandaal gering. Maar het toch al
poenige imago van de sector gevoed door niets-
aan-de-verbeelding overlatende reportages van
de vastgoedbeurs Mipim in Cannes werd er niet
bepaald mee geholpen. Ook verhalen over nauwe
contacten tussen Bouwfonds Property Finance en
het Amsterdamse duo Klaas Hummel en Willem
Endstra (de laatste was in de Telegraaf door crimineel
John Mieremet tot de bankier van de onderwereld
gebombardeerd) werkten niet bepaald mee aan een
positief beeld.
Toch voelden mijn adviseurs van Vastgoedmarkt er
weinig voor het jaarlijkse Vastgoedmarktcongres aan
dit onderwerp op te hangen. Ik kan me niet meer zo
goed herinneren wat hun tegenargumenten waren,
maar hun standpunt was ongetwijfeld dat je een
onderscheid moet maken tussen de serieuze zeg
maar de institutionele vastgoedprofessionals en de
free riders, de avonturiers. Praten over problemen met
het imago was zo iets als zelfbevlekking.
Toch wist iedereen in de sector ook toen al maar al te
goed, dat de talrijke integriteits- incidenten rond het
commercieel vastgoed niet alleen een kwestie van free
riders was. Ook bij institutionele vastgoedbeleggers
(Stork Pensioenfonds, AZL, MN Services, het
Philips Pensioenfonds) hadden zich in de jaren
negentig en de beginjaren van deze eeuw een aantal
integriteitsproblemen voorgedaan, die vrijwel allemaal
buiten de publiciteit waren opgelost.
Verder wentelde de hele sector zich in de alsmaar
stijgende rendementen, de blijkbaar onbeperkte
vraag naar vooral nieuwe kantoorgebouwen, en de
succesvolle buitenlandse expansie van partijen als
Multi, ING Real Estate, Foruminvest en Bouwfonds
MAB. De incidenten die zich voordeden bijvoorbeeld
rond de manier waarop Jones Lang LaSalle in 2002 het
huurcontract met het UWV voor het kantorencomplex
La Guardia Plaza in AmsterdamTeleport verzorgde
met een dubbele courtage werden met champagne,
kaviaar, golfballen en fraaie relatiegeschenken
weggewimpeld in de euforie op de vastgoedmarkten.
Zij die het hadden gemaakt, aarzelden dan ook geen
seconde met hun 50-meter jacht tijdens de Mipim
aan te leggen in de haven van Cannes of daar show te
maken met de nieuwste Aston Martin, Jaguar of Rolls
Royce.
Het is slecht gesteld met het imago
van de vastgoedsector in Nederland.
Toch lijkt de toekomst positief."
Het lijkt een karikatuur, maar dat is het niet.
Het imago van de vastgoedsector en vooral de
commercieel vastgoedsector was aan het begin
van deze eeuw slecht, of in ieder geval matig. Alleen
duurde het nog even voordat duidelijk was dat dat
onacceptabele imago vooral werd bepaald dooreen
matige governace en dito integriteit. De koude
douche en die was ijskoud kwam op 13 november
2007, toen de Fiod op meer dan vijftig locaties in
Nederland, Belgi en Zwitserland invallen deed in
verband met de vastgoedfraude rondom Bouwfonds en
Philips Pensioenfonds. Deze zaak is bekend geworden
onder de codenaam Klimop. De Klimop-zaak raakte
de vastgoedsector in het hart, met name omdat
het hier ging om grote institutionele partijen en
vastgoedprofessionals van naam en faam, zoals Cees
Hakstege, hoofdverdachte Jan van Vlijmen en een
bedrijf als Trimp en Van Tartwijk.
Het Openbaar Ministerie wees meer dan veertig
personen en ruim tachtig bedrijven als verdachten
aan, maar het duurde bijna vijf jaar voordat alle
hoofdverdachten voor de rechter stonden.
Sinds de Klimop-affaire hebben steeds meer
vastgoedprofessionals er dan ook problemen mee om
aan hun naaste omgeving familie, vrienden uit te
leggen wat voor een beroep ze eigenlijk hebben.
Het slechte imago van de Nederlandse
vastgoedprofessional is er ook niet beter door
geworden na de nationalisatie van de vierde bank
van Nederland, SNS Reaal. Deze nationalisatie werd
noodzakelijk door de niet aflatende problemen met
de portefeuille van dochter SNS Property Finance. En
dan heb ik het nog niet eens over de governance- en
integriteitsproblemen bij de grootste woningenbezitter
van ons land, de corporaties. Want daar hebben zich
de afgelopen vijf jaar zoveel schandalen geopenbaard
(Rochdale, Vestia, maar er zijn er veel meer te
noemen), dat de roep om fors ingrijpen n hard
straffen bijna niet meer uit de media kan worden
weggedacht. De publieke verontwaardiging over
het gedrag van sommige corporatiebestuurders is
minstens net zo groot als de kwalijke manier waarop
sommige media zich heeft geworpen op de bonussen
van de voormalige CEO van SNS Property Finance,
Sjoerd van Keulen.
Toch wordt de professionele vastgoedsector tekort
gedaan, als wordt beweerd dat deze zich niets van de
schandalen en het aangetaste imago van de sector
heeft aangetrokken. De commercile vastgoedsector
in zijn meest brede zin: ontwikkelaars, financiers,
beleggers, beheerders, adviseurs, accountants is
relatief een jonge sector, maar wel n waar het
altijd om grote bedragen gaat. Dat vergroot blijkbaar
de verleidingen. Er is zelfs een concrete datum aan
te geven, waarop commercieel vastgoed ook een
concrete en serieuze economische activiteit, namelijk
de oprichting van het blad Vastgoedmarkt in 1974
door de voormalige Fd-journalist Dirk Rompelman.
Vastgoedmarkt heeft ook aan de basis gestaan
van belangenorganisaties en brancheverenigingen
als de Neprom (projectontwikkelaars) en de IVBN
(institutionele beleggers). Pas een paar jaar geleden
is daar ook aan toegevoegd de VGM NL (voor
vastgoedbeheerders) en recent ook Vastgoedbelang, de
belangenorganisatie voor grote particuliere beleggers
in vastgoed.
Aan de adviseurskant bestaan organisaties als de NVM
en VBO al wat langer, terwijl de RICS inmiddels ook in
Nederland een invloedrijke positie heeft verworven.
Veel accountants, taxateurs en wetenschappers op het
gebied van commercieel vastgoed zijn nu lid van de
RICS.
14 15 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Wat al die belangenorganisaties gemeen hebben de
een meer dan de ander is dat zij sinds 2007 werk
hebben gemaakt van integriteitscodes. De IVBN was
min of meer de eerste met hun publicatie uit 2008
Beheersing van frauderisicos in de institutionele
vastgoedsectoren aanbevelingen voor de jaarverslag-
geving, waarvan de laatste versie in 2010 werd
gepubliceerd. Bij de Neprom duurde het werd langer
voordat de leden n richting konden opkijken, maar
op de ledenvergadering van 7 december 2011 was het
dan zo ver en werd de Gedragscode aangenomen.
Hierin worden de waarden, normen en regels
benoemd, die Neprom-leden bij hun functioneren
in acht dienen te nemen. De kernwaarden waarop
Neprom-leden ten aanzien van hun handelen kunnen
worden aangesproken, zijn: zorgvuldigheid, integriteit
en maatschappelijke verantwoordelijkheid.
Ook internationale belangenorganisaties als de RICS,
EPRA (de brancheorganisatie voor beursgenoteerde
vastgoedfondsen) en INREV (voor niet-genoteerde
vastgoedfondsen) spelen een steeds belangrijkere rol
bij het sterk gegroeide professionalisme van de markt,
wat automatisch inhoudt ook een grotere besef van
integriteit; met alle gevolgen voor een beter imago.
Daarnaast wordt de hele sector en dan met name
het financieringsdeel van de markt in toenemende
mate geconfronteerd met overheidsmaatregelen
en voorschriften, die veelal ook een internationale
basis hebben. Denk daarbij op de toezichthouders
van DNB en AFM, Basel III, Solvency 2 en de
IFRS en bijvoorbeeld ook de Europese AIFM-
richtlijn (Alternative Investment Fund Managers
Directive) waaraan beheerders van alternatieve
beleggingsinstellingen (dus ook vastgoedfondsen)
vanaf 22 juli van dit jaar moeten voldoen.
Tenslotte moet ook niet worden vergeten, dat sinds
de eerste jaren van het commercieel vastgoed de
jaren van Cor van Zadelhoff en diens leeftijdsgenoten
om zo te zeggen de sector ook een enorme slag
heeft gemaakt door beter vastgoedonderwijs. Er is
nauwelijks meer een universiteit of hogeschool aan
te wijzen die niet op de een of andere manier een
opleiding in vastgoed of een deelaspect aanbiedt.
En de masteropleiding van de Amsterdam School of
Real Estate levert al enige decennia professioneel en
academisch geschoolde vastgoedprofessionals af.
Dat gaat niet zonder slag of stoot en is evenmin een
garantie dat het met de integriteit wel goed gaat
(onder de veroordeelden van de Klimop-affaire zitten
twee MREers!), maar ik durf wel te stellen dat de
vastgoedsector op de goede weg is.
Wat we ook niet mogen veronachtzamen, is dat
de integriteitsproblemen in het vastgoed niet eens
verschillen van die in de politiek, het onderwijs, de
sport, de gezondheidssector of andere belangrijke
economische en sociale sectoren. Dat is geen excuus,
maar een constatering. In mijn ogen alle schandalen
die in het vastgoed van de afgelopen tien jaar,
zijn daarom een indicatie dat de beroepssector
uit haar kindertijd is ontwaakt en langzaam maar
zeker volwassen begint te worden. En daarmee zal,
als de wolken boven de sector zijn opgetrokken,
het goed komen met het imago. Mits dat door de
verantwoordelijken ook professioneel en offensief
wordt uitgedragen, want ook daar schort het nog wel
eens.
Enige relativering van te hoge verwachtingen kan
ook geen kwaad. Ren Hogenboom directeur en
oprichter van het institutionele vastgoedfonds Altera
en in 2008 ook voorzitter van de IVBN, zei het bij de
presentatie van de eigen gedragscode: De eerste die
opstaat en zegt: ik heb alles goed geregeld en dit (de
Klimop-affaire; rdw) zou bij mij nooit hebben kunnen
gebeuren, zou over twee jaar wel eens kunnen worden
geconfronteerd met iemand die er toch doorheen
is geglipt. De belangrijkste grens die we kunnen
trekken is, dat je fraude nooit kunt uitsluiten, maar
je kunt er wel alles aan proberen te doen om het te
voorkomen. Daarmee is de vastgoedsector, ondanks
alle incidenten, een heel eind op de goede weg.
Interview met P Kohnstamm
De eerste
vastgoed
hoogleraar
van
Nederland
Door Barzien Khoshbakht en Ivo
Schepers d.d. 22 maart 2013
SERVICE bestaat inmiddels twintig jaar
en dankt haar bestaansrecht aan de
wetenschappelijke wereld van het
vastgoed, welke een kleine 25 jaar
geleden (in 1989) ontstaan is. Een
van de pioniers uit die tijd is Prof.
Drs. P Kohnstamm. Als allereerste
vastgoed hoogleraar van Nederland
heeft hij de vastgoedwereld volwassen
zien worden. SERVICE ging bij hem op
bezoek om te kijken hoe dit alles tot
stand gekomen is, welke ontwikkeling
het vastgoed heeft doorgemaakt en
wat de vooruitzichten zijn voor dit
vakgebied.
Het contact met de vastgoedwereld
Emeritus hoogleraar vastgoedkunde P Kohnstamm
kwam per toeval in aanraking met het vastgoed.
Sterker nog: De vastgoedwereld zoals wij hem
nu kennen bestond toen nog niet. Na een studie
economie in zowel Groningen als Rotterdam kwam
hij in de reisbranche terecht. In de beginjaren 70,
terwijl hij werkte voor de reistak van Vroom en
Dreesmann, werden de Noord-Europese landen steeds
kapitaalkrachtiger. Toeristen begonnen de noordelijke
kou te verruilen voor een relax vakantie aan de
Spaanse Costas. Echter, op deze grote belangstelling
was Spanje niet voorbereidt. Er was een enorm tekort
aan vakantieappartementen en hotels. Onder leiding
van KLM ontstond toen een monsterverbond van
touroperators, wat later bekend werd als Holland
International, welke meehielp aan de bouw van enige
faciliteiten in onder andere Mallorca, Barcelona en
Torremolinos. Daarna beindigde hij zijn carriere in
de reisbranche, waarna hij nog kort werkte bij de FGH
om uiteindelijk bij de Wilma Group terecht te komen
(toendertijd een van de grootste vastgoedbedrijven
in Nederland). Er is nog enige tijd overheen gegaan
totdat hij zichzelf de eerste vastgoedhoogleraar van
Nederland mocht noemen.
Als wij door dingen beter te doen,
slimmer te doen, duurzamer te maken
of door iets te hergebruiken wij de
levensduur met n of twee procent
per jaar weten te verlengen, dan zijn
we op een geweldig goede wijze bezig."
De totstandkoming van de eerste leerstoel vastgoedkunde
Mede door de crisis van de jaren 80 kwam er een
roep op meer specialisten, met name financieel, op
het gebied van vastgoed. In Nederland bestonden
in die tijd slechts een vier- of vijftal Nederlandse
boeken over vastgoed, wat aangeeft hoe hoog het
kinderschoenengehalte toen was op het gebied van
vastgoed.
Prof. drs. P Kohnstamm
Hij is emeritus hoogleraar Vastgoedkunde aan de Faculteit der Economische
Wetenschappen en Econometrie van de Universiteit van Amsterdam. Tevens
was hij voorzitter van het bestuur van de Stichting voor Beleggings- en Vast-
goedkunde (SBV), nu de Amsterdam School of Real Estate. Na een carrire in
het reiswezen is hij in 1973 actief geworden in de onroerend goed sector. Bij
de FGH en de Wilma Groep vervulde hij diverse directiefuncties. Hij is lang
betrokken geweest bij de NEPROM, ROZ en Stichting ROZ-Vastgoedindex.
16
Ook bestond er in Nederland nog geen
universitaire vastgoedopleiding. De vereniging
van projectontwikkelaar (NEPROM), de
Rijksgebouwendienst en de NVM zijn toen tot de
slotsom gekomen dat er meer wetenschappelijk
aandacht zou moeten zijn voor het onroerend
goed. Zowel NEPROM en de NVM hebben toen een
startkapitaal beschikbaar gesteld waardoor de
funding van de leerstoel en de daaraan verbonden
stichting SBV voor 5 jaar was gegarandeerd. Er is
toen onder leiding van de NEPROM een sponsorronde
gedaan langs alle grote pensioenfondsen,
verzekeringsmaatschappijen en de grotere
bouwbedrijven om additionele funding voor langere
tijd te garanderen. Dit model is gekopieerd van het
MIT te Boston, waar de Wilma Groep en het ABP
sponsor waren van de vastgoedfaculteit van het MIT.
Op de MIT werkte een combinatie van wetenschappers
uit het vakgebied en mensen uit de praktijk. Na een
zoektocht naar de meest geschikte universiteit om de
leerstoel Vastgoedkunde te vestigen kwamen ze bij
de UvA terecht, waarbij de NEPROM en NVM ook zelf
inspraak hadden in de vormgeving van de leerstoel en
de daaraan verbonden nieuwe Master of Real Estate
opleiding (MRE). De eerste bijzondere hoogleraar
Vastgoedkunde kon nu benoemd worden..
Dat vastgoed een multidisciplinair karakter
heeft is bekend. Hoogleraren op het gebied
van economische geografie, bouweconomie en
financiering (welke onderdeel uitmaken van het
vastgoedspectrum) konden belangrijke input leveren;
pure vastgoedwetenschappers bestonden toen nog
niet. Daarnaast werden docenten werkzaam in de
vastgoedwereld gerekruteerd. De heer Kohnstamm
is toen gevraagd om leiding te geven aan deze
nieuwe opleiding en werd daarmee de eerste
vastgoedhoogleraar van Nederland. Ik had over
veel dingen in mijn leven nagedacht, maar bij een
professoraat in de Vastgoedkunde had ik nooit
stilgestaan.
Crisistijden
De crisis van de jaren 80, gevoed door de onrust
op de oliemarkt, leidde tot een snelle val in de
woningwaardes van gemiddeld wel 30-40 procent.
Het grote verschil tussen de tachtiger jaren en nu
is dat we toen geheel werden overvallen door de
economische crisis in 1979. Daarvoor stegen de prijzen
in rap tempo, de inflatie zat tegen de zeven acht
procent en de lonen stegen ook nog eens met dit
percentage. Je was een dief van je eigen portomonnee
als je niet kocht. De belangrijkste les die toen geleerd
is dat financieel- en risicomanagement onmisbaar is.
Men sprak niet over loan-to-value of interest coverage
ratios. Dat betekende dat er heel veel op voorraad
werd gebouwd; voorverkoop bestond er toen niet als
standaardmaatregel. Je kan wel stellen dat de markt
nu een stuk volwassener is geworden. De start van de
SBV (nu ASRE) heeft een belangrijke push gegegeven
aan het vastgoedonderzoek en onderwijs.
In de afgelopen jaren van economische neergang is samenwerking
in de vastgoedsector essentieel om iets te kunnen bereiken in
Nederland. Hiervoor deed de heer Kohnstamm samen met Dirk
Rompelman (oprichter van het maandblad Vastgoedmarkt)
een dringende oproep. We zien een groot pallet aan branche-
organisaties en belangenbehartigers in Nederland, die zich
bezighouden met onroerend goed. Daarnaast is dit pallet ook nog
eens zeer versnippert. Bij de makelaars hebben we de NVM, de
VBO, VastgoedPRO en de Vereniging van Rentmeesters; dan heb
je al vier verschillende organisaties die zich bezighouden met de
belangenbehartiging van de makelaardij en de taxateurs! Dan
heb je nog de NEPROM en de NVB, die zich beide bezighouden
met de projectontwikkeling, waarbij de NVB meer gericht is op
projectontwikkeling door (kleinere) bouwondernemingen en de
NEPROM op projectontwikkeling in brede zin. Die zitten wel in
hetzelfde gebouw, maar komen met verschillende persberichten
naar buiten. Daarnaast heb je nog de Vereniging Eigen Huis, de
Woonbond, etcetera. Dat betekent dat wanneer je op een gegeven
moment een belangrijk boodschap hebt voor de politiek in Den
Haag dat men dan liefst met n mond moet spreken. Dat zien we
nu met dat hele woonakkoord. Men pikt dan in Den Haag iets uit de
standpunten van de NVM, van de NEPROM, de VBO en ga zo maar
door. Het vormen van een visie met de uitgangspunten van zoveel
verschillende verenigingen wordt dan buitengewoon gecompliceerd.
In een klein landje als Nederland is het
natuurlijk niet erg zinvol om vier branche-
verenigingen te hebben op het gebied van
de makelaardij."
Wat dat betreft was het plan Wonen 4.0 toch een redelijke
doorbraak, als je ziet dat de NVM, de VEH, de Woonbond en Aedes
ondanks hun verschillen tot een gezamenlijke visie kwamen, maar
dat plan is toen niet onderschreven door de NEPROM, de NVB en
in minder mate werd het ook niet onderschreven door Bouwend
Nederland. Als dat wel het geval was geweest, dan had er toch een
ander plaatje op tafel gelegen. Iedere politieke partij had daarnaast
natuurlijk k nog eens haar eigen programma. Uiteindelijk zijn
er van iedere groep weer delen overnomen in het plan, waardoor
het een soort van cherry picking werd, waardoor het als los zand
aan elkaar verweven zat. Dat speelt natuurlijk niet alleen binnen
de bouw- of vastgoedsector. In een klein land als Nederland is het
natuurlijk niet erg zinvol om vier brancheverenigingen te hebben op
het gebied van de makelaardij. Dat is gewoon verspilling van tijd n
van geld.
In de jaren tachtig is het op een andere manier gegaan. De crisis
is toen in belangrijke mate getackeld door Waling Koning (Wilma-
directeur en toenmalig lid van het NEPROM-bestuur). De Neprom
wilde toen nog geen actie ondernemen, maar de heer Koning heeft
toch de twintig grootste partijen en bedrijven bij elkaar gebracht.
Uiteindelijk is hij met het mandaat van deze twintig partijen naar
de staatssecretaris Brokx gestapt en heeft hij geregeld dat lege
koopwoningen konden worden omgezet in huurwoningen. Die
huurwoningen werden afgenomen door de grote pensioenfondsen en
verzekeraars. Deze omzettingsoperatie heeft er toen toe geleidt dat
het aantal faillisementen bij bouwers en woningontwikkelaars sterk
werd beperkt en dat in een relatief korte tijd, die hele voorraad aan
onverkochte woningen werd afgebouwd.
Toekomst voor nieuwe generatie vastgoedstudenten.
Hoewel ons vanuit de media weinig hoopvolle
berichten doen toekomen, is de heer Kohnstamm
anders gestemd over de toekomst. Ondanks alle
problemen waar je dagelijks over kan lezen, is het
zo dat alles wat wij ooit gebouwd hebben (onder
en boven de grond) in overgrote mate het totale
kapitaal van onze bevolking vertegenwoordigd. Het
nationaal vermogen van Nederland zit niet opgeslagen
in autos of machines, maar in alles wat we om ons
heen zien; of we het nu over gebouwen, dijken of
rioleringen hebben. Als wij door dingen beter te doen,
slimmer te doen, duurzamer te maken of door iets
te hergebruiken wij de levensduur met n of twee
procent per jaar weten te verlengen, dan zijn we op
een geweldig goede wijze bezig. Als je bijvoorbeeld de
kwaliteit van de woningen in bijvoorbeeld Rusland (de
oude betonstructuren) naar Westers peil wil brengen,
dan praten we over gigantische vermogens die hierin
geinvesteerd dienen te worden. Daarnaast hekelt hij
de maatschappelijke trend waarbij de oudere generatie
te horen krijgt dat zij bevoordeeld wordt ten opzichte
van de jongeren. Vanwege het bovengenoemde behoor
ik dus niet tot de groepering die zegt dat wij de
generaties die na ons komen, alleen maar belasten met
hele grote schulden.
Die wonen, werken en rijden in een heel goed uitgerust land. Dat
betekent dus dat als je dit bovenstaande niet meeneemt in je
beschouwing, dat de staatsschuld dan duizelingwekkend lijkt.
Halverwege de jaren negentig heeft hij het initiatief genomen om te
komen tot een balans voor de BV Nederland inclusief de gebouwde
omgeving en de gronden. Inmiddels publiceert het CBS regelmatig
over de vermogenspositie van het land, maar er moet nog een hoop
werk verzet worden. Ondanks de WOZ waarderingen van elk pand
in Nederland weten wij niet hoeveel vierkante meter kantoor en
winkelruimte er in Nederland is en hoeveel hiervan leegstaat. Wat
dat betreft is er nog heel veel te doen om het huidige genvesteerde
kapitaal in onze bebouwde omgeving goed in kaart te brengen en te
beheren. De toverwoorden in de nabije toekomst worden kwaliteit
en aanpassingen van de huidige voorraad.
Corporaties bijvoorbeeld, werken met een systeem waarbij woningen
in 50 jaar worden afgeschreven. Daarentegen zijn de huizen uit de
jaren 30, de meest gewilde woningen die er zijn. Aan de grachten
staan panden die er wel 300 jaar staan. Daar moet natuurlijk het n
en ander aan gebeuren, maar wanneer gebouwen op een duurzame
manier worden ontworpen en gebouwd, dan hoeven het geen
wegwerpvoorwerpen te zijn. Een nieuwe mindset is dus essentieel.
18 19 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Dr. J.J.A.M. Smeets
Jos Smeets
1
studeerde sociale geograe in Amsterdam en is als universitair
hoofddocent werkzaam bij de leerstoelgroep Real Estate Management &
Development aan de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit
Eindhoven. Hij is tevens directeur van het aan deze faculteit verbonden
onderzoeksinstituut Interface
Ir. D.W.Q. Havermans
Dave Havermans
2
is promovendus bij de leerstoel REM&D van de Technische
Universiteit Eindhoven. In zijn onderzoek staan de affectieve banden die
bewoners met hun woonomgeving vormen en de toepassing van branding
en marketingtechnieken tijdens de revitalisering van woonwijken centraal.
Drs. Ir. M.I.K. Leussink
Marieke Leussink
3
studeerde in 2003 af als psychologe aan de Katholieke
Universiteit Nijmegen. Daarna voltooide ze in 2010 de masteropleiding Real
Estate Management & Development aan de faculteit bouwkunde van de
Technische Universiteit Eindhoven. Sindsdien is zij werkzaam als onderzoeker
bij het onderzoeksinstituut Interface.
Wie is de nieuwe
woonconsument?
Sinds de jaren negentig is er sprake
van een omkering van een aanbieders
- naar een vragersmarkt. De klant
komt steeds meer centraal te staan
bij het aanbieden van woondiensten.
Ieder zichzelf respecterende
organisatie werkt vraaggericht of
zelfs vraaggestuurd. Bij vraagsturing
zijn de wensen en behoeften van de
klant uitgangspunt. De klant is
autonoom, heeft keuzevrijheid en
voert zelf de regie. De aanbieder
handelt responsief en levert maatwerk.
Uitgangspunt hierbij is dat de klant
competent en vaardig is en dat hij
zelf verantwoordelijkheid neemt.
Zijn inspanningen worden beloond
door kostenbesparing en een
gunstige prijs/kwaliteitsverhouding
(zie ook Van der Laan, 2002).
Veel modellen van klantsturing zijn in feite slechts een verfijning
van aanbodsturing, in die zin dat het aanbod klantvriendelijker
wordt en het geboden product meer gedifferentieerd, waarmee
beter wordt aangesloten op de wensen en behoeften van de
klant. Bij woningbouw wordt vaak maatwerk en massa-productie
gecombineerd (z.g. mass customization). Ook financile
arrangementen zijn vaak vanuit het aanbod ontwikkeld. De
beschikbare budgetten, de fiscale randvoorwaarden of de gewenste
rendementen bepalen de financieringsruimte voor de consument.
Blijkbaar is het samenspel tussen organisaties en instellingen
enerzijds en woonconsumenten anderzijds nog niet van dien aard dat
de klant als koning gezien wordt.
1 2 3
In dit artikel wordt geschetst op welke wijze de positie
van de woonconsument zich ontwikkeld heeft en
wordt verkend welke nieuwe uitdagingen er voor de
vastgoedprofessional liggen teneinde de positie van de
consument te versterken.
De woonconsument
In de naoorlogse periode ontstond tijdens de hoog-
tijdagen van de verzorgingsstaat de woonconsument.
Na de collectieve inspanningen in de periode van
wederopbouw kwam er meer ruimte voor individuele
ontplooiing. In een ontzuilde samenleving werd
participatie in associatieve verbanden steeds minder
vanzelfsprekend. De burger werd mondiger en eiste
langs andere wegen invloed op zijn woonsituatie
en zeggenschap in de organisaties die belast
waren met het aanbod van woondiensten. De weg
van interne democratisering werd verlaten en via
invloed van buitenaf probeerden organisaties van
woonconsumenten invloed uit te oefenen op het beleid
(Beekers, 2012).
Ook ontstonden er allerlei vormen van financile steun
zoals huursubsidie (later de huurtoeslag) voor
huurders en premies en garanties voor kopers, met
name gericht op de verheffing van lage inkomens-
groepen. De huurtoeslag was een tegemoetkoming in
de huurkosten. Ongeveer een derde van de huurders
maakt aanspraak op deze toeslag. Daarnaast is er
een grote groep huishoudens die wel recht hebben op
subsidie maar deze niet gebruiken. De omvang van de
groep niet-gebruikers wordt in de loop der tijd kleiner.
In 2010 ontvingen 1,1 miljoen huishoudens huurtoeslag.
Gemiddeld ging het daarbij om een bedrag van 173
euro per maand (bij een gemiddelde huur van 421
euro). Dat wil zeggen dat 41 procent van de huur van
deze huishoudens betaalt kan worden met behulp
van de toeslag (Van den Brakel & Moonen, 2012). Het
niet-gebruik onder rechthebbenden bleek op basis
van gegevens van het CBS en het WoON-onderzoek
(bewerking door SEO Economisch Onderzoek) in de
periode 2008-2009 18 procent (Tempelman, Houkes &
Prins, 2011).
Ieder zichzelf respecterende
organisatie werkt vraaggericht of
zelfs vraaggestuurd."
Uit het woonkostenonderzoek in Eindhoven blijkt
eveneens dat bepaalde groepen huishoudens wel recht
hebben op huurtoeslag, maar deze niet gebruiken.
Dit komt omdat men niet voldoende bekend is met
de regeling of vrijwillig van een toeslag afziet (bijv. in
verband met een korte woonduur). Ook ontvangt een
deel geen huurtoeslag als gevolg van inkomsten uit
vermogen (waardoor het recht op huurtoeslag vervalt).
Wanneer er binnen de groep rechthebbenden
onderscheid gemaakt wordt tussen huishoudens die
huurtoeslag ontvangen en huishoudens die geen
huurtoeslag ontvangen, blijken zij een verschillende
huurquote te hebben, respectievelijk 27 procent en
32 procent. De huurquote van toeslagontvangers is
toch nog aanzienlijk hoger dan van diegenen die geen
recht hebben op huurtoeslag. Uit het recente WoON
onderzoek uit 2012 blijkt de netto huurquote voor
deze laatste groep 22,3 procent te zijn.
Het al of niet gebruiken van de toeslag heeft dus
duidelijk invloed op de bestedingsruimte van
huishoudens en op de mogelijkheden tot participatie
in de samenleving (Leussink & Smeets, 2012). Ook
krijgen ze hiermee toegang tot kwalitatief vergelijkbare
woningen als niet-ontvangers. Kortom: huurtoeslag
vermindert de kans op sociale uitsluiting van huurders.
Voor de verhuurder heeft het stelsel als bijkomend
voordeel dat ze een deel van de verhuurrisicos op de
overheid kan afwentelen. Door de ontwikkelingen van
de laatste jaren is dit steeds minder mogelijk.
De calculerende consument
De afgelopen twee decennia heeft het neoliberale
gedachtegoed grote invloed gehad op het Nederlands
woonbeleid. Claassen (2012) wijst op de twee
basisassumpties van het neo-liberalisme: keuzevrijheid
en een zelfregulerende markt.
De keuzevrijheid van de woonconsument staat
sinds eind jaren 80 centraal in veel beleidsstukken.
Door gebruik te maken van zijn exit-optie kan de
woonconsument van de ene naar de andere aanbieder
in koop- of huursector overstappen, zo luidde de
filosofie.
Ook moest een ingrijpende hervormingsoperatie met zijn vele
vormen van privatisering en deregulering de marktwerking
versterken. Zo werd de sociale huursector verzelfstandigd en werd
het eigenwoningbezit actief door de overheid gestimuleerd. Ook
kwamen er diverse nieuwe (financile) producten op de markt om
de keuzevrijheid van de woonconsument te verruimen. Onder meer
werd de leencapaciteit door banken verruimd en er kwamen meer
diverse en meer risicovolle financile producten op de markt (denk
aan beleggingshypotheken en de aflossingsvrije hypotheek). Aldus
ontstond de calculerende woonconsument die zijn eigen toekomst
kon uitstippelen.
Met de kennis van nu is er in veel gevallen sprake geweest van
misrekening. De miscalculerende woonconsument heeft de risicos
onderschat en werd hierbij niet (tijdig) gewaarschuwd door financile
instellingen en een (deregulerende?) overheid (zie TK, 2012/2013).
Veel woningen van eigen woningbezitters staan momenteel onder
water. In een recent persbericht van het CBS (2013) wordt gesproken
over n miljoen eigen woningen waarvan de waarde lager is dan
de fiscale hypotheekschuld (cijfers januari 2011). Afgezet tegen 4,2
miljoen huishoudens is dit ruim 25 procent van alle eigen woningen.
Wanneer verder wordt ingezoomd, blijkt dat bij zes op de tien
woningen met een onderwaarde de eigenaar jonger is dan 40 jaar.
Een groot deel van deze groep eigenwoningbezitters heeft op de top
van de markt een woning gekocht en heeft nog maar een (beperkt)
deel van de hypothecaire schuld afgelost. Vooral de groep 25 tot
30 jaar lijkt de gebeten hond. Voor deze groep geldt dat maar liefst
75 procent een woning heeft met een onderwaarde. Tevens is deze
onderwaarde voor de 25 tot 30-jarige huizenbezitters het hoogst:
gemiddeld bijna 30.000 euro. Deze miscalculerende consumenten
hebben slechts drie opties: 1. Een exit-optie en verlies nemen dan
wel herfinanciering in de nieuwe woning 2. Extra aflossen als de
woonkosten niet al te hoog zijn of 3. Blijven wonen, met het risico
van een te hoge woningbezetting bij gezinsuitbreiding.
Ook voor veel huurders is de exit-optie beperkt. Dit betreft met
name de huurders van een sociale huurwoning met een relatief
hoog inkomen, de zogenaamde scheefwoners. Met de maatregel tot
inkomensafhankelijke huurverhoging wordt beoogd het scheefwonen
aan te pakken en doorstroming op de woningmarkt te bevorderen.
Echter de mogelijkheden voor scheefwoners om over te stappen
naar de koopmarkt dan wel de particuliere huurmarkt zijn beperkt.
Enerzijds door strengere financile regels, anderzijds door het
beperkte aanbod van passende producten voor deze groep. De
negatieve effecten van het neo-liberale beleid worden steeds meer
zichtbaar. Rijst de vraag hoe nu verder in het post-liberale tijdperk?
De duurzame woonconsument
Hoe de post-liberale samenleving eruit zal zien is nog onduidelijk
maar cruciaal daarin lijkt de zoektocht naar duurzaamheid. Wijffels
(2012) ziet alleen een relationeel mensbeeld als oplossing voor
duurzaamheid in brede zin. Hierin staan de relaties tussen mensen
onderling, tussen mens en de natuurlijke omgeving en tussen
mens en zijn toekomst centraal. Volgens Van Herck en De Meulder
(2009) gaat het bij streven naar duurzaamheid om het integreren
van een verantwoorde en deskundige omgang met ruimte, energie,
materialen en milieu met het creren van een betekenisvol, inclusief
en emanciperend woonmilieu dat zowel investeert in het heden als in
de toekomst zonder de kansen van anderen te hypothekeren (p. 26).
20 21 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
In deze zoektocht komen naast bestaande instituties
en opdrachtgevers ook nieuwe actoren ten tonele en
ook nu is de overheid flexibel genoeg om in te spelen
op de nieuwe tijdgeest. Zo wordt sinds midden jaren
00 ingezet op het vergroten van de zeggenschap
van bewoners bij de ontwikkeling van duurzame
woonmilieus. In dat kader stimuleert de overheid
particulier opdrachtgeverschap. Bij particulier
opdrachtgeverschap is de burger zelf de opdrachtgever
van de bouw van zijn eigen huis. Dat wil zeggen dat de
toekomstige bewoner zelf de bouwgrond verwerft en
zelf bepaalt met welke partijen en op welke wijze de
woning wordt gerealiseerd.
Steeds meer nemen collectieven dergelijke
initiatieven. Hierbij worden ze vaak ondersteund door
professionals. Geboers (2008) wijst erop dat het in
groepsverband realiseren van woningen veel inzet, tijd
en doorzettingsvermogen vergt. Dit levert echter ook
een aantal voordelen op:
maximale zeggenschap en keuzevrijheid.
Toekomstige bewoners bepalen grotendeels zelf
hoe ze wonen. De gerealiseerde woonkwaliteit
wordt optimaal afgestemd op hun wensen en
mogelijkheden;
lagere kostprijs. Door zelf te ontwikkelen worden
bepaalde prijsvoordelen behaald. De meeste kosten
worden tegen kostprijs verrekend en kosten voor
verkoop en bemiddeling worden niet gemaakt. In
voorkomende gevallen kunnen schaalvoordelen
behaald worden. Als ook de grond nog tegen lagere
prijzen dan de marktprijzen beschikbaar wordt
gesteld zijn de voordelen aanzienlijk;
dientengevolge is de prijs-kwaliteit veelal
gunstigere dan bij reguliere projecten. Ook ontstaat
tijdens de bouw al een sociale samenhang in de
groep, die zijn vruchten afwerpt in de beheerfase.
Het tijdperk van consumeren lijkt ten
einde."
Deze vorm van ontwikkelen heeft vele karakteristieken
van vraagsturing, maar staat niet zonder meer
garant voor een duurzame inrichting van de
gebouwde omgeving. Belangrijk nog is dat deze
nieuwe ontwikkelvormen slechts van invloed zijn op
de nieuwbouw en renovatie. Duurzame financile
arrangementen zullen nodig zijn om zittende kopers
boven water te helpen. Velen zien hier een rol
weggelegd voor de pensioenfondsen. In het beheer en
gebruik van de huurvoorraad zijn eveneens innovaties
wenselijk. Een hernieuwde verbinding tussen burgers
en organisaties is hier de grootste uitdaging (Beekers,
2012).
Uitdagingen voor vastgoedprofessionals
Deze tour dhorizon langs het consumentendenken laat zien dat het
samenspel tussen overheid, instituties en consumenten niet altijd tot
een succesvolle uitkomst heeft geleid. De oplossing zal dan ook langs
twee wegen gezocht moeten worden: niet alleen is een herontwerp
van het volkshuisvestelijk systeem wenselijk maar ook zal de
agenda van de consumenten dienen te veranderen. Laten we bij de
laatste beginnen. Het tijdperk van consumeren lijkt ten einde. Een
actievere betrokkenheid van huurders en kopers lijkt onvermijdelijk.
Ze zullen zich meer als belangenhouders moeten gaan gedragen,
als coproducenten van het beleid. De instituties zullen zodanig
herontworpen dienen te worden dat de diverse groepen huurders
en kopers meer invloed krijgen op het beleid en het management.
Hier ligt ook een taak voor vastgoedmanagers. Zij zullen zich meer
als advocacy planners moeten gaan gedragen en minder als crisis
managers.
Literatuur
Beekers, W. (2012). Het bewoonbare land. Geschiedenis van de
volkshuisvestingsbeweging in Nederland. Boom Amsterdam.
CBS (2013). Eigen woning van ruim n miljoen huishoudens
onder water. Verkregen op 15 april 2013 via http://www.cbs.nl/
nl-NL/menu/themas/inkomen-bestedingen/publicaties/artikelen/
archief/2013/2013-3802-wm.htm
Tempelman, C., Houkes, A. & Prins, J. (2011). Niet-gebruik
Inkomensondersteunende Maatregelen. SEO economisch
onderzoek. SEO-rapport nr. 2011-31.
Brakel, M. van den & Moonen, L. (2012). Huurtoeslag: wie krijgt
hoeveel? Centraal Bureau voor de Statistiek: Sociaaleconomische
trends, 1ste kwartaal 2012.
Claassen, R. (2012). Neoliberalisme als politieke filosofie. In:
Terpstra, M. (red) (2012). Onenigheid en gemeenschap. Basisboek
Politieke filosofie. BOOM, Amsterdam .
Geboers, S.J.M (2008). CPO, een reguliere methode van
ontwikkeling. Technische Universiteit Eindhoven. REM&D.
Herck, K. van & Meulder, B. de (2009). Wonen in Meervoud.
Groepswoningbouw in Vlaanderen 2000-2010. Sun Architecture.
Laan, G. van der (2002). Vraagsturing, professionaliteit en
burgerschap. Sociale Interventie, 11(2), p. 44-51.
Leussink, M. & Smeets, J.J.A.M. (2012). Woonkosten in beeld. Een
onderzoek naar de woongerelateerde kosten van Eindhovense
huishoudens in de betaalbare huur- en koopsector in 2012.
Stichting Interface.
TK (2012/2013). Kosten Koper. Een reconstructie van 20 jaar
stijgende huizenprijzen. Eindrapport van de tijdelijke commissie
huizenprijzen van 10 april 2013. Tweede Kamer, vergaderjaar
2012/2013, 33194, nr. 2.
Wijffels, H. (2012). Een mens is meer dan een hoofd. In: T.
Reijngoud (2012). Weten is meer dan meten. Uitgeverij Lias.
Boris van der Gijp
Boris van der Gijp
1
MRE MMO MRICS is als director Research & Strategy
werkzaam bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Hij vertaalt trends en
ontwikkelingen in beleid naar strategische kaders voor investeringen van de
vastgoedvermogensbeheerder. Daarbij adviseert zijn team over individuele
investeringen en over het verstrekken van hypotheken aan zakelijke klanten.
Boris doceert aan de ASRE, is voorzitter van de commissie Research en Edu-
catie van de NRW en tevens lid van de commissie Strategy & Research van de
IVBN en de commissie Professionalisering van de NEPROM.
Saskia van der Velden
Saskia van der Velden
2
is Fund Manager Hypotheken bij Syntrus Real Estate
& Finance. Zij begon in 2007 als Beleggingsanalist Hypotheken bij Investor
Relations. Daarvoor werkte zij bij ING Investment Management. Saskia heeft
wiskunde gestudeerd aan de Vrije Universiteit in Amsterdam.
Investeren in
Nederlandse
hypotheken
De belangstelling van de pensioen-
markt om te investeren in de
Nederlandse hypotheekmarkt is dankzij
het plan van Van Dijkhuizen definitief
gewekt. Pensioenfondsen zouden in
de visie van Van Dijkhuizen moeten
kunnen beleggen in door de
Nederlandse staat gegarandeerde
obligaties. Met het ingebrachte
vermogen van institutionele beleggers
zouden banken de Nederlandse
particulieren van hypotheken kunnen
voorzien.
Het plan van Van Dijkhuizen is een antwoord op de zogenoemde
funding gap, het gat tussen spaargeld en uitgeleend vermogen bij
banken. De gap, die naar schatting tussen de 334 miljard euro (bron:
Deloitte Close the funding gap, 2012) en de 478 miljard euro (bron:
de Argumentenfabriek, feitenkaart financiering van de Nederlandse
koopwoningenmarkt, april 2012) ligt, wordt gezien als een bedreiging
voor de financile stabiliteit van banken.
Het plan van Van Dijkhuizen moet de komende maanden uitgewerkt
worden om te bezien of het succesvol kan zijn. Waar het plan
van Van Dijkhuizen aanstuurt op een beleggingsproduct dat qua
eigenschappen dicht tegen dat van een staatsobligatie zal aanliggen,
biedt Syntrus Achmea Real Estate & Finance (Syntrus Achmea)
een directe exposure tot de Nederlandse hypotheekmarkt via het
Particuliere Hypothekenfonds. Dit Particuliere Hypotheekfonds staat
centraal in dit artikel.
Het Particuliere Hypothekenfonds bestaat uit
hypothecaire leningen met als onderpand woningen
voor eigen gebruik. Eind 2012 belegden 36 pensioen-
fondsen in het Particuliere Hypothekenfonds en
bedroeg de totale fondsomvang ruim 2,2 miljard
euro. Het verstrekken en het beheren van de
hypotheken gebeurt intern. Hierbij wordt veelal een
stringent acceptatiebeleid voor hypotheekgevers
gehandhaafd. Dit resulteert in een defensieve
hypothekenportefeuille: het merendeel van de
portefeuille bestaat uit hypothecaire leningen met
een Nationale Hypotheekgarantie (NHG), dan wel uit
leningen met een laag bevoorschottingspercentage
(verhouding uitstaande restschuld ten opzichte van de
executiewaarde van de woning, Loan to Value (LTV))
kleiner dan 75 procent). De onderverdeling van het
Particuliere Hypothekenfonds is weergegeven in figuur
1. De afkorting GG staat voor Gemeente Garantie,
dit stelsel is met ingang van 1995 vervangen door de
NHG).
1 2
Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek
Garantie (kortweg NHG) staat de Stichting
Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) garant.
Mocht de debiteur niet meer kunnen voldoen aan
zijn verplichtingen en bij onverwachte verkoop
van de woning het onderpand niet voldoende
opbrengen, dan betaalt WEW het restant aan de
geldgever. Indien nodig kan de Stichting een beroep
doen op het Rijk en de Nederlandse gemeenten
voor financile middelen. Op deze manier krijgt
de geldgever altijd zijn uitgeleende geld terug.
22 23 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Uit eerder onderzoek van Syntrus Achmea is dan
ook gebleken dat de correlatie van hypotheken met
de IPD index beperkt is, slechts 0,07. De geringe
correlatie komt doordat hypotheekrentes vrijwel direct
reageren op de lange rente en de ontwikkelingen van
koopwoningprijzen, terwijl de yields van huurwoningen
met een vertraging van tien kwartalen reageren op de
lange rente en vier kwartalen op ontwikkelingen van
koopwoningprijzen. Bovendien reageren woningyields
gedempt op veranderingen in de rente. Daarmee
kan geconcludeerd worden dat de invloed van lange
rente en koopprijsontwikkeling op de waardering
van hypotheken veel directer is dan de vertraagde
en gedempte invloed van beide variabelen op de
herwaarderingen van woningen. De correlatie van
hypotheken is er wel met de lange rente, namelijk
0,88, berekend over de periode 2000-2010 (zie ook
figuur 3 voor de correlatie op lange termijn). Als rente
wordt hier de Euroswaprente gebruikt met als looptijd
4 tot en met 6 jaar. De swaprente is een maat voor de
risicovrije rente in het Eurogebied. De Euroswaprente
sluit het beste aan bij de gemiddelde looptijd van de
hypothekenportefeuille.
Afgezet tegen aandelen is er zelfs sprake van een
negatieve correlatie van -0,72 (berekend over
de periode 2000-2012). Een negatieve correlatie
(samenhang) houdt in dat wanneer aandelen in
waarde dalen, hypotheken inw aarde stijgen en
vice versa. Naast het rendement zijn hypotheken,
een goede toevoeging aan de bestaande vastgoed
beleggingsproducten door het diversificatiepotentieel,
gezien de negatieve correlatie. Het behaalde
rendement komt voort uit de opslag die Syntrus
Achmea berekent bovenop de risico-vrije rentevoet,
in de hypotheekmarkt aangeduid als de SWAP-rente,
welke overeenkomt met de risicovrije rente in het
Eurogebied (Euribor-rente). De opslag moet steeds
groot genoeg zijn om de risicos van het beleggen in
woninghypotheken af te dekken.
Het Particuliere Hypothekenfonds
liet daarmee een hoger gemiddeld
rendement zien dan andere
vastgoedsectoren en zelfs aandelen."
Risicos van het beleggen in woninghypotheken
De spread, het verschil tussen het hypotheektarief
en de euroswaprente, die gehanteerd wordt bij het
verstrekken van woninghypotheken is er niet voor
niets. De spread moet pensioenfondsen namelijk
compenseren voor de door hen gelopen risicos.
Primair gaat het hier om het risico dat ontstaat
wanneer men de hypotheekrente en aflossing
niet meer kan betalen. Daarbij is het renterisico
belangrijk voor het rendement voor het investeren
in woninghypotheken. Op de andere risicos, zoals
het risico van vervroegd aflossen, of het pijplijnrisico
(wijziging van de rente terwijl een offerte uitstaat),
wordt in dit artikel niet op ingegaan.
FIGUUR 1
Onderverdeling Particuliere Hypothekenfonds naar risicocategorie eind
december 2012
FIGUUR 2
Gemiddeld totaal rendement 2008-2012, bron: ROZ IPD
Figuur 3
Ontwikkeling lange rente en hypotheekrente bron: Centraal Planbureau (CPB)
6,3%
43,5%
35,0%
15,2%
GG / NHG
LTV _ < 75%
75% < LTV _ < 100% (max 50%)
LTV > 100% (max 15%)
Totaal rendement | gemiddelde 2008 - 2012
Particuliere hypotheekfonds 5,6%
Winkels 5,5%
Kantoren 0,7%
Woningen 1,2%
Aandelen -2,0%
Vastgoedaandelen -4,4%
Obligaties 9,7%
Bron: ROZ IPD
12
10
8
6
4
2
0
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Hypotheekrente
Lange rente en hypotheekrente (nominaal)
Lange rente
Behalve de vergoeding voor risicos is de spread ook de resultante
van de beperkte ruimte op de hypotheekmarkt.
Betalingsproblemen
Door de directe exposure in woninghypotheken krijgen
pensioenfondsen zelf te maken met de financile gevolgen van
particulieren met betalingsachterstanden. Doorgaans hangt
het ontstaan van betalingsachterstanden direct samen met een
echtscheiding (61 procent van de gedwongen verkopen bij NHG) of
langdurige werkloosheid (16 procent) (bron: Kwartaalcijfers Stichting
Waarborgfonds Eigen Woningen, Q4 2012). De hoogte van de lening
en daarmee van de maandlasten is minder relevant als oorzaak voor
het niet kunnen betalen van de hypotheek. De politieke discussies
over het maximeren van de te verstrekken hypotheeksom als
percentage van de woningwaarde schieten daarmee hun doel voorbij.
Het creren van banen zou, aangezien het tegengaan van scheidingen
niet tot het politieke domein behoort, wat dit betreft meer soelaas
bieden.
Hoewel met de groeiende werkloosheid het aantal probleemgevallen
sinds het begin van de economische crisis duidelijk is toegenomen,
is het risico van beleggen in woninghypotheken nog relatief
beperkt. Voor wat betreft de hypotheken die onder de NHG vallen
(totale woningwaarde onder de 320.000 euro) ligt het percentage
probleemgevallen op 0,35. Dit wil zeggen dat van de in totaal
1.020.000 door de NHG geborgde hypotheken 3.570 woningeigenaren
zodanig in betalingsproblemen kwamen dat dit tot gedwongen
verkoop leidde. Het aantal probleemklanten neemt wel toe; in 2011
was het percentage probleemgevallen slechts 0,21 procent. Voor de
gehele hypotheekmarkt is dit percentage iets hoger, namelijk 0,60
procent (bron: Rabobank), zie figuur 4.
Bij gedwongen verkoop (onderhands of via executie) is het
waardeverlies per woning circa 34.000 euro (bron: NHG). Het
leeuwendeel van dit verlies (gemiddeld 95 procent) is bij een NHG
hypotheek voor rekening van de NHG. De institutionele belegger blijft
voor dit deel van het verlies gevrijwaard. Door strenge procedurele
eisen en het feit dat de NHG-garantie uitgaat van een annutair
aflossing schema hetgeen niet altijd voor 100 procent aansluit op
het werkelijk met de verstrekker afgesloten aflossing schema kan
er bij gedwongen verkoop toch een operationeel verlies ontstaan van
maximaal circa 16.000 euro bij een lening van 320.000 euro.
Bij niet door de NHG geborgde hypotheken moet het
verlies bij gedwongen verkoop afgedekt worden uit
het verschil tussen de hypotheekschuld en de waarde
van de woning bij gedwongen verkoop. Uit figuur 1 kan
afgeleid worden dat de hypothekenportefeuille voor
43,5 procent bestaat uit NHG-hypotheken. Daarnaast
heeft 35 procent van de portefeuille een Loan to Value
van maximaal 75 procent. In die gevallen kan het
verlies bij gedwongen verkoop in de meeste gevallen
voor een deel opgevangen worden door de gehanteerde
buffer.
Door in te zetten op het zo snel mogelijk hervatten
van de betalingen door de debiteur, of het bij
uitzichtloze situaties overgaan op onderhandse
verkoop kunnen executieveilingen worden vermeden.
Onnodige waardedaling wordt daarmee voorkomen.
Op executieveilingen brengt een woning namelijk
gemiddeld 58.000 euro minder op dan wanneer
de woning op de reguliere markt wordt verkocht
(bron: Brounen & de Jong-Tennekes, 2012). Met de
waardedaling van koopwoningen op de huidige markt
wordt de gecreerde buffer op het moment van het
sluiten van de hypotheekovereenkomst overigens wel
uitgehold. Ten opzichte van augustus 2008, toen de
prijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling
op de Nederlandse woningmarkt nu ruim 18 procent
(bron: CBS, maart 2013). Leningen uit 2008 en 2009
zijn daarmee duidelijk meer risicovol dan recent
afgesloten hypotheken. Op basis van een internationale
vergelijking concludeert het CPB dat de waardedaling
bij ernstige financile crisis kan oplopen tot 36 procent
(reel). Dit zou als theoretisch maximum kunnen
worden gezien van het potentile waardeverlies op
de woning- en daarmee op de hypotheekmarkt. Bij
het aantrekken van de woningmarkt zal de buffer
weer toenemen en daalt het risico. De kans op herstel
van de woningmarkt neemt langzamerhand toe.
Rabobank ziet dat de demografie en de verbeterde
betaalbaarheid van koopwoningen een bodem
in de huizenprijzen in Nederland leggen (bron:
Rabobank, kwartaalbericht woningmarkt, februari
2013). Zij sluiten hierbij aan bij verwachtingen van
De Nederlandsche Bank van maart 2013: Ik kan niet
uitsluiten dat er dit jaar nog een kleine vervolgdaling
kan volgen, maar de nieuwe fundamenten in de markt
zijn gelegd en hopelijk kunnen we van daaruit weer de
weg omhoog vinden.
Sinds de crisis is het risico van beleggen in hypotheken
duidelijk toegenomen, maar in het licht bezien
van de gehanteerde spread is dit risico nog altijd
acceptabel. Voor zover de vergelijking gemaakt kan
worden (De beperkte vergelijkbaarheid zit hem in
het gebrek aan internationale data op dit punt), is
met deze uitvalpercentages Nederland nog altijd het
meest veilige land voor hypotheekverstrekkers (bron:
Rabobank, 2012).
Figuur 4
Gedwongen aantal woningverkopen, bron: kwartaalbericht Rabobank
(februari 2013)
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
0,10%
0,08%
0,06%
0,04%
0,02%
0,00%
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Aantal gedwongen verkopen (I-as)
Gedwongen verkopen als % aantal koopwoningen (r-as)
Aantal %
Rendement
Het rendement van het Particuliere Hypothekenfonds over de
afgelopen vijf jaar (2008-2012) bedroeg 5,62 procent op jaarbasis.
Het fonds liet daarmee een hoger gemiddeld rendement zien dan
andere vastgoedsectoren en zelfs aandelen (zie figuur 2). Alleen
obligaties lieten in de afgelopen 5 jaar gemiddeld een hoger
rendement zien.
24 25 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Renterisico
Bij het renterisico gaat het om het relatieve renterisico, de
verandering van de marktrente, afgezet tegen de voor langere tijd
vastgestelde contractrente van de hypotheek. Wanneer de rente
stijgt, daalt de waarde van de bestaande hypothekenportefeuille,
wanneer de rente daalt, doet zich het omgekeerde voor. Het risico
voor de belegger valt daarmee samen met de renteperceptie van
de individuele belegger. Op basis van een (internationale) analyse
kan wel een voorzichtige conclusie getrokken worden over de
ontwikkeling van de rente op termijn.
Uit analyses van het CPB blijkt dat er in Nederland momenteel de
hypotheekrente grofweg 1 procent punt hoger ligt dan in omringende
landen, zie figuur 5.
De banken zullen blijvend hoge hypotheek-
rentetarieven vragen vanwege de druk die
de regelgeving van Basel III legt op hun
solvabiliteits- en liquiditeitseisen."
Op zoek naar de oorzaak van deze hoge rente ziet het CPB geen
aanwijzingen dat de kosten voor financiering van vreemd vermogen
via ongedekt schuldpapier, gedekt schuldpapier of securitisatie in
Nederland systematisch hoger liggen dan in de ons omringende
landen. Er resteren volgens het CPB daarmee drie mogelijke
alternatieve verklaringen voor de hogere rentes op hypothecair
krediet in vergelijking met het buitenland:
1 Capaciteitsrestricties bij Nederlandse banken, die meer dan
buitenlandse banken hun vermogenspositie verbeteren;
2 Afgenomen concurrentie op de hypotheekmarkt, Rabobank, ING
en ABN AMRO hebben alleen al samen een marktaandeel van
rond de 70 procent;
3 Toegenomen risicos op de Nederlandse hypotheekmarkt, als
gevolg van dalende huizenprijzen en tegenvallende economische
conjuncturele ontwikkelingen.
De verwachting is dat de huidige spreads op de hypotheekmarkt
zodanig zijn dat ze bij het normaliseren van de kapitaalmarkten
en het stabiliseren van de economie zullen leiden tot nieuwe
toetreders op de hypotheekmarkt.
Of dit daadwerkelijk tot lagere hypotheekrentes zal
leiden is nog de vraag. Bij een goed functionerende
economie hoort immers ook een hoger renteniveau.
Meer concurrentie kan wel betekenen dat de
spread afneemt. Van een forse reductie zal echter
geen sprake zijn. De banken zullen blijvend hoge
hypotheekrentetarieven vragen vanwege de druk die
de regelgeving van Basel III legt op hun solvabiliteits-
en liquiditeitseisen. Daarnaast is er zeker op
korte termijn een schaarste aan spaartegoeden
waardoor de financiering van hypotheken duur zal
blijven. Op korte termijn valt bovendien weinig
nieuwe concurrentie te verwachten. Buitenlandse
hypotheekverstrekkers hebben zich sinds het begin
van de crisis teruggetrokken op hun thuismarkten,
net zoals de Nederlandse hypotheekverstrekkers dat
hebben gedaan. In de Nederlandse hypotheekmarkt is
het de Rabobank die onbetwist de markt- en daarmee
de prijsleider is. ING en ABN AMRO mochten in de
afgelopen jaren niet met prijzen stunten als gevolg
van de door hen ontvangen staatssteun. Pas recent
(sinds 19 november 2012) zijn de restricties voor ING
opgeheven. Dit heeft (nog) niet geleid tot een ander
marktbeeld. Daarnaast heeft ABN AMRO aangegeven
concurrentie niet te verhevigen maar de hoeveelheid
hypotheken in haar portefeuille terug te brengen.
Volgens ABN AMRO maken de woningbouwhypotheken
een te groot deel van het balanstotaal uit. Hierdoor is
te concluderen dat de hypotheekrente op korte termijn
redelijk stabiel zal blijven, dan wel slechts beperkt zal
dalen. Op lange termijn is het mogelijk dat de spreads
zullen dalen, maar zal dit gecompenseerd worden door
een hogere lange rente. Het CPB verwacht dat deze
lange rente langzaam oploopt van 1,9 procent in 2012
tot 2,3 procent in 2014 (CEP, kerngegevens). Gezien
de correlatie zal de hypotheekrente waarschijnlijk
meebewegen.
De stijgende rente zal op lange termijn leiden tot
een daling van het rendement van de bestaande
hypotheekportefeuille, de stijging van de rente en
daarmee het renterisico is echter beperkt.
Beleggen in hypotheken
Beleggen in hypotheken brengt risicos met zich
mee. Tegenover die risicos staat echter een stevige
risicopremie in de vorm van een spread. Waar
beleggers in de bijna risicoloze staatsobligaties in de
afgelopen jaren genoegen moesten nemen met een
nagenoeg nihil rendement (en dus in rele termen zelfs
negatief rendement) is het binnen het Particuliere
Hypotheekfonds van Syntrus Achmea in de afgelopen 5
jaar mogelijk gebleken een gemiddeld rendement van
5,62 procent per jaar te behalen. Hoewel het plan van
Van Dijkhuizen ook interessante perspectieven biedt
voor institutionele beleggers, hoeven beleggers dus
niet op de uitwerking van zijn plan te wachten om in
Nederlandse woningmarkthypotheken te investeren.
FIGUUR 5
Gemiddelde hypotheekrentes, alle hypotheken, bron: CPB
ja
n
u
a
ri 0
3
AT BE DE ES EU (gemiddelde) FI FR IT NL
ja
n
u
a
ri 0
4
ja
n
u
a
ri 0
5
ja
n
u
a
ri 0
6
ja
n
u
a
ri 0
7
ja
n
u
a
ri 0
8
ja
n
u
a
ri 0
9
ja
n
u
a
ri 10
ja
n
u
a
ri 11
ja
n
u
a
ri 12
ju
li 0
3
ju
li 0
4
ju
li 0
5
ju
li 0
6
ju
li 0
8
ju
li 0
9
ju
li 10
ju
li 11
ju
li 12
ju
li 0
7
7
6
5
4
3
2
1
0
Mr. Drs. L.C. (Elco) Brinkman
De heer Brinkman is politicus, ambtenaar en bestuurder. Hij was minister en
fractievoorzitter namens het CDA en inmiddels. Sinds 2011 is Elco Brinkman
Eerste Kamerlid en fractievoorzitter in de Eerste Kamer voor het CDA.
Tevens is hij voorzitter van Bouwend Nederland, de vereniging van bouw- en
infrabedrijven.
Foto: Ren van den Burg
Column
Wij maken
het verschil
In somberen geloof ik niet. Dus ook
niet nu, in de lente van het jaar dat
aangekondigd werd als het zwaarste
jaar voor de bouw. Natuurlijk, de
economische crisis woedt met
onverminderde kracht. In de eerste
vier maanden zijn bijvoorbeeld al
8.000 werknemers uit de bouw-cao
verdwenen en de meeste jaarcijfers
zijn pijnlijk. Toch moeten we niet
bij de pakken gaan neerzitten.
We werken in een dynamisch land,
met tal van kansen en een gezonde
toekomst.
Het wordt een groene toekomst, dat is zeker. Slaan
we de blik vooruit naar bijvoorbeeld 2030, dan
weten we dat onze steden en dorpen veel groener
zijn. Duurzame bouwtechnieken en installaties
zijn dan gemeengoed, heel veel van de bestaande
woningvoorraad en utiliteitsgebouwen hebben dan
zeer gunstige energieprestaties. Ook onze wegen
leveren dan energie, bijvoorbeeld aan de technisch
geavanceerde autos die er over rijden. We moeten
daar wel voor durven kiezen. Dat moet nu gebeuren.
Juist nu moeten we investeren in zon toekomst, in die
wereld die we te leen hebben van onze kleinkinderen.
Dat is niet alleen iets voor de overheid, niet alleen
iets voor de directie, dat is iets voor iedereen die
betrokken is bij de toekomst van dit land.
Ook de uitvoerende bouw kan niet alleen die toekomst
vormgeven en het heeft ook weinig zin om zoiets solo
te doen. Waar we rondom bouwprojecten al steeds
meer werken in een keten, gaat dit in de volle breedte
ook gebeuren. Politici op alle niveaus, financiers,
ingenieurs en architecten, bouwers en installateurs
en ook de groensector iedereen draagt bij aan
een maatschappelijk verantwoorde toekomst. Want
groen is natuurlijk maar een onderdeel van een
andere wereld. We gaan anders met elkaar om, in
de keten en met onze klanten. Transparanter, meer
luisterend, meer rekening houdend met de wensen
en verwachtingen van opdrachtevers, eindgebruikers
en ketenpartners. Andersom zullen we eerder in
het proces meer betrokken zijn en daar al met onze
expertise nieuwe oplossingen kunnen aandragen.
Bijvoorbeeld over technieken, maar ook over
financiering en beheer. Denk aan PPS, denk aan het
economisch meest voordelig inschrijven (EMVI) dat
geeft maatschappelijke winst. Dat gebeurt nu al en
die trend zal zich voortzetten. Niet omdat het nou
marketingtechnisch eenmaal wat beter oogt.
Nee, dit doen we vanuit overtuiging.
27 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
De veranderende
rol van traditionele
vastgoedfinanciers

