Pembiayaan Projek (Project Financing / AL-ISTISNA’).

Kemudahan ini adalah berdasarkan kontrak Bai’ Al-lstisna’. Bai’ Al-lstisna’ adalah merujuk kepada
penjualan harta atau aset yang berdasarkan permintaan, iaitu harta yang akan dibina atau di
kilangkan dan dihantar adalah mengikut tarikh hadapanyang ditentukan.

Kemudahan ini adalah bertujuan untuk membiayai projek komersil, projek pembangunan
perumahan dan pembinaan bangunan untuk industri komersil.

1.1 PENDAHULUAN

Jual beli Al-Istisna' merupakan salah satu daripada prinsip-prinsip muamalah Islam yang mana
penggunaannya kini diberi nafas baru selepas beberapa kontrak yang sedia ada pada masa sekarang
ini seperti Bayc Bithaman Ajil (BBA), jual salam, murabahah, dan sebagainya tidak dapat menampung
perkembangan yang pesat di samping permintaan pembiayaan yang semakin bertambah umpama
“cendawan yang tumbuh selepas hujan” daripada pelanggan.

Jual beli al-Istisna' ialah tempahan sesuatu barang seperti menempah sepasang baju, sebuah rumah,
sebuah katil, dan sebagainya. Ia merupakan satu prinsip kontrak jual beli yang diterima pakai sejak
zaman Rasulullah S.A.W dan para sahabat Baginda sehinggalah kini, namun masih ramai yang kurang
mengambil perhatian tentang kewujudan prinsip ini. Sehinggakan ada di kalangan masyarakat yang
keliru berkenaan dengan prinsip ini.

Dalam kajian ini, penulis akan menjelaskan tentang konsep jual beli al-istisnac mengikut
perundangan Islam serta penulis akan membuat perbandingan jual beli al-istisna' menurut fiqh
muamalat Islam dengan sistem konvensional yang diamalkan oleh bank-bank pada masa kini. Kita
sedia maklum bahawa sistem perbankan konvensional pada masa kini banyak mengeluarkan produk
ekonomi yang sama seperti konsep al-istisna', maka di dalam kajian ini penulis akan merungkai
segala perspektif yang berkaitan dengan jual beli al-istisna'.

1.2 PENGERTIAN JUAL BELI AL-ISTISNA'

Al-Istisna' dari sudut bahasa telah disepakati ulama bahawa al-Istisna' bermaksud meminta supaya
dibuat sesuatu atau menempah sesuatu. Atau pun dengan kata lain, membuat sesuatu berdasarkan
apa yang diminta. Dari sudut istilah pula, para ulama berselisih pendapat kerana berbeza fahaman
tentang pensyariatannya. Oleh yang demikian , ada di kalangan mereka memberikan definisi al-
istisnac secara istilah dan ada yang sebaliknya.

Definisi Al-Istisna' dari segi istilah menurut pendapat fuqaha’ ialah meminta pembuat melakukan
sesuatu yang khusus atas cara yang khusus. Atau ia merupakan akad meminta melakukan sesuatu
(menempah) atas pekerjaan sesuatu yang telah ditentukan pada tanggungannya yakni kontrak
membeli sesuatu apa yang ditempah olehnya kepada pembuat tempahan.

Mazhab Hanafi mendefinisikan Al-Istisna' sebagai akad ke atas barang yang ditempah secara hutang
dengan syarat membuat mengikut apa yang diminta. Fuqaha’ Hanafi menggunakan perkataan
Istisna' dengan maksud ia dikategorikan sebagai jual beli sesuatu dengan syarat. Bagi mereka jual
beli istisna' adalah tidak sama dengan jual beli salam. Begitu juga dengan pendapat fuqaha’ Hanbali
yang berpendapat bahawa al-istisna' tidak sama dengan jual salam. Malahan pula, fuqaha’ Hanbali
mendefinisikan perkataan istisnac sebagai jual beli sesuatu dengan syarat.

Manakala fuqaha’ bermazhab Maliki dan Syafici mengkategorikan istisna' sama dengan Bay' al-
salam. Konsep al-istisna' sama dengan Bay' salam iaitu kedua-duanya merupakan urusniaga
tempahan barang, cuma apa yang membezakan antara kedua-dua prinsip tersebut ialah jenis-jenis
barang yang ditempah. Hal ini dilihat bahawa jenis-jenis barang yang ditempah di dalam jual beli
salam adalah lebih umum berbanding barang yang ditempah di dalam al-istisnac yang mana
tempahan yang diminta berbentuk khusus dan ia tidak semestinya benda yang wujud pada pasaran.

Dapat disimpulkan di sini bahawa al-istisna' merupakan jual beli yang mana seseorang pembeli
membuat tempahan sesuatu barang seperti baju, kereta, perabot, dan sebagainya kepada pihak lain.
Jual beli ini hukumnya harus.

1.3 HUKUM JUAL BELI AL-ISTISNA' MENURUT FUQAHA’ BESERTA DALIL

Terdapat dua pandangan daripada ulama-ulama fiqh berkaitan dengan pensyariatan kontrak al-
istisna'. Golongan yang pertama berpendapat bahawa prinsip istisna' adalah tidak harus berdasarkan
kepada qiyas. Manakala golongan kedua pula berpendapat bahawa diharuskan kontrak istisnac ini
digunakan di dalam muamalah Islam.

