CARTILLA

PROCESO CONSTRUCTIVO EN EDIFICACIONES

PRIMERA PARTE

DESARROLLO TEORICO





INTRODUCCIN


Este manual ambiciona dar una informacin general sobre el desarrollo del proceso de
la construccin, desde el mismo instante en que se concibe la idea que lo origina,
hasta el da en que es puesta al servicio de las personas, de acuerdo con los diversos
usos a que pueden ser sometidas estas construcciones.

En sntesis el tema describe el proceso constructivo llevado a cabo para la ejecucin
de edificaciones del cual se aplican en las construcciones civiles algunos de sus pasos,
segn la magnitud de la obra.

Es por esto que la informacin consignada en las pginas siguientes debe ser conocida
por el conjunto de personas que (actualmente o en el futuro) se ocupan del ramo de
la construccin, pues le ser muy til a aquellos que se dedican a esta actividad como
aquellos que van a iniciarse en la misma.

El desarrollo del tema se ha dividido en dos partes: una primera parte abarca lo
correspondiente a los estudios necesarios para obtener datos; a los diseos, tcnico,
arquitectnico y a otros estudios necesarios para la ejecucin de la obra como son:
presupuesto, programacin de la obra, licitacin y contrato. Todas estas actividades
se han agrupado bajo el titulo de Desarrollo terico.

La segunda parte se denomina Desarrollo Prctico. Comprende la descripcin de las
fases de la ejecucin de la obra, que son las diversas actividades que hay que
adelantar y son: actividades preliminares, cimentacin, estructura, acabados e
instalaciones, con las cuales se construye la edificacin.

El desarrollo del tema se hace en forma breve, dando la informacin necesaria
evitando que este manual se convierta en uno muy extenso y difcil de
comprender.

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1. TOMA DE DECISIONES











En el
desarrollo de un proyecto de construccin se comienza
con la toma de decisiones por parte del propietario,
con la asesora de consultores especializados, los
cuales le ayudarn a que las decisiones tomadas sean
las ms convenientes. Para esta toma de decisiones es
preciso tener en cuenta los siguientes puntos:
EL CONSTRUCTOR
PIENSA EN QUE
TIPO DE
EDIFICACIN VA A
INVERTIR
1.1. FIJACION DE OBJETIVOS
Los objetivos del proyecto son la base para el planteamiento de ste. Con los
objetivos se determina el tipo de edificacin (casas o construcciones de gran altura),
los usos (comercio, oficinas, vivienda) y la magnitud o sea el tamao del proyecto.
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1.2. ESTUDIOS DE
PREFACTIBILIDAD

Con los objetivos se formula un plan
y a ste se le hacen estudios de
prefactibilidad por medio de un
grupo de profesionales, los cuales lo
analizarn y presentarn sus
alternativas en lo que se refiere a la
inversin de capital y a la parte
tcnica.
1.3. PROGRAMA
ARQUITECTONICO
Si el proyecto puede continuar, el
paso siguiente es la determinacin
de las necesidades y espacios que
ste debe tener. Se dan a conocer
las reas que forman el proyecto
con las caractersticas que se
requieran, as como tambin las
normas mnimas que se deben
cumplir.
En esta parte del planeamiento se
determinan las reas comunes de la
edificacin (patios, jardines, otros),
segn las necesidades y los usos
para los cuales se emplear la
edificacin y todas las dems reas
que hacen parte de la construccin
y que deben satisfacer los objetivos
fijados de la mejor manera posible.


PATIO DE
ROPAS
COCINA
JARDIN
ACCESO
GARAJE
SERVICOS
SANITARIOS

ALCOBA ALCOBA
ZONA VERDE
SALA

COMEDOR
ACCESO
Circulacin
peatonal
Tiene por objeto representar la zonificacin resaltando los
factores funcionales en el programa arquitectnico
ORGANIGRAMA GENERAL
1.4. SELECCION DEL GRUPO DE TRABAJO
En la seleccin del grupo de trabajo se fijan los criterios bsicos para hacer la
seleccin del grupo que va a trabajar en el planeamiento del proyecto como son los
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asesores en las diferentes reas: Arquitectos, Ingenieros, Proyectistas, Consultores y
Tcnicos.

De: www.igsingenieros.com/inges.gif

2. ESTUDIOS PRELIMINARES
Definido el programa arquitectnico y conformado el equipo de trabajo se hacen los
estudios preliminares:
. Estudios de mercado
. Estudios del lote
. Factores determinantes del diseo
2.1. ESTUDIOS DE MERCADO
Tiene como finalidad estudiar la demanda (en cuanto a cantidad y calidad) de las
construcciones con mayor certeza que cuando esta demanda es supuesta.
Una alternativa para hacer el estudio de mercado es a travs de encuestas a la
poblacin.
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Para las empresas medianas o pequeas estos estudios no se realizan por la inversin
que representan, pero se basan en los estudios que efectan algunas entidades al
respecto.


Es importante conocer la situacin y las tendencias del mercado
porque la rpida venta del producto proporciona una mayor
rentabilidad del capital invertido.
De: www.sondaxe.es/cuerpo_4.htm

2.2. ESTUDIOS DEL LOTE
Adquirido ya el lote se realizan estudios de ste que pueden ser preliminares o.
definitivos y stos son:
a. Levantamiento Topogrfico
Consiste en tomar directamente en el terreno una serie de datos por medio de
aparatos diseados para este tipo de actividades como son: el
teodolito, el nivel, la mira, la cinta mtrica. el distancimetro o la
estacin total, entre otros.
Los datos de planimetra y altimetra permiten dibujar sobre un
papel el lote en otra escala, la cual debe tener las mismas
caractersticas del terreno en su estado real, y conocer el relieve
del terreno a travs de la diferencia de altura que tiene un punto
con respecto a otro.
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Una vez determinado el
levantamiento, es.
preciso realizar
consultas con entidades
oficiales como el
Departamento
Administrativo de
Planeacin (DAP), y la
Curadura Municipal;
con el objeto de
determinar si existen
afectaciones por futuros
proyectos o si no est
incluido en los planos
de la ciudad.

b. Estudios de Suelos y Cimentacin
El suelo est formado por materiales de diferente composicin, producidos por la
desintegracin de las rocas, la cual es causada por efectos mecnicos tales como altas
presiones o la accin
del agua y del viento;
por efectos trmicos
como el calor y la baja
temperatura; por
efectos qumicos como
la accin de cidos y
otros productos; y por
el trabajo de
microorganismos.

