Stuknr.

11847

Herstructurering Havengebied
Projectplan Twekkeler Es

De deelgebieden: 1. De

Twekkeler Es, 2.

Haven,3. Westerval

1. Projectplan Twekkeler Es
Augustus 2005
INHOUD
BLAD

Hoofdstuk 1 INLEIDING 2

Hoofdstuk 2 RUIMTELIJKE-ECONOMISCHE UITGANGSPUNTEN ENSCHEDE 4

Hoofdstuk 3 GEBIEDSDEFINIËRING TWEKKELER ES 5

3.1 Ruimtelijke beschrijving

3.2 Functionele beschrijving

Hoofdstuk 4 DOELSTELLINGEN EN RESULTAAT 8

Hoofdstuk 5 PROJECTONDERDELEN EN ACTIVITEITEN 9

A. Woonarken
B. Benutten restruimte
C. Intensivering 3e havenarm
D. Bereikbaarheid Twekkeler Es

Hoofdstuk 6 PLANNING 12

Hoofdstuk 7 ORGANISATIE EN PARTNERS 14

Hoofdstuk 8 FLANKEREND PROJECT 16

Hoofdstuk 9 RISICOPARAGRAAF 17

Hoofdstuk 10 FINANCIËN 18

Bijlagen: 1. Regionale analyse vraag en aanbod

2. Verklaring samenwerking ondernemers Havengebied
3. Flankerende projecten
4. Subsidieverslag

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 2

1. INLEIDING

Enschede vervult een sleutelrol in de regionale economische ontwikkeling. Enschedese bedrijven en

instellingen zijn goed voor 28% van de Twentse werkgelegenheid en ruim 21% van de Twentse
bedrijvigheid is in Enschede gevestigd (bron: Sociaal Economische Verkenning Enschede 2003).
Enschede is de motor van de Twentse economie. Het Havengebied speelt daarin een belangrijke rol en is
een omvangrijk en belangrijk bedrijventerrein. Het heeft een omvang van circa 200 hectare bruto
oppervlak en biedt huisvesting aan 300 bedrijven waar ongeveer 6.000 personen werkzaam zijn.
Versterking van het Havengebied betekent versterking van de (boven)regionale economische structuur.
Een aantal grote bedrijven van (inter)nationaal belang zijn er gevestigd, waaronder Vredestein
bandenproducent, KLM bedrijfkleding, Pilkington glas, Verosol zonweringen.

Het Havengebied in Enschede is een verouderd bedrijventerrein en in bepaalde delen van het
Havengebied is sprake van enige verpaupering. Het is bij uitstek een geschikte vestigingsplaats voor
de traditionele bedrijvigheid en één van de weinige terreinen in Enschede waar zich bedrijven in de
hogere milieucategorieën kunnen vestigen. Het Havengebied is centraal gelegen in Netwerkstad
Twente, het samenwerkingsverband van de gemeenten Almelo, Borne, Hengelo en Enschede met in
de directe nabijheid; het Twentekanaal, rijksweg A35, de spoorverbinding Enschede-Hengelo en
Duitsland. In de Nota Ruimte is Twente benoemd als nationaal stedelijk netwerk en economisch
kerngebied met internationale afstemming op Gronau, Osnabrück en Münster. Het nationale stedelijk
netwerk Twente (of: ‘Netwerkstad Twente’) maakt deel uit van de nationale Ruimtelijke
Hoofdstructuur. De internationale concurrentiepositie van Nederland wordt versterkt door de
ontwikkeling van nationale stedelijke netwerken en stedelijke centra. De herstructurering van het
Havengebied levert een bijdrage aan de economische structuurversterking van Twente waardoor
uiteindelijke de concurrentiekracht van Nederland vergroot.

Het gebruik van het terrein in termen van werkgelegenheid is echter in de loop der jaren minder
intensief geworden. Door het migreren van bedrijven naar nieuwe bedrijventerreinen resteert een
categorie waarvoor de kwaliteit van de omgeving van minder belang is. Daarmee verbonden is een
daling van de waarde van het vastgoed, en is er minder geld beschikbaar voor het onderhouden van de
eigen kavel met opstal. Het gevolg is een matige uitstraling, met steeds meer kavels met minder
economische activiteit. Doorbreking van deze spiraal vraagt om revitalisering en/of herstructurering1.
Anderzijds is het Havengebied steeds beter gefaciliteerd voor de zwaardere milieucategorieën, en dat
biedt nieuwe kansen. Op 28 juni 2005 is het Masterplan Havengebied Enschede vastgesteld door
B&W. Het schetst een integraal beeld van het Havengebied en de gewenste herstructureringsaanpak
door het bestuur van de Gemeente Enschede.

In het Masterplan worden drie deelgebieden onderscheiden, te weten Twekkeler Es, Haven en
Westerval-spoorzone. Deze indeling is gemaakt op basis van de huidige bedrijfsactiviteiten en met het
oog op de toekomstige profilering met ieder een eigen marketingprofiel. De Twekkeler Es is
onlosmakelijk verbonden met de andere deelgebieden omdat de geherstructureerde ruimte wordt
ingezet als schuifruimte voor de volgende TOPPERprojecten Haven en Westerval-spoorzone.

Binnen het Havengebied is de herstructurering van de Twekkeler Es, het eerste TOPPERproject, als
eerste gepland, om de volgende redenen:

• Toegenomen milieueisen en regels vanuit de ruimtelijke ordening zijn de oorzaak dat

functievermenging tussen wonen in woonarken enerzijds en zware industrie anderzijds
moet worden vermeden en dus moet worden opgeheven. Momenteel is het
bestemmingsplan Havengebied in procedure. Hierbij doet zich een belangrijk knelpunt
voor: namelijk de positie van de in het Havengebied gevestigde woonarken, gelegen aan
de noordzijde van de Twekkeler Es en aan de Binnenhaven. Het oplossen van dit knelpunt
1
Het begrip “herstructurering” wordt in dit projectplan als containerbegrip gebruikt voor alle maatregelen tegen veroudering van een
bedrijventerrein zoals revitalisering, herprofilering en transformatie.

