Parkmanagement

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek
J urgen van Limpt - Gemeente Bladel
Bedr ijventer r ein Haper t

Par kmanagement- en r evitaliser ingsonder zoek
2002
1. Algemeen
1.1 Inleiding en pr obleemsignaler ing
In 1999 is het rapport “Vitalisering Bedrijventerrein Hapert” opgesteld door Fontys Centrum
Public Affairs in opdracht van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE). Hierin
zijn in totaal een 22-tal verbeterprojecten aangedragen die van toepassing zijn op het
Bedrijventerrein Hapert. Nu, medio 2002, zijn enkele van deze verbeterprojecten uitgevoerd.
De gemeente wil graag inzicht krijgen in de tevredenheid van de ondernemers over deze
verbeteringen en hun wensen ten aanzien van nog te realiseren verbeteringen.
Om ervoor te zorgen dat de revitalisering ook in de toekomst nog succesvol is (dus het vitaal
houden), is parkmanagement een uitstekend middel. Door een goed parkmanagement kan het
terrein verduurzaamd worden, waardoor het een langere levensduur krijgt. Hierin ligt het
tweede deel van de opdracht, het onderzoeken van de mening van de ondernemers ten aanzien
van parkmanagement en het doen van een voorstel hoe het beste te komen tot een
Parkmanagement Organisatie (P.M.O.). Hierbij dient zowel met de belangen van de
ondernemers als van de gemeente rekening gehouden te worden.
De doelstelling van dit rapport is drieledig:

1. Inventariseer de tevredenheid onder de ondernemers m.b.t. de revitalisering van
Bedrijventerrein Hapert.
2. Geef inzicht in het feit hoe de ondernemers ten opzicht van parkmanagement staan.
3. Ontwerp een voorstel omtrent de meest ideale vorm van P.M.O. voor Bedrijventerrein
Hapert.
Na het algemene hoofdstuk omtrent de probleemsignalering, doelstelling, deelvragen en het

profiel van de stagebiedende organisatie treft u een hoofdstuk aan aangaande het
tevredenheidsonderzoek. Hierin zullen de uitslagen van het onderzoek geanalyseerd worden,
suggesties vanuit de ondernemers opgesomd worden en deelconclusies gegeven worden.
In de hoofdstukken 3 t/m 5 wordt verder ingegaan op de parkmanagement inclusief de
juridische en financiële aspecten. Naast het algemene deel over parkmanagement zal er een
afweging plaatsvinden tussen de verschillende rechtsvormen waarin een P.M.O. opgericht kan
worden en zullen de financiële gevolgen van deze rechtsvormen besproken worden.
Afsluitend zal er naast de conclusie een voorstel gedaan worden hoe op het Bedrijventerrein
Hapert te komen tot een ideale P.M.O. Tevens wordt er een opsommingen gemaakt van
aanbevelingen voor de gemeente ten aanzien van de revitalisering.
Tijdens de afronding van het rapport kwam er een initiatief naar voren vanuit het VICK
(Vereniging Industrieel Contact de Kempen) over de invoering van parkmanagement. Dit
initiatief zal in hoofdstuk 7 toegelicht en kritisch bekeken worden
1.2 Pr obleemstelling
Voortvloeiend uit het rapport “Vitalisering Bedrijventerrein Hapert” uit 1999 en de
Startnotitie Pilot Parkmanagement (zie bijlage 1) komt de vraag naar voren:
‘Wat is de mening van de ondernemers van Bedrijventerrein Hapert ten aanzien van de
revitalisering en parkmanagement en wat is de meest ideale vorm voor een parkmanagement
organisatie voor Bedrijventerrein Hapert?’
1.3 Deelvr agen

Om tot een goede oplossing van de probleemstelling te komen is er een aantal deelvragen
opgesteld:
1. Hoe kan de tevredenheid onder de ondernemers gemeten worden?
2. Welke onderdelen dienen onderzocht te worden met betrekking tot de revitalisering?
3. Wat houdt parkmanagement in?
4. Wat zijn de juridische aspecten met betrekking tot parkmanagement?
5. Met welke fiscale gevolgen moet rekening gehouden worden bij parkmanagement?
1.4 Pr ofiel stagebiedende or ganisatie
De Gemeente Bladel bestaat in zijn huidige vorm sinds 1 januari 1997. Toen werden door een
gemeentelijke herindeling de gemeenten Bladel-Netersel (Bladel en Netersel) en Hoogeloon
c.a. (Hapert, Hoogeloon en Casteren) samengevoegd tot de huidige gemeente Bladel.
Hierdoor is een gemeente gevormd met ± 19.000 inwoners. Alle verschillende arbeidssectoren
samen, zorgen binnen de gemeente voor zo’n 10.000 arbeidsplaatsen. De gemeente Bladel
bestaat uit de kernen Bladel (± 9.850 inw.), Hapert (± 5.220 inw.), Hoogeloon (± 2.130 inw.),
Casteren (± 1.000 inw.) en Netersel (± 800 inw.). De gemeente ligt in de Noord-Brabantse
Kempen, ongeveer 25 km ten zuiden van Tilburg en 22 km ten zuidwesten van Eindhoven.
Bij de gemeente Bladel zijn zo’n ± 120 mensen werkzaam. Voor een organogram en een
beschrijving van de functieverdeling binnen de organisatie wordt verwezen naar bijlage 2.
2. Onder zoek
2.1 Inleiding
In opdracht van de afdeling Ruimtelijke Ordening en Grondzaken (R.O.G.) van de gemeente
Bladel is er onderzoek gedaan naar de tevredenheid van de ondernemers op Bedrijventerrein
Hapert over de uitgevoerde revitalisering (opknapbeurt). In totaal is er bij 24 van de ongeveer
70 bedrijven van Bedrijventerrein Hapert een interview afgenomen welke uit twee onderdelen
bestaat. Tijdens het interview is eerst inzicht verkregen in de tevredenheid van de
ondernemers t.a.v. de revitalisering van het bedrijventerrein. Ten tweede is de mening van de
ondernemers over het eventueel in te voeren parkmanagement geïnventariseerd, en daarmee
samenhangend een Parkmanagement Organisatie (P.M.O.).
Onder bijlage 3 is de vragenlijst die tijdens het interview gebruikt is opgenomen.
2.2 Onder zoek
2.2.1 Inleiding
Om tot een representatieve onderzoeksgroep te komen is er eerst een overzicht opgesteld met
het aantal bedrijven per branche welke op Bedrijventerrein Hapert gevestigd zijn. Uit elk van
deze branches is vervolgens een aantal bedrijven genomen, onderverdeeld in kleine,
middelgrote en grote bedrijven. Bij de selectie is geen rekening gehouden met het feit of het
bedrijf lid is van het ondernemerscontact, er is enkel op branchering en grootte gelet. Op deze
manier is er een groep van 24 bedrijven ontstaan welke een representatief beeld geeft van alle
bedrijven op het Bedrijventerrein Hapert.
Voor het onderzoek is er eerst een plan van aanpak opgesteld. Hierin is een vragenlijst
opgesteld onderverdeeld in diverse categorieën. Hierdoor wordt een goed beeld van de
tevredenheid van de ondernemers gecreëerd en de mening van de ondernemers t.a.v.
parkmanagement in kaart gebracht.
De vragen hadden zowel een gesloten als open karakter. Voor dit dubbele karakter is gekozen
omdat aan de gesloten vragen goed procentuele conclusies verbonden kunnen worden. Door
eveneens door te vragen kan meer inzicht gegeven worden in de achterliggende gedachtes en
kunnen de resultaten onderbouwd worden, waardoor er beter conclusies getrokken kunnen
worden.
Voor het tevredenheidsonderzoek zijn er aan de ondernemers stellingen voorgelegd, waarna

geantwoord kon worden op basis van het volgende ordinale meetniveau:
Geheel oneens - Oneens - Neutraal / geen mening - Eens - Geheel mee eens
Vervolgens is bij elke vraag om een opmerking / reden / achterliggende gedachte gevraagd.
Het onderzoek ten aanzien van parkmanagement vond eveneens plaats aan de hand van
stellingen, waarbij op basis van een ordinaal meetniveau geantwoord moest worden.
Het gekozen meetniveau luidt: Nee - Geen mening - Ja
Vervolgens is bij elke vraag om een opmerking / reden / achterliggende gedachte gevraagd.
2.2.2 Uitslagen tevredenheidsonderzoek revitalisering

In deze paragraaf zullen de belangrijkste uitslagen van het tevredenheidsonderzoek naar voren
komen. Hierbij zal tevens bij sommige resultaten door middel van een tabel of grafiek de
uitslag verduidelijkt worden.
Er dient rekening gehouden te worden met het gegeven dat bij de uitslagen één geïnterviewde
ondernemer staat voor zo'n 4%.
Ber eikbaar heid

- Het overgrote deel van de ondernemers is tevreden over de aanpassingen die gemaakt zijn
ten aanzien van de aansluiting van het terrein op de N284 (provinciale weg) en over de
verbeterde bereikbaarheid. De personen die negatief zijn over de aanpassingen geven aan
dat een 2e ontsluiting van het terrein gewenst is, evenals een verandering van de
aansluiting van een kruising naar een rotonde. Bij een aanpassing van de N284 gaat de
voorkeur uit naar een splitsing of verbreding van rijstroken, omdat deze volgens de
ondernemers als enige een positief effect zullen opleveren voor de bereikbaarheid van het
terrein. Tevens wordt de optie van het aanbrengen van een groene golf geopperd op de
N284.
- Uit onderstaand overzicht blijkt dat de mening met betrekking tot de bereikbaarheid en
ontsluiting van het terrein (en dan met name tijdens de spits) zeer divers is. Zo zijn veel
ondernemers positief over de verbetering, maar wordt nog vaak de opmerking geplaatst
dat de doorstroming bij de verkeerslichten slecht is.
Ik ben van mening dat de ber eikbaar heid en ontsluiting van

het ter r ein ster k ver beter d zijn (voor al tijdens de spits).
Fr equentie %
Geheel mee oneens 4 16,7
Deels oneens 4 16,7
Neutr aal 3 12,5
Deels eens 7 29,2
Geheel mee eens 6 25,0
Totaal 24 100,0
- Over een verbeterde bereikbaarheid van het terrein bij een aanpassing van de N284 is een
groot deel van de ondernemers positief. De voorkeur gaat daarbij uit naar een splitsing of
verbreding van rijstroken, omdat deze als enige effect zullen opleveren voor de
bereikbaarheid van het terrein. Tevens wordt de optie van het aanbrengen van een groene
golf geopperd op de N284.
- Meer dan 90% van de ondernemers geeft te kennen positief te zijn over de
bewegwijzering naar het terrein toe.
- Uit het overzicht wat u hieronder aantreft kan gesteld worden dat de ondernemers over het
algemeen negatief zijn over de bereikbaarheid van het terrein per openbaar vervoer of er
geen mening over hebben. Daar staat echter tegenover dat maar liefst 70% van de
ondernemers aangeeft ook geen behoefte te hebben aan een goede aansluiting van het
openbaar vervoer op het terrein.
De ber eikbaar heid van het ter r ein per openbaar ver voer is
voldoende.
Fr equentie %
Deels oneens 4 16,7
Neutr aal 9 37,5
Deels eens 2 8,3
Totaal 24 100,0
- Ook over de verbetering van de bereikbaarheid van het terrein bij de komst van een extra
aansluiting op de A67 als gevolg van de komst van het KBP is men zeer positief. Maar
liefst meer dan 95% is van mening dat de bereikbaarheid zal verbeteren. Hierbij moet wel
opgemerkt worden dat een aantal ondernemers hierbij als voorwaarde stelt dat er een
goede verbinding tussen hun terrein en het toekomstige KBP aangelegd zal worden.
Inter ne infr astr uctuur

- Over het algemeen zijn de ondernemers positief over de bruikbaarheid van het
wegennetwerk. Hierbij worden echter wel enkele opmerkingen geplaatst. Zo zijn volgens
de ondernemers enkele wegen te smal zijn, waardoor er vrijwel niet goed ingedraaid kan
worden in de inritten. Verder zorgen geparkeerde vrachtwagens op de wegen ervoor dat
de bruikbaarheid negatief beïnvloedt wordt. Tevens merken enkele ondernemers op dat ze
de draaicirkels op het terrein te klein vinden. Navraag heeft uitgewezen dat het overgrote
deel van de ondernemers geen problemen heeft met de draaicirkels voor vrachtwagens.
Als suggestie wordt overigens nog gemeld dat een verplichte rijrichting op een deel van
het terrein de bruikbaarheid zou verbeteren.
- De fysieke staat van het wegennetwerk op

het terrein is volgens zo'n 95% van de
ondernemers goed.
- Over het algemeen zijn de ondernemers

positief over de aanpassing van de diverse
doodlopende wegen. In een aantal
specifieke gevallen bestaan er echter nog
klachten over onduidelijke signalering, of
het ontbreken ervan.
- Uit onderstaande grafiek blijkt dat de bewegwijzering op het terrein zelf over het
algemeen als goed beschouwd wordt. Er zijn echter ondernemers die verklaren dat ze
nooit benaderd zijn om verwijsbordjes aan te laten brengen of dat deze bordjes niet
aangepast zijn, wat nodig is als gevolg van de veranderde routing op het terrein. Verder
verklaren ook enkele ondernemers dat de info-stop vooraan op het terrein te klein is en dat
de aanwezigheid van een plattegrond daar gewenst is.
D e b ew eg w ij z er in g o p h et t er r ein zelf is g o ed en d u id elij k .
40 3 7 ,5
35
30 25
Percentage
25
20 1 6 ,7 1 6 ,7
15
10 4 ,2
5
0
G eh eel m ee D eels N eu traal / D eels een s G eh eel m ee
o n ee n s o n ee n s G ee n een s
m en in g
- Het overgrote deel van de ondernemers is positief over de parkeervoorzieningen voor

personeel en bezoekers. Verschillende ondernemers hebben op grond van de gemeente
zelf parkeerplaatsen aan kunnen leggen, waardoor hun capaciteit is vergroot. Enkele
ondernemers zeggen dat deze mogelijkheid hen echter niet geboden is. Tevens klagen
enkele ondernemers over het feit dat ze parkeerplaatsen in hebben moeten leveren door de
ongelukkige plaatsing van lantaarnpalen. Ook klagen enkele ondernemers over het feit dat
het groen voor de gemeente belangrijker leek dan het gebruiksgemak (groen i.p.v.
parkeerplaatsen).
- Uit onderstaand overzicht blijkt dat de ondernemers die niet aan de parallelweg van of in
de directe nabijheid van de N284 gevestigd zijn negatiever zijn over de
parkeervoorzieningen voor personeel en bezoekers.
Ligging bedr ijf

Aan Niet aan Totaal
par allelweg of par allelweg of
dir ecte nabijheid. dir ecte nabijheid.
De par keer - Geheel mee oneens 1 5 6

voor ziening
-en voor Deels oneens 1 1
per soneel /
bezoeker s Deels eens 1 1 2
zijn
voldoende. Geheel mee eens 8 7 15
Totaal 10 14 24
- De ondernemers zijn vrijwel allemaal ontevreden over de parkeervoorzieningen voor

vrachtwagens. Vaak worden er vrachtwagens op de openbare weg geparkeerd, wat
negatieve gevolgen heeft voor de doorstroming en waardoor tevens de verkeersveiligheid
wordt verslechterd. Het overgrote deel van de ondernemers is dan ook van mening dat het
aanleggen van een terrein voor het parkeren van vrachtwagens gewenst is.
- Over het algemeen genomen zijn de ondernemers positief over de verlichting op het
terrein. Er wordt echter ook enkele malen de opmerking gemaakt dat deze nog verbeterd
kan worden.
- Uit het onderstaande overzicht blijkt dat alle bedrijven die negatief zijn over de verlichting
van het terrein gesitueerd zijn aan de parallelweg van de N284 of in de directe nabijheid.
Ligging bedr ijf op het ter r ein

Aan Niet aan Totaal
par allelweg of par allelweg of
dir ecte nabijheid. dir ecte nabijheid.
Geheel mee oneens 1 1
De Deels oneens 4 4
ver lichting
op het Neutr aal 2 2
ter r ein is
goed. Deels eens 3 3
Geheel mee eens 5 9 14

