Informe de avalo realizado a:

Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte

Claro, Maracaibo


[3] IA-0112-05

INDICE

CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD
SNTESIS DE LA VALORACIN
1. TIPO DE AVALO
2. SOLICITANTE
3. PROPIETARIO
4. UBICACIN
5. EMPRESA TASADORA
6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD
7. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD
8. CONSTRUCCIONES
9. METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALO DEL INMUEBLE
10. VALOR DEL INMUEBLE
11. CONCLUSIN
ANEXOS
FOTOGRAFAS, DOCUMENTO DE PROPIEDAD y CROQUIS DE UBICACIN




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CERTIFICACIN DE IMPARCIALIDAD

El tasador abajo firmante certifica:
1. Que el informe de avalo obtenido, es producto de mtodos esencialmente
objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que haya
influido en mi trabajo ningn factor, intencin o sentimiento personal que
pudiese alterar en lo ms mnimo tanto los datos o hiptesis de mi trabajo,
como el resultado obtenido al aplicar dichos mtodos.
2. Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad tasada en
cualquier posible operacin comercial, ni me liga con el propietario ningn tipo
de parentesco o afinidad.
3. Que mis servicios fueron solicitados nica y exclusivamente en mi carcter de
profesional tasador, consciente de mis deberes y responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar
los clculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza la
buena fe del tasador y que no se ha exagerado ni omitido conscientemente
ningn dato importante que pueda influir en el resultado de este avalo.
5. Que en el presente informe de avalo no se juzga la propiedad legal de los
bienes escritos.





_____________________________
Ing. Ambrosio Rodrguez
C.I. V-16.950.415
Presidente
CIV. 194.397
ASAPROVE. 1.377
SUDEBAN. P-3.332
SUDESEG. 1.426
FOGADE. N-0977
SENCAMER. N-20369

AVILAMALL.COM, C.A., RIF: J-29853803-1, se encuentra inscrita en el Registro
de Empresas Consultoras del Servicio Autnomo Nacional de Normalizacin,
Calidad, Metrologa y Reglamentos Tcnicos (SENCAMER), bajo el No. J-19900.


[5] IA-0112-05

SNTESIS DE LA VALORACIN
a. Tipo De Avalo
Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector
Monte Claro, Maracaibo.

b. Solicitante
Sra. xxx.

c. Propietario
Sr. xxx.

d. Ubicacin
Apartamento No. A-15, Planta Alta, Mdulo Sur, Eje A, Conjunto Residencial
La Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro,
Parroquia Idelfonso Vsquez del Municipio Maracaibo, Estado Zulia.

e. Fecha
Santa Rita, 06 de Enero de 2012.

f. Empresa tasadora
AVILAMALL.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida
Bicentenaria, Casa 161, Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Telfonos:
0426.566.37.96 / 0416.267.76.97 / 0264.220.16.75. Web: www.avilamall.com

g. Valor
Descripcin rea (m
2
)
Precio
Unitario
(BsF/m
2
)
Precio Total
(BsF)
Apartamento 51,34 8.281,36 425.164,98
TOTAL 425.164,98


[6] IA-0112-05

Santa Rita; 06 de Enero de 2012

Sres. Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal
Su despacho.

1. TIPO DE AVALO
Apartamento en condominio en el Conjunto Residencial La Plaza, Sector Monte
Claro, Maracaibo.

2. SOLICITANTE
Sra. xxx.

3. PROPIETARIO
Sr. xxx.

4. UBICACIN
Apartamento No. A-15, Planta Alta, Mdulo Sur, Eje A, Conjunto Residencial La
Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Parroquia
Idelfonso Vsquez del Municipio Maracaibo, Estado Zulia.

5. EMPRESA TASADORA
AVILAMALL.COM, C.A (RIF: J-29853803-1), ubicada en la Avenida Bicentenaria,
Casa 161, Municipio Santa Rita Del Estado Zulia. Telfonos: 0426.566.37.96 /
0416.267.76.97 / 0264.220.16.75. Web: www.avilamall.com

6. ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD

6.1. TENENCIA DEL INMUEBLE
El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de Registro
Pblico del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en
Maracaibo el da 05 de Octubre de 2010, bajo el No. 2010.3220, asiento
registral 1. (Ver documento de propiedad del inmueble anexo).


