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Propuesta Nacional de Vivienda, El Salvador, 2004 – marinotadeo.henao@gmail.com
Propuesta Nacional de Vivienda-Marco Estratégico para la Definición de unaPolítica Nacional de Vivienda-
Marino Tadeo Henao
DOCUMENTO PREPARADO PARA
CÁMARA SALVADOREÑADE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN (CASALCO)
CON EL APOYO DEBANCO MULTISECTORIAL DE INVERSIONES (BMI)BANCO CENTROAMERICANO DE INTEGRACION ECONOMICA (BCIE)
San Salvador, El Salvador Enero 23, 20041
 
Propuesta Nacional de Vivienda, El Salvador, 2004 – marinotadeo.henao@gmail.com
Contenido
1 Objetivos .............................................................................................32 Antecedentes ......................................................................................33 Síntesis ...............................................................................................54 Situación macroeconómica, fiscal y del mercado financiero ..............85 Comportamiento del sector de la construcción de vivienda y cicloseconómicos ..........................................................................................106 Metas ...............................................................................................117 Inversión e impactos .........................................................................128 Impacto fiscal neto: neutro ...............................................................139 El Ahorro: eje de esta Propuesta ......................................................1410 Tarjeta de Ahorro para Vivienda & Emergencias (TAVE) ..............1511 La Tarjeta de Ahorro para Vivienda & Emergencias (TAVE):Descripción de una Transacción ........................................................1612 Los subsidios más costosos: aquellos que no pasan por elpresupuesto .........................................................................................1713 La eliminación de un subsidio implícito: establecer el impuestopredial..................................................................................................1714 Bono Habitacional: Poder a la demanda ........................................1915 Crédito I..........................................................................................1916 Crédito II.........................................................................................20a) Crédito para Salvadoreños en el Exterior:...................................20b) Crédito para financiar la demanda de vivienda local. ..................21c) Fondo inmobiliario para la dinamización de la oferta de viviendade interés social:..............................................................................2217 Leasing Habitacional......................................................................2218 Mejor localización de riesgos y atenuación de ciclos económicos . 2419 Mercado de capitales y financiamiento hipotecario .......................2520 Securitización: nuevas opciones de inversión para AFPs ..............2621 Cédulas Hipotecarias .....................................................................2822 Fideicomiso de crédito subordinado para construcción .................3123 Incentivos Tributarios .....................................................................3224 Instrumentos & modalidades de articulación sector público privado3225 Perfil institucional del sector ...........................................................361) Gerencia del sistema para el Bono Habitacional. .......................362) Gerencia de Megaproyectos. .....................................................363) Apoyo Corporativo .......................................................................372
 
Propuesta Nacional de Vivienda, El Salvador, 2004 – marinotadeo.henao@gmail.com
1Objetivos
La Propuesta Nacional de Vivienda tiene como objetivos:1)Definir los elementos estructurantes de un sistema sostenible definanciamiento habitacional, con énfasis en la vivienda de interéssocial, y2)Eliminar en cinco (5) años el déficit habitacional cuantitativo
1
deEl Salvador, sin producir ningún efecto negativo en el balancefiscal del país.Aunque trasciende los alcances de esta Propuesta, se reconoce laimportancia de a) promover el mejoramiento y rehabilitación del parquehabitacional existente (atacar el déficit cualitativo), b) estudiar lasnecesidades de reposición o reubicación de viviendas y sus efectos enlos estimativos del déficit habitacional cuantitativo.
2Antecedentes
A principios de la década de los noventas, se impulsó en El Salvador un ambicioso programa de reformas económicas, institucionales ysociales, que incluyó la redefinición del rol del estado, el control de lainflación y el tipo de cambio, y promover la apertura comercial. En elcaso del sector de la vivienda, la reforma consistió en redistribuir rolesdel Estado al sector privado. El nuevo sistema se caracteriza por reservar al gobierno las actividades normativas, subsidiarias y decontrol del desarrollo urbano y transferir al sector privado laplanificación, construcción, financiamiento y comercialización de losproyectos habitacionales.Las tasas de interés han llegado a oscilar entre el 7% y el 8%. Lasiguiente gráfica muestra el comportamiento anual (1999-2003) de lastasas de interés de largo plazo para financiamiento de vivienda:
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Definido como la diferencia entre el número de hogares y el número de viviendas permanentes
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