Totaal 10 14 24
- Uit de onderstaande grafiek blijkt dat de ondernemers over het algemeen van mening zijn
dat de verkeersveiligheid t.a.v. voetgangers op het terrein onvoldoende is. Zo zijn er op
het terrein geen trottoirs aanwezig en dienen de voetgangers daardoor meestal over de weg
of het terrein van de ondernemers te lopen. 75% van de ondernemers geeft echter aan dat
er geen behoefte is aan voorzieningen voor voetgangers. Enkelen stellen zelfs dat het de
taak is van de ondernemer om te zorgen voor voldoende binnenrecreatie waardoor de
werknemers niet naar buiten hoeven.
De verkeersveiligheid t.a.v. voetgangers op het terrein is voldoende.
17%
13%
8% Geheel mee oneens
Deels oneens
Neutraal / Geen mening
13%
Deels eens
Geheel mee eens
49%
- Over het algemeen zijn de ondernemers gematigd positief over de verkeersveiligheid t.a.v.
fietsers op het terrein, wat blijkt uit onderstaande grafiek. Veel ondernemers geven echter
ook aan dat een verbetering van deze verkeersveiligheid voor hen geen prioriteit heeft.
Een opmerking die een aantal keer geplaatst is, is het feit dat het aanbrengen van een
stippellijn op het wegdek ter aanduiding van een fietsbaan volgens de ondernemers de
verkeersveiligheid zal vergroten.
De verkeersveiligheid t.a.v. fietsers op het terrein is goed.
8%
13% Geheel mee oneens
41% Deels oneens
Neutraal / Geen mening
13%
Deels eens
Geheel mee eens
25%
Communicatie
- Over de communicatie met het ondernemerscontact, aannemer Heijmans en de gemeente
zijn de meeste ondernemers tevreden. Ze zeggen vooraf goede informatie te hebben
gekregen en ook tijdens de revitalisering was het contact met de diverse organen goed. Een
enkele ondernemer had toch nog een kritische opmerking. Zo zou de uitvoerder soms niet
naar de wensen van de ondernemers geluisterd hebben in verband met plannen die ze nog uit
wilden voeren. Verder zou enkele malen pas op het allerlaatste moment gecommuniceerd zijn
naar de bedrijven toe dat hun bedrijf afgesloten zou worden als gevolg van de revitaliserings
werkzaamheden.
- Uit het onderzoek is gebleken dat de ondernemers, aangaande de revitalisering, vrijwel

geen onderling contact hebben gehad (en hier ook geen behoefte aan hebben gehad). Het
enige contact wat er aanwezig was, was via het ondernemerscontact of wanneer een van de
ondernemers gebruik moest maken van het terrein van een andere ondernemer om zo het
bedrijf bereikbaar te houden.
- Maar liefst meer dan 85% van de ondernemers is van mening dat de gemaakte afspraken
ten aanzien van tijdsplanning en overlast na zijn gekomen (of zo goed mogelijk!).
Wanneer Heijmans zich niet aan de afspraken kon houden, was dit volgens de
ondernemers vrijwel nooit te wijten aan Heijmans zelf, maar aan externe omstandigheden.
Een opmerking die enkele malen gehoord is, is het feit dat de overlast beperkt had kunnen
worden bij een betere tijdsplanning. Zo zouden bepaalde sleuven voor bekabeling binnen
enkele dagen meerdere malen geopend en weer gesloten zijn. Navraag leerde echter dat het
zeer moeilijk blijkt te zijn om de diverse bedrijven op dezelfde dag de kabels te laten leggen
omdat er sprake is van verschillende tijdsplanningen. Tevens is elk bedrijf verantwoordelijk
voor zijn eigen kabel, en moet de sleuven dus zelf openen en dicht maken.
Onder nemer sklimaat

- Zo'n 60% van de ondernemers zegt behoefte te hebben aan een voorziening welke nog
niet op het terrein aanwezig is. Hieronder treft u een opsomming aan van de belangrijkste
voorzieningen waaraan behoefte bestaat:
- Beveiliging
- Cafe / lunchbus / catering
- Postbus
Voor een totale opsomming van voorzieningen waaraan behoefte is wordt verwezen naar
bijlage 5.
- Zo'n 80% van de ondernemers heeft verklaard investeringen in het bedrijfspand of eigen
terrein te hebben gedaan of in de nabije toekomst te doen als gevolg van de revitalisering.
Deze investering hebben plaats gevonden in de vorm van het investeren in de aanleg van
een gescheiden rioleringsstelsel, het aanleggen van parkeerplaatsen, aanpassing van de
gevel of algehele verfraaiing van het pand en terrein.
- Ongeveer de helft van de ondernemers zegt positieve reacties te hebben ontvangen van
klanten als gevolg van de revitalisering. Het enige negatieve geluid wat gehoord is, is het
feit dat de bereikbaarheid tijdelijk niet goed was.
- Slechts 12,5% van de ondernemers verwacht dat de omzet van het bedrijf als gevolg van
de revitalisering (licht) zal stijgen.
- Uit onderstaande grafiek blijkt dat meer dan 70% van de ondernemers verklaart het terrein
niet enkel als ruimteverschaffer te zien. Ook het imago is voor hen van groot belang. Zij
zien het bedrijventerrein als een soort visitekaartje voor het bedrijf. De bedrijven die
verklaren dat het imago voor hen niet van belang is, zijn vaak productiebedrijven die
weinig klanten ontvangen.
Ik zie het ter r ein functioneel gezien puur als r uimtever schaffer ,
het heeft voor mij geen toegevoegde waar de.
60 50
50
Percentage
40
30 20,8 20,8
20 8,3
10 0
0
Geheel mee Deels oneens Neutraal / Deels eens Geheel mee
oneens Geen mening eens
- Zo'n 75% van de ondernemers is van mening dat de panden op het terrein als gevolg van
de revitalisering een verbeterde uitstraling gekregen hebben. Een enkele ondernemer is
zelfs van mening dat de waarde van zijn pand gestegen is als gevolg van de revitalisering.
- Maar liefst 95% van de ondernemers is van mening dat de kwaliteit van het terrein
voldoende tot goed is.
- Ten aanzien van de reacties van de leveranciers waren de meningen van de ondernemers
divers, zoals blijkt uit onderstaand overzicht. Zo verklaren maar weinig ondernemers
positieve reacties ontvangen te hebben. De negatieve reacties die men kreeg, hadden
behalve op de tijdelijke slechte bereikbaarheid betrekking op de draaicirkels en het niet in
kunnen draaien van inritten als gevolg van een versmalde inrit/weg aan de Loonseweg.
We hebben positieve r eacties ontvangen van

lever ancier s (incl. chauffeur s)
als gevolg van de r evitaliser ing.
Fr equentie %
Deels oneens 2 8,3
Neutr aal / geen mening 11 45,8
Totaal 24 100,0
Over ige
- Zo'n 25% van de ondernemers is van mening dat het bedrijf als gevolg van de
revitalisering last heeft gehad van een tijdelijke omzetdaling of kostenstijging. Het gaat
hierbij meestal om slechts een lichte daling van de omzet of lichte stijging van de kosten.
- Ongeveer 1/3 van de ondernemers is van mening dat er door de revitalisering gemiste
kansen zijn ontstaan. Hieronder treft u een opsomming aan van de grootste gemiste
kansen volgens de ondernemers:
- Extra op- of afrit voor de ontsluiting van het terrein.
- Extra parkeerplaatsen, ook voor bedrijven aan de achterzijde van het terrein.
- Aanpassen van de bewegwijzering.
Voor een totaaloverzicht van maatregelen en voorzieningen die volgens hen het beste
tijdens de revitalisering getroffen hadden kunnen wordt verwezen naar bijlage 5.
- Zo'n 67% van de ondernemers is van mening dat er na de revitalisering nog onderdelen
zijn die aandacht nodig hebben. De belangrijkste onderdelen zijn:
- Problemen t.a.v. geparkeerde vrachtwagens oplossen.
- Beveiliging
- Handhaving
Voor een totaaloverzicht van deze punten wordt eveneens verwezen naar bijlage 5.
Onder nemer scontact

- Van de geïnterviewde ondernemers is 95% lid van het ondernemerscontact.
- Meer dan 83% van de ondernemers verklaart achter de doelstelling / ambitie van het
ondernemerscontact te staan. Slechts enkele ondernemers (waaronder ook bedrijven die
lid zijn van het ondernemerscontact) verklaren geen behoefte te hebben aan een
ondernemerscontact.
- De meerderheid van de ondernemers is positief over de werkwijze van het

ondernemerscontact, zoals blijkt uit onderstaande grafiek. Kritische opmerkingen die
geplaatst worden hebben betrekking op een geringe terugkoppeling en het feit dat er te
weinig activiteiten georganiseerd worden. Tevens merkt een klein aantal ondernemers op
dat enkele bestuurders naar hun mening een zware stempel drukken op het geheel.
Ik ben tevr eden over de wer kwijze van het

onder nemer scontact.
50 41,7
40 33,3
Percentage
30
16,7
20
10 4,2 4,2
0
Geheel mee Deels Neutraal / Deels eens Geheel mee
oneens oneens geen eens
mening
- Over het algemeen zijn de ondernemers van mening dat er voldaan wordt aan de vooraf
gestelde doelstelling / ambitie van het ondernemerscontact. Enkele ondernemers zijn
echter van mening dat er te weinig onderling contact is tussen de ondernemers.
Ik ben van mening dat er voldaan wor dt aan de
voor af gestelde doelstelling/ambitie.
Fr equentie %
Neutr aal / geen mening 9 37,5
Deels eens 8 33,3
Totaal 24 100,0
- Over het algemeen zijn de ondernemers tevreden over de behaalde resultaten van het
ondernemerscontact, zoals blijkt uit onderstaande grafiek. Sommige ondernemers zijn
echter van mening dat de resultaten nog te gering zijn en wijden dit vooral aan een gebrek
aan saamhorigheid binnen de ondernemers.
Ik sta positief t.o.v. de tot nu toe behaalde r esultaten.
33,3
35 29,2
Percentage 30
25 20,8
20
15
8,3 8,3
10
5
0
Geheel mee Deels Neutraal / Deels eens Geheel mee
oneens oneens geen eens
mening
- De meeste ondernemers hebben positieve toekomstverwachtingen over het

ondernemerscontact, en dan met name ten opzichte van de te behalen resultaten. Als
gevaar voor de te behalen resultaten wordt gekeken naar de kleinschaligheid van het
terrein (eventueel samenwerking met Bedrijventerrein De Sleutel in Bladel) en het gebrek
aan saamhorigheid.
- Opvallend is dat geen van de ondernemers negatief staat ten aanzien van het draagvlak
wat er bij de ondernemers aanwezig is voor de instandhouding van het
ondernemerscontact. Meer dan 85% van de ondernemers zegt positief te zijn over het
aanwezige draagvlak.
- Slechts 2 ondernemers, buiten de huidige bestuursleden, hebben aangegeven eventueel in

de toekomst een functie binnen het ondernemerscontact te willen vervullen.
Voor een totaaloverzicht van alle tabellen wordt verwezen naar bijlage 4, een totaaloverzicht
van alle opmerkingen, klachten en suggesties van de ondernemers is opgenomen in bijlage 5.
2.2.3 Uitslagen onderzoek parkmanagement

In deze paragraaf zullen de belangrijkste uitslagen van het onderzoek over parkmanagement
naar voren komen. Hierbij zal tevens bij sommige resultaten door middel van een tabel of
grafiek de uitslag verduidelijkt worden.
Er dient rekening gehouden te worden met het gegeven dat bij de uitslagen één geïnterviewde
ondernemer staat voor zo'n 4%.
- Geen enkele van de ondernemers is op de hoogte van de inhoud van parkmanagement of

een parkmanagement-organisatie.
- Bijna 80% van de ondernemers ziet na overleg de voordelen in van parkmanagement. Zij
zijn echter wel van mening dat de saamhorigheid onder de ondernemers vergroot dient te
worden. Sommige ondernemers vinden verder dat bepaalde onderdelen van
parkmanagement onder de taken van de gemeente vallen (groenonderhoud,
wegenonderhoud, aanbrengen van voorzieningen).
- 75% van de ondernemers ziet voordelen om het parkmanagement te regelen via een
parkmanagement-organisatie. De ondernemers die er het voordeel niet van inzien zijn
sceptisch ten opzichte van de kosten die het met zich meebrengt, vinden het terrein te
klein of zijn bang dat het teveel een orgaan wordt zonder dat er resultaten bereikt zullen
worden.
- Voor een overzicht van onderdelen die de ondernemers graag geregeld zien via een
P.M.O. wordt verwezen naar bijlage 4.
- De helft van de ondernemers verklaart een soort van samenwerkingsverband te hebben

met een ander bedrijf op het terrein, niet zijnde een relatie als klant. Deze samenwerking
komt voor in de vorm van gezamenlijk transport, uitwisseling van personeel, gezamenlijk
opdrachten aannemen en de relatie moeder-dochterbedrijf.
Voor een totaaloverzicht van alle tabellen wordt verwezen naar bijlage 4, een totaaloverzicht
van alle opmerkingen, klachten en suggestie van de ondernemers is opgenomen in bijlage 5.
2.3 Deelconclusie
2.3.1 Revitalisering
In deze deelconclusie zal een waardering van de mening van de ondernemers plaatsvinden aan
de hand van de resultaten van het onderzoek. De tevredenheid wordt gemeten op basis van de
onderdelen bereikbaarheid, interne infrastructuur, communicatie, ondernemersklimaat en
ondernemerscontact. Deze deelconclusie is uitgebreider dan gewoonlijk, aangezien het hier
als het ware een conclusie van het eerste onderzoeksdeel betreft.
Ber eikbaar heid

Een positief aspect van bereikbaarheid is het feit dat de aanpassingen met betrekking tot de
aansluiting van het terrein op de N284 en de ontsluiting vanaf het terrein naar deze weg toe
sterk verbeterd zijn volgens de ondernemers. Uiteraard zijn er ook nog wat negatieve klanken
te horen, zo zou de bereikbaarheid per openbaar vervoer onvoldoende zijn. Echter, het
overgrote deel van de ondernemers geeft aan hier ook geen behoefte te hebben. Tevens blijkt
dat de tevredenheid nog verder toe zal nemen bij een goede verbinding tussen het
Bedrijventerrein Hapert en het KBP, wanneer er van daaruit een directe aansluiting
gerealiseerd zal worden op de A67.
Over het algemeen kan dus gesteld worden dat de tevredenheid onder de ondernemers ten
aanzien van de bereikbaarheid goed is.
Inter ne infr astr uctuur

De fysieke staat van het wegennetwerk op het terrein is goed, bij de bruikbaarheid worden
echter nog enkele opmerkingen geplaatst. Zo zouden enkele wegen te smal zijn, waardoor het
indraaien van de inrit zeer moeilijk is en verder wordt de bruikbaarheid verslechterd door
geparkeerde vrachtwagens op de rijbaan. Ook ten aanzien van de doodlopende wegen en
verlichting worden zowel positieve als negatieve reacties geuit.
De interne bewegwijzering is volgens een deel van de ondernemers een goed middel om de
bereikbaarheid te vergroten, echter, sommige ondernemers plaatsen ook kritische
opmerkingen. Naast het feit dat een aantal bedrijven nooit benaderd zegt te zijn, dienen
sommige bordjes ook verhangen te worden als gevolg van een veranderde routing.
Ook met betrekking tot de parkeervoorzieningen voor personeel en bezoekers is de
tevredenheid onder de ondernemers niet optimaal. Wat betreft de voorzieningen voor
vrachtwagens zijn vrijwel alle ondernemers van mening dat er een wijziging plaats moet
vinden van de huidige situatie. Hierdoor zal de tevredenheid onder de ondernemers verder
toenemen.
De verkeersveiligheid ten aanzien van voetgangers blijkt eveneens onvoldoende te zijn, met
betrekking tot de fietsers daarentegen is de tevredenheid over de verkeersveiligheid beter.
Hierbij wordt door de ondernemers tevens aangegeven dat er ook geen behoefte bestaat aan
een verbetering van de situaties t.a.v. voetgangers en fietsers, waardoor dit niet van negatieve
invloed is op de tevredenheid.
Uit dit alles blijkt dus dat de ondernemers overwegend negatief zijn over de interne
infrastructuur. Met enkele aanpassingen van de huidige situatie kan deze tevredenheid echter
sterk verbeterd worden.
Communicatie
Over de communicatie met de diverse partijen zijn over het algemeen zeer positieve geluiden
te horen, er is sprake van een grote tevredenheid. Vooral over aannemer Heijmans zijn de
meeste ondernemers positief, ook ten aanzien van de overlast en tijdsplanning. Slechts een
klein aantal ondernemers plaatsen een kritische opmerking ten aanzien van de communicatie
met de diverse organen.
De tevredenheid met betrekking tot dit onderdeel kan dus als zeer goed beschouwd worden.
Onder nemer sklimaat

Het ondernemersklimaat wordt als positief ervaren door de ondernemers. Vrijwel alle
ondernemers zijn namelijk van mening dat de kwaliteit van het terrein goed is en vinden dat
hun bedrijf als gevolg van de revitalisering een verbeterde uitstraling heeft gekregen. Ook het
feit dat slechts enkele ondernemers van mening zijn dat er sprake is van het ontstaan van
gemiste kansen duidt op een grote tevredenheid onder de ondernemers. Tijdens de
revitalisering is er zo goed mogelijk rekening gehouden met de ondernemers, wat blijkt uit het
feit dat slechts een klein deel van de ondernemers zegt last te hebben gehad van een tijdelijke
omzetdaling of kostenstijging.
Volgens de ondernemers heerst er dus een goed ondernemersklimaat op Bedrijventerrein
Hapert.
Onder nemer scontact

Het overgrote deel van de ondernemers is positief over het ondernemerscontact (O.C.) ten
aanzien van de werkwijze, resultaten en toekomstverwachtingen. Hieruit blijkt dat de
oprichting van het O.C. een goed initiatief is wat zeker voortgezet dient te worden. Uiteraard
is er ook sprake van enkele kritische opmerkingen, maar die wegen niet op tegen de positieve
mening van de meeste ondernemers ten opzichte van het O.C.
2.3.2 Parkmanagement
In deze deelconclusie zal de mening van de ondernemers ten aanzien van parkmanagement
verwoord worden aan de hand van de resultaten van het onderzoek
Aangezien geen enkele van de ondernemers op de hoogte is van de inhoud van

parkmanagement of een P.M.O. zal er nog veel informatieoverdracht plaats moeten vinden
richting de ondernemers wanneer er sprake mocht zijn van de invoering hiervan. Positief is
het feit dat de meeste ondernemers positief staan tegenover het invoeren van parkmanagement
via een P.M.O. Echter, gezien het aantal kritische opmerkingen, dient het draagvlak onder de
ondernemers vooraf goed in kaart gebracht te worden, om er zeker van te zijn dat de
mogelijke invoering van parkmanagement ook zal slagen.
Voor een definitieve eindconclusie wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

