Stadsregio Rotterdam Kantorenprogramma 2013-2014

B O U W E N A A N S A M E N H A N G
REGIONAAL
KANTORENPROGRAMMA
2
0
1
3
2
0
1
4
2
INHOUDSOPGAVE
MANAGEMENTSAMENVATTING 5
HOOFDSTUK 1
RUIMTELIJK-ECONOMISCHE AFSPRAKEN 7
1.1 De metropoolregio Rotterdam Den Haag 7
1.2 Bestuurlijke agglomeratiekracht en marktgerichtheid 8
1.3 Leeswijzer 9
HOOFDSTUK 2
REGIONALE VISIE OP KANTORENMARKT 11
2.1 D kantorenmarkt bestaat niet 12
2.2 De ontwikkeling van de vraag 14
2.3 Leegstand en transformatie 15
2.4 Een markgerichte overheid 18
HOOFDSTUK 3
DE REGIONALE ROTTERDAMSE MARKT 21
3.1 Historisch perspectief 21
3.2 Aanbod en leegstand in 2012 24
3.3 Raming ruimtevraag regio Rotterdam 28
3.4 De voorraad aan nieuwbouwplannen 30
HOOFDSTUK 4
DE KANTORENSTRATEGIE: NIEUWBOUW NAAST LEEGSTAND 31
4.1 Nieuw evenwicht, nieuwe leegstand 31
4.2 Herbestemming en scale stimulering 35
4.3 Inzet stadsregio 36
HOOFDSTUK 5
DE KNOOPPUNTENSTRATEGIE 39
5.1 Uitgangspunten van het Knooppuntenbeleid 40
5.2 Waarde(n) in beeld 42
5.3 Knooppuntenstrategie: Differentiren 44
HOOFDSTUK 6
REGIONALE AFSTEMMING EN BESLUITVORMING 49
6.1 Regionale locatieplanning 49
6.2 Programmering 51
6.3 Programmatische toepassing van de SER-ladder 53
6.4 Besluitvorming en spelregels 53
Vastgesteld door het Algemeen Bestuur van de stadsregio Rotterdam op 9 oktober 2013
REGIONAAL KANTORENPROGRAMMA | 5 4
MANAGEMENTSAMENVATTING
Voor de derde keer stelt de stadsregio een
Regionaal Kantorenprogramma vast. Bij het
eerste programma (2011) is besloten dat
jaarlijks actualisering plaatsvindt.
De doelen van dit programma zijn naast een
scherper zicht op de regionale Rotterdamse
kantorenmarkt en een gemeenschappelijk
kader voor ontwikkeling, het vaststellen van
de daarbij behorende werkwijze, spelregels
en besluitvorming.
In tegenstelling tot eerdere jaren heeft de
stadsregio dit keer eigen onderzoek laten
uitvoeren ter onderbouwing van haar
kantorenprogramma. Het betreft drie
onderzoeken naar behoefteramings en
vestigingsdynamiek, langdurige leegstand
en marktgerichte aanpak leegstand.
Uit onderzoek blijkt dat specieke gebruikers-
groepen kiezen voor specieke locaties en
locaties een eigen gebruikersproel heb-
ben. Een eenzijdige focus op een bepaald
type locatie helpt dus allerminst om de
gedifferentieerde kantorenmarkt gezond te
maken. Die vraagt dus niet om een generiek
beleid maar om een gebiedsgerichte aanpak.
Leegstand en nieuwbouw zullen daardoor
ook in de toekomst naast elkaar blijven
bestaan.
Verder blijkt de kantorenmarkt bovenal
een lokale orintatie te hebben. Veel kan-
toorgebruikers blijven bij een verhuizing
binnen de gemeentegrenzen of verhuizen
hooguit over een afstand van tien kilometer
en blijven daarmee in het algemeen binnen
hun stedelijke regio.
De werkgelegenheidsontwikkeling is een
belangrijke drijver voor de kantorenmarkt.
Tot 2020 is er sprake van een relatief groei-
ende vraag, leidend tot een gemiddelde
nieuwbouwvraag geraamd van 65.000 m
bvo.
De leegstand loopt nog op. In 2013 tot
13.5% (in m vvo). Tot 2020 zal het over-
aanbod aan kantoren in de Rotterdamse
regio teruglopen naar 8%. Na 2020 zal
een toenemend deel van de nu nog jonge
voorraad verouderen tot een niveau van
20% van de voorraad in 2040.
Het accommoderen van de groei zal dus
steeds meer overgaan in het accommoderen
van de vervangingsvraag, zodat het aantal
kantoorlocaties niet toeneemt, maar ver-
nieuwt. Het is daarbij onvermijdelijk dat
een deel van de locaties substantieel zal
moeten krimpen omdat het vastgoed in-
courant is geworden of zelfs zal verdwijnen.
Inzet op transformatie is een goede aanpak,
maar zal niet voor alle locaties een oplossing
zijn. Er worden forse slagen gemaakt door
de gemeente Rotterdam. In de afgelopen
periode is er aan 150.000 m bvo incourante,
leegstaande kantoorruimte een andere
BIJLAGEN
In programma:
1 Artikel 7: Kantoren, uit de verordening Ruimte provincie Zuid-Holland 56
2 Kaart van regionale knooppunten 60
Via www.stadsregio.info:
3 Marktgerichte Leegstandsaanpak Rotterdam, verkenning naar pilots. Met bijlagen:
a Convenant Aanpak Leegstand Kantoren, Landelijk convenant (27 juni 2012)
b Notitie Terugdringen van planologische overcapaciteit en het risico van (plan)
schade (Instituut voor Bouwrecht, Arjan Bregman, 18 december 2012)
c Juridische redeneerlijn wegbestemmen kantoorbestemming bestaand
kantoorpand (W.Sietinga/R.van Bommel, oktober 2012)
d Juridische grondslag verplichte afdracht kantorenfonds
Deloitte, 11 februari 2013)
e Strategisch Plan Prolering Rivium (Frits Berkhout, 3 maart 2013)
4 EIB (2013). Regionale kantorenmarkten MRDH. Raming van vraag en aanbod.
functie gegeven, waarvan 100.000 m bvo
denitief. Er loopt nog voor ca. 200.000 m
bvo aan initiatieven in diverse stadia.
De markt is aan zet is ook het geluid dat
wordt opgehaald uit de gesprekken met
de markt. De overheid moet vooral een
focus hebben op haar eigen taken, waarbij
snelheid en exibiliteit randvoorwaardelijk
zijn. Onderdeel van die overheidsrol is het
maken van afspraken over planreductie. Er
is opnieuw sprake van een aanzienlijke
planreductie. Deze komt de komende
periode tot en met 2020 zelfs uit onder
de geraamde nieuwbouwbehoefte. Een
duidelijk signaal dat de shift van kwantiteit
naar kwaliteit noodzakelijk is.
De strategische afweging op gebieds- en
knooppuntniveau wordt verdiept. In de
Rotterdamse regio blijven de regionale
knooppunten d strategische locaties voor
duurzame verstedelijking. Dit vraagt echter
een bredere afweging tussen meerdere
functies. In de komende periode zal de
stadsregio de integrale kwaliteit van de
knooppunten in beeld brengen. Het beleids-
uitgangspunt dat het gewenst is dat 80%
van de kantoren op deze knooppunten
landt wordt grotendeels gehaald.
In dit Kantorenprogramma zijn de doel-
stellingen van de Duurzame Verstedelijkings-
ladder (ook wel SER-ladder genoemd)
toegepast. Het planaanbod op de groslijst
HOOFDSTUK 1
RUIMTELIJK-ECONOMISCHE AFSPRAKEN
De stadsregio Rotterdam heeft regionale
planning als n van haar hoofdtaken. Dat
is ook logisch in een zwaar verstedelijkt
aaneengesloten gebied, waarbij gemeente-
grenzen niet overeenkomen met markt-
gebieden. Terwijl het zwaartepunt van het
beleid blijft liggen bij de gemeenten, is een
regionale planning en afstemming de
noodzakelijke aanvulling om antwoorden
te geven op vragen van marktpartijen.
De stadsregio Rotterdam ziet, zoals
vastgelegd in de Regionaal Strategische
Agenda, een centrale opgave in de verbre-
ding en versterking van de economische
structuur. Het functioneren als een samen-
werkend regionaal gebied levert meerwaarde
op in internationaal perspectief. Voor
internationale ondernemingen en organi-
saties kan een compleet vestigingsklimaat
geboden worden. Alleen stedelijke regios
van voldoende omvang zijn in staat dit
vestigingsmilieu te bieden voor bedrijven
en kenniswerkers. Dit vraagt ook inzet op
bereikbaarheid, aantrekkelijk groen en aan
een hoogwaardig voorzieningenniveau.
Steden en stedelijke netwerken zijn belang-
rijk voor de economie, omdat bedrijven
agglomeratievoordelen ontlenen aan een
locatie in de stad.
Economische perspectieven verbeteren als de
afstemming en kruisbestuiving met de buur-
regios Haaglanden en Drechtsteden succes-
vol werkt. Een borrowed size -strategie, het
lenen van de kracht van nabije buren, waarin
excellente verbindingen cruciaal zijn. Tussen
de regios en met de wereld om ons heen.
1.1 DE METROPOOLREGIO ROTTERDAM
DEN HAAG
Een beweging van verdere versterking
ligt in de vorming van de Metropoolregio
Rotterdam Den Haag. De strategische
agenda van de Metropoolregio Rotterdam
Den Haag heeft dan ook niet voor niets als
centrale opgave Kwaliteiten Verbinden,
het versterken van de agglomeratiekracht
via drie samenhangende strategien:
Versterking van de interne en externe
bereikbaarheid van de regio;
Versterken economische groeikracht
en weerbaarheid;
Aantrekkelijk en gevarieerd woon- en
leefklimaat.
De economische agenda, inclusief de inzet
op het streven naar een gezonde kantoren-
markt in balans, zal een belangrijk onderdeel
uitmaken van deze samenwerking. De inzet
zoals de stadsregio Rotterdam namens en
met de regiogemeenten pleegt, lijkt daarbij
te kunnen worden voortgezet.
Er ligt daarvoor ook een goede basis, daar
stadsgewest Haaglanden en stadsregio
Rotterdam beide hun regionale kantoren-
strategien hebben opgesteld vanuit een
aantal centrale uitgangspunten:
van kantoren heeft deze afweging dan
ook doorlopen. De stadsregio ziet geen
meerwaarde in toetsing op individueel
projectniveau, wel op programmaniveau.
Met dit programma wordt recht gedaan
aan de primaire ontwikkelingsrol die bij
marktpartijen en gemeenten ligt, wordt de
overprogrammering gereduceerd, wordt
gestuurd op een beter evenwicht tussen
ruimtevraag en -aanbod en blijft er, zij het
na onderlinge afstemming, ruimte voor
maatwerk.
De kantorenvoorraad in de Metropool-
regio is qua omvang ruim voldoende
voor de kantorenvraag, maar zal
kwalitatief op peil moeten blijven om
de internationale concurrentie aan te
kunnen.
Meer inzicht in de bestaande voorraad
is gewenst, zowel kwantitatief als
kwalitatief.
Vernieuwing van de voorraad door
renovaties en nieuwbouw blijven
noodzakelijk voor een meer duurzame
kantorenvoorraad.
De huidige mismatch tussen vraag en
aanbod, met de oplopende leegstand
als resultaat, is in de eerste plaats een
probleem dat door marktwerking
opgelost zal worden.
De regios hebben de taak de afstem-
ming tussen de kantoorgemeenten te
organiseren en de procesregie te voeren
op de totstandkoming van transfor-
matieproelen van een aantal grote
kantoorlocaties.
De regios zorgen voor een zorgvuldig
proces van planreductie, rekening
houdend met bestaande verplichtingen
en gedane investeringen.
Een gefaseerde afwaardering door de
eigenaren naar werkelijke marktwaar-
den is de noodzakelijke voorwaarde
voor succesvolle transformaties.
Labelling van kantoorgebieden neigt al
snel naar een te beperkte scope, die daarmee
de markt en de economische ontwikkeling
frustreert. Immers zijn gebieden vaak
functioneel gevarieerder en blijkt de
kantorenmarkt veel diverser dan een
beperkte set van labels doet vermoeden.
Labels - of beter gezegd - gebiedsproelen
moeten gezien de verschillende opgaven
binnen de regios, een onderdeel zijn van
een jaarlijks vast te stellen kantorenstrategie.
Dit betekent dat de samenwerkende
gemeenten hun verantwoordelijkheid moe-
ten pakken en de provincie Zuid-Holland
vooral moet sturen op de hoofdlijn: de
provinciale ambitie op het gebied van
economische ontwikkeling en de daarbij
behorende ruimtelijke opgave per regio.
Deze verschilt namelijk afhankelijk van de
context.
Dit is ook de verklaring waarom het
Convenant Aanpak Leegstand Kantoren,
zoals door het rijk gesloten in 2012 met
een aantal overheids- en marktpartijen,
zijn voortgang vindt in het werken naar
de geest en niet naar de letter. Immers
zal aanpak steeds een colour locale
moeten hebben van de direct betrokken
partijen om tot daadwerkelijke successen
te komen.
Op deze wijze functioneren de verschillende
overheden in hun kracht en versterken zij
Leegstand terugdringen is een middel,
geen doel op zich. Voldoende aan-
trekkelijke, duurzame kantoren op
Knooppuntlocaties in de Metropool-
regio is de centrale doelstelling, het
terugdringen van de leegstand draagt
daaraan bij.
1.2 BESTUURLIJKE AGGLOMERATIE-
KRACHT EN MARKTGERICHTHEID
Een belangrijke partner voor de stadsregio
Rotterdam is de provincie Zuid-Holland.
Als ruimtelijk regisseur heeft zij een verant-
woordelijkheid voor bovenregionale af-
stemming en beschikt zij over planologisch
instrumentarium. Omdat de markt aan zet
is, moet de provincie Zuid-Holland in goed
overleg met de (samenwerkende) gemeen-
ten tot afspraken komen over de wijze
waarop inzet van haar instrumentarium zo
maximaal mogelijk kan bijdragen aan een
gezondere kantorenmarkt.
D kantorenmarkt bestaat niet, waarmee
overheden dus niet mogen vertrouwen
op een blauwdrukbenadering gericht op
beperking van de (papieren) voorraad.
Meer dan ooit gaat het om een focus op
bestaande voorraad in combinatie met een
vraaggerichte toevoeging van nieuwbouw.
