MANUAL DE USO, OPERAO

E MANUTENO DAS EDIFICAES

OUT UB R O/2013
Orientaes para
Construtoras e Incorporadoras
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A Cmara Brasileira da Indstria da Construo (CBIC) e suas entidades associadas
com a clara percepo de que o sucesso de um empreendimento est diretamente ligado
relao entre as empresas e seus clientes vm desenvolvendo aes de capacitao
voltadas a incorporadoras e construtoras para melhoria desta relao.
Estas aes nitidamente j mostram resultados de melhorias dos processos internos
das empresas voltados ao atendimento e assistncia tcnica, do relacionamento com os
clientes, do desenvolvimento de fornecedores, do engajamento com as entidades da ca-
deia produtiva e agentes fnanciadores, e da melhora da imagem do setor junto ao Poder
Judicirio e sociedade.
Com o objetivo de ampliar estas aes, a CBIC lana o projeto: Guia Orientativo
para elaborao do manual de uso operao e manuteno de edif caes, com
alcance nacional, tendo o importante papel de instruir e subsidiar a elaborao dos
manuais do proprietrio e das reas comuns, propondo, inclusive, maior uniformizao
destes instrumentos.
O projeto tem, como fatores indutores, a reviso das normas ABNT NBR 5674 e
ABNT 14037, que apresentam diretrizes para elaborao dos manuais e do sistema de
gesto de manuteno da edifcao e da norma ABNT NBR 15575 que estabelece
nveis de desempenho, sugestes de prazos de garantias, e que destaca a importncia
do correto uso e manuteno do imvel. Estas normas, em suas verses mais atualizadas,
bem como as legislaes vigentes, devem ser seguidas na elaborao dos manuais.
Tambm deve ser considerada a evoluo dos produtos, dos mtodos construtivos,
da complexidade dos empreendimentos, das boas prticas de mercado e do perf l
de consumidores.
A entrega dos manuais de uso e operao das edif caes Proprietrio e reas
Comuns - tem como funo ressaltar que a durabilidade de uma edif cao est ligada,
no s aos fatores relacionados ao projeto e execuo da obra, mas tambm ao cor-
reto uso e manuteno, principalmente a manuteno preventiva. Portanto, importante
realizar esforos conjuntos no sentido de mudar a cultura da falta de cuidados e ateno
rotineiros com a edif cao.
CENRIO
fotografa: Erivelton Viana
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A utilizao do Termo de Garantias desde o lanamento do empreendimento, alm de
ser requisito legal, traz maior segurana na relao de ambas as partes, deixando claro
desde o momento da venda do imvel os direitos e obrigaes dos clientes e incorpora-
dores e construtores.
A seguir apresentamos resumidamente conceitos importantes e sugestes para auxiliar
na elaborao dos Manuais e do Termo de Garantias.
O projeto: Guia Orientativo para elaborao do manual de uso operao e manu-
teno de edifcaes est sendo desenvolvido pelo Grupo de Acompanhamento de
Normas da CBIC composto por representantes de entidades associadas e tem seu lana-
mento previsto para maio de 2014.
RESPONSABILIDADES
Construtores e/ou incorporadores:
Elaborar o manual que atendendo as normas ABNT NBR 14037 Manual, ABNT NBR
5674 e ABNT 15575, informar os prazos de garantias, apresentar sugesto para
o sistema de gesto de manuteno, informar como ser realizado o atendimento
ao cliente e prestar o servio de assistncia tcnica aos usurios e sndicos de
edifcaes.
Projetistas
Dispor aos construtores, incorporadores e demais usurios as informaes necessrias
para a elaborao dos manuais, principalmente informaes sobre correto uso e
manuteno, cargas previstas, cargas mximas admitidas, riscos ao uso. Especifcar
componentes e sistemas em estrita observao aos critrios da norma de desempenho
ABNT NBR 15575, enfatizando os requisitos de durabilidade e manutenabilidade.
Usurio e/ou Sindico:
No usar a edifcao fora das condies previstas e projetadas, no realizar
modifcaes na edifcao sem conhecimento e previa anuncia do construtor e/ou
projetistas. Seguir o Manual de uso operao e manuteno da edifcao, implantar
e executar o sistema de gesto de manuteno.
Garantir que as manutenes somente seja realizada pelos profssionais indicados no
sistema de gesto de manuteno. Registrar as manutenes e inspees realizadas.
