Informe de Partición Shelterca BAJA

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA

CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO LARA
LIQUIDACIÓN y DISOLUCIÓN DE
SOCIEDAD DE HECHO
DEL ESTADO SOCIETARIO EXISTENTE ENTRE: MANUEL FARIA PINTO Y
ANTONIO DAS NEVES DUARTE, JOSÉ LOUREIRO DUARTE Y JOSÉ LITO
LOUREIRO DAS NEVES
BARQUISIMETO, NOVIEMBRE DE 2000

Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G. Ingeniería de Construcción
Tasación y Consulta
ÍNDICE
Resumen General ............................................................................................................... 4

Certificación de Imparcialidad........................................................................................... 9
1. Presentación ...................................................................................................................... 10
1.1 Solicitante: .......................................................................................................................................10
1.2 Perfil Profesional del Liquidador ......................................................................................................10
1.3 Inscripciones del Liquidador: ...........................................................................................................10
1.4 Objeto del Trabajo: ..........................................................................................................................10
1.5 Fecha del Informe:...........................................................................................................................10
2. Introducción ....................................................................................................................... 11
2.1 Generalidades: ................................................................................................................................11
3. El Mandato de Liquidación y Disolución.......................................................................... 12
3.1 Alcance ............................................................................................................................................12
4. Inventario de Los Bienes .................................................................................................. 13
4.1 Ubicación, Área y Linderos de las Parcelas Libres de Construcciones ..........................................13
4.2 Ubicación, Área y Linderos de las Parcelas con sus Viviendas, Desarrolladas en Villas el Morro 1ª
Etapa ...............................................................................................................................................14
4.3 Ubicación, Área y Linderos de las Parcelas con sus Viviendas, Desarrolladas en Villas el Morro 2ª
Etapa ...............................................................................................................................................17
5. Documentos Legales ......................................................................................................... 21
5.1 Constitución de la Empresa SHELTERCA, C.A. ..............................................................................21
5.2 Primera Modificación Estatutaria de SHELTERCA, C.A. .................................................................21
5.3 Compra de Terrenos efectuada por SHELTERCA, C.A. ..................................................................21
5.4 Segunda Modificación Estatutaria de SHELTERCA, C.A. ...............................................................21
5.5 Documento de Condominio Villas El Morro 1ª Etapa. .....................................................................21
5.6 Aclaratoria de Modificación Parcela Nº 50 Calle 3. .........................................................................22
5.7 Documento de Condominio Villas El Morro 2ª Etapa. .....................................................................22
6. Ubicación de Los Bienes .................................................................................................. 23
6.1 Gráfico de Ubicación Sectorial ........................................................................................................23
6.2 Gráfico de Ubicación del Entorno Urbano .......................................................................................24
6.3 Gráfico de Ubicación Urbano Villas El Morro ..................................................................................24
7. Descripción General .......................................................................................................... 25
7.1 Características del Entorno .............................................................................................................25
7.2 Servicios Públicos: ..........................................................................................................................25
• Servicios Básicos Disponibles en los Conjuntos Villas El Morro:.................................................................... 25
• Servicios Generales: ....................................................................................................................................... 25
7.3 Accesibilidad Vehicular y Peatonal: ................................................................................................26
• Tránsito Vehicular ........................................................................................................................................... 26
• Tránsito Peatonal ............................................................................................................................................ 26
8. Descripción y Características de Los Bienes .................................................................. 27

8.1 Villas El Morro 1ª Etapa: ..................................................................................................................27
Av. 20 con Av. Morán, C.C. Plaza Sevilla Local No. 25 y 26; Barquisimeto, Edo. Lara; Teléfonos: (051) 525808 (016) 6 503911
• Ubicación: ....................................................................................................................................................... 27
• Descripción General del Conjunto: ................................................................................................................. 27
• Descripción de las Viviendas: ......................................................................................................................... 27
• Zonificación y Variables Urbanas ................................................................................................................... 28
• Edad del Conjunto Villas El Morro 1ª Etapa.................................................................................................... 29
8.2 Villas El Morro 2ª Etapa: ..................................................................................................................29
• Ubicación: ....................................................................................................................................................... 29
• Descripción General del Conjunto: ................................................................................................................. 29
• Descripción de las Viviendas: ......................................................................................................................... 30
• Edad del Conjunto Villas El Morro 2ª Etapa.................................................................................................... 31
8.3 Parcelas de Terreno Libres de Construcciones: .............................................................................31
• Ubicación: ....................................................................................................................................................... 31
9. Criterios y Enfoques para La Liquidación ....................................................................... 33

9.1 Análisis de los Estados Financieros ................................................................................................33
9.2 Enfoque Inmobiliario ........................................................................................................................33
10. Procedimiento y Metodología Aplicada ......................................................................... 35
10.1 Procedimiento ..................................................................................................................................35
10.2 Metodología Valuatoria Aplicada: ....................................................................................................35
• El Método del Mercado ................................................................................................................................... 35
• El Método del Costo:....................................................................................................................................... 38
• El Método Involutivo:....................................................................................................................................... 38
10.3 Factores de Corrección Aplicables: .................................................................................................39
• Coeficiente de Fecha: ..................................................................................................................................... 39
• Edad y Conservación: ..................................................................................................................................... 39
• Actualización (Valor Presente):....................................................................................................................... 39
11. Fuentes de Información Utilizadas ................................................................................... 41