3. Par kmanagement Algemeen

3.1 Inleiding
Om ervoor te zorgen dat een revitalisering in de toekomst niet nog eens zo ingrijpend plaats
moet vinden, is het zaak om een beheersvorm op te stellen die het terrein vitaal houdt. Een
voorbeeld van zo’n beheersvorm is parkmanagement.
Parkmanagement1
Parkmanagement is het sturen van de inrichting van een terrein, het ‘managen’ van
voorzieningen en het beheren van openbare en private ruimten. Parkmanagement is
een middel om op een gestructureerde manier de kwaliteit van een bedrijventerrein op
een hoog peil te brengen en houden. (Op deze manier probeert men de
bedrijfseconomische doelstellingen te behalen, evenals milieuwinst.)
Soms wordt er ook wel gesproken over gebiedsmanagement of terreinmanagement, maar in

dit verslag zal steeds gesproken worden over het parkmanagement.
Parkmanagement is overgewaaid uit de Angelsaksische landen, waar het on-site management

genoemd wordt. Hierbij moet wel vermeld worden dat parkmanagement in het Verenigd
Koninkrijk en de Verenigde Staten anders tot uitvoering wordt gebracht dan in Nederland.
Veelal zijn de terreinen in deze landen volledig in privaat eigendom en bovendien zijn de
verhoudingen in de vastgoedwereld volledig anders. Doordat in Nederland de gebruiker ook
de eigenaar van de grond is, zijn er vele verschillende eigenaren op een bedrijventerrein
aanwezig. Hierdoor zal het moeilijk zijn om alle neuzen van de eigenaren dezelfde kant op te
krijgen en te komen tot gezamenlijke faciliteiten.2
Parkmanagement kan ingevoerd worden op zowel een nieuw als een bestaand
bedrijventerrein. Aangezien er in Hapert sprake is van een bestaand bedrijventerrein, zal er
enkel hierop verder ingegaan worden.
Een goed moment om verbeteringen in gang te zetten ontstaat vaak als de infrastructuur wordt
aangepakt, aan- en afvoerroutes worden verbeterd en bijvoorbeeld de groenvoorziening onder
de loep wordt genomen. Dat geeft vaak de aanzet voor investeringen op particuliere terreinen,
bodemsaneringen, vervroegde afschrijvingen (b.v. als gevolg van milieuvriendelijke
investeringen) en soms zelfs bedrijfsverplaatsingen. Wanneer dat vanuit een breed gedragen
visie op de toekomst van het terrein gebeurt, kan het als aanjager dienen om ook andere
aspecten van parkmanagement op te pakken.
De praktijk laat zien dat de invoering van parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen

drijft op draagvlak. Zowel bij de gevestigde bedrijven (en niet alleen het management, maar
ook op operationeel niveau), als bij de gemeente (en niet alleen de meest betrokken ambtelijke
diensten, maar gemeentebreed en ook politiek). Partijen die geen bijdrage leveren, kunnen in
deze situatie echter moeilijk worden geweerd, de zogenaamde free-riders. Hiervoor wordt
verwezen naar hoofdstuk 5.
In het vervolg van dit hoofdstuk zal ingegaan worden op de aanleiding tot parkmanagement,
de inhoud van parkmanagement, de spelers en het stappenplan hoe te komen tot een P.M.O.
1
Parkmanagement, kwaliteit wint terrein, Ministerie van Economische Zaken, blz. 3 en 5.
2
Dictaat Fontys Hogeschool Eindhoven, Bedrijventerreinen, versie 1.0 augustus 2001, blz.70, Dr. ir. ing.
F.J.A. Lier – B. de Backer.
3.2 Aanleiding tot par kmanagement

Parkmanagement kan opgestart worden als gevolg van een aanpassing van een
bedrijventerrein of bij de aanleg van een bedrijventerrein. Aangezien het in Hapert gaat om
een revitalisering van het bedrijventerrein, zal in dit hoofdstuk verder in worden gegaan op
reden tot revitalisering, en daaraan gekoppeld het invoeren van parkmanagement. In het
streven om een revitalisering ook in de toekomst succesvol te laten zijn, is parkmanagement
een uitstekend instrument.
In de afgelopen jaren zijn veel bedrijventerreinen door onvoldoende investeringen en

aandacht snel verouderd of in kwaliteit achteruit gegaan. In totaal kent Nederland meer dan
65.000 netto hectare bedrijventerrein3, waarvan zo’n 9.000 tot 11.000 hectare verouderd is.4
Verouderde terreinen leveren allerlei problemen op voor ondernemers op het terrein, voor de
regionale economie en voor de leefomgeving. De overheid en het bedrijfsleven proberen dit
proces van veroudering tegen te gaan door middel van revitalisering en duurzame
ontwikkeling.
Veroudering kan optreden in de volgende vormen: technische veroudering, economische

veroudering, maatschappelijke veroudering en ruimtelijke veroudering. Via deze
onderverdeling kan duidelijk gemaakt worden welke rollen de verschillende partijen
(gemeente, terreinbeheerder, bedrijven etc.) spelen bij de veroudering van de
bedrijventerreinen. Elke van deze verouderingen heeft een eigen vorm van revitalisering:
Ver ouder ing - Revitaliser ing

Technisch - Face-lift
Economisch - Herstructurering
Maarschappelijk - Herprofilering
Ruimtelijk - Transformatie
In Hapert was er sprake van een technische veroudering. Bij deze vorm van veroudering is er
sprake van fysieke slijtage. Het terrein verkeerde door gebrek aan onderhoud aan de straten en
openbare ruimten in een slechte staat. Tevens was er sprake van een slechte interne
infrastructuur en diende de aansluiting van het terrein op de N284 en de doorstroming op de
N284 op zich verbetert te worden. Om de hierop volgende revitalisering ook in de toekomst
succesvol te laten zijn, is parkmanagement een goed instrument.
De effecten van parkmanagement en revitalisering op bestaande en nieuwe terreinen worden

in de volgende grafiekjes verder verduidelijkt:5
Parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen
levenscyclus
parkmanagement
revitalisering
3
Lessen van dr. ir. ing. Lier aan Fontys Hogeschool Eindhoven.
4
Heidemij Advies 1996a
5
Bron: Oranjewoud 2001
Parkmanagement op nieuwe bedrijventerreinen

levenscyclus
parkmanagement
3.3 Inhoud van par kmanagement

Er kan een onderverdeling gemaakt worden waarbinnen diverse aspecten van
parkmanagement geregeld kunnen worden. Deze onderdelen zijn: Terreinbeheer, Facility
Sharing, Utility Sharing, Ontwikkelfunctie en Werving & Acquisitie. In onderstaande figuur
treft u een tabel6 aan waarin deze onderdelen genoemd zijn met daarbij voorbeelden wat
onder deze punten verstaan kan worden.
Het parkmanagement kan uitgevoerd worden op diverse manieren. Naast de keuze van de
rechtsvorm (hoofdstuk 4) staat men tevens voor de keuze hoe de uiteindelijke uitvoering
plaats zal vinden. Naast bestuurlijke uitvoering kan er ook gekozen worden voor het in dienst
nemen van een parkmanager. Voor de spelers binnen het parkmanagement wordt verwezen
naar § 3.4.
6
Opgesteld door Fontys CPA i.s.m. Grontmij.
3.4 Speler s bij par kmanagement 7
Bij parkmanagement op een bestaand bedrijventerrein is een groot aantal spelers actief,
namelijk:
- Gemeente / overheid
- Bewoners
- Parkmanagementbedrijven
- Ondernemers
Hieronder treft u een uitwerking aan van de diverse spelers.
- Gemeente / over heid

In Nederland is de gemeente vaak de partij die een terrein ontwikkelt. Een succesvolle
ontwikkeling versterkt de financiële positie van de gemeente. Na volledige uitgifte van het
terrein, is de gemeente geen directe marktpartij meer. Zij houdt echter wel grote belangen,
bijvoorbeeld op het gebied van optimaal ruimtegebruik (b.v. door bouwen in de hoogte toe te
staan), werkgelegenheid, lokale economie en milieubeleid. Daarnaast is het voor de gemeente
op langere termijn van belang om (hoge) kosten voor herstructurering te voorkomen. Dit zijn
de publieke belangen waar verschillende afdelingen van de gemeente mee te maken hebben
zoals Economische Zaken, Sociale Zaken, Milieu, Openbare Werken en Ruimtelijke Ordening
en Grondzaken
Wat kan de gemeente aan par kmanagement hebben?

Immaterieel Materieel
• Optimaal gebruik van de ruimte. • Waardestijging leidt tot meer onroerende-
• Optimaal beheer van de openbare ruimte. zaakbelasting.
• Versterken van de economische structuur. • Voorkomen van (hoge) kosten voor
• Aantrekken en behouden van passende herstructurering.
werkgelegenheid.
• Terugdringen van de milieubelasting.
• Betere relatie met bedrijven.
- Bewoner s
Bij een bedrijventerrein bestaat de mogelijkheid dat er sprake is van een gemengd woon-
werkmilieu. In dat geval worden er aanvullende kwaliteitseisen gesteld aan de inrichting van
de ruimte, milieuzonering, veiligheid en bereikbaarheid. Bewoners dienen betrokken te
worden bij besluiten die genomen worden, ook met hen dient gecommuniceerd te worden.
- Par kmanagementbedr ijven

In het kielzog van de invoering van parkmanagement in Nederland, is er ook een nieuw type
dienstverlener opgestaan: commerciële bedrijven die parkmanagement als product aanbieden
en waaraan het beheer volledig kan worden uitbesteed.
7
Parkmanagement, kwaliteit wint terrein, Ministerie van Economische Zaken, blz. 9.
Een parkmanager zou dan bijvoorbeeld een dagdeel in de week in dienst van het terrein
kunnen zijn, maar bij een groter terrein zou hij ook in volledige loondienst kunnen zijn. Het is
denkbaar dat deze parkmanager een plaats krijgt in een facility-point op het terrein, waardoor
hij dus ook echt fysiek aanwezig is. De doelstelling van de parkmanager kan in drie vormen
opgedeeld worden:8
1. Economisch: De inzet van de parkmanager moet leiden tot bedrijfseconomische voordelen
voor de bedrijven (o.a. als gevolg van verbeterde onderlinge communicatie).
2. Ecologisch: De parkmanager ontwikkelt maatregelen die leiden tot vermindering van
emissies en de reductie van het gebruik van fossiele brandstoffen.
3. Sociaal: Parkmanager streeft naar een omgeving waarin de medewerkers van bedrijven
graag willen (komen en blijven) werken.
Vaak treft een parkmanager maatregelen welke diverse van deze doelstellingen dienen.
- Onder nemer s
Voor bedrijven zijn vooral zaken als beveiliging, bereikbaarheid, parkeren, milieuhygiëne,
energie en logistieke optimalisatie van belang. Dat lijkt logisch, toch komen veel bestaande
bedrijventerreinen nauwelijks aan deze basisbehoeften tegemoet. Niettemin hechten
ondernemers de laatste jaren ook steeds meer waarde aan aspecten als het uiterlijk van het
terrein, de efficiëntie van het ruimtegebruik en de economische bruikbaarheid van de kavels.
Vaak is de omgevingskwaliteit zelfs direct van economisch belang, bijvoorbeeld in sectoren
met een krappe arbeidsmarkt waar bedrijven hun medewerkers een prettige werkomgeving
moeten bieden. Een hoge omgevingskwaliteit is een spiegel van een stabiel
investeringsklimaat. Dat is met name ook van belang voor vestigingen van multinationale
concerns. Daar komt bij dat met name voor grote bedrijven ontwikkeling, exploitatie en
beheer van onroerend goed steeds vaker een randactiviteit is. Zij willen zaken als logistiek en
beheer van kantoorruimte uitbesteden aan gespecialiseerde leveranciers. Voor kleine
ondernemers ligt dat overigens anders; voor hen is onroerend goed een belangrijke
pensioenvoorziening. Verder zijn er kostenvoordelen mogelijk door samen te werken bij het
inkopen van faciliteiten en diensten die niet direct met hun kernactiviteiten te maken hebben.
Veelal gebeurt dat in de vorm van raamcontacten die in samenwerking worden gesloten en
waarbinnen de individuele ondernemers de nodige speelruimte hebben. Hier hebben met
name kleine ondernemers baat bij: zij kunnen de prijs-kwaliteitverhouding nooit bereiken als
zij zelf deze voorzieningen moeten regelen. Al deze ontwikkelingen scheppen groeiende
kansen voor parkmanagement.
Wat kunnen onder nemer s aan par kmanagement hebben?

Immaterieel Materieel
• Directe invloed op de kwaliteit van de • Waarde van onroerend goed blijft
omgeving op peil.
• Kwaliteit is op termijn gegarandeerd. • Kostenbesparing door verbetering van
• Beter imago / uitstraling. bedrijfsprocessen (energie, milieu,
• Betere relatie met de gemeente. logistiek, beveiliging,...).
• Betere werkomstandigheden en • Voorkomen van (hoge) kosten voor
personeelsvoorzieningen. verhuizing.
• Netwerkvorming en goede • Kostenvoordelen door samenwerking bij
samenwerking met collega’s. uitbesteden randactiviteiten.
8
www.insiteparkmanagement.nl
Het nadeel voor de ondernemer is het feit dat hij als gevolg van het parkmanagement wellicht
een groter takenpakket krijgt. Als gevolg van de wensen van andere ondernemers is het
mogelijk dat hij verplicht wordt aan bepaalde zaken deel te nemen of zich aan bepaalde
voorwaarden te houden, terwijl hij daar niet in geïnteresseerd is. Hierdoor is het vaak moeilijk
om ondernemers te overtuigen van de voordelen van parkmanagement. Daarbij komt nog het
feit dat ze vaak van mening zijn dat vele van de onderdelen van parkmanagement geregeld
dienen te worden door de overheid (het mag hen dus geen geld kosten!).
3.5 Stappenplan bij de invoer ing van par kmanagement

Bij de invoering van parkmanagement is het raadzaam een bepaald stappenplan te volgen.
Hieronder treft u het stappenplan aan zoals dat opgesteld is door het ministerie van
Economische Zaken.9 Dit stappenplan vormt een goede leidraad voor het invoeren van
parkmanagement. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de achtereenvolgende stappen elkaar
kunnen overlappen en dat ze ook in een andere volgorde uitgevoerd kunnen worden waarbij
processtappen geheel of gedeeltelijk opnieuw worden gezet.
1. Bewust worden van de meerwaarde van parkmanagement.

2. Wensen en eisen inventariseren.
3. Een pakket van maatregelen samenstellen.
4. Een organisatorische en financiële opzet maken.
5. De fysieke consequenties vaststellen.
6. De (facilitaire) organisatie opbouwen.
7. Aanbieders en afnemers contracteren.
8. Exploiteren en optimaliseren.
Hieronder worden deze stappen uitgewerkt hoe toe te passen op een bestaand bedrijventerrein.
1. Bewust wor den van de meer waar de van par kmanagement.

De eerste, en wellicht belangrijkste, taak voor de gemeente en het O.C. is het overtuigen van
de ondernemers van de meerwaarde van parkmanagement. Enkel wanneer deze stap succesvol
volbracht wordt kan de op te richten P.M.O. levensvatbaar zijn. Voldoende draagvlak onder
de ondernemers is van groot belang, de kans op succes staat en valt hiermee. Om de
ondernemers bewust te laten worden van de meerwaarde van parkmanagement zijn er onder
andere de volgende mogelijkheden aanwezig:
- Gebruik maken van de Handreiking “Parkmanagement, Kwaliteit wint terrein”,
een kwalitatief goed en compleet rapport waarin vele aspecten van het
parkmanagement behandeld worden met praktijkvoorbeelden.
- Organiseren van voorlichtingsbijeenkomsten met vertegenwoordigers van
relevante partijen.
- Het presenteren van praktijkvoorbeelden van parkmanagement in binnen- en
buitenland.
- De organisatie van excursies naar vergelijkbare projecten elders.
2. Wensen en eisen inventar iser en.

Nadat de ondernemers bewust gemaakt zijn van de meerwaarde van parkmanagement dient er
een inventarisatie plaats te vinden van de wensen en eisen van de ondernemers, maar ook naar
die van de gemeente, Kamer van Koophandel of relevante brancheorganisaties. Het kan
namelijk niet zo zijn dat er enkel naar één van de partijen gekeken wordt waardoor
tegenstrijdige belangen ontstaan. Deze tegenstrijdige belangen dienen voorkomen te worden.
Door de inventarisatie kan inzicht verkregen worden welke voorzieningen of initiatieven al
dan niet prioriteit behoeven. Zo kan voorkomen worden dat er aandacht besteed wordt aan
onderdelen waaraan geen behoefte is.
Belangrijk aandachtspunt is dat hier sprake is van een constant proces, wat regelmatig plaats
moet vinden. Door regelmatig de wensen inventariseren, evenals de veranderde eisen, kan er
ingespeeld worden op veranderende behoeftes.
9
Parkmanagement, kwaliteit wint terrein, Ministerie van Economische Zaken, blz.15 e.v.
Deze inventarisatie heeft reeds plaats gevonden onder de ondernemers middels het
tevredenheidsonderzoek. Nu dienen de wensen van de overige betrokkenen nog
geïnventariseerd te worden.
3. Een pakket van maatr egelen samenstellen.