Nieuwe regelgeving in Basel III, funding
gaps, de aanhoudende economische
crisis en de daaruit voortvloeiende
onzekerheden zijn de belangrijkste
oorzaak van krimpende bankbalansen.
Overexposure aan vastgoed door
banken en de impact van de nieuwe
regelgeving impliceren hogere kosten
voor onroerend goed leningen en een
verminderde appetite voor risicos in de
toekomst. Is herfinanciering op de
Europese vastgoedmarkten mogelijk en
zo ja, tegen welke kosten? Er is immers
maar beperkte beschikbaarheid.
Tegen deze achtergrond overwegen
vastgoedbedrijven en fondsen hoe ze
het beste hun financieringsbehoeften
kunnen managen.
De aard van de veranderingen in het bankwezen lijkt
te wijzen op een structurele verschuiving. Daarom
is het verstandig als vastgoedpartijen op zoek gaan
naar alternatieve financieringsbronnen, in aanvulling
op de traditionele bankfinanciering, en daarnaast hun
bestaande relatie met banken versterken.
Vanwege de in de aanleiding genoemde externe factoren
die momenteel het gedrag van banken grotendeels
bepalen, zal de toekomstige beschikbaarheid van
bankfinanciering gelimiteerd zijn in vergelijking met
een aantal jaren geleden. Wat voor financiering van
banken in aanmerking zal blijven komen is onroerend
goed op de betere locaties, dat bestendige kasstromen
weet te genereren. Echter, de leningsvoorwaarden
zullen conservatief blijven.
De banken die de laatste jaren relatief
goed overleefd hebben, kenmerken zich
in hun goede marktkennis en solide
klantrelaties."
In de komende twee jaar voorziet DTZ een additionele
financieringsbehoefte van 190 miljard dollar voor
herfinancieringen in Europa. Deze behoefte zal
gedeeltelijk worden ingevuld door het inbrengen
van nieuw eigen vermogen. Een grote vraag naar
aanvullend vreemd vermogen zal echter blijven.
Vastgoedpartijen zijn zich bewust van dit probleem
en zijn derhalve actief op zoek naar diversificatie van
hun financieringsbronnen, naast bancair krediet. Deze
driver stimuleert nieuwe financiers om een positie op
de vastgoedfinancieringsmarkt in te nemen.
De mogelijke nieuwe rol van de banken
Ondanks hun eigen, van oorsprong conservatievere
rol kunnen banken een actieve rol spelen bij het
overbruggen van de financieringskloof. Zij kunnen
nieuwe geldschieters op de markt bijstaan alsook
hun eigen relaties naar nieuwe financieringsbronnen
begeleiden.
De banken die de laatste jaren relatief goed overleefd
hebben, kenmerken zich in hun goede marktkennis en
solide klantrelaties. Deze klantrelaties zijn een cruciaal
aspect van de Europese markt en mogen niet vergeten
worden door potentile nieuwkomers.
Drs. H.P.J. Gelauff
Herman Gelauff is als senior research manager werkzaambij ING Commercial
Banking, Real Estate Finance. Zijn aandachtsgebied is de relatie tussen
vastgoed- en nancieringsmarkten.
De uitdagingen zijn groot. We gaan niet naar nieuwe
uitleggebieden aan de rand van de huidige bebouwing.
In plaats daarvan moeten totaal verouderde wijken,
woningblokken en kantoren herbestemd worden. De
infrastructuur is op veel plekken aan grootscheepse
renovatie toe, terwijl de luchtkwaliteit beter
moet, geluidsoverlast minder moet worden en
cultuurhistorisch erfgoed van diverse soorten zo
veel mogelijk intact moet blijven. En alles moet
groener worden, met minder CO2 en meer bomen.
En natuurlijk moet dit alles betaalbaar blijven. De
steeds vollere steden, zeker in de Randstad, staan
daarbij voor weer heel andere uitdagingen dan de
leegsijpelende krimpgebieden. Dat maakt dat we
samen voor grote uitdagingen staan, wat betreft onze
manieren van ondernemen, onze businessmodellen
zullen in 2030 totaal anders eruit zien. Hoe dan ook,
bouwend Nederland in de breedst mogelijke zin is
nog lang niet klaar. Wij maken het verschil. Daarom
ben ik niet van het somberen.
28 29 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Voor beleggers die een Europees leningenplatform
op willen zetten, is het misschien in eerste instantie
niet efficint om een groot origination platform te
bouwen. Kredietverlening in coperatie met banken
met gevestigde platformen kan dan extra comfort
bieden bij kredietverlening beslissingen. Kleine teams
moeten zorgvuldig met hun capaciteit omgaan en dan
kan het zinvol zijn om een bank een groot deel van de
werkzaamheden uit te laten voeren. Banken kunnen op
deze wijze beleggers met beperkte capaciteit helpen
om toch bepaalde schaalvoordelen te bereiken.
Mogelijk nieuwe financiers
Verzekeraars en pensioenfondsen zijn op zoek
naar stabiele en voorspelbare geldstromen met
een aantrekkelijk rendement. Een aantal van deze
maatschappijen is momenteel actief de mogelijkheid
aan het verkennen om direct in vastgoedleningen
te beleggen. Uit onderzoek van INREV (de Europese
brancheorganisatie voor niet-beursgenoteerd
vastgoed) bleek dat een groot deel van hun
genterviewde leden het investeren in debt voor de
komende periode aannemelijk acht. Als deze trend
zich doorzet, kan deze markt zich verder ontwikkelen
naar Amerikaans voorbeeld; waar ongeveer 20
procent van de transacties op de markt wordt
onderschreven door lange termijn beleggers zoals
verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen.
Voor verzekeringsmaatschappijen biedt vastgoed-
financiering overigens een hoger rendement op
kapitaal dan investeringen in direct vastgoed. Een van
de drivers voor dit hogere rendement is een lagere
Solvency Capital Ratio. Verzekeringsmaatschappijen
hoeven hierbij minder kapitaal aan te houden als zij
vreemd vermogen verstrekken in plaats van eigen
vermogen.
De voors en tegens van beleggen in vastgoedfinanciering
Een positief aspect van het beleggen in vastgoed-
financiering is het feit dat het rendement op leningen
wordt gesoleerd van volatiliteit op activaniveau.
Volatiliteit op asset niveau komt namelijk tot
uitdrukking in het eigen vermogen.
Beleggen in vastgoedfinanciering kan daarnaast
dezelfde diversificatie voordelen als directe
investeringen in vastgoed bieden. Portefeuilles kunnen
namelijk worden gediversifieerd over verschillende
regios, verschillende soorten activa, debiteuren en
huurders. Verder hebben vastgoedleningen, net als
investeringen in direct vastgoed, een lage correlatie
met andere beleggingscategorien.

