JU GRADSKI STANOVI

ANALIZA
2014-09
Povjerenstvo za utvrivanje
poslovnog i financijskog stanja
Javne ustanove Gradski stanovi

o Na osnovu zakljuka Gradonaelnika 22.05.2014 osnovano Povjerenstvo
o Kljune aktivnosti analiza te procjena rizika poslovanja i utjecaja poslovanja na Grad
Varadin
o Napravljene financijske analize (na temelju dostavljenih financijskih informacija, te
ostalih informacija)
o Napravljeni sastanci sa predstavnicima JUGS-a
o Napravljeni sastanci sa predstavnicima APN
o Viekratno usaglaavanje informacija
o Na temelju svih informacija napravljene analize i sinteze te zakljuci
o Daju se prijedlozi restrukturiranja




UVODNE INFORMACIJE
2014-09
JU GRADSKI STANOVI
ANALIZA
2014-09
A. Analiza stanja
B. Prijedlozi restrukturiranja
C. Simulacije
EXECUTIVE SUMMARY
2014-09
PODRUJE OPIS OCJENA POSLJEDICE
Upravljanje poslovnim
operacijama
Investicijske aktivnosti

Prodaja i proizvodnja stanova




Kontrola ugovora TPN DRAVA


Upravljanje stanovima
Loe procjene u kupovinama gradilita

Izgradnja bez zatvorene financijske konstrukcije
Nerezonska gradnja (npr. VN A2 i B2)
Trokovi loeg upravljanja 2013 (1.4 Mhrk)
Uporno inzistiranje na gradnji velikih stanova

Ne provodi se


Provodi se iako je primarna funkcija JUGS nije
bavljanje profitnim djelatnostima
Nelikvidnost, zaduivanje

Nelikvidnost, poveanje trokova
Nellikvidnost, poveanje trokova
Poveanje trokova
Nema interesa za takve stanove

Nerealizirani benefiti za Grad; neostvarenje
potpune javne funkcije

Naruavanje zatite trinog natjecanja
Upravjanje
financijskim
operacijama
Zaduenost Odgoda plaanja prema HYPO BANK
Odgoda plaanja prema APN koritenjem
nebrige APN-a
Traenje novog zaduenja Grada
Skrivena zaduenost Gradskog prorauna
Visoki rizici naplate i zaduenja Grada
Legalnost upravljanja Vie loih Ugovora T7 Grupa

Obavljanje poslova u ime grada

Nevraanje dospjelih obaveza
prema APN
Realna neizvjesnost procjene rizika

TPN Drava

Postoji elementi krivine odgovornosti
Trokovi po sudskim sporovima
Rizici trokova presuda vrlo visoki


Sudski procesi protiv grada
Javna funkcija Ispunjavanje POS funkcije



Zadovoljstvo graana


Devijacije u javnoj funkciji
Funkcija je djelomino ispunjena



Viestruko i opetovano nezadovljstvo Graana


Rjeavanje politikih problema npr. Stanovi
za NK Varadin
Neizvrenje kupovine Hraica C/D
Kupovina rotora za potrebe Grada Varadin
Ispunjen velik broj potreba graana no dio
Stanova prodan i imunim graanima
Zatita trinog natjecanja u pitanju

Kredibilitet JUGS upitan
Kredibilitet Gradske Uprave naruen

Pogodovanje

Skrivena zaduenost Gradskog Prorauna
Tonost i
transparentnost
izvjetavanja
Izvjetavanje Gradskog vijea

Izvjetavanje APN
Ne postoji

Djelomino ispravno
Netransparetnost,

Nevjerodostojnost
TOP PROBLEM #1 Problem kratkorone zaduenosti dospjele obaveze
2014-09
SIMULACIJA 1.1. Trenutno realno stanje Grad kupuje CD objekt 100%
Trenutno stanje + grad otkupljuje HRAICA CD VN - trenutno stanje - stanovi nisu prodani 90%
Temelji VN A2 + B2 stoje 0 75%
Stanovi Hraica RAJUL se iznajmljuju 0 75%
Poslovni prostori i garae nisu prodani 0 75%
Grad otkupio rotor + trg 0 100%
pekulativna zemljita nisu prodana 0 60%
KRATKORONA ZADUENOST -33.526.476 -33.526.476
1a Grad kupuje CD objekt (iznos sa PDV) 8.740.000 8.740.000 100%
1b PDV na prodaju CD objekta -1.748.000
1c Dospjee obaveze prema APN - redovno za HRAICA CD -2.150.102
1d Dospjele obaveze GRAD - pozajmica -5.429.236 -587.338
2 Dospjele obaveze prema APN - redovno (Jalkoveka) -4.735.085 -4.735.085 100%
3a Dospjele obaveze prema APN - VN A1 rezervni FOND -4.063.106
3b Dospjele obaveze prema APN - VN B1 rezervni FOND -3.552.338
3c Dospjela obaveza prema APN - VN B1 redovno (kompenzacija) -129.710
3d Dospjela obaveza prema JLS - VN B1 redovno (kompenzacija) -50.443 -7.795.597
4a Obaveza za kredit HYPO -6.382.040 100%
4b Neiskazane obaveze u bilanci za kamate -382.922 -6.764.962
5a Ukupni max primici - preostalo neprodano od A1 + B1 (I i II obrok) 0 0 90%
5b PDV 0
5c Obaveze za zavretak A1 -4.873.512
5d Obaveze za zavretak B1 -12.180.855
5e Pretporez 3.410.873
5f Dospijee obaveza prema APN-VN B1-rezervni fond (ostatak) 0 -13.643.494
6a Prodaja A2+B2 - Prodaja temelja nekom investitoru 0 0 75%
6b PDV na transakciju 0
6c Dospjee obaveze Povrata prema APN 0 0
7a Hraica Rajul - Stanovi A1-A6 0 0 75% 22
7b PDV 0 0
7c Hraica - Rajul - Stanovi A7-A9 (+ garae) 0 0 75% 12
7d PDV 0 0
8a Neprodani poslovni prostori - JALKOVEKA 0 0 75%
8b PDV na prodaju 0 0
9a Neprodana garana i parkirna mjesta - JALKOVEKA 0 0 75%
9b PDV na prodaju 0
9c Dospjee obaveze Povrata prema APN 0 0 0 100%
10a Zemljite - Grad 0 0 100%
10b Zemlljite - pekulacija 0 0 0 60%
11a Novac na raunima 0 100%
11b Obaveze za priuve 0 100%
11c Obaveze za predujmove 0 0 100%
12 Procjena ostalih likvidacijskih trokova 0 0
2014-09
PRIMICI (-) IZDACI -33.526.476
PRIMICI 12.150.873
Grad Varadin 8.740.000
Pretporez-dobavljai 3.410.873
IZDACI -45.677.349
PDV Hraica CD -1.748.000
Grad - povrat pozajmice -5.429.236
Grad-VN-dospjelo -50.443
Dobavljai A1 -4.873.512
Dobavljai B1 -12.180.855
APN-Jalkoveka-dospjelo -4.735.085
APN-VN-dospjelo (procjena) -7.745.154
APN-Hraica CD -2.150.102
HYPO ALPE ADRIA -6.764.962
TOP PROBLEM #1 Problem kratkorone zaduenosti JUGS dospjele obaveze
2014-09