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 3

 is essentieel om nieuw terrein uit te geven in de hogere milieucategorieën. Voor de
zittende bedrijven zorgt het voor een gunstig ondernemersklimaat voor nu en in de
toekomst waardoor vertrek voorkomen wordt;
• Een groot gedeelte van de te revitaliseren gronden is eigendom van de gemeente,
waardoor relatief snel een start gemaakt kan worden en intensivering gerealiseerd wordt;
• Er kunnen zich bedrijven vestigen uit andere delen van het Havengebied of andere delen
van Enschede waardoor herplaatsing van bedrijven kan plaatsvinden en de nodige
schuifruimte ontstaat op de andere deelgebieden Haven en Westerval-spoorzone;
• Er zijn op onderdelen gemeentelijke budgetten beschikbaar ten behoeve van dit gebied.

Het plangebied van dit eerste deelproject Twekkeler Es beslaat 81,9 hectare, waarvan 35,4
daadwerkelijk geherstructureerd wordt, zie figuur 3.4. Het resultaat van het project is dat door
inbreiding en gebruik van restpercelen 3,2 hectare aan nieuwe kavels gegenereerd wordt, dit betekent
een ruimtewinst van 11 %. Daarnaast wordt 4,9 hectare geïntensiveerd en levert het 1,39 hectare
verbeterde infrastructuur op. Op basis van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen van 40
arbeidsplaatsen per hectare zou dit circa 160 arbeidsplaatsen opleveren waarbij de gecreëerde
arbeidsplaatsen door intensivering nog niet zijn meegeteld.

Gemeenten zijn, in samenwerking met andere overheden en marktpartijen, primair verantwoordelijk

voor de herstructurering van bedrijventerreinen. Een actieve participatie van het Rijk en Provincie bij
herstructurering is een belangrijke stap voorwaarts in het bereiken van de intensiveringsdoelstelling
van de gemeente. Zonder financiële inspanning van het Rijk en Provincie komt herstructurering
onvoldoende van de grond. In dit kader is 26 november 2004 het besluit subsidies TOPprojecten
herstructurering bedrijventerreinen gepubliceerd om een financiële impuls te geven aan de
zogenaamde TOPprojecten geïnitieerd vanuit het Ministerie van Economische Zaken. Het actieplan
Bedrijventerreinen is in het verlengde van de Nota Ruimte uitgebracht en het Havengebied in
Enschede is hierin aangewezen als TOPproject.

Ten behoeve van uitvoering van het Twekkeler Es project wordt een financiële bijdrage gevraagd uit
het besluit subsidies TOPprojecten. Adequaat ingrijpen is nodig en is in de huidige situatie ook zeer
kansrijk omdat het terrein grote potenties heeft om een lokaal en regionaal concurrerend
bedrijventerrein te zijn en te blijven. Het project kent na aftrek van de opbrengsten en publieke
bijdragen nog een aanzienlijk tekort. De financiële bijdrage is onontbeerlijk om op korte termijn een
begin te maken met de herstructurering waardoor verdergaande verpaupering voorkomen wordt.

In dit projectplan is de voorgenomen herontwikkeling van de Twekkeler Es beschreven. In hoofdstuk

2 volgen de ruimtelijke economische uitgangspunten van de gemeente Enschede, in hoofdstuk 3 de
gebiedsdefiniëring en in hoofdstuk 4 vervolgens de doelstellingen en resultaten. In hoofdstuk 5 volgt
een beschrijving van de verschillende projectonderdelen en activiteiten en in hoofdstuk 6 de planning.
In hoofdstuk 7 de organisatie en deelnemende partners en in hoofdstuk 8 de flankerende projecten bij
de Twekkeler Es en in hoofdstuk 9 de risicoanalyse. Ten slotte in hoofdstuk 10 de financiën,
exploitatie, financiële dekking en een uitgebreide toelichting.

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 4

2. UITGANGSPUNTEN RUIMTELIJK-ECONOMISCH BELEID GEMEENTE ENSCHEDE

“Voldoende ruimte en een gevarieerd kwalitatief aanbod van bedrijventerreinen is een noodzakelijke
voorwaarde om onze economie, die nu in zwaar weer verkeert, te versterken.” Deze eerste zin van het
Actieplan Bedrijventerreinen 2004-2008 is nog steeds volop van toepassing. Het economisch tij is ten
opzichte van 2004 zelfs nog iets verslechtert. Groeide de landelijke economie is 2004 nog met 1,5%,
voor 2005 zal de groei naar verwachting niet verder komen dan 0,5% (bron: CPB Nieuwsbrief –
Kerngegevens voor Nederland 2003-2006, juni 2005). In het verleden is gebleken dat de Twentse
economie veelal nog conjunctuurgevoeliger is dan de landelijke economie. In de periode van 1998 tot
2002 presteerde het Twentse bedrijfsleven op een aantal punten beter dan landelijk, maar vanaf 2003
zijn de prestaties flink afgenomen, waarbij de werkloosheid weer is gestegen tot boven het landelijk
gemiddelde. In de regionale economische ontwikkeling zijn Enschedese bedrijven en instellingen een
belangrijke pijler en goed voor 28% van de Twentse werkgelegenheid. Ruim 21% van de Twentse
bedrijvigheid is in Enschede gevestigd (bron: Sociaal Economische Verkenning Enschede 2003).

De Enschedese ambities ten aanzien van de ontwikkeling van ruimte voor bedrijvigheid zijn geheel in
lijn met het Actieplan Bedrijventerreinen van het Ministerie van Economische Zaken. Al in de
“Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie tot 2010”, vastgesteld in 2001, staat dat Enschede inzet op de realisatie
van een gevarieerd en voldoende aanbod van werklocaties. Juist in tijden van economische neergang is
een goed aanbod van werklocaties van belang voor de economische structuurversterking. De gemeente
Enschede is omringd door ecologisch waardevolle natuurgebieden. In de “Ruimtelijke
Ontwikkelingsvisie tot 2010” is daarom ook vastgesteld dat de druk op het buitengebied zo beperkt
mogelijk moet zijn. Ook voor het huisvesten van bedrijvigheid is de doelstelling om zo effectief
mogelijk met de beschikbare ruimte om te gaan. Dat betekent dat in eerste instantie wordt getracht om
bedrijven binnenstedelijk te faciliteren d.m.v. herstructurering en intensivering op bestaande locaties,
pas daarna wordt gekeken naar nieuwe uitleglocaties. Kortom, inbreiding gaat voor uitbreiding. Zie
bijlage 1 voor een regionale analyse van vraag en aanbod.