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6.2. REA DEL TERRENO SEGN DOCUMENTO DE CONDOMINIO
7.879,89m
2
. Segn documento de condominio inscrito en la Oficina de Registro
Pblico del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en
Maracaibo el da 21 de Septiembre de 2009, bajo el No. 22, tomo 27.

6.3. MEDIDAS Y LINDEROS
Los linderos generales del inmueble segn reposa en el documento de
condominio son los siguientes:
a. Norte: en lnea recta de 79,84m; con terreno que es o fue de Juan
Siciliano.
b. Sur: en lnea recta de 81,07m; con propiedad que es o fue de Piedad
Cuadrado de Martn, hoy Conjunto Residencial Plaza de Campo 1 y
Plaza de Campo 2.
c. Este: en lnea recta de 105,87m; con la Avenida 16A, antes
Avenida 17.
d. Oeste: en lnea recta de 99,30m; con la Avenida 16B, en parte.

7. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD

7.1. FORMA Y TOPOGRAFA DEL TERRENO
Plano en forma de polgono regular, ubicado en esquina.

7.2. SERVICIOS
La zona cuenta con servicios pblicos tales como: Energa Elctrica
(CORPOELEC), Telfono e Internet (CANTV), Instalaciones Sanitarias
(HIDROLAGO), Aseo Urbano y Domiciliario.

7.3. VIALIDAD
El acceso al inmueble se puede realizar a travs de la Avenida 16 (antes Guajira)
la cual se enlaza con la Calle 46, y esta a su vez con la Avenida 16A. El
pavimento en estas Vas presenta buenas condiciones de asfaltado. Las aceras
estn en regulares condiciones de conservacin y mantenimiento.


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7.4. CARACTERSTICAS DE LA ZONA
Residencial, ubicada en el rea Noreste de la ciudad, compuesta por viviendas
multifamiliares y unifamiliares modelo town house, tipo urbanizacin cerrada de
lujo. Prxima a la Avenida 16 o Guajira Va Maracaibo El Mojan, la cual es de
alta importancia comercial e industrial dentro del municipio, pues a sus mrgenes
se encuentra establecida la Zona Industrial Norte, as como un reconocido Centro
Comercial (Centro Sambil Maracaibo). Algunos servicios comunales como
universidades pblicas y privadas, unidades educativas, centros hospitalarios,
plazas, centros comerciales, colegios profesionales, clubes sociales, entre otros
son aledaos al inmueble.
As mismo, el Conjunto Residencial La Plaza cuenta con las siguientes medidas
de seguridad:
a) Cerco elctrico de seguridad instalado en el permetro.
b) Control de acceso de vehculos por medio de garita de vigilancia y portn
elctrico accionado por mando a distancia.
c) Un oficial de seguridad o vigilante privado.
Polgono Residencial Dos o PR2: reas residenciales con baja intensidad de
uso, cuyos usos principales son vivienda unifamiliar aislada, pareada y continua;
vivienda bifamiliar aislada y pareada; vivienda multifamiliar de hasta diez (10)
niveles. Con una densidad de poblacin entre 380Hab/Ha y 480Hab/Ha. (Fuente:
Ordenanza de Zonificacin del Municipio Maracaibo de fecha 06 de Julio de 2005).


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8. CONSTRUCCIONES

8.1. APARTAMENTO No. A-15
Las caractersticas constructivas del inmueble son las siguientes:
Sistema estructural: Losa de entre piso. Techo interno: Revestido con frisos de
acabado liso. Piso: En base de pavimento de concreto, con revestimiento en pisos
interiores en baldosas de porcelanato; con baldosas de cermica, en sala
sanitaria. Rodapi: En baldosas de porcelanato. Paredes: En bloques, revestidas
con frisos acabados lisos; con baldosas de cermica, en sala sanitaria. Puertas:
En madera entamborada en reas internas del apartamento. Ventanas: En
aluminio y vidrio tipo Corredizas. Instalaciones elctricas: Tomacorrientes e
interruptores distribuidos en todos los ambientes. La electricidad est empotrada
en paredes y techos, con tablero principal. Piezas sanitarias: De dos (2) piezas,
blancas. Agua potable: Suministro directo de Hidrolago, conectado a tanque de
almacenamiento de agua del edificio. Aguas servidas: Conectadas al colector de
la zona. Otros: Infraestructura: Mesn de mampostera revestido con frisos de
acabado liso, sin puertas, con fregadero de acero inoxidable, en cocina. Pintura:
En base de caucho.
Distribucin: sala comedor, cocina pantry, pasillo de distribucin y lavandera,
un (1) dormitorio con sala sanitaria comn.
A este apartamento le corresponde un (1) puesto de estacionamiento.
Estado de conservacin: nuevo.
rea 1.0: 51,34m
2
Porcentaje de condominio: 1,10%