Lokacija Zgrada
APN
redovno
APN
rezervno
Kupci
stanova
Grad
Varadin
Ukupno -
primici (-) Izdaci (=) Deficit
24.954.711 16.011.538 14.161.885 5.429.236 60.557.370 40.273.232 -20.284.138
Vilka Novaka A1 4.458.918 4.063.106 10.609.547 0 19.131.570 11.846.486 -7.285.085
Vilka Novaka B1 8.920.067 11.948.432 3.552.338 5.429.236 29.850.073 20.590.002 -9.260.071
Vilka Novaka A2 4.458.918 0 0 0 4.458.918 3.651.136 -807.781
Vilka Novaka B2 7.116.809 0 0 0 7.116.809 4.185.607 -2.931.202
TOP PROBLEM #2 Problem nenamjenskog troenja novca na tetu drugog
korisnika Prorauna, Grada Varadina i kupaca stanova
JU GRADSKI STANOVI
ANALIZA
2014-09
A. Analiza stanja
POSLOVNE OPERACIJE
o Upravljanje prodajom i proizvodnjom stanova
o Upravljanje ostalim profit operacijama
o Uloga JUGS-a kontroli izvravanja Ugovora s TPN DRAVA

FINANCIJSKE OPERACIJE
o Upravljanje obavezama
o Investicijske aktivnosti

LEGALNOST UPRAVLJANJA
- Legalne dimenzije Ugovora
- Usklaenost za zakonom o POS-u

JAVNI INTERES
- Ispunjavanje javne funkcije stanovanja
- Zadovoljstvo graana

PROBLEMATINA PODRUJA
JUGS
2014-09
Upravljanje poslovnim operacijama - Generalno
ANALIZA
2014-09
PODRUJE OPIS + OCJENA Posljedica
Upravljanje prodajom i prozvodnjom
stanova
Gradnja VN poela bez da je osigurana
financijska konstrukcija odnosno dovoljan
broja Ugovora o prodaji
Inzistiranje na gradnji velikih stanova
Dodatno zaduivanje


Dodani udar na pad prodaje
Izgraeni temelji VN A2+B2 bespotrebno

Nepotrebni izdaci - 7.8 mil HRK kn

Hraica-Rajul: gotovo bez prodaje Zaduenost sustava
Trokovi loeg upravljanja iz osnova
neispunjavanja Ugovora o graenju
stanova - Zatezne kamate, penali,
Trokovi u 2013. godini 1.34 MHRK
Trokovi u 2014 godini - 1,00 MHRK
Investicijske aktivnosti Loe procjene u kupovinama gradilita Zaduenost, nelikvidnost
pekulativna vrijednost = 13.05 MHRK
Trina vrijednost = 7.80 MHRK
Nerealno upravljanje trokovima
zaposlenika
Ispata povenih trokova zarada i plaa u
javnom sektoru bez pokria u rezultatima
(Nalaz Dravne revizije 2010)
Poveani trokovi za cca 0,30 MHRK
Upravljanje stanovima Provodi se iako primarna funkcija JUGS-a
nije bavljenje profitnim djelatnostima
Naruavanje instituta zatite trinog
natjecanja
Upravljanje poslovnim operacijama TPN DRAVA
ANALIZA
2014-09
PODRUJE OPIS + OCJENA Posljedica
Upravljaka struktura Nedefinirana nadlenost JUGS-a u
kontroli provedba ugovornih obaveza od
strane TPN Drava. Nepostojanje
adekvatne upravljake strukture
Naruitelja i Izvritelja uz kontradiktornu
ulogu Ovlatenog predstavnika Naruitelja
(PPP Centar d.o.o.)
Nedefinirane nadlenosti
Neprovoenje kontrole
Financijska teta za Grad Varadin
Kontrola provedbe ugovornih obaveza
vezanih uz Standarde kvalitete prostora i
usluga

Provodi se iskljuivo na formalnoj razini,
bez umanjenja Zakupnine zbog
neizvravanja ugovornih obaveza od
strane TPN Drava

