Office Market Report

H1 2014 | Nederland

Nederland
Voor het derde jaar op rij is het opnamevolume in het eerste half
jaar gedaald ten opzichte van het vorige jaar. Het opnamevolume
ligt in 2014 met 374.000 m bijna 7% lager dan in het voorgaande
jaar.

00

00

00

00
0

De vijf in dit rapport behandelde steden zijn goed voor in totaal

50% van de totale opname in de eerste zes maanden van 2014.
Naast deze steden is het opnamevolume in Amersfoort en Breda
ook relatief hoog door transacties van respectievelijk Friesland
Campina (10.000 m kantoorruimte) en het UWV (9.700 m).

Opname per sector 2014 (in m)

1%

7%
10%

11%

Er vonden drie transacties van boven de 10.000 m plaats te weten

ING Bank (23.500 m), PVH Europe (13.000 m) en de Nationale
Politie (12.000 m). Het gemiddelde opgenomen metrage is 1.576 m
kantoorruimte.
12%

Meer dan een kwart van de opname is door de publieke sector

gerealiseerd. Hierbij is het reorganiserende UWV met drie
transacties (totaal 17.000 m) verantwoordelijk voor het grootste
08 gedeelte
09 van10
11
12
13
14
de opname.
Het aanbod in Nederland is, ondanks de dalende vraag, met 7,2
miljoen m, stabiel gebleven in het eerste halfjaar van 2014.
Beperkte nieuwbouw en de vele transformaties zorgen er voor
dat het aanbod nauwelijks stijgt.

00

20

19%

14%

Public Services
Business & other services
TMT
Production & construction
Financial Services
Wholesale & retail trade, hotel & catering
Other
Transport & tourism

40

60

80
0

08

09

10

11

2.000

12

13

14

Opname 2008-2014

Aanbod 2012-2014
7.400

1.500

7.300

50

1.000

7.200

25

500

7.100

08
0
x1.000 m2

00

75

09

10

11

12

13

14

Opname H1
Opname H2

Nederland

12
0
x1.000 m2

50
400

25
0

08320 09

1.500

10

11

12

13

14

1.450

240

Office Market Report | H1 2014 | Nederland

160

1.400
1.350

12

13

13

14
Medio
Ultimo

Nederland
a7

a28

Amsterdam

10
Den Haag
Gemiddeld

a4

P.5
145

Gemiddeld

Gemiddeld

180

1
a1

a2

a50
4

a12

Utrecht

7
Rotterdam

a1

P.8

Gemiddeld

P.7

a28

P.4

145

a27

140

a2

9
8
Eindhoven
Gemiddeld

P.6
125

a2

Snelweg

Provinciegrens

Top 10 kantoortransacties Nederland H1 2014

Gemeente

Gebouwnaam

Adres

Gebruiker

Amsterdam

Haarlerbergpark

Haarlerbergweg 13-23

23.500

ING Bank

Amsterdam

Porcellis

Danzigerkade

13.000

PVH Europe t.b.v. Calvin Klein

Den Haag

De Artillerie

Kanonstraat 1

12.000

Nationale Politie

Amersfoort

Between

Smallepad 32

9.954

FrieslandCampina

Breda

Chassveld 17

9.706

UWV

Leusden

Storkstraat 12

9.585

Achmea

Rotterdam

Central Post Office

Delftseplein 27-33

9.000

LyondellBasell

Eindhoven

Gebouw SFH

Kastanjelaan

7.000

Amazon Liquavista

Heusden

R&D Wartsilla

Spoorlaan

6.800

Wrtsil

10

Amsterdam

5Keizers

Keizersgracht 271-287

5.920

TravelBird Nederland

1
2

Office Market Report | H1 2014 | Nederland

E-19

7,100

Nederland

500
12

12

13

13

14

Amsterdam

08

09

10

11

12

13

Opname 2008-2014

1,500

400
7.400
320

1,450

De opname is in de eerste helft van 2014 met circa 19% gestegen ten
opzichte van een jaar eerder, totaal is er 105.000 m opgenomen in 2014.