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El suelo restante est formado por partculas
slidas, agua. y aire. Entre las partculas slidas
las gravas, arenas, limos y arcillas que dependen
del grado de desintegracin de la roca y de la
presencia de diferentes tipos de sustancias de
origen orgnico.



De: www.bajamar.com/vivahomes/currproj/


La parte ms superficial del suelo est formada, por materia orgnica, la cual resulta
de la descomposicin de residuos vegetales y animales. Esta capa como es de
suponer es inapropiada para recibir las grandes cargas que las obras transmiten al
terreno mediante la cimentacin.

Despus de esta capa encontramos el sub-suelo el cual puede
contener o no materia orgnica. El subsuelo est formado por
estratos de diferente composicin. En el estudio de suelos
se investigan las caractersticas de estos estratos con el fin
de disear y calcular una estructura que transmita en forma
adecuada el peso de la edificacin al terreno.


Consiste entonces el estudio del suelo en determinar con anticipacin a las
l conocimiento del suelo se logra mediante procedimientos dentro de los cuales se
excavaciones, las caractersticas generales del subsuelo y con estos datos determinar
si el terreno, es apropiado o no para el proyecto y sus implicaciones econmicas
cuando el proyecto est a un nivel de esquemas o anteproyectos.

E
pueden citar: inspeccin del terreno, anlisis de los estudios y obras realizados en
terrenos vecinos y con los resultados de sondeos de muestreo y ensayos de
penetracin. Los sondeos consiguen muestras del terreno a las profundidades que se
deseen, las cuales se extraen cuidadosamente con el fin de no alterarlas y que luego
son analizadas en el laboratorio de suelos para determinar sus caractersticas. Los
ensayos de penetracin consisten en clavar en el terreno una barra que tiene en su
extremo un cono, est barra puede alargarse agregando otras en su extremo superior
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de acuerdo a la profundidad que se
desee, las barras son empujadas dentro
del terreno por una mquina que al
mismo tiempo mide la fuerza ejercida
para la penetracin de cierta longitud de
barra. Estos datos nos indican la
resistencia o capacidad portante del
terreno.

Con el informe del estudio de suelos, el
especialista indica las recomendaciones que se deben tener en cuenta en el diseo de
2.3. FACTORES DETERMINANTES DEL DISEO
Son factores que de una forma u otra y en mayor o menor magnitud, inciden en la
Estos factores se clasifican en:
a) Factores legales y reglamentarios
normas municipales que rigen el diseo y la
s:
ndices:
de ocupacin:
se obtiene al dividir el rea cubierta por la edificacin, entre el rea
De construccin:
ulta de dividir el rea total construida por el rea del lote.
la cimentacin y el proceso constructivo ms adecuado para ejecutar las
excavaciones.
concepcin de un proyecto, limitndolo en su desarrollo.
Estn conformados por el conjunto de
construccin y regulan el desarrollo urbano, as por ejemplo para el municipio de
Medelln son: el Acuerdo 62 Plan de Ordenamiento Territorial 30/99, en el cual se
identifican los polgonos, usos del suelo y reas especiales, Acuerdo 23/2000 que
contempla las normas de aprovechamiento del espacio y el Acuerdo 30/90 o Estatuto
Municipal en el cual se contemplan las normas genricas de construccin.
Dentro de estos reglamentos se dictan normas sobre los siguientes aspecto
Es el valor que
del lote.
Es el valor que res
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De Zona:
Resulta de dividir el rea total que se puede construir por el rea bruta de dicha
manzana.

. reas
rea del lote:
Es la medida de la superficie comprendida entre sus linderos demarcados por las
autoridades municipales competentes.
rea bruta:
Es el rea total del terreno antes de urbanizar, sin que se hayan quitado las reas
exteriores a la demarcacin de acuerdo a la reglamentacin urbana correspondiente.

rea cubierta:

Es la proyeccin sobre un plano horizontal del rea transversal de la edificacin sin
tener en cuenta las reas pertenecientes a aleros, cornisas y balcones que
sobresalgan de la lnea de construccin.
rea libre:
Es el rea que queda al estar del rea bruta el rea cubierta.

.Densidad
Indica la ocupacin de un terreno y la cantidad de personas que usan la construccin
levantada sobre ste.
. Alineamientos
Son los parmetros anterior y posterior y cuya funcin es la de servir como referencia
para el trazado del edificio.
. Aislamientos
Son espacios libres que se deben dejar entre linderos y lneas de demarcacin, que
pueden ser:

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Laterales (zonas verdes)