Atualizar o manual nos casos em que ocorram modifcaes na edifcao/unidade
e no caso de no ser o usurio da edifcao ou no caso de transio de usurio
repassar o manual.
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O Manual do Proprietrio e o Manual das reas Comuns devem ser elaborados de
acordo com a norma ABNT NBR 14037:2011 Diretrizes para elaborao de manuais
de uso, operao e manuteno das edifcaes.
Esta norma estabelece os requisitos mnimos para elaborao e apresentao dos
contedos a serem includos nos manuais elaborados e entregues pelo construtor e/ou
incorporador, conforme legislao vigente, devendo obrigatoriamente:
a. informar aos proprietrios e ao condomnio as caractersticas tcnicas da
edifcao como construda;
b. descrever procedimentos recomendveis e obrigatrios para a conservao, uso e
manuteno da edifcao, bem como para a operao dos equipamentos;
c. informar e orientar os proprietrios e o condomnio, em linguagem adequada
e de forma didtica, com relao s suas obrigaes no tocante realizao
de atividades de manuteno e conservao, e de condies de utilizao da
edifcao;
d. recomendar aes para prevenir a ocorrncia de falhas ou acidentes decorrentes
de uso inadequado; e
e. recomendar aes para contribuir para que a edifcao atinja a vida til de
projeto.
A Tabela 1 da norma recomenda a estrutura de disposio dos contedos sugerindo
os temas dos captulos, e as subdivises dos itens bsicos que devem estar contidos no
manual, podendo ser complementada e adaptada conforme caractersticas e necessidade
especfca do empreendimento.
ORIENTAES PARA
A ELABORAO
DO MANUAL
fotografa: Erivelton Viana
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Tabela 1 Sugesto de Disposio dos Contedos
CAP TULO SUBDI VI SES
Apresentao
ndice
Introduo
Defnies
Garantias e assistncia tcnica Garantias e assistncia tcnica
Memorial descritivo
Fornecedores
Relao de fornecedores
Relao de projetistas
Servios de utilidade pblica
Operao, uso e limpeza
Sistemas hidrossanitrios
Sistemas eletroeletrnicos
Sistema de proteo contra descargas
atmosfricas
Sistemas de ar condicionado, ventilao e
calefao
Sistemas de automao
Sistemas de comunicao
Sistemas de incndio
Fundaes e estruturas
Vedaes
Revestimentos internos e externos
Pisos
Coberturas
Jardins, paisagismo e reas de lazer
Esquadrias e vidros
Pedidos de ligaes pblicas
Manuteno
Programa de manuteno preventiva
Registros
Inspees
Informaes complementares
Meio ambiente e sustentabilidade
Segurana
Operao dos equipamentos e suas ligaes
Documentao tcnica e legal
Elaborao e entrega do manual
Atualizao do manual
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O Termo de Garantias e as orientaes para o correto uso e manuteno devem ser
utilizados desde a concepo do imvel at a utilizao do mesmo pelo proprietrio e/ou
usurio. Sugere-se a elaborao de uma Minuta do Manual do Proprietrio, uma Minuta do
Manual das reas Comuns e do Modelo do Programa de Manuteno Preventiva, desde
a etapa de concepo. Esta Minuta pode ser entregue no ato da venda do imvel e pode
ajudar a orientar cada um dos processos relacionados e a elaborar os manuais defnitivos
de cada empreendimento/unidade. A seguir, sugestes para uso destes instrumentos:
NA I NCORPORAO E VENDA
O Termo de Garantias e as orientaes para o correto uso e manuteno da
edifcao, ou as minutas dos manuais, devem fazer parte da documentao
entregue ao cliente na venda do imvel. A critrio do incorporador estes podem ser
registrados em cartrio juntamente com o Memorial de Incorporao.
Estes documentos devem ser citados no contrato de compra e venda como um
documento integrante e devem ser entregues ao cliente em sua assinatura. Devem
ainda, estar disponveis nos plantes de venda para consulta dos clientes;
Deve ser explicado ao cliente que o Termo de Garantia j estipulado na aquisio
mostra a transparncia nas relaes com o mesmo;
Deve ser explicado ao cliente sobre a importncia do Programa de Manuteno
tanto para as unidades autnomas como para as reas comuns.
COM OS FORNECEDORES DE MATERI AI S, EQUI PAMENTOS E SERVI OS
Nas negociaes com os fornecedores devero ser estabelecidos prazos de garantia.