7.300
240

1,400

In het deelgebied Zuidoost ligt de opname het hoogst in de eerste zes

maanden van 2014. Dit komt voornamelijk doordat de grootste transactie
1,350
in de regio Amsterdam
sinds 2012 hier plaats vond: ING nam 23.500 m
kantoorruimte op in Zuidoost. De bank stoot wel kantoorruimte elders in
12
12
13
13
14
Amsterdam
0
de regio af.
Nederland
Naast ING was er de transactie van PVH Europe (13.000 m) in de
Amsterdamse Houthavens, hier wordt het modecluster na eerdere
vestigingen van oa. Diesel, Desigual en Gaastra versterkt.

7.200
160
80
7.100

08
0
122
0x1.000 m

12

10

11
13

12

13
14
13
14
Opname H1
Opname H2

Aanbod 2012-2014

1.500
125
100
1.450
75

Het aanbod kantoorruimte is stabiel gebleven in de Amsterdamse regio

700
in het eerste halfjaar. Nieuw aanbod is vooral te vinden in Amsterdam
650 voormalige pand van de Dienst Belastingen aan het
Zuidoost zoals het
12
12
13
13
14
Bijlmerplein
(15.000
m).
Den haag
0

09

150

900 is dankzij de ING transactie met een kwart van het

De financile sector
volume de grootste
850 aanjager van de stijging van de opname. Media en Tech
bedrijven zijn wederom aanwezig, zij hadden een aandeel van 20% van de
opname. Onder800
andere Travelbird en Booking.com hebben kantoorruimte
aangehuurd. 750

1.400
50
25
1.350
0

Amsterdam

08

09

12

10
12

11

12

13

13
13

x1.000 m2

280

800
40
750

3x

1%

240

12

12

13

13

650
0
0

14

Den haag

a8

08
12

09

12

a10
10

900
850

215

Gemiddeld 145

Laag

90

20%

13

14
14

295

Laag

155

a10
200
300

a10

Zuidas260

800

Hoog

240 305
Gemiddeld

a4

13

13

Laag

Schiphol e.o.
Hoog

14

325
Eindhoven

Gemiddeld 150

100 340

50 225 p
220
08
12
0
0

Zuidoost

09
11q
Hoog12 10 185 13
Gemiddeld 145

Laag

95

| | q

480

150
Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden
900
125

460

100
850

80

12 13 13

a2
p

Office Market Report | H1 2014 | Nederland

75
800
50

a1

Laag

440

13

280
150

19%

Financial services
750
TMT
Rotterdam
12
Wholesale & retail trade, 12
hotel & catering
0
Business & other services
Production & construction
Public services
Other
500
Transport & Tourism

12

Gemiddeld 220

Sloterdijk e.o.
Hoog

11
13

Centrum
Hoog

18%

Medio
Ultimo

20
700

26%

220

Eindhoven

14

60
850
Huurprijzen per deelgebied

Opname per sector 2014 (in m)

15%

14

80
900

300

260

14

14
14

1,350

Amsterdam

80
7,100
12

12

13

13

14

0
0

Nederland

Den Haag
900

150

850

1,500
125

700 Centraal Station presteert al drie jaar op rij zeer stabiel,

Het gebied rondom
in 2014 is het weer n van de best presterende gebieden in de regio Den
650
Haag.
12
12
13
13
14
Den haag
0
De Nationale Politie zorgt voor de grootste opname in de regio
Den Haag
Amsterdam
in de eerste zes maanden van 2014. Deze nieuwe organisatie is ontstaan
door het opheffen van de regionale korpsen en zal zich vestigen in het
kantoorgebouw De Artillerie (12.000 m).