Posterior (vas peatonales) Anterior (antejardn)
. Alturas
Son las distancias verticales de las construcciones y pueden ser: altura total de la
edificacin o de los pisos.
. Usos
Es la designacin que se da a un terreno para la construccin de una edificacin con
una finalidad especfica, bien sea sta para la prestacin de servicios de vivienda,
salud, educacin, comercio, administracin y otros servicios.
..
. Equipamiento Comunal
Son pautas que se refieren a las reas de servicio comunes en una edificacin con
relacin al tipo y la magnitud de estas reas.
b) Factores econmicos y financieros
Son elementos que afectan el diseo y se relacionan con la inversin que hay que
realizar para la ejecucin de la obra, de la facilidad o dificultad que se encuentra en la
adquisicin de crditos, las condiciones que presenta la comer- cializaci6n de las
unidades construidas; pudiendo ser favorables o desfavorables. Estos parmetros
originan limitantes, las cuales deben ser de pleno conocimiento del Arquitecto para no
olvidarlas al hacer el diseo.
c) Factores fsico-ambientales
Dentro de estos factores se incluyen todos los correspondientes a la localizacin
geogrfica del lote como son la altura sobre el nivel del mar, topografa,
caractersticas climatolgicas del lugar como humedad, vientos, lluvias, y otros. Como
es fcil de advertir, las anteriores condiciones influyen bastante en el diseo.
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d) Factores psico-sociales
Son condiciones de diseo originadas por el usuario y son la comodidad, confort,
belleza; y que no se deben dejar a un lado en el diseo puesto que satisfacer al
usuario es lo primordial.
e) Factores funcionales
Estn dados por la lista de reas necesarias en la construccin, las cuales se
establecen al elaborar el programa arquitectnico y es as como establecen el grupo
inicial de factores que de- terminan el diseo.
Al respecto se han elaborado pautas a las cuales debe someterse el Arquitecto al
elaborar el proyecto.
f) Factores tecnolgicos
Los factores tecnolgicos estn formados por el grupo de procedimientos,
conocimientos y herramientas de trabajo, de las cuales puede echar mano el hombre
para poder cambiar lo que le ofrece la naturaleza en elementos necesarios para la
vida del mismo. Estn formados los factores tecnolgicos por los siguientes:
Sistemas constructivos (esto es la manera de ejecutar determinada actividad)
Los materiales (con relacin a la calidad, disponibilidad y costos.)."
La mano de obra (con relacin a la calidad, disponibilidad y costos).

3. PROYECTOS PARA CONSTRUCCIONES
El proyecto es el producto obtenido. al final de un proceso que se inicia con la
elaboracin de un programa o plan Arquitectnico seguido de una serie de estudios
con los cuales ya se puede dibujar un esquema preliminar de toda la construccin. A
los esquemas preliminares es necesario coordinarlos en la totalidad de los proyectos
para lo cual se hace una asesora por parte de cada especialista y las
recomendaciones que se dan deben ser tenidas en cuenta para los pasos posteriores.
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Avanzando en el proceso se llega al anteproyecto en el cual ya se dibujan planos y se
redacta la memoria descriptiva en la cual se expone la decisin del Arquitecto y
adems las especificaciones tcnicas de construccin (tipo de mate- riales y procesos
constructivos).
Al anteproyecto se le hacen las correcciones necesarias con el fin de optimizar el
diseo y que todos los proyectos sean compatibles. Realiza- das estas correcciones lo
mismo que compara- dos y coordinados los distintos proyectos se va a la elaboracin
del proyecto definitivo el cual est integrado por los siguientes documentos: planos,
memoria descriptiva y especificaciones tcnicas de construccin.

3.1 PROYECTO ARQUITECTONICO
Es la imagen de la obra concebida, la cual es realizada por el Arquitecto basado en los
datos suministrados por el propietario y que en sntesis son los objetivos fijados.
Adems juegan un papel muy importante los otros factores expuestos anteriormente
y denominados factores de- terminantes del diseo; lo-mismo que los resultados del
estudio de suelos y el programa de necesidades.
El proyecto arquitectnico de la edificacin debe cumplir la reglamentacin urbana
vigente e indicar los usos de la edificacin; debe ser firmado por un arquitecto con
matricula profesional vigente.
En la elaboracin de un proyecto arquitectnico
transcurren las siguientes fases:
a) Esquema Bsico
Consiste en un bosquejo (dibujo) general, que
representa en forma total el conjunto del proyecto,
resaltando los aspectos ms importantes. De este
esquema fundamental parte el proyectista para
elaborar el proyecto arquitectnico.
b) Anteproyecto Arquitectnico
Est constituido en esencia por un conjunto de
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planos que dan a conocer en forma precisa los elementos y los matices ms
importantes y esenciales de la solucin ofrecida. Forman el anteproyecto
arquitectnico los siguientes documentos:

Memoria Descriptiva
Es un documento en el cual se ofrece la informacin necesaria para poder comprender
el anteproyecto. En ste se expone el proceso de su desarrollo, los datos iniciales, la
investigacin realizada con relacin a los factores determinantes del diseo y otros
agentes; lo mismo que la informacin de todos los criterios utilizados en el diseo.
Planos Generales
Es la representacin en forma grfica (dibujo) y a escala de las diferentes imgenes
visuales de una obra como plantas, cortes y fachadas. A los planos se les agrega una
indicacin de los mate. riales que deben ser usados para la construccin incluyendo
nombre, tipo, calidad, origen. Forman los planos generales los siguientes:

Planos de localizacin general
Planos de Plantas
Planos de Fachadas
Planos de Cortes
Localizacin General:
Indica la ubicacin de la construccin en el terreno
con respecto a las construcciones y de ms
elementos que le son vecinos (vas, zonas verdes).
Debe colocarse la orientacin sealando con una
flecha el norte en el plano
Imagen de: www.clinicatambre.com/ contacte

Plantas

Es la imagen que se ve al cortar con un plano una edificacin, estos planos indican la
forma como estn distribuidos los muros, ventanas, puertas, escaleras, ascensores,
reas comunes, privadas y otros elementos en cada piso o nivel.
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De: www.elmanantial.com.ar/ cabanas

Fachadas

Es la representacin por medio de un dibujo de la imagen de la edificacin, vista
desde un punto cualquiera ubicado exteriormente.