1.3.1 Golongan Pertama Yang Mengharuskan

Ulama bermazhab Hanafi berpendapat bahawa kontrak jual beli istisna' diharuskan berdasarkan
konsep al-istihsan kerana kontak tersebut telah menjadi amalan biasa yang dilakukan oleh orang
ramai pada setiap masa tanpa sebarang bantahan. Ia juga berperanan memberikan kemudahan
urusniaga kepada umat Islam. Secara tidak langsung, wujud satu ijmak di kalangan umat Islam
terhadap keharusan akad jual beli al-istisnac. Oleh yang demikian, prinsip qiyas diketepikan kerana
Rasulullah S.A.W telah bersabda:

‫ال تجتمع أمتي على ضاللة‬

Maksudnya:
“Umatku tidak berhimpun (bersekutu) atas suatu perkara yang sesat ”

Menurut qiyas tidak diharuskan membuat akad pertukangan kerana ia adalah suatu jual beli yang
macdum (jual beli yang tiada barang) ketika akad tempahan dan jual beli yang tiada barang pada
waktu akad adalah amat dilarang oleh Rasulullah S.A.W. Baginda S.A.W melarang daripada menjual
barang yang tidak wujud di sisi manusia.

Dr. Ahmed al-Husadri dalam kitabnya yang bertajuk ‘Ilm al-Iqtisadi pula menambahkan bahawa dalil
pensyariatan al-istisna' yang menjadi hujah pegangan mazhab Hanafi adalah melalui hadis mawquf
yang disebutkan oleh Abdullah bin Mascud iaitu:
‫ما راَه المسلمون حسنا ً فهو عند هللا حسن‬
Maksudnya:
“Apa yang dilihat oleh umat Islam sebagai baik, maka ia adalah baik di sisi Allah S.W.T ”

Berdasarkan dalil tersebut, maka mazhab Hanafi telah melihat dan menganggap bahawa al-istisna'
sebagai harus kerana ia mendatangkan kemaslahatan kepada umat Islam. Ulama Hanafi juga
menggunakan hadis periwayatan daripada 'Abdullah Ibn cUmar yang menceritakan bahawa
Rasulullah S.A.W pernah menempah sebentuk cincin yang diperbuat daripada emas.

Di samping itu juga, terdapat ulama yang mengharuskan penggunaan akad istisna' iaitu Imam Zufar
(mazhab Hanafi), sebahagian mazhab Maliki, dan Hanbali dengan mensyaratkan jual beli tersebut
telah menjadi amalan kebiasaan masyarakat setiap zaman. Dalam akad ini dikenakan syarat yang
sama sepertimana syarat yang ditetapkan di dalam jual beli salam. Di antara syaratnya ialah
hendaklah menyerahkan semua harganya dalam majlis akad tersebut. Syarat yang ditetapkan oleh
mazhab Maliki khususnya mensyaratkan bahawa barang yang hendak ditempah itu mestilah terdiri
daripada bahan mentah sejenis yang tidak boleh bercampur dengan jenis-jenis lain bagi
mengharuskan kontrak istisnac.

Ulama Syafi'i yang berpendirian bahawa jual beli istisna' tidak harus juga telah memberikan
kelonggaran bagi pengamalan istisna' dengan menganggap bahawa akad ini tetap dikira sah sama
ada ditentukan waktu bagi penyerahan barangan yang ditempah itu ataupun tidak (yakni diserahkan
segera).

Selain daripada hujah terdahulu, terdapat juga ulama yang berpendapat bahawa pensyariatan al-
istisnac adalah berdasarkan taqrir ulama dan fuqaha’ setiap zaman bermula selepas kewafatan
Rasulullah S.A.W sehinggalah zaman sekarang. Mereka tidak membantah akan urusniaga seperti
demikian. Oleh yang demikian, orang ramai mengikut dan mengamalkan jual beli tersebut atas
sebab tiada fatwa yang melarangnya.

1.3.2 Golongan Kedua Yang Tidak Mengharuskan

Seperti yang telah dijelaskan oleh penulis bahawa terdapat dua pandangan ulama tentang hukum
dan pensyariatan jual beli al-istisna' iaitu satu golongan mengatakan kontrak ini harus dan satu
golongan lagi menyatakan sebaliknya. Golongan kedua yang menyatakan bahawa kontrak di dalam
jual beli al-istisna' adalah tidak harus terdiri daripada ulama’ mazhab Syafi'i. Mereka berpendapat
sedemikian adalah berdasarkan konsep qiyas.

Selain daripada Mazhab Syafi'i, wujud juga ulama yang tidak mengharuskan kontrak ini iaitu
sebahagian ulama mazhab Maliki dan Hanbali. Mereka mengaitkan kontrak istisna' dengan kontrak
bay' al-salam. Oleh yang demikian, pendapat mereka bagi seseorang yang menempah sesuatu
barang perlu mengikut prosedur-prosedur hukum dalam kontrak bay'al-salam. Hal ini disebabkan
mereka menganggap bahawa tidak mungkin al-istisnac ini digunakan sebagai akad jual beli kerana ia
dilihat merupakan jual beli yang tiada di tangan (bay' al-ma'dum) dan bukannya bayc al-salam.
Hal ini juga diperjelaskan lagi bahawa kontrak tersebut tidak mungkin menjadi seperti kontrak
sewaan atau upah kerana ia mengambil upah ke atas kerja yang sememangnya dimiliki dan
dilakukan olehnya sendiri (orang yang mengambil upah).

1.4 RUKUN JUAL BELI AL-ISTISNA'

Menurut ulama' mazhab Hanafi dan mazhab Hanbali, rukun-rukun akad al-istisna' ialah ijab dan
qabul yakni keredhaan anatara kedua-dua pihak (pembeli dan tukang pembuat tempahan) dan
disyaratkan di dalam di dalamnya apa-apa syarat yang terkandung di dalam akad jual beli dan upah.
Contohnya seperti lafaz ini: ”Buatkan untukku sepasang baju kemeja” dan tukang jahit menjawab:
”aku terima tempahan ini dan aku akan siapkan”.

Manakala menurut ulama mazhab Maliki pula meletakkan rukun-rukun jual beli al-istisna' sama
sepertimana yang terdapat di dalam rukun-rukun akad upahan iaitu:

i) Pihak yang berakad (iaitu terdiri daripada penempah dan tukang)

ii) Sighah (iaitu ijab dan qabul)
iii) Benda yang diakadkan.