Als regeringsstad
300staat Den Haag bekend om de vele publieke organen die
hier zijn gevestigd, in de opnamecijfers van 2014 zijn de publieke diensten
280
met 63% dominant.
Mede door het 260
relatief hoge opnameniveau in 2013 is het aanbod medio
2014 met ruim 6% gedaald. Er wordt veel kantoorruimte gesloopt of
getransformeerd
zoals in WC Leidsenhage waar het kantoorgedeelte
240
verdwijnt. Door de afstootopgave van de Rijksoverheid hangt er echter nog
wel veel aanbod220
boven de markt.
12

12

09

12

10

11
13

12

13

13

13

75
1,400
50
25
1,350

08
0
122
0x1.000 m

Den haag

09

10

11

12

12

13

13

850
60
800
40
750
700
20
08
12

09

12

10

11
13

12

13

13

14
14

Medio
Ultimo

200
300

Opname per sector

2014 (in m)
850

Huurprijzen per deelgebied

280
150
260
100

1%

240

Statenkwartier

750 2%

Rotterdam
0

Hoog

12

12

13

13

14

Eindhoven

50
165
220

Gemiddeld 140
Laag

125

0
0

08
12
q

09 12 10

Beatrixkwartier
Hoog

26%

215

11
13

12 13 13

14
14

Gemiddeld 180
Laag

500
63%

Hoog

225

Laag

125

900

125 q
Gemiddeld 165

460

100
850

a12

75

440
Public services
420
Business & other services
Utrecht
12
Other
0
Production & construction
TMT
Financial services

a4

125

CS / Voorhout150

480

Rijswijk

800
50
12

13

13

14

Rotterdam

25
750
0
0
a4

Office Market Report | H1 2014 | Nederland

Hoog

08
12

150

Gemiddeld 110

Laag

09

10

12

| | q Ontwikkeling huurprijs
afgelopen 6 maanden
500

480

14

13Opname14
H1
Opname H2

Aanbod 2012-2014

80
900

650
0
0

14

900

5%

14
14

100
1,450

x1.000 m2

3%
800

13

Opname 2008-2014

De eerste helft van

800 2014 is in de regio Den Haag met een opname van
45.000 m beduidend minder goed verlopen dan de eerste helft van 2013.
Ook in 2012 was750
het volume een stuk hoger.

Eindhoven

08
12

460
440

70

11

13

12

13
13

14
14

25
1,350

650

Den haag

12

12

13

13

14

Amsterdam

Eindhoven

08

09

12

10

11

12

12

13

13
13

14
14

Opname 2008-2014
80
900

300
280

850
60

Voor het tweede jaar op rij is het opnamevolume in H1 met circa 17.000 m
260
hoger dan het voorgaande
jaar in Eindhoven.

800
40
750

Eindhoven West
heeft het hoogste opnamevolume in het eerste half jaar
240
sinds 2011, ook het centrum van Eindhoven deed het goed.

700
20

220
De grootste transactie
vond plaats in Strijp-S waar Amazon Liquavista
12
13SFH. Fontys
13
14
7.000
m
kantoorruimte
huurde 12
in gebouw
Hogescholen
Eindhoven
0
huurde 5.600 m kantoorruimte in het voormalig Philips gebouw
de Witte
Den haag
Dame.

650
08
0
12
0x1.000 m2

09

12

10

De technologische sector is met 60% de grootste partij, hiermee bevestigd

Eindhoven wederom zijn sterke positie in deze sector.

11
13

12

13
14
13
14
Opname H1
Opname H2

Aanbod 2012-2014

Het aanbod van900

kantoorruimte is met circa 5% gestegen tot 281.000 m.
Deze stijging is voornamelijk veroorzaakt doordat er bijna 9.500 m
extra kantoorruimte in aanbod is gekomen in de Kennedytoren waar
850
het contract van de gemeente Eindhoven afloopt.