De gemeentelijke ambities voor herstructurering komen onder meer tot uiting in de projecten in het
Havengebied. Daarnaast levert de herstructurering een bijdrage aan de bestaande zoekopgave om tot
2010 nog ca. 24 hectare modern gemengde bedrijvigheid in het bestaand stedelijk gebied te realiseren.
De totale behoefte aan werklocaties/bedrijventerrein is gebaseerd op de gemeentelijke Toekomstvisie
(2001) en de herijking hiervan (Ecorys/Kolpron, 2003). Zie bijlage 1 voor de regionale analyse voor
vraag en aanbod.

Vorig jaar, 2004, is een begin gemaakt met de herstructurering van het deelgebied “Handelskade en
omgeving”, grenzend aan de zuidkant van het Havengebied. Dit project is nu in uitvoering; voor
financiering is hier o.a. gebruik gemaakt van de TIPP-regeling. De intensivering binnen de Twekkeler
Es die wordt bereikt sluit goed aan bij het beleid van de gemeente om het buitengebied niet onnodig te
belasten. Zie bijlage 2 voor het collegebesluit ten aanzien van het projectplan Twekkeler Es.

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 5

3. GEBIEDSDEFINIËRING TWEKKELER ES

3.1 Ruimtelijke beschrijving plangebied Twekkeler Es

Het Havengebied ligt aan de westkant van Enschede waar de concentratie van bedrijventerreinen,
(paars gearceerd) zich bevindt, zie figuur 3.1.

Figuur 3.1 Ligging Havengebied in Enschede

Figuur 3.2 geeft de begrenzing van het plangebied TOPproject Havengebied weer. Het plangebied
wordt aan de westkant begrensd door de Auke Vleerstraat, aan de noordkant door de spoorzone en
loopt door richting de Westerval-Noord waarbij de begrenzing van de oostkant loopt bij de
Borstelweg.

Figuur 3.2 Plangebied TOPproject Havengebied

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 6

In het Masterplan worden globaal drie deelgebieden onderscheiden, te weten Twekkeler Es, Haven en
Westerval-spoorzone, zie figuur 3.3. Deze indeling is gemaakt op basis van de huidige
bedrijfsactiviteiten en met het oog op de toekomstige profilering met een eigen marketingprofiel.

Fig uur 3.3 Drie deelgebieden zoals geformuleerd in het Masterplan juni 2005

Het deelgebied Twekkeler Es waarop de daadwerkelijke ingrepen plaatsvinden beslaat een soort U
vorm, in dit projectplan is de begrenzing nader bepaald, zie figuur 3.4.

Figuur 3.4 Herstructureringsgebied augustus 2005

Op figuur 3.4 is aangegeven de woonarkenlocatie en de voornaamste wegen: Usseler Halte, de

Ossenboer, de Hoeveler, Westerval en Auke Vleerstraat. De activiteiten worden uitgebreid
beschreven in hoofdstuk 5.

De totale Twekkeler Es beslaat 81,9 hectare en het herstructureringsgebied waar de ingrepen

daadwerkelijk plaatsvinden is 35,4 hectare groot. Het overige gedeelte voldoet reeds aan het gestelde
ambitieniveau voor de Twekkeler Es. De effecten van de herontwikkeling beslaan een veel groter
gebied dan het daadwerkelijke plangebied Twekkeler Es. Er kunnen zich bedrijven vestigen uit andere
delen van het Havengebied of andere delen van Enschede waardoor herplaatsing van bedrijven kan
plaatsvinden en de nodige schuifruimte ontstaat op de andere deelgebieden Haven en Westerval-
spoorzone. Als gevolg verbetert de kwaliteit van het vestigingsklimaat van het Havengebied.

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 7

3.2 Functionele beschrijving plangebied Twekkeler Es
Zoals in het Masterplan beschreven heeft ieder deelgebied zijn eigen karakter. Deze indeling is
gemaakt op basis van de huidige bedrijfsactiviteiten en met het oog op de toekomstige profilering.
Daarom wordt er voor gekozen in de toekomst drie delen te onderscheiden met ieder een eigen
marketingprofiel:
− Het modern gemengde deel: Twekkeler-Es;
− Het kern-havengebied voor de zware industriële activiteiten: Haven;
− Ambachtelijke en business-to-consumer bedrijvigheid: Westerval-spoorzone.
De Twekkeler-Es wordt in de toekomst geprofileerd als een modern gemengd terrein voor
milieucategorieën tot en met 5. De bereikbaarheid wordt geoptimaliseerd via het opwaarderen van de
Auke Vleerstraat, zodat de ontsluiting van het terrein op een grotere intensiteit is berekend.
Functionele samenhang Twekkeler Es met de toekomstige TOPPERprojecten Haven en Westerval-
Spoorzone
Het zwaartepunt van de herstructurering van het Havengebied ligt bij het centrale deel rond de
Havenarmen, het deelproject Haven. De potentiële intensiveringsmogelijkheden van bestaande
kavels zijn daar het grootst. Tegelijkertijd heeft de gemeente in dat gebied momenteel geen
grondposities waardoor “ruiltransacties” met bedrijven moeilijker zijn. Ook de mogelijkheden voor
kaveluitgifte en dus opbrengsten zijn in dat deelproject nagenoeg nihil. Dit is van belang voor het
eerste deelproject Twekkeler Es. Door de Twekkeler Es nu aan te pakken en door inbreiding nieuwe
kavels te realiseren wordt schuifruimte gecreëerd. Deze ruimte wordt ingezet om de
herstructrurering van het deelproject Haven mogelijk te maken. Voor deze vastgoedoperaties,
moeilijk inpasbaar in de reguliere gemeentelijke kaders en regelgeving, worden de mogelijkheden
onderzocht voor een Havengebied HerstructureringsMaatschappij. Uiteindelijk zal het effect van de
3 afzonderlijke TOPPERprojecten zijn neerslag hebben op het gehele Havengebied.