Aan de hand van de inventarisatie van wensen en eisen kan er een pakket van maatregelen
samengesteld worden. Deze maatregelen zullen dan aansluiten op de behoeften van de
ondernemers en de gemeente (en de overige belanghebbenden). Vaak wordt er gekozen voor
een basis en optioneel pakket, om zodoende zo goed mogelijk op ieders wensen aan te kunnen
sluiten.
Aangezien de inventarisatie van wensen en eisen regelmatig plaats moet vinden, zal ook het
pakket van maatregelen steeds weer aangepast moeten worden aan de veranderde eisen. Ook
hier is dus sprake van een constant proces.
4. Een or ganisator ische en financiële opzet maken.

Na het opstellen van een pakket van maatregelen zal in kaart gebracht moeten worden hoe
deze maatregelen gerealiseerd kunnen worden.
In deze stap wordt de samenwerking tussen de betrokken partijen voorbereid. Hierbij dient
zowel met de organisatorische als financiële aspecten rekening gehouden te worden. Hoe
regelen we de zaak en wat kost het zo ongeveer? Aan het eind van deze stap leveren de
inhoud, de uitgangspunten voor de organisatiestructuur en de financiële structuur de
ingrediënten voor een intentieovereenkomst tussen de betrokken partijen.

Na het opstellen van de intentieovereenkomst zullen de fysieke consequenties vastgesteld
moeten worden. Voor bepaald onderdelen van parkmanagement is fysiek ruimte nodig om ze
te kunnen plaatsen. Het zal op een bestaand terrein vaak lastig zijn ruimte vrij te maken omdat
de inrichting vaak grotendeels al vast ligt. Meest voor de hand liggend is dat er ruimte nodig
kan zijn voor onder andere nieuwe nutsvoorzieningen en groen. Echter, ook voorzieningen
zoals horeca, kinderopvang, vergaderruimten en een facility point eisen ruimte op.
6. De (facilitair e) or ganisatie opbouwen.

Parkmanagement krijgt in deze fase een organisatorische uitwerking. De rechten en plichten
van de deelnemers worden juridisch verankerd en er wordt een operationele structuur gemaakt
waarin het parkmanagement uiteindelijk kan worden gerealiseerd. Zo moet er, naast het
kiezen van de ideale rechtsvorm, ook een definitieve keuze gemaakt worden hoe het
parkmanagement gefinancierd kan worden.
Voor de organisatorische en financiële aspecten wordt verwezen naar de hoofdstukken 4 en 5.
Dit kan plaatsvinden op bestuurs-, regie- en uitvoeringsniveau.
Op bestuursniveau is de verhouding tussen de deelnemende partners geregeld. Hier wordt dus
de rechtsvormkeuze bepaald. Op regieniveau is het contact met de ondernemers en gemeente,
het financieel beheer en de contractering van afnemers en aanbieders geregeld. Op
uitvoeringsniveau wordt het parkmanagement feitelijk uitgevoerd.
7. Aanbieder s en afnemer s contr acter en.

Alvorens het parkmanagement op uitvoeringsniveau plaats kan vinden, zal er op regieniveau
contractering met afnemers en aanbieders plaats moeten vinden. Het resultaat hiervan is dat
het parkmanagement een feit is: er worden diensten geleverd door facilitaire bedrijven en
afgenomen door de gevestigde bedrijven en er staat betaling tegenover. Hierbij is sprake van
een constant proces, men zal constant overleg moeten voeren om een zo goed mogelijk
contract voor de afnemers af te sluiten!
8. Exploiter en en optimaliser en.

Als het parkmanagement eenmaal draait, is het niet zo dat het geen verdere aandacht behoeft.
Er kan altijd behoefte zijn om het pakket van diensten te veranderen. Door de kwaliteit en het
rendement van het parkmanagement in de exploitatiefase te volgen, blijft het pakket van
diensten voldoen aan de behoeften van de betrokken partijen.
3.6 Deelconclusie
Voor parkmanagement gelden diverse definities. Een van die definities luidt als volgt:
Parkmanagement is het sturen van de inrichting van een terrein, het ‘managen’ van
voorzieningen en het beheren van openbare en private ruimten. Parkmanagement is
een middel om op een gestructureerde manier de kwaliteit van een bedrijventerrein op
een hoog peil te brengen en houden. (Op deze manier probeert men de
bedrijfseconomische doelstellingen te behalen, evenals milieuwinst.)
Het parkmanagement is op te delen in de volgende onderdelen:

- Terreinbeheer
- Facility Sharing
- Utility Sharing
- Ontwikkelfunctie
- Werving & Acquisitie
Elk van deze onderdelen omvat meerdere mogelijke maatregelen.
Steeds vaker wordt parkmanagement op een bestaand terrein ingevoerd. Hiervoor dient het
terrein, mits dat nodig is, eerst opgeknapt te worden. Er zijn diverse soorten van opknappen,
afhankelijk van de soort veroudering.
Ver ouder ing - Revitaliser ing

Technisch - Face-lift
Economisch - Herstructurering
Maatschappelijk - Herprofilering
Ruimtelijk - Transformatie
Bij parkmanagement op een bestaand bedrijventerrein zijn een groot aantal spelers actief,
namelijk:
- Gemeente / overheid
- Bewoners
- Parkmanagementbedrijven
- Ondernemers
Voor elk van deze spelers gelden verschillende belangen, voor- en nadelen. Het is zeer
belangrijk om met deze individuele belangen, voor- en nadelen rekening te houden.
Het parkmanagement kan ingevoerd worden via een stappenplan. Deze stappen kunnen elkaar
overigens in de praktijk ook (deels) overlappen. Een goede fasering van het traject is
noodzakelijk om zodoende tot een goed doordacht management te komen.
1. Bewust worden van de meerwaarde van parkmanagement.
2. Wensen en eisen inventariseren.
3. Een pakket van maatregelen samenstellen.
4. Een organisatorische en financiële opzet maken.
6. De (facilitaire) organisatie opbouwen.
7. Aanbieders en afnemers contracteren.
8. Exploiteren en optimaliseren.
4. J ur idische aspecten par kmanagement

4.1 Inleiding
Bedrijventerreinen kennen een traditie van sterke inbreng van de overheid. Participatie van
ondernemers en andere partijen wordt weliswaar belangrijk gevonden, maar de
verantwoordelijkheid voor het maken en uitvoeren van plannen is in handen van de gemeente.
Parkmanagement kan echter ook geregeld worden door een samenwerking tussen de
gemeente en de bedrijven, dit vindt dan plaats door middel van een publiek-private
samenwerking (PPS). Deze PPS zal vorm moeten krijgen door middel van een rechtsvorm.
Deze twee onderdelen zullen in het vervolg van dit hoofdstuk besproken worden.
4.2 PPS
Publiek-private samenwerking (PPS)10
PPS is een samenwerkingsverband waarbij overheid en bedrijfsleven, met behoud van
eigen identiteit en verantwoordelijkheid, gezamenlijk een project realiseren op basis
van een heldere taak- en risicoverdeling. Het resultaat van de samenwerking is
meerwaarde: een kwalitatief beter eindproduct voor hetzelfde geld, of dezelfde
kwaliteit voor minder geld.
De inbreng van de private partijen kan onder andere bestaan uit financiële middelen,
draagvlak voor gemeentelijk beleid en een betere afstemming tussen bedrijven onderling. De
overheid kan onder andere garantiestellingen, financiële middelen, bepaalde voorzieningen en
wellicht een versnelling van publiekrechtelijke procedures inbrengen (soms bieden wettelijke
termijnen voor inspraak ruimte voor versnelling).
Beide partijen moeten goed inzien dat er tegenstrijdige belangen behartigd dienen te worden:
de bedrijven zullen vooral bedrijfseconomische aspecten zwaar laten wegen terwijl vanuit de
overheid het algemeen belang behartigd dient te worden.
De criteria waaraan een PPS-project moet voldoen zijn:11

- De overheden en bedrijfsleven moeten samenwerken op basis van duidelijke, contractueel
vastgelegde afspraken;
- Het moet contractueel vastgelegd zijn wie waarvoor verantwoordelijk is en wie welke
kosten en risico’s draagt;
- Er moet sprake zijn van het realiseren van zowel maatschappelijke als commerciële
doelen;
- Beide partijen moeten de verwachting hebben dat dankzij de samenwerking en de inbreng
van ieders specifieke deskundigheid een beter resultaat tegen dezelfde kosten gerealiseerd
wordt (of hetzelfde resultaat tegen geringere kosten);
- Elke partij moet zijn eigen identiteit en verantwoordelijkheid behouden.
10
www.minfin.nl/pps.
11
www.minfin.nl/pps.
''Het begrip PPS is een soort containerbegrip waar iedereen wat anders
onder verstaat. Het Kenniscentrum PPS hanteert de definitie zoals
weergegeven in de door ons uitgegeven folders. Er zijn echter verschil-
lende definities. Met name van belang is de wijze van risico verdeling.
Welke risico's liggen bij welke partij en wie is verantwoordelijk voor
wat. Hiernaast is de wijze van structurering van belang. Indien publieke
en private partijen met elkaar samenwerken in een B.V. is er in mijn
optiek geen sprake van PPS, maar van een Joint-Venture. Ik kan me
voorstellen dat bij parkmanagement in sommige gevallen gesproken
kan worden van een PPS.''12
Joint-Venture
- Een onderneming opgericht door enkele andere ondernemingen of door een
onderneming en 1 of meer instellingen (overheid) met het doel een bepaalde
bedrijfsfunctie gezamenlijk uit te oefenen.13
- De onderneming en instelling(en) die de joint venture in het leven roepen, brengen
hun kennis in en nemen deel in het kapitaal.14
Een joint-venture is een verschijningsvorm van een PPS-constructie, die meestal voor komt in
de vorm van een grondexploitatiemaatschappij.15 Deze maatschappij zal zorg dragen voor de
uitgifte van de gronden voor het bedrijventerrein. Deze verschijningsvorm kan dus enkel voor
komen bij nieuw op te richten bedrijventerreinen, hier zal dus in het verdere verloop van dit
verslag niet meer over gesproken worden.
De samenwerking in de vorm van een PPS kan plaats vinden op een viertal manieren:16
1. uitvoering door de bestaande organisaties (contractuele vorm);
2. uitvoering door een zakenrechtelijke constructie;
3. uitvoering door een projectorganisatie;
4. uitvoering door een nieuwe, zelfstandige organisatie (privaatrechtelijk
rechtspersoon).
Deze vier opties zullen nu verder uitgelegd worden.
12
Reactie per email ontvangen van dhr. I. Boersma, medewerker Kenniscentrum PPS.
13
Bedrijfseconomie voor het HAVO en VWO Basisboek (deel 1), hoofdstuk 3, samenvatting verkregen via
scholieren.samenvattingen.nl
14
De grondslagen van het vermogens- en ondernemingsrecht, Mr. A.M.M.M. van Zeijl, Wolters Noordhoff
Groningen, 1997.
15
Handboek Grondzaken, ‘Van grond naar bouwgrond’, Vereniging van Nederlandse gemeenten / drs. P.Ph.
Dordregter, VNG Uitgeverij, Den Haag, onderdeel A4.
16
Juridisch-bestuurlijke aspecten van publiek-private samenwerking, Ir. A.G. Bregman, Kluwer Deventer,
1990.
Ad 1. Uitvoering door de bestaande organisaties (contractuele vorm)

Bij uitvoering door bestaande organisaties is er sprake van een samenwerking tussen de
private en publieke organisaties. Voor Bedrijventerrein Hapert is denkbaar dat het
Ondernemers Contact van het terrein samen met de bedrijvencontactfunctionaris van de
gemeente gaat samenwerken, om zo een bepaald beleid te gaan volgen. Het is wenselijk dat
alle bedrijven vertegenwoordigd zijn in het ondernemerscontact (O.C.) omdat dit O.C. in
overleg met de bedrijvencontactfunctionaris en de gemeente het beleid voor het terrein
uitstippelt. Echter, gezien het feit dat er sprake is van het beheer van een grote hoeveelheid
financiële middelen, lijkt het oprichten van een aparte organisatie de voorkeur te genieten.
Figuur 4.1 geeft schematisch de uitvoering door bestaande organisaties weer.
O.C. Bedr ijven-

Bedrijven Bedr ijven- contact- Gemeente
ter r ein functionar is
Haper t
Figuur 4.1
Ad 2. Uitvoering door een zakenrechtelijke constructie;

Bij een zakenrechtelijke constructie wordt er een relatie / samenwerking gerealiseerd tussen
een publieke en één of meer private partijen door middel van diverse constructies. Via enkele
van deze constructies kan de gewenste samenwerking tussen de overheid en het bedrijfsleven
gerealiseerd worden, om zodoende het parkmanagement op te zetten. De zakenrechtelijke
varianten om een PPS constructie op te stellen zijn mandeligheid, erfpacht, opstal en splitsing
in appartementsrechten. Hieronder zullen deze varianten kort beschreven worden.
Mandeligheid:Mandeligheid is een vorm van gemeenschappelijk eigendom van een

onroerende zaak. Hierbij valt vooral te denken aan het gezamenlijk eigendom
van gebouwen, erven, muren etc. Mandeligheid is niet van toepassing wanneer
er sprake is van een beheersvorm (bv parkmanagement).
Erfpacht: Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens
ander onroerende zaak te houden en te gebruiken.17 Hierbij houdt de gemeente
de grond van een bedrijventerrein in eigendom, en kan een ondernemer o.b.v.
erfpacht gebruik maken hiervan.
Opstal: Zakelijk recht om gebouwen, werken of beplanting op een anders grond te
hebben. Via het opstalrecht blijft degene die gebouwen plaatst eigenaar van dat
gebouw, natrekking is niet van toepassing.
App.recht: Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de
splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik
van bepaalde gedeelten van het gebouw (of terrein) die blijkens hun inrichting
bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Ad 3. Uitvoering door een projectorganisatie

Bij de uitvoering door een projectorganisatie wordt vaak een duidelijk omschreven doel
nagestreefd. Wanneer dit doel bereikt is wordt de projectorganisatie veelal opgeheven. Het
gegeven dat een projectorganisatie slechts een tijdelijk karakter heeft, maakt deze variant niet
toepasbaar voor het parkmanagement. Parkmanagement is namelijk een doorlopende
17
Artikel 5:85 lid 2 BW
beheersvorm, die niet tijdsgebonden is. Figuur 4.2 geeft schematisch de uitvoering door een
projectorganisatie weer.
Pr ojector ganisatie
O.C. Bedr ijven

Bedr ijven- contact
Bedrijven functionar is Gemeente
ter r ein
Haper t
Figuur 4.2
Vaak is deze vorm de voorloper van de P.M.O., omdat door middel van een projectorganisatie
het initiatief wordt genomen.
Ad 4. Uitvoering door een zelfstandige organisatie (privaatrechtelijk rechtspersoon)