11.1 Análisis de Estados Financieros .....................................................................................................41
11.2 Operaciones de Compraventa en Villas el Morro ...........................................................................41
11.3 Costos de las Construcciones .........................................................................................................41
12. Cálculos ............................................................................................................................. 42
12.1 Valor del Metro Cuadrado de Vivienda en el Mercado. ..................................................................42
• Obtención de la Matriz de Correlación ............................................................................................................ 42
• Obtención de los Mejores Conjuntos de Regresión ........................................................................................ 42
• Análisis de la Muestra por Regresión Lineal Múltiple .................................................................................... 42
• Valor el Metro Cuadrado de Vivienda. ............................................................................................................ 43
12.2 Costo de Construcción de Los Conjuntos Residenciales. ..............................................................44
• Villas El Morro Primera Etapa ......................................................................................................................... 44
• Villas El Morro Segunda Etapa ....................................................................................................................... 44
12.3 Valor del Metro Cuadrado de Terreno en el Mercado .....................................................................44
• A.- Ingresos por Concepto de Ventas ............................................................................................................. 45
• B.-Costos por Concepto de Construcción ....................................................................................................... 46
• C.- Gastos de Promoción Ventas y Beneficio Empresarial ............................................................................. 46
• D.- Obtención del Valor del M² de Terreno ..................................................................................................... 46
12.4 Valor de Mercado Actual de Cada Casa .........................................................................................47
• Villas El Morro Primera Etapa ......................................................................................................................... 47
• Villas El Morro Segunda Etapa ....................................................................................................................... 48
12.5 Valor de Mercado Actual de Los Terrenos Libres de Construcciones ............................................49
13. Obtención del Patrimonio de Shelterca, c.a. ................................................................... 50
14. Liquidación de la Sociedad de Hecho .............................................................................. 51
14.1 Premisas Establecidas en La Sentencia .........................................................................................51
14.2 Patrimonio de la Sociedad de Hecho ..............................................................................................51
14.3 Liquidación del Estado Societario Irregular .....................................................................................52
• Beneficios Correspondientes a José Loureiro Duarte (17%) .......................................................................... 52
• Beneficios Correspondientes a Antonio Das Neves Duarte (30%) ................................................................. 52
• Beneficios Correspondientes a Manuel Faría Pinto (24%) ............................................................................. 52
• Beneficios Correspondientes a José Lito Loureiro (29%) ............................................................................... 53
15. Conclusiones y Resultados .............................................................................................. 54

16. ANEXOS ............................................................................................................................. 57
16.1 Fotografías de Los Conjuntos Residenciales Villas el Morro 1ª y 2ª Etapa y de los terrenos Sin
Desarrollar .......................................................................................................................................57
16.2 Datos de Compraventa Casas en Villas el Morro. ..........................................................................57
16.3 Informe de Revisión de Los Estados Financieros. ..........................................................................57
16.4 Informes de Auditoria de Shelterca c.a. ..........................................................................................57
16.5 Cálculo de los Costos de Construcción de Villas El Morro Primera Etapa. ....................................57
16.6 Cálculo de los Costos de Construcción de Villas El Morro Segunda Etapa. ..................................57
16.7 Análisis de Precios Unitarios para Cada Partida Requerida en La Construcción de Los Conjuntos
Residenciales. .................................................................................................................................57
16.8 Síntesis Curricular y Credenciales del Liquidador. .........................................................................57
16.9 Planos de Arquitectura de los Conjuntos Residenciales.................................................................57
Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G.
Informe
de Liquidación
DIRIGIDO A: JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL,
MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO LARA.
OBJETO DEL INFORME: DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD DE HECHO.
EXPEDIENTE Nº: 11.673.
PARTE ACTORA: MANUEL FARIA PINTO; CI: E-81.436.962
PARTE DEMANDADA: ANTONIO DAS NEVES DUARTE, CI: V-7.387.539; JOSÉ
LOUREIRO DUARTE, CI: V-7.387.472 Y JOSÉ LITO LOUREIRO
DAS NEVES, CI: V-7.352.968
APODERADO PARTE ACTORA: GASTÓN SALDIVIA DAGER; INPREABOGADO Nº 2.153
APODERADO PARTE DEMANDADA: LUIS ARMANDO SILVA M., INPREABOGADO: 6.646; OMAR
HERNÁNDEZ SALAZAR, INPREABOGADO: 13.304 Y ENRIQUE
JOSÉ ROMERO PERDOMO, INPREABOGADO: 55.402
Noviembre, 2000
Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G. Ingeniería de Construcción 4
Resumen General
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA
CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA
PRESENTE.-
Atendiendo al dictamen de la sentencia del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL,