De inzet moet juist gericht zijn op het
faciliteren van ruimte voor economische
ontwikkeling.
elkaar zelfs. Dit noemen wij bestuurlijke
agglomeratiekracht. Deze is ook nodig om
samen met de verschillende marktpartijen
op de verschillende locaties te werken aan
een sterke en complete kantorenmarkt, als
invulling van de grote centrale economische
opgaven die voor ons liggen.
Uit de vele marktconsultaties die in het
afgelopen jaar zijn gehouden, blijkt ook
steeds weer dat dat is wat de markt van
de overheid vraagt: duidelijkheid, snelheid
en eenheid. Maar ook bescheidenheid.
De overheid is onderdeel van een groter
krachtenveld en zal zich ook als zodanig
moeten opstellen. Marktgericht in plaats
van overheidsregulerend: gericht faciliteren
van marktinitiatieven.
1.3 LEESWIJZER
In dit derde kantorenprogramma worden
opnieuw afstemmingsafspraken vastgelegd
(H6). Verder geven wij onze visie op het
functioneren van de kantorenmarkt (H2),
onze visie op de Rotterdamse markt (H3)
en beschrijven wij de activiteiten die we
als regio verder zullen uitwerken en/of op-
pakken (H4). Vervolgens wordt een nadere
uitwerkingsrichting van de knooppunten-
strategie beschreven (H5). De kantoren-
strategie is daar een onderdeel van. Op
een beperkt aantal vastgelegde regionale
knooppunten moet 80% van de regionale
kantoorbehoefte vervuld worden. De knoop-
punten kennen een multimodale bereik-
HOOFDSTUK 2
REGIONALE VISIE OP KANTORENMARKT
Er verschijnen jaarlijks veel analyses over
de kantorenmarkt. Informatie is belangrijk.
Begrijpen hoe de kantorenmarkt functio-
neert, moet voorafgaan aan acties: van
overzicht, naar inzicht, naar beweging.
Het Economisch Instituut voor de Bouw
heeft daarom op basis van het door ont-
wikkelde model het perspectief onderzocht
van de kantorenmarkten in de stadsregio
Rotterdam en stadsgewest Haaglanden.
Dit onderzoek biedt inzicht in vraag en
aanbod voor een kortere (2020) en lange
termijn (2030/2040) op het niveau van
de metropoolregio Rotterdam Den Haag.
Daarnaast is voor speciek de Rotterdamse
regio het gedrag van de gebruikers in de
kantorenmarkt onderzocht. Immers is -
zoals in elke economische markt - de eind-
gebruiker uiteindelijk een hele belangrijke
speler. Traditioneel richten analyses van de
kantorenmarkt zich op de vraag naar kan-
toren en de bijbehorende ruimtebehoefte.
Het EIB richt zich in de gevolgde aanpak
ook op de vraag, maar analyseert deze
vraag vervolgens in samenhang met het
aanbod.
In het gehanteerde model werken verschillen
tussen vraag en aanbod door in prijsveran-
deringen die vervolgens terugkoppelen
naar vraag en aanbod. Door rekening te
houden met deze gedragsveranderingen
aan aanbod- en vraagzijde ontstaat er een
realistische verwachting over de beweging
op de kantorenmarkt.
Het onderzoek is daarmee een verdieping
op de onderzoeken die zijn uitgevoerd als
onderlegger voor het Convenant Aanpak
Leegstand Kantoren voor heel Nederland.
Daarnaast is uiteraard de jaarlijkse Navigator
Werklocaties Rotterdam van de gemeente
Rotterdam een belangrijke informatiebron.
baarheid, waardoor ze bij uitstek geschikt
zijn voor intensieve ruimtegebruikers als
kantoren. Locatiebeleid is ook een drager
van een verantwoorde exploitatie van het
openbaar vervoer.
Ook worden in deze derde editie de
geleerde lessen vastgelegd. En natuurlijk
de uitdagingen en successen, want ook
die zijn er wel degelijk. Zo zijn er door de
gemeente Rotterdam klinkende resultaten
gehaald op het gebied van transformatie van
leegstaande kantoren (H3 en H4). Echter,
zo blijkt, is transformatie niet voor alle
panden en/of locaties een rele oplossing.
Ook hier is de context van de opgave bepa-
lend voor het succes van de oplossing.
Het voorliggende programma zet in op de
volgende doelen:
Inzicht in de regionale Rotterdamse
kantorenmarkt;
Kader voor gemeenschappelijke ontwik-
keling van markt en lokale overheden,
van kantoren en bereikbaarheid op
de juiste locaties;
Vastlegging gemeenschappelijke werk-
wijze, spelregels en het traject van
besluitvorming vast;
Basis voor afstemming met provincie
Zuid-Holland en stadsgewest Haag-
landen en op Metropoolregio-schaal.
Figuur 1 Samenhang vraag/aanbod
Bron: EIB
Werkgelegenheid
Kantoorbanen
Vraag (m
2
)
N
i
e
u
w
b
o
u
w
T
e
r
u
g
k
o
p
p
e
l
i
n
g
e
n
Vraag
Aanbod
Model: confrontatie
vraag en aanbod
O
n
t
t
r
e
k
k
i
n
g
e
n
Aanbod (m
2
)
Leegstand
en
prijzen
Elk van deze typologien heeft een eigen
herkenbaar milieu, waarbij het oordeel van
de gebruiker leidend is. Hoe beoordelen zij
hun kantoorlocatie? Is het vooral een
werklocatie (formeel), of is het vooral een
multifunctionele locatie in het stadscentrum
of is het geen van beide (overig).
1
Grosso modo hoort in Zuid-Holland ca. 30%
tot centraal stedelijk gebied, 50% tot formele
kantoorgebieden en ongeveer 20% van de
kantoren staat in woongebieden, het haven-
gebied of op gemengde bedrijfs-terreinen.
2.1 D KANTORENMARKT BESTAAT NIET
De kantorenmarkt is een heterogene markt.
Niet alleen zijn er grote regionale verschillen,
maar ook binnen de stadsregio zijn verschil-
lende locatietypen en kwaliteitssegmenten
te onderscheiden.
Het EIB hanteert drie locatietypen:
centraal stedelijk,
formele kantoorgebieden,
overige locaties met kantoren.
Het EIB hanteert ook drie kwaliteitstypen,
gerelateerd aan de huurprijs (als indicatie
van de kwaliteit). Elk jaar schuift zon 3%
van de voorraad door technische en economi-
sche veroudering naar een lagere kwaliteits-
klasse. En zo verdwijnt ook ieder jaar een
deel van de laagste kwaliteit uit de verhuur-
bare voorraad. Dit zijn de incourant gewor-
den kantoren. Deze hebben geen (directe)
invloed meer op de marktverhoudingen.
Door deze benadering bestaat de kantoren-
weg grofweg uit negen segmenten (drie
kwaliteitsklassen per locatietype).
Voor deze segmenten bestaan ook
verschillende markten. Dit is gebaseerd op
het feitelijk gedrag van gebruikers. De
segmentering is onderbouwd door tussen
1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen
van ongeveer de helft van alle kantoor-
gebruikers. Gebruikersgroepen hebben
specieke voorkeuren als het gaat om het
type segment.
Het bestaan van dit soort gescheiden
segmenten in de kantorenmarkt verklaart
waarom nieuwbouw en leegstand naast
elkaar kunnen bestaan.
Figuur 2 Segmenten in beeld
Bron: EIB
Tabel 1 Locatietypologien nader toegelicht
Locatie Beschrijving
Centraal stedelijk Verstedelijkt gebied, grote aantrekkingskracht door hele leefmilieu, mix
van internationaal georinteerd-bedrijfsleven, hoog woonmilieu en
voorzieningen
Voorbeeld: Rotterdam Central District
Centrum van steden, singelmilieu of kantoorboulevard, beperkt parkeren,
belangrijke rol OV (met name voor non-prot organisaties)
Voorbeeld: Blaak
Formeel Rondom knooppunten van OV-infrastructuur (meerdere OV-
modaliteiten, intercitystations)
Voorbeeld: Rotterdam Alexander
Knooppunten van OV-infrastructuur van kleinere schaal, OV-
bereikbaarheid is vooral regionaal van aard, aantrekkelijk voor regionaal
georinteerde non-prot en middelgrote zakelijke dienstverlening
Voorbeeld: Zuidplein
Nabij op- en afrit snelweg, zichtlocaties, uitstekende autobereikbaarheid
Voorbeeld: Rivium
Bedrijventerreinen, voor zover niet vallend onder Overig
Overig Bedrijventerreinen: goede auto- en matig tot slechte OV-bereikbaarheid,
regionale zakelijke dienstverlening in veelal kleinschalige kantoorruimte,
lage prijs en parkeren is doorslaggevend
Voorbeeld: lokaal verzorgend bedrijventerrein
Woongebieden: vaak met bus en tram bereikbaar, kleinschalig, vaak
lokaal georinteerd, voor starters is functionaliteit doorslaggevend
Voorbeeld: Kralingen
Vraag
Incourante leegstand
Formeel A
Formeel B
Formeel C
Centraal A
Centraal B
Centraal C
Overig A Transformatie
Transformatie
Nieuwbouw
Nieuwbouw
Economische
veroudering
Economische
veroudering
Incourant
Transformatie
Overig B
Overig C
1
In dit onderzoek is de indeling van Rudolf Bak als basis gehanteerd.
Het is daarnaast dus onwenselijk om te
eenzijdig te focussen op centrale locaties.
De gebruiker vraagt om een markt met
uiteenlopende kantoormilieus. Bereikbaar-
heid, omgevingsfuncties en zichtbaarheid
zijn altijd - in wisselende rangordes van
belangrijkheid - bepalend geweest voor de
locatiekeuze. Dat verschilt in tijd n per
gebruikersgroep. Dit onderscheid in het
perspectief van locaties vraagt om een ge-
biedsgerichte aanpak, afgezien nog van de
verschillen die reeds bestaan in uitgangs-
situatie.
Voor de Rotterdamse kantorenmarkt is dit
door EIB onderzocht en ook hier is deze
segmentering waargenomen en in kaart
gebracht (zie H3).
2.2 DE ONTWIKKELING VAN DE VRAAG
De ruimtevraag volgt uit het aantal
werknemers in de kantorenmarkt en het
gemiddelde vloeroppervlak dat een werk-
nemer in gebruik heeft. De analyse en de
raming van het kantoorgebruik richt zich
dan ook op deze twee parameters.
De kantoorhoudende werkgelegenheid wordt
daarbij in samenhang gezien met demogra-
sche ontwikkeling en de algemene werk-
gelegenheidsgroei.
In tegenstelling tot wat veel partijen stellen,
gaat EIB uit van een gelijkblijvend gemiddeld
ruimtegebruik van werknemers.
Het gemiddeld ruimtegebruik van de kan-
toorgebruikers is weliswaar licht afgenomen
ten opzichte van 1996. Echter wordt er na
de eeuwwisseling weer een lichte stijging
geconstateerd. Dit wordt verklaard vanuit
een afgenomen werkgelegenheidsgroei in
combinatie met een ruimer aanbod van
nieuwe kantoren. De marktverruiming, met
een forse toename van de leegstand en een
huurprijsdaling, heeft normaal gesproken
een positief effect op de kantorenvraag. Er
is in de kantorenmarkt immers sprake van
een zekere prijselasticiteit.
Huurders proteren, kiezen voor betere
kantoren op betere locaties en nemen
gemiddeld ook wat meer ruimte in gebruik.
Hoewel ontwikkelingen als het nieuwe wer-
ken het ruimtegebruik drukken, zijn er ook
tegengestelde ontwikkelingen waarneem-
baar. Bijvoorbeeld het steeds hogere op-
leidingsniveau van de beroepsbevolking,
het gemiddeld hogere functieniveau dat
hierbij hoort en het hogere ruimtegebruik
van werknemers met een hogere functie.
Daarnaast leidt ook een trend als het
nieuwe werken niet per denitie tot min-
der ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak
bespaard op werkplekken, maar is weer
meer behoefte aan andere ruimten, zoals
vergaderruimten, concentratieplekken en
andere verblijfs- en ontmoetingsruimten.
2.3 LEEGSTAND EN TRANSFORMATIE
Landelijk staat meer dan 7,5 miljoen vier-
kante meter bvo aan kantoorruimte leeg.
Ongeveer de helft hiervan staat zelfs
structureel (drie jaar of langer) leeg. Een
leegstaand kantoor kan op den duur een
negatief effect op de leefomgeving hebben.
Verloedering en vandalisme kunnen op-
treden. Dit is uiteraard ook afhankelijk van
de locatie van de leegstand.
Het overaanbod is niet van de n op
de andere dag ontstaan. Uit een recente
institutionele analyse over de commercile
vastgoedmarkt komen een aantal systeem-
fouten naar voren.
2
De vastgoedmarkt bestaat uit de ruimte-
markt, de beleggingsmarkt en de bouw-
en ontwikkelmarkt. Doordat deze laatste
Figuur 3 Schema opbouw ruimtevraagraming
Kantoor-
banen
Kantoor-
banen
X =
Werk-
gelegenheid
Beroepsbevolking
m
2
per
kantoorbaan
Vraag
Bevolking
Bron: EIB
2
PBL en ASRE. (2013) Gebiedsontwikkeling en commercile vastgoedmarkten. Een institutionele
analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren. Den Haag.
twee sterk met elkaar, en met de kapitaal-
markt verbonden zijn, is de ruimtemarkt
buiten beeld geraakt.
Er kon een situatie ontstaan waarbij de
nieuwbouw van vastgoed werd aange-
wakkerd en de onttrekking van vastgoed
aan de voorraad werd ontmoedigd.
Hierbij kan gedacht worden aan de
intransparantie van vastgoedwaardering
en huurincentives, zoals huurvrije periodes
en tegemoetkomingen in inrichtingskosten.
Verder werd de nieuwbouw gestimuleerd
door de gunstige leencondities op de
kapitaalmarkt, waarbij een aandeel van
70 tot 80% aan vreemd vermogen bij
projectontwikkeling niet ongebruikelijk was.
Op het ogenblik is dit gemiddeld 40%.
Ook zijn door betrokken partijen risicos vaak
onderschat of was men sowieso niet in staat
deze risicos in te schatten. In combinatie met
een neiging tot stedenbouwkundig wens-
denken, bleef de eindgebruiker vaak
(lang) buiten beeld en maakten ontwik-
kelaars eind jaren negentig op grote schaal
kantoorplannen op voorraad, dus zonder
een bekende eerste huurder.
De nieuwbouw van kantoren was mede
mogelijk door een ruimhartig ruimtelijk
beleid en weinig bovenlokale afstemming.