De zelfstandige organisatie heeft, in tegenstelling tot de projectorganisatie, een permanent
karakter. Vooral voor een samenwerking gericht op beheer (het in stand houden van de
huidige kwaliteiten) wordt vaak vanwege het langdurige karakter en de aard van de
werkzaamheden, gekozen voor een zelfstandige organisatie. In deze onafhankelijke
organisatie zullen afgevaardigden van beide partijen zich verenigen in één orgaan, waarbij het
belang van het bedrijventerrein beter behartigd wordt en waardoor een nog intensievere
samenwerking tot stand komt. Vaak wordt dus voor de uitvoering van parkmanagement
gekozen voor een Parkmanagement Organisatie (P.M.O.). Het is waarschijnlijk dat deze
P.M.O. dan een adviesbureau inschakelt welke hen van advies zal voorzien, of dat ze een
parkmanager aanstellen die voor de uitvoering zorg zal dragen. Ook voor Hapert geniet deze
vorm de voorkeur. Figuur 4.3 geeft schematisch de uitvoering door een P.M.O. weer.
Bedrijven Par kmanagement Gemeente

or ganisatie
Figuur 4.3
Argumenten die pleiten voor de keuze van een zelfstandige organisatie zijn:18
- Het verrichten van rechtshandelingen in PPS-verband wordt mogelijk zonder dat de
deelnemende partijen ieder voor zich daartoe hoeven te besluiten;
- Partijen kunnen er naar streven d.m.v. een voor de buitenwereld herkenbare organisatie
hun gezamenlijke activiteiten te doen plaats vinden;
- De oprichting van een rechtspersoon heeft tot gevolg dat de oprichters of deelnemers
vrijwel niet aansprakelijk zijn voor meer dan het bedrag van hun inbreng;
18
Juridisch-bestuurlijke aspecten van publiek-private samenwerking, Ir. A.G. Bregman, Kluwer Deventer,
1990.
- Het is mogelijk dat in de praktijk een rechtspersoon eerder in aanmerking blijkt te komen
voor subsidieverlening dan wanneer de gemeente slechts een samenwerkingscontract
aangaat;
- Het kan fiscale voordelen hebben.
Aangezien de opties van een PPS-constructie op basis van een zakenrechtelijke constructie
(optie 2) en een apart op te richten organisatie (optie 4) de beste opties lijken, zullen deze
verder worden besproken bij de juridische structuur.
Tevens zijn er meerdere ondernemingsvormen (of rechtsvormen) mogelijk voor het opzetten
van een parkmanagement organisatie. Uit deze rechtsvormen of een combinatie daarvan moet
een keuze gemaakt worden om het parkmanagement een solide basis te geven en om de
verschillende bedrijfsmatige activiteiten te kunnen beheren. In de volgende paragraaf zal
hierop verder ingegaan worden.
4.3 J ur idische str uctuur
Bij de oprichting van een P.M.O. zal een constructie gekozen moeten worden voor het
oprichten van een PPS. In onderstaand overzicht zijn de mogelijke rechtsvormen
weergegeven19:
- Eenmanszaak
- Maatschap
- Vennootschap onder firma (V.O.F.)
- Commanditaire Vennootschap (C.V.)
- Besloten Vennootschap (B.V.)
- Naamloze Vennootschap (N.V.)
- Coöperatieve Vereniging
- Stichting
Naast bovengenoemde rechtsvormen kan, kan een PPS ook geregeld worden via de volgende
zakenrechtelijke varianten:
- Mandeligheid
- Erfpacht
- Opstal
- Vereniging van Eigenaren (V.v.E.) / appartementsrecht
Deze twee constructies zijn geen rechtsvormen, maar kunnen echter wel een goede manier
zijn om het parkmanagement op te zetten.
De belangrijkste criteria bij de keuze van een rechtsvorm voor parkmanagement zijn
aansprakelijkheid, zeggenschap en flexibiliteit.
Aansprakelijkheid is hiervan het belangrijkst. De ondernemers en de gemeenten zullen
immers nooit aansprakelijkheid van derden willen aanvaarden. Door het aangaan van
bepaalde verbintenissen voor alle ondernemers op een terrein, ontstaat er ook een
aansprakelijkheid ten opzichte van bepaalde personen / organisaties. Deze aansprakelijkheid
wil een ondernemer individueel of de gemeente alleen niet dragen, hierdoor zal de
aansprakelijkheid goed geregeld moeten zijn bij een toekomstige P.M.O. Aansprakelijkheid
voor de P.M.O. op zich is voor hen aanvaardbaar, aansprakelijkheid voor leden individueel
niet.
Zeggenschap is vooral van belang als het gaat om verdeling van winst en inbreng c.q. het
beheer van investeringen (bestuur en andere organen). De zeggenschap moet zo geregeld zijn
dat zowel de stem van de gemeente als van de ondernemers m.b.t. het bedrijventerrein
gehoord wordt. Geen van de partijen zal het accepteren wanneer hun zeggenschap
ondergeschikt is aan dat van hun partner(s).
Flexibiliteit is belangrijk, omdat op een bedrijventerrein voortdurend veranderingen in aard en
omvang van ondernemingen zal plaatsvinden (oprichting, inrichting en kapitaal). Zo moeten
leden bijvoorbeeld makkelijk in- en uit kunnen treden (a.g.v. komende en vertrekkende
bedrijven).
In beginsel komen een aantal rechtsvormen niet in aanmerking voor een parkmanagement
organisatie daar zij niet aan de hiervoor gestelde criteria voldoen. Niet in aanmerking komen:
- Eenmanszaak: Aangezien bij een eenmanszaak de aansprakelijkheid bij één persoon (de
eigenaar) komt te liggen, is deze rechtsvorm geen goede optie. Het moet niet zo kunnen
zijn dat één persoon verantwoordelijk is voor het parkmanagement op een terrein. Verder
19
Proefschrift ‘Industriële symbiose op bedrijventerreinen’ door Wim Konz en Constant van den Thillart,
blz. 226 e.v. Technische Universiteit Eindhoven, 2002.
zou deze persoon ook de gehele zeggenschap dragen, en van flexibiliteit is geen sprake
aangezien deze ondernemersvorm niet mee zal veranderen bij een wijziging van de
huidige situatie op het terrein.
- Maatschap: Doordat de maatschap bij uittreden of overlijden van één van de maten wordt
beëindigd is de flexibiliteit onvoldoende, de continuïteit van een P.M.O. is hierbij niet
gewaarborgd. Verder is het verantwoordelijkheidsaspect slecht voor een P.M.O. daar elk
van de maten voor hun deel aansprakelijk is t.o.v. schuldeisers.
- V.O.F.: Omdat het niet wenselijk is dat de vennoten voor hun deel of zelfs geheel
aansprakelijk gesteld kunnen worden voor de beslissingen t.a.v. het parkmanagement,
komt deze rechtsvorm in mindere mate in aanmerking. Bovendien ontbreekt de
flexibiliteit, de vennootschap zal beëindigd worden bij uittreding, failliet verklaring of
overlijden van een van de vennoten, hierdoor komt de continuïteit van de P.M.O. in
gevaar. Deze beëindiging kan overigens voorkomen worden door een verblijvingsbeding,
toescheidingsbeding of voortzettingsbeding. 20
- C.V.: Beheersdaden zijn moeilijk te onderscheiden omdat een stille vennoot naar buiten
toe zich niet met beheersdaden mag bemoeien. Hierdoor kunnen er problemen ontstaan
m.b.t. de aansprakelijkheid, omdat deze onder de deelnemers verschilt wat onwenselijk is
(als gevolg van beherende en stille vennoten). Aangezien de vennootschap wordt
beëindigd bij het uittreden van een van de beherende vennoten komt deze rechtsvorm niet
in aanmerking (gebrek aan flexibiliteit), hierdoor is namelijk de continuïteit van de
P.M.O. niet gewaarborgd.
De navolgende zakenrechtelijke constructies komen niet in aanmerking voor het invoeren van
parkmanagement:
- Mandeligheid: Mandeligheid is van toepassing wanneer het gaat om gezamenlijk
eigendom van onroerende zaken. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld erfafscheidingen,
gebouwen etc. Dit is dus geen goede constructie voor de invoering van parkmanagement,
omdat daar geen sprake kan zijn van gezamenlijk eigendom van gebouwen, elke
ondernemer zal zijn eigen gebouw in beheer willen hebben. Wanneer het zou gaan om het
gezamenlijk eigendom van de grond zou de constructie wel in aanmerking zijn gekomen.
- Erfpacht: Het heeft als nadeel dat ruim voor het verstrijken van de looptijd er vrijwel geen
investeringen door de pachter zelf worden gedaan. Daardoor daalt de kwaliteit van het
bedrijventerrein. Tevens is erfpacht bij bedrijven en andere eigenaren van vastgoed niet
populair, aangezien ze het onroerend goed niet in eigendom krijgen! Voor de gemeente is
het voordeel van het in eigen beheer houden van de grond tevens een nadeel: het vergt een
zeer grote investering. Deze constructie wordt dus niet als de ideale beschouwd voor de
invoering van parkmanagement.
- Opstal: Hiervoor gelden vrijwel dezelfde nadelen als voor erfpacht. Ook deze constructie
is dus niet gewenst voor de invoering van parkmanagement.
Deze vormen zullen in het verdere onderzoek ook buiten beschouwing worden gelaten.
In het vervolg van deze paragraaf zal er op de overige vier rechtsvormen en de V.v.E. verder
ingegaan worden. Doordat er getoetst wordt op de drie onderdelen zoals hierboven genoemd,
kan het voorkomen dat rechtsvormen met compleet verschillende doelstellingen beiden in
aanmerking komen voor het oprichten van een P.M.O.
Tevens zal er een toetsing plaatsvinden op basis van de toepasbaarheid op een bestaand
bedrijventerrein, aangezien dit bij Bedrijventerrein Hapert van toepassing is.
20
www.kvk.nl
Eerst zal een vrij algemene beschrijving plaats vinden, waarna in een tussenconclusie de
relatie met het parkmanagement wordt gelegd.
4.3.1 Stichting21
Een stichting is een rechtspersoon zonder leden, die met behulp van daartoe bestemd
vermogen een in de statuten vermeld doel te verwezenlijken heeft. Het doel kan allerlei zaken
inhouden, maar mag niet bestaan uit het doen van uitkeringen aan oprichters, bestuur of
directie. Een stichting mag wel winst maken, maar de uitkering is aan beperking onderhevig.
De stichting kan enkel beëindigd worden als gevolg van een faillissement, door de rechter of
op de wijze zoals geregeld in de statuten. Een stichting kan werknemers in dienst hebben
(wellicht parkmanager). Het enige orgaan dat een stichting altijd heeft, is een bestuur. De
stichting is een rechtspersoon en dus zelfstandig drager van rechten en plichten.
Bij een stichting moet via de gronduitgifte, kettingbedingen of een erfdienstbaarheid worden
geregeld dat de betrokken bedrijven verplicht zijn een minimaal aantal diensten van de
stichting af te nemen.
Een stichting wordt meestal als rechtsvorm gekozen wanneer de exploitatie van de
onderneming niet zozeer op winst is gericht, maar op de realisering van een bepaald ideëel of
sociaal doel. Binnen parkmanagement is het doel niet het rechtstreeks behalen van winst,
maar het realiseren van een kostenvoordeel en betere werkomgeving voor haar leden.
Verder is de aansprakelijkheid zo geregeld, dat de bestuurders niet hoofdelijk aansprakelijk
gesteld kunnen worden. Hierdoor kan een bestuurder die mede verantwoordelijk is voor de
beslissingen t.a.v. het parkmanagement niet persoonlijk aansprakelijk gesteld worden.
De zeggenschap is goed geregeld doordat deze bij het bestuur ligt en de flexibiliteit is
normaliter gegarandeerd aangezien er niet zomaar voldaan kan worden aan de
beëindigingsgronden. Hierdoor worden de beslissingen niet door een persoon genomen en is
de gewenste continuïteit van een P.M.O. gegarandeerd.
Tevens is een stichting goed toepasbaar op een reeds bestaand industrieterrein, waardoor
deze rechtsvorm in aanmerking komt bij het oprichten van een P.M.O.
4.3.2 Besloten Vennootschap (B.V.)22

Een B.V. is een rechtspersoon met een in aandelen verdeeld maatschappelijk kapitaal. Zij
handelt in het maatschappelijk verkeer door een tweetal organen, te weten een bestuur en een
Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Aan beide zijn door de wet en de statuten van de
B.V. specifieke bevoegdheden toegekend. De rechtspersoon is zelfstandig drager van rechten
en plichten.
In beginsel is alleen het vermogen van de rechtspersoon aansprakelijk voor de aangegane

rechtshandelingen. Het risico voor de aandeelhouder blijft beperkt tot de waarde van zijn
aandeel in de B.V. Indien een aandeelhouder bovendien bestuurder is, kan hij onder bepaalde
omstandigheden (onbehoorlijk bestuur) persoonlijk aansprakelijk gesteld worden voor de
schulden van de B.V. Het bestuur van de vennootschap wordt gevormd door één of meer
natuurlijke en/of rechtspersonen. Het bestuur heeft als taak het vertegenwoordigen van de
B.V.
21
22
In beginsel is de B.V. als rechtspersoon zelf aansprakelijk voor haar schulden. De aandelen
zijn op naam en niet vrij overdraagbaar. Wel zijn aandelen overdraagbaar aan
medeaandeelhouders (blokkeringsregeling). De hoogste macht ligt bij de aandeelhouders in de
Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
De continuïteit van de onderneming is eenvoudig te waarborgen, daar de B.V. een

rechtspersoon is. Bij uittreding van één der aandeelhouders kunnen diens aandelen worden
verkocht en ook de onderneming zelf is te verkopen door overdracht van aandelen, waardoor
de flexibiliteit gewaarborgd is. Echter, indien er sprake is van toe- of uittredende
aandeelhouders kan een B.V. de nodige formaliteiten en daaraan gekoppeld juridische kosten
met zich meebrengen. Ook is de winstgerechtigdheid direct gekoppeld aan de
aandelenverdeling.
Deze rechtsvorm komt in aanmerking voor een P.M.O. omdat hij aan alle criteria voldoet,
zowel de aansprakelijkheid, flexibiliteit als zeggenschap. Tevens is de toepasbaarheid op een
bestaand terrein goed.
Door het flexibele karakter is de gewenste continuïteit voor een P.M.O gewaarborgd, door de
aan/verkoop van aandelen kan een bedrijf makkelijk toe/uittreden tot de P.M.O. De
zeggenschap ligt niet bij een persoon maar bij de Algemene Vergadering van
Aandeelhouders, waardoor alle besluiten in overeenstemming met de leden zullen worden
genomen. De aansprakelijkheid rust niet op de bestuursleden individueel, maar bij het bedrijf
op zichzelf. Hierdoor zijn niet de individuele leden aansprakelijk voor eventuele verliezen en
fouten.
4.3.3 Naamloze vennootschap (N.V.)23

Het belangrijkste verschil tussen deze rechtsvorm en B.V. ligt op het gebied van de
overdraagbaarheid van de aandelen. Een ander belangrijk verschil is dat de B.V. -anders dan
de N.V.- geen aandeelbewijzen mag uitgeven. Bovendien is voor de start van een N.V. een
groter aandelenkapitaal nodig dan bij de B.V. Er zijn enkele kleine verschillen op het gebied
van kapitaalbescherming en emissiebevoegdheden. Er bestaan geen significante verschillen
tussen de beide rechtsvormen. In relatie tot de N.V. lijkt de besloten vennootschapsvorm
pragmatischer, aangezien een blokkeringsregeling mogelijk is. Deze vorm is overigens naar
voorkeur van participanten in te vullen met een N.V.
De B.V. blijkt in de binding naar een bedrijventerrein toe een aantrekkelijkere vorm te zijn
dan de N.V. Een N.V. heeft dezelfde voordelen als een B.V., met dien verstande dat de N.V.
zijn aandelen vrij over kan dragen, wat ongewenst is binnen een P.M.O. Zo zouden
rechtspersonen die geen behoefte hebben aan het vitaal houden van een terrein in het bezit
kunnen komen van de aandelen van de P.M.O. Deze rechtsvorm komt daarom verder niet in
aanmerking.
23
4.3.4 Coöperatieve Vereniging24

Een coöperatieve vereniging (oftewel coöperatie) is een bijzondere vorm van een vereniging
die zich ten doel stelt te voorzien in bepaalde materiële belangen van haar leden door
overeenkomsten met hen af te sluiten. Ze mag ook winst maken of kosten besparen ter
verdeling onder de leden. Zij oefent derhalve een onderneming uit en sluit daartoe
overeenkomsten af met haar leden. In- en uittreden van leden is toegelaten. Aan het
lidmaatschap kunnen eisen worden gesteld, bijvoorbeeld kwaliteitseisen. Uittreding kan aan
voorwaarden worden gebonden, maar deze voorwaarden mogen niet zodanig zijn dat
uittreden in feite onmogelijk is. De coöperatie is een rechtspersoon en derhalve zelf
aansprakelijk voor haar doen en laten. Bij ontbinding zijn de leden voor gelijke delen
aansprakelijk voor de tekorten.
Al naar gelang de inhoud van de aansprakelijkheid van de leden moeten de letters WA, BA of
UA toegevoegd worden.
- WA: wettelijke aansprakelijkheid, de leden zijn voor gelijke delen aansprakelijk;
- BA: beperkte aansprakelijkheid, de aansprakelijkheid van de leden is beperkt tot een
bepaald bedrag.
- UA: uitgesloten aansprakelijkheid, de leden zijn niet aansprakelijk.
Er kan zowel sprake zijn van een ondernemerscoöperatie als een werknemerscoöperatie. Bij
de ondernemerscoöperatie oefenen de leden zelf een bedrijf uit, bij de werknemerscoöperatie
bestaan de leden uit de werknemers van bedrijven.25
De rechtsvorm van de coöperatieve vereniging komt vooral in aanmerking wanneer de

vereniging zelf bepaalde beheertaken wil uitvoeren, dus niet alleen coördineert. Het is ook een
adequate vorm wanneer ook niet-leden diensten willen afnemen. Dat zal vaak zo zijn bij
bestaande bedrijventerrein. Dus in een situatie waarin niet zeker is dat alle bedrijven zich
zullen aansluiten, kan een coöperatieve vereniging een passende rechtsvorm zijn. De
vereniging kan dan incidenteel diensten aan derden verlenen en de leden kunnen daarvan
profiteren.
Deze rechtsvorm komt met name vanwege de flexibiliteit in aanmerking, omdat leden zonder
veel problemen uit kunnen treden en nieuwe leden eenvoudig toe kunnen treden. Dit is
gewenst in verband met de dynamiek binnen een bedrijventerrein, het komen en gaan van
ondernemers en dus leden, hierdoor is de gewenste continuïteit gewaarborgd.
Verder is de aansprakelijkheid goed geregeld, men kan zelf kiezen welke vorm van
aansprakelijkheid het beste bij de vereniging past. Hierdoor kan de meest ideale vorm voor
een P.M.O. gekozen worden.
Een nadeel is het feit dat bij ontbinding de leden voor gelijke delen aansprakelijk gesteld
kunnen worden. Hierdoor kunnen leden voor beslissingen t.a.v. het parkmanagement
verantwoordelijk gesteld worden. Positief is echter het feit dat niet een lid hoofdelijk
aansprakelijk gesteld kan worden.
Gezien de mogelijkheid om niet-leden mee te laten doen aan bepaalde beheersaspecten is
positief te noemen. Hierdoor zullen de kosten per ondernemer voor genomen beslissingen
t.a.v. het parkmanagement dalen en worden niet-leden betrokken bij het parkmanagement,
waardoor ze wellicht in de toekomst lid willen worden (en dus meehelpen en betalen aan het
vitaal houden van het bedrijventerrein).
24
25
www.mkb.nl
Tevens is deze rechtsvorm goed toepasbaar op een reeds bestaand industrieterrein, en dan
met name in de vorm van een ondernemerscoöperatie, omdat er sprake is van leden die zelf
een bedrijf uitoefenen.
4.3.5 Vereniging van Eigenaren (V.v.E.)

