Közvetítők nélkül

Avagy a sikeres ingatlanértékesítés titka egy

„halottnak” mondott piacon

I. rész

Hasznos tanácsok olvasás előtt

Még mielőtt gyanakodva fogna hozzá az olvasáshoz,

tisztázzuk most mindjárt, hogy nem eladás a célom.

Ez a tanulmány csak és kizárólag abból a célból jött

létre, hogy Önnek, mint ingatlantulajdonosnak
megmutassa azt a megoldásrendszert, melynek
segítségével sikeres lehet a sokak által „halottnak”
mondott ingatlanpiacon.

E szemlélet birtokában Ön a lehető leggyorsabban, a

lehető legkisebb anyagi ráfordítással – s ami talán a
legfontosabb -, jutalék megfizetése nélkül adhatja
el ingatlanát.

-1-
A tanulmány két részből áll. Az egyik, amit most
olvas. Ebben minden témát megpróbálok érinteni, ami
elengedhetetlen a sikeres értékesítéshez.

A másik része tulajdonképpen sok apró fejezetből épül

fel, amit – a könnyebb feldolgozhatóság érdekében –
kétnaponta kap majd meg. Itt már csak egy-egy
témáról írok röviden. Ezekre, a rövid írásokra elég
egy-két percet fordítani, mégis hihetetlenül sok
hasznos információt tartalmaznak majd.

Tudom, most sokan úgy gondolják, ők mindent

tudnak arról, hogyan kell eladni egy ingatlant,
hiszen túl vannak már néhány lakáscserén, és különben
sem olyan ördöngős dolog ez.

Nos, a helyzet az, hogy az elmúlt néhány évben óriásit

változott körülöttünk a világ, ezzel együtt az
ingatlanpiac is.

Mára az ingatlanértékesítés egy külön szakmává vált,

ami nem jelenti azt, hogy egy tulajdonos ne lenne
képes saját maga eladni az ingatlanát.

-2-
 Gyakran halljuk azt a véleményt, mely
szerint „áll az ingatlanpiac”.

E nézet valójában téves. Látogasson csak el egyszer

a Budafoki úti Földhivatalba, s Ön is megtapasztalja
ennek ellenkezőjét!

Az ingatlanpiac sosem „áll”, legfeljebb bizonyos

külső tényezők hatására megélénkül, vagy épp az
ellenkezője történik, lelassul egy kicsit. Ám
mindeközben folyamatos mozgásban van.

Épp ezért nagyon lényeges a jó helyzetfelismerés.

Fontos, hogy Ön tudja, jelenleg mely fázisban tart a
piac.

Hiszen Ön itt és most, a jelenlegi piacon szeretné

ingatlanát eladni. Nem a múltban és nem a jövőben.

A jövőben még lehetséges, feltéve, ha Önnek van ideje

akár két-három évet is várni az eladással, ugyanis a
piac fent említett mozgása nem egyik napról a másikra
változik meg.

-3-
Egyet azonban biztosan tudunk: a múltba nem
mehetünk vissza, még akkor sem, ha sokan ezzel
próbálkoznak.

Bizonyára Ön is emlékszik még azokra az időkre,

amikor – például egy közepes kategóriájú budapesti
lakás bérbeadásának céljából – elegendő volt, ha az
ingatlantulajdonos mindössze egyetlen hirdetést
„dobott fel” az Expressz újságba.

A hirdetés megjelenésének reggelén már legalább 10-

15 érdeklődő toporgott nála, hogy megkaphassa a
lakást.

A tulajdonosok ekkoriban olyan kényelmes helyzetben

voltak, hogy gyakran kifejezetten szimpátia
alapján, s még ott a helyszínen válogathattak a
jelentkezők közül. Nem egyszer komoly és kiélezett
licitálás kezdődött, felsrófolva ezzel az eredetileg kért
árat.

Ez azonban már a múlt. A mostani piac egészen más.

Tudja, kik mondják, hogy áll az ingatlanpiac? Azok,

akik nem tudják eladni családi házukat,
lakásukat. Számukra valóban pang az ingatlanüzlet.

S tudja, miért nem képesek eladni, akár éveken

keresztül sem?

Mert nem kell eladniuk.

A jelenlegi élethelyzetükben nincs meg az a motiváció,

az a végleges döntés, mely arra késztetné őket, hogy
mindenféleképpen el akarják adni ingatlanukat.

-4-
Ha így lenne, végre kinyitnák a szemüket, s
felismernék a piac egyértelmű jelzéseit.

Ezen a ponton álljunk meg egy pillanatra! Meg kell

kérnem Önt, gondolja át saját helyzetét, s mérlegeljen!

Vajon Ön melyik véleménnyel azonosul?

• „El kell adnom az ingatlanom további céljaim

elérése érdekében.”

• „Én szabom a feltételeket, én szabom az árat.