Smanjenje kvalitete usluge i neizvrenja
javnih potreba
Financijska teta za Grad Varadin
Financijska kontrola Provodi se iskljuivo na formalnoj razini,
kontrolom iznosa na fakturi. Ne postoji
analiza i kontrola trokova odravanja,
upravljanja objektom te trokova tima za
upravljanje od cca. 6.7 mil. HRK. Upitno je
da li je Izvritelj uredno odvajao 10%
sredstava od Zakupnine na posebni
podraun kako je predvieno Ugovorom.
Financijska teta za Grad Varadin
Kontrola provedbe planskih i neplanskih
aktivnosti u podruju odravanja
Kontrola od strane se provodi djelomino.
Ne postoji potvrda ili izvjetaj o Ugovorom
definiranom i obavljenom kompletnom
lienju Dvorane predvienom za 2012.
Krenje temeljnih naela koncepta JPP-a
Financijska teta za Grad Varadin
Upravljanje poslovnim operacijama TPN DRAVA
ANALIZA
2014-09
PODRUJE OPIS + OCJENA Posljedica
Kontrola provedbe aktivnosti u podruju
Komercijalizacije
Kontrola se provodi iskljuivo u dijelu
javno dostupnih podataka (rasporedi
utakmica i koncerata). Verificira se samo
izraun podjele izmeu javnog i privatnog
partnera iskazan na mjesenoj fakturi.
Nemogunost utjecaja na Komercijalne
aktivnosti
Financijska teta za Grad Varadin
Revizija

Nije obavljena Ugovorom predviena
revizija Funkcionalnih podruja, Vremena
ispravaka nedostataka i/ili kvarova,
Perioda ispravaka, Teina kritinosti
jedinica i podruja te iznosi umanjenja
plaanja za svaku kategoriju Usluga ispod
propisanih standarda
Financijska teta za Grad Varadin
Opa kontrola provedbe ugovornih
obaveza
Provodi se iskljuivo na formalnoj razini,
bez proaktivnog djelovanja i umanjenja
Zakupnine zbog neizvravanja ugovornih
obaveza od strane TPN Drava
Financijska teta za Grad Varadin
Upravljanje financijskim operacijama
ANALIZA
2014-09
PODRUJE NALAZ POSLJEDICA
APN - Izvjetavanje Iskazan dug u ukupnom iznosu od 79 mHRK a realan
90.0 mHRK
Nevjerodostojnost - netransparentnost
Neispunjavanje obaveza Obaveze prema APN sa 31.12.2013 iz redovnih
poticaja objeke Jalkoveka dospjelo 4.73. mHRK
Poveanje indirektne zaduenosti
Prorauna Grada za 4.73 mHRK
Neispunjavanje obaveza Obaveze prema APN sa 30.06.2014 iz rezervnog
fondaobjekti Vilka Novaka - dospjelo cca 7.74 mHRK
Poveanje indirektne zaduenosti
Prorauna Grada za 7.74 mHRK
Neispunjavanje obaveza Obaveze prema HYPO ALPE ADRIA BANK za
procijenjeno 6.78 millijuna HRK
Poveanje indirektne zaduenosti
Prorauna Grada za 6.78 mHRK
Fiskalna odgovornost Prema dogovoru, u dobroj vjeri nema povrata novaca
APN-u koje bi APN koristio za daljnje financiranje
projekata
Fiskalna odgovornost grada
Zakidanje drugih proraunskih korisnika
Plaanje za objekte za
koje ne postoje niti
potencijalni kupci
Za radove izvedene na A2 i B2 dolo je do plaanja
dobavljaima za nadzor, komunalnu naknadu i
graevinske radove u visine cca. 4.57 Mhrk uz dodatne
trokove za projektiranje i vodnu naknadu u visini
+3.27 MHRK ukupno 7.84 milijuna HRK
Bespotrebno zaduivanje za 7.84
milijuna HRK !
Legalni aspekti poslovanja
ANALIZA
2014-09
PODRUJE NALAZ POSLJEDICA
Ugovori s T7 grupom Vei broj loih ugovora za kupovinu zemljita Rizici gubitaka po sudskim sporovima;
ukupni izloenost 58.000.000 HRK
Kontrola Ugovora TPN Provodi se iskljuivo na formalnoj razini, bez
penaliziranja neizvravanja ugovornih obaveza od strane
TPN Drava; ne postoji Odluka o obavljanju ove
djelatnosti
Legitimnost obavljanja kontrole Ugovora s
TPN
Neispunjavanje obaveza
vraanja dugova prema
APN
Prema dogovoru, u dobroj vjeri nema povrata novaca
APN za daljnje financiranje projekata ukupni dospjeli
dug cca. 12.5 milijuna HRK
Kaznena odgovornost grada
Fiskalna odgovornost
Lano prikazivanje zaduenosti grada
Sudski sporovi za
neizvravanje ugovora s
kupcima
Tijekom 2012-2014 vei broj sporova zbog neizvravanja
Ugovora od strane JUGS-a
Trokovi u 2013. godini 860.000
Trokovi u 2014 godini - 550.000

Javna funkcija
ANALIZA
2014-09
PODRUJE NALAZ POSLJEDICA
Ispunjavanje POS
funkcije
Funkcija je djelomino ispunjena Ispunjen veliki broj potreba graana no dio
stanova prodan i imunim graanima s obzirom
na veliinu stanova i mogue pogodovanje
Prodaja stanova za trite U pitanju zatita trinog natjecanja sa
privatnim investitorima u podruju gradnje
stanova
Zadovoljstvo graana Vei broj nezadovloljnih kupaca (posljedino i sudskih
sporova)
Naruen kredibilitet JUGS-a
Naruen kredibilitet gradske uprave
Devijacije Rjeavanje politikih problema npr. Stanovi za NK
Varadin (N)

Neizvravanje obaveze kupovine Hraica C/D

Kupovina rotora za potrebe Grada Varadin te
nerjeavanje vlasnitva Trga Hrvatskih branitelja
Pogodovanje politikim interesima na tetu
obinih graana