200
300
280
150
260
100

800

240
750

Rotterdam
0

50
220
12

12

13

13

14

Eindhoven

0
0

08
12

09 12 10

11
13

12 13 13

x1.000 m2

500

150

Huurprijzen per deelgebied

100
850
a50 75

460
9%

440

800
50

420
0

Medio
Ultimo

900
125

480
Opname per sector
2014 (in m)

Utrecht

14
14

12

12

13

13

25
750

14

Rotterdam

a2
34%

Eindhoven Noord
Hoog

08
12

135

Gemiddeld 105

09

10
11
65
p

Laag

12

12

13

13
13

14
14

57%
Eindhoven Centrum
Eindhoven West
Hoog

145

Gemiddeld

120

Laag

85

a2

Hoog

Laag

480

Office Market Report | H1 2014 | Nederland

95

460

125

Gemiddeld

105

Laag

Utrecht
80

420
0

12

12

a67

190

Gemiddeld 140

440

Veldhoven

TMT
Public services
Business & other services

Hoog

500

| | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden

13 a67

13

a2

14

20

220

Eindhoven

12

12

13

13

650
0
0

14

Den haag

Rotterdam
900

300
200

850

280
150

800

260
100
240

Het centrum van Rotterdam is nog altijd het gebied waar het merendeel
van de transacties plaatsvindt. In de overige deelgebieden is de vraag
750
grotendeels weggevallen.
Rotterdam
12 op naam
12 van 13
13
De grootste transactie staat
LyondellBasell,
zij14Eindhoven
hebben
0
9.000 m gehuurd in de Central Post Office. Ze laten echter wel 12.000
m kantoorruimte achter in het Groothandelsgebouw. Een andere grote
transactie betreft Calder Holding dat diverse vestigingen in de regio
samenvoegt in het kantoorgebouw Katshoek (5.100 m).

08
12
0
x1.000 m2

150
900
125

Het aanbod van kantoorruimte is medio 2014 stabiel gebleven ten opzichte
440
van ultimo 2013.

75
800
50

10

11
13

12

13

13

14
14

13

13

09 12 10

11
13

12 13 13

14
14

Opname H1
Opname H2

Aanbod 2012-2014

100
850

420
12

12

50
220

500
De zakelijke dienstverlening
is in de eerste zes maanden van 2014 de
sector die het meeste kantoorruimte heeft opgenomen. De productie en
480
constructie sector is de op n na grootste sector, de opname hiervan komt
echter volledig 460
op naam van LyondellBasell.

12

09

Opname 2008-2014

De eerste helft van 2014 laat het laagste opnamevolume van de afgelopen
jaren zien. Vanaf 2011 is de opname in het eerste halfjaar continu gedaald.

Utrecht

08
12

25
750

14

Rotterdam

0
0

08
12

09

10
12

11
13

12

14

13
13

14

x1.000 m2

Medio
Ultimo

500
480
Huurprijzen per deelgebied

Opname per sector 2014 (in m)

460
8%

3%

a13

440

Rotterdam Oost
Hoog

420

Utrecht

16%

12

12
Laag

Hoog
Laag

a20

90

13

14

a16

235

Gemiddeld 145

13
100

Rotterdam Centrum
43%

a20

185

Gemiddeld 140

Capelle aan den IJssel

a4

Hoog

160

Gemiddeld

115

Laag

80

30%
Rotterdam Zuid

a2
Business & other services
Production & construction
Public services
TMT
Transport & Tourism

Office Market Report | H1 2014 | Nederland

225
135

Laag

90

a16
a29

Hoog
Gemiddeld

| | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden

750

Rotterdam
0

50
220
12

12

13

13

14

Eindhoven

08
12

0
0

Utrecht

09 12 10

11
13

12 13 13

14
14

Opname 2008-2014

500

150

480

900
125

De kantorenmarkt van Utrecht heeft een zeer zwak eerste half jaar gekend.
460van circa 9.100 m was het zelfs het slechtste half jaar
Met een opname
sinds lange tijd.

100
850
75

440

800
50

Het grootste gedeelte van de opname heeft plaatsgevonden buiten de

traditionele kantorenmarkten
in Utrecht. Bijna twee derde van de opname
420
Utrecht
vond plaats in de wijk Overvecht.
12
12
13
13
14
0
Rotterdam
De grootste transacties waren van de VO-raad (2.400 m) en een
uitbreiding van de Belastingdienst met 2.100 m kantoorruimte, beiden in
Overvecht.

25
750

08
0
x1.000 12
m2
0

Mede door deze twee relatief grote transacties van publieke organen is de
publieke sector met bijna 80% grootaandeelhouder in het opnamevolume
van kantoorruimte in de regio Utrecht.

