TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

COMARCA de SO PAULO
FORO CENTRAL CVEL
15 VARA CVEL
PRAA JOO MENDES S/N, SO PAULO - SP - CEP 01501-900

1062846-76.2013.8.26.0100 - lauda 1
C O N C L U S O
Em 19 de agosto de 2014, fao estes autos conclusos MM.
Juza de Direito da 15 Vara Cvel Central, Dra. DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT. Eu,
Thiago Henrique Takamoto, Assistente Judicirio, subscrevi.
SENTENA
Processo n: 1062846-76.2013.8.26.0100
Classe - Assunto Procedimento Ordinrio
Requerente: DANIEL GIANCOTTI REZENDE
Requerido: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO
PAULO - BANCOOP
Juza de Direito: Dra. Daise Fajardo Nogueira Jacot
Vistos.
1.- DANIEL GIANCOTTI REZENDE, qualificado na inicial, ajuizou esta
AO DECLARATRIA DE NULIDADE DE CLUSULA CONTRATUAL C.C.
OUTORGA DE ESCRITURA em face de BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL
DOS BANCRIOS DE SO PAULO, tambm qualificada na inicial, visando, a declarao de
nulidade da clusula contratual que prev a possibilidade de apurao final, com a
determinao de outorga da escritura pblica em relao ao imvel por ele adquirido, sob pena de
multa diria. Fundamentou o pedido nos artigos 421 e seguintes do Cdigo Civil.
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O autor alega, em resumo, que firmou com a r o Termo de Adeso e
Compromisso de Participao visando a aquisio de uma unidade habitacional no
Empreendimento Conjunto Residencial Vila Inglesa, nesta Capital; foi sorteado em uma das
Assembleias Extraordinrias e escolheu a unidade n 17 do Edifcio; notou vrios vcios e defeitos
quando da entrega das chaves; os problemas envolvendo infiltraes e rachaduras persistem at
hoje; a r iniciou a construo da terceira torre, mas os trabalhos foram interrompidos; os
cooperados tentaram um acordo com a r, sem xito; a r est envolvida em diversos escndalos,
incluindo acusaes de desvio de dinheiro; no dia 15 de janeiro de 2007 quitou a unidade de
acordo com o contrato firmado; o valor venal atual do imvel de R$ 88.406,00; no se h falar
em apurao final, pois conforme recibo emitido pela r no dia 20 de dezembro de 2012, o
valor atualizado da unidade era de R$ 49.103,53; caso seja cobrado algum valor a ttulo de
apurao final, o pagamento ultrapassar o valor de mercado do imvel; est merc da vontade
da r, que pode lanar a qualquer tempo valores a ttulo de apurao final; o no pagamento
dos valores pode acarretar sua eliminao dos quadros da Cooperativa; corre o risco de perder sua
unidade em razo de eventual penhora, pois ainda no recebeu a Escritura Pblica do imvel; a
clusula 16, que prev a apurao final, nula de pleno direito, pois o contrato j foi cumprido
integralmente; a r est em posio privilegiada; quitou sua unidade h mais de seis (6) anos e at
o momento no obteve a Escritura. Por fim, requereu a citao da r para os termos do pedido e
que, julgada procedente a Ao, sejam a ela impostos os nus do sucumbimento. Protestou
por prova e causa deu o valor de R$ 15.700,00 (fls. 1/15). Juntou documentos (fls. 16/67).