Ragaszkodom hozzájuk, s ha a piac így is felveszi,
eladom az ingatlanom. Ha nem, az sem baj.”

Amennyiben Ön nem a második véleményt osztja,

megnyugtatom: az Ön számára nem „áll az
ingatlanpiac”.

Ön azzal, hogy letöltötte a tanulmányt, már meg is

tette az első lépést a sikeres értékesítés felé. S ez
még nem minden.

Ha Ön figyelmesen végigolvassa, könnyedén

elsajátíthatja, hogyan kell a leggyorsabban, a lehető
legkisebb anyagi ráfordítással – s ami talán a
legfontosabb -, jutalék megfizetése nélkül eladni
ingatlanát, akár milliókat megtakarítva ezzel.

-5-
 Hogyan értékesítsük ingatlanunkat
jutalék megfizetése nélkül?

• A hagyományos kereskedelemben, ha értékesíteni

szeretnénk egy terméket vagy egy szolgáltatást,
meg kell keresnünk hozzá a megfelelő
célcsoportot.

• Szükségünk van továbbá egy értékesítési

koncepcióra, melynek segítségével a
termékünkről vagy szolgáltatásunkról szóló
információt eljuttatjuk a célközönséghez.

• Természetesen több különböző értékesítési

csatorna közül választhatunk, döntésünket pedig
számos tényező befolyásolja.

• Nagy mértékben függ többek között a megcélzott

vevőréteg vásárlási szokásaitól, hiszen pl. az
újabban megint divatba jött Tisza cipőt egészen
másféle kampánnyal kell eladni, mint egy banki
szolgáltatást.

-6-
S van még valami, ami talán a legfontosabb: a termék
ára.

Akár hiszi, akár nem, még egy tökéletes terméket is –

ami ráadásul egy átgondolt marketing kampányt kap –
el lehet rontani a nem megfelelő árképzéssel.

Na jó, de mi köze ennek az egésznek az

ingatlanpiachoz?

Nagyon is sok, hiszen az Ön ingatlana is egy

termék. Nem is akármilyen termék. Egy kifejezetten
nagy értékű termékről beszélünk, aminél már
termékfejlesztésről szó sem lehet.

Készen van. Hiába szeretnénk, hogy az udvari lakásunk

hirtelen utcai nézetű legyen. Hiába szeretnénk, hogy
holnaptól ne keleten keljen fel a Nap, hanem
északon. Ez sajnos lehetetlen, pedig milyen világos is
lenne az északi fekvésű nappalink reggelente. Nem
valószínű, hogy a troli holnaptól a kedvünkért nem
megy el az ablakunk alatt naponta 200-szor, és még
sorolhatnám a végtelenségig.

Tehát az ingatlanunk olyan, amilyen. Nagymértékben

nem tudunk változtatni a paraméterein.

Mi a helyzet a célcsoporttal?

Azon végképp nem változtathatunk. Az értékesítési

koncepciónk viszont lehet átgondolt. Amire ezt a
tanulmányt végigolvassa, pontosan tudja majd,
mit kell tennie, hogy ne csak árulja az ingatlanát,
hanem el is adja.

-7-
Ami a legfontosabb és ahol a legtöbben elrontják saját
ingatlanuk eladását, az a megfelelően kalkulált ár.
Ez az egyetlen dolog, amit ha nem jól alakít ki, azzal
jelentősen rontja az eladás esélyeit.

Hányszor láthatjuk, hogy ugyanazt az ingatlant,

ugyanazon az elképesztően magas áron, hosszú
hónapokon keresztül hirdetik, gyakorlatilag
eredménytelenül. Minden hirdetésre költött forintot
az ablakon dobnak ki.

A legtipikusabb hiba – amit egy tulajdonos elkövethet

az árképzésnél – az, hogy azt a tényezőt tartja a
legfontosabbnak, hogy abból a pénzből, amit az
ingatlanért kap, mit szeretne vásárolni.

Mindennapos szituáció, amikor a család úgy dönt, hogy

a gyereket elindítják az életben egy önálló ingatlannal.
Ezt többnyire csak úgy tudják megvalósítani, hogy azt
az ingatlant, amelyben eddig a család élt értékesítik.
Az árából pedig két kisebb lakást szeretnének
vásárolni.

Természetesen a kisebb alapterületű ingatlanoknak

fajlagosan magasabb a négyzetméterára.

Ebben az esetben többnyire az a mérvadó, hogy a

kiszemelt ingatlanok mennyibe kerülnek, nem pedig az,
hogy az értékesítendő ingatlannak mi a valós piaci
értéke.

Ha szakértőként ilyenkor egy reális árat próbál az

ember javasolni, bizonyos tulajdonosok szinte vérig
vannak sértve, hiszen „nekik ebből a pénzből két
ingatlant kell vásárolniuk”.