Sakrivena zaduenost Prorauna 8.74 MHRK

Sakrivena zaduenost Prorauna 3.54 MHRK
JU GRADSKI STANOVI
ANALIZA
2014-09
B. Prijedlozi restrukturiranja

o S obzirom na, s jedne strane, sadanje stanje dospjelog te vrlo skoro dospjevajueg duga
prema APN-u te s druge strane, apsolutnog nedostatka novca, smatramo da e zaduenost
JUGS-a a posredno i Grada Varadina biti na razini iznad minimalno 25 milijuna HRK
o Sve navedeno posljedica je nedovoljno dobrog upravljanja sustavom JUGS-a u njegovom
ivotnom vijeku
o O razlozima i utjecajima bivih politikih sustava na upravljanje JUGS-om nije mogue suditi s
obzirom na nedostatak informacija i proturjene informacije
o No po naem miljenju gore navedeni eventualni utjecaji politike na upravljanje nezavisni su od
pozicije Ravnatelja JUGS-a koji je na sve mogue potencijalne devijacije trebao drugaije
reagirati
o Isto tako, iz objektivnih ili subjektivnih razloga postoji lo image JUGS-a i posljedino gradske
uprave koja je ovakvo stanje odravala
o Obzirom na nalaze dane u ovom Dokumentu viekratno se moe iitati niz loih poslovnih
odluka u kojima je jedna gradska ustanova pekulacijama dovedena u stanje, u kojem bi da je
na tritu, sigurano zavrila u predsteajnoj nagodbi a vjerojatno i u steaju
o S obzirom da se radi o javnoj ustanovi koja je korisnik Proraunskih sredstava (od poetka
djelovanja primila 33 milijuna HRK Proraunskih sredstava te se godinje financira za trokove
zaposlenika u iznosu od cca. 1.7 milijuna HRK) odgovornost Ravnatelja to se ini i veom


Prijedlozi restrukturiranja
2014-09

o Iz svih navedenih razloga svako daljnje ostavljanje postojeeg Ravnatelja na sadanoj poziciji
predstavljalo bi u najmanju ruku iznenaenje, no sutinski katastrofalnu odluku vezanu za
sadanju situaciju i percepciju javnosti kako javne ustanove, tako i Gradske Uprave
o Iako je u ovom momentu preuranjeno govoriti, iz zaposlenika postojeeg sustava vjerojatno bi
se moglo iznai v.d. Ravnatelja Javne Ustanove Gradski stanovi iz razloga s kojim bi se provelo
restrukturiranje javne ustanove
o Restrukturiranja JUGS-a je mogue provesti na dva naina
- nastavak djelovanja uz ukidanje trinih aktivnosti te vjerojatno smanjivanje broja
zaposlenika s obzirom na obim poslova koji postoje
- vraanje programa POS APN-u koji bi, kao suodgovorna dravna institucija, trebao
preuzeti dio odgovornosti loeg upravljanja programom poticajne stambene gradnje
o Iako se odustajanje od JUGS-a ini politiki nepopularnom ona bi trebala pokazati jasan znak
da je Grad Varadin, jo jednom, odluio biti transparentnim, te priznati da NIJE dobro upravljao
jednom javnom institucijom
o Drugi vaan razlog vraanja JUGS-a APN-u je izbjegavanje eventualnih dodatnih teta za
Proraun Grada Varadina, koji se u ovom sluaju ine vrlo izglednim
o Trei vaan razlog vraanja JUGS-a APN-u je smanjivanje proraunskih trokova u budunosti
s obzirom da bi se uz zbrinjavanje pojedinih sadanjih zaposlenika JUGS-a ukidanjem institucije
zasigurno smanjili trokovi
o S obzirom na sloenost druge odluke, lanovi povjerentva B i ZA nude se, bez obaveze, za
lanove tima za provoenje poslovnog procesa vraanja JUGS-a APN-u

Prijedlozi restrukturiranja - II
2014-09

o Aktivnost upravljanja programom poticajne gradnje (POS) prepustiti dravnoj agenciji APN
o Aktivnost praanje ugovora s TPN DRAVA - Formirati tim (UO za komunal i UO za financije) za
aktivno praanje Ugovora sa TPN (uz mogue otkazivanje Ugovora s PPP) ali sa potpuno
drugaijim odgovornostima i aktivnostima od sada nedefiniranih
o Aktivnost upravljanja stanovima dati na trite
o Ostali zaposlenici preraspodjeluju se po ostalim odjelima javne uprave sukladno svojim
kvalifikacijama (pravo, financije, raunovodstvo, ostalo)
o Fiskalni efekt odluke : Izbjegavanje zaduenja Grada u budunosti
o Dugoroni efekt odluke: Smanjivanje proraunskih trokova


Restrukturiranje Ukidanje JUGS
2014-09
JU GRADSKI STANOVI
ANALIZA
2014-09
C. SIMULACIJE

o Na temelju bilannih podataka, podataka o dospjelim i nedospjelim obavezama,
stanja na tritu nekretinina, te vlastitim procjanama napravljene su simulacije
financijskog poloaja JUGS-a
o U obzirom nisu uzimane bilanna potraivanja prema kupcima te bilanne obaveze
prema APN i JLS s obzirom da bi se trebalo raditi transfernim pozicijama (ono to
kupci u fazi III trebaju platiti direktno bi trebalo ii APN-u odnosno JLS)
o U varijanti 1.1. simulirala se sadanja situacija uz preuzimanje objekta HRAICA
CD od strane Grada Varadina kupoprodajnim ugovorom za cijenu 8.74 milijuna
HRK
o U varijanti 1.2. simuliralo se sve to je definirano u varijanti 1.2. uz pretpostavku
prodaje svih stanova Vilka Novaka 1a i 1b po cijeni procijenoj na 90% sadanje
vrijednosti
o U varijanti 1.3. (Likvidacijski proces) uz sve napravljeno u varijanti 1.2. primjenjena je
ad-hoc metoda procjene vrijednosti nekretnina u kojoj su se po najboljim znanjima
procijenjivale trine vrijednosti nekretnina koje do sada nisu prodane. S obzirom na
trenutno stanje na tritu nekretnina, smatramo da su i tako definirane vrijednosti
OPTIMISTINE !