Binnen de Twekkeler Es krijgt de herstructurering van de zogeheten 3e havenarm prioriteit. De 3e

havenarm betreft het gebied, zie figuur 3.4, vanaf de woonarken verticaal naar beneden, met als
oostgrens de Ossenboer en met als zuidgrens de Hendrik ter Kuilestraat. Cruciaal onderdeel hierin is
de verplaatsing van de woonarken en daarmee de mogelijkheid nieuwe kavels uit te geven. In het
gebied is de economische activiteit en de ruimtelijk inrichting nauwkeurig bepaald, waarna op basis
van zorgvuldige en weloverwogen afwegingen de basis wordt gelegd voor de herontwikkeling van dit
gebied. Dit deel van de Twekkeler Es wordt daarmee benut als schuifruimte en voor intensivering (zie
kader functionele samenhang). Het doel is in de 3e Havenarm bedrijven te vestigen die passen binnen
het marketing concept van Twekkeler Es, herplaatst uit andere delen van het Havengebied of andere
delen van Enschede.

Vredestein
Een toonaangevend bedrijf in het Havengebied is de bandenproducent Vredestein. Het verplaatsen
van de woonarken, grenzend aan de bedrijfskavel van Vredestein, en het verbeteren van de
voorwaarden voor bedrijven binnen milieucategorie 5 zijn van belang voor het huidige en
toekomstige functioneren van Vredestein. Het is een groot productiebedrijf met 1300 werknemers
waar momenteel volcontinue wordt gewerkt. Een bedrijf met veel R&D activiteiten, waar
voortdurend technologische en productinnovaties plaatsvinden. Massaproductie wordt
overgeplaatst naar andere landen, met name Rusland omdat Vredestein is gefuseerd met een grote
Russische bandenfabrikant Amtel. Deze constructie betekent tevens de toegang tot de omvangrijke
en snelgroeiende Russische markt voor de hoogwaardige Vredestein banden.Vanzelfsprekend is ook
met de directie van Vredestein overleg gevoerd over de wederzijdse toekomstplannen. Vredestein
heeft geen ambitie om haar huidige bedrijfsterrein te vergroten. Wel zal nog een verdere
intensivering op het eigen terrein plaatsvinden. Bereikbaarheid voor werknemers en het veelvuldige
zware transport is en blijft een belangrijk thema. De aanpassing van de aansluitingen op de
hoofdwegenstructuur is eveneens voor Vredestein uitermate belangrijk.

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 8

4. DOELSTELLINGEN EN RESULTATEN

Centrale doelstelling voor het Havengebied

De centrale doelstelling van het Masterplan is het (her)ontwikkelen van het Havengebied tot een
concurrerend (haven)bedrijventerrein én bedrijvenpark voor de komende 30 jaar waardoor het
concurrentievermogen van het Havengebied behouden en vergroot wordt.

In het Masterplan Havengebied zijn de volgende ambities genoemd:

1 Karakterbehoud én karakterverandering van de economische functie

2 Intensivering, milieuzonering en duurzaamheid staan centraal
3 Selectieve verstedelijking op basis van vestigingsplaatsfactoren, het verbeteren van de
verkeersafwikkeling
4 Marketing op deelgebieden voor duidelijke profilering
5 Benutten van de kwaliteit van het groen en het water

Voor de herontwikkeling van de Twekkeler Es zijn deze ambities vertaald naar de volgende
doelstellingen:

Doelstellingen herstructurering Twekkeler Es:

1 Intensivering ruimtegebruik
2 Creëren goed productie- en vestigingsklimaat Havengebied
3 Toename investeringsbereidheid ondernemers Havengebied
4 Twekkeler Es profileren met marketingprofiel modern gemengd
5 Voorkomen ongewenste functiemenging, geen woonfuncties op een bedrijventerrein
6 Opheffen blokkades voor herstructurering
7 Schuifruimte creëren voor de andere deelgebieden van het Havengebied
8 Verbeteren bereikbaarheid gehele Havengebied, verbeteren van de verkeersafwikkeling
knooppunt Ter Kuilestraat/Auke Vleerstraat
9 Opwaardering openbare ruimte
10 Versterken economische structuur netwerkstad Twente

Resultaat herstructurering Twekkeler Es:

35,4 hectare geherstructureerd (totale grootte Twekkeler Es 81,9 hectare)

4,9 hectare geïntensiveerd
3,2 hectare nieuw uitgeefbaar
1,49 hectare verbeterde infrastructuur.
Op basis van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen van 40 arbeidsplaatsen per hectare levert de
herstructurering circa 160 arbeidsplaatsen op waarbij de potentiële gecreëerde arbeidsplaatsen door
intensivering nog niet zijn meegeteld.

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 9

5. PROJECTONDERDELEN EN ACTIVITEITEN

Het plangebied Twekkeler Es, zie figuur 3.4, heeft als toekomstige profilering het “modern
gemengde” deel binnen het Havengebied. Binnen de totale herstructurering van de Twekkeler Es zijn
de volgende onderdelen te onderscheiden:

A. Woonarken
B Benutten restruimte
C Intensivering 3e havenarm
D Bereikbaarheid Twekkeler Es

Voor elk van deze projectonderdelen vinden de volgende activiteiten plaats:

5.A Woonarken

Toegenomen milieueisen en regels vanuit de ruimtelijke ordening zijn de oorzaak dat de

functievermenging tussen wonen in woonarken enerzijds en zware industrie anderzijds moet worden
vermeden en dus moet worden opgeheven. Momenteel is het nieuwe bestemmingsplan Havengebied
in procedure. In het bestemmingsplan wordt gekozen om het Havengebied van Enschede te handhaven
als een bedrijventerrein voor alle belangrijke vormen van industrie met de nadruk op zware industrie
tot en met categorie 5. Hierdoor kan de functie wonen niet blijven bestaan.