Het lidmaatschap van een V.v.E. treedt in en eindigt van rechtswege met het verkrijgen of
vervreemden van het appartementsrecht.
Appartementsrecht26
Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de
splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van
bepaalde gedeelten van het gebouw (of terrein) die blijkens hun inrichting bestemd
zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het aandeel kan mede
omvatten de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van de bij
het gebouw behorende grond.
De vergadering van eigenaren heeft de hoogste macht binnen de vereniging. Aan de

vergadering komen alle bevoegdheden toe die niet door de wet of de statuten aan een ander
orgaan zijn gedelegeerd. Volgens de wet voert de vereniging het gezag over de
gemeenschappelijke zaken, gedeelten en financiën.
De vergadering van eigenaren benoemt tevens het bestuur. Het bestuur wordt gevormd door
tenminste een persoon Het bestuur kan uit leden bestaan maar het kan ook worden
opgedragen aan een P.M.O.
De wet stelt: Voor zover de statuten anders bepalen, beheert de bestuurder of het bestuur de
middelen van de vereniging en draagt zorg voor de ten uitvoerlegging van de besluiten van de
vergadering van eigenaren.
De V.v.E. is aansprakelijk jegens derden zolang het bestuur handelt binnen haar
vertegenwoordigingsbevoegdheid. Wanneer er handelingen uitgevoerd worden die buiten haar
vertegenwoordigingsbevoegdheid vallen is niet de V.v.E. maar de persoon die de handeling
zelf uitvoerde aansprakelijk. Onder de vertegenwoordigingsbevoegdheid vallen alle besluiten
zoals genomen in de vergadering van eigenaren.
In de praktijk betekent dit alles:

De gemeente geeft de appartementsrechten uit i.p.v. kavels. Alle eigenaren van de
appartementsrechten hebben recht op het gebruik van een bepaalde kavel en op een aandeel in
de totale gemeenschap. De eigenaars worden van rechtswege lid van de V.v.E.
Door het introduceren van een V.v.E., die zorg gaat dragen voor het beheer van de openbare
voorzieningen, wordt voorkomen dat er tegenstrijdige belangen ontstaan tussen bedrijven
(private kavels) en de gemeente (openbare ruimten). Vanwege het feit dat het vaak moeilijk is
om alle belangen te synchroniseren, voorkomt de oprichting van een V.v.E. deze
problematiek omdat zowel de kavels als de openbare ruimten in handen van de gemeente
blijven.27
Op het eerste gezicht vormt het appartementsrecht een uitstekend juridisch instrument voor
parkmanagement. Via een kettingbeding is het ook van kracht op een volgende
26
Artikel 5:106 lid 3 BW
27
Organisatiestructuur Kempisch Bedrijven Park, Grontmij, 12 september 2000.
gebruiker/eigenaar, dus de continuïteit is gewaarborgd. Als men echter verder kijkt ziet men
dat een V.v.E. niet altijd de beste methode is om parkmanagement organisatorisch te regelen.
Ten eerste is een V.v.E. alleen goed toepasbaar bij een nieuw op te richten bedrijventerrein,
wat in Hapert niet van toepassing is.
Tevens vestigt een belegger in het geval van appartementsrecht in feite het gebruiksrecht en
verkrijgt hij niet het eigendom van een kavel.
Op een nieuw terrein zou deze variant dus goed toepasbaar zijn, maar dat is bij
Bedrijventerrein Hapert niet aan de orde.
4.4 Deelconclusie
Voor de keuze in wat voor samenwerkingsvorm het parkmanagement geregeld moet worden
gaat de voorkeur uit naar een apart op te richten P.M.O.
Bij een apart op te richten onderneming is er sprake van een permanent karakter en een bedrijf
wat zelf verantwoordelijk is voor zijn beslissingen.
Een projectorganisatie valt af omdat er geen sprake is van een permanent karakter. Een
samenwerking tussen de gemeente en het O.C. zonder een aparte organisatie is ongewenst
omdat er sprake is van een grote hoeveelheid financiële middelen.
De keuze voor de rechtsvorm blijkt met een groot aantal aspecten nauw verbonden te zijn.
Behalve de verschillen in o.a. aansprakelijkheid, zal er ook gekeken moeten worden naar de
doelstelling die men voor ogen heeft en naar de gewenste flexibiliteit. De voorgedragen
rechtsvormen hebben elk hun voor- en nadelen. Het is de bedoeling om tussen deze een goede
afweging te maken om zodoende te komen tot een goede rechtsvormkeuze.
Afwegingskader jur idische vor m

Situatie Rechtsvor m Kenmer ken r echtsvor m
Nieuw terrein. Sterke Vereniging Leden bepalen en betalen.
betrokkenheid van van Lidmaatschap is via contracten
individuele bedrijven Eigenaren verplicht gesteld. Afname van
gewenst. basispakket is verplicht.
Bestaand terrein. Zelf Coöper atieve Meer bedrijfsmatig van opzet dan
oppakken van beheertaken. ver eniging een gewone vereniging. De leden
Deelname van alle bedrijven bepalen en betalen. Lidmaatschap
staat niet op voorhand vast. is niet verplicht. Ook niet-leden
kunnen diensten afnemen.
Goede vorm wanneer er sprake is
van investeringen.
Bij ontbinding kunnen leden voor
gelijke delen aansprakelijk gesteld
worden.
Nieuw of bestaand terrein. Stichting Bestuur bepaalt het beleid.
Vooral uitbesteden van Samenstelling van het bestuur is
beheertaken. Sterke in statuten geregeld. Geen
betrokkenheid van bedrijven winstbetrokkenheid oogmerk
is niet persé nodig. Verplichte bijdrage en afname van
diensten via contracten geregeld.
Minder goede vorm wanneer er
sprake is van investeringen.
Nieuw of bestaand terrein. Besloten Commercieel van opzet.
Sterke betrokkenheid van Vennootschap Eventuele verplichte bijdrage en
bedrijven is niet persé nodig. afname van diensten is via
Vooral beheer openbare ruimte. contracten geregeld.
Goede vorm wanneer er sprake is
van investeringen.
Nieuw of bestaand terrein. Naamloze Gelijk aan B.V., echter, de
Sterke betrokkenheid van Vennootschap aandelen zijn bij N.V. vrij
bedrijven is niet persé nodig. overdraagbaar. Dit is ongewenst.
Vooral beheer openbare ruimte.
Gekeken naar de deelconclusies in § 4.3 gecombineerd met het afwegingskader blijven de

vetgedr ukte rechtsvormen over om in aanmerking te komen voor de oprichting van een
P.M.O.
Bij een afweging tussen de diverse voor- en nadelen gaat de voorkeur uit naar coöperatie.
Gezien het feit dat ook niet-leden diensten af kunnen nemen, dat er eenvoudig investeringen
plaats kunnen vinden en omdat sterke betrokkenheid van ondernemers niet persé nodig is lijkt
deze rechtsvorm de meest ideale. Het nadeel wat ontstaat bij de ontbinding weegt niet op
tegen de voordelen gezien het permanente karakter van een P.M.O. en omdat een beëindiging
door financiële problemen niet te verwachten is.
5. Financiële aspecten par kmanagement

5.1 Inleiding
Ten eerste neemt parkmanagement niet alleen kosten, maar ook opbrengsten met zich mee.
Zowel deze kosten als opbrengsten zullen in dit hoofdstuk besproken worden. Verder zullen
de gemaakte kosten voor parkmanagement ook betaald moeten worden. Het geld wat
daarvoor beschikbaar dient te zijn kan van op verschillende manier bij elkaar gebracht
worden. De diverse mogelijkheden om tot de financiering van parkmanagement te komen
zullen behandeld worden. Tenslotte brengt de gekozen rechtsvorm ook nog regelgeving met
zich mee welke te maken hebben met de financiën. Hierbij gaat het om fiscale regelgeving,
welke ook in dit hoofdstuk besproken zal worden.
5.2 Kosten en opbr engsten

Kosten
De extra kosten die gemoeid zijn met parkmanagement zijn in principe alle kosten die men
extra heeft in vergelijking met de kosten bij een bedrijventerrein zonder parkmanagement.
Ten eerste heeft men de maken met de opstartkosten: deze kunnen o.a. bestaan uit
advieskosten en haalbaarheidsstudies.
Vervolgens krijgt men te maken met de kosten voor parkmanagement. Deze kosten kunnen
worden onderverdeeld in vier groepen:28
• Voorinvesteringen die voor alle deelnemers worden gedaan, zoals investeringen in
infrastructuur, parkeervoorzieningen, groen en water. Dit is met name bij nieuwe terreinen
aan de orde. De kosten kunnen worden verrekend in een opslag op de grondprijs.
• Exploitatiekosten die voor alle deelnemers worden gemaakt, zoals beveiliging en beheer van
de openbare ruimte. Deze kosten kunnen worden verrekend in een periodieke contributie,
bijvoorbeeld gekoppeld aan de gebruikte oppervlakte.
• Exploitatiekosten die verband houden met facultatieve parkmanagementdiensten. Deze
kosten worden apart in rekening gebracht.
• Bureaukosten en overhead.
Opbr engsten
De opbrengsten die het parkmanagement op kan brengen is onder andere de waardestijging
van de panden als gevolg van de verbeterde uitstraling en de aangebrachte voorzieningen in
de nabijheid van het bedrijf.
Tevens kunnen er opbrengsten gegenereerd worden door belegging van het vermogen van de
P.M.O. Hierbij dient men echter wel voorzichtig te zijn, aangezien het geld aan de bedrijven
toebehoort en in de toekomst nog nodig is. Gezien het feit dat men niet vanuit een
winstoogmerk te werk gaat, dient hier zeer voorzichtig mee omgegaan te worden.
De gemeente kan tevens een kostenvoordeel behalen op de langere termijn door lagere
investerings- en beheerskosten, lagere aanbestedingskosten en revitaliseringskosten.
Het kostenvoordeel voor de bedrijven bestaat uit schaalvoordelen bij collectief inkopen en
afnemen van voorzien en diensten.
28
Parkmanagement, kwaliteit wint terrein, Ministerie van Economische Zaken, blz. 27.
5.3 Financier ingsmogelijkheden

Het vermogen waarmee de P.M.O. het parkmanagement regelt kan afkomstig zijn van:
1. Bedrijven
2. Gemeente
3. Subsidies
Uit de inkomsten uit deze drie bronnen kan een fonds opgericht worden. Hoe dit fonds
samengesteld wordt is aan de P.M.O. Hieronder zullen deze financieringsmogelijkheden
verder uitgewerkt worden.
Ad 1. Bedr ijven
De betaling door bedrijven kan op diverse manieren:
- Een periodieke bijdrage (contributie) aan de P.M.O.
Deze financieringsvorm, waarbij de P.M.O. het beheer financiert, is de meest
voorkomende financieringsvorm. Op basis van begrotingen wordt de hoogte van de
periodieke bijdrage vastgesteld. De verdeling kan geschieden op basis van diverse
verdeelsleutels (meestal op basis van bruto vloeroppervlakte van de gebouwen, maar ook
bijvoorbeeld op basis van aantal werknemers). Op deze manier worden de kosten voor het
parkmanagement inzichtelijk gemaakt voor de betrokken partijen.
Bij deze financieringswijze is er sprake van grote betrokkenheid van leden. Ondernemers
die zowel eigenaar als gebruiker zijn, hebben een goed zicht over inkomsten en uitgaven.
Bovendien bestaat er bij deze financieringsconstructie een grote mate van flexibiliteit.
Indien de kosten hoger worden dan kan met de contributie hierop aanpassen. Een nadeel
kan zijn dat bedrijven niet meer willen betalen en gaan onderhandelen over de prijs.
- Het genereren van inkomsten uit een opslag van de grondprijs.

De kosten van parkmanagement worden opgenomen in de grondexploitatie, de grondprijs
wordt verhoogd met een bedrag t.b.v. het parkmanagement.
Een nadeel van deze mogelijkheid is het feit dat bedrijven en investeerders de grondprijs
zwaar laten meewegen in hun locatiebesluiten. Men zal dus bedrijven moeten overtuigen
van het nut om een hogere grondprijs te betalen in ruil voor het beheer van het
bedrijventerrein. Op deze manier is het wel mogelijk om free-riders (§5.4) te voorkomen.
Tevens is deze mogelijkheid niet toepasbaar voor reeds bestaande terreinen.
- Betaling o.b.v. gebruik van voorziening.

Het bedrijf hoeft enkel een bijdrage te doen aan een bepaalde voorziening wanneer men
gebruik gemaakt heeft van die bepaalde voorziening.
Het voordeel hiervan is dat de bedrijven enkel kosten maken voor voorzieningen waarvan
ze ook gebruik maken. Daar staat tegenover dat de voorzieningen wel een
aanvangsinvestering met zich meebrengen, welke pas door het gebruik terugbetaald
wordt.
- Eenmalige afkoop van de kosten.

De jaarlijkse kosten kunnen gezien worden als een eeuwige kasstroom. Door de contante
waarde van deze toekomstige betalingen te berekenen, kan er een eenmalige afkoop
plaatsvinden.
Het is bij deze methode van belang het vermogen dat ontstaat te laten renderen met behulp
van professionele vermogensbeheerders. Hier wordt het vermogen bij ondergebracht en
het jaarlijks rendement kan worden benut voor het parkmanagement.
Voordeel van deze methode voor de ondernemers is dat men met een eenmalige betaling
voor de rest van betalingen gevrijwaard is. Het nadeel is echter het feit dat niet elk bedrijf
dit bedrag zomaar ineens op kan brengen, en bij verkoop van het pand zal het resterende
bedrag meegenomen moeten worden in de verkoopprijs. Tevens kan een onverwachte
kostenstijging een tekort veroorzaken, hierover dienen vooraf duidelijke afspraken
gemaakt te worden.
Ad 2. Gemeente
Allereerst zou er een donatie vanuit de gemeente moeten komen om het proces in gang te
zetten. Zonder een eerste impuls vanuit de gemeente lijkt de een vrij kansloos initiatief.
Verder is het waarschijnlijk dat de gemeente een vaste jaarlijkse bijdrage betaalt ten behoeve
van het parkmanagement op het terrein. Deze bijdrage kan bijvoorbeeld bestaan uit de
jaarlijkse reservering voor onderhoud van het terrein (groot onderhoud, groenvoorziening
etc.). Tevens kan een deel van de bijdrage afhankelijk gemaakt worden van behaalde
resultaten (b.v. per langdurige werkloze die aan werk geholpen is, of bij een daling van het
aantal inbraken) of de verrichte inspanningen van de parkmanager.
Tevens is het mogelijk dat de gemeente bij een nieuw aan te leggen bedrijventerrein een deel
van de opbrengst van de grondverkoop ten goede laat komen van het parkmanagement.
De waardestijging van de panden komt tot uitdrukking in hogere inkomsten van de OZB.
Deze hogere inkomsten kunnen ten goede komen aan het parkmanagement.
Voor het laten slagen van het parkmanagement zal een bijdrage vanuit de gemeente
noodzakelijk zijn, omdat bedrijven veel onderdelen zien als taak van de gemeente (en dat ook
zijn!). Wanneer de gemeente niet mee zou betalen aan het parkmanagement, zouden de
bedrijven eerder geneigd zijn om ook niet te betalen.
Ad 3. Subsidies
Wanneer er initiatieven genomen worden voor bepaalde voorzieningen waarvoor vanuit
bepaalde overheidsorganen of instanties subsidies verstrekt worden, kan men hierop een
beroep doen. Met deze meestal eenmalige subsidies kan vaak al een groot deel van de
investering gedekt worden. Het probleem is echter dat vele subsidies vaak betrekking hebben
op de aanleg van een duurzaam Bedrijventerrein, terwijl in Hapert sprake is van het vitaal
houden van het terrein. Het is dan ook de vraag of er aanspraak gemaakt kan worden op
bepaalde subsidies. Het is echter wel denkbaar dat bepaalde maatregelen die bijvoorbeeld
voordelig voor het milieu zijn in aanmerking komen voor subsidies. Dit zal dan echter per
keer bekeken moeten worden.
Een startsubsidie kan aangevraagd worden bij bijvoorbeeld SRE, provincie, Ministerie van
Economische Zaken, VICK, Kamer van Koophandel etc.
Per project kan wellicht beroep gedaan worden op subsidies van NOVEM, Senter, Syntens,
CWI, etc.
5.4 Fiscale gevolgen diver se jur idische mogelijkheden 29

In dit hoofdstuk zullen enkel de rechtsvormen die in aanmerking komen voor het oprichten
van een P.M.O. op een bestaand industrieterrein besproken worden.
5.4.1 Stichting
Voor zover de stichting een onderneming drijft is zij, net als ieder ander bedrijf,
belastingplichtig, men betaald dan dus vennootschapsbelasting, omzetbelasting en afdracht
sociale premies. Of er sprake is van een onderneming hangt onder meer af van de
aanwezigheid van:
- Organisatie van kapitaal en arbeid;
- Deelname aan het maatschappelijke aspect;
- Winststreven.
Aangezien er bij een P.M.O. niet gestreefd wordt naar het behalen van winsten, kan
aangenomen worden dat de stichting dan ook niet als onderneming aangemerkt zal worden.
Hierdoor hoeft men geen vennootschapsbelasting af te dragen. Wel kan het zijn dat de
stichting ondernemer is in de zin van de BTW-heffing, maar dat heeft vrijwel geen invloed bij
de rechtsvormkeuze.
5.4.2 Besloten Vennootschap