MERCANTIL Y DE MENORES DEL ESTADO LARA según expediente Nº 7.106 y por
nombramiento como LIQUIDADOR en el Expediente Nº 11.673 del JUZGADO TERCERO
DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO LARA, en fecha Dieciséis (16) de Octubre del año Dos Mil para efectuar la
DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD de HECHO, y Juramentado como tal, en acto público y
en horas de Despacho del mismo Juzgado el día Veinte (20) de Octubre del año
Dos Mil, se procedió a la realización de un Informe técnico para emitir opinión
experta sobre el alcance de la sentencia dictada en lo referente a la Disolución y
liquidación del Estado Societario existente entre MANUEL FARIA PINTO y los
ciudadanos ANTONIO DAS NEVES DUARTE, JOSE LOUREIRO DUARTE Y JOSE LITO
LOUREIRO DAS NEVES, procedimiento éste contemplado en los Artículos 348; 349;
350; 351 y 352 del Código de Comercio.
Para expresar opinión experta sobre el mandato recibido, se efectuó una
meticulosa investigación tanto en el ámbito administrativo, como en el ámbito
inmobiliario (debido al objeto social con el que fue reconocida la Sociedad de
Hecho).
La investigación incluyó la revisión metódica de los Estados Financieros Auditados
y aprobados en su debida oportunidad de la empresa Shelterca, c.a. (de la cual
10.500 acciones pertenecen al la Sociedad de Hecho reconocida en la sentencia),
para los Ejercicios de los años 1996; 1997; 1998 y 1999.
También se efectuó una investigación que incluyó la inspección técnica de los
bienes producidos por la sociedad mediante la construcción de viviendas en el
sector conocido como “Colinas de La Rosaleda”, específicamente en los conjuntos
residenciales Villas El Morro Primera y Segunda Etapa, de la ciudad de
Barquisimeto. Esto con el fin de recabar información sobre las características y
condiciones actuales, tales como: situación geográfica, sistemas constructivos,
edad aproximada, mantenimiento de las instalaciones, conformidad de uso,
calidad de las obras civiles y de las instalaciones, dimensiones de las diferentes
áreas que conforman los bienes, topografía, servicios públicos disponibles,
vialidad de acceso, clase del inmueble, entorno, etcétera, las cuales tienen
influencia sobre la formación del valor de los mismos.
Adicionalmente se investigó sobre el mercado de inmuebles similares en la
localidad, precios de materiales en la zona, salarios de la mano de obra y las
operaciones de compraventa de los mismos en la Oficina Subalterna del Registro
Público respectivo del Estado Lara.
El valor estimado de los bienes resulta de la aplicación de métodos de
análisis que obedecen a procedimientos universalmente utilizados y aceptados en
la actualidad, por las instituciones, empresas y organismos expertos en materia
valuatoria.
Los análisis contables y administrativos, están rigurosamente sujetos a las
normas y procedimientos dictados por la Federación de Contadores Públicos de
Venezuela y a los principios contables de general aceptación por las instituciones,
reguladoras del ejercicio profesional en esa materia.
De la investigación adelantada, para la ejecución del mandato de Disolución
y Liquidación del estado societario existente entre MANUEL FARIA PINTO y los
LOUREIRO DAS NEVES por nombramiento como LIQUIDADOR en el Expediente Nº
11.673 del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, se obtienen los Resultados que aparecen
en la siguiente tabla:
DESCRIPCIÓN RESULTADO
Los Estados Financieros Auditados y correspondientes a los Ejercicios
1996, 1997, 1998 y 1999, no están preparados de acuerdo con
ANÁLISIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS, Principios de Contabilidad de Aceptación General en Venezuela y en
AUDITADOS Y APROBADOS POR LA atención a esto, la empresa de Auditores MARCELINO HERNÁNDEZ
DIRECTIVA DE SHELTERCA, C.A. & ASOCIADOS, no recomienda su utilización para determinar la
razonabilidad del valor del Patrimonio de la Empresa para tales años.
(Ver Informe Anexo).
Debido a que el “OBJETO SOCIAL” de la Sociedad de Hecho, reconocido
en la Sentencia dictada por el JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL,
MERCANTIL Y DE MENORES DEL ESTADO LARA en expediente Nº 7.106,
fue el desarrollo de la obra Conjunto Villas El Morro, en la Urb.
ENFOQUE INMOBILIARIO
Colinas de La Rosaleda, el enfoque apropiado para determinar la
razonabilidad del valor del Patrimonio actual de la Empresa Shelterca,
c.a. consiste en la reconstrucción de las inversiones a la fecha actual y
la proyección de los beneficios desde el punto de vista inmobiliario.
El valor de Mercado del m² de construcción para las casas que
conforman los conjuntos Residenciales Villas El Morro 1ª y 2ª Etapa,
VALOR DE MERCADO DEL M² DE