09

10
12

11

12

13

14

13

13Opname14
H1
Opname H2

Aanbod 2012-2014
500

Het aanbod in Utrecht bleef stabiel op 438.000 m. Op locaties als

Papendorp en het Centrum/Stationsgebied daalde het aanbod, terwijl het
in de overige locaties steeg.

480
460
440
420

Utrecht

12

12

13

13

x1.000 m2

Opname per sector 2014 (in m)

14
Medio
Ultimo

Huurprijzen per deelgebied

6%

16%
Rijnsweerd/De Uithof
Centrum/CS-gebied
Hoog

210

Gemiddeld 170
Laag

Hoog

190

Gemiddeld

160

Laag

125

130

a27

a2
a12
Kanaleneiland
Papendorp

78%

Public services
Business & other services
Wholesale & retail trade, hotel & catering

Office Market Report | H1 2014 | Nederland

180

Gemiddeld
Laag

175

Gemiddeld 145

160

Laag

130

100

a2
Nieuwegein

Hoog

Hoog

Hoog

140

Gemiddeld

120

Laag

90

a27

| | q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden

a12

Onderzoeksverantwoording
Deze rapportage is met alle mogelijke zorg samengesteld door het researchteam van Colliers International
bestaande uit Kes Brattinga en Thijs Guinee. Mocht u vragen of opmerkingen hebben dan kunt u contact opnemen via
amsterdam.research@colliers.com.

Regioindeling

Aanbod

De regios in dit rapport zijn als volgt ingedeeld:

De op de vrije markt aangeboden (Realnext) kantoorruimte

vanaf 500 m. In het aanbod worden uitsluitend bestaande,
gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden
geregistreerd die niet reeds uit de markt zijn genomen.

- De regio Amsterdam heeft betrekking op de gemeentes

Amsterdam, Amstelveen, Diemen en de Haarlemmermeer;
- De regio Den Haag heeft betrekking op de gemeentes
Den Haag, Rijswijk en Leidschendam- Voorburg;
- De regio Eindhoven heeft betrekking op de gemeentes
Eindhoven, Veldhoven, Best en Son en Breugel;
- De regio Rotterdam heeft betrekking op de gemeentes
Rotterdam en Capelle aan den IJssel;
- De regio Utrecht heeft betrekking op de gemeentes
Utrecht en Nieuwegein.

Opname
Kantoorruimte vanaf 500 m die op de vrije markt verhuurd
of verkocht is, en door de gebruiker betrokken wordt, met
uitzondering van contractverleningen en sale and lease backtransacties.

Huurprijs
Bandbreedte van de vraagprijs wordt bepaald aan de hand van
de vraagprijzen van aanbod van kantoorruimten.

Office Market Report | H1 2014 | Nederland

485 offices in
63 countries on
6 continents
United States: 146
Canada: 44
Latin America: 25
Asia Pacific: 185
EMEA: 84

1.5

billion in
annual revenue

135.8

million square metres

under management

15,800

professionals
and staff

Primary Authors:
Kes Brattinga
Head of Research | Research
+31 (0)20 540 55 55
kes.brattinga@colliers.com
Thijs Guine
Research
+31 (0)20 540 55 55
thijs.guinee@colliers.com
Contributors:
Sander Halsema | Marketing
Colliers International | Amsterdam
Buitenveldertselaan 5
1082 VA Amsterdam | Nederland
TEL +31 (0)20 540 55 55
Colliers International | Eindhoven
Dillenburgstraat 25-9
5652 AM Eindhoven | Nederland
TEL +31 (0)40 212 11 10
Colliers International | Rotterdam
Westersingel 94
3015 LC Rotterdam | Nederland
TEL +31 (0)10 511 99 55

About Colliers International

Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with over 15,800
professionals operating out of more than 485 offices in 63 countries. A subsidiary of FirstService
Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate users, owners
and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset
management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services,
mortgage banking and insightful research. The latest annual survey by the Lipsey Company ranked
Colliers International as the second-most recognized commercial real estate firm in the world.
colliers.com

Copyright 2014 Colliers International.

The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to
ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult
their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.