De huidige positie van de woonarken in het Havengebied is voor de Gedeputeerde Staten van de
Provincie Overijssel van belang. Het bestemmingsplan wordt niet goedgekeurd als Enschede nalaat
invulling te geven aan de “wegbestemming” van de woonarken binnen 10 jaar.

Foto woonarken Havengebied

De woonarken vormen het belangrijkste knelpunt bij de mogelijkheden voor herstructurering in de

directe omgeving van de woonarken. Zonder verplaatsing van de woonarken en de mogelijkheden om
de ontstane ruimte te benutten voor nieuw uit te geven terrein is herstructurering van de Twekkeler Es
en zo ook van de andere deelgebieden een onmogelijke opgave. Het gaat om 13 woonarkligplaatsen in
het Havengebied die geherplaatst worden.
5.B Benutten restruimte

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 10

Door het benutten van restruimte wordt in totaal 3,9 hectare ruimte gewonnen aan nieuw uit te geven
bedrijfskavels. Binnen de Twekkeler Es is een aantal restpercelen te onderscheiden, te weten bij de
woonarken, de Ossenboer, de Usseler Halte en de Westerval. Deze verschillende percelen worden in
de loop van het project uitgegeven als bedrijfskavels. Zodra de woonarken als belemmerende factor
zijn verplaatst, is het mogelijk om de locatie met het restperceel uit te geven als bedrijfskavel. Een
oppervlak van ca. 1,5 hectare wordt bouwrijp gemaakt en uitgegeven. Op de locatie Ossenboer ligt
een groenperceel, met een oppervlak van ca. 0, 2 hectare, tussen reeds uitgegeven terreinen. Met
uitgifte van dit perceel wordt bereikt dat er een verdichting van het bedrijventerrein ontstaat. Deze
locatie is uit te geven aan één van de aanwezige bedrijven of aan een nieuw bedrijf. Bij de Usseler
Halte wordt ook het aangrenzende groenperceel als bedrijventerrein ingericht voor verdere
intensivering, ongeveer 0,1 hectare. Aangrenzend aan de Westerval is eveneens een restperceel
gelegen. Deze strook is slechts beperkt bruikbaar aangezien er hoogspanningsmasten en ondergrondse
leidingen aanwezig zijn die de gebruiksmogelijkheden beperken. Ruim 1 hectare kan uitgegeven
worden als bedrijventerrein voor onder andere opslag en parkeren.

Overzicht aantal hectares:

Grootte TOPPERproject Twekkeler Es 81,9 hectare

Grootte herstructureringszone 35,4 hectare
Intensivering 3e havenarm 4,9 hectare
Nieuw uit te geven door benutting restpercelen 3,2 hectare

Van restperceel naar bedrijfskavel

Perceel bij woonboten 1,5 hectare
Perceel Usseler Halte 0,1 hectare
Wegverlegging H. ter Kuilestraat 0,4 hectare
Perceel bij de Ossenboer 0,2 hectare
Perceel bij de Westerval 1,0 hectare

5.C Intensivering 3e havenarm

Dit deel van de Twekkeler Es wordt benut als schuifruimte voor verdergaande intensivering bij de
andere TOPPERprojecten, zie kader functionele samenhang. De hele verticale strook vanaf de
woonarken, met als oostgrens de Ossenboer en als zuidgrens de Hendrik ter Kuilestraat, zie figuur 3.4
wordt heringericht. In het gebied wordt de economische activiteit en de ruimtelijk inrichting
nauwkeurig bepaald, waarna op basis van zorgvuldige en weloverwogen afwegingen de basis wordt
gelegd voor de herontwikkeling van het gebied. Er ontstaat ruimte om bedrijven, met een
milieucategorie IV en V, binnen het Havengebied of van elders uit de stad te verplaatsen naar deze
locatie. Er wordt milieuzonering en intensivering van de bedrijven bereikt door herplaatsing en
herschikking van de bedrijvigheid. In dit gebied zijn ook de huidige woonarken gevestigd. De huidige
consequenties en de toekomstige potentie bij verplaatsing van de woonarken staat in 5A beschreven.
Gunstig is dat de grond in eigendom is van de Gemeente Enschede en de grond verhuurd c.q. in
erfpacht wordt uitgegeven aan de gevestigde bedrijven. In de meeste gevallen zijn de bedrijven zelf
eigenaar van de opstallen. Afhankelijk van de staat van de opstallen blijven deze behouden.

Een knelpunt bij de intensivering is de aanwezige bodemverontreiniging. Een eerste onderzoek heeft
uitgewezen dat deze grond gesaneerd moet worden. Het plan hiervoor moet nog nader vormgegeven
worden en is dan ook niet in financiële zin in dit projectplan meegenomen. Het voornaamste
uitgangspunt is dat de Gemeente Enschede over de gehele strook zeggenschap krijgt en dat
intensivering door middel van herinrichting plaatsvindt, bij voorkeur op gesaneerde grond.

4,9 hectare geïntensiveerd bedrijventerrein

5.D Bereikbaarheid Twekkeler Es

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 11

Infrastructuur
Een belangrijk onderdeel van het Masterplan is de bereikbaarheid van het Havengebied en de interne
ontsluiting, ook op langere termijn. Zie pag. 44 en 46 van het Masterplan. Het Havengebied kent
ondanks de gunstige nabijheid van de A35 een matige bereikbaarheid, vanwege congestie op de
toevoerwegen, en vooral als gevolg van onvoldoende capaciteit van de aansluitingen van het
havengebied op de toevoerwegen. Bij het realiseren van de verdichting en intensivering zoals die in
dit projectplan is opgenomen neemt die problematiek verder toe. Het vestigingsklimaat verliest
hierdoor aan waarde. In april/mei 2001 is een schriftelijke enquête gehouden onder alle ondernemers
van het Havengebied om inzicht in meningen en wensen van de ondernemers in het gebied te
verkrijgen. Een belangrijk aandachtspunt ter verbetering was de verkeersafwikkeling van het
Havengebied. Indien de infrastructuur niet verbeterd zal dit het wegtrekken van ondernemers tot
gevolg hebben. De ondernemers zelf zijn nadrukkelijk betrokken bij het zoeken naar de goede
oplossingen.

