ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA

CARLN
N 70016051856
2006/CVEL
CONDOMNIO.
COBRANA
DE
COTAS
CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DO LOCADOR.
PROPRIETRIO. OBRIGAO PROPTER REM.
Segundo entendimento doutrinrio e jurisprudencial as
obrigaes decorrentes do condomnio so obrigaes
de pagar, derivadas da propriedade. So as chamadas
obrigaes propter rem, que vinculam a dvida coisa,
acompanhando-a em suas mutaes subjetivas, pelo
que a demanda haver de ser dirigida contra o
proprietrio. Resta resguardado o direito de regresso
do locador em relao ao locatrio do bem, no que
refere s despesas condominiais de responsabilidade
desse, de acordo com o convencionado no contrato de
locao.
PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO IMPROVIDO.
UNNIME.

APELAO CVEL

DCIMA OITAVA CMARA CVEL

N 70016051856

COMARCA DE PORTO ALEGRE

VANI TERESINHA MIORANZA

CONDOMINIO EDIFICIO PRAIA DA
AREIA PRETA B-1

APELANTE
APELADO

ACRDO
Vistos, relatados e discutidos os autos.
Acordam os Desembargadores integrantes da Dcima Oitava
Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado, unanimidade, em rejeitar a
preliminar e negar provimento ao apelo.
Custas na forma da lei.
Participaram do julgamento, alm do signatrio (Presidente), os
eminentes Senhores DES. PEDRO CELSO DAL PR E DES. NELSON
JOS GONZAGA.
Porto Alegre, 30 de agosto de 2007.
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DES. CLUDIO AUGUSTO ROSA LOPES NUNES,
Relator.

R E L AT R I O
DES. CLUDIO AUGUSTO ROSA LOPES NUNES (RELATOR)
Trata-se de apelao interposta por VANI TERESINHA
MIORANZA da sentena (fls. 61/64) que julgou procedente a AO DE
COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS ajuizada por CONDOMNIO
EDIFCIO PRAIA DA AREIA PRETA B-1 .
A Julgadora de Primeiro Grau decidiu pela procedncia do
pedido, nos seguintes termos:
(...) para condenar a requerida, Vani Teresinha Mioranza, ao
pagamento das cotas condominiais vencidas e as que se vencerem no curso
da demanda at a execuo, nos termos do art. 290 do CPC, acrescidas de
correo monetria, corrigida pelo IGP-M, multa de 10% at a entrada em
vigor do Novo Cdigo Civil e, aps, no percentual de 2% sobre o dbito e
juros de mora de 1% ao ms, a contar do vencimento de cada parcela, nos
termos do novo Cdigo Civil. Condeno, ainda, a requerida, ao pagamento
das custas processuais e honorrios advocatcios, que fixo em 10% sobre o
valor da condenao, nos termos do art. 20, 3, do CPC, suspensa a
exigibilidade pela Assistncia Judiciria Gratuita que ora se defere.
Irresignada, a r apela.
Em razes (fl. 67), sustenta que locou o apartamento n 405,
situado Av. Baltazar Oliveira Garcia, n 3.483 bloco 1, do Edifcio Praia
Areia Preta para a Sra. Daltani Fraga da Costa, atravs da Imobiliria B.C.
Imveis Bernardes Coelho Imveis Ltda. Observa que a locao foi fixada
no valor de R$ 180,00 mensais, alm das despesas e da taxa de
condomnio. Aduz que a locatria assumiu a obrigao de pagar todas as
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despesas do imvel locado, de acordo com as clusulas do contrato juntado

aos autos. Pede o provimento do recurso.
Recebido o apelo, intimado, o autor apresenta contra-razes
(fls. 69/70) e pugna pelo improvimento do recurso.
Remetidos os autos a esta corte, vieram-me conclusos para
julgamento.
o relatrio.