Cortes:
Si por medio de un plano vertical se corta un edificio por una seccin cualquiera, ya
sea en su mayor o menor dimensin y luego se separan las partes;.la imagen que
aparece es a lo que llamamos "corte".
. Perspectivas
Son la representacin en una superficie de los objetos con la imagen Y semejanza de
sus tres dimensiones tal y como las vemos.
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Maquetas
Es una reproduccin a escala reducida aunque
conservando sus proporciones y aspectos de
una obra de arquitectura.

Una vez que se ha precisado en forma
definitiva el anteproyecto se hace
indispensable hacer una evaluacin de la
inversin de capital que hay que hacer para
ejecutar la obra. Esta evaluacin nos dar un valor ms aproximado al valor real
porque ya se cuenta para esto con unos planos cuyas modificaciones posteriores
sern mnimas.

Al anteproyecto se le analiza en sus diversos aspectos, tanto .tcnicos como
funcionales y se le hacen las modificaciones correspondientes a las recomendaciones
dadas por el propietario, asesores, arquitecto, proyectistas, las cuales consideran
necesarias y deben ser incluidas en los planos definitivos.

c) Proyecto Arquitectnico
Una vez concluidas las modificaciones sobre el anteproyecto se procede a elaborar los
planos definitivos.
El proyecto arquitectnico consiste en un grupo de planos:
. Planos Generales
Estos planos muestran el proyecto en toda su extensin en forma general; pero no se
muestran en ellos detalles de los elementos.
Para la obtencin de la licencia de construccin se presentan estos planos junto con
los dems documentos necesarios' ante las autoridades municipales.
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Departamento de Planeacin Distrital.
Secretara de Obras Pblicas

Dentro de los planos generales se tienen:
- Planos de localizacin general * - Plano de cubierta
- Planos de ejes-cimientos y desages. - Planos de cortes '"
Planos de plantas de los diferentes niveles - Planos de fachadas
- Planos de detalles

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. Cuadro de reas
Es una sntesis de los datos correspondientes a las diferentes reas que se tienen en
una edificacin y que se relacionan con los siguientes:
- rea del lote
- rea construida en cada piso (stanos, pisos) - rea total construida.
- rea libre

Especificaciones de Construccin
Estas especificaciones contienen toda la informacin sobre las caractersticas de los
diversos materiales que sern usados.
3.2. PROYECTO ESTRUCTURAL
Con la finalidad de garantizar su estabilidad, el edificio necesita de una estructura
para transmitir las cargas al suelo.
La elaboracin del proyecto estructural debe hacerse ejecutando una constante
comparacin y adecuacin con el proyecto arquitectnico y con las dems condiciones
tcnicas que ste requiere.
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El diseo estructural debe ser ejecutado por un ingeniero civil facultado para ello,
segn la ley 400 de 1997.
En la elaboracin del proyecto estructural se adelantan las siguientes actividades:
a) Asesora Previa
Esta asesora est constituida por las recomendaciones y clculos de estructuras
realizados por el Arquitecto en el momento de iniciar el anteproyecto en lo que se
refiere a las diferentes opciones que se presentan para disear la estructura en
cuanto a factores tcnicos del diseo como son la volumetra, altura, cargas otros.

b) Anteproyecto Estructural
Se establece en esta fase las dimensiones aproximadas de los elementos que forman
la estructura (secciones de las columnas, espesor de las vigas y losas), esto se hace
mediante anlisis y clculos simples y que aunque son bastante aproximados no
indican las dimensiones definitivas de los elementos; teniendo que ser ajusta- das
cuar1do se hagan los clculos definitivos posteriormente.

Las dimensiones fijadas para los elementos hasta este
momento son importantes para hacer las variaciones
pertinentes y necesarias al anteproyecto arquitectnico
y as desarrollar los planos generales del mismo.
La compaginacin entre los proyectos estructural y
arquitectnico, inicindose desde la etapa de
anteproyectos hasta la de los planos definitivos y el
chequeo de sus dimensiones, ofrecen la oportunidad de-
obtener unos planos constructivos que coinciden en
todos los aspectos sin presentar incompatibilidades.

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c) Proyecto Estructural
Est constituido por el conjunto de documentos: memoria de clculos, planos y
especificaciones; que brindan todos los datos e informacin necesaria correspondiente
a cada uno de los elementos de la estructura para su futura ejecucin en la obra, el
diseo estructural debe cumplir todas las disposiciones contempladas en la norma
sismorresistente NSR- 98.

. Memoria de Clculos
Es la explicacin de la forma como se realiza- ron los clculos requeridos en el diseo
de la estructura y de los mtodos y cdigos usados.
Planos
Representan grficamente las dimensiones de los elementos de la estructura, su
forma y la indicacin de los materiales adicionales necesarios para su construccin
(formaletas) y de la misma manera la colocacin el hierro. Estos planos se clasifican
en:
Planos de Formaletera
Muestran las dimensiones en planta y elevacin de los elementos de concreto de la
estructura! y las dimensiones de la formaleta sobre la cual han de fundirse.

Planos de refuerzo
Sealan el tipo de hierros, la manera como se deben colocar en el elemento
estructural, su longitud, dimetro y en general todas las caractersticas de hierros
estructurales y flejes.

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Planos de Detalles
Son el complemento de los planos de formaletera y refuerzo, indican la forma y
dimensiones de algunos elementos que no es posible indicarlos con claridad en los
otros planos. Estos detalles se hacen a una escala mayor o sea un tamao que facilite
mostrar en detalle las caractersticas constructivas.