Beleggers kunnen naar verwachting echter niet snel
de banken vervangen. Terwijl het sommigen aan
expertise en infrastructuur ontbreekt, kunnen hun
eigen beleggingscriteria hun leningen ook minder
aantrekkelijk maken. Met name als ze proberen
financieringen met te lange looptijden af te sluiten, in
overeenkomst met hun verplichtingen.
Dit druist namelijk in tegen de eisen van een meerderheid van
de kredietnemers voor een kortere looptijd op leningen. Hiermee
krijgen zij de flexibiliteit om hun schuldportefeuille actief te
managen.
Beleggers kunnen naar verwachting echter
niet snel de banken vervangen."
Wat zijn de opties om de markt te betreden als geldverstrekker?
Er zijn een aantal verschillende manieren waarop nieuwkomers de
markt van vastgoedfinanciering kunnen betreden. Grofweg kan dit
worden ingedeeld in:
Secured senior debt (vreemd vermogen dat gedekt wordt met de
meeste zekerheden van het achterliggend vastgoed)
Secured mezzanine debt (vreemd vermogen, hogere LTV tranche,
gedekt)
Unsecured debt (vreemd vermogen dat niet gedekt wordt door
onroerend goed)
Aankoop of financiering van kredietportefeuilles

De meerderheid van de nieuwkomers op de vastgoedfinancierings-
markt wordt verwacht senior secured debt te verstrekken tegen
sterke activa met een goed cash flow potentieel. Het is echter
opmerkelijk dat toetreders tot op heden allemaal een iets andere
aanpak blijken te hebben. Hierbij worden zij vaak gedreven door
afwijkende rendementseisen en vastgoedanalyses.
Praktische overwegingen voor toetreding
De belangrijkste beslissing die een belegger moet maken om
toegang tot de financieringsmarkt te krijgen is de uitbesteding aan
derden versus de vestiging van een in-house financieringsplatform.
De omvang van de gealloceerde gelden aan vastgoedfinanciering
is voor hun een belangrijke, bepalende factor in welke aanpak het
meest efficint is. Het oprichten van een financieringsplatform
vraagt capaciteit voor origination, kredietgoedkeuringsprocessen,
passend toezicht op de leningenposities en portefeuillebeheer. Dit
alles vraagt om een allocatie van toegewijd personeel, alhoewel het
portefeuillemanagement kan worden uitbesteed en de acquisitie
zou kunnen worden gemobiliseerd met behulp van de bestaande
bankenplatforms.