Om de aansluiting van het Havengebied naar de regionale verkeersstructuren te verbeteren zullen

aanpassingen in de wegenstructuur van het Havengebied nodig zijn. Bijkomend voordeel is dat er
door deze aanpassingen ruimte ontstaat om nieuw bedrijventerrein uit te geven. Hierbij wordt op een
locatie ruimtewinst gecreëerd van 3.608 m2.

De aansluiting van de Twekkeler Es op de Auke Vleerstraat krijgt door bovenstaande maatregelen een
nog belangrijkere functie als volwaardige aansluiting van het Havengebied op de Auke Vleerstraat.
Om met de toenemende intensiteiten de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid op dit punt te
kunnen garanderen wordt het huidige ongeregelde kruispunt vervangen door een geregeld kruispunt
met verkeerslichten met voldoende opstelvakken om de verwachte groei van het verkeer op te vangen.

Kwaliteitsniveau openbare ruimte

De openbare ruimte in de Twekkeler Es kan redelijk tot goed worden gekwalificeerd. Voor de gehele
3e havenarm en de Twekkeler Es wordt het openbaar groen aangepakt en eenduidig herkenbaar
ingericht waardoor de uitstraling van het terrein verbeterd. Het niveau basis wordt voor het
Havengebied aangehouden. Het betreft het standaardniveau voor bedrijventerreinen binnen de
Gemeente Enschede. Op een aantal locaties is enige upgrading noodzakelijk, bijvoorbeeld, de bermen
bij de Ossenboer.

Circa 1,49 hectare verbeterde infrastructuur

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 12

6 PLANNING

Hieronder wordt de planning per projectonderdeel in grote lijnen weergegeven, zie ook tabel 1,
planning op hoofdlijnen.

Onderdeel A Opheffen van de belemmeringen als gevolg van de aanwezigheid van woonarken in het
Havengebied:
In het derde en vierde kwartaal van 2005 en in het eerste en tweede kwartaal van 2006 wordt gewerkt
aan het ontwerp van de nieuwe woonarkhaven. In het derde kwartaal van 2006 zal daarvoor een
concreet bouwplan worden ingediend en start de artikel 19 procedure om een wijziging van het
bestemmingsplan te realiseren. Bestuurlijk heeft dit een doorlooptijd van 6 maanden exclusief
zienswijzen. Tegelijkertijd wordt het bestek nader uitgewerkt en zal de aanleg van de woonarkhaven
worden aanbesteed. Gunning vindt plaats na de goedkeuring van het bouwplan en afronding van de
artikel 19 procedure. Naar verwachting zal de realisatie van de woonarkhaven, het bouwrijp maken en
verplaatsen van de woonarken naar de nieuwe ligging, medio 2007 starten en circa 1,5 jaar in beslag
nemen. De intensivering en herstructurering van de kavels in de nabijheid van de woonarken zal al
tijdens genoemde bovengenoemde procedure worden ingezet. Ingebruikname van die grond door
bedrijven in de zwaardere milieucategorien is echter pas mogelijk op het moment dat de woonarken
zijn verplaatst.

Onderdeel B benutting restpercelen en C intensivering 3e Havenarm

De uitgifte van de restpercelen als bedrijfskavels past binnen het nieuwe Bestemmingsplan
Havengebied, waarbij voor 2 onderdelen gebruik gemaakt kan worden van een wijzigingsbevoegdheid
van het college.

Voor de groenpercelen worden de ecologische waarden in beeld gebracht worden. Hiervoor zal een
Flora en Fauna onderzoek worden gestart. Eventueel kunnen hieruit nog bepalingen ten aanzien
compenserende maatregelen voortkomen.

Voor de herinvulling van de percelen aan de 3e havenarm en de restpercelen zal in overleg met de
Belangenvereniging Ondernemers Havengebied (BOH) en geïnteresseerde bedrijven een plan
(ontwerp en verkaveling) worden gemaakt. Aan het eind van het eerste kwartaal van 2006 zal dit
worden afgerond. Het bouwrijp maken (uitgifte klaar) van de bestaande bedrijfskavels zal gefaseerd
worden uitgevoerd. Na afronding van het ontwerp kan gestart worden met de voorbereidingen en de
uitvoering van het bouwrijp maken van het groen bij de woonarklocatie.

Voor de uitgifte van de strook die vrijkomt door het verleggen van de Hendrik ter Kuilestraat, is een
herziening van het bestemmingsplan nodig, aangezien deze nu als infrastructuur staat aangemerkt.
Deze herziening die start nadat het bestemmingsplan Havengebied onherroepelijk is (naar
verwachting maart 2006), zal circa twee jaar in beslag nemen. Daarna kan gestart worden met het
uitgifteklaar maken van deze kavel.

Onderdeel D Bereikbaarheid Twekkeler Es

Er is reeds gestart met het maken van de ontwerpen van voorzieningen voor het verbeteren van de
bereikbaarheid van het Havengebied. Het afronden van de ontwerpfase zal naar verwachting in het
eerste kwartaal van 2006 plaatsvinden. De voorbereidingsfase waarin het bestek wordt uitgewerkt en
waarin de aanbesteding plaatsvindt, zal in het tweede, derde en vierde kwartaal van 2006
plaatsvinden. In deze periode kunnen ook de benodigde vergunningen worden aangevraagd. In 2007
zal gestart worden met de realisatiefase, die 1,5 jaar in beslag neemt. Voor het herstructureren van het
openbaar groen zal in het eerste kwartaal van 2006 een plan worden gemaakt. Realisatie kan eind
2006 starten en zal gefaseerd plaatsvinden.