Especificaciones Tcnicas de Construccin
Expresa los requisitos de carcter tcnico, que debe cumplir la estructura como
tambin los materiales, elementos y procedimientos que se utilizan en su ejecucin.
.Lista de Refuerzos
Son planillas donde se consigna la totalidad de los datos correspondientes a los
refuerzos de acero de la estructura y en ellas se describen las caractersticas. (ver
tabla 1).
- Resistencia del acero
- Dimetro del refuerzo - Forma del refuerzo - Longitud total
- Peso unitario y total
TABLA No. 1
No. 745
1
558
2
310
Localizacin V-2 V-2 V- 2
O 7/8 5/8 3/8
Esquema


Cantidad 12 8 88
Longitud corte 4.50 5.80 1.10
Longitud total 54.00 46.40 96.80
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Peso varilla 3.04 1.55 0.56
Peso total 164.16 71.92 54.21
1 Se refiere al dimetro de la varilla y a la longitud, el nmero 745 indica varilla de
dimetro (7/8) y longitud (4.50) m.
2. Indica el elemento al cual pertenece el refuerzo. V-2, indica viga No. 2
. Cantidad de obra
Indica el total de los materiales que se consumen en el total de la estructura;
concreto en metros cbicos (m3) y acero de refuerzo en kilogramos (Kgrs) y la
determinacin de estos consumos por partes de la estructura (Items) ejemplo:
Item: Cimentacin
Concreto: 380 m3
Acero: 3.000 Kgr

3.3. PROYECTO DE INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS
Le pertenece a este proyecto hacer un estudio de las necesidades de la edificacin
correspondientes al suministro de agua potable y desalojo de aguas negras y lluvias.
Tambin le corresponde a este proyecto el diseo y clculo de las instalaciones y
equipos para prestar los servicios ya expuestos y en algunos casos para suministrar
gases, vapor o lquidos combustibles.

El diseo y clculo de estas instalaciones
es hecho por personal especializado, y
debe cumplir con las disposiciones
contempladas en la norma NTC1500 o
Cdigo Nacional de fontanera, para
alcanzar el ptimo funcionamiento y el
logro del resultado esperado para la
edificacin.

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El proyecto comprende:

a) Asesora Previa
Como toda asesora, esta informacin es ofrecida por el especialista, con las
recomendaciones al propietario y al equipo de diseo, para el desarrollo de la mejor
alternativa.

b)Anteproyecto
Es un esquema inicial en el cual se muestran las redes de suministro y las redes de
evacuacin. Tambin se indica en este esquema la localizacin de cuartos de
motobombas, tanques subterrneos y elevados. Los esquemas se coordinan con los
dems diseos en la fase de ante- proyecto para que no resulten proyectos
encontrados, como por ejemplo las conducciones para suministro de agua y para la
red elctrica. Ocupando el mismo espacio en el momento de realizar los trabajos.
Sobre el anteproyecto se hacen las observaciones y modificaciones necesarias para
optimizarlo y adecuarlo en
concordancia con los dems
proyectos.




c) Proyecto
Despus de hacer las modificaciones correspondientes sobre el anteproyecto se
realiza el proyecto hidrulico y sanitario. Los clculos se realizan con fundamento en
el estudio de las necesidades de suministro de agua potable, almacenamiento y
evacuacin de aguas negras y aguas lluvias.

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Con este fin se busca toda la in- formacin concerniente al tipo, localizacin y
caractersticas del consumo de agua potable, cantidades de aparatos que requieren
suministro de agua y de stos se deben conocer sus datos de fabricacin para
localizar exactamente sus conexiones y desages.

En casos no muy frecuentes debe determinarse la localizacin de otros equipos que
sean alimentados por gas, vapor, combustibles y otros. Esta localizacin se hace
teniendo como normas las existentes para ello tanto reglamentarias como tcnicas.
El proyecto est integrado por:
- Memoria de Clculos - Planos
- Especificaciones tcnicas de construccin - Presupuesto Bsico

3.4 PROYECTO DE INSTALACIONES ELECTRICAS Y A FINES
Dentro de este proyecto se hace un
estudio de las necesidades para con
base en estas, realizar el diseo y
clculo de las obras elctricas del
edificio y dentro de las cuales estn:
instalaciones y equipos de iluminacin,
instalaciones de fuerza motriz (para
hacer funcionar motores, mquinas
industriales), Instalaciones telefnicas e
instalaciones de intercomunicacin y
sonido.
El diseo y construccin de este tipo de
instalaciones est regulado por la norma
NTC 2050 (NFPA 70) o Cdigo elctrico
nacional .


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Las fases que se desarrollan en el proyecto son:

a) Asesora Previa

En esta fase se .otorgan todas las indicaciones y recomendaciones por parte del
Ingeniero elctrico, parmetros que no deben ser olvidados sino que al contrario
aplicados en los diseos arquitectnico y estructural. Estas indicaciones y
recomendaciones versan sobre ideas que son de la especialidad del Ir1geniero
elctrico

b) Anteproyecto
Es un bosquejo que muestra en forma preliminar la ubicacin de los equipos elctricos
como: tableros, subestaciones, contadores, ductos, salidas de alumbrado y de toma
de corriente.
Dentro del proyecto, tambin se deben incluir las especificaciones ms generales de
los materiales fundamentales (tuberas, cables); respetando en todo momento las
normas pertenecientes a la Empresa de Energa.

