You are on page 1of 3

thema bedrijventerrein | 32 33 | bedrijventerrein

thema
Het concept van Nordostpark Nür nberg:

Op een goed terrein


wordt prettiger én
harder gewerkt
(en dat trekt nieuwe gebruikers)

Een prettige werkomgeving creëren. Het klinkt zo simpel… In Nürnberg, op het Nordostpark is het gelukt. Mooie gebouwen in een
mooie omgeving en voldoende faciliteiten en activiteiten om lekker te kunnen werken. Maar ook: een uitgekiende profilering en
krachtige huurders. Dat maakt van het Nordostpark een terrein waar prettiger, maar ook harder wordt gewerkt.

door Jan-Willem Wesselink De grandeur van het Nordostpark heeft een merk- adres was) op te delen in verschillende kavels en daar
foto’s Roelof Pot waardige oorsprong. Het terrein aan de rand van kantoren op te ontwikkelen. Daarbij werd gekozen Quickscan
Nürnberg werd namelijk in de jaren dertig van de om het terrein te ontwikkelen tot een business- en Het Nordostpark is een business- en technologiepark in het Duitse Nürnberg uit de jaren dertig dat recent
vorige eeuw door de nazi’s ontwikkeld om muni- technologiepark. Een insteek die aansloot bij één is herontwikkeld tot een prettige verblijfsgebied. Ruim opgezet, groen, aangenaam en met veel voorzie-
ningen. Dat leidt tot een hogere arbeidsproductiviteit. De inhoudelijke focus op het terrein ligt op techno-
tiefabrieken te huisvesten. En omdat die niet mochten van de belangrijkste al bestaande gebruikers van het
logie. De bouw van een onderzoeksfabriek versterkt die focus.
opvallen uit de lucht werden de lage gebouwen ver- park: Lucent Technologies. ‘Maar bovendien was het,
stopt tussen de bomen en ligt het terrein aan de rand zeker eind jaren negentig, een aansprekend segment’,
van een bosgebied dat zich kilometers ver uitstrekt. aldus Petersen. Die insteek heeft goed uitgepakt. Het
Die geschiedenis biedt het terrein nú op twee manie- terrein kent tal van vooraanstaande huurders waarvan
ren een duidelijke voorsprong op de concurrentie. Lucent nog steeds letterlijk en figuurlijk de grootste
Ten eerste staan de bomen er nog steeds, wat zorgt is. Maar ook andere bekende namen als T Systems,
voor een parkachtige omgeving. En ten tweede is het Thales en Philips vonden er onderdak. Evenals het
terrein ook nog steeds eigenaar van één partij. Dat is Fraunhofer Institut, een belangrijk onderzoeksinsti-
niet langer de Duitse staat, maar IVG, een gepriva- tuut in Duitsland. Het binnenhalen van die huurder
tiseerd overheidsbedrijf. Toen dit vastgoedbedrijf in ging overigens niet vanzelf. In samenwerking met het
de jaren negentig naar de beurs werd gebracht, werd Bondsland Beieren en de stad Nürnberg werd een
besloten om op het Nordostpark te laten zien waar zogenaamde Forschungsfabrik (onderzoeksfabriek)
dit nieuwe bedrijf voor stond. IVG had toen de keuze gebouwd waar naast het Fraunhofer Institut nog een
om het terrein in Nürnberg te laten voor wat het was: aantal onderzoeksbedrijven onderdak vonden. Nürn-
een verzameling bedrijfsgebouwen uit de jaren dertig berg investeerde bijna acht ton euro in de fabriek en
met handels- en industrieactiviteiten. Of om het te Beieren betaalde 25 miljoen euro om het Fraunhofer
herontwikkelen. Gekozen werd voor het laatste. Dirk Institut er te huisvesten.
Petersen, directeur van het Nordostpark: ‘Toen de staat
IVG privatiseerde was het een allegaartje van activi- Onderzoeksfabriek