SIMULACIJE
JUGS
2014-09
Simulacija 1.1. Trenutno stanje
2014-09
SIMULACIJA 1.1. Trenutno realno stanje Grad kupuje CD objekt 100%
Trenutno stanje + grad otkupljuje HRAICA CD VN - trenutno stanje - stanovi nisu prodani 90%
Temelji VN A2 + B2 stoje 0 75%
Stanovi Hraica RAJUL se iznajmljuju 0 75%
Poslovni prostori i garae nisu prodani 0 75%
Grad otkupio rotor + trg 0 100%
pekulativna zemljita nisu prodana 0 60%
KRATKORONA ZADUENOST -33.526.476 -33.526.476
1a Grad kupuje CD objekt (iznos sa PDV) 8.740.000 8.740.000 100%
1b PDV na prodaju CD objekta -1.748.000
1c Dospjee obaveze prema APN - redovno za HRAICA CD -2.150.102
1d Dospjele obaveze GRAD - pozajmica -5.429.236 -587.338
2 Dospjele obaveze prema APN - redovno (Jalkoveka) -4.735.085 -4.735.085 100%
3a Dospjele obaveze prema APN - VN A1 rezervni FOND -4.063.106
3b Dospjele obaveze prema APN - VN B1 rezervni FOND -3.552.338
3c Dospjela obaveza prema APN - VN B1 redovno (kompenzacija) -129.710
3d Dospjela obaveza prema JLS - VN B1 redovno (kompenzacija) -50.443 -7.795.597
4a Obaveza za kredit HYPO -6.382.040 100%
4b Neiskazane obaveze u bilanci za kamate -382.922 -6.764.962
5a Ukupni max primici - preostalo neprodano od A1 + B1 (I i II obrok) 0 0 90%
5b PDV 0
5c Obaveze za zavretak A1 -4.873.512
5d Obaveze za zavretak B1 -12.180.855
5e Pretporez 3.410.873
5f Dospijee obaveza prema APN-VN B1-rezervni fond (ostatak) 0 -13.643.494
6a Prodaja A2+B2 - Prodaja temelja nekom investitoru 0 0 75%
6b PDV na transakciju 0
6c Dospjee obaveze Povrata prema APN 0 0
7a Hraica Rajul - Stanovi A1-A6 0 0 75% 22
7b PDV 0 0
7c Hraica - Rajul - Stanovi A7-A9 (+ garae) 0 0 75% 12
7d PDV 0 0
8a Neprodani poslovni prostori - JALKOVEKA 0 0 75%
8b PDV na prodaju 0 0
9a Neprodana garana i parkirna mjesta - JALKOVEKA 0 0 75%
9b PDV na prodaju 0
9c Dospjee obaveze Povrata prema APN 0 0 0 100%
10a Zemljite - Grad 0 0 100%
10b Zemlljite - pekulacija 0 0 0 60%
11a Novac na raunima 0 100%
11b Obaveze za priuve 0 100%
11c Obaveze za predujmove 0 0 100%
12 Procjena ostalih likvidacijskih trokova 0 0
Simulacija 1.2. Trenutno stanje + prodaja stanova Vilka Novaka
2014-09
SIMULACIJA 1.2. Kratkorono ostvarivo uz dosta sree Grad kupuje CD objekt 100%
Trenutno stanje + grad otkupljuje HRAICA CD + "prodani su stanovi VN" Prodani su svi stanovi A1+B1 90%
Temelji VN A2 + B2 stoje 0 75%
Stanovi Hraica RAJUL se iznajmljuju 0 75%
Poslovni prostori i garae nisu prodani 0 75%
Grad otkupio rotor + trg 0 100%
pekulativna zemljita nisu prodana 0 60%
KRATKORONA ZADUENOST -28.910.845 -28.910.845
1a Grad kupuje CD objekt (iznos sa PDV) 8.740.000 8.740.000 100%
1b PDV na prodaju CD objekta -1.748.000
1c Dospjee obaveze prema APN - redovno za HRAICA CD -2.150.102
1d Dospjele obaveze GRAD - pozajmica -5.429.236 -587.338
2 Dospjele obaveze prema APN - redovno (Jalkoveka) -4.735.085 -4.735.085 100%
3a Dospjele obaveze prema APN - VN A1 rezervni FOND -4.063.106
3b Dospjele obaveze prema APN - VN B1 rezervni FOND -3.552.338
3c Dospjela obaveza prema APN - VN B1 redovno (kompenzacija) -129.710
3d Dospjela obaveza prema JLS - VN B1 redovno (kompenzacija) -50.443 -7.795.597
4a Obaveza za kredit HYPO -6.382.040 100%
4b Neiskazane obaveze u bilanci za kamate -382.922 -6.764.962
5a Ukupni max primici - preostalo neprodano od A1 + B1 (I i II obrok) 16.264.655 18.071.839 90%
5b PDV -3.252.931
5c Obaveze za zavretak A1 -4.873.512
5d Obaveze za zavretak B1 -12.180.855
5e Pretporez 3.410.873
5f Dospijee obaveza prema APN-VN B1-rezervni fond (ostatak) -8.396.094 -9.027.863
6a Prodaja A2+B2 - Prodaja temelja nekom investitoru 0 0 75%
6b PDV na transakciju 0
6c Dospjee obaveze Povrata prema APN 0 0
7a Hraica Rajul - Stanovi A1-A6 22 0 0 75%
7b PDV 0 0
7c Hraica - Rajul - Stanovi A7-A9 (+ garae) 12 0 0 75%
7d PDV 0 0
8a Neprodani poslovni prostori - JALKOVEKA 0 0 75%
8b PDV na prodaju 0 0
9a Neprodana garana i parkirna mjesta 0 0 75%
9b PDV na prodaju 0
9c Dospjee obaveze Povrata prema APN 0 0 0 100%
10a Zemljite - Grad 0 0 100%
10b Zemlljite - pekulacija 0 0 0 60%
11a Novac na raunima 0 100%
11b Obaveze za priuve 0 100%
11c Obaveze za predujmove 0 0 100%
12 Procjena ostalih likvidacijskih trokova 0 0
Simulacija 1.3. Likvidacija
2014-09
SIMULACIJA 1.3. LIKVIDACIJA Grad kupuje CD objekt 100%
Trenutno stanje + sve je prodano Prodani su svi stanovi A1+B1 90%
Prodani su temelji VN A2 + B2 75%
Svi stanovi Hraica su prodani uz diskont 75%
Prodani su poslovni prostori i garana mjesta 75%
Grad otkupio rotor + trg 100%
Prodana su zemljit - pekulativna 60%
UKUPNI LIKVIDACIJSKI EFEKT -14.310.750 -14.310.750
1a Grad kupuje CD objekt (iznos sa PDV) 8.740.000 8.740.000 100%
1b PDV na prodaju CD objekta -1.748.000
1c Dospjee obaveze prema APN - redovno za HRAICA CD -2.150.102
1d Dospjele obaveze GRAD - pozajmica -5.429.236 -587.338
2 Dospjele obaveze prema APN - redovno (Jalkoveka) -4.735.085 -4.735.085 100%
3a Dospjele obaveze prema APN - VN A1 rezervni FOND -4.063.106
3b Dospjele obaveze prema APN - VN B1 rezervni FOND -3.552.338
3c Dospjela obaveza prema APN - VN B1 redovno (kompenzacija) -129.710
3d Dospjela obaveza prema JLS - VN B1 redovno (kompenzacija) -50.443 -7.795.597
4a Obaveza za kredit HYPO -6.382.040 100%
4b Neiskazane obaveze u bilanci za kamate -382.922 -6.764.962
5a Ukupni max primici - preostalo neprodano od A1 + B1 (I i II obrok) 16.264.655 18.071.839 90%
5b PDV -3.252.931
5c Obaveze za zavretak A1 -4.873.512
5d Obaveze za zavretak B1 -12.180.855
5e Pretporez 3.410.873
5f Dospijee obaveza prema APN-VN B1-rezervni fond (ostatak) -8.396.094 -9.027.863
6a Prodaja A2+B2 - Prodaja temelja nekom investitoru 5.877.558 7.836.744 75%
6b PDV na transakciju -1.469.389
6c Dospjee obaveze Povrata prema APN -11.575.726 -7.167.558
7a Hraica Rajul - Stanovi A1-A6 22 12.683.121 16.910.827 75%
7b PDV -3.170.780 9.512.340
7c Hraica - Rajul - Stanovi A7-A9 (+ garae) 12 5.522.160 9.203.599 60%
7d PDV -1.380.540 4.141.620
8a Neprodani poslovni prostori - JALKOVEKA 1.118.731 1.491.641 75%
8b PDV na prodaju -279.683 839.048
9a Neprodana garana i parkirna mjesta - JALKOVEKA 642.999 857.332 75%
9b PDV na prodaju -160.750
9c Dospjee obaveze Povrata prema APN -698.776 -216.527 698.776 100%
10a Zemljite - Grad 3.535.907 3.535.907 100%
10b Zemlljite - pekulacija - trina procjena 7.833.889 11.369.796 13.056.482 60%
11a Novac na raunima 1.856.239 100%
11b Obaveze za priuve -1.595.566 100%
11c Obaveze za predujmove -3.639.297 -3.378.624 100%
12a Procjena ostalih likvidacijskih trokova (radnici,dobavljai,porezi) -500.000 -500.000
JU GRADSKI STANOVI
ANALIZA
2014-09
PRILOZI
TABELARNI PRIKAZI - SKUPNO
2014-09
APN primici Kupci Grad PRIMICI APN APN APN APN Neprodanih Makisimalni Obaveze
Vilka Planirani Plaeni Redovno Rezervni Ukupno (I+II rata) Varadin redovno rezervno ukupno rezervno stanova mogui prema
Novaka ST GAR trokovi trokovi Ukupno dospjelo dospjelo dospjelo po prodaji primici izvoaima
A1 28 10 16.719.998 11.846.486 4.458.918 4.063.106 8.522.024 10.609.547 0 19.131.570 4.063.106 4.063.106 1 410.560 4.873.512
B1 56 16 32.770.858 20.590.002 8.920.067 11.948.432 20.868.499 3.552.338 5.429.236 29.850.073 129.710 3.552.338 3.682.048 8.396.094 46 17.661.280 12.180.855
A2 28 10 16.720.856 3.651.136 4.458.918 0 4.458.918 4.458.918 0 0
B2 56 16 32.770.858 4.185.607 7.116.809 0 7.116.809 7.116.809 0 0
Ukupno 98.982.570 40.273.232 24.954.711 16.011.538 40.966.249 14.161.885 5.429.236 60.557.370 129.710 7.615.444 7.745.154 8.396.094 47 18.071.839 17.054.367