3
Dit ongebreideld optimisme is verklaarbaar
vanwege de nancieel-economische situatie
van het verleden, de tijden van ongekende
groei. Immers ook in de jaren tachtig en
negentig van de vorige eeuw was er sprake
van forse leegstand van kantoren. De
marktvraag trok tussen 1995 en 2000 zeer
fors aan, waardoor de leegstand als vanzelf
verdween. In 2000 was zelfs sprake van
krapte. Bedrijven waren toen tevergeefs
op zoek naar geschikte kantoorruimte.
Het aanbod lag onder het niveau van de
frictieleegstand van 5%.
4
Er is veel verbeterd, maar zelfs nu zitten in
de scale regels nog steeds prikkels voor
overaanbod van vastgoed. Beleggen in
commercieel vastgoed is scaal gezien
aantrekkelijk, terwijl onttrekkingen aan de
voorraad dat voor een deel niet zijn.
Overigens is het van belang de leegstand
niet over n kam te scheren.
Door diverse grote makelaarskantoren is
inmiddels al gepleit voor een nadere nuan-
cering in de leegstandscijfers en meer
herkenbaarheid in de leegstandscijfers.
Dit, omdat een landelijk leegstandscijfer
een verkeerd signaal afgeeft naar interna-
tionale investeerders.
5
De grote steden in Nederland hebben een
vergelijkbaar leegstandscijfer wanneer
deze naast andere Europese steden wordt
gelegd. In het buitenland bestaan er ook
geen databestanden op nationaal niveau.
Er is verschil in druk per locatietypologie.
Ook dit pleit voor een gedifferentieerde in
plaats van een uniforme aanpak. Elk kan-
toorgebied dat kampt met leegstand moet
in zijn context worden bezien.
In de centrale uitgangspunten van de kan-
torenstrategie (zie p. 8) werd al gesteld dat
afwaardering naar werkelijke waarden een
cruciale factor is voor succesvolle transfor-
matie. Daarnaast zijn ook de kosten van
beheer van een leegstaand kantoor van
belang. Afhankelijk van deze waarden
kan het voor een vastgoedeigenaar interes-
sant zijn om mee te werken aan transfor-
matie-initiatieven, al dan niet tijdelijk.
Of een kantoorgebouw geschikt is voor
transformatie hangt sterk af van de locatie.
Over het algemeen hebben centrumlocaties
een veel grotere transformatiepotentie dan
een monofunctionele snelweglocatie.
Uit onderzoek
6
blijkt dat gemeenten een
belangrijke rol spelen in een transformatie-
proces. Met name draagvlak en daad-
kracht op bestuurlijk niveau blijken van
groot belang.
Kortom, de overheid kan meedenken,
onderzoek doen, hobbels wegnemen en
faciliteren, maar zij kan niet dwingen.
Het zijn uiteindelijk marktpartijen die
investeringsbeslissingen moeten nemen en
stappen moeten zetten.
Daarnaast is leegstand niet per denitie
problematisch vanuit maatschappelijk oog-
punt. Wanneer een pand door haar leeg-
stand een herkenbaar probleem is, is er
bestuurlijke legitimatie voor ingrijpen.
Indicatoren voor die herkenbaarheid zijn
bijvoorbeeld langdurige leegstand op een
locatie die door de lokale overheid niet is
aangewezen als kantorengebied. Er zijn
uiteraard meerdere criteria die relevant
kunnen zijn, afhankelijk van de specieke
context. Het is aan de lokale overheden
3 PBL en ASRE. (2013) Gebiedsontwikkeling en commercile vastgoedmarkten. Een
institutionele analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren. Den Haag.
4 De frictieleegstand is de leegstand die nodig is voor een soepel proces van vraag en aanbod.
5 CBRE (2013). Making a difference. Opportunities in the Dutch ofce market.
6 Giezen, T. van (2013). De transformatie van leegstaand vastgoed naar woonruimte voor
studenten en jongeren. Wat leren we van de praktijk/ Platform31. Den Haag.
EEN GEMEENTE DIE
PROACTIEF MEEWERKT EN
MEEDENKT IS GOUD WAARD.
(Bron : Platform 31)
Dat is ook wat de markt vraagt van de
overheid: een regulerende rol, maar wel
met een focus op haar eigen taken.
Snelheid en exibiliteit zijn daarbij rand-
voorwaardelijk. Zie Box 1 voor een aantal
marktgeluiden.
In de Rotterdamse regio is het vertrekpunt
in de kantorenstrategie een marktgerichte
benadering. Dit houdt in dat de regio haar
rol bepaalt vanuit de drietrap: overzicht,
inzicht en beweging
Overzicht
De samenwerkende gemeenten doen
periodiek onderzoek naar (historische)
marktvraag, leegstandsontwikkeling en
(nieuw) aanbod. Vanuit deze overzich-
ten kan zij scherp zijn op de eigen rol
en op de rollen die de markt moet
oppakken.
Inzicht
Het gesprek met de markt moet een
continue dialoog worden, waarbij ge-
meenten zich ook laten voeden door
de inzichten vanuit de markt. Door het
organiseren van gerichte consultaties
krijgt de markt ook een podium om haar
inzichten te delen.
Beweging
Vanuit de inzichten moeten overheden
hun rol en bijdrage bepalen. Dat is
iets anders dan u vraagt, wij draaien,
maar is een eigenstandige afweging
op basis van rijkere inzichten dan voor-
heen. Daarnaast moeten ook markt-
partijen - waar nodig - verleid worden
tot gerichte acties.
Kortom, marktgericht betekent bewust
samenwerken met marktpartijen, ieder
vanuit een duidelijke rol en belang.
om daar hun afweging over te maken.
Bottom line is dat de overheid niet per
denitie primair probleemeigenaar is.
2.4 EEN MARKGERICHTE OVERHEID
De markt is aan zet is het adagium van de
kantorenstrategie in de stadsregio Rotterdam.
Daarmee is onlosmakelijk verbonden dat
ook de overheidsrol en de benadering van
kantorenprogramma anders wordt. Van
een ontwikkelende, sturende overheid naar
een meer faciliterende overheid. Voor dat
handelen moet dan ook de vraag vanuit de
markt leidend zijn. Dat vraagt een losla-
tende overheid. Dat is wat anders dan een
inactieve overheid. Loslaten is hard werken,
maar dan wel aan de juiste zaken.
Die juiste zaken vertalen zich in beter
luisteren naar de markt, handelen waar
dat meerwaarde biedt maar ook agenda-
settend vanuit overzicht.
De omvang van de kantorenleegstand is
signicant. Van de 50 miljoen m bvo in
Nederland staat er bijna 8 miljoen m leeg
(ca. 16%).
Daarnaast is er ook sprake van sterk op-
lopende leegstand in de winkelvoorraad.
Zelfs bij monumenten wordt door het
Nationaal Programma Herbestemming een
oplopende leegstand gesignaleerd van 2
miljoen m bvo. De overheid moet zich bij
deze problematiek een rol aanmeten die
past bij haar werkelijke invloedssfeer.
BOX 1: DE MARKT: WIJ ZIJN AAN ZET
De stadsregio Rotterdam organiseert in samenwerking met de gemeente Rotterdam
regelmatig marktconsultaties. De belangrijkste conclusies uit deze bijeenkomsten zijn:
De markt is aan zet, maar marktpartijen verwachten een actieve eigen rol van de
overheid.
Een gebiedsetikettering is voor marktpartijen alleen zinvol als je een uitdagende
visie en aanpak voor het gebied hebt vastgesteld (je hebt iets te bereiken en
perspectief te bieden).
De overheid heeft een regie rol, maar moet zich voor de korte termijn vooral op
verbeterde uitvoering van haar eigen taken richten.
Voor succesvolle transformaties zijn drie zaken van groot belang: herstel van de
(woning)bouw, lagere boekwaarden van incourant vastgoed en een snel en exibel
meewerkende overheid.
De overheid moet n loket organiseren. Korte lijnen zijn belangrijk.
Accepteer dat gebouwen vaker van functie veranderen en faciliteer dat vooral.
Omarm de investeringsbereidheid. Leg dus niet te veel vast in beleid, maar zorg dat
je kunt inspringen op marktinitiatieven van het moment.
Sloop van panden op aanvraag van eigenaar zelf moet overheid zeker faciliteren,
zeker op de zgn. snelweglocaties.
Leegstand moet je vooral op gebiedsniveau bezien en niet op pandniveau.
HOOFDSTUK 3
DE REGIONALE ROTTERDAMSE MARKT
In dit hoofdstuk komen de historische
ontwikkelingen in de kantorenvoorraad,
beschikbaar aanbod, nieuwbouwproductie
en onttrekkingen aan de orde in de stads-
regio Rotterdam.
Vanwege de verschillende bronnen die
worden gebruikt, wordt er afwisselend
gesproken over bvo en vvo. In dit rapport
wordt in basis uitgegaan van bvo. Wanneer
de cijfers in vvo zijn vermeld in de opge-
nomen tabellen, zal dit expliciet bij deze
tabellen worden vermeld.
In Box 2 wordt het verschil hiertussen
uitgelegd.
3.1 HISTORISCH PERSPECTIEF
In 2010 bedraagt de voorraad in stadsre-
gio Rotterdam bijna 5,4 miljoen vierkante
meter bruto vloeroppervlak bvo.
7
De grootste kantorenstad in de stadsregio
Rotterdam is Rotterdam. Met bijna 4,0
miljoen vierkante meter bepaalt deze ge-
meente voor circa 75% de kantorenmarkt
in de regio.
Tezamen met Capelle aan den IJssel,
Schiedam, Barendrecht en Vlaardingen gaat
het om 93% van de totale kantorenvoor-
raad in de stadsregio.
In onderstaande tabel is een totaalover-
zicht opgenomen van de regiomeenten
met een kantorenvoorraad van 10.000 m
vvo
8 9
en meer.
BOX 2: BVO EN VVO
Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) is het bruto vloeroppervlak minus het constructie-
oppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten.
De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580.
Vuistregel is dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86% verhuurbaar is.
(Bron: Bak, 2012)
7
De kantorenvoorraad in de regionale kantorenpublicaties van de stadsregio komt iets hoger uit
door het gebruik van een andere statistiek: de Basisadministratie Gebouwen (BAG).
8
verhuurbaar vloeroppervlak
9
In dit bestand worden alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter
genventariseerd.
De bovenstaande tabel is gedestilleerd uit
de database van Bak (2012) en is gebaseerd
op m vvo.
De voorraad in stadsregio Rotterdam is tus-
sen 1990 en 2010 met bijna 1,6 miljoen m
bvo gegroeid, een stijging van meer dan
40%.
De sterkste groei van de voorraad betreft
formele locaties. Hier is bijna de hele nieuw-
bouwproductie geland na 1990. De voor-
raad op centrale locaties is tegelijkertijd
vrij stabiel en bedraagt momenteel 38%
van de totale voorraad in stadsregio
Rotterdam.
Van de regionale voorraad staat 45% op
formele locaties en 38% op centrale locaties.
In Rotterdam is dit beeld net andersom,
met 45% op centrale locaties en 37% op
formele locaties.
11
Formele locaties zijn vooral dominant in
Capelle aan den IJssel en Barendrecht met
een aandeel boven de 80%.
Het beschikbaar aanbod in stadsregio
Rotterdam ligt tussen 1990 en 1997 rond
de 350.000 m kantooroppervlak. Dit lag
rond 9% van de totale voorraad op de
markt. Rond 1998 en 2000 daalt het aan-
bod richting de 200.000 m. Na 2001
stijgt het beschikbaar aanbod echter ge-
staag tot 793.000 m in 2010. Hierbij ligt
de verhouding tussen beschikbaar aanbod
en de voorraad (het leegstandspercentage)
op bijna 15%. Dit is iets hoger dan het ge-
middelde van 13,6% in de hele provincie.
Anders dan in de andere regios in Zuid-
Holland is de leegstand in stadsregio
Rotterdam niet alleen geconcentreerd op
formele, maar ook op centrale locaties.
Genoemde cijfers zijn gebaseerd op Bak
(01-01-2011). Inmiddels is het beschikbaar
aanbod onder meer door opgelopen trans-
formaties weer wat teruggelopen (zie ook
par. 3.2).
In de periode van 1990 tot 2010 is een
nieuwbouwproductie van ongeveer 1,9
miljoen vierkante meter gerealiseerd. De
nieuwbouwproductie in stadsregio Rotterdam
laat een zekere cyclus zien, met relatief
grote pieken in 1990 en rond de eeuw-
wisseling. Rond 1998 is de nieuwbouw-
productie geconcentreerd op formele loca-
ties zoals Kop van Zuid.
Opvallend is het grote aandeel van nieuw-
bouwproductie op formele locaties. Na
2002 komt het aantal vierkante meters
nieuwbouw op formele locaties niet lager
dan 59.000 m per jaar.
Onttrekkingen zijn gebaseerd op de kan-
torendatabase van Bak. Hierin wordt per
jaar een aantal kantoren als onttrokken
vermeld. In de praktijk hebben deze ont-
trekkingen betrekking op sloop al dan niet
gevolgd door herbestemming of nieuwbouw
(herontwikkeling). Hierbij komt herbestem-
4.500.000
4.000.000
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
-
Rotterdam Capelle a/d IJssel Schiedam Barendrecht Vlaardingen
Centraal Formeel Overig
Bron: EIB
Figuur 4 Grootste gemeenten kantorenmarkt stadsregio Rotterdam, 2010 (in m bvo)
10
Bak, R.L. (2012). Kantoren in cijfers 2011. Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt.
11
Voor een toelichting op het onderscheid tussen centraal stedelijk, formeel en overig
wordt verwezen naar tabel 1 in hst. 2.
Tabel 2 Voorraad kantoorruimte in m vvo per
gemeente, 31 december 2010
10
Voorraad kantoorruimte m
2
Albrandswaard 28.000
Barendrecht 104.000
Capelle a/d IJssel 487.500
Hellevoetsluis 14.500
Krimpen a/d IJssel 25.500
Lansingerland 54.500
Maassluis 22.500
Ridderkerk 83.000
Rotterdam 3.427.000
Schiedam 217.000
Spijkenisse 80.000
Vlaardingen 87.000
3.2 AANBOD EN LEEGSTAND IN 2012
In de acht gemeenten met elk meer dan
50.000 m vvo kantoorruimte werd op
1 januari 2013 in totaal 916.000 m vvo
kantoorruimte aangeboden.
12
Van dit aanbod stond 677.000 m vvo in
Rotterdam. Ten opzichte van een jaar eerder
is het aanbod in gemeente Rotterdam met
ongeveer 50.000 m vvo toegenomen.