De mogelijkheden voor kredietnemers
Zoals eerder aangegeven kunnen banken hun relaties begeleiden
naar nieuwe financieringsbronnen. Deze relaties zijn hier namelijk
actief naar op zoek. Met deze aanpak kan het gat gevuld worden
dat wordt achtergelaten door de bancaire markt. De beschikbare
opties voor een kredietnemer zijn echter grotendeels afhankelijk
van hun omvang en risicoprofiel. Voor de grotere investeerders
(meer dan 2 miljard dollar in activa, 40 procent Loan to Value
(LTV) of hieronder) en met een unsecured financieringsprofiel zijn
obligatiemarkten een haalbare optie. Hierin zijn momenteel twee
primaire markten beschikbaar: bedrijfsobligaties en de US Private
Placement (USPP) markt.

Van deze opties is de markt voor bedrijfsobligaties verder
ontwikkeld in Europa. Deze markt is echter nog steeds veel kleiner
dan in de VS, waar obligatie-financiering vaker voor komt en wordt
gezien als een aantrekkelijke optie voor leners. De kredietnemers
zijn voornamelijk beursgenoteerde of dominante internationale
spelers.
Wij zien een gestage trend in het aantal Europese
vastgoedbedrijven dat een strategie ontwikkelt om
van secured naar unsecured schuld over te gaan om
zo toegang te krijgen tot deze markt. De verwachting
is dan ook dat het aantal emittenten, partijen
die overgaan tot uitgifte van nieuwe aandelen of
obligaties, zal toenemen in de komende jaren. De
belangrijkste drijfveren voor deze verandering zijn
onder andere:
Grotere volumes beschikbaar: de obligatiemarkt
is momenteel veruit de eenvoudigste manier om
toegang tot grotere hoeveelheden kapitaal binnen
een korte tijdspanne te krijgen.
Diversificatie van de financiering van banken:
dit is een strategische doelstelling voor veel
beursgenoteerde bedrijven.
Langere looptijden: beheer van de looptijd en het
verkrijgen van zekerheid van financiering.
Flexibele convenanten: unsecured geeft de
mogelijkheid tot (des) investeren en het beheren
van activa onafhankelijk van de financiering.
Snelheid / gemak van uitvoering: zodra de eerste
deal is gesloten, is het relatief eenvoudig om
opnieuw de markt te betreden via een herhaalde
uitgifte.
De USPP markt kan als een privaat alternatief worden
gezien voor de markt voor publieke bedrijfsobligaties.
Er is geen externe rating van de ratingbureaus vereist,
hoewel investment grade metrics wel nodig zijn om
aan de vereisten van beleggers te kunnen voldoen. Er
is een sterke vraag naar emittenten die beschikken
over de juiste credit metrics en dit heeft geresulteerd
in een groeiend aantal partijen dat zich op deze
markt begeeft. De issues lopen op tot 400 miljoen
euro, met looptijden varirend van vijf tot twaalf
jaar. Een langere looptijd is potentieel beschikbaar
voor zeer sterke credits. De USPP markt wordt vaak
als aantrekkelijk beschouwd door partijen die geen
strategische beweegredenen hebben om een formele
investment grade rating te verkrijgen. Ook kan het
gebruikt worden als een opstap naar een volledige
investment grade rating en een potentile Eurobond
uitgifte in de komende jaren.

Naast degenen die al toegang hebben tot deze
markten, zijn slechts sommige kredietnemers in
een positie om te groeien richting een investment
grade. Voor de meerderheid van de sector is dit
echter geen haalbare optie. Unsecured debt is
daarom niet de enige oplossing voor het bredere
vastgoedfinancieringstekort. Meer beschikbare,
aanvullende financieringsbronnen zullen nodig zijn om
aan de vraag te voldoen.
De mogelijkheden voor partijen zonder rechtstreekse toegang tot de
obligatiemarkten
Voor partijen die niet over portefeuilles beschikken die
groot genoeg zijn om unsecured obligaties uit te geven, zijn
er beperkte financieringsmogelijkheden. Beursgenoteerde
vastgoedondernemingen kunnen converteerbare obligaties (obligaties
die omgezet kunnen worden in aandelen) uitgeven, maar slechts in
beperkte mate.

Het primaire alternatief voor bankfinanciering voor kleinere
vastgoedspelers voor de kredietcrisis van 2008 was Commercial
Mortgage Backed Securities (CMBS), maar deze markt is nog
steeds vrijwel gesloten. De andere, gevestigde en populaire route
loopt via de Duitse Pfandbrief markt. Hierdoor kan ook de bredere
kapitaalmarkt worden aangesproken, maar moet wel worden voldaan
aan strikte regels. De meerderheid van de kredietnemers zal echter
afhankelijk blijven van secured lending, maar zal financiering blijven
vragen op commercile voorwaarden. Ook grotere spelers zullen
proberen te diversifiren en dit is waar de grootste kansen zich
voordoen voor alternatieve financieringsbronnen.
Ook grotere spelers zullen proberen te
diversifiren en dit is waar de grootste
kansen zich voordoen voor alternatieve
financieringsbronnen."
Toekomstige ontwikkelingen
Het is nog te vroeg om te zeggen of het bovenstaande een oplossing
zal zijn voor de funding gap die momenteel bestaat binnen de
Europese vastgoedfinancieringsmarkt. De feiten zijn dat er zich een
structurele verandering in de Europese vastgoedfinancieringsmarkt
voordoet en dat er een mogelijkheid bestaat voor nieuwe
geldschieters om het gat te vullen.

Hoewel er potentieel voor CMBS een comeback te maken is op een
bepaald punt, is de toekomst voor dit product in Europa nog steeds
erg onzeker. Het is niet onmogelijk dat de toekomstige vorm van de
Europese vastgoedfinancieringsmarkt zal neigen naar de Amerikaanse
markt, waar verzekeraars 20 procent van de markt uit maken en de
banken een leidende rol nemen in het optreden als tussenpersoon
voor de obligatiemarkten.
30 31 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Ir. I.C.D. (Iris) van Loon
1
Tot voor kort studente aan de TU Delft, Master Real Estate & Housing,
en is in april 2013 afgestudeerd op leiderschap in gebiedsontwikkeling.
Dit onderzoek deed zij in samenwerking met AT Osborne.
Ir. R. J. (Reijer) Baas
2
Directeur Huisvesting en Vastgoed AT Osborne en afstudeermentor voor
dit onderzoek.
Drs. W. (Wieneke) van Overmeeren MCD
3
Adviseur gebiedsontwikkeling bij AT Osborne en afstudeermentor voor
dit onderzoek.
1 2 3
Op zoek
naar gedeeld
leiderschap
Waar leiderschap tekort
schiet bij gebiedsontwikkeling
In de praktijk van gebiedsontwikkelings-
projecten, hebben meerdere mensen
en partijen een belangrijke rol. De
persoonlijke leiderschapsstijl van zowel
de wethouder of bestuurder, als de
projectmanagers van de regisserende
en uitvoerende partijen benvloedt
onmiskenbaar de effectiviteit en
efficintie van het ontwikkelproces.
Toch is leiderschap als vaardigheid
nog een ongebruikelijk thema in de
wereld van vastgoed en gebieds-
ontwikkeling. Het is nog niet expliciet
onderzocht welke invloed dat heeft.
De talloze management en leiderschap
boeken erkennen dat de menselijke
factor cruciaal is bij complexe
samenwerkingen. Hoe zit dat bij
gebiedsontwikkeling?
Hoe benvloeden leiderschapsstijlen de voortgang in
gebiedsontwikkelingsprojecten? Zeker in het huidige
economische klimaat is dat een interessante vraag.
Reden voor Iris van Loon om die vraag centraal te
stellen in haar afstudeeronderzoek bij AT Osborne:
Hoe kan leiderschap bijdragen aan het doorbreken van
impasse in gebiedsontwikkelingsprojecten? Resultaat
van haar onderzoek is een set van leiderschapsstijlen
die cruciaal zijn bij het vlot trekken van vastgelopen
ontwikkelingen.
Wat is leiderschap?
Gebiedsontwikkelingsprojecten worden gekenmerkt
door de noodzakelijke samenwerking van diverse
partijen, zowel publiek als privaat. Er is sprake van
een netwerk van samenwerkende actoren en niet van
n erkende leider. We kunnen dus ook niet spreken
van hirarchisch leiderschap. Gezien het inter-
organisationele (samenwerking tussen organisaties)
karakter van gebiedsontwikkelingsprojecten, is
leiderschap hier gedefinieerd als een gedeeld proces.
Het leiderschap is relationeel en bestaat bij de gratie
van het vermogen van de verschillende actoren om
het gedrag van de andere mensen binnen het netwerk
te benvloeden. De effectiviteit van dit netwerk is
nauw verbonden met de situatie waarin het project
plaatsvindt en de team samenstelling van de actoren.
Met de constatering dat het leiderschap bij
gebiedsontwikkeling verdeeld is over meerdere
actoren, kunnen we afstappen van het idee
dat er een perfecte leider moet zijn die alle
noodzakelijk eigenschappen vertegenwoordigt.
Door complementaire leiderschapsprofielen kunnen
meerdere mensen samen compleet leiderschap
vertonen. Kets De Vries (2007), een gerenommeerd
psychoanalyticus, auteur en adviseur op het gebied
van leiderschap, onderscheidt de volgende acht
leiderschapsprofielen (zie figuur 1).
Aanpak van het onderzoek
Het onderzoek beperkt zich tot binnenstedelijke gebieds-
ontwikkelingsprojecten waar zowel publieke als private partijen
bij betrokken zijn. Deze projecten, die veelal voor de economische
crisis zijn opgestart, ervaren nu vaak problemen in het nakomen
van de eerder gemaakte afspraken. Doordat de belangen en posities
van partijen veranderen en de contextuele omstandigheden van
grote invloed zijn in een langlopend project, kan het project in een
impasse komen. Voor projecten in deze situatie is de betekenis van
leiderschap onderzocht in relatie tot de bijdrage aan het bereiken
van een doorbraak in de impasse.
Op basis van theorien over innovatie (Buitelaar, A. Lagendijk, & W.
Jacobs, 2007; Keskin, 2006; Rosing, M. Frese, & A. Bausch, 2011), is
een hypothese opgesteld met profielen die kunnen bijdragen aan het
doorbreken van de impasse op een vernieuwende wijze. Vijf van de
eerder beschreven leiderschapsprofielen van Kets de Vries zouden
daar de volgende bijdragen aan kunnen leveren:
de katalysator, door het aanjagen van verandering en
besluitvaardigheid;
de communicator, door de vernieuwing te promoten;
de strateeg, die open-minded is en een visie kan uitstippelen;
de coach die vervolgens ook draagvlak voor de visie kan creren
en vertrouwen;
de processor die efficint en betrouwbaar werkt en bekwaam
is in samenwerken.
De context waarbinnen het project wordt uitgevoerd,
zoals bijvoorbeeld het politieke klimaat in de stad
(externe invloed) en de afspraken omtrent financile
risicos (project organisatie), is uiteraard ook van
invloed op het wel of niet kunnen doorbreken van
de impasse. Om deze in kaart te brengen is gebruik
gemaakt van het conceptuele model van Heurkens
(2012) zoals samengevat in figuur 2.
Met behulp van een kwalitatieve case studie is
onderzocht of de vijf leiderschapsstijlen inderdaad
bijdragen aan het doorbreken van de impasse. Bij twee
gebiedsontwikkelingsprojecten is een groot aantal
diepte interviews met sleutelactoren gevoerd (o.a.
projectmanagers, projectdirecteuren, bestuurders)
om zo inzicht te krijgen wat er werkelijk speelt. De
sleutelactoren is gevraagd om hun eigen leiderschap
en die van de andere actoren nader te analyseren
door het leiderschap te waarderen in een top drie van
best passende leiderschapsprofielen. Uit de analyse
van de waarderingen kan worden afgeleid welke
profielen leidend zijn in het leiderschapsnetwerk
van het project. Ook is de actoren gevraagd om een
waardering te geven aan de hoeveelheid impact die
zij denken te hebben op het gedrag van de andere
actoren in dit netwerk, en andersom.
Strateeg Leiderschap als een potje schaken
Katalysator Leiderschap als een veranderende activiteit
Transactor Leiderschap als afspraken maken
Communicator Leiderschap als het regisseren van een
toneelstuk
Bouwer Leiderschap als ondernemer
Processor Leiderschap als een oefening in efcintie
Coach Leiderschap als het ontwikkelen van personen
Innovator Leiderschap als creatieve ideen genereren
FIGUUR 1
De acht leiderschapsprofielen van Kets De Vries (2007)
FIGUUR 2
Analyse kader (van Loon, 2013)
32
De onderzoeksbevindingen
De informatie van deze beoordelingen en de
aanvullende informatie uit de interviews heeft meer
inzicht gegeven in het complexe proces van inter-
organisationele samenwerking bij gebiedsontwikkeling
en de betekenis van de actoren in dit proces. We zullen
een aantal bevindingen uit het onderzoek introduceren
en hierop reflecteren vanuit de praktijk.
Hirarchie in de samenwerking?
Een eerste bevinding is dat er wel degelijk sprake lijkt
te zijn van hirarchie, ondanks dat de betrokkenen
bij de casussen het belang van gedeeld en collectief
leiderschap onderkennen. We zien in de waardering
die de actoren geven aan de impact die ze op elkaar
hebben, dat hirarchie een belangrijke factor is in
n van de casussen. Het is in die casus opmerkelijk
dat op bestuurlijk niveau de inhoudelijke kennis van
de projectmanagers deels niet erkend wordt of zelfs
genegeerd. Ook al ligt het besluitvormingsmandaat bij
de bestuurders, goede inhoudelijke informatie is een
voorwaarde voor goede besluitvorming. Het is daarom
van groot belang om meer aandacht te besteden aan
de communicatie zodat de toegevoegde waarde van
de projectmanagers beter wordt gezien, gewaardeerd
en geaccepteerd. Hiervoor is het echter ook belangrijk
dat projectmanagers zich af en toe kunnen losrukken
uit de details en strategisch kunnen adviseren
richting een bestuurder door meer op hoofdlijnen te
communiceren.
Met de constatering dat het
leiderschap bij gebiedsontwikkeling
verdeeld is over meerdere actoren,
kunnen we afstappen van het idee
dat er een perfecte leider moet zijn
die alle noodzakelijk eigenschappen
vertegenwoordigt."
Laag zelfbewustzijn van leiderschap
Een tweede bevinding is dat de mate van zelfbewustzijn
van de actoren met betrekking tot hun eigen leider-
schapsgedrag over het algemeen laag is. Er bestaat
een mismatch tussen de profielen die zij voor zichzelf
inschatten, en de gemiddelde beoordeling van de
andere actoren in het netwerk. Dit betekent dat de
actoren dus anders overkomen en functioneren dan zij
zelf denken. Vooral op het niveau van projectmanagers
komt dat duidelijk naar voren. In de praktijk zien we
dat projectmanagers vooral gericht zijn op het zoeken
van inhoudelijke oplossingen en bezig zijn met het
voorbereiden van besluitvorming. Ze zijn dan ook
minder gericht op de invloed en meerwaarde van
intermenselijk gedrag, communicatie en leiderschap,
terwijl die voor het projectsucces wel van belang zijn.
Te weinig divers leiderschap
Een derde bevinding is dat in beide casussen geringe
diversiteit in leiderschapsprofielen werd aangetroffen.
In de onderzochte projecten ontbraken in de
samenwerking vooral de leiderschapseigenschappen
van de coach- en katalysatorprofielen. Als het gaat om
het profiel van coach, zou men kunnen spreken van
de 'vrouwelijke kanten' van leiderschap; empathie,
vertrouwen en EQ (emotionele intelligentie). Als we
dit relateren aan de praktijk in de vastgoedwereld,
zien we dat deze een lange tijd overheerst is door
mannelijke bestuurders en leidinggevenden. Ook
in de bestudeerde casussen waren vooral mannen
vertegenwoordigd. Tegelijkertijd kwam in de
interviews met de actoren duidelijk naar voren dat
de eigenschappen van de coach essentieel worden
gevonden. Hierbij wordt de term verbindend
leiderschap veel gebruikt. Deze behoefte aan
leiderschap die in het teken staat van ontwikkelen van
individuen en hun ideen staat haaks op de cultuur
waarin men enkel wordt afgerekend op het behalen
van targets. Leiderschap dat meer ruimte biedt voor
vernieuwende ideen zou kunnen bijdragen aan
duurzame oplossingen.
Katalysator ontbreekt
Ook hebben de actoren het profiel van de katalysator
niet bij elkaar herkend. De leiderschapseigenschappen
van de katalysator zijn besluitvaardigheid, lef, het
aanjagen van verandering en structuur brengen
in chaotische situaties. Conclusie kan zijn dat de
katalysator er niet was, maar ook kan het zijn dat dit
profiel niet herkend is. De initiator van veranderingen
wordt namelijk niet altijd direct gewaardeerd (kan veel
irritatie oproepen; pas achteraf waardering) waardoor
het mogelijk lastig is voor actoren om iemand als
katalysator te (h)erkennen.
In geen van de casussen was bovendien sprake van een
echte vernieuwende doorbraak. Dit kan zijn oorzaak
vinden in het ontbreken van de katalysator, die als
aanjager van innovatie en vernieuwingskracht juist een
grote toegevoegde waarde zou moeten hebben bij het
doorbreken van de impasse. Maar ook het economisch
tij kan belemmerend werken. Enerzijds kunnen
deze moeilijke momenten ons dwingen om buiten
onze comfort zone te treden en echte institutionele
verandering tot stand te brengen. Anderzijds zien
we in de praktijk dat de strikte financile targets en
reorganisaties, innovatie ook in de kiem kan smoren.

FIGUUR 3
Leiderschapsprofielen in de context van gebiedsontwikkeling (van Loon, 2013)
Politicus
Architect
Ondernemer Katalysator
Verbinder
Kan effectief stakeholders benvloeden
Creert publiek draagvlak
Communicator van visie
Doorzettingsvermogen
Focus op details
Resultaat gerichte efficintie
Kan kansen identificeren
Denkt out-of-the-box
Conceptuele en strategische denker
Focus op het sluiten van een deal
Aanjager van verandering en innovatie
Kan moeilijke besluiten nemen
Creert structuur in chaotische sitauties
Creert vertrouwen in het netwerk
Hoog ontwikkeld EQ
Groot empatisch vermogen
professionele kennis (juridisch, financieel en project
kunnen omgaan met onzekerheid en dynamiek
transparantie
Toe aan een paar
once in a
lifetime
projecten?

Bij AT Osborne zijn grote projecten vrijwel dagelijks werk.
In een team werk je aan belangrijke maatschappelijke en
politieke themas. Van operatiecentra en huisvestings-
strategien tot baggerprojecten en metrostations.

Brede blik
AT Osborne werkt aan oplossingen voor ruimtelijke vraag-
stukken. Met 150 consultants en managers hebben we alle
disciplines in huis. Van managers tot technici, juristen en
financieel experts. Specialisten met een brede blik die bui-
ten gebaande paden durven treden. Het AT Osborne Ont-
wikkelingsfonds en de AT Osborne Academy bieden ruimte
voor research en development en dragen bij aan state of the
art adviezen.
Topwerkgever
AT Osborne wordt gewaardeerd als topwerkgever. De werk-
sfeer en vrijheid in het werk scoren hoog. Als jij die vrijheid
ook ambieert en kunt koppelen aan een sterk verantwoorde-
lijkheidsgevoel, willen we graag met je praten. Kijk op
www.atosborne.nl voor actuele kansen.