-8-
Le kell szögeznem egy tényt. Rengeteg tényező
befolyásolhatja az értékesítendő ingatlanunk árát
(városon belüli elhelyezkedés, fekvés, méret, tájolás,
építőanyag típusa, beosztás, funkcionalitás, fűtés,
állapot stb…), egy valami azonban soha: az, hogy
mire szeretnénk költeni az ingatlanért kapott
összeget.

Nem akarom elviccelni ezt a témát, mert valóban

társadalmi jelenség, hogy a családok életében az
egyetlen komolyabb vagyontárgyat az ingatlanuk
testesíti meg. Ha változtatni szeretnének életükön,
akkor ez az egyetlen, amihez nyúlhatnak. Azonban a
piac ezt nem veszi figyelembe.

Nem tudom, tisztában van-e azzal a

ténnyel, hogy a közvetítők által
forgalmazott lakások többségénél az
árat megnöveli a közvetítői jutalék?

-9-
A tulajdonosok elenyésző része engedheti csak meg
magának azt a luxust, hogy a jutalékot – mint egy
szolgáltatás jól megérdemelt díját – kifizesse, és ne
essen abba a kísértésbe, hogy ezt az összeget
„rátegye” az árra.

Általában ez a 3-4-5-6 % extra ár rákerül arra az árra,

amit a tulajdonos eredetileg elképzelt. A vevők
rendkívül érzékenyek erre az árkülönbségre és
egyszerűen tovább keresnek. S ha valami miatt
mégis tetszik nekik annyira az ingatlan, hogy
megtekintsék, esetleg ajánlatot is tegyenek rá, eszük
ágában sincs megfizetni azt az összeget, ami
megnövelte a reális piaci árat.

Tudja miért?

Mert a vevők a rendelkezésükre álló összegből a lehető

legjobb ingatlant szeretnék megvásárolni a piacon,
ezért számtalan ajánlatot összehasonlítanak az
adott kategóriában. Időt és energiát nem kímélve
kutatnak mindaddig, amíg a legjobbat meg nem
találják.
Miért gondolja, hogy az Ön ingatlana a legjobb
ajánlat a piacon?

- 10 -
A kínálati oldal a mai információs világban mindenki
számára könnyen hozzáférhető, így egy viszonylag
laikus vevő is hamar tájékozódhat az általa keresett
típus reális áráról.

Az Ön lakásának, családi házának több száz hasonló

ingatlannal kell versenyeznie a piacon. Bármilyen
jó adottságokkal is rendelkezik, ha az ár nem
megfelelő, hátrányos helyzetben lesz.

Mi történik akkor, ha az 5-6% jutalékkal terhelt

ingatlan iránt mégis érdeklődnek, sőt még ajánlatot
is tesznek?

A vevő tájékozott. A vevő megnézett előtte 30 hasonló

kategóriájú lakást a környéken. A vevő pontosan
tudja, hogy az Ön lakása mondjuk egymillió
forinttal kevesebbet ér, de neki tetszik ez a lakás,
szeretne ebben a lakásban élni, szeretné megszerezni.

De nem mindegy, hogy milyen áron. A vevő nem fog

többet fizetni az ingatlanért annál, mint amennyit
ér, csak azért. Mert egy jó nevű, magát piacvezetőként
hirdető ingatlancég kínálatában bukkant rá.

Tudja, mi fog történni?

Ajánlatot tesz a lakásra, mégpedig azon az áron, amit

Önnek már a legelején ki kellett volna írnia az
ingatlanra. Egymillió forinttal kevesebbet ajánl,
mint amiért Ön árulja.

Mert felkészült, mert azokon az elveken alapul az ő

piaci elemzése, amit az értékbecslők a világon
mindenütt használnak: az összehasonlításon. Meg is
tudja védeni érvelését, ha ártárgyalásra kerülne sor.

- 11 -
Elképzelhető, hogy Önt valamiért már sürgeti az
idő. Már lefoglalózott egy másik ingatlant, amit
hamarosan ki kell fizetni. Esetleg azt szerették volna a
párjával, hogy a baba már az új lakásban szülessen.

Ezek után Ön elfogadja az ajánlatot, mert egyszerűen

elege van már a hercehurcából és szeretné végre
lezárni az ügyet. Az ingatlanügynöknek szánt jutalékot
viszont a mindenkori – akár a lealkudott – vételárból
kell kifizetnie.

Önnek tudnia kell, hogy egy vérbeli ingatlanügynök

mindig „kétkulacsos” politikát folytat, hiszen ebből
él. Egy kiélezett áralkunál még akár kedvezőtlen
helyzetbe is hozhatja az eladót.

Egy jó ingatlanügynöknek megvan az a kérdezési

technikája, amellyel olyan bizalmas információkhoz
juthat hozzá, melyek a vevő számára rendkívül
előnyös szituációt teremthetnek egy ártárgyaláson.