Jalkoveka
II A 20.974.727 0 20.974.727 1.066.975 0 1.066.975 0 0
II B 15.709.364 1.199.776 16.909.140 3.167.110 501.000 3.668.110 698.776 0
Ukupno 36.684.091 1.199.776 37.883.867 4.234.085 501.000 4.735.085 698.776 0 0 0
Hraica
Rajul 24 14.703.790 0 14.703.790 0 0 0 22
CD objekt 28 0 2.150.102 2.150.102 0 0 0 2.150.102 28 8.700.000 0
Ukupno 14.703.790 2.150.102 16.853.892 0 0 0 2.150.102 50 8.700.000 0
SUB 76.342.592 19.361.416 95.704.008 4.363.795 8.116.444 12.480.239 11.244.972 97 26.771.839 17.054.367
NETO 21.417.471
TABELARNI PRIKAZI OBJEKTI VILKA NOVAKA FAZA 1
2014-09
Objekt
Planirani
trokovi
Vodni
doprinost Zemljite Projektiranje Nadzor Graenje UKUPNO
Preostale
obaveze
A1 16.719.998 237.684 218.087 648.323 46.104 10.696.288 11.846.486 4.873.512
B1 32.770.858 441.349 427.446 1.296.645 69.039 18.355.524 20.590.002 12.180.855
A2 16.720.856 238.542 218.098 648.322 46.106 2.500.068 3.651.136
B2 32.770.858 441.349 427.446 1.296.000 69.684 1.951.129 4.185.607
Ukupno 98.982.570 1.358.924 1.291.076 3.889.290 230.933 33.503.009 40.273.232 17.054.367
APN primici APN
Vilka Planirani Plaeni Redovno ukupno
Novaka ST GAR trokovi trokovi dospjelo
A1 28 10 16.719.998 11.846.486 4.458.918 4.063.106
B1 56 16 32.770.858 20.590.002 8.920.067 3.682.048
A2 28 10 16.720.856 3.651.136 4.458.918 0
B2 56 16 32.770.858 4.185.607 7.116.809 0
Ukupno 98.982.570 40.273.232 24.954.711 7.745.154
TABELARNI PRIKAZI OBJEKTI JALKOVEKA II
2014-09
APN APN APN APN
redovno rezervno ukupno rezervno
dospjelo dospjelo dospjelo po prodaji
Jalkoveka
II A 1.066.975 0 1.066.975 0
II B 3.167.110 501.000 3.668.110 698.776
Ukupno 4.234.085 501.000 4.735.085 698.776
IZVEDENA BILANCA STANJA 2011-2014
2014-09
311.202.011 31.12.2012 31.12.2013 30.6.2014
2011 2012 2013 2014
IMOVINA 183.797.522 178.502.710 125.994.285 126.304.018