fue obtenido mediante Metodología valuatoria de universal aceptación,
CONSTRUCCIÓN
específicamente por el Método del Mercado, y cuyo resultado obtenido
fue 548.000 Bs./m²
El valor de Mercado del m² de terreno libre de construcciones, fue
VALOR DE MERCADO DEL M² DE TERRENO obtenido mediante Metodología valuatoria de universal aceptación,
LIBRE DE CONSTRUCCIONES específicamente por el Método del Valor Residual de la Tierra o
Método Involutivo, y cuyo resultado obtenido fue 152.332 Bs./m²
El costo actual de construcción para las casas y las obras exteriores, que
COSTO ACTUAL DE LAS CONSTRUCCIONES
conforman el conjunto Residencial Villas El Morro 1ª Etapa, fue
REQUERIDAS PARA EFECTUAR LA OBRA
obtenido mediante Metodología valuatoria de universal aceptación,
“CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS EL
específicamente por el Método de Los Costos, y cuyo resultado
MORRO 1ª ETAPA”
obtenido fue 853.516.009.24 Bs.
El costo actual de construcción para las casas y las obras exteriores, que
COSTO ACTUAL DE LAS CONSTRUCCIONES
conforman el conjunto Residencial Villas El Morro 2ª Etapa, fue
REQUERIDAS PARA EFECTUAR LA OBRA
obtenido aplicando la misma Metodología valuatoria utilizada para
“CONJUNTO RESIDENCIAL VILLAS EL
lograr el costo de las construcciones en el Conjunto de la 1ª Etapa, y el
MORRO 2ª ETAPA”
resultado obtenido fue 888.188.876,38 Bs.
Valor de Mercado Actual del Conjunto Villas El Morro 1ª Etapa, fue
VALOR DE MERCADO ACTUAL DEL obtenido mediante la valoración de cada una de las 35 Casas y parcelas
CONJUNTO VILLAS EL MORRO 1ª ETAPA de terreno que lo componen, obteniéndose en consecuencia un valor de
mercado para todo el Conjunto Residencial de Bs. 2.940.235.570,2
Valor de Mercado Actual del Conjunto Villas El Morro 2ª Etapa, fue
VALOR DE MERCADO ACTUAL DEL obtenido mediante la valoración de cada una de las 35 Casas y parcelas
CONJUNTO VILLAS EL MORRO 2ª ETAPA de terreno que lo componen, obteniéndose en consecuencia un valor de
mercado para todo el Conjunto Residencial de Bs. 3.025.286.227,52
VALOR DE MERCADO ACTUAL DE LOS Valor de Mercado Actual de Los Terrenos Libres de Construcción (Sin
TERRENOS LIBRES DE CONSTRUCCIÓN (SIN Desarrollar), fue obtenido a partir del Valor de Mercado Actual, para el
DESARROLLAR), UBICADOS CON FRENTE A m² de terreno sin construcciones y de la superficie total de los terrenos,
LA CALLE 1. obteniéndose en consecuencia un valor de mercado de Bs. 682.866.273
La Proyección del Patrimonio obtenido de Shelterca, c.a. después de
PATRIMONIO DE SHELTERCA, C.A. impuestos (más de 3.000 Unidades Tributarias 34%), fue de Bs.
3.470.585.435
La proyección del Patrimonio obtenido para la Sociedad de Hecho
existente entre MANUEL FARIA PINTO y los ciudadanos ANTONIO
PATRIMONIO DE LA SOCIEDAD DE HECHO DAS NEVES DUARTE, JOSE LOUREIRO DUARTE Y JOSE LITO
LOUREIRO DAS NEVES, representado en 10.500 acciones de la
empresa Shelterca, c.a. (35 % ) fue de Bs. 1.214.704.902
Debido a que el aporte inicial para la constitución del estado societario
existente entre MANUEL FARIA PINTO y los ciudadanos ANTONIO
DAS NEVES DUARTE, JOSE LOUREIRO DUARTE Y JOSE LITO
LOUREIRO DAS NEVES, fue el dinero en efectivo requerido para la
COSTO ACTUAL DE LOS TERRENOS QUE adquisición de las tierras, el Costo actual de los Terrenos que forman
FORMAN PARTE DE LA 1ª Y 2ª ETAPA DE LOS parte de la 1ª y 2ª Etapa de los Conjuntos Villas El Morro y el de los
CONJUNTOS VILLAS EL MORRO Y EL DE terrenos sin desarrollar, no es deducido en los egresos, para determinar
LOS TERRENOS SIN DESARROLLAR. la razonabilidad del patrimonio de Shelterca. Ésto, solo debido a que el
mandato de Liquidación de la Sociedad de Hecho, obliga también a
liquidar el valor presente de las inversiones iniciales y en consecuencia,
los valores de mercado de las casas y de los terrenos involucran la
recuperación de la inversión inicial.
La proyección de los Beneficios correspondientes, para liquidar a
BENEFICIOS CORRESPONDIENTES A JOSE
JOSE LOUREIRO DUARTE y equivalentes al 17% de la Sociedad de
LOUREIRO DUARTE
Hecho alcanzan la suma de Bs. 206.499.833
BENEFICIOS CORRESPONDIENTES A
ANTONIO DAS NEVES DUARTE y equivalentes al 30% de la
ANTONIO DAS NEVES DUARTE
Sociedad de Hecho alcanzan la suma de Bs. 364.411.470
BENEFICIOS CORRESPONDIENTES A
MANUEL FARIA PINTO y equivalentes al 24% de la Sociedad de
MANUEL FARIA PINTO
Hecho alcanzan la suma de Bs. 291.529.176
Los Beneficios correspondientes obtenidos para liquidar a JOSE LITO
BENEFICIOS CORRESPONDIENTES A JOSE
LOUREIRO y equivalentes al 29% de la Sociedad de Hecho alcanzan
LITO LOUREIRO
la suma de Bs. 352.264.421
Por lo anteriormente expuesto es de la opinión de este Liquidador que al día 24

