MTODO MANDELBLATT CAMACARO

Mtodo utilizado cuando se tiene muy pocos datos referenciales de un

terreno con construcciones

1. Se solicita informacin a empresas especializadas en el rea inmobiliaria y
se efecta una investigacin en la Oficina de Registro Inmobiliario del
Municipio respectivo.
2. Se analizan los documentos que contienen operaciones de compra - venta
de viviendas y terrenos, a los efectos de tener informacin de valor de
propiedades cuyas caractersticas tengan similitud con el inmueble
tasable. A la vez, se consulta el mercado inmobiliario con la finalidad de
obtener una muestra representativa que permita conocer de la oferta.
3. El Valor Actual de Mercado, que representa el precio ms probable que se
pagara por el inmueble en un mercado abierto de libre competencia, se
determina calculando el valor del terreno a travs del Mtodo Residual
basado en el Modelo Mandelblatt - Camacaro, y el Valor Actual de la
Construccin se obtiene utilizando el Mtodo del Costo de Reproduccin a
Nuevo; a la suma de estos dos valores, se le adiciona el Factor de
Comercializacin, a los efectos de estimar correctamente el valor
inmobiliario.
ENFOQUE METODOLGICO
Existen limitaciones para localizar comparables actuales en algunos caso siendo
necesario aplicar el Mtodo de Mandelblatt- Camacaro. Se parte de las siguientes
relaciones:


Donde:
Vi : Valor del Inmueble.
Vt : Valor del Terreno.
Vc : Valor de la Construccin
Fc: Factor de Comercializacin (indicador del mercado). Si el mercado es comprador
(Fc 1) si es Vendedor (K 1) y en la prctica, se deber ubicar entre 0,85 y 1,15,
si se trata de inmuebles residenciales.


Donde:
Vc: Valor de la Construccin Actual
Vcn: Valor de la Construccin Nueva
D : Depreciacin de la Construccin
Fc Vc Vt Vi *
D Vcn Vc


Donde:
D : Depreciacin de la Construccin.
: Factor de Depreciacin, obtenido a partir del Criterio de ROSS HEIDECKE
y se obtiene directamente de la tabla o por la aplicacin de la
siguiente relacin: =[(1-) * c+], siendo = * (e/v +e
2
/v
2
); y c: el factor
Heidecke que depende del estado de conservacin y mantenimiento
del inmueble para la fecha de la tasacin.
Vcn : Valor de la Construccin Nueva.
Vr : Valor de Rescate de la Construccin.


Donde:
r : Relacin Porcentual entre el valor del terreno y el valor del inmueble nuevo, que
debe estar fundamentado en un investigacin de mercado para cada
urbanizacin o regin del Municipio.



Vr Vcn D *

Vi r Vt *
Entonces, sustituyendo en se tiene: Vi r Vt *
Fc Vc Vt Vi *
Fc Vc Vi r Vi * *
Y se introduce en , de donde:



Vr Vcn D *
D Vcn Vc
Vr Vcn Vcn Vc *
Si se define, , donde Fr es el factor de rescate, se tiene: Fr Vcn Vr Vcn *
Fr Vcn Vcn Vc * *
Desarrollando en se tiene:
Vr Vcn Vcn Vc *
Fc Vc Vi r Vi * *
Fc Fr cn Vcn Vi r Vi * * * *
Al despejar Vi se tiene:









que es el MODELO DE MANDELBLATT - CAMACARO.

Fc r
Fc Fr Vcn
Vi
* 1
* * 1 *

FORMACIN Y JUSTIFICACIN DEL VALOR
Para el clculo del Valor del bien tasable, se utiliz la metodologa expuesta
presentndose los siguientes resultados:
CONCEPTO
Vi Valor del Inmueble ( Bs)
A
rea de Construccin (m
2
)
C
Costo de Reposicin de la Construccin (Bs/m
2
)
Fc Factor de Mercado o de Comercializacin (Adim)
c Factor Heidecke (Adim)
Fr Factor Rescate (Adim)
e Edad Efectiva de la Construccin (aos)
Vi Vida ti de la Construccin (aos)
Factor de Depreciacin (Adim)
r Incidencia del Valor de la Tierra (Adim)
Valor de la Construccin (Bs)
Valor de la Tierra (Bs)
Valor del Inmueble (Bs)