A este nivel de desarrollo del proyecto es de primordial importancia enterarse de una
forma aproximada del valor de las cargas elctricas que se van a necesitar para los
diferentes usos en la edificacin y de esta forma fijar las fuentes de las cuales se van
a abastecer los sistemas que se utilizarn para su distribucin en toda la edificacin;
establecer las dimensiones de los equipos como: plantas de emergencia,
subestaciones, distribuidores telefnicos. Recopilados los datos correspondientes a los
anteriores elementos se podrn conocer las reas y los volmenes necesarios para su
colocacin.

c) Proyecto
Se hace con base en el anteproyecto, al cual ya se le han hecho las correcciones
necesarias, se han ejecutado todos los cambios que resulten necesarios, y una previa
coordinacin con los dems diseos tanto tcnicos como estructural y arquitectnico.
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De otro lado es necesario conocer para elaborar el proyecto definitivo, los siguientes
parmetros:
Especificaciones y localizacin de los equipos que han de operarse con energa
elctrica (electrodomsticos, motobombas, ascensores) y la previsin de futuras
obras de ampliacin.
Indicaciones de la localizacin de aparatos en cocinas, baos, .zonas de ropas y otros
espacios que requieran de un estudio en cuanto a alumbrado, tomas de corriente y
otros.
Caractersticas de la corriente elctrica.
El proyecto de instalaciones elctricas y afines, al igual que los dems proyectos est
compuesto por los siguientes documentos:
- Memoria de clculos
- Planos
- Pliego de especificaciones tcnicas de construccin
- Presupuesto

3.5 PROYECTO DE INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES
Este proyecto tiene como finalidad disear y calcular un grupo de instalaciones
mecnicas y especiales de acuerdo a las necesidades que se presenten y que son
conocidos por medio de estudios. Dentro de las instalaciones podemos nombrar:
Ascensores, escaleras elctricas y sistemas de acondicionamiento del ambiente. Para
avanzar hasta el proyecto definitivo se tienen que desarrollar los siguientes pasos:
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a) Asesora Previa
Consiste esta asesora en la informacin y las
recomendaciones que el especialista formula con la
finalidad de que sean cumplidas.
Toda esta informacin debe ser clara y sencilla y de
fcil interpretacin.
b) Anteproyecto
Es un esquema general el cual tiene como objeto
mostrar en forma preliminar la localizacin de las
cajas de los ascensores, cuartos de mquinas,
calderas; localizacin de los equipos de calefaccin
y refrigeracin; ventiladores y los recorridos y
dimensiones aproximadas de las conducciones.
Sobre el anteproyecto se hacen las modificaciones resultantes del anlisis y de la
comparacin y ajuste con los dems diseos.
c) Proyecto
Con base en la coordinacin hecha al anteproyecto con los dems diseos
correspondientes a los restantes proyectos y ejecutadas las modificaciones
pertinentes, resultantes de! anlisis de las variadas opciones para el diseo de cierto
aspecto y de las cuales siempre habr una que ofrezca las mejores condiciones; se
procede a la elaboracin del proyecto definitivo en el cual ser un factor determinante
las necesidades que se tienen que satisfacer.
El proyecto consta de los siguientes documentos:
Memoria de clculos
Planos
Pliego de especificaciones tcnicas de construccin
Presupuesto
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Para el diseo y construccin de redes a gas de uso residencial debe consultarse la
norma NTC 2505 Instalaciones para suministro de Gas destinadas a usos
residenciales y comerciales

4. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS

A este nivel de desarrollo del proyecto se hace necesario conocer la inversin, la
programacin de la obra y resolver lo relacionado con la parte legal; dejando de esta
manera todo definido para la realizacin de la licitacin y contrato de ejecucin de la
obra o en caso de no ser necesarios estos pasos, empezar directamente la
construccin e igualmente definir las normas para su posterior funcionamiento.

4.1. PRESUPUESTO DE CONSTRUCCION
Tiene por objeto calcular con aproximacin el costo que exigir la ejecucin de la
obra.
El presupuesto se hace con base en los planos y especificaciones de construccin que
prevee cada uno de los diferentes proyectos. Con estos planos y especificaciones de
construccin se puede sacar el cmputo de las cantidades de obra que se tiene que
realizar, agrupndose de acuerdo a su naturaleza; por ejemplo: acero de refuerzo,
panetes, puertas; estas agrupaciones se denominan "Items"; los cuales a su vez se
agrupan en unidades llamadas captulos. (ver tabla 2).

Tabla 2
ILUSTRACION DE ITEMS Y CAPITULOS
CAP
1 OBRAS PRELIMINARES
ITEMS
Localizacin y replanteo
Campamento
Excavaciones mecnicas
Instalaciones provisionales
2. CIMENTACION
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ITEMS
Pilotes
Cabezales
Muros de contencin
3. ESTRUCTURA
ITEMS
Acero de refuerzo
Losa de entrepiso
Columnas
Vigas
Escaleras
4. MAMPOSTERIA
ITEMS
Muros de Carga E: .25
Muros Divisorios E:.25
5. INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS
ITEMS
Redes de suministro
Redes de evacuacin
Aparatos sanitarios
6. INSTALACIONES ELECTRICAS Y AFINES
ITEMS
Red de alta tensin
Redes de evacuacin
Aparatos sanitarios
7. INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES
ITEMS
Aire acondicionado
Calefaccin
8. PISOS Y PAETES
9. CUBIERTAS
10. CARPEINTERIA METALICA
11. CARPINTERIA MADERA
12. ENCHAPES
13. CIELOS RASOS
14. VIDRIOS
15. CERRADURAS
16. IMPERMEABILIZACIN
17. DOTACION Y EQUIPOS
ITEMS
a. Generales
b. De cocina
c. De lavandera
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El desarrollo del presupuesto consiste en elaborar el anlisis de precios unitarios de
los diversos items, establecer los valores parciales de los captulos y con la suma de
los valores parciales obtener el costo total directo de la obra. A este costo hay que
agregarle el de los costos indirectos, que son causados por administracin (honorarios
a profesionales, alquiler de oficinas, transporte de maquinaria, papelera, otros), los
costos estimados por posibles imprevistos en la realizacin de los trabajos (mal
tiempo, accidentes), y la utilidad que va a obtener el contratista general.
Como los costos de los materiales e insumos as como de la mano de obra, cambian
con el tiempo, es necesario proyectar estos valores en el tiempo para que en
cualquier momento futuro pueda conocerse el costo que tendr un producto
determinado o la ejecucin de una actividad. Todo esto requiere de anlisis
econmicos que son propios de especialistas, por tanto el presupuesto debe poseer
mecanismos que permitan transformar el costo total en un costo que representa las
condiciones presentes en ese momento es decir que pueda actualizarse
peridicamente de manera fcil y rpida.