- 12 -
Soha egy percig ne gondoljuk azt, hogy ügynökünk
segíteni fog nekünk megvédeni a magasabb árat. Az
ügynökségek mindennapjaiban akkor kezd izgalmassá
válni az élet, amikor egy vevő a sok-sok megtekintés
után egyszer csak ajánlatot szeretne tenni.

Ez az a pillanat, amikor ügynökünknek hevesebben

kezd el verni a szíve. Nem csodálom, hiszen rengeteg
értékesítő egyetlen ingatlant ad el egy hónapban, így
akár a havi keresete függhet ezen az egy üzleten.

Ilyenkor, az esetek többségében már a vevőnek

dolgozik, az áralkuban az eladót próbálja meggyőzni,
hogy rugalmasabbnak kellene lenni, ez egy komoly
ajánlat stb.

A jelenlegi piaci helyzet ebben segítségére is van.

Gondoljon csak bele! Nem mindegy az ügynöknek,

hogy az ingatlan 20 millióért, vagy 18 millióért kel el?
De, teljesen mindegy, csak el legyen végre adva.
A 20 millió 5%-a 1 millió, a 18 millió 5%-a pedig 900
ezer forint.

Ezért hajlandó akár azokat a bizalmas információkat is

bevetni, amit esetleg korábban az eladó helyzetéről
kapott.

Hát, csak óvatosan a bizalommal!

- 13 -
Nagyon sok vevő még akkor is milliókat
szeretne alkudni, ha az ár egyébként jó.

Engedje meg, hogy elmeséljek egy történetet,

mennyire igaz, hogy az információ egy áralkunál
milliókat ér, függetlenül az adott ingatlan állapotától,
és reális értékétől.

A következő szituációban kerek 10 millió forintot.

Még aktív ingatlanközvetítő koromban történt velem,

hogy a belvárosban értékesítési megbízást vettem fel
egy nagy alapterületű, felújítandó polgári lakásra.

A tulajdonos egy fiatal pár volt. 40 millióra tartották a

lakást. Amikor a helyrajzi szám után érdeklődtem, a
tulajdonos elém tett egy mappát, hogy abban van a
szerződés, keressem meg rajta, ő nem tudja, hol van.

Nem hittem a szememnek. Az adásvételi szerződés 3

hónapos volt, egy önkormányzati bérlakást vásárolt

- 14 -
meg ez a fiatal pár, mindösszesen 3 millió forintért. Ami
a legszebb volt a dologban, hogy ezt 20.000 Ft-os
részletekben kellett kifizetniük. Persze eszük ágában
sem volt részletekben kifizetni, ez csak egy jó üzlet
volt a részükről.

Rákérdeztem a dologra, mire a férj nagy bizalmasan

elárulta, hogy tulajdonképpen nekik van, és mindig is
volt lakásuk, csak hallottak egy jó trükköt, hogyan kell
különösebb befektetés nélkül hozzájutni egy
önkormányzati lakáshoz, amit aztán már piaci áron
passzolnak tovább.

A lakásukat családon belül névleg eladták, majd a

három gyerekkel naponta bejártak a polgármesteri
hivatalba, hogy szükségük lenne egy önkormányzati
bérlakásra.

A gyerekek természetesen ki lettek oktatva, hogy

sírjanak, hangoskodjanak, stb. Egy idő után megunták
az önkormányzatnál a mindennapos „látogatást”, és
kiajánlottak nekik egy lakást.

Láthatólag nagyon büszkék voltak magukra, és

megjegyezték, hogy ők egy fillért sem fognak
engedni a 40 millióból.

Várjuk ki a végét, gondoltam magamban. Sajnálom, én

akkoriban egy vérbeli ingatlanügynök voltam, és két
hét múlva, kerek 10 millióval olcsóbban adtam el
az ingatlant. Ami ott történt 40 és 30 millió között, azt
egy későbbi írásban részletezném, ahol néhány tipikus
alku trükköt osztanék meg Önnel, mellyel arra
szeretném felhívni a figyelmét, hogyan védheti ki még
a legdörzsöltebb befektető alkutechnikáját is.

- 15 -
Nincs többé jutalék, csak jól kialakított
ár, és az információ mégis eljut a
potenciális vevőhöz.

Jó, de hogyan kell árat képezni?

Árat képezni a legegyszerűbben összehasonlítással

lehet. Ha megérti a lényegét, nagymértékben növeli az
eladás esélyeit.

Sokan ott követik el a hibát – amikor a saját

ingatlanjukhoz hasonlót keresnek a hirdetésekben -,
hogy egyszerűen elsiklanak az olcsóbb hirdetések
felett, és mintegy önigazolásként olyat keresnek, ami
az általuk elképzelt magasabb árhoz van közelebb.

- 16 -
A legegyszerűbb, ha készítünk egy táblázatot, amibe
minél több hasonló paraméterű lakást viszünk fel.
Nagyon lényeges, hogy az ingatlanok minél szűkebb
területről legyenek kiválasztva, valamint az
alapterületük is hasonló legyen.