Een B.V. dient belasting af te dragen over de behaalde winsten. Echter, omdat een P.M.O.
niet werkt vanuit een winstoogpunt, zal dit geen groot bezwaar zijn bij de rechtsvormkeuze,
evenals de verplichting tot BTW-afdracht.
5.4.3 Coöperatieve Vereniging

Hiervoor gelden dezelfde voor- en nadelen, regels en voorwaarden als de stichting. Bij de
stichting is echter de kans op een aanmerking als ‘niet-onderneming’ drijvende organisatie
groter.
De fiscale voordelen van een coöperatie zijn:
- Lagere fiscale drempel dan bij de BV
- Grotere flexibiliteit in verband met de fiscaal aftrekbare winstuitdelingen;
Nadeel van deze rechtsvorm is dat de eventuele uitkering bij uittreden progressief belast is
(dus: hoe hoger de uitkering is hoe hoger deze belast wordt).
5.5 Fr ee-r ider s

Een van de grootste knelpunten bij het invoeren van parkmanagement op bestaande
bedrijventerreinen zijn de free-riders. Bij het invoeren van parkmanagement sluit de
gemeente een privaatrechtelijke exploitatieovereenkomst met de ‘zakelijk gerechtigde’ op een
onroerende zaak. De gemeente verplicht hiermee de zakelijk gerechtigde bij te dragen in de
kosten voor de voorzieningen en maatregelen die de gemeente zal treffen. Wanneer bedrijven
eenmaal gevestigd zijn op een terrein kan men deze niet meer verplichten deel te nemen aan
een samenwerkingsverband voor het bewerkstelligen van parkmanagement. Wanneer een
dergelijk verband wordt opgezet zullen er altijd bedrijven zijn die hier niet aan willen
deelnemen. Deze bedrijven kunnen vaak vervolgens wel meeprofiteren aan de voordelen van
parkmanagement zoals de collectieve beveiliging van het terrein.
29
Belastingdienst
Baatbelasting
Een manier om deze free-riders aan te pakken is door het opleggen van een aanslag
baatbelasting. Deze methode wordt vaak pas toegepast wanneer het overleg niets heeft
opgebracht. Hierbij wordt de free-rider een aanslag opgelegd voor door hem genoten zaken
zonder dat deze hieraan meebetaald heeft.
Dat er duidelijk sprake is van een aanvullende regeling naast het contractuele verhaal blijkt uit
artikel 222 van de Gemeentewet:
‘Indien de aan de voorzieningen verbonden lasten ter zake van een onroerende zaak
krachtens overeenkomst zijn of worden voldaan, wordt de baatbelasting ter zake van
die onterende zaak niet geheven.’
Hier is dus duidelijk sprake van een ‘laatste r edmiddel’. Wellicht dat via deze manier meer
kapot gemaakt wordt, dan dat er bereikt wordt!
Een nadeel van deze methode is het feit dat in de praktijk het vaak moeilijk is om een
juridische basis voor baatbelasting te leggen. Aangetoond moet worden dat een maatregel in
de publieke ruimte voordeel levert voor een private partij. Op zich is het mogelijk om een
aanslag baatbelasting op te leggen, maar het is voor een ondernemer vrij makkelijk om het
hele proces te verstoren. Wanneer een bedrijf het besluit aanvecht en een beroep doet op
onverschuldigde betaling (omdat de buurman niet meebetaald) valt het hele proces ineen. In
de meeste gevallen is overleg dan ook de basis voor een succesvol proces.
Het is mogelijk om free-riders al vanaf het begin proberen te voorkomen (en dus is
baatbelasting overbodig). Door de lat in het begin niet te hoog te leggen, en daardoor snel
resultaten te bereiken die directe kostenvoordelen opleveren, wordt de drempel voor deelname
weggenomen. Hierdoor zullen de ondernemers eerder geneigd/bereid zijn deel te nemen aan
het parkmanagement.
Het moet overigens wel mogelijk zijn dat free-riders in latere fasen toch aan boord stappen.
Middels een instapbijdrage kunnen de gemaakte kosten dan op hen worden verhaald.
5.6 Deelconclusie
Het mag duidelijk zijn dat door de gemeente bij het opstarten van een P.M.O. een keuze
gemaakt zal moeten worden hoe het parkmanagement te financieren. Hierbij zal een goede
afweging gemaakt moeten worden tussen de diverse alternatieven, rekening houdend met de
wensen van de ondernemers. Wellicht dat een combinatie van de diverse mogelijkheden voor
de ideale vorm van financiering kan zorgen.
Per iodieke contr ibutie Opslag gr ondpr ijs Opbr engsten OZB
Voor - - Grote betrokkenheid - Geen free-riders - Geen extra uitgaven
delen ondernemers bedrijven
- Grote flexibiliteit - Geen free-riders
Na- - Ontstaan free-riders - Toepasbaar nieuw - Nieuwe financiering
delen - Kans op terrein voor andere uitgaven.
onderhandelingen - Grondprijs te hoog - Mogelijke te geringe
(locatiebesluit) inkomsten
Betaling o.b.v. gebr uik Eenmalige afkoop

Voor - - Ondernemer betaald - Ondernemer in toe-
delen enkel voor werkelijk komst gevrijwaard van
gebruik toekomstige betalingen
Na- - Initiatieven brengen - Te hoge betaling voor
delen hoge aanvangsinves- ondernemer in een
tering met zich mee keer
- Verrekening bij
verkoop pand
- Mogelijk ontstaan
tekorten door gestegen
kosten
Bij de afweging tussen de financieringsvormen gaat de voorkeur uit naar de periodieke

bijdrage (mits er goed omgegaan wordt met mogelijk free-riders). Er dient echter wel
rekening gehouden te worden met een eenmalig inschrijfgeld. Daarnaast kunnen er uiteraard
projectkosten verrekend worden voor projecten waaraan niet alle leden deel nemen. Dit komt
uiteraard naast de bijdragen van de gemeenten en de inkomsten uit subsidies.
Voor de periodieke betaling is gekozen omdat deze vorm voor de ondernemers de minste
nadelen met zich mee zal brengen en het best op te brengen is. Voor de gemeente zijn de
verschillen tussen de varianten niet zo groot.
Het is belangrijk dat er een goede studie plaats vindt naar de mogelijke subsidies, aangezien
hier een groot deel van de investeringskosten mee bekostigd kan worden. Hierbij moet wel
aandacht geschonken worden aan het feit dat subsidies die momenteel van toepassing zijn
wellicht in de toekomst zullen verdwijnen. Er dient voor voldoende draagkracht gezorgd te
worden om het wegvallen van deze subsidies te kunnen ondervangen.
Om free-riders te voorkomen gaat de voorkeur niet uit naar een aanslag baatbelasting, maar
naar een lager ambitieniveau in de beginperiode.
Gezien het feit dat free-riders ongewenst zijn zal de toekomstige P.M.O. de lat in het begin
niet te hoog moeten leggen. Hierdoor zullen meer ondernemers bereid zijn deel te nemen,
waardoor er slechts een heel klein percentage als free-rider aangemerkt zal worden.
Deze maatregel lijkt meer effect te hebben dan het opleggen van een aanslag baatbelasting
gezien de ingewikkelde onderbouwing die vereist is voor succesvol opleggen van deze
aanslag.
Ook fiscaal dient er een afweging plaats te vinden van wat de ideale vorm van een P.M.O. is.
Fiscaal gezien gaat de voorkeur uit naar een stichting of coöperatie. De reden hiervoor is dat
hierbij vooraf vastgesteld zal worden dat er geen sprake is van het drijven van een
onderneming. Daardoor zullen eventuele behaalde winsten niet belast worden.
Het is niet mogelijk om een ideale combinatie voor te stellen t.a.v. de financiering van het
parkmanagement. Gezien de geringe fiscale verschillen kan er enkel op basis van deze
verschillen niet gesteld worden welk van de rechtsvormen gekozen dient te worden, er kan
enkel een lichte voorkeur uitgesproken worden. Deze keuze zal plaats moeten vinden op basis
van een combinatie van de diverse factoren zoals in dit verslag genoemd, waarvan de fiscale
een van deze factoren is.
6. Conclusies en aanbevelingen
In het begin van het verslag luidde de probleemstelling:

‘Wat is de mening van de ondernemers van Bedrijventerrein Hapert ten aanzien van de
revitalisering en parkmanagement en wat is de meest ideale vorm voor een parkmanagement
organisatie voor Bedrijventerrein Hapert?’
In de hierop volgende paragrafen zal antwoord gegeven worden op deze probleemstelling en
zullen er aanbevelingen gedaan worden.
Voor een uitgebreide onderbouwing van deze conclusies wordt verwezen naar de
desbetreffende paragrafen.
6.1 Conclusies
Over het algemeen kan vastgesteld worden dat er sprake is van zeer positieve geluiden onder
de ondernemers. Er zijn nog enkele onderdelen die volgens de ondernemers aandacht
behoeven. Wanneer deze klachten verholpen worden, zal de tevredenheid verder toenemen.
Concluderend kan gesteld worden dat gezien de positieve reacties van de ondernemers de
revitalisering in hun ogen geslaagd is.
Slechts een klein aantal van de ondernemers blijkt op de hoogte te zijn van parkmanagement.
Na enige uitleg blijkt echter dat vrijwel alle ondernemers het voordeel van parkmanagement
inzien.
Gezien het feit dat de ondernemers de voordelen inzien van parkmanagement kan ervan
uitgegaan worden dat ze positief staan ten opzichte van parkmanagement.
Door de diverse deelconclusies te combineren, komt de volgende eindconclusie naar voren

t.a.v. de ideale wijze waarop het parkmanagement geregeld kan worden:
Een apart op te richten P.M.O. in de vorm van een coöperatieve vereniging, welke
gefinancierd wordt door de gemeente, subsidies en periodieke betalingen van de
ondernemers (zonder aanslag baatbelasting voor free-riders).
Gezien het feit dat er sprake is van een permanente organisatie, is een apart op te richten
P.M.O. de ideale keuze.
Voor wat betreft de rechtsvormkeuze blijkt de coöperatie de beste optie te zijn na de afweging
van de voor- en nadelen. Deze keuze is mede gebaseerd op het feit dat ook niet-leden
voorzieningen af kunnen nemen, dat het een goede rechtsvorm is i.v.m. te plegen
investeringen en omdat de onderneming vrijwel zeker niet belastingplichtig zal zijn.
De financieringsvorm van periodieke betalingen lijkt vooral voor zowel de ondernemers als
gemeente de meest geschikte vorm te zijn.
Gezien het feit dat free-riders ongewenst zijn zal de toekomstige P.M.O. de lat in het begin
niet te hoog moeten leggen. Hierdoor zullen meer ondernemers bereid zijn deel te nemen,
waardoor er slechts een heel klein percentage als free-rider aangemerkt zal worden. Deze
maatregel lijkt meer effect te hebben dan het opleggen van een aanslag baatbelasting gezien
de ingewikkelde onderbouwing die vereist is voor succesvol opleggen van deze aanslag.
6.2 Aanbevelingen
Ten aanzien van de revitalisering behoeven de volgende aanbevelingen aandacht bij de
gemeente en het O.C.:
- Probeer waar mogelijk de interne infrastructuur aan te passen als gevolg van de
opmerkingen en klachten van de ondernemers. Voor een overzicht hiervan kan wordt
verwezen naar bijlage 5.
- Verbeter de aansluiting en ontsluiting van de N284. Hierbij kan zowel gedacht worden
aan een verbetering van de N284 (i.s.m. de provincie) als een goede aansluiting op het
toekomstige KBP. Overweeg om een apart parkeerterrein voor vrachtwagens aan te
leggen, en daarmee samenhangend een parkeerverbod voor vrachtwagens op het terrein
zelf in te stellen.
- Zorg voor handhaving ten aanzien van de uitstraling van het terrein, probeer alle
ondernemers in deze mee te laten werken.
- Voor het O.C. is de taak weggelegd om meer activiteiten te organiseren en te zorgen voor
een betere communicatie naar de leden toe. Tevens dient onderzocht te worden of een
samenwerking met een ander bedrijventerrein voordelen op kan leveren. Het
inventariseren van de behoeften aan voorzieningen welke nog niet op het terrein aanwezig
zijn heeft reeds plaatsgevonden. Nu blijft de taak voor de gemeente en het O.C. (of de
toekomstige P.M.O.) over om aan deze voorzieningen prioriteiten toe te kennen.
- Inventariseer regelmatig de tevredenheid onder de ondernemers omtrent de kwaliteit van
het terrein en probeer hierop in te spelen door het nemen van maatregelen.
De eerste taak voor de gemeente, bij de mogelijke oprichting van een P.M.O., is een goede
informatievoorziening naar de ondernemers toe. Ondanks dat er voldoende draagvlak
aanwezig lijkt te zijn onder de ondernemers, betekent dit niet dat hieraan geen aandacht meer
geschonken hoeft te worden. Uit het tevredenheidsonderzoek over de revitalisering is
gebleken dat ondernemers prijs stellen op een goede informatievoorziening, wat dan ook het
advies is naar de gemeente en het O.C.!
Ook een duidelijke uitleg over de exacte inhoud van parkmanagement is gewenst.
De getrokken conclusie in de vorige paragraaf is puur op theoretische grond getrokken.

Uiteraard dient rekening gehouden te worden met doelstellingen, ambities etc. Het advies aan
de gemeente en het O.C. luidt dan ook:
‘Breng de doelstellingen en ambities in kaart. Toets deze aan de aangedragen

organisatievorm en financieringsvorm en probeer zo te komen tot de ideale P.M.O.’
Dit alles dient echter plaats te vinden in overleg met, en misschien zelfs op initiatief van, de
ondernemers! De gemeente moet een faciliterende rol gaan vervullen, de ondernemers zijn
de belangrijkste spelers.
Aangezien de doelstelling en ambitie bepalend zijn voor de te nemen keuzes, dienen deze
goed geformuleerd te worden. Zo kan bijvoorbeeld de visie t.o.v. free-riders al bepalend zijn
voor de te kiezen financieringsvorm.
7. Laatste ontwikkelingen
Op 25 april 2002 is er vanuit het SRE (samenwerkingsverband regio Eindhoven) een excursie
georganiseerd naar Breda. Hier werd aan vertegenwoordigers van de gemeenten Bladel en
Reusel-De Mierden, VICK, SRE, KvK en het ondernemerscontact Hapert uitleg gegeven hoe
er binnen de gemeente Breda omgegaan wordt met parkmanagement.
Tijdens de lunchbespreking kwam dhr. Verhoeven met een voorstel hoe het parkmanagement
in De Kempen te regelen. Dhr. Verhoeven is voorzitter van het ‘Vic – De Kempen’ (VICK),
een contactorgaan van industriële ondernemers binnen De Kempen.
Omtrent het initiatief zijn nog geen definitieve afspraken gemaakt, en politiek gezien is er nog
niet over gediscussieerd. Echter, aangezien het initiatief een goede stap lijkt naar het invoeren
van parkmanagement in de Kempen, is het zinvol om het voorstel verder toe te lichten.
Vervolgens zal hierop een kritische blik geworpen worden.
Het voorstel luidt als volgt:
Beheer B.V. Parkmanagement

Raad van
Bedrijventerrein ‘De Kempen’
Commissarissen
‘De Kempen’ (B.V.)
Platform Kempische
Ondernemerscontacten
Gemeente Gemeente Reusel Gemeente Gemeente

Bladel * – de Mierden * Eersel * Bergeijk *
* Op elk bedrijventerrein binnen de Kempen-gemeenten dient een ondernemerscontact actief te zijn.
Onder nemer scontacten

Elke van de bedrijventerreinen binnen de Kempen-gemeenten (Bladel, Hapert, Reusel - De
Mierden en Bergeijk) dient –voor zover nog niet aanwezig– een eigen ondernemerscontact op
te richten. Deze individuele ondernemerscontacten behartigen de belangen van de
ondernemers op dat terrein. De belangen van de ondernemerscontacten zullen door een
vertegenwoordiger behartigd worden binnen het Platform.
De ondernemerscontacten kunnen zaken die enkel van toepassing zijn op hun terrein
organiseren en uitvoeren. Verder blijft het ondernemerscontact verantwoordelijke voor
alledaagse zaken en de oplossing daarvan. De ondernemerscontacten doen dus vooral dienst
als contactorgaan.
Platfor m Kempische Onder nemer scontacten

In het platform hebben vertegenwoordigers van elk van de ondernemerscontacten zitting,
aangevuld met een of enkele vertegenwoordigers van de gemeente. De
gemeentevertegenwoordigers hebben een adviserende functie. Zij kunnen inzicht geven of
plannen / ideeën van de ondernemers in overeenstemming zijn met de gemeentelijke
standpunten of bijvoorbeeld het bestemmingsplan.
Het platform ontwerpt ideeën welke uitgevoerd dienen te worden, en geeft de
Parkmanagement B.V. opdracht om deze ideeën uit te voeren. Het platform werkt dus vooral
aan projecten welke aangedragen worden door de ondernemers.
Par kmanagement ‘De Kempen’ B.V.