VOTOS
DES. CLUDIO AUGUSTO ROSA LOPES NUNES (RELATOR)
No assiste razo apelante.
Equivoca-se a recorrente ao argir sua ilegitimidade.
Doutrina e a jurisprudncia so unssonas ao afirmar que o
cumprimento das obrigaes atinentes aos encargos condominiais constitui
nus real, que grava a prpria unidade do imvel, eis que a lei lhe imprime o
poder de seqela. Assim, diante da natureza propter rem da obrigao
condominial, a proprietria (fls. 44//46) do imvel responde pelos dbitos da
unidade. Esta concluso decorre da letra do artigo 12 da Lei n 4.591/64 e
da circunstncia de que somente o proprietrio condmino.
Alis, a dico da lei se ajusta doutrina sobre o direito real
em pauta. Com efeito, por exemplo, Arnoldo Wald, lembra que So deveres
do condmino: I Promover a conservao da coisa comum, participando
na proporo de sua cota, nas despesas (Direito das Coisas, 10 ed. RT,
1995, p. 122).
Nesse passo, ainda que se admita uma contratao que
remeta a responsabilidade pelas despesas de condomnio a outrem
(promitente comprador, locatrio...etc), perante a comunho, permanece a
responsabilidade da condmina.
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Desta forma, o condomnio tem o direito de obter a satisfao

de seu crdito da atual proprietria do imvel, visto ser a titular de um direito
real sobre a unidade autnoma. Resta, assim, resguardado o direito de
regresso da locadora em relao locatria do bem, no que se refere s
despesas condominiais de responsabilidade dessa, de acordo com o
convencionado no contrato de locao.
Neste sentido, o entendimento jurisprudencial:

CONDOMNIO. AO DE DECLARAO DE INEXISTNCIA DE

RELAO CONDOMIMNIAL. LOCATRIO. ILEGITIMIDADE ATIVA
AD CAUSAM. SOMENTE O TITULAR DO DOMNIO PODE
AJUIZAR AO TENDENTE DESOBRIGAO DO PAGAMENTO
DE DESPESAS CONDOMINIAIS. EXTINO DO FEITO SEM
JULGAMENTO DO MRITO. No mbito da locao, o locatrio no
pode ser considerado condmino para efeito de legitimidade
perante o condomnio a fim de discutir em juzo a natureza dos
encargos cobrados com a inteno de exonerar-se de tal
pagamento, pois nenhum liame existe entre condomnio, como
ente jurdico, e locatrio. Menos ainda pode impor ao condomnio
a relao jurdica de direito material que mantm com o proprietrio
do imvel, locador. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA
ACOLHIDA. UNNIME. (Apelao Cvel N 70005955307, Dcima
Oitava Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Cludio
Augusto Rosa Lopes Nunes, Julgado em 30/09/2004) (grifei)
COBRANCA.
QUOTAS
CONDOMINIAIS
EM
ATRASO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. JUROS E MULTA. I - parte passiva
legtima para cobrana de quotas condominiais em atraso o
proprietrio da unidade condominial a que se refere o dbito,
no podendo ser oposto ao condomnio contrato de locao
entre o ru e terceiro. II - So devidos juros moratrios de 1% ao
ms, como previsto na conveno. J a multa, seria indevida, pois
ausente previso naquele mesmo ato. Contudo, como o pedido de
reforma limita-se a requerer sua reduo a 2%, acolhe-se a
postulao. III - Apelacao parcialmente provida, recurso adesivo
desprovido. (Ap. Cvel n 599262847, Dcima Stima Cmara Cvel,
TJRS, relator Des. Fernando Braf Henning Jnior, julgado em
24/08/1999). (grifei)
COBRANCA. QUOTAS CONDOMINIAIS. DENUNCIACAO A LIDE.
LEGITIMIDADE PASSIVA. Incabvel denunciao lide do locatrio
em ao de cobrana de quotas condominiais. O proprietrio da

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unidade autnoma que deve figurar no polo passivo da referida
ao. Agravo retido e apelao no providos. Unanime. (Ap. Cvel
n 598356269, Vigsima Cmara Cvel, TJRS, relator Des. Rubem
Duarte, julgado em 23/03/1999).

Isso posto, o voto no sentido de rejeitar a preliminar e negar

provimento ao recurso.

DES. PEDRO CELSO DAL PR (REVISOR) - De acordo.

DES. NELSON JOS GONZAGA - De acordo.

DES. CLUDIO AUGUSTO ROSA LOPES NUNES - Presidente - Apelao

Cvel n 70016051856, Comarca de Porto Alegre: "REJEITARAM A
PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO APELAO. UNNIME."

Julgador(a) de 1 Grau: DRA ANA BEATRIZ ISER