1.5 SYARAT-SYARAT JUAL BELI AL-ISTISNA'

1.5.1 Syarat Pihak yang Berakad

Syarat kedua-dua pihak yang berakad adalah sama dengan syarat pihak yang terlibat di dalam jual
beli ('aqd al-bay').

1.5.2 Syarat Sighah

Untuk menjadikan akad tempahan pertukangan ini sah, maka dikenakan beberapa syarat iaitu:

1) Menjelaskan jenis benda yang mahu dibuat, dibentuk, kadar, dan sifatnya kerana ia merupakan
barangan jualan yang wajib dimaklumi oleh kedua-dua pihak. Maklumat-maklumat tentang ciri-ciri
barang yang ditempah diperoleh ketika majlis sighah berlaku.

2) Hendaklah ia menjadi perkara yang biasa dilakukan di kalangan manusia seperti menempah kasut,
bangunan, rumah, dan sebagainya.

3) Mestilah ia tidak dibataskan dengan waktu yang tertentu ketika majlis akad istisnac berlangsung.
Sekiranya penyerahan barang yang ditempah itu ditetapkan tempohnya, ianya akan bertukar
menjadi akad akad jual beli salam. Menurut pendapat Imam Abu Hanifah menyatakan bahawa jika
terdapat penetapan waktu penyerahan barang yang ditempah tersebut, maka telah gugur hak untuk
kedua-dua pihak melakukan khiyar apabila tukang pembuat telah menyerahkan barang yang
ditempah itu di dalam akad tersebut.
Pendapat di atas tidak dipersetujui oleh As-sohibani iaitu Imam Abu Yusuf dan Muhammad Al-
Syaibani yang mana mereka berpendapat bahawa semua yang dinyatakan oleh Imam Abu Hanifah
itu tidak menjadi syarat kepada akad kontrak isitisnac. Bagi pandangannya, akad tersebut tetap
dikira sebagai tempahan (istisna') sama ada ditentukan tempohnya atau tidak kerana beliau
mengambil kira maslahah dan adat yang telah menjadi kebiasaan serta amalan masyarakat.

Penulis di sini bersetuju dengan pendapat yang kedua yang didokong oleh As-sohibani adalah selaras
dengan tuntutan kehidupan yang praktikal kerana kemaslahatan umat Islam harus diutamakan di
dalam muamalat Islam khususnya.

1.5.3 Syarat Benda yang diakadkan

Menurut fuqaha’ Hanafi, mereka berselisih berkenaan dengan syarat benda yang diakad sama ada ia
berbentuk cain sesuatu barang atau ia merupakan perkhidmatan. Maka jumhur fuqaha’ hanafi
berpendapat bahawa hendaklah disyaratkan barang yang mempunyai cain dijadikan barang yang
diakadkan. Hal ini disebabkan kalau jual beli istisnac pada ain dan telah disiapkan tempahan oleh
pembuat tempahan atas apa yang diminta oleh penempah, maka kesempurnaan tempahan yang
dibuat oleh tukang adalah masih di dalam tempoh akad sehinggalah penempah tidak menolak cain
hasil tempahan kecuali dengan khiyar ru’yah. Mereka juga bersetuju berpendapat bahawa jual beli
istisnac menjadi sabit padanya bagi penempah (pembeli) membuat khiyar ru’yah.

Sebahagian fuqaha’ Hanafi berpendapat bahawa barang yang dijadikan akad di dalam jual beli
istisnac merupakan perkhidmatan. Hal ini disebabkan akad terbina atas perkhidmatan. Walaupun
dijadikan akad istisnac sebagai akad perkhidmatan, namun bagi mereka ia diharuskan.

Pada pendapat penulis hanya beranggapan bahawa kedua-duanya yakni barang dan perkhidmatan
adalah harus digunakan di dalam akad jual beli istisnac. Pada zaman yang kian canggih ini, kita tidak
dapat menolak kemungkinan tempahan perkhidmatan juga menjadi suatu urusniaga seperti
menempah perkhidmatan membaiki komputer, menempah perkhidmatan sekuriti keselamatan, dan
lain-lain lagi. Penulis berasakan ia juga suatu keperluan bagi umat Islam kini.

BAB II

APLIKASI JUAL BELI ISTISNAC DALAM SISTEM PERBANKAN

2.1 MEKANISME JUAL BELI ISTISNAC

Pengamalan kontrak jual beli al-istisnac di Malaysia merupakan satu kemudahan pembiayaan yang
praktikal dan ideal serta menepati kehendak pelanggan masa kini. Ia selaras dengan prinsip yang
diterapkan di dalam muamalah Islam. Selain itu juga, pengamalan kontrak jual beli istisnac banyak
membantu kepada perkembangan ekonomi negara. Terdapat banyak pembinaan perumahan dan
infrastruktur yang menggunakan kemudahan ini.

Di dalam perbankan Islam di negara kita khususnya Bank Islam Malaysia Berhad (BIMB) telah
menyediakan suatu kemudahan mekanisme pembiayaan moden yang diaplikasikan dan diamalkan
kontrak melalui prinsip kontrak jual beli al-istisnac. Kemudahan yang menawarkan kemudahan
tersebut dikenali sebagai kemudahan istisnac (Istisnac Facility).

2.2 ISTISNAC FACILITY (KEMUDAHAN ISTISNAC)

Istisnac Facility merupakan satu kemudahan jual beli mengikut pesanan ataupun tempahan oleh
pembeli atau penempah sesuatu barangan. Ia merupakan satu produk yang ditawarkan oleh BIMB
kepada pelanggannya yang asalnya ingin membuat pinjaman. Namun sepertimana yang kita sedia
maklum bahawa di dalam perundangan Islam, prinsip yang boleh digunakan bagi perkhidmatan
pinjaman hanyalah kontrak Qard Al-Hasan .