In Schiedam en Spijkenisse nam het aanbod
toe met respectievelijk 5.000 en 6.000 m
vvo. De omvang van het aanbod in de
andere gemeenten is min of meer gelijk
gebleven.
ming het vaakst voor bij centrale en overige
locaties. Op formele locaties is herbestem-
ming lastig en is meestal sprake van sloop-
nieuwbouw.
In de stadsregio Rotterdam is tussen 1990-
2010 ongeveer 329.000 m
kantooroppervlak onttrokken. De onttrek-
kingen concentreren zich op de overige en
centrale locaties.
Aangezien Rotterdam veruit de grootste
kantorengemeente is, is een nadere verbij-
zondering van de aanbodontwikkeling daar
in de onderstaande tabel, onderscheiden
naar verschillende deelgebieden binnen de
gemeente Rotterdam.
De daadwerkelijke leegstand van kantoor-
ruimte nam in 2012 veel sterker toe dan
het aanbod. Dit duidt erop dat veel
kantoorruimte die al eerder werd aange-
boden, wel vrij is gekomen maar niet
opnieuw is verhuurd. Op 1 januari 2013
stond 13,5% van de voorraad kantoor-
ruimte in de onderzochte gemeenten leeg,
tegen 10,4% een jaar eerder. In gemeente
Rotterdam is de leegstand toegenomen
van 10,2 tot 13,3%.
De toename van de leegstand betreft
zowel kleinere panden die volledig leeg
zijn komen te staan als grote panden
waarvan delen vrij zijn gekomen. Het aan-
deel kleinere panden binnen de leegstand
is duidelijk toegenomen.
Tabel 3 Voorraad, aanbod en leegstand in de regio (kantoren vanaf 500 m vvo)
Voorraad Aanbod
1-1-2012
Leegstand
1-1-2012
Leegstands-
percentage
Aanbod
1-1-2013
Leegstand
1-1-2013
Leegstands-
percentage
Rotterdam 3.744.681 628.453 382.880 10,2% 677.385 497.076 13,3%
Capelle a/d
IJssel
487.500 133.318 78.050 16,0% 131.743 92.453 19,0%
Schiedam 217.000 30.280 20.988 9,7% 35.580 23.077 10,6%
Barendrecht 104.000 23.905 10.203 9,8% 22.809 17.760 17,1%
Vlaardingen 87.000 4.166 2.648 3,0% 3.762 2.201 2,5%
Ridderkerk 83.000 9.485 2.722 3,3% 10.237 8.076 9,7%
Spijkenisse 80.000 16.650 8.226 10,3% 22.891 16.327 20,4%
Lansingerland 54.500 - - - 12.054 770 1,4%
Totaal in m
2

vvo
4.857.681 846.257 505.717 10,4% 916.461 657.740 13,5%
Bronnen: fundainbusiness.nl, propertynl.com, bedrijfsruimtebank.ondernemerswinkel.rotterdam.
nl, stadsmakelaar-rotterdam.nl, BAG, Kantoren in cijfers 2011 (R.L. Bak); bewerking OBI
IN EEN NOTENDOP:
Voorraad in stadsregio Rotterdam: ca. 5,4 miljoen m bvo.
75% staat in Rotterdam.
Voorraadstijging tussen 1990 en 2010 meer dan 40%.
Sterkste groei betreft formele locaties, bijna de hele nieuwbouwproductie na 1990.
Voorraad op centrale locaties is vrij stabiel en is ca. 38% van de totale voorraad.
Verdeling: 45% op formele locaties en 38% op centrale locaties.
in Rotterdam 45% op centrale locaties en 37% op formele locaties.
12
Het betreft de gemeenten Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Lansingerland, Ridderkerk,
Rotterdam, Schiedam, Spijkenisse en Vlaardingen (zie ook tabel 2 in par. 3.2).
Wanneer de leegstand nader wordt beke-
ken valt op dat 30% van de Rotterdamse
kantorenvoorraad is gebouwd voor 1971
en bijna de helft dateert van na 1990. De
leegstand is sterk toegenomen in kantoor-
panden uit de jaren 80. De leegstand in
deze kantoorpanden bedraagt bijna 29%.
Verder is er relatief veel leegstand in panden
uit de jaren 60 en 70.
Om meer inzichten over de leegstand te
verkrijgen heeft de stadsregio in samenwer-
king met de gemeente Rotterdam ook nader
onderzoek gedaan naar de langdurige
leegstand. Een dergelijk overzicht biedt
immers uitgangspunten voor nader onder-
zoek naar de grootste probleempanden
op het gebied van langdurig leegstaande
kantoorruimte. Daarnaast is het ook
interessant om te zien of de langdurige
leegstand zich concentreert in bepaalde
gebieden en op bepaalde locatietypen.
Op 1 januari 2013 stond in de regio naar
schatting 300.000 m vvo langdurig leeg,
waaronder ca. 230.000 m vvo in Rotterdam.
In de panden met langdurige leegstand in
Rotterdam staat gemiddeld 28% van de
kantoorruimte langdurig leeg. Ongeveer
de helft van de panden met langdurige
leegstand staat in het centrum.
Buiten Rotterdam staat de helft van de
panden met langdurige leegstand voor
minstens de helft leeg. De gemiddelde
langdurige leegstand bedraagt 43% van
de totale kantoorruimte in de panden met
langdurige leegstand.
Bijna de helft van de panden met langdurige
leegstand in Rotterdam dateert van na
1990. In de regio is dit aandeel nog groter.
Het aantal volledige leegstaande panden
is minimaal. Bij deze meeste panden zijn
nog n of meerdere lagen verhuurd. Dit
onderstreept dat afwaardering en trans-
formatie een proces van lange adem is en
- voorlopig - zal blijven.
Er worden overigens forse slagen gemaakt
door Rotterdam sinds de in 2011 gestarte
leegstandsaanpak. In de afgelopen periode
is er aan 150.000 m bvo incourante,
leegstaande kantoorruimte een andere
functie gegeven, waarvan 100.000 m bvo
denitief.
Marktpartijen en gemeente hebben - via
het in 2010 opgerichte transformatieteam -
een effectieve vorm van samenwerking
gevonden. De transformatiefuncties zijn
uiteenlopen van hotel, gezondheidspraktijk,
woningen, scholen of kinderdagverblijven.
Er loopt nog voor ca. 200.000 m bvo aan
initiatieven in diverse stadia.
De Rotterdamse aanpak laat zich karakteri-
seren door pragmatisme, samenwerking
en nuchterheid. De leegstandsaanpak gaat
uit van samenwerking en niet van beboeten.
De gemeente concentreert zich op een
proactieve inzet op die onderdelen waar
ze zelf aan zet is (exibiliteit bestemmin-
gen, procedures, toetsing Bouwbesluit) en
laat de trekkersrol bewust aan de markt-
partijen.
Tabel 4 Voorraad, aanbod en leegstand in Rotterdam (kantoren vanaf 500 m vvo)
Voorraad Aanbod
1-1-2012
Leegstand
1-1-2012
Leegstands-
percentage
Aanbod
1-1-2013
Leegstand
1-1-2013
Leegstands-
percentage
Central
District
406.199 84.807 72.413 17,8% 69.331 65.507 16,1%
Kantoor-
boulevards
392.104 68.639 61.615 15,7% 87.217 53.706 13,7%
Overig
centrum
570.042 115.860 84.976 14,9% 118.291 90.992 16,0%
Havengebied 586.362 40.456 17.288 2,9% 29.291 19.255 3,3%
Brainpark
I,II,III en
Victoriapark
135.125 41.831 32.581 24,1% 44.469 30.569 22,6%
Alexander-
knoop
241.106 57.520 15.575 6,5% 77.164 70.128 29,1%
Overig
Rotterdam
Oost
223.239 58.432 21.456 9,6% 56.937 39.518 17,7%
Rotterdam
Noord-west
554.291 78.641 47.963 8,7% 94.009 6.493 12,0%
Kop van
Zuid
260.420 40.909 4.373 1,7% 41.357 19.896 7,6%
Overig
Rotterdam
Zuid
375.793 41.358 24.640 6,6% 59.319 41.012 10,9%
Totaal
Rotterdam
in m
2
vvo
3.744.681 628.453 382.880 10,2% 677.385 497.076 13,3%
Bronnen: fundainbusiness.nl., propertynl.com, bedrijfsruimtebank.ondernemerswinkel.
rotterdam.nl, stadsmakelaar-rotterdam.nl, BAG; bewerking OBI
3.3 RAMING RUIMTEVRAAG REGIO
ROTTERDAM
Zoals eerder aangegeven volgt de ruimte-
vraag uit het aantal werknemers in de
kantorenmarkt en het gemiddelde vloer-
oppervlak dat een werknemer in gebruik
heeft.
Op grond van de analyses van EIB wordt tot
2020 uitgegaan van een relatief groeiende
vraag in de kantorenmarkt. De veronder-
stelling daarbij is aan de ene kant dat met
een economisch herstel de kantorensector
relatief sterk kan herstellen.
De kantorensector is in 2008/2009 namelijk
ook relatief hard geraakt door de recessie.
Aan de andere kant wordt rekening ge-
houden met een verdergaande structurele
verdienstelijking van de economie, onder
invloed van bijvoorbeeld het steeds hogere
opleidingsniveau van de beroepsbevolking.
Het verwachte ruimtegebruik komt in
2020 dan op 5,3 miljoen m bvo, zoals te
zien in onderstaand guur.
Na 2020 is onder invloed van de vergrijzing
een lichte afname van de werkgelegenheid
te verwachten. De totale werkgelegenheid
krimpt. Ook in de kantorensector is krimp,
ondanks een nog iets toenemend aandeel
kantoorbanen.
De dienstensectoren, Handel en Industrie
en de sector Overheid en Non-prot hebben
elk een groot aandeel in het kantoorge-
bruik in stadsregio Rotterdam. Elke sector
heeft meer dan een miljoen vierkante
meter in gebruik. De sector Banken en
Verzekeraars is de kleinste sector maar het
aandeel kantoorbanen in deze sector is het
hoogst. Van alle banen in de regio is 72%
kantoorhoudend.
Totale werk-
gelegenheid
Aandeel
kantoorbanen
(%)
Kantoorbanen Ruimtegebruik
per werknemer
(m
2
bvo)
Ruimtevraag
(mln m
2
bvo)
1996 558.623 25 139.460 26,8 3,7
2000 612.206 28 170.360 25,6 4,4
2010 685.594 25 174.659 26,7 4,7
2020 705.584 28 200.341 26,7 5,3
2030 690.764 29 197.580 26,7 5,3
2040 675.944 29 194.818 26,7 5,2
Tabel 5 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, stadsregio Rotterdam
Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Bron: EIB
2010
Handel en
Industrie
Zakelijke en ICT
dienstverlening
2020 2030 2040
80.000
60.000
40.000
200.000
-
Bron: BLM-scenario; bewerking EIB
Figuur 5 Prognose
kantoorwerkgelegenheidsontwikkeling
Tabel 6 Kantorenvraag stadsregio Rotterdam naar sectoren 2010
Aantal
kantoorbanen
Aandeel
in het totaal
Ruimtegebruik
per werknemer
(m
2
bvo)
Ruimtevraag
(mln m
2
bvo)
Handel en Industrie 49.305 16% 24,1 1,2
Zakelijke en ICT
dienstverlening
56.250 42% 27,8 1,6
Banken en
verzekeraars
17.832 72% 27,8 0,5
Overheid en
Non-prot
52.105 24% 26,9 1,4
Totaal 174.659 25% 26,7 4,7
3.4 DE VOORRAAD AAN
NIEUWBOUWPLANNEN
Tot 2020 is een vraag naar nieuwbouw
geraamd van 652.000 m b.v.o. in stadsregio
Rotterdam. Tot 2040 komt de verwachte
vraag naar nieuwe kantoren in totaal op
1,5 miljoen m bvo.
Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag
dus gemiddeld 65.000 m bvo tot 2020.
Over de hele periode 2011-2040 is de
gemiddelde nieuwbouwvraag met ongeveer
49.000 m bvo nog iets lager (vanaf 2020
wordt dus gerekend met een jaargemiddelde
van 42.500 m bvo).
Deze nieuwbouwcijfers betekenen een
duidelijke terugval ten opzichte van het
verleden. Ter vergelijking, de nieuwbouw-
productie in de stadsregio Rotterdam
bedroeg de afgelopen 10 jaar nog 102.000
m per jaar bvo, en voor de eeuwwisseling
gemiddeld 92.000 m bvo.
Op basis van een inventarisatie bij de gemeen-
ten is een lijst met planaanbod opgesteld.
Er is opnieuw sprake van een aanzienlijke
planreductie van 360.900 m. In de periode
tot en met 2020 komt de nieuwbouw uit
op een gemiddelde van 61.850 m per jaar.
HOOFDSTUK 4
DE KANTORENSTRATEGIE: NIEUWBOUW NAAST LEEGSTAND
Uit de EIB-analyse blijkt dat de hoge
kantorenleegstand de komende jaren zal
gaan afnemen. Marktkrachten zullen
geleidelijk voor meer evenwicht zorgen.
De leegstand zet druk op de prijzen, waar-
door nieuwbouw sterk wordt ontmoedigd
en transformaties worden gestimuleerd.
Daarnaast is sprake van werkgelegen-
heidsgroei en zullen de dalende prijzen
enig opwaarts effect hebben op het ruimte-
gebruik in de kantorensector. Het aanpas-
singsproces is wel een kwestie van lange
adem en de leegstand zal ook in 2020 nog
niet volledig zijn weggewerkt. Het kan
wenselijk zijn om in sommige situaties dit
proces te versnellen.
De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral
gedreven door de nog verwachte toename
van de vraag. De nieuwbouwvraag kent
echter ook een kwalitatieve component. Er
ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief
hoogwaardige kantoren omdat gebouwen
in de tijd verouderen. Ze zakken als het
ware af naar een lagere kwaliteit. Hierdoor
ontstaat een kwalitatief tekort.
Na 2020 is de uitbreidingsbehoefte negatief,
maar is er vooral sprake van vervangings-
vraag door een oplopende veroudering van
de nu nog relatief jonge voorraad. Deze
kwalitatieve tekorten worden na 2020
een belangrijke determinant van de nieuw-
bouwvraag. Goede locaties met verouderde
gebouwen kunnen middels een grootschalige
renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd
door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat
worden gebracht. Door deze vernieuwing
wordt in de nieuwbouwvraag voorzien
zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft
te worden uitgebreid.
4.1 NIEUW EVENWICHT, NIEUWE
LEEGSTAND
Dit nieuwe evenwicht betekent echter niet
dat er geen sprake meer zal zijn van leeg-
stand.