de Noviembre de 2000, los montos de liquidación establecidos para la Sociedad
de Hecho, son razonables para la fecha actual, debido entre otras cosas a que el
costo de oportunidad del dinero en el tiempo, por la metodología aplicada, se
auto corrige de acuerdo a las tendencias del mercado inmobiliario.
Este informe incluye:
Esta Carta resumen con el resultado de la investigación; Certificación de
Imparcialidad del Liquidador y Cuerpo del Informe.
• Fotografías de Los Conjuntos Residenciales Villas el Morro Primera y

Segunda Etapa, y de los terrenos Sin Desarrollar.
• Datos de Compraventa Tomados del Registro Público para las Casas
vendidas en Villas el Morro. (Análisis de Mercado)
• Cálculo de los Costos de Construcción de Villas El Morro Primera Etapa.
• Cálculo de los Costos de Construcción de Villas El Morro Segunda Etapa.
• Análisis de Precios Unitarios para Cada Partida Requerida en La

Construcción de Los Conjuntos Residenciales.
• Informes de los Estados Financieros Auditados, presentados por Shelterca
c.a. para los Ejercicios Económicos de los años 1996; 1997; 1998; 1999
Realizados por “Marcial Trujillo & Asociados”.
• Informe de Revisión de Los Estados Financieros Auditados de Shelterca, c.a.
realizado por la firma de Contadores Públicos “Marcelino Hernández &
Asociados”. (Se anexa síntesis curricular del la Firma)
• Síntesis Curricular y Credenciales del Liquidador.
• Planos de Arquitectura de los Conjuntos Residenciales.
• Documentos de Shelterca, c.a.
• Documento de Condominio de Villas El Morro 1ª Etapa
• Documento de Condominio de Villas El Morro 2ª Etapa
ESTE INFORME PARTE DEL SUPUESTO QUE LOS BIENES INCLUYAN TODOS LOS DERECHOS PREVISTOS EN
LA LEY Y NO PREJUZGA ACERCA DE LA TITULARIDAD Y ESTADO LEGAL DE LOS MISMOS.
__________________________
Ing. Luis Fernando Restrepo G.
CIV 52.551
SOITAVE 581
CORPOINDUSTRIA L- 11
SUDEBAN P- 1.342
FOGADE 357
BIV 168
Certificación de Imparcialidad
Yo, Luis Fernando Restrepo Gómez, Venezolano, mayor de edad, portador de la Cédula
de Identidad No. 13.638.243, civilmente hábil, de profesión Ingeniero Civil, con Maestría
en Gerencia Empresarial, y Especialista en Valoración de Bienes; Miembro Activo del
Colegio de Ingenieros de Venezuela Inscrito bajo el No. 52.551, con credencial de Perito
Avaluador No. 581 de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (SOITAVE), con
certificado de aprobación No. P-1.342 de la Superintendencia de Bancos y Otras
Instituciones Financieras para desempeñar mis funciones como Perito Avaluador en
Bancos, Instituciones Financieras y Empresas sujetas a la Ley General de Bancos y a la Ley
del Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo, con certificado de inscripción como Perito
Avaluador Externo No. 357 en el Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria
(FOGADE), con certificado de inscripción como Perito Avaluador Externo No. 168 en el
Banco Industrial de Venezuela, certifico que:
I. El trabajo realizado obedece a procedimientos fundamentalmente objetivos, científicos y

universalmente admitidos como justos, sin que en él hayan intervenido circunstancias,
intenciones o sentimientos personales, que pudiesen afectar o alterar de alguna manera
el resultado del estudio, al aplicar las metodologías actualmente aceptadas en materia
contable y valuatoria.
II. No existe de mi parte, ningún interés directo ni indirecto con los bienes estudiados, ni en
cualquier operación comercial en la que los mismos se puedan ver involucrados, ni me
atan lazos de consanguinidad con las partes.
III. La información recabada personalmente o tomada de archivos y los datos suministrados
por terceras personas, es cierta, hasta donde alcanza la buena fe del experto y no han
sido exagerados u omitidos intencionalmente datos importantes que puedan intervenir
en el resultado de este informe.
IV. No se califica sobre las razones o motivos por los cuales se tiene que realizar la
Liquidación del estado Societario, y solamente se cumple con el mandato del Juzgado,
según lo previsto en el Código Civil y en El Código de Comercio Vigentes.
___________________________
CIV 52.551
SOITAVE 581
SUDEBAN P- 1.342
FOGADE 357
BIV 168
1. PRESENTACIÓN
1.1 Solicitante:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA.
1.2 Perfil Profesional del Liquidador