Hasil daripada perbincangan dan penelitian yang dibuat oleh Majlis Pengawasan Syariah dan
individu-individu yang berkelayakan dalam bidang ekonomi dan keagamaan, maka pihak bank
bersetuju mengeluarkan satu kemudahan kepada pelanggannya iaitu Istisnac Facility.

Konsep asas Istisnac Facility ialah bank akan membeli hak milik sesuatu aset yang sedang dalam
proses pembinaan daripada pelanggan mengikut kontrak pembinaan antara pihak pelanggan dengan
pihak pembekal atau kontraktornya, dan seterusnya hak milik kepada aset tersebut dijual balik
kepada pelanggan dengan harga jualan yang meliputi harga belian dan margin keuntungan.
Pelanggan akan membayar harga jualan melalui ansuran mengikut tempoh yang dipersetujui.

Dalam pengamalan hariannya, pihak BIMB telah mengubahsuai skim pinjaman penyambung
(Bridging Loans) yang dikeluarkan oleh bank-bank konvensional dan juga kontrak al-istisnac.
Kemudian menjadikan kedua-duanya sebagai satu kaedah pembiayaan perbankan terhadap
kemudahan Istisnac. Ia adalah lebih kepada berbentuk pembiayaan sementara.

Kemudahan Istisnac (Istisnac Facility) yang dikeluarkan oleh BIMB adalah untuk membiayai projek-
projek tertentu sahaja yang mana ianya diiktiraf dan mematuhi syarat-syarat kontrak istisnac.
Pembiayaan tersebut di antaranya ialah:

1) Pembiayaan untuk projek perumahan

2) Pembinaan bangunan untuk tujuan komersial atau industri
3) Projek komersial seperti jalan raya, bangunan, dan sebagainya
4) Lain-lain projek.
Perlu disebutkan di sini bahawa kemudahan istisnac yang ditawarkan oleh BIMB kebiasaannya
urusniaga tersebut digabungkan dengan kontrak-kontrak dan kemudahan-kemudahan lain yang
dikeluarkan oleh pihak bank. Ia bukanlah satu kemudahan yang berdiri sendiri tanpa ada sokongan
kontrak lain. Gabungan ini ternyata memberikan lebih banyak kebaikan dan kemudahan kepada
pihak yang berurusniaga sama ada pihak bank, pelanggan, dan lain-lain yang terlibat. Mereka
berpendapat bahawa apabila ia dibuat di dalam kontrak yang berasingan, maka kos pengeluaran
kemudahan tersebut akan meningkat. Malahan pula, prosedur pengeluarannya juga bertambah
rumit dan memakan masa yang lebih lama.

Oleh yang demikian, gabungan Istisnac Facility dan Bayc Bithaman Ajil adalah dikira pasangan dan
gabungan ideal yang biasa diamalkan pleh pihak bank. Praktiknya, kedua-dua kontrak tersebut
mempunyai persamaan dan kesinambungan yang lebih efektif berbanding instrumen-instrumen lain.

Konsep asas gabungan tersebut ialah pihak pelanggan akan menempah sesuatu barangan, sebagai
contoh seperti pelanggan ingin membeli rumah daripada pemaju perumahan tersebut. Dia
kemudiannya akan menemui pihak bank dan pihak bank akan mengeluarkan kemudahan istisnac
(Istisnac Facility) di mana pihak bank akan membeli barangan (rumah) tersebut (daripada pemaju
perumahan) dan kemudian menjualnya balik kepada pelanggan tersebut. Proses ini dilakukan
dengan menggunakan akad tempahan. Manakala cara pembayaran urusniaga tersebut pula akan
dilakukan dengan cara bayaran bertangguh (Bayc Bithaman Ajil) secara ansuran ataupun mengikut
persetujuan yang telah dicapai oleh pihak bank dan pelanggan.

Namun demikian, urusniaga yang menggunakan kemudahan ini yang biasanya diamalkan oleh pihak
bank adalah melibatkan pelbagai pihak. Dalam kemudahan ini, pihak bank biasanya akan
menggunakan pembiayaan penyambung (Bridging Financing) seperti yang diamalkan oleh bank
konvensional.

Terdapat dua peringkat pembayaran balik bagi penjualan yang dilakukan oleh pihak bank. Peringkat
pertama adalah tempoh selama 12 bulan atau 24 bulan yang mana pembiayaan tersebut adalah
untuk jumlah pembayaran keuntungan yang diterima oleh pihak bank hasil daripada penjualan
kepada pelanggan tersebut. Peringkat kedua ialah peringkat penerimaan bagi jumlah kos asal
pembelian. Pengeluaran wang bagi pembelian yang dilakukan oleh pihak bank terhadap projek
tersebut akan dibayar mengikut peringkat penyelesaian projek yang telah ditetapkan dan diluluskan
oleh panel arkitek.

Namun demikian, pihak bank berhak untuk memilih harga yang lebih tinggi di antara pembayaran
melalui ansuran seperti yang telah diterangkan terdahulu ataupun melalui harga penebusan hak
milik. Harga penebusan hak milik adalah harga yang ditentukan apabila datang pihak ketiga yang
ingin membeli projek tersebut. Proses ini berlaku dalam proses pembiayaan akhir. Ia berlaku apabila
terdapat individu-individu kecil yang ingin membeli rumah yang sedang dibina melalui projek yang
sama dijalankan oleh pemaju perumahan yang menggunakan pembiayaan penyambung (Bridging
Financing) secara per unit iaitu sebuah-sebuah.