8.2. LINDEROS DEL APARTAMENTO
Los linderos especficos del apartamento segn reposa en el documento de
propiedad son los siguientes:
a. Norte: con Viviendas A-12 y A-13.
b. Sur: con Viviendas A-16 y A-17.
c. Este: con la Avenida 16A, lindero Este del Conjunto Residencial.
d. Oeste: con Calle Este del Conjunto Residencial.



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8.3. REAS COMUNES
Las reas comunes del edificio segn reposa en el documento de condominio son
los siguientes:
El terreno, los cimientos y fundaciones, las columnas, vigas, placas, la obra gruesa
de los suelos, muros de sostenimiento, muros exteriores; las cloacas, las
instalaciones hidrulicas, elctricas, tableros y medidores destinados a servicios
comunes, ductos y conductos; pasillos y comineras; los estacionamientos de
visitas, aceras, calles y vas de acceso y comunicacin del Conjunto con el exterior
del inmueble; los jardines y reas verdes, la caseta de vigilancia; los tanques y
bombas de agua; sistemas de deteccin y extincin de incendios; y en general
todos los bienes necesarios para el funcionamiento, salubridad, seguridad y
conservacin del inmueble.

9. METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALO DEL INMUEBLE
Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalo, se utiliz el
Mtodo del enfoque de los datos del mercado ya que mediante la investigacin
documental del universo de transacciones de compra-veta, debidamente
protocolizadas en las oficinas del registro pblico ocurridas en las fechas ms
cercanas al presente y con caractersticas de ubicacin geogrfica y rea similares
al bien que se esta avaluando, se obtiene un precio o valor promedio del bien en
cuestin. Finalmente, luego de la homogeneizacin de la muestra, procedemos a
la aplicacin de la ecuacin lineal mltiple, la prueba de correlacin y aplicando los
correctivos necesarios de acuerdo a la justa apreciacin del avaluador, se obtiene
en definitiva, el valor actual.


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9.1. REFERENCIALES
No. VENDEDOR COMPRADOR UBICACIN PARROQUIA
AREA
(m2)
No.
Hab.
MONTO
(BsF)
PU
(BsF/m2)
FECHA No. M/F
1
Heraclio
Villanueva
Henry
Mrquez
Apto. No.C-4-S, 3 Piso,
Edif. C, Conj. Resd.
Domanins, Av. 16C, No.47-
600
Idelfonso
Vsquez
52,00 2 290.000,00 5.576,92 09/03/10 767 ---
2
Leopoldo
Rodrguez
Ricardo Vivas
Apto. A2-4, Edif. A, Conj.
Resd. Domanins
Idelfonso
Vsquez
52,00 2 350.000,00 6.730,77 10/08/10 686 ---
3
Eleida
Urdaneta
Vctor de las
Salas
Edificio E, Conj. Resd. Las
Tunas, Av. 74 y 74A, calle
80
Ral Leoni 89,59 1 560.000,00 6.250,70 21/10/10 3.323 448
4
Leandro
Graterol y
Flor Rondn
Nardis
Cardozo
Apto. CV-2-2, PB, Edif. 2
Cuj Verde, Conj. Resd.
Los Cujes, Av. 61, calles
82B y 83
Ral Leoni 75,00 3 480.000,00 6.400,00 28/01/11 1.421 567
5 Bettina Roos
Isbelia
Delgado
Residencias Osaka, edificio
2, apartamento 1-A, av. 10
Olegario
Villalobos
63,00 1 360.000,00 5.714,29 23/07/09 2.314 FR
6
A.C Nicol
Andreina
Humberto
Colmenares
Residencias Nicol
Andreina, apto. 12-C, av.
Universidad
Olegario
Villalobos
124,00 2 610.000,00 4.919,35 25/08/09 3.412 FR
7 Mara Mora
Franklin
Snchez
Conjunto Residencial
Torres Europa, torre 1,
apto. 8-B, av. 4.
Olegario
Villalobos
139,00 4 650.000,00 4.676,26 21/09/09 3.513 FR
8
Elizabeth
Martnez
Carlos Tern
Residencias Lugano
Piazza, apto. 3-A, calle 83-
B.
Santa Lucia 114,00 3 550.000,00 4.824,56 21/09/09 3.519 FR
9 Javier Porras Luis Gonzlez
Conjunto Residencial
Bayona 2, edif. Bayona 4,
apto. 1-a, av. Milagro
Norte.
Coquivacoa 77,00 1 420.000,00 5.454,55 23/09/09 3.635 FR
10 Luis Molero
Iriana
Rizquezis
Conjunto Residencial
Parque Santa Lucia, torre
3, apto. 3-8B, calle 87.
Santa Lucia 70,00 2 380.000,00 5.428,57 29/09/09 3.773 FR
M/F: Matrcula o Folio