AT Osborne Utrecht | Brussel | Parijs Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & Milieu
34
Diversiteit en collectief
Het onderzoek laat zien dat de vijf geselecteerde
profielen zoals deze gedefinieerd zijn door Kets de
Vries nog niet helemaal toepasbaar zijn in de context
van gebiedsontwikkeling. De profielen van Kets de Vries
zijn ontwikkeld voor leiderschap binnen een organisatie.
Als het leiderschap echter over de grenzen van de
organisatie heen gaat, verschuiven ook de benodigde
leiderschapseigenschappen. Voor de complexe
samenwerkingen tussen publieke en private partijen bij
gebiedsontwikkelingsprojecten, zijn er vijf aangepaste
profielen van leiderschap gedefinieerd waarmee de
noodzakelijke kwaliteiten beter tot uitdrukking komen.
Deze vijf profielen zijn gebaseerd op de informatie uit
dit onderzoek en de profielen van Kets de Vries (zie
figuur 3):
het politieke veld,
het verbindende (vrouwelijke) leiderschap,
de aanjager van verandering en vernieuwing,
de marktorintatie,
de inhoudelijke details.
Het is in die casus opmerkelijk dat op
bestuurlijk niveau de inhoudelijke
kennis van de projectmanagers deels
niet erkend wordt of zelfs genegeerd."
De ruimte voor vernieuwing
Als we dit onderzoek vertalen naar de opgaven
waar gebiedsontwikkelingsprojecten heden ten dage
voor staan, dan is het zaak om ruimte te bieden
aan mensen met het profiel van de katalysator.
Kenmerkend zijn leiderschapseigenschappen zoals
besluitvaardigheid, lef en vernieuwingskracht. Deze
innovatiekracht is zeker in het huidige economisch tij
een noodzaak; traditionele werkwijzen gaan immers
niet meer op. Het is dan ook aan te bevelen om met de
samenwerkende partners te bekijken of de katalysator
aanwezig is en meer ruimte zou moeten krijgen, of dat
deze in de samenwerking aangetrokken moet worden.
Deze reflectie op de samenstelling van het team en op
het eigen leiderschapsgedrag, kan zorgen voor meer
bewustzijn en effectiviteit van het leiderschap. Deze
reflectie (eventueel aangevuld met training) zou zowel
vooraf, tijdens als na projecten moeten plaatsvinden.
Voorgaande is echter geen oproep voor d nieuwe
leider. Ieder heeft zijn persoonlijk rol en stijl in
gebiedsontwikkeling en het is juist van belang dat de
vijf genoemde leiderschapsprofielen vertegenwoordigd
zijn in het netwerk om elkaar in balans te houden
en te complementeren. Juist een goede mix van
leiderschapskwaliteiten draagt bij aan het succes van
gebiedsontwikkelingsprojecten.
Voor uitgebreider verslag van onderzoek, zie Iris van
Loon (2013), The search for leadership! How leadership
contributes to breaking through impasses in urban
development projects.
Als het leiderschap echter over de
grenzen van de organisatie heen
gaat, verschuiven ook de benodigde
leiderschapseigenschappen."
Literatuur
Buitelaar, E., A. Lagendijk, & W. Jacobs. (2007). A
theory of institutional change; illustrated by Dutch
city-provinces and Dutch land policy. Environment
and Planning A, 39, 891-908.
Heurkens, E. (2012). Private Sector-led Urban
Development Project. Management, Partnerships &
Effects in the Netherland and the UK. Delft: ABE: 04.
Keskin, H. (2006). Market orientation, learning
orientation, and innovation capabilities in SMEs:
an extended model. European Journal of Innovation
management, 9(4), 396-417.
Kets De Vries, M. F. R. (2007). Decoding the team
conundrum: The eight roles executives play.
Organizational Dynamics, 36(1), 28-44.
Rosing, K., M. Frese, & A. Bausch. (2011). Explaining
the heterogeneity of the leadership-innovation
relationship: Ambidextrous leadership. The
Leadership Quarterly.
van Loon, I. C. D. (2013). The search for leadership!
How leadership contributes to breaking through
impasses in urban development projects. Master
Real Estate & Housing, Faculty of Architecture,
TU Delft.
Weebers Vastgoed Advocaten NV is een advocatenkantoor gespecialiseerd in bouw- en vastgoed vraagstukken. Wij zijn
werkzaam voor het bedrijfsleven, de (semi) overheid en (institutionele) beleggers en mogen gerenommeerde partijen in
het vastgoed tot onze clientle rekenen. Op basis van onze brede kennis van de bouw- en vastgoedwereld adviseren en
procederen wij voor onze clinten. Een sterke combinatie! Onze kernwaarden zijn focus en samenspel met als doel het
beste en meest duurzame resultaat te bereiken voor onze clinten.
en Samenspel
Focus
www.vastgoed-advocaten.nl
36 37 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Drie nieuwe verdienmodellen zijn hierbij interessant:
prestatiecontracten, fondsvorming en coperaties/
(collectief) particulier opdrachtgeverschap.
De ontwikkelaar stelde de mens
centraal in plaats van het vastgoed
en betrok ook buurtbewoners bij de
ontwikkeling."
Een prestatiecontract maakt verduurzaming van
bestaand vastgoed mogelijk zonder extra kosten,
door te investeren in energiebesparende maatregelen.
De investering wordt betaald door de besparing
op de energiekosten. Een goed voorbeeld hiervan
is het opzetten van een Energy Service Company
(ESCo). Een ESCo of energiedienstenbedrijf levert
geen energie, maar een energiebesparingsdienst. Het
bedrijf garandeert een energiebesparing op basis
van een prestatiecontract en biedt de mogelijkheid
om vastgoed budgetneutraal te verduurzamen.
Om de besparing te realiseren investeert de ESCo
niet alleen in installaties en regeltechnische
systeemoptimalisaties, maar ook in bouwkundige
ingrepen, zoals isolatie van gevel, vloer en dak. De
ESCo ontvangt hiervoor een maandelijkse energie
prestatievergoeding die samen met de gerealiseerde
besparingen resulteert in een rendement op de
investeringen. Het ESCo concept komt uit de
Verenigde Staten waar na de energiecrisis van begin
jaren zeventig werd gezocht naar manieren om
energie te besparen. ESCos zijn veelal verbonden
aan technologiebedrijven of energiebedrijven, maar
ook de plaatselijke installateur kan een energie
prestatiecontract aanbieden. Pas bij de ESCo wordt
het vastgoed ook integraal onderdeel van het
verdienmodel. De prestatie komt tot stand onder
invloed van zowel het vastgoed, (energie)stromen,
als het gebruik.
ir. E.M. Volkers
Erik werkt sinds 2006 als consultant bij Fakton. Hij houdt zich bezig met
het nancieel transparant maken en structureren van complexe gebieds-
ontwikkelings- en vastgoedwaarderingsvraagstukken. Vanuit Fakton was
hij mede betrokken bij de totstandkoming van de publicatie Investeren in
gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. Naast zijn advieswerk is hij docent bij de
praktijkopleiding Sturen op uw Vastgoed en gastdocent bij de Technische
Universiteit Eindhoven. Erik studeerde Real Estate Management aan de
Technische Universiteit Delft.
Nieuwe
verdienmodellen
bij gebieds-
ontwikkeling
Gebiedsontwikkeling is altijd al een
veranderend proces geweest. Maar
meer dan ooit is innovatie nodig,
mede door de financile crisis.
Er lijken nieuwe verdienmodellen
mogelijk waarbij vastgoedontwikkeling
is gekoppeld aan het gebruik, evenals
de stromen die nodig zijn voor dat
gebruik. Maar dit vergt veranderingen
in houding en gedrag, van zowel
publieke als private partijen. De vorig
jaar verschenen publicatie Investeren
in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl'
geeft een visie op een nieuwe manier
van gebiedsontwikkeling en nieuwe
verdienmodellen die hierbij horen.
Waarom zijn nieuwe verdienmodellen nodig?
De huidige problemen van vraaguitval, beperkte
publieke en private financierings- en investerings-
mogelijkheden en waardedaling van grond en
opstallen vergen een langdurig proces van saneren en
afwaarderen. Daar zit Nederland nog middenin. Maar
wanneer de zaken weer enigszins op orde zijn, kan er
simpelweg niet op dezelfde voet verder worden gegaan
als vr de financile crisis. Er zijn twee belangrijke
argumenten:
1 De nadruk ligt in de toekomst op (transformatie
van) de bestaande voorraad en hiervoor werken
gebruikelijke verdienmodellen niet. Deze gaan
immers uit van waardesprongen van de grond
(van bijvoorbeeld agrarische grond naar bouwrijpe
grond voor stedelijke functies). Herontwikkeling
van bestaande gebouwen en gebieden kent een
andere kosten- en opbrengstenstructuur.
2 Duurzaamheidsprestaties worden belangrijker.
Gebruikers zien de stijgende (energie)prijzen en
kijken bij hun vastgoedbeslissingen steeds meer
naar hun exploitatielasten. Overheden hebben
ambitieuze duurzaamheidsdoelstellingen, waardoor
eisen aan energieprestaties van gebouwen
steeds strenger worden. Oplossingen moeten
niet alleen op gebouwniveau, maar vooral ook
op gebiedsniveau, via duurzame opwekking en
uitwisseling worden gezocht.
Van gebiedsontwikkeling naar gebiedsexploitatie
Gebiedsontwikkeling van vr de crisis kenmerkte
zich door grote plannen en nog grotere ambities,
gedomineerd door een aanbodgedreven markt.
Doel was het realiseren van winst op grond- en
opstalontwikkeling en in bijna alle gevallen hield het
samenwerkings- en financile model op bij oplevering
van het vastgoed. De exploitatiefase bleef teveel
buiten beeld en werd overgelaten aan de nieuwe
eigenaren. Deze vorm van gebiedsontwikkeling bleek
niet crisisbestendig en resulteerde in een teruggevallen
ontwikkelmarkt en leegstand.
Momenteel wordt al meer gekeken naar bestaand vastgoed,
bestaande gebieden en het gebruik dat daar plaatsvindt, om
stapsgewijze en kleinschalige transformaties te realiseren met
behulp van globale (master)plannen en een lange tijdshorizon.
De toekomst van gebiedsontwikkeling ligt nog een stap verder: sturen
op zowel de huidige en de tijdelijke exploitatie van een gebied, alsook
op het beoogde gebruik in de uiteindelijke exploitatiefase. Het gaat
daarbij om het werken vanuit de vraag van de eindgebruiker, met
duurzaamheid als uitgangspunt en herontwikkeling en transformatie
van bestaand vastgoed, in plaats van nieuwbouw en uitbreiding.
Koppelen van vastgoed, stromen en gebruik
Nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling gaan uit van een
gentegreerde visie op vastgoed, stromen en gebruik om optimale
oplossingen te kunnen bewerkstelligen. Er zijn verdienmodellen
mogelijk waarbij vastgoedontwikkeling is gekoppeld aan het gebruik
en de stromen die nodig zijn voor dat gebruik. Deze stromen
omvatten allerlei nutsvoorzieningen zoals energie, afval, data,
water en mobiliteit. Al deze elementen kunnen op voorhand worden
gecombineerd: het beheer en de exploitatie van de grond, het
vastgoed en van de aanwezige nutsvoorzieningen in de breedste
zin van het woord (de stromen). Het onderstaande figuur geeft de
verandering weer in de relaties tussen vastgoed, stromen en gebruik
van achteraf aansluiten naar vooraf insluiten.
De huidige stand van de techniek geeft al genoeg mogelijkheden
om deze samenhang te realiseren. Er zijn al gesloten systemen voor
afval, water, energie, domotica en andere meet- en regelsystemen.
De transitie naar nieuwe werkwijzen lijkt vooral organisatorisch en
financieel van aard.
Nieuwe verdienmodellen
De basisprincipes van bovenstaande nieuwe vormen van
gebiedsontwikkeling leiden tot nieuwe verdienmodellen. De kern van
deze verdienmodellen is het leggen van financile relaties tussen
vastgoed, gebruik en stromen vanuit n centraal constructie. Het
volgende voorbeeld illustreert dit. Vastgoed en energie zijn onder
meer met elkaar verbonden via de aansluitkosten. Tussen energie en
gebruik zit de energierekening. Vastgoed en gebruik zijn verbonden
door het huurcontract. Op deze manier zijn er weinig prikkels
om zaken goedkoper en duurzamer te regelen. In een alternatief
verdienmodel dat alle drie de elementen omvat, kan de mogelijkheid
ontstaan om budgetneutraal te verduurzamen.
Bron: Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl, april 2012
Stromen
Vastgoed Gebruik Vastgoed
Stromen
Gebruik
38 39 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Een fonds maakt gebieds- cq. parkmanagement
mogelijk. Daarmee kan effectiever de kwaliteit
van het hele gebied op peil worden gehouden of,
zo nodig, verbeterd. Gebiedsmanagement is het
organiseren en cordineren van het beheer en
onderhoud van de openbare ruimte, private terreinen
en de infrastructuur in veelal een publiek-private
samenwerking. De basis is dat dit activiteiten en
voorzieningen betreffen die de belangen en gebruikers
in het gebied dienen. Wanneer in het verdienmodel
van gebiedsmanagement naast vastgoed ook het
gebruik en de stromen gentegreerd worden, ontstaan
de volgende mogelijkheden voor het realiseren van
meerwaarde:
Aanleg en beheer openbare ruimte. Deze activiteiten zijn
traditioneel een publieke aangelegenheid. Wanneer zij onderdeel
uitmaken van een gezamenlijk beheer gebiedsmanagement is het
mogelijk om de specificaties beter af te stemmen op de eisen en
wensen van de gebruikers;
Delen van faciliteiten. Basisdiensten als beveiliging, reiniging,
personen- en goederenvervoer en een calamiteitenservice
zorgen ervoor dat een gebied kan functioneren. Schoon, heel
en veilig is het devies. Het delen van deze diensten en andere,
zoals opvang, zorg, catering en sportfaciliteiten, levert direct
besparingen op voor de gebruikers;
Delen van nutsvoorzieningen. Zie het verdienmodel van een
prestatiecontract.
Ketenintegratie en promotie. Vele campus- en valley-achtige
concepten zijn gebaseerd op locatiesynergie. De meerwaarde
komt uit ketenintegratie, kennisuitwisseling en innovatie
ondersteund door activiteiten voor personeel, promotie en public
relations.
FIGUUR 1
Impressie van Chiswick Park na oplevering
(Bron: Chiswick Park Enjoy Work)
FIGUUR 2
Plattegrond van Chiswick Park
(Bron: Chiswick Park Enjoy Work, 2013)
Een coperatie maakt het mogelijk om
bewonersinitiatieven, zoals collectief beheer van
de woonomgeving, distributie en opwekking van
duurzame energie en buurtzorg, goedkoper te
realiseren en de sociale cohesie in het gebied te
versterken. De motieven voor het oprichten van
een coperatie zijn van oudsher al gelegen in het
vergroten van economische macht, het behalen van
schaalvoordelen of het verkrijgen van het benodigde
kapitaal, zodat geen beroep hoeft te worden gedaan op
externe financiers. Dit leidt tot kostenbesparing. Men
werkt in een coperatie samen op basis van solidariteit
en zakelijkheid. De rechtsvorm kent een grote
vrijheid bij vormgeving van de statuten en regelingen
voor onderlinge verhoudingen, een gedeeltelijk of
zelfs geheel uit te sluiten aansprakelijkheid van
leden, eenvoudig wijze van toe- en uittreding en de
deelnemingsvrijstelling waardoor leden zijn vrijgesteld
van vennootschaps- en dividendbelasting. Hoewel een
coperatie niet per se klein hoeft te zijn (Friesland-
Campina en de Rabobank zijn coperaties), is deze
altijd hecht verankerd in lokale gemeenschappen en
heeft zo een relatief kleinschalige basis. Dat leidt tot
betrokkenheid en verantwoordelijkheid van gebruikers.
De openbare ruimte is ingericht
onder het motto enjoy work."
Wat is nodig voor verandering?
In de basis lijken nieuwe vormen van
gebiedsontwikkeling op het succesvolle bedrijfsmodel
van computergigant Apple. Gericht op de consument
(gebruikers), op de integratie van software (stromen)
en op de hardware (vastgoed). Aan zowel de hardware
als de software kan worden verdiend. Zoals Apple ooit
ook begon met een kleine groep early adopters, zo
zullen ook nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling
ontstaan. Veranderingen gaan daarbij vooral om het
juiste organiserende vermogen en buiten gebaande
paden denken en handelen. De slogan van Apple is
hierbij zeer toepasselijk: think different!
Literatuur
Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe
stijl, Handreikingen voor samenwerking en
verdienmodellen, Ministerie van Infrastructuur en
Milieu, Gert-Joost Peek (Fakton) in samenwerking
met Yvonne van Remmen (Ministerie van
Infrastructuur en Milieu), april 2012
Praktijkcasus nieuw verdienmodel:
het gebiedsfonds Chiswick Park in Londen
Chiswick Park is een kantorenterrein van dertien hectare in West-
Londen dat bestaat uit 185.000 vierkante meters kantoorruimte in
twaalf gebouwen. Projectontwikkelaar Stanhope PLC ontwikkelde
tussen 1999 en 2002 het voormalige depot voor stadsbussen. De
ontwikkelaar stelde de mens centraal in plaats van het vastgoed
en betrok ook buurtbewoners bij de ontwikkeling. Het eigendom
van Chiswick Park is vormgegeven met een gebiedsfonds. De
vastgoedbedrijven Aberdeen Asset Management, Schroders and
Stanhope PLC, richtten het fonds op en kochten het terrein in 1999
van het Engels-Noorse Kvaerner voor 50 miljoen pond. Het fonds,
de Chiswick Park Unit Trust, had een looptijd van tien jaar en werd
eind 2009 gewaardeerd op 360 miljoen pond. In 2011 werd het
fonds verkocht aan de Amerikaanse private equity onderneming
Blackstone voor 480 miljoen pond (circa 570 miljoen euro) en
was daarmee de op n na grootste kantorendeal van 2011 in
Europa. Deze verkoop heeft de (financile) meerwaarde van het
gebiedsfonds ruimschoots bewezen.
De basis van het succes van Chiswick Park ligt in goed
gebiedsmanagement. De openbare ruimte is ingericht onder
het motto enjoy work. Er is n lokale beheersorganisatie die
de gebouwen en het terrein onderhoudt en allerlei diensten
levert aan de kantoorwerkers en andere gebruikers. Dit gaat zeer
doordacht, waarbij de diensten veelal helpen een balans te creren
tussen werk en vrije tijd. Het bouwconcept maakt verplaatsing
en uitbreiding van bedrijven binnen het park makkelijk. Bedrijven
die groeien, kunnen naar een groter pand binnen het park.
Nutsvoorzieningen worden gedeeld en het park loopt voorop in
duurzaamheid: negentig procent van het afval wordt gerecycled,
de inkoop van groene stroom en gas zorgt voor een lage CO2-
productie en het verbruik van water en energie wordt gemonitored,
zodat verspilling kan worden voorkomen. Chiswick Park is met
zorg ingericht voor haar gebruikers en mensen werken er graag. Dit
voorbeeld toont de kracht van het combineren van eigendom en
beheer in n hand en het combineren van het vastgoed, gebruik
en de stromen.
40 41 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Michlle Prins MSc
Michlle Prins (1983) is werkzaam als ontwikkelaar en adviseur vastgoed en
energie bij Local. Binnen haar functie is zij betrokken bij de ontwikkeling
van duurzame renovatieconcepten voor bestaand vastgoed en het opzetten
van energievoorzieningen in grootschalige vastgoedprojecten en gebieden.
Zij is werkzaam op het gebied van strategisch advies en conceptontwikkeling,
de ontwikkeling en realisatie van duurzame projecten en als exploitatie-
manager van energievoorzieningen.
Energy Service
Companies
maken duurzame
vastgoedprojecten
mogelijk

Het inschakelen van een Energy Service
Company biedt uitkomst om het
financierings- en risicovraagstuk bij
verduurzaming van vastgoedprojecten
op te lossen. Verduurzaming van
vastgoed en energiebesparing brengen
hoge investeringen met zich mee en
leiden tot besparingen die pas op de
langere termijn te gelde gemaakt
worden. De vastgoedeigenaar ziet deze
lange termijn exploitatievoordelen
vaker als risico dan als kans.
Verduurzaming of het nemen van
energiebesparende maatregelen
behoren dan ook nog niet tot de
kernactiviteiten van vastgoedeigenaren.
De juiste kennis om risicos te managen
ontbreekt vaak. De praktijk wijst uit
dat een Energie Service Company
uitkomst biedt.
Besparingen met lage risicos voor eigenaar
Een Energy Service Company (ESCo) is een partij
die vastgoedprojecten verduurzaamt zonder dat de
vastgoedeigenaar hoeft te investeren of financiering
hoeft aan te trekken. De ESCo ontwikkelt en exploiteert
op eigen risico duurzame projecten, in sommige
gevallen met een energiebesparingsgarantie voor
de vastgoedeigenaar. Voorbeelden variren van
ESCos die energiebesparende lampen leasen aan
vastgoedeigenaren tot ESCos die op eigen risico
projecten met warmte-koudeopslag (WKO) ontwikkelen
en exploiteren voor een vastgoedeigenaar.
Een onderzoek in opdracht van Agentschap NL
(BuildDesk Benelux B.V, 2011) laat zien dat ESCo-
dienstverlening aanzienlijke besparingen realiseert
met lage risicos voor de vastgoedeigenaar.
Vastgoedeigenaren bereiken met de inzet van een
ESCo een forse energiebesparing tegen weinig geld. De
projecten van Local bij bedrijven als NS Stations en de
TU Delft tonen ditzelfde beeld.
De werking: budgetneutrale verduurzaming door een
prestatiecontract
De vastgoedeigenaar besteedt de verduurzaming
van vastgoed uit aan de ESCo. Een ESCo realiseert
een energiebesparing door toepassing van
verschillende maatregelen en activiteiten en geeft
de vastgoedeigenaar een garantie op een bepaalde
hoeveelheid (energie)besparing. In figuur 1 staat
het principe van ESCo-dienstverlening schematisch
weergegeven.
De ESCo-dienstverlening werkt als volgt: de ESCo
maakt een haalbaarheidsanalyse van de mogelijkheden
van energiebesparing en verduurzaming. In
overeenstemming met de vastgoedeigenaar voert de
ESCo de energiebesparende maatregelen uit. De ESCo
financiert de benodigde investeringen zelf en draagt
zorg voor onderhoud van installaties. De energiekosten
van de vastgoedeigenaar dalen na realisatie van de
maatregelen.
De vastgoedeigenaar betaalt uit deze energiekostenbesparing een
vergoeding aan de ESCo. Deze periodieke vergoeding is maximaal
de hoogte van de periodieke energiekostenbesparing. De ESCo
verdient door middel van de vergoeding van de vastgoedeigenaar
de investering terug en behaalt een rendement op zijn investering.
De voorwaarden van de samenwerking, zoals de mate van
energiebesparing en de hoogte van de vergoeding, worden vastgelegd
in een prestatiecontract. Het prestatiecontract kan aan het einde van
de contractperiode verlengd worden, waarbij de ESCo investeert in
nieuwe maatregelen. Indien het contract eindigt, komen vanaf dat
moment alle kostenbesparingen aan de vastgoedeigenaar toe.
De vastgoedeigenaar betaalt de ESCo periodiek op basis
van daadwerkelijk gerealiseerde prestaties. Financile
prestatieprikkels dwingen de ESCo gedwongen gedurende
de gehele looptijd van het contract actief te sturen op het
realiseren van duurzaamheidsdoelstellingen, energiebesparing en
kwaliteitsverbetering.
De ESCo financiert de benodigde investeringen
zelf en draagt zorg voor onderhoud van
installaties."
De vastgoedeigenaar realiseert op deze manier budgetneutraal
verduurzaming van vastgoed. Door de relatief hogere investeringen
die met verduurzaming gemoeid zijn en de langere termijn waarin de
investering wordt terugverdiend, is het van belang dat er een lange
termijn samenwerking bestaat tussen de vastgoedeigenaar en de
ESCo.
Drie redenen om als vastgoedeigenaar een ESCo
in te schakelen
Vastgoedeigenaren kunnen uiteraard zelf ook
investeren in energiebesparende maatregelen en
vanuit de energiekostenbesparing de investering
financieren. Maar dat brengt technische, financile
en organisatorische risicos met zich mee die
traditionele investeerders niet kennen. ESCos zijn
bereid om die risicos over te nemen. Drie redenen om
verduurzaming uit te besteden aan een ESCo:
Doordat de ESCo de investering
financiert, realiseert een vastgoed-
eigenaar energiebesparing zonder
eigen vermogen te gebruiken."
Financieel risico verleggen
Sommige vastgoedeigenaren hebben beperkte
financieringsmogelijkheden om zelf te investeren in
verduurzaming. Ondanks dat er een relatief zekere
energiekostenbesparing kan worden gerealiseerd,
zijn er in de huidige praktijk geen garanties op
energiebesparing die financiering vanzelfsprekend
maken. Doordat de ESCo de investering financiert,
realiseert een vastgoedeigenaar energiebesparing
zonder eigen vermogen te gebruiken.
FIGUUR 1
Principe van ESCo-dienstverlening
Huidige
energie
kosten
e
u
r
o
einde prestatiecontract
Energiekosten na maatregel
Energiebesparing /
maximale vergoeding
aan ESCo
Kostenbesparing
voor vastgoedeigenaar
42
De vastgoedeigenaar betaalt enkel een periodieke
vergoeding die maximaal de hoogte heeft van de
energiebesparing. Het risico van de vastgoedeigenaar
ten gevolge van verduurzaming is hiermee volledig
verlegd.
Technisch risico verleggen
Verduurzamingsprojecten en energiebesparings-
maatregelen brengen technische risicos met zich
mee, die kennis en ervaring vergen. Om deze kennis
en ervaring zelf op te doen is schaalgrootte van
belang. Wanneer vastgoedeigenaren die schaalgrootte
niet kunnen realiseren, biedt het uitbesteden aan
een ESCo een oplossing. Een ESCo is erop gericht
energiebesparingsmaatregelen te ontwerpen, te
realiseren en te onderhouden. Zij bezitten de juiste
technische kennis en ontzorgen vastgoedeigenaren bij
het behalen van de duurzaamheids- of energiebesparin
gsdoelstellingen.
Energieprestatie vastleggen
De vastgoedeigenaar heeft door de prestatieafspraken
de zekerheid dat zijn doelstellingen behaald worden
en de zekerheid dat hij dit budgetneutraal bereikt.
In het prestatiecontract tussen de ESCo en de
vastgoedeigenaar worden afspraken vastgelegd over
onder andere de te behalen energiebesparing, de
hoogte van de vergoeding van de vastgoedeigenaar
aan de ESCo en de verrekening van een bonus of
malus indien de energiebesparingsprestatie niet wordt
geleverd of juist hoger uitvalt. Het prestatiecontract
stuurt niet op een inspanningsverplichting, maar geeft
de ESCo een financile prikkel om de energieprestatie
te bereiken. Door middel van het prestatiecontract
worden de belangen van de vastgoedeigenaar die
budgetneutraal zijn doelstelling wil bereiken en de
belangen van de ESCo om op een zo efficint mogelijke
manier energiebesparingen te behalen gelijkgesteld.
Vier aandachtspunten vanuit de praktijk
Voor de vastgoedeigenaar is uitbesteding van
financiering, realisatie en de verantwoordelijkheid
tot het behalen van duurzaamheidsdoelstellingen
aantrekkelijk, terwijl uitbesteding ook zorgt ook voor
kostenverhoging en beperking van de betrokkenheid
en kennisopbouw van de vastgoedeigenaar op het
gebied van energiebesparing. Bovendien is het
prestatiecontract een relatief nieuwe vorm van
samenwerking tussen opdrachtgever en aannemer.
De vastgoedeigenaar verlegt verantwoordelijkheden
en de operationele zaken met betrekking
tot energiebesparing naar de ESCo. Voor de
vastgoedeigenaar is het van belang om te sturen op
resultaten. Deze nieuwe vorm van samenwerking
vereist een nieuwe aanbestedingsvorm op prestatie en
een uitgebreidere contractvorming dan gebruikelijk.
De volgende aandachtspunten zijn te onderscheiden
om de verduurzaming van een vastgoedproject door
een ESCo succesvol te maken:
Stel het proces en de samenwerking tussen de
vastgoedeigenaar en ESCo centraal. Wederzijds
commitment en vertrouwen vormen de sleutel tot
succes.
Leg de rechten, plichten en prestaties van zowel de
vastgoedeigenaar als de ESCo vast, maar verzink
niet in te ingewikkelde contractvorming. Leg
verantwoordelijkheden duidelijk vast, maar wees
flexibel en sta open voor wijzigingen en suggesties.
Houd het oorspronkelijke doel voor ogen.
Het inschakelen van een ESCo is geen doel
op zich, maar dient slechts als middel om
kostenbesparingen te behalen en verduurzaming
mogelijk te maken. De doelstellingen van een ESCo
mogen vastgoedbedrijfsvoering niet beperken.
Wees kritisch en blijf het zelf snappen; indien
kennis niet aanwezig is, neem een adviseur in de
arm.
Vastgoedeigenaren kunnen met verduurzaming
de waarde van het vastgoed optimaliseren,
kwaliteit toevoegen en kosten besparen. Nieuwe
financierings- en contractvormen maken dit in
deze lastige economische tijd mogelijk en maken
vastgoedeigenaren ervan bewust dat duurzaamheid
niet iets is wat geld kost, maar waarde verhoogt.