Individu-individu kecil tersebut kemudiannya akan mendapatkan pinjaman daripada pihak bank lain
(individu ketiga). Bank tersebut pula sebagai sekuriti kepada pinjaman tersebut akan menebus hak
milik projek tersebut daripada BIMB. Harga penebusan hak milik tersebutlah yang akan dinilai oleh
pihak BIMB sama ada memilih bayaran secara ansuran atau harga penebusan hak milik projek (yakni
yang mana satu lebih tinggi keuntungannya atau kedua-duanya sekali).
2.3 PERBANDINGAN DAN PERKAITAN DI ANTARA ISTISNAC FACILITY DENGAN PINJAMAN
PENYAMBUNG (BRIDGING LOANS)

Walaupun pada hakikatnya kontrak Istisnac itu adalah merupakan salah satu kontrak yang terdapat
di dalam sistem muamalat Islam, namun kemudahan istisnac (Istisnac Facility) yang ditawarkan oleh
BIMB merupakan hasil pengubahsuaian yang dilakukan terhadap kemudahan pinjaman konvensional
iaitu Pinjaman Penyambung (Bridging Loans).

Pinjaman penyambung merupakan satu bentuk pembiayaan jangka pendek untuk menyambung
atau menghubungkan jarak antara keperluan tunai segera dengan jangkaan penerimaan tunai di
masa hadapan. Ataupun dengan kata lain, seseorang individu itu membuat pinjaman jangka pendek
bagi menampung pembelian sesuatu barangan dan dalam masa yang sama juga dia menunggu
pulangan hasil keuntungan daripada hasil penjualan yang dilakukannya terhadap barangannya.

Terdapat juga penggunaan istilah lain selain daripada pinjaman penyambung iaitu pendahuluan
penyambung (Bridging advance), akan tetapi ia hanya membawa maksud yang sama iaitu wang
pendahuluan yang diberikan untuk tujuan membantu seseorang yang menjual asetnya dan membeli
sesuatu yang lain.

Kebiasaannya pinjaman ini disediakan kepada pemaju perumahan bagi membiayai projuk
perumahan yang dijalankan. Namun terdapat juga orang perseorangan yang menggunakan
kemudahan ini. Misalnya, sseorang yang ingin membeli rumah atau apartment, lalu kemudiannya dia
memohon kepada Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) untuk sebahagian daripada
pembiayaan pembelian rumah tersebut. Sementara menunggu penerimaan wang KWSP tersebut,
dia kemungkinan akan membuat pinjaman jangka pendek untuk menampung kesempitan atau
kekurangan yang bersifat sementara itu.

Di dalam kes pembangunan perumahan, pemaju perumahan memerlukan pembiayaan bagi modal
kerja dalam bentuk pinjaman penyambung untuk membiayai kos pembinaan dan pembiayaan estet
perumahan. Pinjaman ini dibayar dari semasa ke semasa atau secara progresif bergantung kepada
peringkat kemajuan dan penyiapan projek ini.

Dalam keadaan seperti ini, bank akan memastikan sama ada sebarang persediaan untuk membiayai
perbezaan harga jika ada, sudah silakukan dan surat aku janji telah diperolehi jika diperlukan.
Pergerakan dana dan pelaksanaan pemprosesan dokumen tersebut dilakukan melalui peguamcara.

Pinjaman penyambung ini biasanya mempunyai perkaitan dengan pembiayaan akhir (end financing).
Pembiayaan akhir merupakan komitmen pihak bank kepada pemaju yang sama. Di sini bank
bersetuju menyediakan pinjaman perumahan kepada individu yang membeli rumah yang disiapkan
oleh pemaju berkenaan. Pinjaman ini dibayar secara progresif berasaskan peringkat penyiapannya.
Hasil yang diperolehi daripada pinjaman akhir ini akan digunakan oleh pemaju berkenaan untuk
menyelesaikan pinjaman penyambung.

Untuk mempertimbangkan permohonan pinjaman penyambung atau pembiayaan akhir untuk

pembangunan perumahan atau harta, bank akan menilai kedudukan dan keupayaan kewangan
pemaju dan pihak yang berkaitan seperti arkitek. Mereka juga akan menjalankan kajian yang lengkap
tentang keboleh laksanaan dan daya maju projek serta sifat atau syarat cagaran yang ditawarkan.
Namun demikian pihak bank tidak akan memberi pinjaman penyambung ini apabila pihak pelanggan
hendak membeli sebuah rumah tetapi tidak ingin membeli rumah yang sedia ada.

Merujuk kepada penggunaan pembiayaan penyambung oleh BIMB dalam kemudahan istisnac, pihak
bank merasakan bahawa pembiayaan tersebut mempunyai persamaan dan kesesuaian dengan
kemudahan istisnac. Melalui kaedah ini, pihak bank akan membeli dari pelanggan projek yang akan
dilaksanakan. Pembelian tersebut dibuat secara konsep tempahan dengan harga yang telah
dipersetujui oleh pihak bank dan pelanggan. Kemudiannya, pihak bank akan menjual balik atau aset
yang dilaksanakan tadi kepada pelanggan yang mana penjualan tadi yang dibuat secara tempahan
juga. Harga bagi jualan tersebut adalah merangkumi harga belian dan kadar keuntungan kepada
pihak bank.Pembayaran bagi pembelian balik pelanggan kepada pihak bank akan dilakukan secara
ansuran mengikut tempoh masa yang dipersetujui ataupun secara tebus baki jika pihak bank
merasakan ia sesuai.

2.4 PROSES PELAKSANAAN ISTISNAC FACILITY

Seseorang yang ingin memohon untuk kemudahan istisnac ini mestilah melalui beberapa peringkat
proses yang ditetapkan. Terdapat enam proses bagi kemudahan istisnac iaitu:

2.4.1 Perjumpaan Pelanggan dengan Pihak BIMB

Dalam peringkat pertama ini, pihak pelanggan yang ingin membuat permohonan akan berjumpa
pihak bank buat kali pertama dan menyatakan tujuan pembiayaan tersebut. Pihak bank pula akan
meminta beberapa maklumat penting mengenai projek dan syarikat (pelanggan tersebut) yang akan
mengendalikan projek tersebut. Maklumat yang diperlukan adalah seperti berikut:

1) Latar belakang syarikat dari segi jenis perniagaan, struktur pengurusan, sejarah syarikat, struktur
modal.