Deze B.V. moet het uitvoeringsorgaan worden voor het parkmanagement op alle Kempische
bedrijventerreinen. Hiervoor zal een professioneel parkmanagementbureau ingeschakeld
worden, waarvan een parkmanager in dienst komt van de B.V. Deze parkmanager zal geheel
betaald worden door de Kempische ondernemers. De benodigde financiële middelen voor de
uitvoering van het parkmanagement zullen aangevraagd moeten worden bij de Beheer B.V.
Beheer B.V. Bedr ijventer r einen ‘De Kempen’

Deze rechtspersoon beheert de gelden welke beschikbaar zijn voor het parkmanagement op de
Kempische bedrijventerreinen. Hier worden zowel gezamenlijke als individuele ‘potjes’
gecreëerd. De gelden zijn afkomstig van de gemeenten, subsidies en bedrijven zelf. Tevens is
het denkbaar dat er investeerders gevonden worden die willen participeren in het
parkmanagement op de Kempische bedrijventerreinen.
In deze rechtspersoon zullen, naast twee vertegenwoordigers van de ondernemers, ook een
onafhankelijke externe deskundige en een gemeentelijke vertegenwoordiger plaats hebben.
Allen zullen ze een gelijk stemrecht krijgen over de verdeling van de gelden.
Raad van Commissar issen

Dit orgaan zal toezicht houden op het functioneren van de Parkmanagement ‘De Kempen’
B.V. Deze R.v.C. zal kunnen bestaan uit zowel interne als externe deskundigen. Bij een
externe deskundige valt te denken aan bijvoorbeeld een accountant.
Vick
De rol die het Vick in deze zou kunnen gaan vervullen ligt meer op het ‘immateriële’ vlak.
Het Vick kan zorg dragen voor de organisatie van bijeenkomsten, kennisuitwisseling,
scholing en onderlinge communicatie. Als het ware staat het Vick geheel buiten het hierboven
geschetste proces.
Kr itische blik
Allereerst dient het initiatief gekoesterd te worden, aangezien het bedrijfsleven het voortouw
neemt in deze. Het bedrijfsleven zal toch de trekker moeten zijn bij parkmanagement,
waardoor dit een goede aanzet kan zijn. Dit neemt echter niet weg dat er een aantal kritische
opmerkingen bij het initiatief geplaatst kunnen worden.
Het is belangrijk voor de initiatiefnemer om deze kritische opmerking mee te nemen in het
verdere proces. Mogelijk dat enkele aanpassingen het voorstel beter toepasbaar maken.
- Wat voor voordeel levert het op om alles door één B.V. te laten regelen?
Zijn de voordelen om alles door één B.V. te regelen zoveel groter dan het door de
bedrijventerreinen op lokaal te laten doen? Wellicht dat de voordelen ook behaald kunnen
worden door uitvoering op individueel niveau, maar dan door middel van een
samenwerkingsverband tussen de partijen zonder een gezamenlijke B.V. op te richten.
- Is het geen nadeel dat de parkmanager met zoveel diverse partijen te maken heeft? Zijn er
niet teveel personen vertegenwoordigd? Wat zou het nadeel zijn wanneer een
vertegenwoordiger meerdere partijen vertegenwoordigt?
In dit plan heeft de parkmanager in het Platform te maken met een vertegenwoordiger van
elk van de bedrijventerreinen, evenals een of enkele vertegenwoordigers van elk van de
gemeenten. Het is de vraag of het voor de parkmanager nog mogelijk is om op die manier
zijn taken goed te vervullen.
Eén vertegenwoordiger voor bijvoorbeeld alle gemeenten kan echter ook weer op verzet
stuiten, omdat deze moeilijk de belangen van alle gemeenten kan dienen, omdat deze
tegenstrijdig kunnen zijn.
Er dient dus goed gekeken te worden naar een ideale vertegenwoordiging waardoor het
voor de parkmanager ook nog hanteerbaar blijft.
- Kunnen dezelfde schaalvoordelen niet op een andere wijze behaald worden?

Wellicht kunnen de beoogde schaalvoordelen ook behaald worden op een andere wijze,
bijvoorbeeld door het parkmanagement op de bedrijventerreinen op lokaal niveau te
regelen, maar dan wel gezamenlijk diensten in te kopen. Hierbij dient wel opgemerkt te
worden dat de bedrijven dezelfde parkmanager in dienst moeten nemen, of dat de
individuele parkmanagers regelmatig contact moeten hebben onderling.
- Komen de behoeftes van de diverse gemeenten en bedrijventerreinen wel overeen?

Er dient rekening gehouden te worden met de verschillende behoeftes die de gemeenten
en bedrijventerreinen hebben. Hierdoor kunnen enkele van de door de parkmanager
uitgevoerde zaken strijdig zijn met het belang van een ander terrein of gemeente. Er dient
voor gewaakt te worden dat via deze constructie het werk van de parkmanager niet
onmogelijk gemaakt wordt.
- Dienen de diverse ondernemerscontacten niet op een gelijke organisatiegraad actief te

zijn voor een beter resultaat? (Hierbij valt te denken aan de visie t.a.v. samenwerking, het
percentage leden, contributievorm en -hoogte etc)
Hoe reageren bedrijven op een wijziging van de huidige situatie, blijven ze alsnog lid?
De diverse ondernemerscontacten zijn totaal verschillend t.o.v. de anderen. Mogelijk
ontstaan er problemen door deze verschillen. Zo kunnen de ambities van de
ondernemerscontacten op een ander niveau liggen, waardoor verschillende visies bestaan.
Verder kan het zo zijn dat ondernemers gaan protesteren wanneer zij een hogere
contributie af moeten dragen dan leden van een ander ondernemerscontact. Ook is het
onwenselijk wanneer een van de ondernemerscontacten een veel lager percentage leden
heeft dan een andere. Hierdoor kunnen ze niet goed de belangen van het gehele
bedrijventerrein behartigen.
Echter, wanneer de organisatieniveaus en aanverwante zaken gelijk gesteld worden, is het
de vraag of de bedrijven wel lid willen blijven van het contact. Het is mogelijk om een
bepaald ‘instap-niveau’ te eisen van het ondernemerscontact om ervan verzekerd te zijn
dat de organisatiegraden niet teveel van elkaar verschillen.
- Waarom dient er gekozen te worden voor een B.V. en niet voor een andere rechtsvorm?
Door de initiatiefnemer werd steeds gesproken over een B.V. Het is wenselijk dat er goed
onderzocht wordt of dat een B.V. wel de ideale ondernemingsvorm is. In dit rapport
worden enkele zeer goede alternatieven aangedragen voor de uitvoering van
parkmanagement.
- Is er wel voldoende draagvlak bij de diverse gemeenten en ondernemerscontacten?

Het plan is ambitieus, maar er dient altijd in het oog gehouden te worden dat voldoende
draagvlak het belangrijkste is voor het doen slagen van het initiatief. Hierbij moet zowel
aan de ondernemers als de gemeente gedacht worden.
- Zal het lukken een O.C. op te richten waar deze nog niet bestaat?
Er wordt gesproken over vertegenwoordigers van de diverse ondernemerscontacten van
alle bedrijventerreinen. Op enkele terreinen is echter nog geen ondernemerscontact actief.
Het is de vraag of het mogelijk is de bedrijven op dat terrein te verenigen. Mocht dit
lukken, dan zal het een hele tijd duren voordat het ondernemerscontact goed functioneert
of voordat het aan het gewenste ‘instap-niveau’ voldoet.
- Hoe zal de discussie verlopen over hoe bepaalde projecten te financieren, zal hier geen
onenigheid over bestaan?
Het is denkbaar dat een bepaald initiatief gefinancierd wordt door de gezamenlijke pot.
Het kan zo zijn dat een van de ondernemerscontacten zegt geen voordeel van de maatregel
te hebben, waardoor zij niet wensen mee te betalen aan het initiatief.
Anderzijds kan het ook voorkomen dat een initiatief wat uit de pot van één of enkele
ondernemerscontacten betaald wordt onenigheid veroorzaakt. Men kan van mening zijn
dat een bepaald initiatief ook indirect voordelen oplevert voor een ander terrein zonder dat
men hieraan mee betaalt.
- Wat gebeurt er wanneer de ‘grote jongens’ op het terrein niet mee willen werken?
Staat en valt het plan niet met de deelname van de grote bedrijven op de terreinen? Wat
gebeurt er wanneer deze bedrijven weigeren deel te nemen aan het initiatief, valt daardoor
de fundering van het plan niet weg? Het is belangrijk te onderzoeken of het initiatief ook
kans van slagen heeft bij het ontbreken van de grote bedrijven.
- Is de rol van het Vick niet overbodig nadat het parkmanagement is ingevoerd?
De rol die het Vick wil gaan vervullen bestaat uit onderdelen die ook onder het
parkmanagement vallen. Er dient voor gewaakt te worden dat het Vick (of een andere
organisatie) niet delen van het parkmanagement over gaat nemen. Het lijkt meer voor de
hand liggend dat het Vick contacten naar buiten toe regelt, buiten de deelnemende
terreinen/gemeenten. Hierdoor kan voorkomen worden dat men zich gaat mengen in het
parkmanagement, wat geregeld dient te gaan worden door de parkmanager.
Het mag duidelijk zijn dat er bij de invoering van parkmanagement nog met een groot aantal
zaken rekening gehouden dient te worden. Het initiatief dient zeker niet per definitie
afgewezen te worden, een kritische analyse ervan lijkt echter noodzakelijk. Wellicht dat het
initiatief met enkele aanpassingen goed toepasbaar is voor de invoering van parkmanagement
in de Kempen. Vooral het feit dat het initiatief vanuit de ondernemers komt is positief te
noemen, aangezien zij het voortouw in deze zullen moeten nemen.
Br onnen - liter atuur lijst
:
ü http://boog.ddg1.tamtam.nl
Hier vindt u informatie die samengesteld is door het Haags Kenniscentrum.
ü http://web.vngnet.nl
Vereniging van Nederlandse Gemeenten.
ü www.belastingdienst.nl
Belastingdienst.
ü www.bladel.nl
Gemeente Bladel
ü www.duurzamebedrijventerreinen.nl
Op deze "DBT site" vindt u een uitleg over het concept duurzame bedrijventerreinen plus
30 profielen van DBT's in Nederland.
ü www.fiscaal.nl
Het fiscale startpunt, alles op het gebied van de fiscaliteit.
ü www.grontmij.nl
Advies- en ingenieursbureau op het gebied van bodem, water, ruimte, reststoffen, sport,
recreatie, natuur, bouw, vastgoed, verkeer, infrastructuur en telecommunicatie.
ü www.insiteparkmanagement.nl
InSite Consult is gespecialiseerd in de begeleiding van verduurzamingsprocessen en de
invoering van Parkmanagement op bedrijventerreinen.
ü www.kvk.nl
Kamer van koophandel
ü www.minez.nl / www.ez.nl
Ministerie van Economische Zaken
ü www.minfin.nl/pps
Ministerie van financiën, kenniscentrum PPS.
ü www.mkb.nl
Midden- en kleinbedrijf
ü www.notaristarieven.nl
Alles m.b.t. notarissen en hun tarieven.
ü www.novem.nl
Nederlandse onderneming voor energie en milieu.
(-€
ü Dhr. B. Cornelis, SRE.
ü Dhr. N. Hendriks, voorzitter Ondernemers Contact Bedrijventerrein Hapert
ü Diverse medewerk(st)ers van de gemeente Bladel.
ü Dhr. I. Boersma
Medewerker Kenniscentrum PPS.
ü Mevr. M. Slingerland
Medewerkster Novem, helpdesk gemeenten.
ü Mevr. M. Jacobs
Medewerkster Project Innovatie Team.
ü Mevr. H. van Reijn
Publieksvoorlichter Ministerie van Economische Zaken
4-&
ü Burgerlijk wetboek.
ü Dictaat Fontys Hogeschool Eindhoven, Bedrijventerreinen, versie 1.0 augustus 2001, dr.
ing. F.J.A. Lier – B. de Backer.
ü Facetten van de planologie, Prof. dr. H. Voogd, Samson te Alphen aan de Rijn, 1999.
ü Grondslag van het vermogens- en ondernemingsrecht, Mr. A.M.M.M. van Zeijl, Wolters
Noordhoff te Groningen, 1997.
ü Grontmij & Bedrijven, Grontmij Noord-Brabant, Zeeland en Limburg, mei 2001.
ü Handboek Communicatieve vaardigheden, Henk Donkers, Katholieke Universiteit
Nijmegen, augustus 1995.
ü Handboek Grondzaken, ‘Van grond naar bouwgrond’, Vereniging van Nederlandse
gemeenten / drs. P.Ph. Dordregter, VNG Uitgeverij te Den Haag,
ü Juridisch-bestuurlijke aspecten van publiek-private samenwerking, Ir. A.G. Bregman,
Kluwer te Deventer, 1990.
ü Marktonderzoek, R. Kooiker, Wolters-Noordhoff te Groningen, 1997.
ü Methoden en Technieken, Praktische handleiding voor het opzetten en uitvoeren van
onderzoek, Dr. B.D. Baarda en Dr. M.P.M. de Goede, Stenfert Kroese / Educatieve
Partners Nederland B.V. te Houten, 1995.
ü Onderzoek in het kader van de vitalisering bedrijventerreinen in Zuidoost-Brabant -
Bedrijventerrein ‘Hapert’, Fontys Centrum Public Affairs te Eindhoven, 1999.
ü Organisatiestructuur Kempisch Bedrijven Park, Grontmij, 12 september 2000.
ü Parkmanagement op maat, Josée Jenneskens en Monica Hernandez, december 2001.
ü Parkmanagement, kwaliteit wint terrein, Ministerie van Economische Zaken, blz. 3 en 5.
ü Praktijkaspecten vastgoed, F.J.M. de Kousemaeker, Wolters-Noordhoff te Groningen,
1998.
ü Proefschrift ‘Industriële symbiose op bedrijventerreinen’, Wim Konz en Constant van den
Thillart, Cip-Data Library Technische Universiteit Eindhoven, januari 2002.
ü Projectmanagement, Roel Grit, Wolters-Noordhoff te Groningen, 1997.
ü Samenvatting MER / Tracénota Provinciale weg N 284 Eersel – Reusel.

Parkmanagement

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Parkmanagement

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Parkmanagement- en revitaliseringsonderzoek

J urgen van Limpt - Gemeente Bladel

Bedr ijventer r ein Haper t

De doelstelling van dit rapport is drieledig:

Na het algemene hoofdstuk omtrent de probleemsignalering, doelstelling, deelvragen en het

1.3 Deelvr agen

1.4 Pr ofiel stagebiedende or ganisatie

Onder bijlage 3 is de vragenlijst die tijdens het interview gebruikt is opgenomen.

2.2 Onder zoek

Voor het tevredenheidsonderzoek zijn er aan de ondernemers stellingen voorgelegd, waarna

2.2.2 Uitslagen tevredenheidsonderzoek revitalisering

Ber eikbaar heid

Ik ben van mening dat de ber eikbaar heid en ontsluiting van

Inter ne infr astr uctuur

- De fysieke staat van het wegennetwerk op

- Over het algemeen zijn de ondernemers

D e b ew eg w ij z er in g o p h et t er r ein zelf is g o ed en d u id elij k .

- Het overgrote deel van de ondernemers is positief over de parkeervoorzieningen voor

Ligging bedr ijf

De par keer - Geheel mee oneens 1 5 6

- De ondernemers zijn vrijwel allemaal ontevreden over de parkeervoorzieningen voor

Ligging bedr ijf op het ter r ein

Geheel mee eens 5 9 14

De verkeersveiligheid t.a.v. voetgangers op het terrein is voldoende.

De verkeersveiligheid t.a.v. fietsers op het terrein is goed.

- Uit het onderzoek is gebleken dat de ondernemers, aangaande de revitalisering, vrijwel

Onder nemer sklimaat

We hebben positieve r eacties ontvangen van

Onder nemer scontact

- De meerderheid van de ondernemers is positief over de werkwijze van het

Ik ben tevr eden over de wer kwijze van het

Ik sta positief t.o.v. de tot nu toe behaalde r esultaten.

- De meeste ondernemers hebben positieve toekomstverwachtingen over het

- Slechts 2 ondernemers, buiten de huidige bestuursleden, hebben aangegeven eventueel in

2.2.3 Uitslagen onderzoek parkmanagement

- Geen enkele van de ondernemers is op de hoogte van de inhoud van parkmanagement of

- De helft van de ondernemers verklaart een soort van samenwerkingsverband te hebben

Ber eikbaar heid

Inter ne infr astr uctuur

Onder nemer sklimaat

Onder nemer scontact

Aangezien geen enkele van de ondernemers op de hoogte is van de inhoud van

Voor een definitieve eindconclusie wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

3. Par kmanagement Algemeen

Soms wordt er ook wel gesproken over gebiedsmanagement of terreinmanagement, maar in

Parkmanagement is overgewaaid uit de Angelsaksische landen, waar het on-site management

De praktijk laat zien dat de invoering van parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen

3.2 Aanleiding tot par kmanagement

In de afgelopen jaren zijn veel bedrijventerreinen door onvoldoende investeringen en

Veroudering kan optreden in de volgende vormen: technische veroudering, economische

Ver ouder ing - Revitaliser ing

De effecten van parkmanagement en revitalisering op bestaande en nieuwe terreinen worden

Parkmanagement op bestaande bedrijventerreinen

Parkmanagement op nieuwe bedrijventerreinen

3.3 Inhoud van par kmanagement

3.4 Speler s bij par kmanagement 7

Hieronder treft u een uitwerking aan van de diverse spelers.

- Gemeente / over heid

Wat kan de gemeente aan par kmanagement hebben?

- Par kmanagementbedr ijven

Wat kunnen onder nemer s aan par kmanagement hebben?

3.5 Stappenplan bij de invoer ing van par kmanagement

1. Bewust worden van de meerwaarde van parkmanagement.