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Citada (fl. 71), a r apresentou defesa sustentando a improcedncia do pedido sob
a argumentao de que firmou acordo com o Ministrio Pblico, que reconheceu a sua natureza
de Cooperativa Habitacional; esse acordo no apenas foi firmado com o Ministrio Pblico, mas
tambm foi devidamente homologado na 37 Vara Cvel Central; as Cooperativas no promovem
a construo dos Empreendimentos para alienar aos seus associados, mas oferecem a adeso a
projetos; seus Empreendimentos so executados em estrita observncia aos princpios do preo de
custo, do autofinanciamento e do sistema cooperativo de construo; a incidncia do regime
cooperativo entre a Cooperativa o os cooperados no se coaduna com a aplicao do Cdigo de
Defesa do Consumidor; o Superior Tribunal de Justia j decidiu que no h relao de consumo
entre a Cooperativa e o cooperado; a execuo do Empreendimento conta com adimplemento dos
cooperados, no s em relao ao pagamento do custo estimado, mas com o pagamento do custo
total real da obra; o artigo 80 da Lei n 5.764/71 prev que as sobras lquidas e os prejuzos
eventualmente verificados sero rateados entre os cooperados na proporo da fruio de cada
servio; a clusula 13 do Termo de Adeso tambm prev que a escritura ser entregue aps
concluda a apurao final e desde que cumpridas todas as obrigaes pelo associado; o rateio
do valor excedente obtido com a apurao final dever previsto no artigo 21 do seu Estatuto
Social; a disposio contratual que prev o rateio de eventual valor excedente clara a apoia-se
nos princpios do sistema cooperativo de construo; os cooperados podem auditar, fiscalizar e
eventualmente contestar as contas gerais da Cooperativa; o rateio refere-se diferena entre o
custo estimado na criao do grupo e o custo real apurado, acrescido inclusive dos gastos com
inadimplncia e com aes judiciais; as contas questionados passaram pelo crivo de uma auditoria
externa e foram aprovadas em Assembleia, que reuniu mais de setecentos (700) cooperados; todos
os cooperados j haviam sido anteriormente alertados sobre a necessidade de custeio do saldo
residual; o autor teve disposio todos os meios para tomar conhecimento das contas da
Cooperativa e do dficit existente no Empreendimento em causa; para que possa fazer jus
escritura definitiva, o autor deve realizar o pagamento de todo o preo do custo efetivo; o
Empreendimento em causa ainda no foi concludo, o que impossibilita a sua realizao e
consequentemente a outorga da Escritura Pblica (fls. 72/90). Juntou documentos (fls. 91/171).
O autor apresentou rplica, refutando o alegado e insistindo no pedido (fls.
172/206).
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Facultada a especificao de provas (fl. 207), ambas as partes pugnaram pelo
julgamento antecipado da lide (fls. 210/211 e 212).
o relatrio.
Fundamento e decido.
2.- O autor visa, a declarao de nulidade da clusula contratual que prev a
possibilidade de apurao final, com a determinao de outorga da escritura pblica em relao
ao imvel por ele adquirido, sob pena de multa diria. Fundamenta o pedido nos artigos 421 e
seguintes do Cdigo Civil.
O feito comporta julgamento nos termos do artigo 330, inciso I, do Cdigo de
Processo Civil, com base na prova documental, haja visto o desinteresse das partes na produo
de outras provas (fls. 210/211 e 212).
Conforme j relatado, o autor alega que firmou com a r o Termo de Adeso e
Compromisso de Participao visando a aquisio de uma unidade habitacional no
Empreendimento Conjunto Residencial Vila Inglesa, nesta Capital; foi sorteado em uma das
Assembleias Extraordinrias e escolheu a unidade n 17 do Edifcio; notou vrios vcios e defeitos
quando da entrega das chaves; os problemas envolvendo infiltraes e rachaduras persistem at
hoje; a r iniciou a construo da terceira torre, mas os trabalhos foram interrompidos; os
cooperados tentaram um acordo com a r, sem xito; a r est envolvida em diversos escndalos,
incluindo acusaes de desvio de dinheiro; no dia 15 de janeiro de 2007 quitou a unidade de
acordo com o contrato firmado; o valor venal atual do imvel de R$ 88.406,00; no se h falar
em apurao final, pois conforme recibo emitido pela r no dia 20 de dezembro de 2012, o
valor atualizado da unidade era de R$ 49.103,53; caso seja cobrado algum valor a ttulo de
apurao final, o pagamento ultrapassar o valor de mercado do imvel; est merc da vontade
da r, que pode lanar a qualquer tempo valores a ttulo de apurao final; o no pagamento
dos valores pode acarretar sua eliminao dos quadros da Cooperativa; corre o risco de perder sua
unidade em razo de eventual penhora, pois ainda no recebeu a Escritura Pblica do imvel; a
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clusula 16, que prev a apurao final, nula de pleno direito, pois o contrato j foi cumprido
integralmente; a r est em posio privilegiada; quitou sua unidade h mais de seis (6) anos e at
o momento no obteve a Escritura (fls. 1/15).
A r, por sua vez, insurge-se contra o pedido sustentando a improcedncia.