Beter vastgoed is betaalbaar, gezond en leuk.
Daarom transformeert en exploiteert Local
bestaand vastgoed. Wij optimaliseren de
waarde voor de eigenaar en de gebruiker
en werken zo aan een mooier, duurzaam en
gezond Nederland.
www.local.nl
44 45 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Drs. Bram Loggers MRICS
Bram Loggers studeerde economische geograe aan de RUU en behaalde in
1996 zijn Master in Real Estate aan de Universiteit van Amsterdam. Dit jaar
verwacht hij de opleiding Master City Developer succesvol af te ronden aan
de Erasmus Universiteit Rotterdam / Technische Universiteit Delft. Bram is
sinds 2007 bij ASR Vastgoed Ontwikkeling werkzaam als senior acquisiteur
retailprojecten en conceptontwikkelaar. Daarnaast is Bram verantwoordelijk
voor het duurzaamheidsbeleid en BREEAM expert.
Where innovation starts
De eindgebruiker
moet leidend
worden in BIM
BIM moet commercieel
Een Building Information Model (BIM)
is een web-based platform dat primair
gemaakt en gebruikt wordt bij het
ontwerpen en bouwen van gebouwen.
Alle informatie over het ontwerp wordt
gentegreerd in een informatiemodel en
de informatie is daarin goed
benaderbaar door meerdere partijen.
De nadruk in BIM ligt vanaf de start
van BIM op het bouwtechnische
ontwerp en uitwerking van het object,
de ontwerpopgave staat voorop. Ook
andere informatie over het bouwwerk
kan in het model gentegreerd worden,
zoals functies van ruimtes en planning
van werkzaamheden.
In de huidige vastgoed- en bouwmarkt is het belangrijk om BIM meer
te gaan gebruiken in commercile toepassingen om eindgebruikers,
huurders, kopers en beleggers meer mee te nemen en te verleiden
in het project. De eindgebruiker moet leidend worden in BIM, niet
langer het ontwerp en realisatietraject. De huurders en kopers
van de ruimten staan voorop, niet de betrokkenen in de ontwerp
en realisatieketen. Commercie boven techniek. Dit is ook bittere
noodzaak want: zonder zicht op eindgebruikers komen er geen
projecten meer op gang.
BIM heeft bouwtechnische roots. Het is niet bedacht
vanuit een commercile gedachte, maar vanuit de
wens om beter samen te werken en de hele levensduur
van een gebouw in een systeem te vatten. Er zijn
echter ook volop commercile kansen die nog niet ten
volle worden benut. Met de 3D modellen uit BIM kun
je via allerlei andere kanalen aan potentile klanten
laten zien welk product, kennis en ervaring je hebt. Dit
artikel is dan ook een pleidooi voor een commercile
doorontwikkeling van BIM.
Een mooi voorbeeld is het project Leiden Aalmarkt.
Hier geeft de projectontwikkelaar in samenwerking
met de architect een aanzet voor goed (of beter)
commercieel gebruik van BIM. Op de website
www.catharinasteeg.nl is het bijvoorbeeld mogelijk
voor huurders van winkels om in een 3D film door hun
gewenste winkelunit te lopen. Deze winkelunits zijn
dan ook geheel ingericht als winkel.
Zonder zicht op eindgebruikers komen
er geen projecten meer op gang."
In de huidige vastgoedmarkt mag aangenomen worden
dat de komende jaren slechts de meest innovatieve
partijen in staat zullen zijn om in de toekomst
berhaupt nog nieuwe bouwopgaven op te kunnen
pakken. Dit geldt voor alle betrokken partijen in
de keten, via de fases initiatief via ontwikkeling en
realisatie naar beheer. Tot nu toe overheersen echter
voornamelijk technische toepassingen:
In de ontwerp en realisatiefase worden de faalkosten
mede door BIM steeds verder gereduceerd. Bij
traditioneel ontwerpen veroorzaken met name
benodigde of gewenste wijzigingen vaak fouten die
weer gecorrigeerd moeten worden. Dit brengt niet
alleen hoge faalkosten met zich mee, maar het is ook
uiterst arbeidsintensief. BIM kan detecteren wanneer
er ontwerpfouten worden gemaakt in locatie en/of
afmetingen van bouwonderdelen. BIM zorgt ervoor
dat informatie over het ontwerp en de tekeningen
integraal, up-to-date en online beschikbaar is en dat
er een planning kan worden gekoppeld aan het model.
Ook is het mogelijk om een kostenbewaking te koppelen aan het BIM-
model. Er kan bij een BIM namelijk ook calculatie- en rekensoftware
worden gekoppeld aan het model. Indien ook de factor tijd wordt
meegenomen wordt het mogelijk om de opbouw en de kosten van
een gebouw te visualiseren en vervolgens te analyseren.
Een belangrijk technisch voordeel van BIM is ook dat het web-
based 3D ontwerp zelf het informatiemiddel van het project is.
Alle betrokkenen zien direct de wijzigingen online en alle adviseurs
kunnen hun eigen ding doen. Vaak wordt een bureau aangesteld
om behalve de 3D-modelling van het bouwkundige deel ook de rol
van BIM cordinator te vervullen. Naast het bouwkundig modelleren
zullen de andere disciplines, waaronder constructie en installatie,
tevens 3D-technisch worden uitgevoerd om zo te komen tot een
optimaal afgestemd en consistent virtueel model. Een verbetering
van de communicatie en afstemming dient hiermee samen te
gaan, maar dan ligt er ook een behoorlijke optimalisatiekans om
verwarring en misverstanden over bijvoorbeeld wijzigingen en laatste
versies uit te sluiten. Dit kan en moet ook leiden tot het afnemen
van het risicos en daarmee kosten op fouten/verschillen tussen
constructie, bouwkundige eisen en installaties. Deze onderdelen zijn
dan immers in het BIM model gentegreerd. Tevens wordt het model
zo opgezet dat het geschikt is voor het genereren van hoeveelheden
en gekoppeld kan worden aan planning en calculatie. Daarnaast
is de realisatie van de koppeling aan STABU-besteksystematiek in
ontwikkeling. In het centrumplan van de Vinex-locatie Meerrijk
te Eindhoven is door de verschillende betrokken architecten en
adviseurs met BIM 3D gewerkt.
Meerrijk beslaat een grondoppervlak van ruim 300 bij 200 vierkante
meter. Het plan omvat onder andere een parkeergarage voor ruim
1.300 autos, 10.000 vierkante meter commercile voorzieningen
(incl. twee supermarkten), 9.000 vierkante meter niet-
commercile voorzieningen (gezondheidscentrum, kinderdagverblijf,
basisschool, diverse buurtvoorzieningen) en ca. 700 woningen. Op
het straatniveau zijn een aantal bouwblokken gepositioneerd, de
zogenaamde clusters. Met twee woontorens van 23 lagen loopt de
bouwhoogte op tot 75 meter. Door het straatniveau enigszins op te
tillen wordt ruimte gecreerd voor de half verdiepte parkeerlaag.
Tot zover de bouwtechnische voordelen van BIM. Een vaak
genoemd nadeel van BIM is dat er een behoorlijke kennis van
informaticasystemen vereist is om het programma ten volle te
kunnen bedienen en benutten.
Op commercieel vlak kan BIM een doorontwikkeling
absoluut gebruiken. Het vraaggestuurde karakter
van de huidige vastgoedmarkt brengt met zich mee
dat de eindgebruiker voorop staat en overtuigd en
verleid dient te worden tot het nemen van stappen.
Alles dient daarbij uit de kast te worden gehaald, met
name door de commercile vastgoedmensen die de
eindgebruiker bedienen. Ondanks de commercile
kansen hebben de verantwoordelijke vastgoedmensen
over het algemeen te weinig ervaring noch feeling met
BIM. Om de kansen te benutten moet de commercile
toepassing van BIM gaan prevaleren boven de
technische toepassing. In de praktijk leidt dit tot de
volgende voorbeelden.
Kopers/huurders kunnen door een 3D model al virtueel
door hun nieuwe huis/winkel/kantoor lopen, dit ruim
voor de start van de bouw. In deze orintatiefase
testen de gebruikers ook hun indelingen. Waarom niet
hun huidige meubels/inventaris inscannen en deze
verwerken in het model. Dit zal voor een eindgebruiker
tot herkenning leiden en in ieder geval tot het
gevoel dat er maatwerk voor de gebruiker geleverd
wordt. Een volgende stap zou kunnen zijn dat ook de
gebruikers/huurder/kopers zelf worden gevisualiseerd
in het model. Waarom zijn dat vaak van die
vreemde poppetjes? Geef een juiste weergave van
de gezinssamenstelling weer, of een juiste weergave
van de klandizie van een modezaak. Laat zien wat
een eventuele uitbouw doet met de lichtinval in het
midden van de woning. Laat de kosten zien in het
model. Projecteer belangrijke meubels van de klant in
hun nieuwe woning. Laat hun erfstukken zien.
Ook voor retailers dient verder maatwerk ontwikkeld
te worden. In het eerdergenoemde project zijn
winkelindelingen nog verzonnen en daarna
gevisualiseerd. Het mag duidelijk zijn dat dit erg
op prijs wordt gesteld door huurders/kopers en
daarmee ook door de verhuurder. Maar ook daarin
moeten commercile vervolgstappen te maken zijn.
Geen schematische en verzonnen winkelinrichting,
maar de mogelijke inrichting met winkelbeeld
van de winkelier zelf! Een huurder een potentile
indeling laten zien met zijn eigen winkelinrichting is
een voorbeeld. Verhuren is niet genoeg, verleiden is
absoluut wenselijk.
BIM moet commercieel en werk
daarbij als Apple."
Kopers en huurders willen individuele keuzes maken
en voor opdrachtgevers is flexibiliteit daardoor erg
belangrijk. Men wilt laten zien welke invloed een
bepaalde keuze heeft op het ontwerp van de woning/
winkel en hoeveel flexibiliteit er is.
Kortom: BIM moet commercieel en werk daarbij als
Apple. Niet alleen antwoord geven op commercile
vragen uit de vastgoed- en bouwmarkt, maar een stap
verder gaan. Zelf met innovaties komen waaraan de
klant nog niet eens gedacht had.
FIGUUR 1
Meerrijk in Eindhoven
Ook in de winkelmarkt zijn zelfs
de gespecialiseerde beleggers zeer
terughoudend met het rekening houden
met de wensen van hun huurders.
Verhuur op basis van een percentage
van de omzet komt nog steeds weinig
voor. Toch vreemd, omdat deze zelfde
verhuurders anderen proberen te
overtuigen van hun kennis van de retail.
Deze manier van werken zal in 2025
achterhaald zijn. Kantoren en winkels
zullen beter zijn aangepast op de wensen van de huurder en hun
klanten. Flexibiliteit in huurcontracten en resultaatafhankelijke
huur zijn algemeen geaccepteerd. De vastgoedbelegger zal zijn
getransformeerd van een beheerder van zijn eigendom naar een
actieve ondernemer met een focus op het verschaffen van toegang
van zijn klanten tot zijn vastgoed. Verdienmodellen worden hierop
aangepast. Het kernbegrip is toegevoegde waarde. Naarmate
eigenaren van vastgoed meer toegevoegde waarde kunnen leveren
aan de gebruikers van hun vastgoed, des te groter zal hun rendement
zijn.
Vastgoedeigenaren doen er goed aan zich hierop voor te bereiden.
47 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3 46
Visies op vastgoed in 2025
If we open a quarrel between past and present, we shall find that
we have lost the future. winston churchill
Voorafgaand in dit magazine is voornamelijk geschreven
over constructieve oplossingen die de vastgoedwereld uit
het slob moeten trekken. Enkele vooraanstaande
vastgoedproffesionals is gevraagd om hun visie, over het
specifieke vakgebied waarin ze opereren, te etaleren.
DE NEDERLANDSE
WONINGMARKT IN 2025
Hugo Priemus
Onderzoeksinstituut OTB, Technische Universiteit Delft
Meestal wordt een toekomstbeeld van een maatschappelijke sector
gebaseerd op mooie doelen en vrreikende visies. Het lijkt me nuttig
om deze keer het perspectief van de Nederlandse woningmarkt
in 2025 vooral te baseren op een extrapolatie van actueel
kabinetsbeleid.
Allereerst moeten we constateren dat na een respectabele historie
met unieke prestaties het woningcorporatiebestel in 2025 door
de hoeven is gezakt. Door gesjoemel en zelfverrijking had een
deel van de woningcorporaties het na 2000 zo bont gemaakt
dat het imago van de bedrijfstak onder water verdween. De
Vestia-affaire, de verhuurderheffing en de Parlementaire Enqute
Woningcorporaties gaven de genadeslag. Tal van woningcorporaties
gingen failliet. De overblijvende woningcorporaties transformeerden
tot commercile verhuurders, zoals dat ook in Duitsland was
gebeurd. Delen van de woningcorporaties werden omgevormd tot
verenigingen van eigenaren. De hypotheekschuld nam verder toe. De
nieuwbouwinvesteringen van woningcorporaties en de investeringen
in stedelijke vernieuwing kwamen knarsend tot stilstand.
Vastgoedbeleggers bleven investeren in het buitenland, doordat
de rendementsperspectieven in Nederland, mede door de
verhuurderheffing, te ongewis waren. Het woningtekort in de
huursector nam in de stedelijke gebieden sterk toe.
DE BINNENSTAD
IN 2025
Jan-Willem Speetjens
Hoofd Marktanalyse & Strategie Corio Nederland
In de huidige binnensteden bieden het landelijk
filiaalbedrijf en grootwinkelbedrijf herkenning en
vertrouwen en tegelijkertijd snelheid en actualiteit,
met hun steeds sneller wisselende assortimenten.
Filiaalbedrijven in de grote winkelgebieden voorzien in
een duidelijke behoefte: de consument weet waar ze
aan toe is, weet wat er te vinden valt, de slaagkans is
hoog en het is mogelijk met een zekere efficintie en
gemak te winkelen. De ketens zitten bij elkaar op de
hoofdwinkelstraten en dit gebied is het A-1 gebied in
een binnenstad en staat voor zekerheid.
Daarbij staan de ontwikkelingen in dit A-1 gebied
bepaald niet stil. Ketens die niet voortdurend
vernieuwen, zien hun omzet snel dalen en houden het
niet vol op de dure A-1 stand. We zien met de opkomst
van de brand- en flagshipstores een ontwikkeling
waarbij de A-1 locaties steeds meer showroom en
advertentiepagina worden, waar merken zichzelf
promoten.
Daarnaast is er steeds meer vraag naar leuke en
kleinschalige winkels, gemixt met andere functies;
deze vestigen zich eveneens in die binnenstad, maar
dan meer aan de randen of in straatjes grenzend aan
of vlak achter de grote straten. Deze gebieden bepalen
in hoge mate de leuk-factor van een binnenstad.
In de eigenwoningsector
waren de
aanbodoverschotten
hardnekkig. Gevolg: de
woningprijzen bleven
ook na 2013 dalen.
Daardoor werd het wonen
geleidelijk aan betaalbaar.
Pas omstreeks 2020
bleken de woningprijzen
de bodem te hebben
bereikt. De dubbele hypotheeklening, ingevoerd
door minister Blok, bleek zo ingewikkeld te zijn, dat
alleen hooggeschoolde bewoners de financiering van
hun koopwoning konden rondkrijgen. De financile
adviseurs kenden de afgelopen jaren een ongelooflijke
bonanza: bijna niemand begreep hun complexe
financile producten. Niet de bewoners maar de
financile advieswereld floreerde bij zon ingewikkeld
systeem.
De informele sector viert nu overal hoogtij.
Leegstandbeheerders, die gebruiksovereenkomsten
sluiten met bewoners van kantoren, winkels en
onverkoopbare koopwoningen, worden meer en
meer beschouwd als de nieuwe sociale verhuurders.
Een deel van deze beheerders blijken te profiteren
van de woningnood en buiten bewoners uit. In de
steden is het kraken weer gelegaliseerd. Krakers
zetten op grote schaal sociale media in. Ouders en
familie springen steeds vaker bij in de financiering
van een eigen woning, nu steeds meer gegadigden de
officile financile wereld proberen te mijden. Er komt
overal ruimte voor creativiteit. Vooral de iets oudere
bewoners zijn het over n ding roerend eens: vroeger
was het maar saai op de woningmarkt.
De Haarlemmerstraat (aanloopstraat)
en de negen straatjes (zwerfmilieu) in
Amsterdam zijn bekende voorbeelden.
De consument slentert hier rond
en wordt verrast door originele
assortimenten en vernieuwende
concepten.
Dit gebied is het A-2 gebied in een
binnenstad en staat voor onderscheid.
Steden die beide soorten winkelgebieden
in huis hebben, lijken in de toekomst
de winnende steden te worden. In een binnenstad is het de
optelsom van de verschillende onderdelen die het geheel al dan
niet aantrekkelijk maakt. Daarbij is een hard core A-1 winkelzone,
gekend en bekend, net zo belangrijk als de aanwezigheid van leuke
winkelstraatjes met een hoge couleur locale. Beide gebieden zijn
weliswaar ruimtelijk van elkaar gescheiden, maar liggen door de
compactheid van een binnenstad, ook dichtbij elkaar. De consument
kan beide gebieden, al dan niet gecombineerd, bezoeken.
Het door Corio bedachte en op haar winkelcentra toegepaste concept
van favourite meeting place, speelt in op de dubbele behoefte van
consumenten sorteert voor op 2025. Een favourite meeting place is te
zien als een breed samengesteld centrumgebied waar consumenten
graag (samen)komen en verblijven. Het omvat de grote winkelketens
maar ook kleine zelfstandigen. Naast winkels zijn er verblijfspleinen
met terrassen, horeca, vermaak, acties en events. Het biedt zowel
de zekerheid van het A-1 gebied als het onderscheid van het A-2
gebied.
Steden en winkelcentra die een dergelijke mix kunnen bieden zijn
klaar voor de toekomst. Steden en winkelcentra die dat niet kunnen,
zullen in 2025 in zwaar weer verkeren.
BELEGGEN IN
COMMERCIEEL
VASTGOED IN 2025
Huib Boissevain
CEO Annexum
Toegang is belangrijker dan eigendom. Misschien
een vreemde uitspraak wanneer deze wordt gedaan
door een vastgoedbelegger. Toch denk ik dat dit
de kern is van de veranderingen die plaatsvinden
in de Nederlandse vastgoedmarkt. In alle sectoren
dringt langzaam maar zeker het besef door dat het
de huurder is, waar het verdienmodel om draait.
Deze huurder wordt op de traditionele manier van
werken erg slecht bediend. Als voorbeeld uit de
kantorenmarkt: welke werkgever weet 5 jaar van
tevoren hoeveel personeel hij in dienst heeft. Toch is de
norm nog steeds dat huurcontracten voor 5 jaar worden
afgesloten. Zo weet de werkgever dus wel hoeveel
bureaus hij heeft, maar niet hoeveel mensen deze
stoelen bezetten. Dit is een voorbeeld van een gebrek
aan inlevingsvermogen in de wensen van de klant.
49 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
ir. G.P. Damman
Geert Damman studeerde in december 2011 af aan de leerstoel Real Estate
Management & Development (REMD) aan de Technische Universiteit Eind-
hoven. Zijn afstudeeronderzoek, getiteld: A fuzzy multi-criteria decision
support system for upscale business hotel location selection in Western
Europe, richtte zich op het beoordelen en vergelijken van de kwaliteit van
West-Europese steden voor het ontwikkelen van hotelvastgoed in het hogere
segment. Sinds januari 2012 is Geert werkzaam geweest als Corporate
Management Trainee bij Rabobank Nederland en sinds maart 2013 als Junior
Accountmanager bij de afdeling Insolventie en Bijzondere Risicos (IBR) bij
Rabobank Nederland.
En jaar in
de praktijk
Dat het crisis is in vastgoedland, hoef
ik je niet te vertellen. Leegstaande
kantoorpanden, een woningmarkt
die op slot zit en aannemers die bij
bosjes omvallen. Voor werknemers
met een schat aan ervaring kan het
al lastig zijn om een baan te vinden,
om maar te zwijgen over de kersverse
ingenieurs die net de schoolbanken
hebben verlaten. Jouw ambities zijn
waarschijnlijk grenzeloos, je mogelijk-
heden daarentegen niet. Andere paden,
buiten het vastgoed, zijn nu wellicht
vanzelfsprekender dan voorheen.
Over een van deze paden wil ik graag
wat meer vertellen. Eind 2011 heb ik
ervoor gekozen om bij de Rabobank
te solliciteren. Ik zal stilstaan bij de
niet voor de hand liggende keuzes die
ik heb gemaakt, de uitdagingen die ik
onderweg ben tegengekomen en hoe
ik ben omgegaan met de nieuwe
omgeving.

Andere keuzes
Eens in de zoveel tijd sta je weer voor een keuze. Ik
herinner mij de momenten vaak nog goed. Zoals de
keuze om Natuur en Gezondheid te gaan studeren
op het VWO of het besluit om de master REMD te
gaan volgen. Elke keer stond ik stil bij mijzelf en
probeerde ik mijzelf weer een beetje beter te leren
kennen. Waar ben ik goed in, zowel inhoudelijk als
qua vaardigheden? Wat vind ik leuk om te doen en
lijkt vanzelfsprekend te gaan? In wat voor een soort
omgeving kan ik optimaal gebruik maken van mijn
competenties? Doordat je leert van ervaringen en
van de mensen met wie je praat, merk je dat de
antwoorden over de tijd kunnen gaan veranderen.