Nieuw evenwicht
De verwachting is dat tot 2020 het over-
aanbod aan kantoren in de Rotterdamse
regio zal teruglopen naar 8% in 2020. Dit
overaanbod bestaat dan uit een courant
en een incourant deel. Het courante deel
bestaat uit een frictie aanbod van 5% van
de voorraad. De incourante voorraad is de
voorraad die door veroudering ongeschikt
is geworden voor kantoorgebruikers. Na
2020 zal een toenemend deel van de nu
nog jonge voorraad verouderen tot een
niveau van 20% van de voorraad in 2040.
Of deze incourante kantoren feitelijk worden
gesloopt of incourant fysiek aanwezig
blijven, is op voorhand niet duidelijk.
Incourante kantoren kunnen in beginsel
makkelijk worden onttrokken, aangezien
deze geen bedrijfseconomische waarde
meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrek-
In de guur worden de nieuwbouw en
onttrekkingen over drie periodes weer-
gegeven. In elke periode wordt de situatie,
van links naar rechts, op centrale, overige en
formele locaties gegeven. In de stadsregio
Rotterdam is tussen 2010 en 2020 op
centrale locaties vraag naar 188.000 m
bvo nieuwbouw en is sprake van 94.000
m bvo onttrekkingen aan de kantoren-
markt, door incourant te worden of door
transformatie van courant vastgoed. In
andere woorden is in feite de helft van die
nieuwbouwvraag ontstaan vanuit een
vervangingsbehoefte. De nieuwbouwvraag
vindt dus niet noodzakelijk op nieuwe
kantoorlocaties plaats. Een deel van de
nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties
worden gefaciliteerd, bijvoorbeeld door
middel van herstructurering van locaties
met incourante leegstand. Op voorwaarde
van een geschikte locatie zijn verouderde
gebouwen middels een grootschalige
renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd
door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat
te brengen. Door deze vernieuwing wordt
in de nieuwbouwvraag voorzien zonder
dat het aantal kantoorlocaties hoeft te
worden uitgebreid. Dit wordt met name
na 2020 relevant.
king vindt zeker plaats op geschikte locaties,
hetzij via vernieuwing richting meer
moderne, compacte kantoren, hetzij door
herbestemming richting andere functies.
Dit is echter locatieafhankelijk. Immers is
transformatie een goede optie op meer
centrale locatie. De transformatiemogelijk-
heden op meer monofunctionele locaties
zijn uiterst beperkt, zo niet afwezig. Het
gevolg hiervan kan zijn dat langdurige
leegstand alleen op formele locaties
voorkomt. Daar zal sloop van de panden
wellicht de enige rele optie zijn voor een
eigenaar. Een stimulerende rol voor de
overheid wordt hier primair niet gezien,
zolang er geen sprake is van een maat-
schappelijk probleem.
Gemeenten moeten deze afwegingen daar-
in zelf maken en wanneer zij constateren dat
ingrijpen gewenst is, daar de juiste middelen
voor inzetten.
Het gaat dan nadrukkelijk niet om nancile
incentives maar om het benutten van haar
planologisch en handhavingsinstrumen-
tarium (zie hiervoor par. 4.2 en de daaraan
ten grondslag liggende rapportage Markt-
gerichte Leegstandsaanpak Rotterdam:
Verkenning naar pilots).
Transformaties zullen met name in de
incourante voorraad plaatsvinden en voor
een beperkt deel ook in de courante voor-
raad, wanneer dat economisch rendabel is.
De incourante voorraad zal niet zonder
meer fysiek uit de markt worden gehaald.
Dit vraagt ook afwaardering van de boek-
waarden van panden. Voor de vraag- en
aanbodverhoudingen op de markt is deze
voorraad weliswaar niet van belang - het is
geen effectieve voorraad meer - maar vanuit
ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk
zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek
wordt onttrokken.

Op de monofunctionele, formele locaties
zijn mogelijkheden voor herbestemming
beperkt. Alternatieven zijn schaars. Daarnaast
zijn de achterliggende twintig jaar veel nieu-
we formele locaties ontwikkeld (zie H2) en
is ook het planaanbod hier nog steeds groot.
Om langdurige leegstand in de toekomst
te voorkomen, zullen bestaande locaties
met verouderde, incourante leegstand
nadrukkelijker in de nieuwbouwplannen
betrokken moeten worden. Hoe deze
verhouding tussen nieuwbouwvraag,
transformaties en incourante voorraad
zich per locatietype tot elkaar verhoudt in
stadsregio Rotterdam, is gevisualiseerd in
guur 6.
350
300
250
200
150
100
50
-
2010 - 2020
2020 - 2030
2030 - 2040
Nieuwbouw Onttrekkingen
N O N O N O N O N O N O N O N O N O
Figuur 6 Nieuwbouwvraag en onttrekkingen (= incourant en transformaties), naar locatietype in
de stadsregio Rotterdam (1.000m bvo)
Bron: Bak , EIB
De regionale visie op de kantorenmarkt
gaat ook uit van een meer kwalitatieve
dan kwantitatieve benadering.
Deze benadering moet ook gelden voor
de leegstand in vastgoed in brede zin (dus
breder dan de kantorenleegstand). Een
leegstandsaanpak die uitgaat van samen-
werking en niet van beboeten. De gemeente
concentreert zich op een proactieve inzet
op die onderdelen waar ze zelf aan zet
is (exibiliteit bestemmingen, procedures,
toetsing Bouwbesluit). Ze laat de trekkersrol
bewust aan de marktpartijen. Gezien de
groei van incourante leegstand wordt dit
ook voor andere gemeenten relevant. De
lessen uit Rotterdam zullen dan ook na-
drukkelijker moeten worden uitgedragen.
Het is daarbij van belang dat transformatie
van panden wordt bezien vanuit een brede
en gedragen gebiedsvisie. Lukrake trans-
formatie van panden kan averechts werken
voor de toekomstige verhuurbaarheid van
de overige kantoorpanden in dat gebied.
Zo kan bijvoorbeeld een transformatie
naar studentenhuisvesting op zichzelf
kansrijk zijn, maar vanuit het bredere
perspectief van het gebied onwenselijk.
4.2 HERBESTEMMING EN FISCALE
STIMULERING
In 2012 is verkend welke maatregelen wer-
ken bij leegstandsaanpak. Deze verkenning
naar herbestemming en scale stimulering
van transformatie van kantoorpanden heeft
een aantal bruikbare inzichten opgeleverd.
13
De belangrijkste conclusies op een rij:
Het convenant aanpak leegstand
kantoren bevat een paar zinvolle af-
spraken, die onderbelicht zijn gebleven
vanwege de terechte kritiek op het
onuitvoerbare idee van regionale kan-
toorfondsen:
- een andere systematiek van taxeren;
- compenserende maatregelen door
ontwikkelaars bij nieuwbouw;
- de rol van het rijk in het wegnemen
van lokale knelpunten in regelgeving.
Herbestemmen van kantoorpanden
heeft slechts zin als de gemeente
voldoende aan de voorzienbaarheid
door de eigenaren heeft gewerkt.
Ook bij privaatrechtelijke verplich-
tingen kan gestart worden met een
proces gericht op aanpassingen van
het contract zonder acuut gevaar
voor planschade.
Fiscale stimulering is geen bruikbaar
Nieuwe leegstand
Overaanbod zal in toenemende mate uit
incourante voorraad bestaan. Hiermee is
de kantorenleegstand een dossier met - op
papier - een einddatum. Echter blijft er wel
sprake van een groot fysiek incourant
vastgoedareaal van ruim 1.000.000 m bvo.
Dit deel van de leegstand heeft geen
invloed op de kantorenmarkt (technisch
en/of economisch verouderd, maar nog
wel fysiek aanwezig).
Hoewel de markt inmiddels volop bezig
is en afwaarderingen plaatsvinden zal de
leegstand in vastgoed alleen maar toenemen.
Of de overheid moet ingrijpen in dergelijke
situaties is een afweging van de lokale
overheid zelf. In de Rotterdamse regio is er
weinig animo voor het overpakken van de
problematiek. Gemeenten nemen de af-
gelopen jaren hun verlies op hun grond-
exploitaties. Dat de marktpartijen hetzelfde
moeten doen (ontwikkelaars, banken en
kantooreigenaren) is een vanzelfsprekend-
heid, hoe vervelend en problematisch het
in individuele gevallen ook kan zijn.
Wel moet de overheid de rol die haar
toekomt zo goed mogelijk oppakken: het
gericht inzetten van haar instrumentarium
en organiserend op die panden en gebieden,
waar de leegstand een maatschappelijk
probleem is of dreigt te worden. Het nan-
cieel stimuleren van sloop is in de visie van
de stadsregio Rotterdam nadrukkelijk geen
overheidstaak. Een marktgerichte aanpak
betekent immers dat de overheid zich een
rol aanmeet die past bij haar werkelijke
invloedssfeer (zie ook par. 2.4).
Tabel 7 Aanbodramingen stadsregio Rotterdam, 2010, 2020, 2030, 2040 (1.000 m bvo)
2010 2020 2030 2040
Beschikbaar aanbod, in dat jaar 796 (15%) 466 (8%) 831 (14%) 1.434 (25%)
- waarvan frictie aanbod 273 (5%) 297 (5%) 296 (5%) 293 (5%)
- waarvan courant overaanbod 523 (10%) 0 (0%) 0 (0%) 0 (0%)
- waarvan incourant aanbod 0 (0%) 197 (3%) 592 (10%) 1.176 (20%)
Bron: EIB
13
Stadsregio (2013). Marktgerichte Leegstandsaanpak Rotterdam. Verkenning naar pilots.
Rotterdam.
middel voor het stimuleren van trans-
formatie van kantoren vanwege het
te weinig speciek en gebiedsgericht
kunnen toepassen van het fiscale
instrument.
De casus Rivium toont aan dat het op
gang krijgen van een trekkersgroep
van eigenaren in een gebied en het
ontwikkelen van een lange termijnvisie
voor het gebied extra inzet vraagt op
lokaal niveau.
Verder is een aantal inzichten opgedaan,
die in de komende periode zullen worden
opgepakt/uitgewerkt:
Stadsregio Rotterdam/gemeente
Rotterdam moeten een actieve werk-
relatie opbouwen met de werkgroep
Crisis en Herstelwet; dit is de meest
directe ingang om door het rijk een
aantal belemmeringen in regelgeving
te laten wegwerken.
Het marktgericht werken betekent
een actieve rol van de gemeenten in
de reductie van regeldruk op lokaal
niveau; eenvoudiger en sneller is
het devies, dat ook binnen eigen
gemeente moet gelden.
Veel van de ervaringen opgedaan bij
de aanpak leegstand kantoren zijn
ook van nut bij andere sectoren die
(deels) met dezelfde gewijzigde markt
te maken hebben: winkelvastgoed en
woningmarkt. Ervaringen overdragen
voorkomt extra werk.
De uitwisseling van ervaringen en ken-
nis tussen Rotterdam en Amsterdam
verdient een vaste regelmaat.
4.3 INZET STADSREGIO
De stadsregio zal zich met de relevante
kantorengemeenten dan ook gericht (blijven)
inzetten op de volgende activiteiten:
Afstemming nieuwbouw
De regio blijft de nieuwbouwplannen
inventariseren als onderdeel van de
door de provincie Zuid-Holland ge-
vraagde regionale kantorenstrategie.
Inzet daarbij is om een scherper beeld
te (blijven) ontwikkelen van de ruimte-
vraag per segment in relatie tot het
planaanbod.

Monitoring
De jaarlijkse monitoring van het aan-
bod, o.a. het zgn. kantorenbericht,
zal wederom worden opgesteld.
Verdere kennisverdieping en -ver-
spreiding
- Doorrekening op basis van de EIB-
rapportage van mogelijke scenarios
en hun effecten, als basis voor
mogelijke beleidsopties die kunnen
bijdragen aan een concreet hande-
lingsperspectief voor gemeenten.
- Vanuit een zgn. locatiegerichte aan-
pak worden gemeenten ondersteund
bij specieke locaties. Naast on-
dersteuning is het doel om speci-
eke kennis over wat werkt te
verkrijgen (zie ook Box 3).
- Gerichte en actieve kennisopbouw en
-verspreiding naar regiogemeenten.
- Gerichte marktconsultatie, als on-
derdeel van lopende trajecten.
Doorgaan met regionalisering Navigator
ten behoeve van locatieproelen/ ont-
wikkelstrategie.
De Basisregistratie Adressen en Ge-
bouwen (BAG) levert een veel speci-
eker beeld op in welke gebieden
vraag en aanbod stevig in onbalans
zijn. De gemeente Rotterdam heeft al
veel ervaring opgedaan met de BAG
in haar Navigator. Inzet is dat ook de
BOX 3: LOCATIEGERICHTE AANPAK RIVIUM
Door gerichte inzet op locaties wordt nieuwe praktische kennis opgedaan, die andere
locaties in de regio kan helpen om haar marktgerichte rol steeds beter in te vullen.
De stadsregio ondersteunt op dit moment actief locaties in de regio vanuit verschillende
invalshoeken. En van deze locaties is businesspark Rivium in Capelle a/d IJssel.
De gemeente Capelle a/d IJssel heeft al enkele jaren extra aandacht voor de ontwikkeling
van de leegstand van kantoren in het businesspark Rivium.
De stadsregio Rotterdam ondersteunt de gemeente in haar aanpak, waarbij ze samen
met de eigenaren en gebruikers wil werken aan een betere positionering en uitstraling
van het gebied.
De eigenaren hebben met elkaar een strategisch Proleringsplan Rivium opgesteld,
gericht op de korte termijn. De gemeente Capelle a/d IJssel richt zich meer op de
mogelijk toekomstige transitieopgave.
De stadsregio Rotterdam ondersteunt de inzet van de gemeente door het organiseren
van gerichte marktkennis samen met Jones Lang LaSalle op het handelingsperspectief
voor de (her)positionering van bedrijvenpark Rivium in de regio;
De toekomst van snelweglocaties in het algemeen en Rivium in het bijzonder;
Lessen van succesvolle andere snelweglocaties;
Mogelijkheden succesvolle positionering Rivium in de regionale context;
Noodzakelijke acties en samenwerkingen daarbij.
De Navigator biedt daarmee een
kwantitatieve analyse van vraag en
aanbod. Daarna worden via verschil-
lende kwalitatieve aspecten - samen
met marktpartijen - een beeld - een
gebiedsproel - opstellen over een
realistische ruimtelijk/economische
ontwikkeling.