2) Butir-butir pengurusan iaitu maklumat mengenai latar belakang dan pengalaman Ahli Lembaga
Pengarah dan Pengurusan yang mengendalikan operasi perniagaan seperti keterangan sesuatu
projek termasuk aliran tunai dan andaian, penyata kewangan untuk sekurang-kurangnya 3 tahun
terakhir (jika sesuai), unjuran penyata kewangan, akaun untung rugi dan aliran wang tunai beserta
andaiannya tentang tempoh kemudahan yang diberikan, tatacara syarikat yang mutakhir, dan lain-
lain dokumen.

3) Kemudahan Perbankan seperti senarai kemudahan perbankan yang diperolehi dari BIMB atau
bank-bank lain serta terma dan syarat kemudahan.

4) Maklumat mengenai projek yang akan dilaksanakan seperti anggaran jadual pengeluaran harga
belian, unjuran aliran tunai dan tempoh masa pembiayaan, unjuran penyata kewangan dan akaun
untung rugi bagi tempoh masa pembiayaan, latar belakang projek, lokasi projek, jenis bangunan
yang hendak dimajukan, luas kawasan untuk jualan (di dalam kaki persegi), harga jualan (setiap unit),
bilangan unit yang akan dibangunkan, fasa pembangunan dan sasaran jualan, senarai perunding
yang dipilih (arkitek, juru ukur bahan, dan lain-lain), maklumat kos pembangunan, dan senarai
tempahan yang diterima.

5) Cagaran dari segi jenis dan nilai, laporan penilaian, serta penilaian pasaran dan harga pasaran.

2.4.2 Penilaian Pihak BIMB

Peringkat kedua ialah peringkat di mana pihak BIMB akan membuat kelulusan berdasarkan kertas
kerja yang dibuat bagi permohonan tersebut. Pegawai bank akan menganalisa maklumat yang telah
diisi dan dikemukakan oleh pelanggan dengan teliti. Proses ini akan menilai projek yang akan
dilakukan dan menilai syarikat itu sendiri. Dalam peringkat ini juga pihak bank dan pelanggan akan
berunding mengenai pembayaran dan keuntungan yang akan dikenakan serta beberapa perkara lain
yang berkaitan sehinggalah pihak bank meluluskan pembiayaan tersebut.

Setelah bank berpuas hati dan meluluskan kertas kerja yang dibuat, maka surat tawaran akan
dikeluarkan kepada pelanggan bagi meneruskan proses pembiayaan tersebut ataupun tidak.
Berdasarkan kertas kerja yang telah diluluskan itu, sekiranya pelanggan masih lagi tidak berpuas hati,
maka rundingan masih dibuka sehinggalah persetujuan dicapai oleh kedua-dua pihak.

Setelah pihak pelanggan dan pihak bank bersetuju dengan rundingan tersebut serta telah
menandatangani surat tawaran, maka langkah seterusnya ialah proses mendokumentasikan
perjanjian yang berkaitan. Proses ini akan dilakukan oleh peguamcara yang dipilih oleh pelanggan
dan biasanya ia terdiri daripada ahli panel guaman BIMB dan diluluskan oleh pihak bank. Dokumen-
dokumen yang terlibat iaitu:

i) Perjanjian pembelian istisnac antara pihak bank dan pelanggan.

ii) Perjanjian jualan istisnac antara pelanggan dan pihak bank.
iii) Dokumen tuntutan untuk jualan istisnac.
iv) Dokumen jaminan.
v) Surat janji untuk pembelian istisnac.
vi) Dokumen perundangan yang lain sebagaimana yang dicadangkan oleh Penasihat Undang-Undang
pihak bank.

BAB III

KEBERKESANAN PELAKSANAAN JUAL BELI ISTISNAC

3.1 FENOMENA BARU MENGENAI JUAL BELI ISTISNAC

Pengalaman masyarakat berurusan dengan Cawangan Perbankan Islam sebuah institusi perbankan
terbesar negara bagi menyelesaikan urusan pembelian rumah baru-baru ini telah sedikit sebanyak
mengundang persoalan di benak penulis akan sejauh manakah Skim Perbankan Islam (SPI) di
Malaysia menepati apa yang dikatakan sebagai perbankan berlandaskan Syariah yang bebas
daripada unsur-unsur riba dan unsur-unsur lain yang dilarang oleh agama Islam.

Di Malaysia, bagi pembiayaan perumahan, majoriti bank menggunakan konsep al-baic bithaman ajil
(BBA) atau jual harga tangguh.Manakala dalam penentuan kadar keuntungan pula ada dua
pendekatan yang digunakan iaitu sama ada menggunakan kadar tetap (fixed rate) atau kadar yang
berubah-ubah (floating base financing rates) yang mempunyai kadar siling yang tertentu yang
ditetapkan pada awalkontrak.

Dalam amalan BBA sekarang, pelanggan perlu menandatangani Perjanjian Jual Beli (S&P) dengan
pemaju/penjual dengan membayar 5%-10% wang pendahuluan. Kemudian dia cuba mendapatkan
pembiayaan daripada pihak bank. Jika diluluskan, pihak bank akan membeli hak pelanggan di bawah
S&P tadi dan kemudiannya membayar keseluruhan harga aset kepada pihak pemaju atau pembeli
sebelum menjualnya kembali kepada pelanggan pada harga tangguh dan pada kadar untung yang
tertentu.Persoalannya sekarang jika rumah tadi masih lagi dalam pembinaan, apa yang dibeli oleh
pihak bank dan apa yang dijualnya kembali kepada pelanggan.