INGENIERO CIVIL, UCLA 1985
ESPECIALISTA EN VALORACIÓN DE BIENES, ULA 1990
MAGÍSTER EN GERENCIA EMPRESARIAL, UFT 2000
1.3 Inscripciones del Liquidador:

ING. LUIS FERNANDO RESTREPO.
CIV: 52.551; SOITAVE: 581; FOGADE: 357; CORPOINDUSTRIA: L-11; SUDEBAN: P- 1.342
BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA: 168
1.4 Objeto del Trabajo:

El objeto de este trabajo, consiste en la Disolución y Liquidación del Estado
Societario existente entre MANUEL FARIA PINTO y los ciudadanos ANTONIO DAS
NEVES DUARTE, JOSE LOUREIRO DUARTE Y JOSE LITO LOUREIRO DAS NEVES,
atendiendo a la sentencia del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL, MERCANTIL Y DE
MENORES DEL ESTADO LARA dictada en el expediente Nº 7106, de fecha Diez de Mayo
del Dos Mil.
1.5 Fecha del Informe:

24 de Noviembre de 2000
2. INTRODUCCIÓN
2.1 Generalidades:
Por sentencia del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL, MERCANTIL Y DE MENORES DEL ESTADO
LARA dictada en el expediente Nº 7106, de fecha Diez de Mayo del Dos Mil, se
reconoce la existencia de una “Sociedad Irregular” entre MANUEL FARIA PINTO y
los ciudadanos ANTONIO DAS NEVES DUARTE, JOSE LOUREIRO DUARTE Y JOSE
LITO LOUREIRO DAS NEVES, con el aporte de bienes y el trabajo de cada uno de
ellos, con el fin de construir desarrollos inmobiliarios, creándose para tal efecto,
un fondo común integrado por dinero en efectivo y por la titularidad de Diez Mil
Quinientas (10.500) acciones de la sociedad mercantil SHELTERCA, c.a.
Los Estatutos de SHELTECA, c.a., fueron inscritos por ante el Registro Mercantil
Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 06 de abril de 1993,
anotado bajo el Nº 48, Tomo 1-A; Posteriormente modificado su documento
constitutivo por ante el citado Registro Mercantil, el 18 de diciembre de 1995,
anotado bajo el Nº 25, Tomo 142-A y el 23 de febrero de 1996, anotado bajo el
Nº 57, Tomo 159-A.
3. EL MANDATO DE LIQUIDACIÓN Y DISOLUCIÓN
3.1 Alcance
El mandato de Liquidación y Disolución del estado societario o de la Sociedad de
Hecho, reconocida legalmente por sentencia del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL,
MERCANTIL Y DE MENORES DEL ESTADO LARA dictada en el expediente Nº 7106, de fecha
Diez de Mayo del Dos Mil y constituida por MANUEL FARIA PINTO y los
LOUREIRO DAS NEVES, representa en todo caso los Bienes y Beneficios del 35 % de
las acciones de la empresa Shelterca, c.a., en el Desarrollo Urbanístico y
Constructivo Conjuntos Residenciales Villas El Morro 1ª y 2ª Etapa sobre 85
Parcelas de Terreno urbanizadas (Con disponibilidad de Servicios Públicos y
Vialidad), y alcanzando una extensión en su superficie total de Quince Mil
Quinientos Cuarenta y Seis metros cuadrados con Ochenta decímetros cuadrados
(15.546,80 m²), en la Urbanización Colinas de la Rosaleda, por lo cual se hace
indispensable el análisis e inventario correspondiente de los bienes referidos.
4. INVENTARIO DE LOS BIENES
La inversión inicial para la creación del fondo común y comienzo del estado
societario de la Sociedad de Hecho, fue la compra de 15.546,80 m² de terrenos
con disponibilidad de urbanismo primario, la cual se realizó con aportes
individuales en dinero en efectivo, y esta inversión indicaba proporcionalmente la
participación de cada uno de los socios en el estado societario.
Debido a que en la actualidad se han construido y vendido 35 casas en el
conjunto residencial Villas El Morro Primera Etapa, 35 casas más, totalmente
construidas y vendidas en el Conjunto Residencial Villas El Morro Segunda Etapa, y
quedan 18 parcelas de terreno sin desarrollar (actualmente existe plano de
reparcelamiento autorizado por la oficina de planificación urbana en Septiembre
de 1999, de estas 18 parcelas para convertirlas en 27 parcelas de diferente área a
la originalmente asentada en documentos), se efectuó un inventario detallado de
los bienes existentes y que conforman o conformaron el patrimonio inicial de la
Sociedad de Hecho, mediante la posesión de 10.500 acciones de la empresa
Shelterca, c.a.
4.1 Ubicación, Área y Linderos de las Parcelas Libres de