Dit zal gemeenten ook helpen om
ontwikkelingen in de voorraad te
herkennen en daar proactief op te
handelen. Verder helpt het scherper
proleren de gemeente om keuzes te
maken voor de richting(en) van een
bepaald gebied. Dit is ook duidelijkheid
die de markt van de gemeenten vraagt.
Doorontwikkeling Navigator
Pilot om de Rotterdamse Navigator
Werklocaties door te ontwikkelen zodat
deze beter kan worden toegespitst op de
monitoring van marktontwikkelingen in
termen van:
- Toegespitste richtinggevende in-
formatie te bieden waardoor een
concreet perspectief op handelen
wordt geboden aan beleidsmakers.
- Een functie te kunnen vervullen
als instrument om het effect van
beleid te kunnen meten en op basis
waarvan dit beleid eventueel kan
worden bijgestuurd.
overige gemeenten gestimuleerd en
geassisteerd zullen worden om over
te gaan naar deze basisregistratie als
basis voor de gebiedsproelen.
In de navigator wordt de marktvraag
onderscheiden in de sectoren bedrijven,
kantoren en winkels etc. Voor het
bepalen van de geograsche spreiding
zijn tien soorten werklocaties gede-
nieerd (bedrijventerrein, winkelgebied,
etc.). Alle gegevens worden verzameld
op adresniveau en samengevoegd per
werklocatie.
HOOFDSTUK 5
DE KNOOPPUNTENSTRATEGIE
In het knooppuntenbeleid komen de
motieven voor afstemming tussen ruimte-
lijke ontwikkeling en openbaar vervoer
prachtig samen. Afstemming RO en OV
zorgt voor:
Een hoger rendement van vastgoed-
ontwikkeling.
14
Het beter benutten van ruimte.
Betere exploitatie van het OV.
15
Daarnaast geeft OV-gebruik een positief
effect op de ecologische voetstap van
mensen.
In de stadsregio Rotterdam is transit
oriented development (TOD) dit sinds het
RR2020 (2005)
16
al beleid. Dit heeft geleid
tot gerichte investeringen in het OV op
knooppuntlocaties en tot gerichte pro-
grammering op het gebied van kantoren.
Belangrijke elementen in het debat rondom
knooppuntontwikkeling blijven de bele-
vingswaarde en de corridorgedachte.
Dit laatste wordt jaarlijks gemonitord voor
wat betreft de Zuid-Hollandse lijnen door
Stedenbaanplus. Het doel van de Steden-
baanPlusmonitor is om de voortgang in de
realisatie van de doelstellingen in het
ruimtelijk programma (woningen, kantoren
en voorzieningen), de ketenmobiliteit, de
ontwikkeling van het OV-netwerk en de
daarmee samenhangende ontwikkeling
van reizigersaantallen op de Oude Lijn
(Leiden - Den Haag - Rotterdam - Dordrecht)
vast te leggen.
De herontdekking van TOD is voor de
stadsregio Rotterdam een bevestiging van
haar beleid van de afgelopen - bijna - tien
jaar. Er kan dan ook gesteld worden dat
wat dat betreft de stadsregio Rotterdam
qua netwerkwaarde-ontwikkeling al een
forse bijdrage heeft geleverd en levert.
De knooppunten zijn zeker niet gelijk.
Sommige hebben zich al bewezen als
belangrijke focuspunten van stedelijkheid,
anderen moeten nog (grotendeels) ontwik-
keld worden. Deze ontwikkeling zal voor
een belangrijk deel moeten komen uit het
bieden van de juiste mix van voorzieningen.
14
Zo zijn woningen dicht bij een station gelegen ca. 25% meer waard dan woning op 15
kilometer afstand of meer. Een verdubbeling van de frequentie leidt tot een toename van
gemiddeld 2,5%. Voor kantoren wordt gesteld dat het vastgoed binnen een straal van 500 m van
NS-stations een aanmerkelijk hogere vastgoedwaarde heeft en dat deze afzwakt na 1.000 m.
Ook wordt een relatie gelegd tussen vastgoedwaarde en bereikbaarheid van arbeidskrachten.
15
Uit Robuust verstedelijken van Goudappel Coffeng en Stedenbaanplus (2012)
16
Zie www.stadsregio.nl
Het is dan ook tijd voor een volgende stap.
Gebieds- en knooppuntontwikkelingen
moeten integraal worden bekeken. Een
goede strategie voor de kantoren is daarbij
een belangrijke bouwsteen, maar zeker
niet de enige.
De insteek van het Regionaal Kantoorpro-
gramma is natuurlijk de kantorenvoorraad
en -vernieuwing in de regio.
De strategische afweging op gebieds- en
knooppuntniveau is een afweging tussen
meerdere functies en daarbij behorende
belangen: een bredere invalshoek.
Het Kantorenprogramma levert daarbij
een bijdrage, kan agendasettend zijn,
maar de koers voor gebieds-/knooppunt-
ontwikkeling is breder.
In deze periode wil de stadsregio de kennis
over de integrale kwaliteit van de knoop-
punten en de verschillen daartussen verder
verdiepen. De knooppuntenstrategie ont-
stijgt daarmee denitief de beperktere
scope van de kantorenstrategie. Immers
moet ook onderzocht worden welke andere
functies op knooppunten zouden moeten
samenkomen om daadwerkelijk van stede-
lijke interactiemilieus te kunnen spreken
(zie ook Box 4: metropolitane interactie-
milieus op pagina 44).
De inzet van de stadsregio moet zich dan
vooral richten op het nog meer kiezen
voor de plaatsen die potentie hebben.
Een gerichte inzet op een aantal plekken
als place to be. En een fasering! Nu inzetten
op beperkt aantal knopen, terwijl andere
locaties voor de (verre) toekomst gere-
serveerd blijven, steeds bezien vanuit een
integrale blik. Die integrale blik wordt de
komende periode gericht ontwikkeld (zie
par. 5.2).
5.1 UITGANGSPUNTEN VAN HET
KNOOPPUNTENBELEID
De regionale knooppunten zijn de strategi-
sche locaties met een bovenlokaal belang
voor duurzame verstedelijking.
De stadsregio heeft de laatste jaren actief
genvesteerd in een knooppuntstrategie
met als doel de beperkte investeringen
te concentreren op een aantal wenselijke
locaties. Belangrijk is dat ook gebruikers
en beleggers zelf meer interesse krijgen
in goede knooppuntlocaties. In tijden van
economische recessie en een paradigma-
shift van aanbod- naar vraaggericht zijn
heldere keuzen van het grootste belang.
De ontwikkelingen van de afgelopen jaren
wijzen op een kanteling in het vestigings-
gedrag van geavanceerde kantoor- en
kennisactiviteiten van monofunctionele
stadsrandlocaties naar hoogstedelijk ge-
mengde knooplocaties.
Economische netwerken en markten voor
geavanceerde kennis en arbeid strekken
zich interregionaal en internationaal uit,
waardoor activiteiten op (inter-)nationale
knooppunten in het voordeel zijn.
Tegelijkertijd dienen die knooppunten ook
een veelzijdig en inspirerend lokaal klimaat
te bieden, dat zorgt voor synergetische
netwerkvorming. Lokale identiteit, leven-
digheid en ontspanningsmogelijkheden
geven daarnaast extra aantrekkingskracht
op kenniswerkers.
17 18
Een knooppunt moet goed (kunnen) scoren
op drie waarden:
Netwerkwaarde: de verbindingswaarde
en de ontsluitingswaarde. Bij de
verbindingswaarde kijkt men naar
het type vervoerssysteem. (vervoers-
waarde) en bij de ontsluitingswaarde
wordt naast de verbindingswaarde
ook het aantal richtingen meegewogen
die ontsloten zijn. Samen geeft dit
een netwerkwaarde.
Plaatswaarde: is een weerslag van
de multifunctionele kwaliteit van de
directe omgeving van het station,
bijvoorbeeld woningen, winkels, kan-
toren, leisure, scholen et cetera.
Belevingswaarde: is vooral een kwali-
tatief begrip en heeft meer betrekking
op de gevoelsmatige kant van het wel
of niet functioneren van een knoop-
punt. Investeringen in de openbare
ruimte, looproutes en sociale veilig-
heid zijn namelijk ook van groot belang
om een plek goed te kunnen laten
functioneren. Maar wat maakt een plek
aantrekkelijk of prettig om te komen?
De uitdaging is om op regionale schaal
verder te verjnen wat de onderscheidende
ruimtelijke kwaliteiten zijn tussen de diverse
knooppunten. Daarbij verschilt het begrip
kwaliteit ook afhankelijk van het gebruik.
Zonder dus een objectieve set criteria te
hebben geldt dat belevingswaarde betrek-
king heeft op nabijheid, intensiteit en
menging. Daarnaast is ook van belang dat
wordt gekeken naar de wensen vanuit de
verschillende leefstijlen.
Deze informatie is nog te weinig beschik-
baar waardoor de verschillende knoop-
punten niet of nauwelijks zijn te wegen ten
opzichte van elkaar.
17
Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir (2013).
18
Er zijn daarbij fundamentele krachten in het spel, die we kunnen vatten met het begrip
glocalisering, het samengaan van globalisering en lokalisering.
Conform de werkwijze die eerder werd
gentroduceerd: van overzicht, naar inzicht,
naar beweging, moet dus eerst een verdiept
inzicht worden ontwikkeld op de verschil-
lende benoemde knooppunten. Op basis
daarvan kunnen kwaliteiten en (markt-)
perspectieven beter met elkaar vergeleken
worden.
5.2 WAARDE(N) IN BEELD
Om inzicht te krijgen in de verschillende
strategische mogelijkheden van knooppunten
is inzicht in de ontwikkeling van competitieve
werkmilieus, nieuwe centra met stedelijke
voorzieningen, onderscheidende kwaliteiten
en selectiviteit in locaties van belang.
De knooppunten moeten daarbij optimaal
proteren van hun positie in het grotere
Dergelijke waarden worden in beeld gebracht
via de zgn. Knoop/plaatswaarde-methodiek.
Door de informatie vanuit deze methodiek
te verrijken met de schat aan informatie
vanuit De Grote WoonTesten (DGWT) die
onlangs in de regios Rotterdam en Haag-
landen gemaakt zijn, kunnen de knoop-
punten voor wat betreft de ov-, woon-, en
-werkmilieus ook worden gewaardeerd door
de bril van de verschillende leefmilieus en
leefstijlen.
Op basis van deze inzichten kunnen
strategien worden geformuleerd die
goed aansluiten bij de doelstelling om
meer OV-gerichte woon-, werk en leef-
omgeving te creren op knooppunten:
netwerk rondom Rotterdam. Tevens dienen
de knooppunten in relatie gebracht te wor-
den met de woonomgeving en woonmilieus.
In de afweging van plannen zijn vaak, en
nu des te meer, de marktomstandigheden
erg bepalend, waardoor ook de focus op
de korte termijnproblematiek in de vast-
goedmarkt komt te liggen in plaats van op
de (ruimtelijke) kwaliteiten van de plekken
in het netwerk.
De stadsregio Rotterdam onderzoekt de
komende periode verschillende van deze
kwaliteiten en vergelijkt meerdere knoop-
punten in het netwerk met elkaar.
Hieruit kan een strategie worden bepaald
gericht op de specieke kwaliteiten van
de knooppunten in het netwerk en hun
onderlinge differentiatie.
d strategische locaties voor duurzame
verstedelijking.
Dit beeld zal dan moeten worden gecom-
pleteerd met de potentile ruimtevraag
in relatie tot de economische sectoren
voor de verschillende knooppunten.
Op basis van die verdieping kunnen hande-
lingsperspectieven worden geformuleerd
per knoop om de potentie ook daadwer-
kelijk te kunnen realiseren. Dit is uiteraard
geen kwestie van maakbaarheid maar een
samenspel dat moet worden georganiseerd
tussen markten en overheden.
Aanwezigheid ov fiets, spoorwegovergangen
en fietsparkeervoorzieningen
fijnmazigheidnetwerk binnen 300 meter
Langzaam verkeer
Intensiteit 300 meter ten opzichte
van 1.200 meter
Nabijheid
Verhouding inwoners
en werknemers per 4,5 ha.
Menging
Dichtheid inwoners,
werknemers, bezoekers
Intensiteit
Aanwezigheid, frequentie en richtingen
van ov-modaliteiten
Openbaar vervoer
Aanwezigheid van snelwegen, snelwegafslagen,
regionale wegen en parkeervoorzieningen
Auto
KNOOP PLAATS
Figuur 7 Knoop/plaatswaardemethodiek
Bron: Vereniging Deltametropool Bron: gemeente Rotterdam
ego groep
extravert
introvert
Stedelijk
&
Functioneel
11%
Ruim
in de
Buitenwijk
5%
Comfortabel
&
Vertrouwd
14%
Stedelijk
&
Authentiek
26%
Gezellig
in de
Buitenwijk
13%
Samen
in de
Stad
11%
Stads
met
Allure
10%
Ruim
&
Buiten
9%
Figuur 8 Leefstijlen
5.3 KNOOPPUNTENSTRATEGIE:
DIFFERENTIREN
De laatste jaren heeft de focus vooral op
kantoren en bereikbaarheid gelegen. De
stadsregio Rotterdam wil nu gerichter
gaan bijdragen aan de knooppunten als
d strategische locaties voor duurzame
verstedelijking, als aantrekkelijke vestigings-
plaats waar samenballing plaatsvindt van
voorzieningen, werkgelegenheid en wonen.
De kantorenstrategie is, zoals eerder gesteld,
dus slechts een onderdeel van een bredere
knooppuntenstrategie en vindt met name
doorwerking vanuit de kantorenstrategie
in relatie tot het uitgangspunt dat 80%
van het kantorenprogramma moet landen
op knooppunten.
Vastgoedontwikkeling moet plaatsvinden
in een ander tijdsgewricht dan voorheen.
De gouden jaren zijn voorbij en de (markt-)
verhoudingen zijn aanzienlijk gewijzigd. De
crisis vraagt om steeds scherpere keuzes:
van overheid n markt! Dit vraagt dus ook
een andere rol van marktpartijen n van
de overheid. De knooppuntenstrategie van
de stadsregio moet zich daarom steeds
meer toe gaan leggen op het ondersteunen
van gemeenten bij het sterker maken van
de knooppuntlocaties enerzijds en ander-
zijds het scherper kiezen voor minder
knooppuntlocaties.
Daarnaast is het nodig om per knooppunt
een gerichte strategie te formuleren, meer
gebaseerd op het type knoop en het ont-
wikkelstadium. Een dergelijke strategie is
breder dan een enkelvoudige focus op het
(toevoegen van) programma. Het gaat om
die integrale afweging van functies.