Argumenta que firmou acordo com o Ministrio Pblico, que reconheceu a sua natureza de
Cooperativa Habitacional; esse acordo no apenas foi firmado com o Ministrio Pblico, mas
tambm foi devidamente homologado na 37 Vara Cvel Central; as Cooperativas no promovem
a construo dos Empreendimentos para alienar aos seus associados, mas oferecem a adeso a
projetos; seus Empreendimentos so executados em estrita observncia aos princpios do preo de
custo, do autofinanciamento e do sistema cooperativo de construo; a incidncia do regime
cooperativo entre a Cooperativa o os cooperados no se coaduna com a aplicao do Cdigo de
Defesa do Consumidor; o Superior Tribunal de Justia j decidiu que no h relao de consumo
entre a Cooperativa e o cooperado; a execuo do Empreendimento conta com adimplemento dos
cooperados, no s em relao ao pagamento do custo estimado, mas com o pagamento do custo
total real da obra; o artigo 80 da Lei n 5.764/71 prev que as sobras lquidas e os prejuzos
eventualmente verificados sero rateados entre os cooperados na proporo da fruio de cada
servio; a clusula 13 do Termo de Adeso tambm prev que a escritura ser entregue aps
concluda a apurao final e desde que cumpridas todas as obrigaes pelo associado; o rateio
do valor excedente obtido com a apurao final dever previsto no artigo 21 do seu Estatuto
Social; a disposio contratual que prev o rateio de eventual valor excedente clara a apoia-se
nos princpios do sistema cooperativo de construo; os cooperados podem auditar, fiscalizar e
eventualmente contestar as contas gerais da Cooperativa; o rateio refere-se diferena entre o
custo estimado na criao do grupo e o custo real apurado, acrescido inclusive dos gastos com
inadimplncia e com aes judiciais; as contas questionados passaram pelo crivo de uma auditoria
externa e foram aprovadas em Assembleia, que reuniu mais de setecentos (700) cooperados; todos
os cooperados j haviam sido anteriormente alertados sobre a necessidade de custeio do saldo
residual; o autor teve disposio todos os meios para tomar conhecimento das contas da
Cooperativa e do dficit existente no Empreendimento em causa; para que possa fazer jus
escritura definitiva, o autor deve realizar o pagamento de todo o preo do custo efetivo; o
Empreendimento em causa ainda no foi concludo, o que impossibilita a sua realizao e
consequentemente a outorga da Escritura Pblica (fls. 72/90).
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A prova dos autos, que se constitui apenas de documentos, autoriza o sucesso da
Ao.
Conforme j examinado em outros casos envolvendo relao jurdica similar,
entre outros cooperados e a prpria BANCOOP, o Cdigo de Defesa do Consumidor
aplicvel ao caso dos autos.
Com efeito, a r vinha na verdade exercendo atividade empresria de venda de
apartamentos, obtendo lucro da venda dos imveis, com intensa publicidade dos
Empreendimentos que seriam lanados, desvirtuando-se por completo da finalidade para a qual a
criao de Cooperativas foi permitida pelo ordenamento jurdico. Tem-se, pois, que o Termo de
Adeso e Compromisso de Participao utilizado pela r quando da aquisio das unidades
habitacionais pelos ditos cooperados tem verdadeira natureza jurdica de compromisso de
venda e compra de imvel. O regime de atuao da r, embora a previso da Lei n 5.764/71, mais
se aproxima do regime de Incorporao Imobiliria prevista na Lei n 4.591/64.
Ao que se sabe, os cooperativados jamais participaram da vida administrativa da
Cooperativa, ou seja, nunca foram convocados para decidir os destinos da Associao. Esse fato
por si s j afasta a incidncia das normas estatutrias, que na verdade so impostas aos aderentes
dos contratos de adeso de venda e compra de apartamentos oferecidos por Cooperativas j
existentes e atuantes intensivamente no mercado imobilirio.
Ressalte-se que a relao jurdica de direito material que vincula as partes tem
natureza de consumo, incidindo, pois, as normas da Lei n 8.078/90, que cobem clusulas
abusivas e recomendam a inverso do nus da prova em prol do consumidor, parte mais
vulnervel na relao contratual (v. artigos 6, inciso III e 51 do Cdigo de Defesa do
Consumidor).
Revelam-se patentes nos autos a existncia de negcio jurdico de compra e venda
de imvel entre o autor e a r, bem como a quitao do preo muito antes da convocao do autor
pela r, para o pagamento do cogitado rateio residual como condio para a outorga das
respectivas escrituras pblicas.
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1062846-76.2013.8.26.0100 - lauda 7
A prova documental clara no sentido de que o autor pagou efetivamente o preo
da unidade habitacional em questo, no se podendo conceber a cobrana de qualquer resduo,
calculado de forma unilateral pela r e apresentado sem qualquer respaldo documental ou clculo
contbil, com as informaes inerentes.
Consta, demais, notcia de inmeras denncias contra a gesto temerria da r nos
meios de comunicao e a existncia de centenas de Aes judiciais visando a resciso do
contrato e a devoluo das quantias pagas por parte de consumidores prejudicados.