Zemljite 7.341.822 6.016.394 6.120.789 6.120.789
Zemljite-Grad 3.535.907 3.535.907 3.535.907 3.535.907
Zemljite-pekulacija 13.056.482 13.056.482 13.056.482 13.056.482
Stanovi u pripremi 51.222.037 61.099.415 51.372.608 54.521.397
Oprema 836.832 899.867 60.012 43.511
Novac 19.682.509 7.772.020 1.898.306 1.856.239
Porezna potraivanja 14.159.054 10.913.851 76.276 467.974
Potraivanja za predujmove 12.497.125 15.214.261 31.661 72.129
Potraivanja-Grad 14.447.424 11.763.077 5.594.880 4.290.170
Potraivanja od kupaca 47.004.305 48.219.711 44.240.285 42.332.340
Rashodi buduih razdoblja 14.026 11.726 7.081 7.081
177.753.780 184.752.420 125.520.791 123.024.956
OBAVEZE 0 0 0 0
Obaveze-zaposleni 1.616.587 1.605.055 126.367 154.125
Obaveze-dobavljai 56.734.578 65.094.185 2.475.629 1.500.433
Obaveze-financijske 16.560.065 13.626.842 14.004.235 12.553.615
Obaveze-porezne 6.796.840 2.660.946 637.174 -148.631
Obaveze-predujmovi 10.249.929 12.223.335 5.920.051 3.639.297
Obaveze-priuva 2.501.443 3.582.261 1.494.387 1.595.566
Obaveze-Grad 8.028.300 6.737.222 9.366.240 12.233.845
Obaveze-APN 73.311.828 77.698.864 90.222.997 90.222.997
Unaprijed plaeni prihodi 1.954.210 1.523.710 1.273.710 1.273.710
IZVEDENI RDG 2011-2014
2014-09
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
UKUPNI PRIHODI 69.967.221 52.302.779 11.917.583 6.083.623 7.452.649 19.601.809 2.807.119
Prodaja stanova 63.512.087 47.120.300 7.358.317 789.141 2.349.786 12.788.179 53.321
X Upravljanje zgradama 22.134 50.047 88.487 90.977 163.508 173.596 77.665
Prihodi od najmova 0 0 23.283 55.572 335.690 576.133 299.497
Financijski prihodi 0 386.968 165.255 44.431 63.140 132.986 4.640
X Prihodi od donacija 6.433.000 4.745.264 4.282.241 5.103.501 4.499.992 5.920.080 2.371.997
Ostali prihodi 0 200 0 0 40.534 10.834 0
Trokovi prodane robe 64.629.735 46.815.056 6.101.339 388.665 2.149.786 12.788.179 53.321
RUC -1.117.648 305.244 1.256.978 400.477 200.000 0 0
Zaposlenici 0 1.192.288 1.784.772 1.546.940 1.536.351 1.552.456 776.876
Edukacija 0 0 5.362 5.652 12.221 5.932 3.180
Ostali trokovi 0 0 55.515 69.300 59.580 105.139 37.911
Telefon 0 0 208 13.050 15.102 12.010 17.321
PTT 0 0 59 0 1.254 8.837 2.653
Odravanje 0 0 8.900 11.742 0 3.823 8.391
Promocija 0 0 26.041 47.453 22.308 15.133 3.939
Intelektualne usluge 0 0 147.614 57.194 47.097 65.110 8.112
X Intelektualne usluge-X 0 0 0 75.000 12.083 402.195 302.962
Registracija vozila 0 0 2.407 2.455 0 1.782 0
Materijalni trokovi 0 0 27.922 23.252 23.269 23.358 12.600
Energija 0 0 29.274 37.834 37.157 43.094 18.656
Sitni invnetar 0 0 4.380 1.450 5.068 58 1.553
Osiguranje 0 0 11.862 14.474 23.691 23.381 17.347
Amortizacija 0 0 85.867 89.254 63.035 15.020 0
Porezni trokovi 0 0 3.889 3.888 4.170 4.226 0
x Zatezne kamate 0 0 397.246 546.589 89.734 474.196 0
Kamate 0 0 373.175 495.377 318.183 212.962 52.741
Financijski trokovi 0 0 2.792.804 2.613.078 2.877.945 3.067.366 1.462.510
X Penali 0 0 0 0 5.699 463.196 249.112
Ostali 0 0 1.200 0 0 285 0
Loe upravljanje 397.246 621.589 107.516 1.339.587 552.074
Odvjetniki trokovi 0 75.000 12.083 402.195 302.962
Zatezne kamate 397.246 546.589 89.734 474.196 0
Penali 0 0 5.699 463.196 249.112
ZAKON O DRUTVENO POTICANOJ STANOGRADNJI
2014-09
(1) Prije pristupanja graenju na odreenoj lokaciji, Agencija je duna izraditi
kalkulaciju predvidivih trokova izgradnje s prikazom financijske konstrukcije
prema izvorima financiranja, okvirno utvrditi predvidivu prodajnu cijenu uz
mogunost valorizacije stanova ovisno o njihovom poloaju u zgradi, te izraditi
kalkulacije obrone otplate i povratnog priljeva sredstava od prodaje.