BOX 4: METROPOLITANE INTERACTIEMILIEUS
Maurits de Hoog analyseert in zijn boek De Hollandse Metropool de Randstad als
een verzameling metropolitane interactiemilieus. Metropolen worden daarbij niet
geclassiceerd naar aantal inwoners of economische kracht, maar naar de omvang van
metropolitane functies op de terreinen economie, transport, wetenschap en cultuur.
De inzet van het Nederlandse ruimtelijk-economische beleid gericht op de versterking
van Mainports, Greenports en Brainports sluit hier op aan, maar zo stelt De Hoog
moet verder worden verbreed om de Hollandse metropool veelzijdiger en daarmee
aantrekkelijker te maken.
Het gaat dan om de aanwezigheid van internationale organisaties, verbetering van de
output van universiteiten, het organiseren van meerdaagse conventies, het opvoeren
van de bezoekersaantallen en het vergroten van toeristische aantrekkelijkheid en het
opvoeren van hotelovernachtingen.
De kwaliteit van plekken wordt steeds meer gerelateerd aan niet dagelijkse ervaringen,
gerelateerd aan cultuur, sport, congressen, toerisme en kennis. Voor de doorontwikke-
ling van een metropool zijn bepaalde interactiemilieus noodzakelijk.
Interactiemilieus kunnen worden omschreven als een ruimtelijke omgeving met
voorzieningen voor ontmoeting en voor uitwisseling van personen, goederen, kapitaal
en/of informatie.
Interactiemilieus onderscheiden zich van andere stedelijke milieus, zoals woonmilieus
en werkmilieus. Interactiemilieus bevinden zich vaak in stedelijke centra en omvatten
plekken als zakencentrum, musea, winkel- en uitgaanscentra, stadions, concertzalen
en beurscomplexen.
Het inzetten op bijv. het centrale station van Rotterdam tot een OV-terminal met hoge
verblijfskwaliteit is iets anders dan het creren van een interactiemilieu.
Het gaat in de visie van De Hoog onder andere om het verzilveren van de gedane
investeringen in een aansprekende kwaliteit van de openbare ruimte. En herbestem-
ming van leegstaande en leegkomende gebouwen en het aan de praat krijgen van
plinten.
(Bron: Maurits de Hoog: De Hollandse Deltametropool.
Ontwerpen aan de kwaliteit van interactiemilieus, 2012)
Knooppunt Kantoormilieu Modaliteiten Ontwikkelstrategie
Rotterdam
The Hague Airport
Regionaal
Knooppunt,
luchthaven-
georinteerd
Vliegtuig,
auto, bus,
Randstadrail
Regionale markt, ook voor
Haaglanden, OV Knooppunt bij
halte Meijersplein pas na 2025
ontwikkelen
Brainpark/Kralingse
Zoom/Rivium
Snelweglocatie met
OV bereikbaarheid
Metro, auto,
parkshuttle,
bus
Regionale markt, verdichting
rond metrohalte verschoven in tijd
Vijfsluizen Snelweglocatie met
OV bereikbaarheid
Trein, metro,
bus, auto
Regionale markt, relatie haven, nog
te ontwikkelen, positie verbetert na
aanleg A4, in tijd faseren
Stadionpark Regionaal OV
Knooppuntlocatie
Nog geen In onderzoek
Bleizo Regionaal OV
Knooppuntlocatie
Nog geen Geen kantorenontwikkeling
op regioschaal
Rotterdam Central
District
Grootstedelijke
toplocatie
HSL/trein,
metro, tram,
bus, auto
Internationale markt, uitbreiding en
opwaardering bestaand knooppunt
Rotterdam Centrum:
- Coolsingel/Blaak
Binnenstedelijke
centrumlocatie
Trein, metro,
tram, bus,
auto
Nationale markt, verdere verdichting
rond OV in hoogstedelijk milieu
Rotterdam Centrum:
- Kop van Zuid
Binnenstedelijke
centrumlocatie
Metro, tram,
bus, auto
Nationale markt, verdere verdichting
in hoogstedelijk milieu (voorzieningen)
Rotterdam Alexander Randstedelijke OV
Knooppuntlocatie
Trein, metro,
bus, auto
Nationaal/regionale markt, goede
mix van functies, autobereikbaarheid
beperkt grotere ontwikkeling
Schiedam Schieveste Randstedelijke OV
Knooppuntlocatie
Trein, metro,
tram, bus,
auto
Nationaal/regionale markt,
netwerkwaarde erg hoog, stevige
positionering nodig om waarde te
benutten
Zuidplein Regionale OV
Knooppuntlocatie
Metro, bus,
auto
Regionale markt, beperkte
kantoorontwikkeling, investering
woon, winkel- en voorzieningen-
niveau
STEDELIJKE MULTIFUNCTIONELE KNOOP: VERSTERKEN POTENTILE KNOOP: MARKTONTWIKKELINGEN VOLGEN
SPECIFIEKE (WERK)LOCATIE: OP PEIL HOUDEN/RICHTEN
OP SPECIFIEKE KWALITEIT
Deze worden in de komende periode aan-
gevuld vanuit een integrale blik op de
verschillende locatie. Op basis hiervan
wordt de algemene strategie omgezet
naar een concreet handelingsperspectief
per knoop om de potentie ook daad-
werkelijk te kunnen realiseren.
Beleving uitstralen als partijen draagt ook
bij aan imago als place to be. Er zijn binnen
de stadsregio een aantal fantastische plek-
ken, waar markt en overheid trots op mogen
en moeten zijn. Hierbij moeten overheids-
partijen vraaggericht handelen en initia-
tieven faciliteren. Dit vraagt echter een
actieve rol: faciliteren is hard werken aan
de juiste dingen.
Een knooppunt is in die zin nooit af.
Op voorhand is de inzet van de stadsregio
sterker kiezen door:
Een heldere differentiring, gevolgd door
prioritering tussen knopen onderling.
Een heldere ontwikkelstrategie per
knooppunt als locatie voor duurzame
verstedelijking.
Deze overwegingen leiden tot een differen-
tiatie binnen knooppunten met verschillende
inzet:
Stedelijke multifunctionele knoop ver-
sterken en verder intensiveren tot echt
interactiemilieu, aangezien daar de
grootste marktvraag zich manifesteert;
Specieke (werk)locatie : op peil hou-
den/richten op specieke kwaliteit,
aangezien diversiteit - een compleet
kantorenaanbod - noodzakelijk is voor
een gezonde markt;
Potentile knoop: marktontwikkelin-
gen volgen.
In het vorige programma zijn ontwikkel-
strategien benoemd, vanuit het perspectief
van de kantoorontwikkeling:
HOOFDSTUK 6
REGIONALE AFSTEMMING EN BESLUITVORMING
De overheid gaat over locatieplanning en
kan voorwaarden stellen bij nieuwbouw en
renovatie. De markt bepaalt het uiteindelijke
resultaat. Immers ligt de uiteindelijke inves-
teringsbeslissing bij die partijen voor wat
betreft ontwikkeling en afname. De markt-
partijen zijn gebaat bij duidelijke kaders.
Kaders die in overeenstemming zijn met de
daadwerkelijke ruimtevraag van de kantoor-
gebruikers. Dit vraagt om afstemming en
regionale besluitvorming.
6.1 REGIONALE LOCATIEPLANNING
De Rotterdamse regio kent al sinds 2005
een locatieplanning, het zgn. knoop-
puntenbeleid, en een monitoring van
het planaanbod.
Daarbij is het verschijnsel overprogram-
mering altijd een factor geweest. Er zijn
immers altijd meer plannen dan wat er
uiteindelijk daadwerkelijk gebouwd wordt.
Dit is normaal aangezien planuitval altijd
optreedt en concurrentie tussen aanbie-
ders wenselijk is. Enige vorm van extra
programmering is in een normale markt
dan ook geen onoverkomelijk probleem.
Door het wegvallen van een groot deel
van de vraag en een groeiend aanbod in
de bestaande voorraad, is er de afgelopen
jaren fors in het planaanbod geschrapt
door marktpartijen en gemeenten.
De lokale overheid is de verantwoordelijke
partij voor de planologische goedkeuring
van kantoren op een bepaalde locatie.
In het vorige hoofdstuk is de knooppunten-
strategie beschreven, zoals de lokale over-
heden in de stadsregio dat gezamenlijk
hebben vastgesteld. Samengevat betekent
dit dat op een aantal speciek aangeduide
locaties in de regio (goede multimodale
bereikbaarheid, brandpunten van stedelijk-
heid, goede verblijfskwaliteit) 80% van de
nieuwbouw van kantoren gerealiseerd wordt.
Dit is in lijn met artikel 7, lid 1 van de
Verordening Ruimte van de Provincie Zuid-
Holland, waarin staat dat er geen nieuwe
bebouwing voor kantoren mogelijk gemaakt
mag worden voor locaties buiten de invloeds-
sfeer van de op kaart 5 van de verordening
aangewezen locaties alsmede - ter afwijking
daarvan - op de in bijlage 1 van de verorde-
ning genoemde locaties, i.c. Vijfsluizen
Vlaardingen en Bleizo.
Dit beleid geldt in ieder geval tot het 2
e
kwartaal van 2014, tot aan de geplande
vaststelling van een nieuwe Provinciale
structuurvisie door de provincie Zuid-Holland.
De locatieplanning, gebaseerd op het
regionale knooppuntenbeleid, leidt tot de
volgende prioritaire kantorenlocaties:
Stedelijke multifunctionele knoop
- Rotterdam Central District (CS en
Weena)
- Centrum Rotterdam:
- Kop van Zuid (Wilhelminaplein)
- Blaak/Coolsingel (kantoorboulevards
rond Blaak/Beurs)
- Rotterdam Alexander
- Schiedam centrum/Schieveste
- Zuidplein
De onderstaande knooppunten kennen
een andere ontwikkeling voor wat betreft
kantoorvolume:
Specieke (werk)locatie
- Brainpark/Rivium
- Rotterdam The Hague Airport/
Meijersplein
- Vijfsluizen (Vlaardingen)
Potentile knoop: marktontwikke-
lingen volgen
- Bleizo
- Stadionpark
De locaties kennen een verschillend schaal-
niveau (van internationaal naar regionaal),
een differentiatie aan kantoormilieus
(van hoogstedelijk tot snelweglocaties) en
Restrictief beleid voeren voor overige
kantoorlocaties (20% van de plan-
realisatie);
Reduceren van nog niet gerealiseerde
plancapaciteit bij herziening van
bestemmingsplannen.
6.2 PROGRAMMERING
Het planaanbod in de Rotterdamse regio
kan nu afgezet worden tegenover de be-
rekende behoefte aan nieuwe kantoren en
de prioritering voor knooppunten.
Voor een regionale beoordeling zijn twee
vragen essentieel:
Wordt er conform de gemiddelde
regiobehoefte nieuwbouw van kan-
toren toegevoegd aan de bestaande
voorraad?
Komt 80% daarvan terecht op de
gewenste Knooppunten?
De behoefteraming stellen we in deze
regio op gemiddeld 65.000 m bvo per
jaar tot 2020, om daarna te dalen tot
ongeveer 42.500 m bvo per jaar tot 2040.
(zie motivatie in H4).
Wij hanteren de volgende vier tijdvakken:
2012 t/m 2015: hard planaanbod,
deels in aanbouw;
2016 t/m 2020: zacht planaanbod,
huurders veelal nog onbekend;
2021 t/m 2025: indicatief aanbod,
verschillen in ontwikkeling (van bestaand
tot nog te ontwikkelen).
De huidige knooppunten kunnen dus de
volledige regionale vraag, die niet uniform
is, uitstekend bedienen. Op deze locaties
blijft het wenselijk 80% van het planaan-
bod van nieuwe kantoren te realiseren. De
gemeenten geven ruimte aan deze locaties
in hun planologisch beleid en stimuleren
de ontwikkeling.
Voor verspreide locaties in woonwijken,
op bedrijventerreinen en in het havenge-
bied geldt dat hier kantoren toegevoegd
kunnen worden die een duidelijke locatie-
nabijheid met de hoofdfunctie vereisen.
Voorbeelden zijn: deelgemeentesecretarin,
corporatiekantoren voor woonwijken,
ondersteunde zakelijke dienstverlening op
bedrijventerreinen, havengelieerde dienst-
verlening in de haven, luchthavengerela-
teerde kantoren bij de airportterminal.
Op deze locaties wordt gemiddeld 20%
van het planaanbod gerealiseerd.
De instrumenten die de lokale overheden
hebben om het beleid tot concentratie op
knooppunten te realiseren zijn:
Bestemmingsplannen voor de knoop-
punten vaststellen die deze ruimte
bieden;
Gronduitgiftebeleid voor gemeentelijke
gronden;
planologische ruimte op wenselijke
locaties;
na 2025: toekomstige opties/ambities,
veelal studieplannen.
Het regionaal kantorenprogramma gaat
feitelijk over de eerste twee perioden van
vijf jaar. De periode na 2020 is slechts in-
dicatief te duiden.
Voor een beoordeling of de prioriteit voor
knooppunten ook gehaald wordt met het
huidige planaanbod, is het wenselijk om
tijdvakken van vijf jaar te beoordelen en
niet jaarschijven. Een omvangrijk project,
zoals het plan De Rotterdam, zorgt voor
grote uctuaties per jaar.
Op basis van het actuele planaanbod (gros-
lijst juni 2013, vo.3) ontstaat het volgende
beeld van de actuele programmering, zie
guur 8 op de volgende pagina:
Tabel 8 Actuele planaanbod regio Rotterdam
2013: In
aanbouw
2014-2015 2016-2020 2021-2025 Na 2025 /
studie
Rotterdam
Central district
3.200 0 94.000 99.000 140.000
Rotterdam
Centrum
141.800 0 23.000 11.500 63.000
Overige
Knooppunten
6.000 1.000 135.300 102.100 200.900
Totaal
Knooppunten
151.000 1.000 252.300 212.600 403.900
Overige
locaties
24.400 0 66.100 67.700 114.600
Regio totaal 175.400 1.000 318.400 280.300 518.500
Regiobehoefte
Tot 2020
65.000 m
2
bvo
/jaar gemiddeld
Na 2020
42.500 m
2
bvo
/jaar gemiddeld
195.000 325.000
212.500
Uit het planaanbod blijkt dat gemeenten
(en de marktpartijen) in de stadsregio
Rotterdam hun plannen en hun planning
aangepast hebben aan de gewijzigde kan-
torenmarkt. Er is in 2013 een relatief groot
aantal kantoren in aanbouw. Daarna is het
effect in de tijdsblokken tot 2020 van de
planreductie merkbaar; 61.850 m bvo
nieuwbouwproductie per jaar gemiddeld.