Nem szerencsés egy VIII. kerületi 150 négyzetméteres

lakást egy II. kerületi garzonnal összehasonlítani.

Amikor összehasonlításon alapuló árképzést végzünk,

akkor mindig négyzetméterárban gondolkozunk.

Tehát, amikor elkészült a táblázatunk, lehetőleg

részletes paraméterekkel, akkor kiszámoljuk a
táblázatba felvitt ingatlanok átlag négyzetméterárát.

A felvitt ingatlanok különböző paramétereiből szintén

átlagot kell számolnunk.

A legfontosabb ilyen jellemzők a következők:

• Emelet

• Nézet (utcai, udvari)

• Állapot

• Lift

• Fűtés

Ha ezekből átlagot számolunk, akkor olyan adatokat

kapunk pl., hogy a felvitt ingatlanok átlagosan a 2,5-ik
emeleten helyezkednek el, vagy 50%-ban utcai, 50%-
ban udvari fekvésű ingatlanok vannak a táblázatban,

- 17 -
esetleg kiderül, hogy 100%-ban konvektoros fűtés van
ezekben az ingatlanokban.

Ha megvannak ezek az adatok, akkor melléjük kell

tenni a saját ingatlanunkat és egy korrekciós táblázat
segítségével plusz, vagy mínusz százalékos értékeket
teszünk a saját ingatlanunk mellé. Ezeket az értékeket
a végén összeadjuk és kijön egy százalékos érték,
ami ha plusz, akkor a saját ingatlanunk annyival
értékesebb a vizsgált ingatlanok átlagáránál, és
fordítva.

Néhány korrekciós tényező:

• Emelet: Ha az első emeletet vesszük alapul egy

társasházban, akkor emeletenként felfelé haladva
2-3%-al nőhet az érték. A földszint akár 20%-kal is
olcsóbb lehet, mint egy első emeleti lakás. (Ez a
számítás csak akkor igaz, ha van lift az épületben,
mivel a második emelettől felfelé a lift hiánya
inkább már értékcsökkentő tényező.)
• Fekvés: Az utcai és az udvari lakások közötti
árkülönbség akár 15% is lehet. (Az utcai az
értékesebb.) Kivétel a földszint, mert ott az utcai
fekvés egy hihetetlenül nehezen értékesíthető
kategória, főleg a belvárosban.
• Állapot: Ha egy átlagos állapotot veszünk alapul,
akkor 10%-kal olcsóbb egy felújítandó lakás,
viszont egy felújított pedig 10-15%-kal drágább.
• Lift: Ha nincs lift egy épületben, az még a II.
emeletig nem is olyan nagy probléma, de a III.
emelettől emeletenként ez akár 5-10%-os
értékcsökkentő tényező is lehet.
• Fűtés: Általában az egyedi gázfűtéses
ingatlanokhoz képest egy távfűtéses ingatlan ára
10%-kal olcsóbb.

- 18 -
Ha megvan a jó ár, az fél siker. Néhány kiemelt
területet leszámítva kínálati piac van éppen, ezért
teljesen felesleges a reális értéknél magasabb
árral próbálkozni. Nem jön az a bizonyos
„palimadár”.

Térjünk most rá azokra a módszerekre, melyekkel a

legegyszerűbben juttathatja el az információt leendő
vevőjéhez.

Az egyszerűbb nyomon követhetőség érdekében a

későbbiekben minden lehetséges hirdetési módszer
bemutatása végén feltüntetem, hogy nagyjából
mekkora anyagi ráfordítást igényel, vagy épp
mennyi munkát, időt kíván Öntől az adott művelet.

Senki ne gondolja, hogy magától elkel

egy ingatlan.

- 19 -
Az előbbiekben nem arra szerettem volna felhívni a
figyelmét, hogy az ingatlanközvetítőknek kifizetett
jutalék egy meg nem érdemelt honorárium. Az ő
munkájuk adott esetben egymillió forintot ér, vagy
akár még többet is.

Egyszerűen azért részletezem a folyamatot, hogy

rávilágítsak néhány dologra. Például arra, hogy Ön
milyen értékű munkát végezne el, ha saját maga adná
el az ingatlanát. Egyszerűen csak azt szerettem volna,
ha tudja: vannak módszerek, melyekkel – ha
megfelelően alkalmazza azokat – akár milliókat
takaríthat meg.

Az újság

Sokan hiszik még mindig azt, hogy bőven elegendő, ha

„feldobnak” néhány hirdetést az Expressz újságba és
ezzel el is van intézve az egész.

- 20 -
 • „Legutóbb is így adtuk el.”

• „Nekem hiába magyaráznak, szerintem ez az, ami

működik, és nem is túl drága.”

Mit gondol, lenne bárki is, aki fizetne egymillió

forintot egy ingatlanügynökségnek, ha ez az egész
ilyen egyszerű lenne?