teiten. Voor de aandeelhouders was dat niet aantrek- Het binnenhalen van de Forschungsfabrik lijkt een
kelijk en dus werd veel verkocht. Met wat overbleef, slimme zet. De kans is immers groot dat het bedrijven
vastgoedgerelateerde activiteiten, moest IVG laten zien trekt die afhankelijk zijn van onderzoek in de fabriek.
waar het voor staat.’ Bovendien kunnen in de fabriek nieuwe bedrijfjes ont-
staan die huisvesting zoeken op het terrein. Petersen
Clusterpolitiek verwacht daar veel van, maar de Forschungsfabrik is
Er werd een prijsvraag uitgeschreven onder stede- pas sinds 2001 in gebruik, nog niet lang genoeg om
bouwkundigen, die het Berlijnse bureau JSK won. Zij er harde conclusies aan te verbinden. In de Forschun-
stelden voor om het park (dat tot dan toe in feite één gsfabrik is een congrescentrum gevestigd waar IVG
thema bedrijventerrein | 34 35 | bedrijventerrein
thema
activiteiten organiseert die het karakter geld. Het kinderdagverblijf betaalt een
van het park onderstrepen. Zo werd vorig huur van twee euro per vierkante meter,
jaar een themadag over robotica ge- ruim vijf euro onder de commerciële
houden. De activiteiten trekken niet alleen huur. Dat geldt ook voor het Chinees res-
huurders (die elkaar zo leren kennen), taurant. Daarbij hebben wij geïnvesteerd
maar ook de lokale politiek. Die is sowieso in de keuken. Dat kan, puur economisch
erg tevreden over het park. Volgens Roland gezien, niet uit. Maar we vinden het
Fleck, wethouder economische zaken belangrijk dat er een restaurant is, en dus
in Nürnberg, is het Nordostpark belan- doen we dat.’
grijk voor de stad. ‘Op het Nordostpark De filosofie is overigens vooral terug
ontwikkelt zich stap voor stap een locatie te zien in de aankleding van het park.
waar economie, onderzoek en staatsin- Het terrein is nu ongeveer voor de helft
vesteringen op een ideale manier in elkaar herontwikkeld. Op de ene helft staan
grijpen.’ Zijn ambtenaren onderstrepen moderne kantoorgebouwen van zo’n vijf
die visie. Silvia Kuttruff, manager business verdiepingen hoog, op de andere helft
locatieontwikkeling bij de Stadt Nürnberg staat de oude laagbouw uit de jaren dertig.
laat zien hoe het Nordostpark past in de De huurders daarvan weten dat ze moeten
economische structuur van de stad. ‘Het vertrekken als hun huur afloopt en dus
Nordostpark is sterk gefocust op technolo- wordt er steeds meer van de oude bebou-
gie, het Süd-West-Park op ict en media en wing afgebroken om plaats te maken voor
in het zuiden van de stad ligt een bedri- kantoorbebouwing of openbare ruimte.
jventerrein met grote huurders als Siemens Het plan is namelijk om midden in het
dat zich sterk richt op energietechniek.’ park een meer aan te leggen waar het goed
Daarmee is Nürnberg de ‘technologies- toeven is. Dat is het overigens nu ook al,
tad’ van Noord-Beieren en zo is dat ook afgesproken met steden in de vinden enkele medewerkers die tijdens de lunchpauze een ommetje
regio. Kuttruff: ‘De clusterpolitiek in de stad is door te trekken in de maken. ‘Het is hier erg prettig werken. Kijk nou, ik zit daar voor het
hele regio. In Erlangen ligt de focus op farmacie en in Fürth op nieuwe raam in dat prachtige gebouw van Lucent en kijk uit over het park. Dat
materialen.’ De clusterpolitiek houdt overigens niet in dat steden ‘clus- is toch aangenaam. Hoewel ik niet weet of ik er productiever door ben.’