Drutveno poticana stanogradnja provodi se izgradnjom stanova, odnosno stambenih
zgrada, organiziranom na nain kojim se ostvaruje svrhovito koritenje javnih i
drugih sredstava za pokrie trokova, osigurava povrat tih sredstava, te omoguuje
prodaja stanova uz obronu otplatu pod pristupanijim uvjetima od trnih u pogledu
kamata i rokova otplate.

(3) Agencija je duna iz financijskih sredstava Republike Hrvatske osnovati
rezervni fond radi osiguranja financiranja izgradnje graevine do potpune
dovrenosti, u sluaju ako pojedini sudionici u izgradnji nisu izvrili svoje
ugovorne obveze ili dio zgrade nije pravovremeno prodan i zbog drugih nepredvidivih
okolnosti. Visinu sredstava rezervnog fonda utvruje Upravno vijee Agencije.

(4) Agencija je duna voditi cjelovitu evidenciju prodanih stanova i drugih
nekretnina, pratiti obronu otplatu i povrat javnih sredstava, voditi evidenciju o
naplati, uplaenim sredstvima te prispjelim financijskim i drugim obvezama u vezi s
poticanjem stanogradnje prema ovome Zakonu.

JU GRADSKI STANOVI
ANALIZA
2014-09
SASTANAK 04.09.2014
VERIFIKACIJA FINANCIJSKIH PODATAKA
o Podaci iz tablica vraenih od Ostroki Draena
- Pregled stanova po lokacijama i objektima
- Status stanova Vilka Novaka faza 1
- Trokovi Vilka Novaka (planirani i plaeni) po objektima
- Primljeni poticaji od APN za Vilka Novaka po objektima
- Otplatni plan
- Stanovi Grad Varadin
o Pregled stanova i cijena Vilka Novaka faza 1 (usklaenost podataka)
o Podaci o zaduenosti prema APN Analitiko izvjee
o Podaci o zaduenosti prema Gradu Varadinu Mirela Ivankovi
o Sporazum o reguliranje naplate potraivanja HYPO ALPE ADRIA BANK
o Bruto bilance 2012,2013, 2014 1-6
o Interna revizijska izvjea postoje li i jesu napravljena ?
o Postoje li vanbilanne obaveze i potraivanja prema Gradu Varadinu ?
o Postoje li vanbilanne obaveze i potraivanja prema ostalima ?
o Ostale financijske informacije



JUGS Sastanak 04.09.2014 Verifikacija financijskih podataka
2014-09
ANALIZA RADA I KONTROLA UGOVORA S TPN DRAVA

o Odluka GV ili Gradonaelnika o nadlenosti JUGS za kontrolu rada TPN
o Odluka GV ili Gradonaelnika o nadlenosti Tima za upravljanje (PPP)
o Ugovor sa PPP je li PPP Voditelj tima ovlatenog predstavnika Naruitelja
o Opa kontrola Ugovora potuje li Izvritelj Ugovora ono to je:
- definirano u pripremnoj dokumentaciji (kvalifikacije prije Ugovora)
- definirano u Ugovoru te aneksima Ugovora
o Je li traena revizija ugovora s TPN (postoji klauzula) ?
o Normativna i planska dokumentacija koju TPN dostavlja JUGS-u
o Zapisnici o izvrenim kontrolama provoenja kvalitete i aktivnosti
o Zapisnici o izvrenim aktivnostima odravanja od strane TPN
o Analize trokova odravanja i uporabe 1.30 mHRK/god
o Analize indirektnih trokova TPN Uprava 1.48 Mhrk/god
o Analiza indirektnih trokova tim koji upravlja graevinom 3.90 MHRK/god
o Analiza trokova zamjene istroenih dijelova (2009-2013)
o



JUGS Sastanak 04.09.2014 Analza rada i kontrola ugovora s TPN DRAVA
2014-09
OSTALO

o Hraica CD finalna cijena
o Sudski sporovi oekivani parnini trokovi 2014/epilog
o Davanje stanova igraima NK VARTEKS (N
o Prodaja ostalih stanova van POS programa



JUGS Sastanak 04.09.2014 Ostali upitnici
2014-09
Zgrada B1 - I faza izgradnje stanova
useljeni u 8.mjesecu 2006.g.
ZK uloak 14233
STAN
br.
Vlasnik stana, adresa OIB Napomena
2
AFARI NIKOLA
LOPATINEC , VRTNA 1 1/1
Ovaj stan kupio je
grad Varadin
Stan kupljen od grada Varadina u listopadu 2006.g. Ovaj stan 2 u zgradi B1, uz stan
br. 7 u B2, traio sam da mi ga dodijeli u mjesecu maju 2006. jer je bio slobodan .
Odgovor, da nema anse, taj stan kupuje grad, za nekoga tko nije na listi. Vidi
vlasniki list od afari, kupljen 10. 11.2006.g.