Construcciones
Las características particulares de las parcelas Libres de Construcciones,
corresponden a la identificación de cada una de ellas y que aparecen en el
Documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro
del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 7 de febrero de 1996, anotado
bajo el No. 37,Protocolo Primero, Tomo 7º, correspondiente al primer trimestre
del año 1996.
Cabe mencionar que debido a que el plano de reparcelamiento de estos terrenos
sin desarrollar (las18 parcelas originales ahora son 27 de menor área), no ha sido
protocolizado, se especifican como están descritas en documentos
protocolizados.
Ubicación Linderos
Nº Nº de Área
Calle Norte Sur Este Oeste
Parcela
Área verde de
Calle Parcela Parcelas 2 y 4 Final de la Calle 1 de la
1 348.30 la Parcela No 2
Nº 1 Nº 1 de la Calle 2. Urbanización, que es Su frente.
Urbanización.
Calle Parcela Parcela No 6 de Calle 1 de la Urbanización, que
2 232.20 Parcela No 1 Parcela No 3
Nº 1 Nº 2 la Calle 2. es Su frente.
Ubicación Linderos
Nº Nº de Área
Calle Norte Sur Este Oeste
Parcela
Calle Parcela Parcela No 8 de Calle 1 de la Urbanización, que
Nº 1 Nº 3 la Calle 2. es Su frente.
Calle Parcela Parcela No 10 Calle 1 de la Urbanización, que
Nº 1 Nº 4 de la Calle 2. es Su frente.
Calle Parcela Av. Principal Parcela No 22 Calle 1 de la Urbanización, que
10 232.20 Parcela No 9
Nº 1 Nº 10 Las Colinas de la Calle 2. es Su frente.
Calle Parcela Av. Principal Parcela No 24 Calle 1 de la Urbanización, que
11 232.20 Parcela No 12
Nº 1 Nº 11 Las Colinas de la Calle 2. es Su frente.
Calle Parcela Parcelas 26 y 28 Calle 1 de la Urbanización, que
Calle Parcela Parcelas 34,36 y Calle 1 de la Urbanización, que
Nº 1 Nº 15 38 de la Calle 2. es Su frente.
Calle Parcela Parcelas 40,42 y Calle 1 de la Urbanización, que
Nº 1 Nº 17 44 de la Calle 2. es Su frente.
Lindero Sur de
Calle Parcela Parcela No 44 Final de la Calle 1 de la
18 419.25 Parcela No 17 la
Nº 1 Nº 18 de la Calle 2. Urbanización, que es Su frente.
Urbanización
Área Total 4482.75
4.2 Ubicación, Área y Linderos de las Parcelas con sus

Viviendas, Desarrolladas en Villas el Morro 1ª Etapa
Las características particulares de las 35 parcelas desarrolladas en la 1ª Etapa del
Conjunto residencial Villas El Morro, corresponden a la identificación de cada una
de ellas y que aparecen en el Documento de Condominio del Conjunto
protocolizado por SHELTERCA, C.A. en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de
Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 14 de Octubre de 1997,
anotado bajo el No. 47,Protocolo Primero, Tomo 3º.
Ubicación Linderos
Nº CALLE Nº DE Área
Nº PARCELA Norte Sur Este Oeste
Calle 4 de la
Calle Parcela Nº Av. Principal Parcela No 2 de la Calle
1 232.20 Parcela No 25 Urbanización, que es
Nº 4 23 Las Colinas 5
Su frente.
Calle 4 de la
Calle Parcela Nº Av. Principal Parcela No 23 de la
Nº 4 24 Las Colinas Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Calle Parcela Nº Parcela No 4 de la Calle
3 150.50 Parcela No 23 Parcela No 27 Urbanización, que es
Nº 4 25 5
Su frente.
Calle 4 de la
Calle Parcela Nº Parcela No 25 de la
Nº 4 26 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 27 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 28 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 29 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 30 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 31 Calle 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 32 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 33 Calle 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 34 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 35 Calle 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 36 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 37 Calle 5
Su frente.
Ubicación Linderos
Calle 4 de la
Nº 4 38 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 39 Calle 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 40 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 41 Calle 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 42 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 43 Calle 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 44 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 45 Calle 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 46 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 47 Calle 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 48 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 49 Calle 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 50 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 51 Calle 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 52 Calle 3
Su frente.
Ubicación Linderos
Calle 4 de la
Nº 4 53 Calle 5
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 54 Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Nº 4 55 Calle 5
Su frente.
Calle 4 de la
Calle Parcela Nº Área de Deportes de Parcela No 53 y 54 de
Nº 4 56 la Urbanización la Calle 3
Su frente.
Calle 4 de la
Calle Parcela Nº Área de Deportes de Parcela No 35 de la
Nº 4 57 la Urbanización Calle 5
Su frente.
Área Total 5491.40
4.3 Ubicación, Área y Linderos de las Parcelas con sus