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 13

Stuknr. 11847

Tabel 1: Planning op hoofdlijnen

Projectonderdeel 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
A. Woonarken Ontwerp + Bouwplan Art 19 + bouwaanvraag Bouw / Aanleg
Art 19 binnen, Aanbesteding Afgerond
Bestek Start bouw / aanleg
B. Benutten restpercelen
Groen bij woonarklocatie Realisatie: uitgifteklaar Uitgifteklaar maken Uitgifte Uitgifte Uitgifte Uitgifte
maken
Groen bij Ossenboer en BP onherroepelijk, start Uitgifteklaar maken Uitgifte Uitgifte Uitgifte Uitgifte
Westerval uitgifterijp maken
Vrije strook door verlegging Vanaf maart herziening BP Herziening BP Herziening BP Uitgifteklaar Uitgifte Uitgifte
Hendrik ter Kuilesrtraat Start uitgifte klaar maken
maken
C. Intensivering 3 havenarm Ontwerp / plan
e
Aanvang verwervingen Herplaatsingen uit
andere gebieden
D. Bereikbaarheid
Twekkeler Es
Herstructurering openbaar Ontwerp Realisatie herstructurering Realisatie Realisatie
groen Start Realisatie groen herstructurering herstructurering
groen groen
Infrastructuur Ontwerp afronden Gunning Realisatie/ aanleg Afgerond
Bestek Aanbesteding Realisatie/ aanleg
7 ORGANISATIE

De gemeente Enschede is initiator van de herontwikkeling. Tevens is de Gemeente Enschede

opdrachtgever van de verschillende projectonderdelen. Door middel van een aanbestedingsprocedure
worden de verschillende infrastructurele ingrepen uitgevoerd. Vanuit de Gemeente Enschede houdt
het Ingenieursbureau Enschede toezicht op de uitvoering. In de projectgroep Enschede West, een
ambtelijke begeleidingsgroep wordt de voortgang gemonitord.

Overige betrokkenen
Bij de herstructurering van het Havengebied is een groot aantal partijen betrokken met ieder eigen
beleid, wensen en belangen. Het gaat zowel om partijen die collectieve dan wel publieke belangen
behartigen, als om partijen die een individueel (bedrijfs-)belang hebben. Voor het slagen van de
herstructurering van het Havengebied is het van belang dat het proces door deze partijen wordt
gesteund. De belangrijkste partners zijn:

Ministerie van Economische Zaken

Het Ministerie van EZ ondersteunt de herstructurering in het gebied, zowel met inhoudelijke kennis
op het gebied van bedrijventerreinen alswel een bijdrage uit het besluit Topprojecten.

Oost NV
Oost NV versterkt middels allerlei activiteiten en projecten de economie van Oost-Nederland en
bevordert daarmee de werkgelegenheid. De subsidieaanvraag bij het Ministerie van Economische
Zaken is in samenwerking met Oost NV tot stand komen.

Provincie Overijssel
De provincie geeft middels haar beleid aan dat zij in het kader van efficiënt ruimtegebruik streeft naar
een optimaal mogelijke benutting van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen. Hierbinnen wil de
provincie de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen zo veel mogelijk bevorderen.

Belangenvereniging Ondernemers Havengebied (BOH)

Op het bedrijventerrein is de Belangenvereniging Ondernemers Havengebied (BOH) actief. De BOH
is opgericht in 1989 en telt momenteel ruim 130 leden. Het doel van deze vereniging is het behartigen
van gemeenschappelijke en individuele belangen van alle ondernemingen (dus niet alleen van de 130
leden) die op het Havengebied gevestigd zijn. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan
infrastructuur, bewegwijzering, contacten met de plaatselijke overheid, gezamenlijke inkoop van
diensten en het bieden van een netwerk. De BOH staat in nauw contact met de accountmanager
bedrijven van de gemeente Enschede.

De BOH zet zich al vele jaren in voor het vestigingsklimaat van het Havengebied. Middels de in te
zetten herstructurering is verbetering van het vestigingsklimaat te bereiken. De BOH is daarmee een
logische partner in de herstructurering. De belangenvereniging Ondernemers Havengebied (BOH) is
nauw betrokken geweest bij de ontwikkeling van het masterplan.

Gezien de benodigde lange doorlooptijd van de herontwikkeling van het Havengebied in vele
deelprojecten, worden de afspraken vastgelegd in een tussen gemeente en BOH te sluiten convenant.
Vooruitlopend hierop is al een verklaring van samenwerking opgesteld, zie bijlage 3.

8 FLANKERENDE PROJECTEN

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 14

Parkmanagement en criminaliteitspreventie in het Havengebied

Naast het project De Twekkeler Es zijn er eveneens andere ontwikkelingen in en rond het
Havengebied. Eén project is noemenswaardig Parkmanagement waaronder ook criminaliteitspreventie
valt.

Door goed parkmanagement kan veroudering van een bedrijventerrein worden tegengegaan.
Parkmanagement is in tegenstelling tot de herstructurering een permanente activiteit waarin met name
het beheer van ruimte en voorzieningen centraal staat. Betreffende het Havengebied kan het beste
worden aangehaakt bij de bestaande organisatievorm in het Havengebied, de BOH
(Belangenvereniging Ondernemers Havengebied). In samenwerking met de BOH is, conform het
Masterplan pag. 45, begonnen met het voorbereiden van een operationele organisatie voor
parkmanagement.

In de parkmanagement organisatie is criminaliteitspreventie een belangrijk item. Zie pag. 34 van het
Masterplan project f: Doorontwikkelen beveiliging en criminaliteitspreventie. Zie pag. 51 van
bijlagenrapport van het Masterplan voor een beschrijving van de actuele stand van zaken inzake de
criminaliteit en activiteiten omtrent criminaliteitspreventie.

Zie voor nadere uitwerking voor parkmanagement in het Havengebied bijlage 4 Flankerend Project.

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 15

9 RISICOANALYSE

Bij de herstructurering van het Havengebied zijn vele inhoudelijke, procesmatige en financiële
knelpunten c.q. risico’s te noemen. De specifieke risico’s die zich voordoen bij de herstructurering
van de Twekkeler Es zijn hieronder beschreven. De factoren zijn onlosmakelijk verbonden met
herstructurering van bedrijventerreinen.