Estes prazos devero contemplar, alm dos prazos de garantia do fornecedor, um
perodo de carncia (prazo do fornecimento at a concluso da obra).
ORIENTAES
PARA A APLICAO
DO MANUAL
fotografa: Erivelton Viana
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As informaes sobre vida til, desempenho de componentes e elementos, e
condies de uso devem ser solicitadas aos fornecedores, assim como, a entrega dos
termos de garantia e quando houver, do manual de utilizao.
NA CONSTRUO
A Construtora deve verifcar se os materiais adquiridos, equipamentos e servios
realizados so capazes de atender aos requisitos especifcados.
Os termos de garantias, notas fscais, contratos, manuais dos fabricantes de materiais
e equipamentos e dos prestadores de servios, devem ser guardados, assim como,
os demais documentos citados no Anexo A da norma ABNT NBR 14037. Todo este
acervo deve ser entregue ao proprietrio ou ao sndico. importante manter uma
cpia dos mesmos no arquivo da incorporadora/construtora.
NA ENTREGA DA OBRA
UNI DADES AUTNOMAS
Deve ser elaborado um Manual do Proprietrio especfco para a unidade,
abrangendo os itens utilizados na construo com as respectivas descries do
correto uso e manutenes.
Deve ser entregue a Tabela de Garantia Defnitiva, onde iro constar os prazos
para os materiais e os sistemas construtivos efetivamente empregados.
Devem ser entregues os termos de garantias e manuais dos fabricantes dos
equipamentos instalados na unidade;
Os clientes devem ser informados sobra a importncia da manuteno de sua
unidade, alm de sua responsabilidade, proporcional sua condio de condmino,
na manuteno das reas comuns do imvel.
REAS COMUNS
Deve ser elaborado um Manual das reas Comuns especfco para o
empreendimento, abrangendo os itens utilizados na construo com as respectivas
descries do correto uso e manutenes.
Deve ser entregue a Tabela de Garantia Defnitiva, onde iro constar os prazos
para os materiais e os sistemas construtivos efetivamente empregados.
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Devem ser entregues os documentos citados no Anexo A da norma ABNT NBR
14037, especfcos para o empreendimento.
Deve ser entregue o modelo de programa de manuteno preventiva (Sistema de
Gesto de Manuteno em conformidade com ABNT NBR 5674).
importante lembrar que nenhum prazo de garantia pode ser inferior ao do
Termo de Garantia entregue na poca da venda.
PS ENTREGA
O Manual deve conter o procedimento que o construtor e/ou incorporador adotar
para realizar o atendimento ao cliente e para orientar e esclarecer dvidas referentes
manuteno, garantias e assistncia tcnica. A equipe responsvel deve ser
treinada e ter conhecimento destes documentos.
Os prazos e condies estipulados no Termo de Garantias devem ser respeitados
pelos clientes e pelas construtoras e incorporadoras.
A importncia de estabelecer e implantar o Programa de Manuteno deve ser
reforada junto ao sndico (ou administradora), e este deve estar em conformidade
com a minuta do Sistema de Gesto de Manuteno disponibilizada pela
construtora.
Poder ser includa no manual, a informao que constatando-se na visita de
avaliao dos servios solicitados construtora e/ou incorporadora, que esses
servios no estejam enquadrados nas condies de garantias, ser cobrada uma
taxa de visita e no caber a execuo destes servios.

fotografa: Erivelton Viana
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GARANTI A LEGAL E GARANTI A CONTRATUAL
Garantia legal: direito do consumidor de reclamar reparos, recomposies,
devoluo ou substituio do produto adquirido conforme legislao vigente.
Garantia contratual: condies dadas pelo fornecedor por meio de certifcado ou
contrato de garantia para reparos, reposio, devoluo ou substituio do produto
concludo.
A garantia contratual facultativa e no se soma garantia legal.
PRAZO DE GARANTI A LEGAL:
Perodo de tempo previsto em lei que o comprador dispe para reclamar dos vcios
(defeitos) verifcados na compra de produtos durveis.
PRAZO DE GARANTI A CONTRATUAL:
Perodo de tempo, igual ou superior ao prazo de garantia legal, oferecido
voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor ou fabricante) na forma de
certifcado, termo de garantia ou contrato para que o consumidor possa reclamar dos
vcios aparentes ou defeitos verifcados na entrega de seu produto. Este prazo pode
ser diferenciado para cada um dos componentes do produto a critrio do fornecedor.