Persze, hogy nem. Tény, hogy Magyarországon az

Expressz egyelőre meghatározó médium a hirdetési
piacon, nem lehet figyelmen kívül hagyni, ha az ember
biztosra akar menni. De mindenféleképpen rossz
módszer, ha egypólusúvá tesszük hirdetési
kampányunkat.

Nem véletlen, hogy a legnevesebb tőzsdei szakemberek

a világon mindenütt azt az elvet hangoztatják, hogy
egy portfoliót kell készíteni, így kisebb a kockázat és
biztosabb profitra tehetünk szert.

Valahogy hasonlóképpen kell gondolkodnia annak is,

aki a lakását akarja éppen értékesíteni, és abból számít
bevételekre.

Ha csak egyfajta hirdetési módszerre összpontosít,

akkor könnyen előfordulhat, hogy nem tudja eladni az
ingatlant, tehát nincsenek bevételei, csak kiadásai.

A többi hirdetési újság véleményem szerint csupán

kiegészítője lehet egy sikeres kampánynak.

Az Expressz hirdetés magánszemélyek részére

szavanként 74 forintba kerül, normál kategóriában.
Mindössze annyi megkötés van, hogy minimum 20

- 21 -
szót ki kell fizetni, még akkor is, ha a hirdetésünk
ennél rövidebb.

Egy hónap alatt legalább négy hirdetést érdemes

feladni. A négy hirdetés összesen 5.920 Ft, de ha
egyszerre adjuk fel, akkor 10% kedvezményt
kaphatunk.

Érdemes lehet még a szintén Expressz kiadványban, a

Képes Ingatlanban is hirdetni. Itt egy három
alkalomra szóló legegyszerűbb megjelenés 10.740 Ft.

S az sem mindegy, hogy milyen napokon jelenik meg a

hirdetés. Azért hatékonyabbak a munkaszüneti, vagy
pihenőnapok utáni első munkanapon megjelenő
hirdetések, mert az emberek általában a hétvégéken,
munkaszüneti napokon tárgyalják meg, döntik el
szűkebb környezetük, családjuk társaságában, hogy
ingatlanvásárlásra szánják el magukat.

Ez az impulzus mindig a hétvége utáni első napon

a legerősebb.

Ugyanez a tendencia figyelhető meg az internetes

hirdetések nézettségénél is.

Az internet

A nagy számok törvénye.

Sokan még ma is rendkívül szkeptikusak az internet

hatékonyságát illetően, pedig napról napra nő azoknak

- 22 -
a tábora, akik vásárlásaikat szinte már kizárólag az
interneten intézik.

Az Egyesült Államokban az üzletek elképesztően magas

hányada köttetik az interneten, és ez a tendencia
Magyarországon is folyamatosan nő.

Problémát az okoz, hogy nem mindenki tudja

hatékonyan alkalmazni az internetet, ezáltal számukra
valóban nem a megfelelő értékesítési csatorna. Lehet,
hogy egyszerűen nem ismerik, és ezért
idegenkednek tőle.

Használjuk jól az internetet, és akkor működni fog!

Az interneten jól érvényesül a nagy számok törvénye.

Gondolok itt arra, hogy némi időráfordítással,
munkával, viszonylag alacsony költségek mellett,
komoly mennyiségű hirdetést helyezhetünk el.

- 23 -
Itt szeretnék eloszlatni egy tévhitet, miszerint az
interneten magánszemélyek számára minden hirdetési
oldal ingyenes. Igen ám, csak éppen nem tölthet fel
például képet, vagy nem juttathatja hirdetését a
listák elejére.

Erre nagyon jó példa az egyik piacvezető hirdetési oldal

a www.ingatlan.com, ahol igaz, hogy díjmentes a
hirdetésfeladás, de fotónként 2.000 Ft-ot kell még
fizetni.

Fotó nélkül viszont értelmetlen az interneten

hirdetni, hiszen senki nem fogja megnézni. Ezt
pontosan tudják a vezető portálok tulajdonosai, ezért
úgy hirdetik szolgáltatásukat, hogy az apróhirdetés
magánszemélyek részére ingyenes.

Ön tehát elkezdi feltölteni hirdetését, s a végén kiderül:

a fotó feltöltése, vagy a hirdetés első helyre listázása
mégis csak pénzbe kerül. Ez nem baj, csak jobb, ha
számol vele, mint lehetséges költséggel.

A problémát az jelenti, hogy miután feltöltöttük a

hirdetésünket, hamarosan a második, a harmadik, és
aztán az 584. helyen találjuk magunkat.

Az előbb említett weboldalon magánszemélyek nem

tudnak olyan szolgáltatást vásárolni, ami időről-időre
a lista elejére juttatja hirdetésüket, pedig ez egy
nagyon lényeges dolog lenne.

