P.G.O.

U Peñíscola (XVIII): La mayor caída del precio de vivienda

nueva.
En esta semana otra vez haremos referencia a las noticias publicadas en los últimos
días. Empezaremos con un interesante artículo del diario Las Provincias que hace referencia a un
informe de la Sociedad de Tasación. Concluiremos con una reveladora entrevista realizada a un
experto en legislación urbanística, publicada en el diario Información.

Peñíscola registra la mayor caída del precio de vivienda nueva.

A continuación citamos parte del texto de la noticia publicada en el diario Las Provincias
de fecha 13 de enero de 2009 bajo el titular “Peñíscola registra la mayor caída de precios”:
“Peñíscola fue el municipio que mayor caída de precios en vivienda nueva registró
durante el pasado año. El informe de la Sociedad de Tasación dado a conocer la semana pasada
fijó en un 5,2% el descenso en la capital de La Plana. No obstante, otros grandes municipios de
Castellón superaron esta bajada de precios con creces.
En el caso de Peñíscola, las viviendas de nueva construcción cuestan ahora un 12%
menos de lo que se pagaba por ellas a comienzos del pasado año. Le sigue Oropesa del Mar, con
un descenso del 8,6%, Benicarló, con una caída del 8,3%, y Vinaròs, con un 7,7% menos que en
2007.”

Creemos que es una noticia sumamente relevante y que debería servir como termómetro
para evaluar el éxito o fracaso de la política inmobiliario-urbanística seguida en las últimas
legislaturas por el Ayuntamiento de Peñíscola. Otra cuestión es que la segunda localidad en este
ránking sea Oropesa, también conocida por su voraz expansión urbanística.

En conclusión, pese a que el mercado inmobiliario ha mostrado ser un mercado

claramente ineficiente en el corto plazo, en el sentido de que un aumento en la oferta inmobiliaria
ha coincidido, no con un descenso de los precios, sino todo lo contrario, con un aumento
fantástico de los precios en un proceso especulativo denominado burbuja, en el largo plazo la ley
inexorable del mercado, de la oferta y demanda, ha hecho coincidir un aumento desmesurado de
la oferta inmobiliaria con una importante caída de los precios. La moraleja es que no existe una
“varita mágica” que, al transformar el suelo rústico en urbanizable hace rico al propietario, sino que
el aumento del suelo urbanizable por encima de las necesidades reales resulta en un descenso de
precio de los activos inmobiliarios preexistentes, amén de la pérdida de valores de carácter
medioambiental, debido a aparición de las deseconomías de escala. Esto es, traducido a efectos
palpables, que a medida que hay más oferta inmobiliaria se reduce el precio de los inmuebles
existentes, así como, por ejemplo, el precio del alquiler de los apartamentos turísticos. La lección
de lo anterior es que el crecimiento urbano debe se planificado cuidadosamente.
 La legislación valenciana anula a los pequeños propietarios.
En esta segunda parte vamos a reproducir alguna de las respuesta dadas por el profesor
José Antonio Tardío Pato, de la UMH, especialista en Derecho urbanístico, con motivo de la
reciente publicación de su libro "La gestión urbanística en el Derecho de la UE, del Estado
Español y de la Comunidad Valenciana". La entrevista apareció en el periódico Información, de
fecha 4 de enero de 2009:

“P. ¿Cuál es el problema que preocupa a la UE sobre el urbanismo en España?

R. No existen unas normas comunitarias que se refieran expresamente al urbanismo,
pero sí existen normas europeas sobre el derecho a la contratación pública, sobre el derecho de
aguas, de impacto ambiental y también el derecho de propiedad, y éstas son las grandes
cuestiones que están en la base del conflicto.

P. ¿En qué medida está implicado en esa cuestión el urbanismo de la Comunidad?

R. En la LUV -Ley Urbanística Valenciana- se contempla una sustitución automática del
propietario por un agente urbanizador no propietario. Hay pronunciamientos tanto de instituciones
españolas como del antiguo Tribunal de Defensa de la Competencia en contra de esta legislación
valenciana que habían denunciado que con esta normativa se facilitan monopolios u oligopolios a
favor de determinados promotores urbanísticos y en detrimento de los pequeños propietarios, es
decir, se favorece la concentración de suelo para ser urbanizado en favor de unos pocos
promotores inmobiliarios.

P.¿Y cuál es su punto de vista como experto? ¿Está de acuerdo?

A mi juicio, esta sustitución automática es contraria a la jurisprudencia del Tribunal
Europeo de Derechos Humanos y es inconstitucional porque se lesiona el derecho del principio
proporcionalidad. En la LUV se ha dado una vuelta de tuerca en el derecho de propiedad, los
pequeños y medianos propietarios prácticamente están anulados. Se dan más facilidades al
promotor inmobiliario no propietario que al pequeño o medio propietario, al que se está
desplazando.”

Nótese que el profesor dice que la LRAU facilita la formación de monopolios u oligopolios
a favor de determinados promotores urbanísticos y en detrimento de los pequeños propietarios.
Otra conclusión destacable es que en la nueva ley, la Ley Urbanística Valenciana, dice que los
pequeños y medianos propietarios prácticamente están anulados y se les está desplazando en
favor del promotor inmobiliario promotor no propietario. Recordemos una vez más que el proyecto
de Plan General de Peñíscola se está tramitando según la LRAU, una ley derogada desde el 1 de
febrero de 2006. En el próximo artículo continuaremos con esta entrevista.