Ik heb gekozen voor mijn master omdat de financile
kant mij sterk aansprak. Toch kwam ik erachter dat
er voor mijn gevoel iets ontbrak. Ik miste de discussie
onderling tussen de professionals en ik miste de
innovatie en creatieve ideen om de problemen
echt aan te pakken. Deze discussies kwam ik wel
tegen in de politiek en in de economie. De kranten
stonden (en staan!) vol met uiteenlopende betogen,
opinieartikelen en verslagen over hoe de euro kan
worden gered, hoe problemen bij woningcorporaties
in de toekomst kunnen worden vermeden en hoe
prijsbubbels vroegtijdig kunnen worden herkend.
Banken, met hun verwevenheid in de economie, de
grote onderzoeksafdelingen en hun centrale positie
in de maatschappij, staan midden in deze discussies.
Omdat de Rabobank mij het meeste aansprak vanwege
de soliditeit en verantwoorde houding richting de
maatschappij waar zij in acteert, besloot ik daar
te solliciteren. Kennelijk kon de recruiter zich wel
inleven in mijn motivatie. Ongeveer 2,5 week en
3 sollicitatierondes later kreeg ik mijn contract
toegestuurd van de Rabobank om te starten bij het
Corporate Management Traineeship (CMT). Mijn
studieachtergrond was geen probleem.
DE MAKELAAR IN 2025
Annelou de Groot
Directeur Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars
Waar de makelaar in de vorige eeuw gelijk stond aan de notaris, de
advocaat en de bankier in zijn stad, heeft hij aan het begin van de
20e eeuw flink moeten inboeten op zijn imago. Zijn te lange haren,
ook wel matje genoemd, de Holleeder scooter waarop hij reed en
de Italiaanse maatpakken die hij droeg, waren voer voor de vele
persiflages die over hem werden gemaakt. Dat het nog erger kon,
bleek toen bankdirecteuren (SNS), fondsenbouwers (Palm Invest)
en bestuurders van woningcorporaties (Rochdale) pas echt de
fout in gingen. Het slechte imago van de makelaar verbleek bij het
vele malen slechtere imago van deze laatste vastgoedpersonages.
Desalniettemin stelt vrijwel iedere Nederlander zich de vraag: Wat is
de toegevoegde waarde van deze dienst of product?. Hij is kritischer
dan ooit te voren en terecht!
De makelaar anno nu dient deze toegevoegde waarde te bewijzen.
Met de komst van het internet is de vastgoedmarkt transparanter dan
ooit te voren. De toegevoegde waarde van een makelaar is daarmee
niet meer ik-weet-meer-dan-jij. En dat is maar goed ook! De makelaar
die deze barre tijden overleeft, is hij die kennis n service biedt. Een
makelaar dient kennis te hebben van alle aspecten van de markt;
financieringen en financieringsvormen, duurzaamheid, techniek,
milieu, marketing en zo veel meer.
Als een huisarts dient
hij problemen te kunnen
identificeren en daar waar
nodig door te verwijzen
naar een specialist. Naast
een brede kennis, is
het bieden van service
van cruciaal belang.
Gelukkig worden de
telefoons inmiddels
opgenomen en hebben
sommige makelaars zelfs een 24-uurs chatdienst. Ook
het klantenintranet, waarbij de klant 24/7 inzicht
heeft in zijn of haar dossier, maakt zijn opmars. In de
toekomst zal een nog verdere shift worden gemaakt
van eenzijdige communicatie naar interactie met de
klant, realtime. Transparantie heeft ervoor gezorgd
dat de klant het vak van een makelaar trachtte over te
nemen. In werkelijkheid bleek dit niet zo makkelijk.
Mijn voorspelling is dat de makelaar in 2025 het
vertrouwen heeft van zijn klant door het bieden van de
juiste adviezen over het vak waarvan hij zoveel weet
en dit doet met een dermate hoog serviceniveau dat
niemand meer twijfelt aan zijn toegevoegde waarde.
In 2025 staat de makelaar gelijk aan de huisarts en de
plaatselijke hotelier!
Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed
Knap
als je met je eerste
carrirestap Nederland
vooruit brengt.
Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed.
Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we
de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam
wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met
jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie
met informele sfeer werk je samen met collegas die graag denken n doen. In kleine gespecialiseerde
teams kun je jouw vernieuwende ideen kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je
het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus?
Kijk dan op onze website voor passend knap werk.
brinkgroep.nl knap werk
50
Speciaal voor mensen met een beperkte financile
kennis was er een bootcamp georganiseerd om bekend
te geraken met de basisterminologie en berekeningen,
iets wat voor technische studenten geen probleem
behoort te zijn. Ik ben er van overtuigd dat je studie
van ondergeschikt belang is: zolang de motivatie er is,
komt de kennis van zelf wel.
Op zoek naar een uitdaging
Tijdens mijn studententijd heb ik veel nevenactiviteiten
gedaan. Ik vond het belangrijk om op een leuke manier
mijn vaardigheden te ontwikkelen. Deze lijn wilde ik erg
graag doorzetten na mijn studententijd. Daarom heb ik
ervoor gekozen om op een traineeship te solliciteren.
Het is wel een enorm modewoord: elk zichzelf
respecterend bedrijf lijkt er tegenwoordig een aan te
bieden. Je moet daarom kritisch zijn. Het CMT bestaat
uit een rotatieprogramma van 4 opdrachten van 10
weken. Op deze manier leer je de bank, van binnenuit,
echt in sneltreinvaart kennen. Voor een bouwko zonder
enige inhoudelijke kennis is dat geen gemis!
Mijn eerste opdracht was bij Trade & Commodity
Finance (TCF). TCF houdt zich bezig met het
financieren van handelsstromen over de hele wereld,
zoals bijvoorbeeld een schip met cacaobonen
van Brazili naar China. Hierbij wordt intensief
samengewerkt met verschillende banken in andere
landen. Ik heb onderzoek gedaan naar het ontstaan
van concentratierisico tussen de verschillende landen
en banken. Mijn tweede opdracht was geschakeld: 5
weken lokale bank Amsterdam en 5 weken regioteam
Nederland Noordwest. Ik heb klantengesprekken
bijgewoond, revisies geschreven en kredietprocessen
beoordeeld. De klanten die je hierbij voorbij ziet
komen variren van 0 euro omzet tot 250 miljoen
euro omzet. Oftewel, van de slager bij jou om de hoek
tot de grote familiebedrijven die koeien slachten en
exporteren binnen heel Europa. Mijn derde opdracht
was een meewerkopdracht bij Phoenix, een onderdeel
van de afdeling Private Equity. Phoenix richt zich op
het actief managen van bedrijven die niet in staat
zijn geweest om aan hun financile verplichtingen
te voldoen waarbij leningen worden omgezet in
aandelen, de zogenaamde debt-to-equity swap. Ik
heb hier memos geschreven over sale-and-leaseback
(SLB) constructies, de waarde van aandelen berekend
van bedrijven waarin is genvesteerd en presentaties
opgesteld voor bedrijfsstrategien. Mijn vierde en
laatste opdracht is bij International Services geweest,
waar ik onderzoek heb gedaan naar de aard en omvang
Chinese bedrijven die in Nederland investeren.
Ik herinner mij nog goed dat ik mijn eerste
opdrachtomschrijving las: ik begreep er helemaal niets
van. De termen waren onbekend voor mij en van de
afdeling had ik nog nooit gehoord. Ik had geen flauw
idee waar ik moest beginnen! Maar als je door de
cijfers, afkortingen en Engelse terminologie heenkijkt
zie je een wereld die goed te begrijpen valt. Zolang
je nieuwsgierig bent en de juiste vragen stelt is alles
te behappen. Ik heb dan ook geleerd om me er geen
zorgen om te maken dat ik niet de meeste logische
achtergrond heb. Het is uiteindelijk slechts een kwestie
van tijd.
De opdrachten worden afgewisseld met
blokken van 3 weken waarbij inhoudelijke en
competentietrainingen aan bod komen. Zo heb ik
bijvoorbeeld modelleertrainingen gehad van oud
Mergers & Acquisitions (M&A) bankiers, heb ik in
hotels gezeten om te worden getraind door De
Baak en heb ik een etiquettetraining gehad van een
barones. Maar het is niet alleen maar lol en pret.
Nadat je tijdens je studententijd voornamelijk bent
afgerekend op de inhoud, vond ik het erg lastig om
te worden geconfronteerd met mijn competenties
en om daar voortdurend feedback op te krijgen.
Als je als trainee binnenkomt verwachten ze wel
wat van je. Niet iedereen zal het fijn vinden om
met zon druk te moeten omgaan. Het heeft mij
ontzettend veel gebracht, maar niet alle momenten
zijn even makkelijk. Maar je doet het niet alleen.
Je krijgt uitgebreide ondersteuning, zoals een
traineebegeleidster vanuit het CMT, een senior
bankier als mentor om vanuit de praktijk te vertellen
en je kan natuurlijk over je ervaringen praten met je
medetrainees. Met je klasje vorm je gedurende het jaar
een hele bijzondere band. Zo hebben we in augustus
2012 met mijn hele lichting (25 trainees!) een weekend
in Warschau en Krakau doorgebracht en ga ik in juli
van dit jaar deelnemen aan de Alpe DHuZes met
ongeveer 20 andere trainees van mijn eigen lichting en
de jaren boven en onder mij.
Terug in een vertrouwde omgeving
Inmiddels is mijn traineeship afgelopen. Na in n
jaar de 4 verschillende afdelingen hebben te mogen
proeven, is het tijd om na te gaan denken over waar
je graag gaat uitstromen voor je eerste echte functie.
Ik zelf ben als junior accountmanager aan de slag
gegaan bij Insolventie & Bijzondere Risicos (IBR), een
afdeling van Bijzonder Beheer Rabobank (BBR). De
afdeling Bijzonder Beheer van een bank is betrokken
bij klanten waarbij de financile gezondheid in gevaar
is gekomen. Hierdoor wordt deze afdeling wel eens het
ziekenhuis van een bank genoemd. De doelstelling van
IBR is het minimaliseren van verliezen voor de bank
op relaties met continuteitsproblemen, waarbij de
reputatie en integriteit van de bank dient te worden
gewaarborgd. Door het ongure economische klimaat
zijn dit afdelingen die binnen de banken de afgelopen
jaren heel hard zijn gegroeid.
Als accountmanager ben je betrokken bij het opstellen, regisseren
en uitvoeren van scenarios om al dan niet via surseance of
faillissement, probleemfinancieringen zo goed mogelijk af te
wikkelen. Omdat ze graag gebruik willen maken van de ervaring die
ik heb opgedaan tijdens mijn studie, ben ik geplaatst binnen het
team Bouw & Vastgoed. Deze afdeling is gericht op bijvoorbeeld
aannemers, ontwikkelaars en beleggers die in zwaar weer zijn
gekomen en hun rente en aflossingen niet meer kunnen opbrengen.
Hierbij zal ik bijvoorbeeld betrokken zijn bij het bepalen van de
waarde van onderpand en hypotheken, ga ik de kwaliteit van
taxatierapporten beoordelen en zal ik naar veilingen toegaan waar
vastgoed van de bank wordt verkocht. Zo kan ik vanuit de kennis
die ik tijdens mijn studie heb opgedaan de nieuwe afdeling goed
leren kennen. Het mooie van Bijzonder Beheer is leercurve die je er
kan doormaken. Bij veel bedrijfsafdelingen waar je als starter kan
beginnen ligt de nadruk f op de inhoud, f op de competenties. Bij
Bijzonder Beheer ligt het op beide. Inhoudelijk ga je bijvoorbeeld
aan de slag met probleemfinancieringen, de waarde van zekerheden,
de onderliggende akten en de trajecten die bij een faillissement
komen kijken. Je competenties kan je ontwikkelen omdat je als
accountmanager aan de slag gaat en je bijvoorbeeld het bekende
slecht nieuws gesprek moet houden. Juist door deze dubbele
ontwikkeling verwacht ik een prachtig fundament te bouwen voor
mijn financile carrire en om ook in de toekomst gemakkelijk de
overstap naar andere afdelingen te kunnen maken.
De kortste weg is de omweg
Om mijn jaar in de praktijk te eindigen wil ik graag
afsluiten met een quote van de Britse Econoom John
Kay: our goals are best achieved indirectly. Hij is van
mening dat de werkelijkheid te complex is om in een
keer te snappen. Terugkijkend naar mijn keuzes zit
hier een kern van waarheid in. Elke keer toen ik mijzelf
de vragen stelde waar ik naar toe wilde en waar ik
goed in was, kreeg ik andere antwoorden. Is daar iets
mis mee? Dat denk ik niet. Ik denk dat het heel erg
moeilijk is om van begin af aan overal een antwoord
op te hebben. Daarnaast moet je open blijven staan
voor nieuwe ervaringen. Elke ervaring zorgt er immers
ervoor dat je jezelf weer een klein beetje beter leert
kennen. Ik ben heel blij met de keuzes die ik heb
gemaakt. Het heeft mij gevormd tot wie ik ben en
heeft me gebracht tot waar ik nu sta. Dat wil niet
zeggen dat ik met de kennis van nu dezelfde keuzes
zou hebben gemaakt in het verleden.
Als kersverse ingenieur kan je het tekort aan banen
nu zien als een bedreiging. Maar je kan het ook zien
als een kans. Een kans om een pad in te slaan die je
anders nooit zou hebben gekozen.
+31 (0)40 235 22 77 i nfo@coresta.nl www.coresta.nl Fotografi e Di gi Daan
continu
verbeteren
n besparen
met uw vastgoed...
...zodat
u maximaal
kunt investeren
in uw klanten
Advertentie Coresta - algemeen A5-liggend.indd 1 21-2-2013 13:36:17
52 53 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Ir. M.A. (Marco) van der Spank
Marco is reeds afgestudeerd aan de leerstoel Real Estate Management &
Development. Hij heeft zijn afstudeeropdracht verricht bij de woning-
corporatie BrabantWonen. Tijdens zijn studie heeft hij meerdere bestuurs- en
commissietaken vervuld, waaronder penningmeester van de Studievereniging
SERVICE.
Afstudeerder TU/e
Huurders
overtuigen
om te
participeren
in duurzame
renovatie
Onderzoek naar de bereidheid
om te betalen voor keuze in
renovatiepakketten
Dit onderzoek tracht te achterhalen
hoe huurders kunnen worden overtuigd
om te participeren in duurzame
renovatieprojecten met een huur-
verhoging. Op dit moment zijn
woningcorporaties genoodzaakt om
de bestaande voorraad te verbeteren
om te voldoen aan politieke doel-
stellingen en om de voorraad op
waarde en competitief te houden
met nieuwbouw.
Om dit te onderzoeken, is een enqute met een
conjunct meetexperiment gehouden onder huurders
van woningcorporatie BrabantWonen. De resultaten
van de enqute zijn gebruikt om te achterhalen welke
renovatiemaatregelen door huurders als belangrijk
worden geacht en om met deze informatie en specifieke
huurderskenmerken renovatiepakketten op maat
te maken. Samen met andere overtuigingsfactoren,
vermeld in het theoretisch onderzoek, zijn adviezen
gegeven hoe huurders te overtuigen zijn door ze
keuze te geven in renovatiemaatregelen, tegenover
huurverhoging.
Recentelijk hebben verschillende ontwikkelingen er
aan bijgedragen dat de huidige woningvoorraad wordt
verduurzaamd. In Nederland behoren ongeveer 2,4
miljoen van de 7,2 miljoen woningen toe aan de sociale
huursector. Slechts 20 procent van deze woningen
heeft een energielabel B of hoger. Woningcorporaties
kunnen dus veel bijdragen aan de verduurzaming van
de gebouwde omgeving. Bij renovatie van de bestaande
voorraad treden er echter enkele bottlenecks op. Ten
eerste staat hoogwaardige renovatie garant voor hoge
investeringen. Als er direct huurverhoging na renovatie
gevraagd kan worden kan de investering direct (deels)
terugverdiend worden. Veel corporaties, waaronder
BrabantWonen waar dit onderzoek is uitgevoerd,
hebben dit echter nog nooit gedaan, maar zijn door
recente politieke ontwikkelingen genoodzaakt dit te
implementeren. Voorwaarde voor een renovatie is dat
70 procent van de huurders moet instemmen met de
renovatie en alle daarbij behorende randvoorwaarden,
zoals huurverhoging. Huurders reageren echter in
de regel erg negatief richting woningcorporaties als
er gerenoveerd gaat worden; helemaal als daar een
huurverhoging tegenover staat. Ironisch genoeg zijn
het de huurders die alle voordelen ondervinden.
Ze gaan minder energiekosten betalen en het
wooncomfort wordt drastisch verbeterd. Huurders
dienen dus overtuigd te worden. Literatuuronderzoek
geeft aan dat het geven van invloed aan huurders, het
bewust maken van de totale woonlasten in plaats van
huur- en energiekosten als aparte kostenposten en een
vrije keus in de vorm van renovatie, bij kan dragen aan
een betere samenwerking met huurders en ze sneller
overstag gaan.
Het doel van dit onderzoek is om te achterhalen hoe het benaderen
van huurders met de woonlastengedachte en de keuze in
renovatiepakketten kan bijdragen aan het instemmen met een huur-
verhoging na renovatie. Hierbij zullen de belangen en technische
randvoorwaarden van de corporatie worden gecombineerd met de
belangen, voordelen en belemmeringen van huurders om zodoende
tot een enqute te komen die onderzoek doet naar de vergaarde
input, zodat hier nieuwe conclusies uit getrokken kunnen worden.
Literatuurstudie
De literatuurstudie laat ten eerste zien dat er voor corporaties
een en ander is vastgelegd in het Convenant Energiebesparing
Corporatiesector. Zo moeten onder andere alle corporatiewoningen
gemiddeld op energielabel B zitten in 2020. Meer in het bijzonder
heeft de gemeente s-Hertogenbosch, waar het onderzoek
plaatsvindt, ambitieuze doelstellingen gesteld voor het jaar 2050:
de gemeente moet dan energieneutraal zijn. Woningcorporaties
kunnen hieraan bijdragen door een deel van de vastgestelde 1.200 tot
1.500 woningen die er per jaar gerenoveerd dienen te worden op zich
te nemen. Het onderzoek wordt uitgevoerd bij BrabantWonen. Zij
hebben het Beleidsplan 2025 opgesteld waar ook in wordt gesteld
dat in dit jaar de woningen tenminste energielabel C moet hebben
en 60% energielabel B of hoger. Op dit moment voert BrabantWonen
geen huurverhoging door na renovatie, maar ze zien wel de noodzaak
hiervan.
Het onderzoek zal zich focussen op eengezinswoningen uit
de periode 1946-1975, welke bijna 30% van de voorraad van
BrabantWonen inneemt en rond de 20% in heel Nederland. Deze
woningen staan bekend om hun slechte energetische kwaliteit.
Om te achterhalen wat noodzakelijk is om deze woningen naar
energielabel A (de ambitie) te renoveren, is een overzicht van
maatregelen gegeven met daarbij een kosten-baten analyse voor
zowel de corporatie als de huurder. Deze analyse laat zien dat
wanneer een dergelijke woning wordt gerenoveerd van energielabel
E naar A, de huur redelijkerwijs verhoogd kan worden met 117 p/m
en de huurder na renovatie 147 p/m minder aan energiekosten gaat
betalen waarbij is uitgegaan van een 4-persoonshuishouden.
Tevens is onderzoek gedaan vanuit de huurder hoe zij tegen
renovatie (en huurverhoging) aankijken. Ten eerste hebben huurders
de meeste baat bij renovatie doordat ze minder energiekosten gaan
betalen en een betere woning terugkrijgen. Toch is er vaak een
focus op de negatieve zaken en belemmeringen. Ten tweede zijn
huurders niet gediend van overlast en zien dus met veel huiver op
tegen grootschalige renovatie. Daarnaast zijn veel mensen huiverig
voor verandering, vooral ouderen, en zijn ze ervan overtuigd dat de
verbeteringen niet noodzakelijk zijn.
Bovendien is er regelmatig een natuurlijke argwaan
tegenover hogere instanties zoals woningcorporaties.
Huurders hebben het idee dat deze instanties
uiteindelijk altijd op winst uit zijn en de gemaakte
kosten op een andere wijze weer trachten terug te
verdienen.
Om huurders te overtuigen dat renovatie noodzakelijk
is en zij er voordeel uit halen, kan er op verschillende
zaken ingespeeld worden. Zo is het op de juiste manier
betrekken van huurders in het voorbereidingsproces
erg belangrijk. Daarnaast is het gebruiken van
externe adviseurs een positief punt om huurders te
overtuigen en kan het achterhalen en benaderen van
de innovatieve en vooruitstrevende huurders in een
wijk voordelig werken, doordat deze huurders ingezet
kunnen worden om anderen te overtuigen.
Praktisch onderzoek
Nu de theoretische achtergrond is verklaard,
kan de onderzoeksvraag gedefinieerd worden:
Welke maatregelen, en tegen welke acceptabele
huurverhoging, kunnen genomen worden om de
bereidheid van huurders om te participeren in
duurzame renovatie te verbeteren?
Dit wordt achterhaald door middel van een enqute
onder huurders van BrabantWonen. Huurders
wordt gevraagd naar enkele karakteristieken
over zichzelf en hun woning. Daarnaast zullen ze
een energieverbruikprofiel dienen op te geven.
Met enkele duurzaamheidsstellingen wordt deze
profielkeuze gevalideerd middels een ANOVA test.
De energieverbruikprofielen zijn weergegeven in
figuur 1.
FIGUUR 1
Energieverbruikprofielen, (1) Gemak, (2) Bewust, (3)
Kostenbewust, (4) Milieubewust
3
2
Conscious
Costs
Ease Environment
1 4
54 55 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Hierna worden door middel van een conjunct
meetexperiment de waarden die huurders aan
verschillende maatregelen hechten geanalyseerd.
De waarden die gebruikt worden staan in tabel 1.
Deze waarden worden gerandomiseerd, in profielen
geplaatst en door middel van negen keuzesets van
twee profielen aan de respondenten voorgelegd, het
zogenaamde fractionele factoren ontwerp waarmee
de hoofdeffecten van iedere variabele achterhaald
worden. Dit gebeurt door middel van de random
utility theory. Door de huurders te segmenteren
met het energieverbruiksprofiel, wordt met
dummyvariabelen nogmaals de random utility theory
toegepast. Daarnaast wordt met de Latente Klasse
Analyse getracht huurders in bepaalde klassen in
te delen en te achterhalen wat de overeenkomsten
zijn tussen deze klassen. Tot slot wordt met een
scenario analyse achterhaald hoe groot de kans is dat
renovatiepakketten, die hoog worden aangeschreven,
door huurders gekozen worden ten opzichte van een
andere keuze.
Resultaten
Uiteindelijk hebben 271 van de benaderde 1.511 respondenten
gereageerd, een responspercentage van 18%. De huurders hechten
de meeste waarde aan de woonlastenbesparingen, gevolgd door
de overlast tijdens de renovatie. Duurzame maatregelen worden
als minst belangrijk gezien, wat te verwachten is aangezien de
gemiddelde huurder voornamelijk voor wooncomfort gaat. Wanneer
de huurders ingedeeld worden in de gekozen energieprofielen, welke
valide bleken te zijn (daar ze significante en logische resultaten lieten
zien bij de duurzaamheidsstellingen), zijn er interessante resultaten
te zien. De Milieubewusten hechten erg veel waarde aan duurzame
renovaties en weinig waarde aan een verlaging in woonlasten.
Daarnaast wil het profiel Gemak graag thuisblijven tijdens renovaties
en zien de Kostenbespaarders het liefst een woonlastenbesparing van
40 p/m. De meest optimale renovatiepakketten voor alle huurders
en de verschillende energieverbruiksprofielen zijn weergegeven in
tabel 2.
Met de Latente Klasse Analyse bleken vier klassen te onderscheiden.
Deze klassen vertonen significante verschillen en zijn tevens
geanalyseerd op significante sociaaldemografische kenmerken.
Deze resultaten zijn weergegeven in tabel 3. Hierbij vertonen de
groepen onderlinge verschillen, maar blijken de verschillen niet
onderscheidend genoeg om segmentering toe te passen.
Attribuut Level 1 Level 2 Level 3
Woninguitbreiding Geen uitbreiding 2,5 m2 uitbreiding Dakkappel
Renovatie woonruimten Keuken Sanitair Beiden
Duurzame maatregelen Zonnepanelen Warmtepomp Zonneboiler
Overlast 3 weken, uit huis 3 weken, in de rommel 4 weken, zelf beslissen
Woonlasten besparing 10 p/m 25 p/m 40 p/m
TABEL 1
Attributen en niveaus als input voor het conjunct meetexperiment
Attribuut Alle huurders Gemak Bewust Kostenbewust Milieubewust
Woning-
uitbreiding
2,5 m
2
uitbreiding 2,5 m
2