Az interneten nem szabad spórolni a hirdetések

számával, Önnek is érdemes legalább 100 friss
hirdetést elhelyeznie havonta, ha azt szeretné, hogy
csörögjön a telefonja.

- 24 -
Ez nagyon sok munkával jár, mert általában regisztrálni
kell az oldalakra, valamint egy folyamatos hirdetési
aktivitást kell kifejteni, hiszen, ha egyszerre adjuk
fel az összes hirdetést, akkor azok kb. egyszerre fognak
elavulni, és lehet, hogy pont abban a periódusban
éppen nem jön annyi érdeklődő.

Fel kell tennie saját magának a kérdést: Önnek mennyit

ér, mekkora összeget tud az ingatlan eladására
fordítani? Természetesen a költségek egy részét
munkával is ki lehet váltani.

Ezekről még részletesen fogok beszélni, de fontos, hogy

megértse, a világon senki nem fizetne többé bruttó
1.800.000 Ft-ot egy 30 milliós családi ház ügynökségi
sikerdíjaként, ha ezért az eredményért semmit nem
kellene tenni.

Önnek úgy kell kalkulálni, hogy hozzávetőlegesen az

ingatlan értékének 1%-át az értékesítésre kell
fordítani. Sajnos ennél kevesebb pénzből csak
egészen kirívó esetekben úszhatjuk meg a dolgot.

Fontos, hogy ezt az összeget soha nem rakhatjuk rá

az árra, a vevő nem fizeti meg. Önnek megmarad az
ingatlan értékének a 99%-a. Ez az 1%-os érték még
mindig csak 300.000 Ft, és nem 1.800.000.

Tehát havi 100 friss megjelenés az extrákkal (fotó

feltöltési lehetőség, frissítés, stb.), valamint a
regisztrációkra, a hirdetések feltöltésére szánt idő és
energia kalkulálásával Önnek mintegy 30.000 forintjába
kerül.

- 25 -
 A molinó

Elképzelhető, hogy leendő vevője egy utcában lakik

Önnel.

Számtalanszor előfordult már különböző kategóriájú és

árfekvésű ingatlanok értékesítésekor, hogy
tulajdonosaik igen komoly, intenzív és költséges,
nyomtatott, valamint internetes hirdetési kampánnyal
próbálkoztak, mégis a legegyszerűbb módszer volt
a legeredményesebb.

Számos előnye van az ablakba kihelyezett ELADÓ

feliratnak. Egyrészt, ha forgalmas helyen van,
rengetegen láthatják.

Sok esetben nem is az veszi észre az effajta

hirdetéseket, akinek valóban ingatlan vásárlási
szándéka van, hanem egy ismerős, rokon, kolléga.

- 26 -
Másrészt így az érdeklődő azonnal képet kap arról a
házról, amelyben az eladásra szánt lakás van.

Nagyon sok vevő valamilyen oknál fogva egy adott

városrészhez ragaszkodik. Hosszú, ráérős sétákat
tesz a környéken, azokban az utcákban, ahol ingatlant
szeretne vásárolni.

Az ő számára ezek a jelzések „villogó fényreklámok”

lesznek.

Azért ne egy cetlit tegyen az ablakába!

A molinó valóban vevőcsalogató hatással bír, de

érdemes egy, a papírlapra felírt telefonszámnál
igényesebb megoldásban gondolkodni.

Viszonylag gyorsan hozzájuthatunk profi minőségű

molinókhoz, ha dekoratőr céghez fordulunk.
A kültérre is helyezhető molinók ára nem is olyan
megfizethetetlen: körülbelül 15.000 forint. Ezekkel az
egyetlen probléma, hogy szinte lehetetlen tökéletesen
rögzíteni őket, így ki vannak szolgáltatva az időjárás
viszontagságainak.

Van azonban egyszerűbb és egyben költségkímélőbb

megoldás, a beltéri ablak molinó, melyet nagyon
könnyen elkészíttethet egy gyorsnyomdában, akár
színes fotóval is, kb. 10.000 forintért. Ha ezt kültérre
szeretnénk kihelyezni, akkor gyakorlatilag elég
lamináltatni a felületét.

Ajánlott nyomda a belvárosban: www.perfectlines.hu

A molinó költsége tehát kb. 10-15.000 FT.

- 27 -
 A flyer, avagy a szórólap

Olcsó, de nagyon hatékony.

Nagyon egyszerűen, mindössze egy szövegszerkesztő

és egy nyomtató segítségével el lehet készíteni.
Ugyanazon az elven működik, mint a molinó.

Az ingatlan környékén érdemes kihelyezni belőle

néhány száz darabot. Anyagköltsége kb. 4.000 Ft.

A következő linkre kattintva, néhány előre elkészített

Flyer-variációt tölthet le, amibe már csak a saját
adatait kell beillesztenie:
http://www.tulajdonostol.com/index.php?p_id=446&pa
rent_id=445&portal=16

- 28 -
 Mi a helyzet, ha mindent elkövettünk,
és mégsem jön a vevő?