[12] IA-0112-05


9.2. CLCULOS PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE
Inmueble: Apartamento en condominio en el C/R La Plaza, Maracaibo.

1
er
PASO: CLASIFICAR LOS DATOS DE ACUERDO A LAS VARIABLES Precio Unitario, rea, Tiempo y No. Habitaciones

Tabla 1. Clasificacin de datos


X1 X2 X3 Y

I Parroquia rea (m
2
)
No.
Habitaciones
Fecha
(dd/mm/aa)
PU
(BsF/m
2
)
1 Idelfonso Vsquez 52,00 2 09/03/10 5.576,92

2 Idelfonso Vsquez 52,00 2 10/08/10 6.730,77

3 Ral Leoni 89,59 1 21/10/10 6.250,70

4 Ral Leoni 75,00 3 28/01/11 6.400,00

5 Olegario Villalobos 63,00 1 23/07/09 5.714,29

6 Olegario Villalobos 124,00 2 25/08/09 4.919,35

7 Olegario Villalobos 139,00 4 21/09/09 4.676,26

8 Santa Lucia 114,00 3 21/09/09 4.824,56

9 Coquivacoa 77,00 1 23/09/09 5.454,55

10 Santa Lucia 70,00 2 29/09/09 5.428,57

Y = Variable dependiente: PU (BsF/m
2
)

X = Variables independientes: rea (m
2
), Fecha (dd/mm/aa) y No. Hab.



2
do
PASO: APLICAR EL ANLISIS DE REGRESIN LINEAL

Resumen
Estadsticas de la regresin
Coeficiente de correlacin mltiple 0,953139623
Coeficiente de determinacin R^2 0,908475141
R^2 ajustado 0,862712712
Error tpico 256,8249012
Observaciones 10


[13] IA-0112-05



ANLISIS DE VARIANZA

Grados de
libertad
Suma de
cuadrados
Promedio de
los cuadrados F
Valor crtico
de F
Regresin 3 3928253,365 1309417,788 19,85198676 0,00161847
Residuos 6 395754,1794 65959,0299
Total 9 4324007,544
Coeficientes Error tpico Estadstico t Probabilidad Inferior 95%
Superior
95% Inferior 95,0%
Superior
95,0%
Intercepcin -87158,97832 19100,11326 -4,563270234 0,00383764 -133895,272 -40422,6848 -133895,272 -40422,6848
Variable X 1 -8,686659219 3,777985955 -2,29928309 0,061160544 -17,9310578 0,55773939 -17,9310578 0,55773939
Variable X 2 -132,9224266 107,9309831 -1,231550226 0,264193403 -397,020028 131,175175 -397,020028 131,175175
Variable X 3 2,332379962 0,472994755 4,931090536 0,002627335 1,17500349 3,48975643 1,17500349 3,48975643
Anlisis de los residuales
Observacin
Pronstico
para Y Residuos
Residuos
estndares
1 5992,434482 -415,5114053 -1,98148801
2 6351,620996 379,1482345 1,808079565
3 6325,94326 -75,24563753 -0,358830893
4 6417,742381 -17,74238113 -0,084609748
5 5495,688646 218,5970682 1,042444237
6 4909,848546 9,506292813 0,045333546
7 4576,678063 99,58092934 0,47488087
8 4926,76697 -102,205567 -0,487397224
9 5518,682975 -64,1375201 -0,305858577
10 5460,561442 -31,99001383 -0,152553764
3
er
PASO: CALCULAMOS LOS ESTADSTICOS