Las actividades que se desarrollan en la elaboracin del presupuesto de construccin
son:
a) Asesora Previa
Una vez elaborado el anteproyecto arquitectnico con base a ste, se hace un anlisis
para estimar en forma general el costo total de la obra con la finalidad de conocer con
anticipacin este dato y saber si es posible seguir adelante con el proyecto.
b) Presupuesto Preliminar
Sobre los planos arquitectnicos generales se elabora un presupuesto que tiene
carcter provisional, porque en esta fase an no se tienen los planos detallados y las
especificaciones de construccin para calcular las cantidades de obra referentes a
cada tem y analizar sus cos- tos unitarios.
c) Presupuesto
Al presupuesto preliminar se le hace una revisin y se perfecciona haciendo un.
estudio de los planos de detalle y de las especificaciones incluyendo todos los
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elementos que van a necesitar- se para la ejecucin de la obra; pero el presupuesto
definitivo no se podr obtener, si no hasta concluir la obra, debido a las variaciones
permanentes tanto en materiales, cantidades de obra, y costo de alquiler de equipo y
mano de obra.
4.2 PROGRAMACION DE OBRA
Tiene por objeto determinar el proceso de ejecucin de una obra en el transcurso del
tiempo.
La programacin se presenta en forma de grficos donde se puede apreciar el
encadenamiento y sucesin de los trabajos en el transcurso del tiempo y detectar con
facilidad los efectos que causara el fallo en fa ejecucin de determinada actividad.
En trabajos de menor importancia pueden obtenerse buenos resultados, redactando
una lista de los trabajos por realizar con el fin de evitar maniobras equivocadas y el
derroche de tiempo y materiales.
Existen varios sistemas de representacin grfica de la programacin de obra,
diagrama de Gantt, mtodo de la ruta crtica (CPM) y evaluacin de programas y
tcnicas de revisin (PERT); siendo los anteriores los ms utilizados.
Las actividades desarrolladas en la elaboracin del programa de ejecucin de una
obra son:
a) Asesora Previa
Tiene como finalidad proporcionar al propietario las instrucciones relativas a las
actividades preliminares del planeamiento de una construccin y dentro de las cuales
estn: Estudios previos, proyectos, estudios complementarios y otros.
El programa ofrece recomendaciones con el fin de optimizar la. relacin entre la parte
tcnica y econmica para la cual se hacen sugerencias respecto a los sistemas
constructivos que se pueden usar, las diferentes maneras de hacer con. tratos y las
tcnicas que se van a usar en la programacin.
Todo esto con miras a lograr una mayor eficiencia en la ejecucin de los trabajos
analizando tiempos y costos.
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b) Programa Preliminar
Es la elaboracin de un calendario previo para la ejecucin de los trabajos hecho con
base en estudio global de cada uno de los captulos del proceso constructivo; por
ejemplo cimentaciones, estructuras.
c) Programa
Constituye la concepcin definitiva del programa de trabajo en el cual se incluyen y
correlacionan en el transcurso del tiempo todas las actividades que genera la
construccin de una obra, ordenadas de tal manera que se logren los mayores
rendimientos as mismo que la inversin sea correspondiente a la tenencia del capital,
es decir que los gastos generados puedan ser suplidos con el dinero disponible. Esto
ltimo se logra distribuyendo la inversin necesaria a lo largo del tiempo de ejecucin
evitando desembolsos grandes difciles de cubrir en poco tiempo.
4.3. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ESCRITURAS
Cuando la obra ejecutada es un edificio con destino a vivienda, oficinas o locales
comercia- les, una persona es propietaria de alguna o algunas unidades privadas, y a
la vez copropietaria con las dems personas de las restantes unida- des, de bienes
comunes del edificio cuyo uso se rige por reglamento.
El reglamento es llamado de propiedad horizontal, el cual para su validez requiere ser
aprobado por las autoridades, protocolizado por escritura pblica y registrado.
Este reglamento determina legalmente las condiciones, derechos, obligaciones y
limitaciones a las cuales deben someterse las personas que habiten el edificio.
Los reglamentos son elaborados por personas conocedoras de estos aspectos,
basados en la legislacin vigente que a este respecto existe.

En el proceso de elaboracin de un reglamento de copropiedad se tiene:
a) Asesora Previa
Es la consulta que se hace al asesor de propiedad horizontal en el momento de
comenzar el planeamiento sobre ciertos conocimientos que modifican el proyecto
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arquitectnico y que en resumen son normas que tienen que ver con la localizacin y
dimensiones mnimas de los espacios, posicin de los accesos, asignacin de reas
comunes que presentan diferentes alternativas de diseo cumpliendo las normas de
copropiedad.
b) Proyecto
El proyecto del reglamento de propiedad horizontal est formado por un grupo de
documentos en los cuales se expresan los bienes comunes y privados, las reas,
coeficientes y las normas que regulan estos bienes.
Los documentos que integran el proyecto son:
Reglamento de Propiedad Horizontal
Planos de propiedad horizontal (mostrando reas comunes y privadas,
delimitadas).
El proyecto de divisin (es la indicacin de los pisos y unidades en que se
divide el edificio).
Memoria descriptiva del inmueble (descripcin referente a la localizacin,
linderos, nomenclatura, especificaciones tcnicas de construccin y condiciones
de seguridad e higiene)
Cuadro de reas y coeficientes para el avalo catastral.
c) Reglamento de Propiedad Horizontal
Una vez aprobado por las autoridades, el proyecto se debe protocolizar por escritura
pblica junto con los dems documentos y se debe inscribir en la oficina de registros
de la localidad. Registrada la escritura y establecidos por las autoridades los nmeros
de matrculas inmobiliarias, se inicia ante la oficina del catastro el trmite para el
avalo catastral de cada unidad privada con lo cual se tramita la correspondiente
escritura de compra venta, as cada unidad privada queda independiente desde el
punto de vista legal, catastral y fiscal.