Egyrészt tudomásul kell venni, hogy jelen pillanatban

Magyarországon 6-8 hónap az átlagos értékesítési
ideje egy használt ingatlannak, másrészt pedig felül
kell vizsgálni az árat.

A piac könyörtelenül szembesít bennünket azzal, ha az

értékesítés legelején nem jól határoztuk meg az
ingatlanunk irányárát. Sajnos ebben az esetben az
eddigi erőfeszítéseink teljesen hiábavalóak voltak.

Legjobb, ha fokozatosan csökkentjük az árat, előbb-

utóbb megérkeznek az első érdeklődők. Nincs a piacon
„eladhatatlan” ingatlan, legfeljebb nem találták még
meg hozzá a megfelelő árat.

- 29 -
 Milyen a jó hirdetési szöveg?

A jó hirdetési szövegből egyértelműen kiderül, hogy az

ingatlant a tulajdonos hirdeti. Fontos az átláthatóság
és a logikai sorrend.

Semmiképp sem szabad az érzelmi kötődésünket

belefogalmazni egy kiajánlóba. Nem kell, hogy hosszú
legyen, induljunk ki abból, hogy ami nem feltétlenül
szükséges, az szükségtelen.

A vevők, amikor hirdetéseket böngésznek, nagyon

hamar elfáradnak a sok információtól, ezért szinte
üdítőleg hat egy frappánsan megfogalmazott,
átlátható, rövid hirdetés, amiből azért minden
kiderül.

Például:

Közvetlenül a tulajdonostól eladó a XI. ker.

Fehérvári út, Móricz Zsigmond körtérhez közeli részén,
négyemeletes, rendezett, liftes ház II. emeletén egy
utcai fekvésű, 3 szobás, cirkófűtéses, műszakilag is
felújított 90 m2-es téglalakás.

Irányár: 27.000.000.-Ft.

Tel: 30/312-5854

- 30 -
Azért, mert egy szolgáltatásért nem kell
előre fizetni, azért ne fizessen többet!

Bármilyen furcsa is, nagyon sok tulajdonos azért bíz

meg egy ügynökséget, mert előre nem tudja
finanszírozni a hirdetéssel járó költségeket és inkább
majd az eladott ingatlan árából fizet ki egy jóval
nagyobb összeget sikerdíjként.

Vigyázat!

Ha nem saját magunk intézzük ingatlanunk eladását,

soha nem tudhatjuk, hogy az a cég, vagy cégek, akiket
megbíztunk az értékesítéssel, mekkora energiát,
költséget ölnek az ingatlanunk hirdetésébe. Az is
lehet, hogy semekkorát.

- 31 -
Igen, ez könnyen előfordulhat. Ha biztosra szeretne
menni egy ügynökség, akkor az a bizonyos 1%
értékesítési költség rájuk is vonatkozna. Ez azonban
lehetetlen.

Ha egy ügynökség minden egyes ingatlant olyan

intenzitással hirdetne, mint ahogyan a jelenlegi piacon
hirdetni kell egy ingatlant, azt képtelenek lennének
finanszírozni.

Ezért csak néhány ingatlant hirdetnek

komolyabban, természetesen azokat, amelyeknek
piaci szempontból a legkedvezőbbek a paraméterei. Ha
Ön egy olyan ingatlant szeretne eladni, ami a jelenlegi
piacon nem egy tipikus sláger termék, akkor könnyen
előfordulhat, hogy az ingatlana csak bekerül az
adatbázisba a többi száz, meg ezer ingatlan
mellé.

*****

Bízom benne, hogy a tanulmányban elhangzott

általános tudnivalók, hirdetési módszerek,
információk mind-mind segítségére lesznek, és
Ön is azoknak az ingatlantulajdonosoknak a
táborát gyarapítja majd, akiknek sikerül
elsajátítania a közvetítők nélküli értékesítés
leghatékonyabb módszereit.

A tanulmány II. részében több, rövid témáról olvashat

majd. Ezek az írások gyakorlatias tanácsokkal látják el
Önt azokra a szituációkra, amikor megérkeznek az első
érdeklődők.

- 32 -
Néhány téma a II. részből, a teljesség igénye
nélkül:

• A tulajdoni lap ne csak az adásvétel napján

kerüljön elő!
• A jó fotó titka
• Az alaprajz
• A „készpénzes” vevő
• A hivatalos alapterület
• Az átalakíthatóság
• Az eladás adóvonzatai
• Hitelesség, bizalom
• Az alku, avagy hogyan védekezhetünk a
legdörzsöltebb befektetők taktikái ellen?
• Külföldiek ingatlanszerzése Magyarországon

Jó munkát és sikeres értékesítést kívánok!

Velencei Zoltán

www.tulajdonostol.com

- 33 -