DISTRIBUCIN
G de libertad
(Formula)
G de libertad Estadstico


F
0
(k=2) GL=N-(k+1) 7 4,74


t GL=N-2 8 2,31


F = 19,85 F es mayor a Fo Fo = 4,74


F > Fo: Existe correlacin



[14] IA-0112-05



4
to
PASO: CALCULAMOS EL VALOR de


= B
o
+ B
1
X
1
+ B
2
X
2
+ B
3
X
3
+ B
n
X
n




B
o
= -87.158,98 B
1
= -8,69 B
2
= -132,92 B
3
= 2,33


N (muestra)= 10 X1 (rea)= 51,34 X2 (No. Hab)= 1 X3 (Fecha)= 06/01/2012


= -87.158,98 B
1
X
1
= -445,97 B
2
X
2
= -132,92 B
3
X
3
= 95.426,99


= -87.158,98 (+) -445,97 (+) -132,92 (+) 95.426,99



= 7.689,12


5
to
PASO: CALCULAMOS EL PU (BsF/m
2
) del apartamento


+ S t < PU (BsF/m
2
) < - S t donde:


S = Error tpico


= 7.689,12

t = estadstico t de estudent


S = 256,82


t = 2,31


PU mayor =

8.281,36



PU selecc = 8.281,36


PU menor = 7.096,88


Observacin: Se seleccion el PU mayor debido al estado conservacin del Conjunto Residencial, Nuevo.

6
to
PASO: CALCULAMOS EL VALOR ESTIMADO DEL APARTAMENTO


Valor del Apartamento = PU seleccionado rea



Valor del apartamento = 8.281,36 51,34



Valor del apartamento = 425.164,98



[15] IA-0112-05

10. VALOR DEL INMUEBLE
Descripcin rea (m
2
)
Precio
Unitario
(BsF/m
2
)
Precio Total
(BsF)
Apartamento 51,34 8.281,36 425.164,98
TOTAL 425.164,98

11. CONCLUSIN
En razn a los anlisis hechos y a los criterios tcnicos expuestos, se concluye
fijar un valor de mercado de Bolvares cuatrocientos veinticinco mil ciento
sesenta y cuatro con noventa y ocho cntimos (Bs. 425.164,98), al inmueble
en referencia.
En tenor de lo establecido en la resolucin No. 009-1197, emitida por La
Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), en
fecha 28 de noviembre de 1.997, Normas relativas a la clasificacin del riesgo en
la cartera de crditos y clculo de sus provisiones, captulo IV, artculo 39, los
bienes inmuebles residenciales afectados por la garanta tienen un porcentaje
mnimo de descuento del 10%, por consiguiente el valor para las Instituciones
Bancarias de este inmueble ser de Bolvares trescientos ochenta y dos mil
seiscientos cuarenta y ocho con cuarenta y ocho cntimos (Bs. 382.648,48).




_____________________________
Ing. Ambrosio Rodrguez
C.I. V-16.950.415
Presidente
CIV. 194.397
ASAPROVE. 1.377
SUDEBAN. P-3.332
SUDESEG. 1.426
FOGADE. N-0977
SENCAMER. N-20369
AVILAMALL.COM, C.A., RIF: J-29853803-1, se encuentra inscrita en el Registro
de Empresas Consultoras del Servicio Autnomo Nacional de Normalizacin,
Calidad, Metrologa y Reglamentos Tcnicos (SENCAMER), bajo el No. J-19900.


[16] IA-0112-05

Avenida 16A, fachada del Conjunto Residencial La Plaza
Calle 46, Sector Monte Claro


[17] IA-0112-05






















Detalles interiores del C/R: reas verdes o Cancha deportiva

Detalles interiores del C/R: Parque infantil


[18] IA-0112-05

Fachada del Apartamento No. A-15
Fachada del Eje A, del C/R La Plaza


[19] IA-0112-05























Detalles interiores: Cocina
Detalles interiores: Sala - comedor


[20] IA-0112-05

Detalles interiores: Dormitorio

Detalles interiores: Pasillo de distribucin y
lavandera



[21] IA-0112-05

Detalles interiores: Sala sanitaria


[22] IA-0112-05


CROQUIS DE UBICACIN
C/R La Plaza, Avenidas 16A y 16B entre Calles 44 y 46, Sector Monte Claro, Maracaibo
N