5. LICITACIN Y CONTRATO

Para la ejecucin de los trabajos de la obra, en la mayora de los casos se recurre a
procesos de licitacin y contrato. Para lo cual se deben elaborar los documentos que
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se relacionan con stos como son: Los pliegos de condiciones y los formularios para la
presentacin de la propuesta:
5.1. LICITACIONES
La licitacin es un procedimiento por medio del cual se selecciona a una persona o
firma para encargarle la ejecucin de una actividad ya sea la construccin de una
obra, suministro de materiales o suministro de servicios, por medio de un contrato.
El objetivo de la licitacin es que se presenten varias propuestas de diferentes
personas sobre la prestacin de un servicio determinado, con el fin de seleccionar la
propuesta ms conveniente desde el punto de venta econmico y tcnico. La licitacin
se aplica de forma obligatoria en los contratos del sector pblico, existiendo casos
especiales en que no es necesaria. En el sector privado tambin se aplica, pero no de
forma obligatoria porque no existen leyes que la reglamenten.
La propuesta constituye un negocio, el negocio que el oferente propone al contratante
sobre el motivo de la licitacin.

La licitacin pone al alcance un sistema con al cual se persigue alcanzar el objetivo
final en las mejores condiciones y con buenas garantas para el contratante en lo que
se refiere al manejo de los dineros pblicos, la licitacin proporciona un procedimiento
limpio, puesto que sta selecciona entre varias propuestas las cuales concursan en
igualdad de condiciones y su seleccin se hace con la mayor objetividad posible.
Con base en estos parmetros se llega a escoger la propuesta ms conveniente desde
todo punto de vista en beneficio de todos.

5.2. CONTRATOS
Es un convenio realizado a voluntad y libremente entre dos personas, con el cual
nacen o se terminan obligaciones y derechos para las partes que lo constituyen.
Debido a que el contrato es una accin que se hace a voluntad y las decisiones y
obligaciones se establecen libremente, lo tratado se convierte en un documento de
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carcter obligatorio pues existe la legislacin al respecto que hace que se tenga que
cumplir lo pactado.
Las obligaciones y derechos de las dos partes se consignan en un documento llamado
"minuta de! contrato".

Para la legalizacin de un contrato se deben cumplir ciertas condiciones que son
considera- das bsicas para que el contrato tenga validez y est respaldado
legalmente. Dentro de estos requisitos se tienen:
. La Capacidad:
Se refiere a que la persona est habilitada legalmente para poder suscribir un
contrato, esto se cumple cuando la persona es mayor de 18 aos y no est
incapacitada por ley.
. Libertad o Consentimiento:
Quiere decir que las obligaciones a que se sometan las personas involucradas en el
contrato deben ser voluntarias y no sean por obligacin, error o engao.
. Objeto:
Es la intencin por la cual se firma el contrato, por ejemplo: La ejecucin de una obra,
la prestacin de un servicio. El objeto del contrato debe ser algo que no est en
contra de la ley ni de las buenas costumbres.


Los contratos pueden realizarlos dos clases de personas:
Las personas naturales que son aquellas que actan en su propio nombre no
representando a nadie ms y comprometindose s610 ellas. Las personas jurdicas
que representan un grupo de personas las cuales estn asociadas con un-objeto
comn como son: Las sociedades y firmas.
Los contratos dependiendo de las personas entre las cuales se realicen se clasifican
en:
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a) Contratos Civiles
Son contratos acordados entre particulares y en este caso estn regidos por las
normas del Cdigo Civil y la manera de adjudicacin se puede establecer libremente.
b) Contratos administrativos
Son aquellos realizados entre el estado y personas o firmas particulares, en el cual el
estado siempre es el que contrata. A estos contratos tambin se les llama "de obras
pblicas". Estos contratos se pueden desarrollar en base a normas del derecho pblico
o civil.

5.3 SISTEMAS DE CONTRATACIN
Existen varios sistemas de contratacin siendo los ms utilizados en proyectos de
construccin los siguientes:
a) Contrato a precio unitario
1

Los contratos a precio unitario son aquellos en los cuales se pacta el precio por
unidades o cantidades de obra y su valor total es la suma de los productos que
resulten de multiplicar las cantidades de obras ejecutadas por el precio de cada una
de ellas, dentro de los lmites que el mismo convenio fije.
El contratista es el nico responsable por la vinculacin de personal, la celebracin de
subcontratos y la adquisicin de materiales, todo lo cual realiza en su propio nombre
y por cuenta y riesgo, sin que el dueo de la obra adquiera responsabilidad alguna
por dichos actos.
b) Contrato a precio global
2

Los contratos a precio global son aquellos en los que el contratista, a cambio de las
prestaciones a que se compromete, obtiene como remuneracin una suma global fija
en la cual estn incluidos sus honorarios y es el nico responsable de la vinculacin de
personal, de la elaboracin de subcontratos y de la obtencin de materiales todo lo

1
Decreto 222 de 1983; artculos 88, 89,90, Gua LEC de la construccin.


2
Ibid
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cual realiza en su propio nombre y por su cuenta y riesgo y sin que el dueo de la
obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos.
c) Contrato de administracin delegada
Contratos de administracin delegada son aquellos en que el contratista, por cuenta y
riesgo del contratante, se encarga de la ejecucin del objeto del convenio. El
contratista es el nico responsable de los contratos que celebre.
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