Ini kerana dalam Islam sesuatu yang ingin dijual itu perlu wujud dan ada dalam pemilikan penjual
pada masa akad dilakukan. Jika barang yang diakad (ma'qud alaih) tidak wujud semasa akad dibuat,
ia boleh mewujudkan unsur ketidaktentuan (gharar) tentang kemampuan pihak penjual dalam
menyerahkan aset tadi kepada pembeli.

Dalam perundangan Islam, kontrak jual beli boleh menjadi satu akad yang fasid jika penjual gagal
menyerahkan ma'qud alaih semasa akad dibuat.Dalam kes BBA (jika benarlah ia bersandarkan
konsep jual beli Islam), kontrak tersebut sepatutnya terbatal jika rumah tadi gagal disiapkan atau
gagal diserahkan kepada pembeli dalam tempoh yang ditetapkan.

Hakikat sebenar yang berlaku di Malaysia ialah, walaupun sesuatu projek itu gagal disiapkan atau
terbengkalai, pelanggan tetap kena membayar ansuran bulanan atau membayar kadar keuntungan
ke atas progressive payment yang telah dibuat pihak bank kepada pemaju atau penjual. Jika benar
rumah tadi adalah milik bank (kerana ia telah beli daripada pemaju/penjual sebelum menjualnya
kepada pelanggan), bukankah ini sesuatu yang tidak menepati semangat syariah yang berpaksikan
konsep adil.

Katakan rumah tadi berjaya disiapkan, bagaimanapun ini belum menjamin pelanggan sudah boleh
menarik nafas lega. Hal ini kerana dalam sesetengah kes, kelewatan pihak bank menjelaskan baki
harga rumah kepada pihak pemaju (selepas di tolak bayaran pendahuluan yang biasanya sekitar 10%
daripada harga rumah) ada kala boleh menyebabkan pihak pelanggan dikenakan kadar faedah (riba)
yang ada kalanya mencecah 8%-10% setahun oleh pihak pemaju/penjual. Kunci tidak akan diberikan
oleh pihak pemaju selagi bayaran faedah ini tidak dilunaskan oleh pembeli. Bukankah ini adalah
tanggungjawab pihak bank untuk menyerahkan kunci kepada pelanggan kerana dalam BBA, bank
adalah penjual atau pemilik kepada aset tadi? Begitu juga dengan denda oleh pemaju. Sepatut kos
ini ditanggung oleh pihak bank bukannya pelanggan jika terbukti kelewatan pendokumentasian dan
pembayaran berlaku di pihak bank itu sendiri.

Apa yang terkandung di dalam S&P sebenarnya lebih mirip konsep istisna' iaitu tempahan. Istisnac
merupakan akad jual beli di mana pembeli menempah atau memesan kepada penjual untuk
membuat sesuatu barang yang dikehendakinya supaya disiapkan dalam masa yang tertentu dengan
harga dan cara bayaran yang ditetapkan. Akad jual beli itu adalah atas barang yang dibuat oleh
penjual. Dalam kontrak istisna' akad hanya akan menjadi sempurna apabila penjual menyerahkan
barang tempahan tadi kepada pelanggan.

Oleh sebab itu, bagi mengelak kekeliruan dari segi penggunaan konsep dalam pembiayaan
perumahan, kebanyakan bank Islam dari Timur Tengah mengamalkan konsep Istisnac dan Ijarah
Muntahiya bi al-Tamlik atau Musharakah Muntaniqisah.

Secara ringkasnya melalui konsep Istisnac dan Ijarah Muntahiyah bi al Tamlik, bank akan membeli
rumah daripada pemaju dengan menggunakan konsep Istisnac. Kemudian bank akan memajak
rumah (yang masih dalam pembinaan) tadi kepada pelanggan untuk suatu tempoh dan kadar sewa
yang tertentu. Jika rumah tadi gagal disiapkan pemaju, kontrak tadi akan dibatalkan dan sebarang
lebihan sewa (jika ada) akan dipulangkan kepada pelanggan. Jika rumah tadi berjaya disiapkan,
kontrak tadi akan berterusan dengan pelanggan akan membayar sewa bulanan kepada pihak bank.
Pada akhir tempoh kontrak, pihak bank akan memindahkan pemilikan rumah tadi kepada pelanggan
melalui kontrak jualan atau sebagai pemberian.

Manakala melalui konsep Musyarakah Mutanaqqisah, bank dan pelanggan akan menjadi rakan
kongsi dalam pemilikan sesebuah rumah. Bank biasanya akan menjadi pemilik saham terbesar
manakala pelanggan akan menjadi pemilik minoriti. Sebagai contoh, bank akan membayar 90%
daripada harga rumah tadi manakala baki 10% lagi ditanggung pelanggan. Pelanggan akan secara
beransur-ansur menguasai saham yang dimiliki oleh bank ke atas rumah tadi melalui bayaran
ansuran bulanan (sewa) dan pada akhir tempoh kontrak, rumah tadi akan menjadi milik penuh
pelanggan.

Bagaimana pula dengan syarat-syarat lain yang diwajibkan oleh pihak bank kepada pelanggan seperti
mengambil perlindungan takaful terhadap diri dan aset tadi. Biasanya bank akan mensyaratkan
pelanggan menyertai takaful gadai janji dan takaful pemilik rumah atau takaful kebakaran yang
biasanya disediakan secara automatik oleh pihak bank dan perlu dibayar oleh pelanggan.

Pengalaman bapa penulis sendiri memberitahu walaupun mengambil pembiayaan yang dibuat
secara BBA atau istisnac, salah satu perlindungan yang diberikan adalah insuran kebakaran dan
bukannya takaful kebakaran. Apabila ditanya pegawai pemasaran bank kenapa penulis diberi
insurans kebakaran sedangkan urusan dibuat di Cawangan Perbankan Islam, jawapannya adalah
acuh tak acuh sahaja. Kononnya polisi dijana secara automatik oleh komputer. Dan perkara
seumpama ini tidak seharusnya berlaku kerana syarikat induk bank tadi merupakan satu-satunya
syarikat di Malaysia yang mempunyai dua buah syarikat takaful di bawah naungannya.