O REPARO DE FALHAS
Durante a vigncia dos prazos de garantia deve ser feito pelo incorporador ou
construtor, ressalvadas as hipteses que excluem a sua responsabilidade, como o mau
uso ou a falta de manuteno pelos usurios; atos de terceiros; caso fortuito ou fora
maior. Vencido o prazo de garantia, a responsabilidade deve ser apurada.
CONCEITOS
RELEVANTES
fotografa: Erivelton Viana
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PRAZOS DE GARANTI AS,
O anexo D da Norma ABNT NBR 15575 Parte 1 traz uma recomendao dos
prazos de garantias, e, apesar de no estabelecer de forma obrigatria estes prazos,
pode e deve ser observado para o estabelecimento dos prazos mnimos de garantia
que devem ser informados nos manuais, no caso dos empreendimentos cujos projetos
foram protocolados nos rgos competentes aps 19 julho de 2013, e podem servir
de referncia para os empreendimentos anteriores.
A cont agem dos pr azos de gar ant i as
indicados no anexo D inicia-se a partir da expedio do Habite-se ou Auto de
Concluso, ou outro documento legal que ateste a concluso das obras.
Per da de gar ant i a:
So condies para a perda de garantia: o que dispe no Manual de Uso,
Operao e Manuteno no for observado, no for implantado e executado
o Sistema de Gesto de Manuteno; realizao de reforma, alterao,
descaracterizao dos sistemas, componentes ou elementos.
VI DA TI L DE PROJ ETO ( VUP) :
o perodo de tempo em que um sistema projetado para atender aos requisitos de
desempenho estabelecidos, desde que cumprido o programa de manuteno previsto
no manual de operao, uso e manuteno. A VUP sofre infuncia direta positiva
ou negativa pelas aes de manuteno, intempries e outros fatores internos de
controle do usurio e externos (naturais) fora do seu controle. Vida til no pode ser
confundida com prazo de garantia.
NA ENTREGA DO EMPREENDI MENTO,
o construtor/incorporador deve armazenar a documentao de entrega das
unidades e das reas comuns (termo de entrega do manual, modelo do sistema de
manuteno, termo de entrega, etc), convm tambm registrar as condies em que o
empreendimento foi entregue e as condies do entorno do empreendimento naquele
momento (vizinhana, vias de acesso, etc.).
DATAS RELEVANTES A SEREM CI TADAS NO MANUAL:
Data do protocolo projeto no rgo competente
Data da aprovao do projeto de execuo
Data do Habite-se ou Auto de Concluso
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ABNT
NBR 5674
Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece
os requisitos do sistema de gesto de manuteno de edifcaes.
ABNT
NBR 14037
Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece
os requisitos mnimos para elaborao e apresentao dos contedos
do manual de uso, operao e manuteno das edifcaes,
elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador ao
condomnio por ocasio da entrega do empreendimento.
ABNT
NBR 15575
Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece
e avalia os requisitos e critrios de desempenho que se aplicam s
edifcaes habitacionais, tanto como um todo quanto como de forma
isolada para um ou mais sistemas especfcos.
Cdigo
Civil
Brasileiro
a lei 10406/10 de janeiro 2002, que regulamenta a legislao
aplicvel s relaes civis em geral, dispondo, entre outros assuntos,
sobre o condomnio de edifcios. Nela so estabelecidas as diretrizes
para elaborao da Conveno de Condomnio, e ali esto tambm
contemplados os aspectos de responsabilidades, uso e administrao
das edifcaes. (ver artigo 618)
Cdigo do
Consumidor
a lei 8078/90, que institui o Cdigo de Proteo e Defesa do
Consumidor, defnindo os direitos e obrigaes de consumidores e
fornecedores, bem como empresas construtoras e/ou incorporadoras.
(ver artigos 12, 26, 39 e 50).
Nota:
- as leis do fora obrigatria s normas tcnicas ou estabelecem consequncias para o seu descumprimento.
- em caso de confitos entre normas e leis devem ser obedecidos os demais atos legislativos.
REFERNCIAS
fotografa: Erivelton Viana
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verso para download
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Realizao:
Apoio:
Cmara Brasileira da Indstria da Construo
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Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT
www.abnt.org.br