tervreemde’ bedrijven weigeren. Kuttruff ’s collega Georg Schöttner: Maar Reinhard Lohwasser, senior product manager bij Lucent Tech-
‘Er zijn voor een bedrijf tal van redenen om zich ergens te vestigen. Als nologies, weet dat wel: ‘Mensen zijn in een omgeving als deze sneller
ze hier komen, kennen ze de clusterpolitiek al. Wij maken namelijk in geneigd om over te werken en dus levert het een hogere productiviteit
onze communicatie-uitingen ook reclame voor bijvoorbeeld Erlangen
als farmaciestad. We weigeren dus geen nieuwkomers, maar tegelijker-
tijd hebben we óók de afspraak om niet te werven in de andere steden.
We gaan als regio de markt op.’ De regio Noord-Beieren heeft daarbij ‘De huur staat in geen
Zuid-Beieren als belangrijke concurrent, hoewel er volgens Schöttner
belangrijke verschillen zijn. ‘Bedrijven kiezen voor München vanwege verhouding tot andere kosten
de internationale uitstraling. Er zitten daar veel grote kantoren van
Amerikaanse firma’s. Maar München heeft ook nadelen. De huren lig- die Lucent maakt’
gen rond de twintig euro per vierkante meter, het leven is er duurder en
er zijn veel meer files.’
op. Dat blijkt ook als we ons kantoor in Nürnberg vergelijken met
Sociale infrasructuur kantoren op minder aantrekkelijke terreinen.’ Dat Lucent daar een iets
Schöttner en Kuttruff sturen regelmatig bedrijven door naar het Nor- hogere huur voor moet betalen is niet zo belangrijk, vindt Lohwasser.
dostpark. Ze zien duidelijk de voordelen. Schöttner: ‘De grote huurders ‘De huur staat in geen verhouding tot de andere kosten die wij maken,
en de Forschungsfabrik geven het terrein inhoud.’ Kuttruff: ‘En het dat maakt echt niet veel uit. Bovendien verdien je dat verschil dus
terrein loopt voor op het gebied van parkmanagement. Het ziet er goed terug. Op dit terrein zijn tal van zaken die het leven aangenaam maken.
uit en er zijn veel voorzieningen die er bovendien al vanaf het begin Niet alleen de omgeving, maar ook bijvoorbeeld het kinderdagverblijf.
waren. Denk aan kinderopvang en horeca. En vergeet de activiteiten Of de zomerfeesten en de sportactiviteiten. Ik denk overigens ook dat
niet als beachvolleayball. Dat geeft zo’n gebied flair.’ En dat was volgens die goed zijn voor de zaken. Niet zozeer voor ons als grote speler, maar
Dirk Petersen van IVG ook precies de bedoeling. ‘We hebben direct vooral voor de kleinere bedrijven die van ons afhankelijk zijn. Die ko-
gekozen voor bepaalde infrastructurele zaken. En dan heb ik het niet men via die activiteiten in contact met Lucent.’
over de wegen en de kabels, maar de kinderopvang, het restaurant, het Lohwasser is zeer tevreden over huurbaas IVG. ‘Als we iets gedaan wil-
zomerfeest, het beachvolleyballtoernooi. Wij willen meer bieden dan len hebben, dat hun zeer snel te regelen. Zo hebben we de afgelopen
een standaardpark, vanuit de gedachte dat het voor de medewerkers jaren een sterke afslankoperatie ondergaan, waarbij veel bedrijven zijn
Linksboven: De kantine bij Lucent staat open voor het hele terrein; rechtsboven: het kinderdagverblijf is een belangrijk onder- prettig moet zijn om hier te werken. Dat kost ons in sommige gevallen geoutsourced. IVG is daar erg flexibel mee omgegaan. Zij willen ons
deel van de sociale infrastructuur; linksonder: Dirk Petersen, rechtsonder: Mooie architectuur in een groene omgeving.
thema bedrijventerrein | 36