Begitu juga dengan alat-alat pemasaran dan maklumat-maklumat iklan yang digunakan untuk
memberitahu pelanggan akan produk yang ditawarkan. Ia seharusnya betul dan tidak mengelirukan.
Dalam perbankan Islam, terma pinjaman dirujuk sebagai pembiayaan, terma faedah dirujuk sebagai
keuntungan manakala kadar faedah adalah kadar keuntungan. Akan tetapi bank yang penulis
berurusan ini menggunakan secara terang-terangan menggunakan terma BLR (Base Lending Rate)
atau Kadar Pinjaman Asas di dalam brosur untuk menyatakan kadar keuntungan yang dikenakan ke
atas produk pembiayaan perumahannya. Ini adalah sesuatu yang mengelirukan kerana dalam Sistem
Perbankan Islam, BLR (Base Lending Rate) adalah BFR (Base Financing Rate).

Pada dasarnya Sistem Perbankan Islam diwujudkan bagi menyediakan satu ruang bagi masyarakat
Islam bermuamalat dalam ruang lingkup yang dibenarkan syariah dan yang paling utama ialah
muamalat tadi bebas daripada unsur riba.
Akan tetapi, dalam agama Islam tahap pematuhan kepada kehendak Syariah adalah suatu perkara
yang tidak dilihat dari segi konsep semata-mata. Agama Islam melihatnya secara keseluruhan.

Begitu juga dalam kes Sistem Perbankan Islam hari ini. Walaupun konsep-konsep yang digunapakai
dalam Sistem Perbankan Islam seperti al-wadiah, al-mudharabah, bai al-inah, bai bithaman ajil, al-
ijarah dan sebagai adalah konsep-konsep yang terdapat dalam buku-buku fiqh, ia tidak semestinya
menunjukkan dengan menggunapakai konsep-konsep ini ke atas produk-produk yang ditawarkan
oleh SPI, akan menjadikan produk-produk tadi sebagai seratus peratus menepati syariah.

Ini disebabkan konsep merupakan sebahagian unsur yang mewujudkan sesuatu produk sebelum ia
boleh dipasarkan kepada pelanggan. Unsur-unsur lain seperti prosedur-prosedur yang perlu dilalui
pelanggan semasa proses memohon produk atau perkhidmatan, tahap pengetahuan kakitangan
bank tentang produk atau perkhidmatan yang ditawarkan; mutu perkhidmatan; unsur-unsur
perundangan yang membabitkan pihak yang berurusan (baik peguam yang mewakili bank,
pelanggan mahupun pembekal/penjual); syarat-syarat yang dikenakan pihak bank ke atas pelanggan
dan sebagainya perlu juga diambil kira.

3.2 Cadangan bagi Langkah Awal

Pada pendapat penulis, pihak perbankan Islam hendaklah mengamalkan sistem muamalah Islam
yakni konsep istisnac secara telus. Sekiranya projek perumahan rumah yang dijalankan oleh Pemaju
Perumahan mengalami kegagalan dan terbengkalai, maka pihak bank perlu memutuskan kontraknya
dengan pembeli rumah (pelanggan) dan tidak perlu menyuruh pelanggan meneruskan bayaran
perumahan tadi. Pihak perbankan Islam perlulah memulangkan segala pembiayaan yang pernah
dibayar oleh pelanggan ketika mana berurusniaga istisnac.

Selain itu juga, jika projek perumahan telah selesai sekalipun, penulis tegas menyatakan bahawa
adalah salah di sisi syarak jikalau pihak bank mengenakan kadar riba ke atas pelanggan kerana ia
menampakkan ketidak adilan di dalam sistem perbankan Islam. Malahan lagi, pihak bank perlulah
mengenakan keuntungan dengan kadar yang sepatutnya sahaja tanpa perlu menetapkan kadar
faedah. Penulis juga mencadangkan kepada sistem perbankan Islam agar tidak mengikuti apa yang
diamalkan oleh perbankan konvensional.

Akhir kata, penulis mencadangkan bahawa perlu bagi perbankan Islam memperbaiki kelemahan
yang wujud bagi memastikan produk yang dijalankan adalah selari dengan perintah Allah dan Rasul-
Nya. Wallahu a’lam.

4,0 BIBLIOGRAFI

Az-Zuhayli, Wahbah. 1996. Fiqh al-islami Wa adillatuhu. Dar al-fikr: damsyiq.

Al-Kasani, Abu Bakar. 1989. Bada’ic al-Sana’ic. Maktabah al-habibah: pakistan.

As-Syarbini, Khatib. 1989. Mughni Muhtaj. dar al-ulum: damsyiq. jilid 2.

Sayyid Sabiq. Fiqh As-Sunnah. 1992.Dar Maktabah al-qahirah: Kaherah. jilid 2

As-suyuti, Abdul Rahman Abu Bakar. 1982. ashbah wan naza’ir. mawqic ummu al- kitab: makkah.

Al-Zactari, cAla’ al-din. 2007. Fiqh Al-Mucamalat Al-Maliyyah Al-Muqarani Siyaghah Jadidah wa
Amsilatun Mucasirah. Dar al-ulama: damsyiq.

Gerald Klien. 1995. Dictionary of Bankin., International Law Book: Kuala Lumpur,

Muhammad Hisyam Mohamad. 26 Jun 2007. Perspektif Ikim: Konsep istisna’ dalam pembelian
rumah. Pusat Ekonomi dan Kajian Sosial, Institut Kefahaman Islam Malaysia.

Rosli Mahmood. 1998. Perbankan dan Pemberian Pinjaman, Utusan Publication & Distribution Sdn.
Bhd: Kuala Lumpur.

http://www.zaharuddin.net/

www.bankislam.com.my

Posted by Mahir Danial at 20:08

Kategori Fiqh Muamalat