Alis, de conhecimento pblico e notrio a gesto temerria do dinheiro
arrecadado pela r, que prejudicou o patrimnio de milhares de adquirentes de apartamentos em
Empreendimentos por ela lanados, ensejando o ajuizamento de Ao Civil Pblica pelo
Ministrio Pblico deste Estado, havendo inclusive notcia de que a prpria OCESP
Organizao das Cooperativas do Estado de So Paulo atestou a situao de irregularidade da r
pelo no cumprimento dos deveres estatutrios da Organizao.
Como quer que seja, a cobrana de resduo contratual por parte da r contra o
autor aps cerca de sete (7) anos do reconhecimento da quitao, a pretexto de necessidade de
rateio sem a demonstrao convincente no tocante, deve mesmo ser repudiada.
Relembre-se que a r j foi vencida em diversas outras Aes de cobrana de
resduo contra consumidores em situao semelhante a dos autos.
A propsito de casos envolvendo a prpria Cooperativa r e questes similares s
dos autos, vejam-se os r. Julgados abaixo indicados:
0189628-58.2007.8.26.0100 Apelao / Cooperativa
Relator(a): Christine Santini
Comarca: So Paulo
rgo julgador: 1 Cmara de Direito Privado
Data do julgamento: 18/02/2014
Data de registro: 20/02/2014
Ementa: Apelao Cvel. Ao coletiva ajuizada pela Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio
Residencial Bela Cintra em face da Cooperativa habitacional BANCOOP Caracterizao de relao de consumo, com
incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor Inverso do nus da prova admissvel na hiptese Cobrana de
apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio
final de responsabilidade Valores calculados de forma unilateral Embora exista previso de cobrana de resduo
relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Pleito de declarao de nulidade dos "demais
dispositivos contratuais que permitem o aumento abusivo do preo aps a contratao" considerado genrico,
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
COMARCA de SO PAULO
FORO CENTRAL CVEL
15 VARA CVEL
PRAA JOO MENDES S/N, SO PAULO - SP - CEP 01501-900

1062846-76.2013.8.26.0100 - lauda 8
dificultando o exerccio do direito de defesa Pleito de adoo das providncias necessrias para garantir aos
associados o direito social de moradia e de propriedade considerado pedido normativo, logo, descabido Pedido de
outorga de escritura a todos os cooperados que adimpliram o preo estimado pela BANCOOP, aps a concluso do
empreendimento, inadmissvel, por se tratar de pleito condicional Apelo provido em parte para o fim de declarar a
inexigibilidade da cobrana de forma unilateral com base na clusula 16 do Termo de Adeso Recurso provido em
parte. D-se parcial provimento ao recurso.
9114030-80.2009.8.26.0000 Apelao / Compromisso
Relator(a): Carlos Alberto Garbi
Comarca: So Paulo
rgo julgador: 10 Cmara de Direito Privado
Data do julgamento: 21/01/2014
Data de registro: 23/01/2014
Outros nmeros: 006.34.063400-0
Ementa: APELAO. CAUTELAR DE IMISSO NA POSSE E AO DECLARATRIA DE INEXIGIBILIDADE DE
DBITO. COBRANA DE RESDUO NO PREVISTO NO CONTRATO. NECESSIDADE DE APROVAO PRVIA
EM ASSEMBLEIA. REVELIA. EFEITOS. 1. No foi decretada a revelia das corrs no caso em exame. De todo modo, a
presuno de veracidade decorrente do decreto de revelia relativa e no implica em procedncia automtica do
pedido. 2. Ao tratar da "apurao final", o contrato no d direito cobrana de qualquer outro valor alm daqueles
j definidos, razo pela qual a alterao do preo, mesmo em se tratando de construo mediante regime de
administrao ou preo de custo, no pode ficar ao arbtrio exclusivo das corrs. 3. A conduta de cobrar saldo
residual, fixado unilateralmente e sem prvia aprovao pelo rgo mximo da cooperativa, fere o princpio da boa-f
objetiva, visto que cria uma situao de insegurana para os cooperados, que so surpreendidos com nova cobrana,
sem nunca obter a quitao da unidade adquirida. A cobrana de parcelas residuais deve ser previamente aprovada
em assembleia. Precedentes do Tribunal. 4. O acordo judicial firmado entre o Ministrio Pblico de So Paulo e a
BANCOOP, que no tratou da cobrana do resduo em questo, bem como a aprovao das contas da cooperativa,
no so suficientes para substituir a deliberao envolvendo a exigncia de saldo residual. Recurso provido para
julgar procedentes os pedidos para declarar inexigvel o resduo apurado pelas rs e imitir o autor na posse do imvel
objeto do contrato.