FACTS & FIGURES


>> HET TERREIN Nordostpark
Richting The IVG
Naam: Nordostpark Heilbronn Future Base B2
Plaats: Nürnberg (Dld) Richting
A3 Berlijn
Eigenaar: IVG Immobilien, enkele panden zijn in handen van particu-
liere investeerders. IVG is één van de grootste, beurs- A73
Afrit 83 B14
Nbg. Noord
B4
genoteerde vastgoedpartijen in Duitsland.
B8
Beheerder van het terrein: IVG
Projectontwikkeling: Tercon Immobilien (dochter van IVG)
Nürnberg
Oppervlakte: 28,1 ha. centrum
Nbg. Nbg. CS
Westring A9
>> USP B4
Nbg. Zuidring
• Technologie en businesspark Nbg.
Schweinau
B8
• Vooraanstaande huurders als: Lucent Technologies, Philips, T A6
B14
Systems, Fraunhofer Institut, en Immowelt (de Duitse ‘Funda’)
• Goede verbindingen met de snelweg en het vliegveld
B2
• Faciliteiten: onder andere conferentiecentrum, restaurant,
Richting
bakker, bank, kinderdagverblijf, tandarts Heilbronn Richting
München
• Activiteiten: congressen met bekende sprekers, maar ook veel
ontspanning: zomerfeesten, hardloopgroep, beachvolleybal Het Nordostpark is goed bereikbaar per auto en vliegtuig
• Aankleding: ruim, groen, rustig, parkachtig en aangenaam
(met strandstoelen in de zomer)
natuurlijk ook niet kwijt, Lucent fungeert als een flagstore op dit ter-
rein.’ Dat mag zo zijn, ook richting andere huurders geldt de flexibil-
>> FINANCIERING
iteit. Petersen: ‘We hebben een gemiddelde leegstand van vijf procent,
• Te verhuren vloeroppervlakte: 182.000 m2 (gemiddelde leeg-
genoeg om een oplossing te bieden aan bedrijven die snel huisvesting
stand 5%)
zoeken. Bovendien breidt het terrein zich langzaam uit.’
• Eén kantoorgebouw is verkocht, evenals één kavel
Het Nordostpark is vrijwel geheel eigendom van IVG en dat maakt de
• De 80 huurders betalen 7 – 10 euro per m2
financiering van het parkonderhoud, de uitgekiende bewegwijzering
• In het koopcontract van de andere eigenaren staat de bepal-
en de activiteiten overzichtelijk. Die zit immers gewoon verdisconteerd
ing dat ze ongeveer 2% van de huurprijs betalen aan IVG die
in de huurprijs (7 – 10 euro per vierkante meter, wat relatief hoog is
daar het onderhoud van het park en de infrastructuur voor
voor Nürnbergse begrippen). Ook de bakker, de tandarts en de bank
verzorgt
betalen deze commerciële prijs (het restaurant en het kinderdagverblijf
• De beheerder van het restaurant en van het kinderdagverblijf
niet). Wie in de lunchpauze bakkerij Beck binnenloopt begrijpt dat het
betalen een huur van 2 euro per vierkante meter
kan. De belegde broodjes en koppen koffie vliegen over de toonbank.
Volgens een medewerkster lopen de zaken heel goed.
>> WAT LEVERT HET OP
• Een hogere arbeidsproductiviteit (maar harde cijfers ontbreken).
Alleen aan geld denken
• Een economische impuls op de omliggende bedrijventerreinen.
Overigens is het de vraag of het terrein altijd eigendom van IVG zal
blijven. Het kan in zijn geheel, maar ook in delen worden verkocht
>> TOEKOMST
aan derden. Dat laatste is al gebeurd met een kantoorgebouw én een
• Er zal nog ongeveer 110.000 m2 kantooroppervlak op het
kavel op het terrein. De eigenaren betalen twee procent van de huur-
terrein worden (her)ontwikkeld
opbrengst aan IVG voor onderhoud van het terrein en krijgen daar
zeggenschap voor terug. Die twee procent is volgens Petersen bepaald
>> NÜRNBERG
door de totale onderhoudskosten te verdelen over het totale vloerop-
• Inwoners: 0,5 miljoen (1,7 mln in de regio)
pervlak op het terrein. Petersen: ‘Het kostte me wel moeite om ze
• Arbeidsplaatsen: 346.000 (879.000 in de regio)
er van te overtuigen dat het nodig is om de eenheid te bewaren, dat
• BBP: 20 miljard euro (50 miljard in de regio)
dat één van de sterke punten is van het terrein. Maar ze moesten wel,
anders hadden we het niet gedaan. Zij denken alleen aan het geld.’
>> MEER INFO: www.nordostpark.de
Terwijl de kwaliteit juist de kracht is van het terrein. ‘Wij denken ook
aan de mooie kanten van het leven.’ De invloed van het park gaat nog
verder. Het noordoosten van Nürnberg was één van de zwakke plek-
ken van de stad. Wethouder Fleck: ‘Het Nordostpark is vandaag de dag
een hightech- en onderzoekslocatie met toekomst, die een positieve
impuls geeft en heeft gegeven aan de ontwikkeling van andere be-
drijventerreinen in de omgeving.’ Silvia Kuttruff weet precies waarom:
‘IVG is er in geslaagd om een stedelijke kwaliteit te scheppen in het
Nordostpark.’

You might also like