Inhoudelijke risico’s:
-Het is mogelijk dat de restpercelen zoals in het plan beschreven niet daadwerkelijk allemaal
uitgegeven kunnen worden, als gevolg van de aanwezige ecologische waarden. Er is een groenplan
opgesteld waarin uitgebreid ingegaan wordt op de verschillende restpercelen en waarin een rangorde
van groenelementen is gemaakt. Vooral het restperceel bij de woonarken is cruciaal voor de
voortgang van het project.
-De Flora en Faunawaarden van de verschillende restpercelen worden nog nader onderzocht.
-Bij het intensiveren van de 3e havenarm is een knelpunt de bodemverontreiniging. De mate van
intensivering is sterk afhankelijk van de mogelijkheden tot bodemsanering en de hierbij behorende
kosten. Deze sanering is geen projectonderdeel van het project Twekkeler Es maar op dit moment
wordt door het EFRO Stedelijk Hart programma management budget vrijgemaakt om deze sanering
uit te kunnen voeren.

Procesmatige risico’s:
-Het verplaatsen van de woonarken kan tot vertraging leiden aangezien er overeenstemming met de
eigenaren van de woonarken bereikt moet worden. Daarnaast is door het college een nieuwe locatie
voor de woonarkhaven gekozen maar de concrete invulling moet nog verder vormgegeven worden
-De communicatie met bewoners en ondernemers van het Havengebied is zorgvuldig vormgegeven
maar het risico bestaat dat zij uiteindelijk niet meewerken met verschillende onderdelen in de
planontwikkeling. De afdeling communicatie van de Gemeente Enschede heeft een communicatieplan
opgesteld om hier voortijdig op te anticiperen.

Financiële risico’s:
-Het verplaatsen van de woonarken en het aanleggen van de nieuwe ligplaats vraagt om een grotere
gemeentelijke bijdrage dan voorzien.
-De financiële dekking is op dit moment nog niet in zijn totaliteit formeel vastgelegd. De financiële
bijdrage van de Provincie Overijssel is nog niet in een beschikking vastgelegd. In de komende
maanden zal hier meer duidelijk over ontstaan.
-Indien het restperceel bij de woonboten niet uitgegeven kan worden is een opbrengstderving hiervan
het gevolg. Zonder de potentiële opbrengsten is het project financieel niet haalbaar.
-In zijn totaliteit is € 4.148.663,00 aan gemeentelijke co-financiering nodig. Hiervan is € 2.000.000,00
uit het Mobiliteitsplan beschikbaar en € 1.000.000,00 vanuit een reservering door de gemeenteraad
voor de verplaatsing van de woonarken. € 500.000,00 is aangevraagd bij de Provincie Overijssel.

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 16

10 FINANCIËN
Exploitatie opzet gemeente Enschede

Financieel Resumé
Uitgaven
1 Verwerving € 204.000
2 Sloopkosten € 128.596
Milieu
3 onderz.kosten € 22.352
4 Bodemsanering € 738.901
5 Hoofdinfrastr. € 2.451.132
6 Bouw-/woonrijp € 4.399.353
VTU-kosten
7 (22,1%) € 1.545.685
8 STOG € 197.280
9 Fonds kunst € 69.791
Niet verrekenb.
10 BTW € -
11 Overig 1 € 130.000
12 Overig 2 € 159.000
L+B (incl. hist.
13 rente) € -
Rentekosten
14 (nog) € 103.535-
15 Uitgavenstijging € 874.197

Totaal uitgaven: € 10.816.752

Inkomsten

1 Woningbouw € -
2 Kantoren € -
3 Bedrijfsterr. € 3.061.900
4 Winkels € -
5 Ov.bestemm. € -
6 SV fonds € 700.000
7 Expl.bijdr. € 500.000
8 Bijdr. rijk € 2.500.000
9 Bijdr. Alg.d. € 2.670.000
10 Overige € 1.100.000
Inkomstenstijgin
11 g € 285.055
Totaal
inkomsten: € 10.816.955
Eindsaldo per 31-12-
2012 € 203 positief
NCW 1-1-
2005- € 127

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 17

Berekening t.b.v. subsidie-
aanvraag TOPPER I
Totale projectkosten 10.816.752
marktconforme opbrengsten minus 3.761.900
bijdragen van derden (Provincie) minus 500.000
Tekort 6.554.852
Bijdrage TOPPER regeling minus 2.500.000
Restant tekort gemeente 4.054.852
Gemeentelijke cofinanciering minus 4.055.055
restant / tekort EW 31-12-2012 -203
NCW 01-01-2005 -127

Opbrengsten bedrijven
geraamde
deelgebied m2 € /m2 opbrengst
Restperceel woonarken 15.439 100 € 1.543.900
Usseler Halte totaal 8.892 100 € 889.200
Restperceel Ossenboer 2.322 100 € 232.200
Restperceel Ter Kuilestraat 3.608 100 € 360.800
opbrengst verkoop 7 ligplaatsen € 525.000
Restperceel Westerval 10.500 50 € 525.000
Totaal 40.761 € 4.076.100

Toelichting begroting:
De hierboven beschreven exploitatie is conform de gebruikelijke systematiek van de Gemeente
Enschede. Een meer gedetailllerde toelichting is op aanvraag beschikbaar.De Gemeente Enschede wil
voor de accountantscontrole van dit project gebruikmaken van de single audit.

Staatssteun
Overeenkomstig Artikel 87 lid 1 van het EG-Verdrag is er sprake van staatssteun als er aan de
volgende criteria is voldaan:
• de steun wordt door de overheid verleend of met de overheidsmiddelen bekostigd;
• de steun verschaft een economisch voordeel aan onderneming(en) die zij niet langs de normale
commerciële weg zouden hebben verkregen;
• dit voordeel is selectief, wat inhoudt dat het ten goede komt van bepaalde onderneming(en);
• het voordeel moet de mededinging vervalsen of dreigen te vervalsen en een (potentiële)
invloed op de tussenstaatse handel hebben.

Het verlenen van staatssteun binnen het plan betreffende de verwervingen betreft particulieren en dus
geen ondernemingen. Daarnaast betreft het ingrepen die niet direct toe te leiden zijn aan één bedrijf
zoals de infrastructurele ingrepen en de aanpak van de openbare ruimte.

1-8-yyyy Gemeente Enschede/Projectplan Twekkeler Es 18