uitbreiding
2,5 m
2

uitbreiding
2,5 m
2

uitbreiding
2,5 m
2

uitbreiding
Renovatie
woonruimten
Beiden Beiden Beiden Beiden Beiden
Duurzame
maatregelen
Zonneboiler Zonneboiler Zonneboiler Zonnepanelen Zonneboiler
Overlast 4 weken, zelf
beslissen
3 weken,
in de rommel
4 weken,
zelf beslissen
4 weken,
zelf beslissen
3 weken,
uit huis
Woonlasten
besparing
40 p/m 40 p/m 40 p/m 40 p/m 25 p/m
TABEL 2
De meest optimale renovatiepakketten voor alle huurders en de verschillende energieverbruiksprofielen
Tot slot zijn scenario-analyses uitgevoerd met de meest optimale
pakketten voor alle huurders en de huurders ingedeeld per
energieverbruikprofiel. Deze resultaten laten zien dat deze
pakketten inderdaad als meest positief worden gezien en
hoogstwaarschijnlijk gekozen worden ten opzichte van een pakket
toegespitst op de voordelen voor BrabantWonen.
Conclusies
De resultaten van het onderzoek laten zien dat huurders wel
degelijk genteresseerd zijn in duurzame renovatie. De groep
respondenten is geen goede representatie van het gehele
huurdersbestand van BrabantWonen, maar toch zijn de resultaten
interessant te noemen. Huurders kunnen gesegmenteerd worden
en onderscheiden zich hierin met gedifferentieerde wensen. Het
gebruik van het energieverbruikprofiel laat dit zien, maar ook
het Latente Klasse Analyse model laat vier afzonderlijke klassen
zien. Deze data kan toegepast worden bij renovatieprojecten om
bijvoorbeeld daarmee de Milieubewusten te onderscheiden en deze
huurders als vooruitstrevenden de kar te laten trekken om overige
huurders te overtuigen.
Zoals gezegd bleek voor dit onderzoek de respondentengroep
niet groot genoeg en bleek het ook geen perfecte afspiegeling
te zijn van het volledige huurdersbestand van BrabantWonen.
De lastig over te halen groepen zoals ouderen en niet-westerse
allochtonen zijn daarom niet bereikt. Tevens is niet gelukt met
het onderzoeksmodel de interactie tussen huurverhoging en
losse maatregelen te analyseren, dit bleek een te complexe
opgave om voor te leggen aan de huurders. Tot slot kan gesteld
worden het politieke landschap snel veranderd; gedurende het
onderzoek is het woonbeleid van de regering twee keer gewijzigd.
Voornaamste wijziging voor dit onderzoek is dat 75 procent van
de woningcorporaties de inkomensafhankelijke huurverhoging
gaat toepassen om de ingevoerde jaarlijkse verhuurdersheffing op
te kunnen brengen. Dit resulteert in een situatie waarbij het nog
lastiger is voor corporaties om na een renovatie huurverhoging toe
te passen daar de huren standaard al harder gaan stijgen.
TABEL 3
Vergelijking van de kenmerken per Latente Klasse
Aanbevelingen
Voor toekomstig onderzoek kan aangeraden worden
een grotere groep te bereiken die tevens alle soorten
huurders omvat. Daarnaast zou een enqute die volledig
is toegespitst op de interactie tussen huurverhoging en
losse renovatiemaatregelen interessant zijn, om zodoende
toch de bereidheid tot betalen te achterhalen. Tevens
kan onderzoek naar een andere woningtypologie zoals
appartementen aangeraden worden alsmede een
onderzoek naar het participatieniveau van huurders op
het praktisch vlak.
Voor woningcorporaties zoals BrabantWonen kan
aangeraden worden te kijken hoe een woonlastenga-
rantie gemplementeerd kan worden daar vrijwel alle
huurders hier positief tegenover staan. Met andere
woorden: de corporatie beloofd dat door de maatrege-
len de energielasten gaan dalen en geeft een garantie
aan huurders dat als deze belofte niet gehaald wordt
zij het verschil zullen vergoeden. Tevens kan met
zekerheid gesteld worden dat huurders het liefst in
hun woning willen blijven tijdens renovatie (wat uit
de literatuur juist niet bleek). Tot slot is het interes-
sant om in het bijzonder de groep Milieubewusten te
benaderen voor een renovatie om andere huurders te
overtuigen, aangezien zij het meest positief tegenover
duurzame renovatie staan en relatief veel kennis van
zaken hebben over het thema duurzaamheid en de
geboden duurzame maatregelen.
Conjuncte meetresul-
taten
Energieverbruik
profel
Gezinssamenstelling Werksituatie
Klasse 1
Kosten-besparend
Living spaces &
Sustainable solutions
minded
More Costsless
Conscious &
Environment
More households with
children
More part-time
working people
Klasse 2
Gemiddelde huurder
Nuisance minded Average profle
deviation
More singles & house-
holds without children
More part-time working
people & students
Klasse 3
Hogere standaarden
Not attached to living
costs savings
More Environment &
less Costs
Less singles & more
elderly and other
More full-time working
people & less students
Klasse 4
Niet genteresseerd
Nuisance and living
costs savings minded
More Ease More singles & less
elderly and families
Less working people &
more unemployed and
retired
56 57 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Ze zijn allen zeer betrokken en enthousiast geweest
voor de organisatie van de studiereis en ik waardeer
hun inzet, voorafgaand en tijdens de reis, hiervoor
enorm. We kunnen met veel trots terugkijken op
deze studiereis naar Rusland, die wij samen hebben
gerealiseerd. Bedankt voor de goede samenwerking!
Meggie van de Werf
Voorzitter studiereiscommissie
SERVICE 2012-2013
Beste lezer,
Na maanden van hard werken heeft inmiddels de 17e studiereis
van studievereniging plaatsgevonden. De afgelopen jaren heeft
de studievereniging diverse grote steden bezocht zoals New York,
Toronto, Hong Kong, Seoul, Singapore en Shanghai. Dit jaar is
gekozen voor Rusland als bestemming en is er een bezoek gebracht
aan de steden Moskou en St. Petersburg.
De bestemming
Sinds de opening van het academisch jaar is de reiscommissie druk
bezig geweest met het onderzoeken van mogelijke bestemmingen en
Rusland bleek hiervoor de meest interessante en haalbare locatie te
zijn. Na enkele jaren een bestemming in Azi, vond de reiscommissie
het belangrijk om dit jaar een andere locatie te kiezen. Uiteindelijk
is er gekozen voor Moskou en St. Petersburg vanwege de volgende
redenen:
Moskou is de hoofdstad van Rusland en is gelegen in het
westen van Rusland. Met een inwonersaantal van ruim dertien
miljoen, is Moskou de grootste stad van Rusland. De stad is
een belangrijk economisch centrum in Rusland en binnen de
wereldwijde economische structuur. St. Petersburg is na Moskou
de belangrijkste stad van Rusland en is een belangrijk industrieel,
wetenschappelijk en cultureel centrum. De laatste jaren is St.
Petersburg flink gegroeid en heeft de stad zich ontwikkeld tot een
moderne metropool.
Door Nederlandse universiteiten wordt Rusland gezien als een
belangrijke, groeiende speler op het internationale speelveld van
hoger onderwijs en onderzoek. Vanuit de Technische Universiteit
Eindhoven is er contact met de Moscow State University en St.
Petersburg State University en zijn er diverse uitwisselings- en
samenwerkingsprogrammas.
In 2013 vindt daarnaast het bilaterale Nederland-Ruslandjaar
(NLRF2013) plaats. Hierbij staat de samenwerking tussen
Nederland en Rusland centraal; vroeger, nu en in de toekomst.
Het programma van het jaar richt zich op drie programmapijlers;
Economie, Cultuur en Politiek & Maatschappij.
De reis
Op zaterdag 27 april was het dan eindelijk zover, het begin van de
reis naar Rusland! Na zeer vroeg te hebben verzameld op de campus
van de TU/e zijn we per bus vertrokken richting Dsseldorf Airport
om in het begin van de middag te landen in Moskou.
Vervolgens hebben we ingecheckt in het hostel en was
er tijd om op te frissen en uit te pakken. In de avond
hebben we het Rode Plein en de Basiliuskathedraal
bezichtigd en zijn we gezamenlijk gaan eten. Om de
stad goed te leren kennen zijn we op zondag 28 april
de dag begonnen met een rondleiding in het Kremlin
en in de middag hebben we een stadswandeling met
een gids gehad, waarbij we vele hoogtepunten van
Moskou hebben gezien.
Op maandag 29 april stond de eerste formele dag op
het programma. Deze dag bestond uit een discussie
dag georganiseerd door Moscow State University of
Civil Engineering, Russian Green Building Counsil en
Nuffic Neso. Tijdens deze dag hebben we verschillende
lezingen gehad en zijn de door de deelnemers
gemaakte cases gepresenteerd. Aan het einde van
de dag is er nog een bezoek gebracht aan het Strelka
Institute, dat vergelijkbaar is met het Berlage Instituut
in Amsterdam. Op dinsdag 30 april stond weer een
formele dag op de planning. De eerste lezing van
de dag werd gegeven door Cushman & Wakefield en
vervolgens hebben we een presentatie gehad van de
voormalige viceminister van financin van Rusland,
Sergey Aleksashenko. In de middag is er een bezoek
gebracht aan Skolkovo, een nieuw ontwikkelde
technologie campus in Moskou. De dag is afgesloten in
het Pushkin museum waar de Nederlandse Ambassade
een receptie had georganiseerd om daar de laatste
Koninginnedag en de troonswisseling te vieren met
vele andere Nederlanders.
Woensdag 1 mei stond in het teken van informele
activiteiten. Deze dag is een grote feestdag in Rusland,
waardoor veel bedrijven en winkels gesloten zijn.
In de middag hebben we een metro tour langs de
belangrijkste en meest bijzondere metrostations van
Moskou gehad. Vervolgens is er de Sparrow Hills
bezocht, die een fantastisch uitzicht over Moskou
bieden en waarbij er zicht is op het Olympisch Stadion
van 1980. De laatste dag in Moskou, donderdag 2 mei
bestond wederom uit informele activiteiten.
Er is een bezoek gebracht aan de souvenirmarkt Izmailovsky Market
en het park VDNKh, waar vele activiteiten en evenementen plaats
vonden. Later in de middag was er een vrij programma en in de
avond is er gezamenlijk gegeten. Vervolgens zijn we richting het
treinstation gereisd om daar de nachttrein naar St. Petersburg te
nemen.
Op vrijdag 3 mei zijn we vroeg in de ochtend aangekomen met
de nachttrein in St. Petersburg. Daarna zijn we naar het hostel
gereisd om daar in te checken en in de middag is New Holland
bezocht, een herontwikkelingsgebied dat 18 mei geopend zal
worden. Daarna zijn we nog naar de Grand Maket geweest, waar
een grote maquette van Rusland te zien is. Vervolgens hebben we
aan het einde van de dag gezamenlijk gegeten. Zaterdag 4 mei is
begonnen met een stadswandeling met gids om St. Petersburg te
leren kennen en vervolgens is er nog een bezoek gebracht aan de
Petrus- en Paulusvesting, waar St. Petersburg is ontstaan. Verder
was er in de middag vrij programma en is er in de avond door vele
deelnemers een bezoek gebracht aan een voetbalwedstrijd van Zenit
St. Petersburg. Zondag 5 mei was een dag met veel cultuur. Een groot
deel van de dag is er een bezoek gebracht aan de Hermitage waar
vele bekende kunstwerken te bewonderen zijn. In de middag was er
vrij programma en s avonds is er gezamenlijk gegeten.
De laatste formele dag van de studiereis was maandag 6 mei en
begon met een lezing van het Nederlands Consulaat in St. Petersburg.
In de middag hebben we nog een lezing gehad van een vastgoed
professor van de St. Petersburg State Polytechnical University. Om
de studiereis goed af te sluiten hebben we deze laatste avond een
boottocht gehad door St. Petersburg en zijn we vervolgens nog
gezamenlijk uit eten geweest. Dinsdag 7 mei was alweer de laatste
dag van de studiereis en begon met uitchecken en reizen naar
het vliegveld. Aan het begin van de avond zijn we aangekomen op
Dsseldorf Airport en per bus naar Eindhoven gereisd.
Tot slot
Moskou en St. Petersburg zijn twee zeer bijzondere steden die samen
met de Russische cultuur hebben geresulteerd in een onvergetelijke
ervaring. Zowel op het gebied van vastgoed als op cultureel gebied
was de studiereis erg leerzaam en we hebben veel bijzondere
activiteiten mogen meemaken.
Graag wil ik de heer Adri Proveniers bedanken voor zijn inzet voor de
studiereis. Zijn ondersteuning en medewerking zijn van groot belang
geweest voor de organisatie van de studiereis. Door het begeleiden
van de case opdrachten zijn de resultaten van de cases van hoge
kwaliteit en hebben we deze cadeau kunnen geven aan de bezochte
bedrijven in Rusland. Verder wil ik ook alle bedrijven bedanken in
Moskou en St. Petersburg, die ons hebben ontvangen en hun kennis
met ons hebben gedeeld. Dankzij de financile bijdrage van de
sponsorende bedrijven en het Universiteitsfonds Eindhoven was het
voor ons mogelijk om deze studiereis te organiseren. Zonder deze
financile steun zouden we niet in staat zijn geweest om deze reis te
organiseren. Als laatste wil ik graag alle deelnemers van de studiereis
bedanken voor hun enthousiasme en inzet tijdens de reis.
Alle maanden van hard werken zijn niet voor niets geweest, ik ben
trots op het resultaat en op de geweldige ervaring van de studiereis.
De bijdrage van mijn reiscommissieleden aan het resultaat van de
studiereis is enorm, dus hiervoor wil ik hen graag speciaal bedanken.
Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven
4th Lustrum
SERVICE Actief
58 59 SERVI CE MAGAZI NE MEI 201 3
Afstudeer-
verslagen
TU/e - REMD
Op deze pagina treft u een overzicht
van de meest recente
afstudeerverslagen van de opleiding
Real Estate Management and
Development aan de Technische
Universiteit Eindhoven. Het complete
overzicht van afstudeerverslagen is te
vinden op de website van SERVICE:
www.service-studievereniging.nl.
Bestelling van de verslagen geschiedt
door invulling van het bestelformulier
op de internetsite. De kosten bedragen
45 euro voor een digitaal verslag en 60
euro voor een hard copy verslag
(inclusief verzendkosten).
Auteur: A.M.A. (Albert) Dudycz
Bestelnr.: 487
Opleiding: REMD
Jaar: 2013
Een beslissingsondersteunend model voor het beter benutten
van grond in het bezt van infrastructuurbeheerders
Infrastructuurbeheerders bezitten grond om hun primaire
proces mogelijk te maken. Omdat het hier gaat om het
inzetten van publieke middelen, is het voor infrastructuur-
beheerders van belang ook hun grond optimaal in te zetten.
Daarvoor wordt ook aan bredere bedrijfsdoelen gedacht,
zoals duurzaamheidsdoelstellingen, stakeholderwaarde of
reputatieverbetering. Omdat beslissingsnemers nog niet
volledig bekend zijn met mogelijke alternatieven, de doelen
waar deze aan kunnen bijdragen en hoe beslissingsnemers
daarover oordelen is een Decision Support System (DSS)
ontwikkeld, om beslissingsnemers te helpen bij het verzame-
len van kennis over, en het beoordelen van mogelijkheden.
Gekozen is voor een kosten-effectiviteit aanpak waarbij
nancile en niet nancile prestaties worden gescheiden.
Om de effectiviteit van de niet-nancile prestaties te
beoordelen is het Analytisch Hirarchisch Proces gebruikt om
beslissingsnemers expliciete oordelen te laten vormen over
deze situaties. Ook is steeds vergeleken met een ideaal-punt
om te beoordelen in hoeverre het grondgebruik daadwerke-
lijk optimaal is.
Het model blijkt beslissingsnemers te helpen aanwijsbaar te
maken welke elementen belangrijk zijn in de keuze voor een
grondgebruik, waardoor alternatieven onderling vergelijk-
baar worden en een beslissing beter onderbouwd kan
worden.
Beslissingsnemers blijken daardoor in staat de meest
gewenste alternatieven te kunnen selecteren of een informa-
tiebehoefte te signaleren om een keuze te kunnen maken. Het
ideaal-punt leidde tot minder nauwkeurigere beoordelingen,
maar is toch zeker bruikbaar omdat voorkeuren nog steeds te
onderscheiden waren en het beslissingsnemers aanzette tot
het nadenken over het maximale nut van een perceel, en hoe
een alternatief zich daartegen verhoudt.
Auteur: F.H.T. (Fabienne) Nota
Bestelnr.: 489
Opleiding: REMD
Jaar: 2013
Transformatie naar recreatie in de veehouderij
Door veranderingen in het GLB van de EU zal het inkomen van vele Neder-
landse agrarirs afnemen. Een van de mogelijkheden om meer inkomen te
genereren, is het opzetten van niet-agrarische (neven)activiteiten. Omdat
dergelijke (neven)activiteiten nog vaak onsuccesvol blijken, is kennis nodig
voor het maken van een succesvolle (gedeeltelijke) overstap. Met dit onder-
zoek is een begin gemaakt met het ontwikkelen van deze kennis en is gekeken
welke factoren en indicatoren een rol spelen bij het succes van intensieve
(melk)veehouders die (neven)activiteiten opzetten in de recreatie en/of
verkoop van streekproducten. Uit het onderzoek blijkt dat de belangrijkste
factoren voor het boeken van succes bestaan uit een goede houding van de
ondernemer, een uniek aanbod in de onderneming en het inspelen op de
huidige trends. Verder ook van behoorlijk belang voor het boeken van succes
zijn een goede promotie, voldoende samenwerkingsrelaties en het benutten
van de fysieke onderneming. Het feit dat de fysieke onderneming en haar
omgeving een behoorlijke invloed hebben op het realiseren van succes, vormt
een waardevolle aanvulling op de literatuur. Cursussen, certicaten en steun
uit de omgeving zijn slechts op bepaalde fronten van invloed op het succes.
De resultaten uit het onderzoek zijn verwerkt in een handleiding voor
intensieve (melk)veehouders, te vinden in het afstudeerrapport.
Auteur: G. (Gijs) Kant
Bestelnr.: 490
Opleiding: REMD
Jaar: 2013
The Municipal land supply: risk or sustainable opportunity?
Nederlandse gemeenten hebben een belangrijke rol op de grondmarkt. Aan
de ene kant zijn gemeenten een actieve stakeholder op de grondmarkt en aan
de andere kant stellen ze regelgeving voor deze markt op. Verder hebben
gemeenten hebben de grootste grondvoorraad van alle stakeholders op de
grondmarkt. In dit onderzoek wordt de impact van de economische crisis op
de gemeentelijke grondvoorraad en daarmee op de nancile situatie van
gemeenten onderzocht. Alle gemeenten in de provincie Noord-Brabant zijn
geanalyseerd aan de hand van een multi criteria analyse in hoeverre ze in
nancieel gevaar verkeren ten gevolge van verliezen op hun grondvoorraad.
Vervolgens zijn mogelijk duurzame beleidsoplossingen (DBO) besproken en
getest op toepasbaarheid onder gemeentelijke, consultancy en academische
experts. Met behulp van de fuzzy Delphi methode zijn de resultaten geanaly-
seerd en toepasbaarheid en bepalende factoren gerangschikt. Om in zijn
geheel nancile continuteit, duurzaam gebruik van ruimte en duurzame
vormen van grondbeleid bij gemeenten te stimuleren.
Auteur: M.A. (Marco) van der Spank
Bestelnr.: 491
Opleiding: REMD
Jaar: 2013
Titel: het overtuigen van huurders om te participeren in
duurzame renovatie tegen huurverhoging
Dit onderzoek tracht te achterhalen hoe huurders overtuigd
kunnen worden om te participeren in duurzame renovatie-
projecten, tegenover een huurverhoging. Op dit moment zijn
woningcorporaties genoodzaakt om de bestaande voorraad te
verbeteren om te voldoen aan politieke doelstellingen en om
de voorraad op waarde en competitief te houden met
nieuwbouw. Door het nieuwe woonakkoord wat onlangs is
voorgesteld door de regering, is het bovendien van belang
dat investeringen zo veel mogelijk direct worden terugver-
diend. Om dit te onderzoeken, is een enqute met een
conjunct meetexperiment gehouden onder huurders van
woningcorporatie BrabantWonen waar dit onderzoek is
uitgevoerd. De resultaten van de enqute zijn gebruikt om te
achterhalen welke renovatiemaatregelen door huurders als
belangrijk worden geacht en om met deze informatie en
specieke huurderskenmerken renovatiepakketten op maat te
maken. Samen met andere overtuigingsfactoren vermeld in
het theoretisch onderzoek, zijn adviezen gegeven hoe
huurders te overtuigen zijn door ze keuze te geven in
renovatiemaatregelen, tegenover huurverhoging. A RISK
Auteur: R.L.H. (Ruud) Coppens
Bestelnr.: 491
Opleiding: REMD
Jaar: 2013
Management decision model for promoting energy
efciency by using monte carlo simulation
Many experts characterize the 21 century as an urban century.
In light of the global population growth, that is expected to rise
to more than 9 billion people in 2050, our planet faces huge
challenges. A growing population will increase the global
demand for energy. However, energy prices are expected to
grow in the coming years. Hereby the awareness of global
warming becomes more and more important, highlighting the
relevance of investing in energy efciency for the environment.
However, many involved parties face an awareness, informati-
on and nancial gap. Hence, business model innovation is
required to overcome those problems. Transferring to an
energy performance contracting business model can stimulate
the promotion of energy efciency. Changing attitude between
customer and provider is important in the process of energy
performance contracting. A risk management decision model
has been developed in order to support the collaboration
between customer and provider in the case of energy
performance contracting. The model should ll in the
awareness and information. The Morris analysis is used to
determine different scenarios. Additionally, Monte Carlo
analysis is used for modeling the risks and benets for each
contract. The only viable route to achieve a sustainable and
livable society is the swift and massive scaling up of clean
technologies combined with a fundamental shift to sustainable
production and consumption patterns.
60
Contact
SERVICE
Magazine
Thema volgende editie
SERVICE Magazine 21.1: Grondposities
De huidige situatie op de woningmarkt en de kantorenmarkt is
bij eenieder bekend. De situatie op de grondmarkt is tot nu toe
onderbelicht gebleven. Grondposities lijken met name voor gemeentes
een financiele strop op te leveren. Speculatie heeft voor een groot
overaanbod gezorgd, nu de grondbehoefte tegen lijkt te vallen. Grote
en kleine gebiedsontwikkelingen komen niet meer van de grond,
aangezien zij uitgaan van het maximaliseren van de rendement op de
grond. De ooit zo veelbelovende transformatie van agragische grond
naar residentile en commercile doeleinden blijkt hierdoor niet te
vlotten.
Dit heeft veel gevolgen voor betrokken gemeentes,
aangezien zij zeer waarschijnlijk een aanzienlijk deel
moeten afwaarderen. Volgens diverse media gaat dit
voor sommige gemeentes om honderden miljoenen
euros. In het komend magazine zal deze problematiek
vanuit een groot aantal oogpunten worden belicht.
Wat betekent deze problematiek voor de betreffende
gemeentes? Welke oplossingen zijn er? Wat heeft
de grondexploitatie voor gevolgen voor andere
financile verplichtingen van een gemeente, zoals
gezondheidszorg? Lees het allemaal in ons volgende
magazine.
Hebt u interesse om mee te werken aan een publicatie?
Laat het dan weten via chiefeditor@service-
studievereniging.nl zodat we samen de mogelijkheden
hiervoor kunnen bekijken.
Abonneren/Opzeggen/Adreswijzigingen
Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis.
Abonneren, het opzeggen van een abonnement of
het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en
gemakkelijk doen via:
http://www.service-studievereniging.nl/magazine
Ivo Schepers
Hoofdredacteur
chiefeditor@service-studievereniging.nl
Iris van Donselaar
Redacteur
i.v.donselaar@student.tue.nl
Sandra van den Helm
Redacteur
s.p.w.v.d.helm@student.tue.nl
Contact
Barzien Khoshbakht
Redacteur
b.khoshbakht@student.tue.nl
Lieke van der Wal
Redacteur
h.g.v.d.wal@student.tue.nl
SCRIPTIEPRIJS
2014
Kijk voor het scriptiereglement
op www.ivbn.nl
5000
De IVBN-scriptieprijs is een stimuleringsprijs die jaarlijks
wordt uitgereikt door de Vereniging van Institutionele
Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN).
De afstudeerscripties moeten relevant zijn voor de belangen
van Nederlandse beleggers in vastgoed, voor het beleggen
in Nederlands vastgoed of voor vastgoedbeleggen in het
algemeen. De prijs wordt toegekend aan inzendingen op
het niveau van universitaire masteropleidingen, vastgoed-
gerelateerde postacademiale of post-HBO masteropleidingen.
Er zijn maximaal drie genomineerde scripties met uiteindelijk
1 winnaar, die een geldbedrag van 5.000,- ontvangt.
De twee genomineerden ontvangen ieder 1.000,-
Studiejaar 2012/2013. Sluitingsdatum 4 november 2013.
Inzendingen naar IVBN-scriptieprijs, Postbus 620, 2270 AP Voorburg.
Uw
advertentie
hier?
Contact
Het SERVICE Magazine is n van de grootste
academische vakbladen, zeker in het vastgoed.
Met adverteren in het SERVICE Magazine heeft u:

een bereik van 1.500 studenten (20%) en alumni of
aanverwante professionals (80%)
een sponsorship aan een kwalitatief hoogwaardig
vakblad
een directe verbinding met docenten, afstudeerders en
studenten aan de Technische Universiteit Eindhoven
Heeft u naar aanleiding hiervan nog vragen?
Kijk dan op onze website:
www.service-studievereniging.nl
Luc Toren
Acquisitie/Bedrijvenrelaties
acquisition@service-studievereniging.nl
06 52 00 38 72
Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven
4th Lustrum
Bouw mee
aan een hoopvolle
toekomst!
www.habitat.nl
www.bouwmee.nl