0158530-89.2006.8.26.0100 Apelao / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Luiz Ambra
Comarca: So Paulo
rgo julgador: 8 Cmara de Direito Privado
Data do julgamento: 24/10/2012
Data de registro: 26/10/2012
Ementa: BANCOOP Cooperativa dos bancrios Medida Cautelar incidental, buscando o bloqueio da matrcula do
terreno onde edificada as unidades dos autores, vista do risco de malversao, catica a situao financeira da r
Concesso de liminar pelo relator, que se mantm e torna definitiva, julgada procedente a cautelar pelas razes
constantes do corpo do voto. AO COLETIVA Pedido de inexigibilidade da cobrana de resduo inflacionrio
derivado de apurao final Procedncia parcial Alegao de julgamento extra petita Inocorrncia Pretenso da
cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da
realizao do rateio final de responsabilidade Assembleia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados
de forma unilateral Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve
demonstrao dos gastos Escritura somente aps o trmino do empreendimento Inadmissibilidade Carter potestativo
da clusula que no permite que o promitente comprador obtenha o domnio da coisa adquirida, por condicionar a
transmissibilidade ao trmino do empreendimento Sentena reformada Provido o recurso dos autores Apelo da r
improvido.
0120413-58.2008.8.26.0100 Apelao / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Christine Santini
Comarca: So Paulo
rgo julgador: 5 Cmara de Direito Privado
Data do julgamento: 12/09/2012
Data de registro: 16/09/2012
Ementa: Apelao Cvel. Ao declaratria Cooperativa habitacional - BANCOOP Cobrana de apurao final do
custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de
responsabilidade Valores calculados de forma unilateral Embora exista previso de cobrana de resduo relacionado
ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Dever da
r de regularizar o empreendimento reconhecido Recurso desprovido. Nega-se provimento ao recurso.
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
COMARCA de SO PAULO
FORO CENTRAL CVEL
15 VARA CVEL
PRAA JOO MENDES S/N, SO PAULO - SP - CEP 01501-900

1062846-76.2013.8.26.0100 - lauda 9
Impe-se, pois, o acolhimento do pedido inicial, para declarar a nulidade da
clusula 16 do Termo de Adeso e Compromisso de Participao (v. fl. 29), bem ainda para
determinar r a outorga da escritura definitiva da unidade adquirida pelo autor dada a quitao
do preo, para possibilitar o registro imobilirio competente.
Ficam rejeitadas todas as alegaes em sentido contrrio por conseguinte, sem
embargo do empenho profissional dos ilustres Patronos da r.
3.- Diante do exposto e luz de tudo o mais que dos autos consta, julgo
PROCEDENTE esta AO DECLARATRIA DE NULIDADE DE CLUSULA
CONTRATUAL C.C. OUTORGA DE ESCRITURA que DANIEL GIANCOTTI REZENDE
moveu contra BANCOOP - COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE
SO PAULO e o fao para o efeito de declarar a nulidade da clusula 16 do Termo de Adeso
e Compromisso de Participao firmado entre as partes, bem ainda para o efeito de determinar
r a outorga da escritura pblica definitiva em relao unidade adquirida pelo autor no prazo
de trinta (30) dias, sob pena de multa diria de R$ 1.000,00 em caso de descumprimento, para ter
incidncia at que a soma perfaa o valor da unidade em causa e sem prejuzo da adjudicao
compulsria.
Em consequncia, EXTINGO o processo na fase de conhecimento com base no
artigo 269, inciso I, do Cdigo de Processo Civil.
Arcar a r, por fora do princpio do sucumbimento, com o pagamento das custas
e despesas processuais, bem como dos honorrios advocatcios, que so fixados na quantia
correspondente a quinze por cento (15%) do valor atualizado da causa (v. artigo 20, 3, do
Cdigo de Processo Civil).
Para o caso de Recurso, o recorrente dever recolher a quantia de R$ 526,35, a
ttulo de preparo e a quantia de R$ 32,70, a ttulo de porte de retorno para cada volume dos
autos principais e para cada um dos volumes referentes aos incidentes processuais em Apenso
porventura existentes (v. Lei Estadual n 11.608/2003, Provimento n 833/2004 e Provimento n
14/2008).
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
COMARCA de SO PAULO
FORO CENTRAL CVEL
15 VARA CVEL
PRAA JOO MENDES S/N, SO PAULO - SP - CEP 01501-900

1062846-76.2013.8.26.0100 - lauda 10
P.R.I.C.
So Paulo, 19 de agosto de 2014.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME
IMPRESSO MARGEM DIREITA
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