Worden de toekomstige kantoren ook op
de gewenste locaties gebouwd? Ook deze
vraag kan voldoende bevestigend beant-
woord worden. De gewenste 80% wordt
gehaald (zie tabel 9).
Tabel 9 Verdeling programma knooppunten en overige locaties
In aanbouw 2012-2015 2016-2020 2021-2025
Knooppunten 86% 100% 79% 78%
Overige locaties 14% 0% 21% 22%
6.3 PROGRAMMATISCHE TOEPASSING
VAN DE SER-LADDER
Voor kantoorontwikkeling geldt op grond
van het provinciale beleid dat gemeenten
in bestemmingsplannen die voorzien in
nieuwe zelfstandige kantoren, groter dan
1.000 m bvo moeten aantonen dat er
behoefte is aan deze kantoorontwikkeling
en dat hergebruik van bestaande kantoor-
gebouwen binnen de regio niet mogelijk is.
Daarnaast geldt een onderzoeksplicht naar
compensatie in de vorm van sloop of functie-
verandering van bestaande kantoren of het
wegbestemmen van nog niet gerealiseerde
kantoorbestemmingen.
Op basis van bestaand onderzoek naar de
behoefte in de regio is een goed beeld van
de nieuwbouwbehoefte. Deze is vastgelegd
in het regionale kantorenprogramma.
Door de focus op de knooppuntontwik-
keling, waarbij 80% van de ontwikkeling
plaats moet vinden op deze locaties, en
de totale toevoeging wordt beperkt tot
gemiddeld 65.000 m bvo per jaar en de
(in ontwikkeling zijnde) leegstandsaanpak
zijn de doelstellingen van de SER-ladder
derhalve uitgewerkt en de SER-ladder
daarmee toegepast op het kantoor-
programma van de stadsregio.
Ontwikkelingen (en de bestemmings-
plannen) passend binnen dit kantoor-
programma hebben daarmee voldaan aan
provinciaal beleid op dit punt.
6.4 BESLUITVORMING EN SPELREGELS
De provinciale Verordening Ruimte stelt in
artikel 7 een procedure voor ter beoordeling
van nieuwe bouwplannen voor kantoren
(zie bijlage). Het eerste lid van dit artikel
heeft als doel nieuwbouw van kantoren te
laten landen op knooppunten, het tweede
geeft de uitzonderingen aan. Artikel 3
vraagt om afstemming per regiogebied
voor ieder bouwplan met meer dan 1000 m
bvo kantoren. Artikel 4 stelt de SER-ladder
als leidraad verplicht.
Het hierboven vermelde artikel 7 is het
kader waarbinnen de stadsregio Rotterdam
haar regionale afspraken maakt. De volgen-
de uitgangspunten neemt de stadsregio
daarbij in acht:
1. De stadsregio produceert jaarlijks in
het derde kwartaal een Regionaal
Kantoorprogramma met als basis de
kantoorprogrammering van alle samen-
werkende gemeenten in de stadsregio
Rotterdam in drie verschillende tijds-
perioden (de groslijst aan plannen);
2. Het Regionaal Kantoorprogramma wordt
jaarlijks in het bestuurlijk Regionaal
Economisch Overleg (REO) geagen-
deerd en beoordeeld. Met het advies
van het REO neemt vervolgens het
een motivatie aanbieden voor de af-
wijking;
10. Het REO fungeert gedurende het jaar
als forum voor bespreking van afwij-
kingen van de jaarlijkse groslijst buiten
de knooppunten;
11. In regionaal verband (ambtelijk REO)
wordt voor de kantoorplannen van
punt 8 besloten om al dan niet positief
te adviseren. De criteria van artikel 7;
lid 2, uit de Provinciale Verordening
zijn daarbij leidraad.
12. Indien een gemeente dat wenst, kan
een advies geagendeerd worden voor
het bestuurlijk REO dat hierover een
uitspraak doet. Het DB van de stads-
regio neemt, mede op basis van het
REO-advies, een besluit.
DB van de stadsregio (en daarna het
AB) een besluit;
3. De gemeenten nemen in alle nieuwe
of herziene bestemmingsplannen op
dat bij een kantoorvolume boven
1.000 m een verplichte toets aan de
regionale kantoorprogrammering moet
plaatsvinden;
4. Voor de behoefteraming van kantoren
baseert de stadsregio zich op de on-
derzoeksgegevens van het EIB en
hanteert ze een maximale nieuwbouw-
behoefte van gemiddeld 65.000 m
bvo per jaar;
19

5. In het jaarlijks Regionale Kantoor-
programma vindt de toetsing plaats of
80% van het planaanbod geprogram-
meerd staat op Knooppuntlocaties en
of het gezamenlijke planaanbod in lijn
is met de vraagbehoefte.
Het overgrote deel van de nieuwbouw van
kantoren vindt plaats op de Knooppunten.
Deze liggen in vier gemeenten: Rotterdam,
Capelle aan den IJssel, Schiedam en
Vlaardingen. De stadsregio organiseert met
deze gemeenten de volgende afstemming:
6. De vier Knooppuntgemeenten (Rotter-
dam, Capelle aan den IJssel, Schiedam,
Vlaardingen) vormen op management-
Met deze afspraken wordt recht gedaan
aan de primaire ontwikkelingsrol die bij
marktpartijen en gemeenten ligt, wordt de
overprogrammering gereduceerd, wordt
gestuurd op een beter evenwicht tussen
behoefte en aanbod en blijft er, zij het na
onderlinge afstemming, ruimte voor maat-
werk.
Bovenstaande spelregels zijn nu een jaar
toegepast en werken naar tevredenheid. De
ervaring leert dat er snel en met oog voor
alle belangen die meespelen geadviseerd
kan worden en dat de doelen van het
totaalprogramma bewaakt kunnen worden.
niveau een Directeuren-overleg Knoop-
punten; Lansingerland is toegevoegd
als agendalid.
7. Wijzigingen binnen de programmering
van deze gemeenten in de jaarlijkse
groslijst (omvang, tijdsfasering) worden
besproken en van ambtelijk advies
voorzien in het (ambtelijk) strategieteam
Knooppunten. Adviezen worden door
dit strategieteam voorgelegd aan het
Directeurenoverleg Knooppunten, dat
vervolgens besluiten neemt. Deze be-
sluiten worden vertaald in het eerst
volgende Regionale Kantoorprogramma.
Het Regionaal kantoorprogramma
doorloopt de besluitvorming, zoals bij
2 beschreven.
8. De bestuurlijk opdrachtgever van het
knooppuntenbeleid en het regionaal
kantorenprogramma sondeert bilateraal
met de betrokken wethouders.
Voor de nieuwbouw van kantoren buiten
de knooppunten, gelden de volgende spel-
regels voor de gemeenten in de stadsregio
Rotterdam:
9. Voor nieuwe bestemmingsplannen met
kantoorvolumes groter dan 1.000 m
bvo, buiten de Knooppunten geldt
dat de gemeente en de initiatiefnemer
19
Bij deze meerjarige behoefteraming tot 2020 wordt regelmatig bezien of de
marktontwikkelingen aanleiding geven tot bijstelling.
56
LID 1 KANTORENLOCATIES
Bestemmingsplannen voor gronden die
zijn gelegen buiten de invloedsfeer van
de op kaart 5 aangeduide haltes in de
kantoorontwikkelingslocaties wijzen geen
bestemmingen aan die nieuwe kantoren
mogelijk maken. Binnen de invloedsfeer
van deze haltes liggen gronden die te voet
binnen tien minuten vanaf de haltes
bereikbaar zijn. Voor Den Haag Centraal
en Rotterdam Centraal geldt dat binnen
de invloedsfeer eveneens gronden liggen
die vanaf deze haltes binnen tien minuten
bereikbaar zijn met natransport via hoog-
frequente bus- en railverbindingen; kanto-
ren mogen alleen worden toegelaten in de
directe nabijheid van de haltes van het
natransport.
LID 2 UITZONDERINGEN
Het bepaalde in lid 1 is niet van toepassing
op:
a) kleinschalige zelfstandige kantoren
tot een bruto vloeroppervlak van
maximaal 1.000 m
2
per vestiging;
b) kantoren met een lokaal verzorgings-
gebied, zoals gemeentehuizen en
banklialen;
c) bedrijfsgebonden kantoren met een
bruto vloeroppervlak dat minder be-
draagt dan 50% van het totale bruto
vloeroppervlak en minder is dan
3.000 m
2
;
d) functiegebonden kantoren bij een
Stationsgebied Hazerswoude
Vierzicht Leiderdorp
Vijfsluizen Vlaardingen
Bleizo
Per locatie kunnen nadere bestuurlijke af-
spraken zijn gemaakt (of worden gemaakt)
over de omvang van het kantoren-
programma.
BIJLAGE 1
ARTIKEL 7: KANTOREN
luchthaven, een haven, een veiling of
een kenniscentrum;
e) uitbreiding van bestaande kantoren,
eenmalig met ten hoogste 10% van
het bestaande bruto vloeroppervlak.
LID 3 AFWIJKINGSMOGELIJKHEID
Bestemmingsplannen mogen in afwijking
van het bepaalde in lid 1 nieuwe kantoren
mogelijk maken voor zover het gaat om
a) het herbestemmen van onbenutte
bouwen gebruiksmogelijkheden voor
kantoren of
b) locaties die zijn opgenomen op bijlage
1 van deze verordening.
Voorwaarde daarbij is dat strikte toepas-
sing van het bepaalde in lid 1 zou leiden
tot onevenredige benadeling van andere
belangen. De toelichting van het bestem-
mingsplan bevat hierover een verantwoor-
ding.
Bijlage bij artikel 7 lid 3:
De in artikel 7, lid 3, onder b opgenomen
afwijkingsmogelijkheid heeft betrekking
op gebieden die zijn gelegen binnen tien
minuten loopafstand van de beoogde hal-
tes van trein, lightrail en HOV bij de vol-
gende ontwikkelingslocaties:
Bedrijventerrein Heron
Goudse Poort
Stationsgebied Alphen aan den Rijn
Zoeterwoude Meerburg
60
BIJLAGE 2
KAART VAN DE REGIONALE KNOOPPUNTEN
ROTTERDAM CENTRAL DISTRICT
Grootstedelijke toplocatie
HSL/Trein, metro, tram, bus, auto
Internationale markt, uitbreiding en opwaardering bestaand knooppunt
ROTTERDAM BINNENSTAD: COOLSINGEL/BLAAK
Binnenstedelijke centrumlocatie
Trein, metro, tram, bus, auto
Nationale markt, verdere verdichting rond OV in hoogstedelijk milieu
ROTTERDAM BINNENSTAD: KOP VAN ZUID/WILHELMINAPIER
Binnenstedelijke centrumlocatie
Metro, tram, bus, auto
Nationale markt, verdere verdichting in hoogstedelijk milieu
ROTTERDAM ALEXANDER
Randstedelijke OV Knooppuntlocatie
Trein, metro, bus, auto
Nationaal/regionale markt, goede mix van functies,
autobereikbaarheid beperkt grote ontwikkeling
SCHIEDAM SCHIEVESTE
Randstedelijke OV Knooppuntlocatie
Trein, metro, tram, bus, auto
Nationaal/regionale markt, onderbenutting netwerkwaarde,
stevige positionering nodig
ZUIDPLEIN
Regionale OV Knooppuntlocatie
Metro, bus, auto
Regionale markt, beperkte kantoorontwikkeling,
verdichting woon- en voorzieningenniveau
ROTTERDAM THE HAGUE AIRPORT
Regionaal Knooppunt, luchthavengeorinteerd
Vliegtuig, auto, bus, Randstadrail
Regionale markt, ook voor Haaglanden, OV Knooppunt bij halte
Meijersplein later ontwikkeld
BRAINPARK/KRALINGSE ZOOM/RIVIUM
Snelweglocatie met OV bereikbaarheid
Metro, auto, parkshuttle, bus
Regionale markt, verdichting rond metrohalte verschoven in tijd na 2025
VIJFSLUIZEN
Snelweglocatie met OV bereikbaarheid
Trein, metro, bus, auto
Nog te ontwikkelen, positie verbetert na aanleg A4 (MD)
STADIONPARK
Regionaal OV Knooppuntlocatie
Nog te ontwikkelen, inclusief investering in modaliteiten, kantoren na 2025
BLEIZO
Regionaal OV Knooppuntlocatie
Nog te ontwikkelen, geen kantoorontwikkeling op regionale schaal
BIJLAGE 2: KAART VAN REGIONALE KNOOPPUNTEN
Schiedam
Schieveste
Rotterdam
Central District
Rotterdam The Hague
Airport Rotterdam
Alexander
Brainpark/
Kralingse Zoom/
Rivium
Rotterdam Binnenstad:
Kop van Zuid/Wilhelminapier
Stadionpark
Zuidplein
Vijfsluizen
Bleizo
Rotterdam
Coolsingel/Blaak
Binnenstad:
Invloedsgebieden stations
Metrolijn
Spoorlijn
- knooppunten 1e orde
- knooppunten 2e orde
- nog te ontwikkelen knooppunten
Invloedsgebieden stations
Metrolijn
Spoorlijn
- knooppunten
- nog te ontwikkelen knooppunten
63
OVERZICHT LOCATIE FOTOS
Omslag: kantorenboulevard Blaak
pagina 4: van Vollenhovenstraat, Scheepvaartkwartier
pagina 6: Marconistraat, Nieuw Mathenesse
pagina 10: Koningin Marialaan, Den Haag
pagina 20: Blaak, Rotterdam Centrum
pagina 28: Straatweg, Hillegersberg
pagina 30: Rivium, Capelle a/d IJssel
pagina 38: Centraal Station, Rotterdam Central District
pagina 48: Rivium, Capelle a/d IJssel
pagina 55: Weena, Rotterdam Central District
Pagina 57: Steenschuur, Leiden
Pagina 58: Boompjes, Rotterdam Centrum
achterzijde kaart: Mauritsstraat, Rotterdam Centrum
66
stadsregio Rotterdam
Meent 106, Minervahuis 1
Postbus 21051
3001 AB Rotterdam

Telefoon 010 - 267 23 89
Fax 010 - 267 16 60
Mail info@sr.rotterdam.nl
Internet www.stadsregio.info

Stadsregio Rotterdam Kantorenprogramma 2013-2014

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Stadsregio Rotterdam Kantorenprogramma 2013-2014

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

B O U W E N A A N S A M E N H A N G

You might also like