Viviendas, Desarrolladas en Villas el Morro 2ª Etapa
Las características particulares de las 35 parcelas desarrolladas en la 2ª Etapa del
Conjunto residencial Villas El Morro, corresponden a la identificación de cada una
de ellas y que aparece en Documento de Condominio del Conjunto protocolizado
por SHELTERCA, C.A. en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del
Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 29 de diciembre de 1999, anotado
bajo el No. 47,Protocolo Primero, Tomo 20º.
Ubicación Áre Linderos

Nº CALLE Nº DE
Nº PARCELA a Norte Sur Este Oeste
Calle 3 de la
Calle Parcela Av. Principal Parcela No 24 de Villas El
1 221.76 Parcela No 25 Urbanización, que es Su
Nº 3 Nº 23 Las Colinas Morro 1ª Etapa
frente.
Calle 3 de la
Calle Parcela Av. Principal Parcela No 23 de la Calle
Nº 3 Nº 24 Las Colinas 2.
frente.
Calle 3 de la
Calle Parcela Parcela No 26 de Villas El
3 157.34 Parcela No 23 Parcela No 27 Urbanización, que es Su
Nº 3 Nº 25 Morro 1ª Etapa
frente.
Calle 3 de la
Calle Parcela Parcela No 25 de la Calle
Nº 3 Nº 26 2.
frente.
Nº CALLE Nº DE
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
Nº 3 Nº 28 2.
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
Nº 3 Nº 30 2.
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
Nº 3 Nº 32 2.
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
Nº 3 Nº 34 2.
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
Nº 3 Nº 36 2.
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
Nº 3 Nº 38 2.
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
Nº 3 Nº 40 2.
frente.
Calle 3 de la
frente.
Nº CALLE Nº DE
Calle 3 de la
Nº 3 Nº 42 2.
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
Nº 3 Nº 44 2.
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
Nº 3 Nº 46 2.
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
Calle Parcela Urbanización Villas
Nº 3 Nº 48 Flamingo
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
frente.
Calle 3 de la
Calle Parcela Caseta de Urbanización Villas
Nº 3 Nº 56 Hidroneumático Flamingo
frente.
Nº CALLE Nº DE
Área de Deportes Caseta de Calle 3 de la
Calle Parcela
35 156.70 Parcela No 55 de la Hidroneumático de Villas Urbanización, que es Su
Nº 3 Nº 57
Urbanización El Morro 1ª Etapa frente.
Área Total 5576.86
5. DOCUMENTOS LEGALES
Los documentos revisados de Registro y modificaciones estatutarias de la
empresa SHELTERCA, C.A., así como las operaciones mercantiles efectuadas por la
misma aparecen asentados de la siguiente manera:
5.1 Constitución de la Empresa SHELTERCA, C.A.

Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 06 de
abril de 1993, anotado bajo el Nº 48, Tomo 1-A.
5.2 Primera Modificación Estatutaria de SHELTERCA, C.A.

diciembre de 1995, anotado bajo el Nº 25, Tomo 142-A.
5.3 Compra de Terrenos efectuada por SHELTERCA, C.A.

INVERSIONES YEGA, C.A. da en venta a SHELTERCA, C.A. ochenta y cinco (85) parcelas de
terreno, con una superficie de Quince Mil Quinientos Cuarenta y Seis metros
cuadrados con Ochenta decímetros cuadrados (15.546,80 m²), que forman parte
de la Urbanización Colinas de la Rosaleda, Ubicadas en el Este de Barquisimeto.
Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del
Estado Lara, en fecha 7 de febrero de 1996, anotado bajo el No. 37,Protocolo
Primero, Tomo 7º.
5.4 Segunda Modificación Estatutaria de SHELTERCA, C.A.

febrero de 1996, anotado bajo el Nº 57, Tomo 159-A.
5.5 Documento de Condominio Villas El Morro 1ª Etapa.

SHELTERCA, C.A. registra las Normas de Convivencia del Conjunto Residencial VILLAS
EL MORRO. Conformado por Treinta y cinco (35) viviendas con sus parcelas de
terreno, sobre una superficie de Cinco Mil Cuatrocientos Noventa y Un metros
cuadrados con Cuarenta decímetros cuadrados (5.491,40 m²), ubicadas en la
Calle 4 de la Urbanización Colinas de la Rosaleda, en el Este de Barquisimeto.
Estado Lara, en fecha 14 de Octubre de 1997, anotado bajo el No. 47,Protocolo
Primero, Tomo 3º.
5.6 Aclaratoria de Modificación Parcela Nº 50 Calle 3.
SHELTERCA, C.A. Aclara sobre áreas y ubicación de parcelas en la Calle 3 de la
Urbanización Colinas de la Rosaleda y modifica el Parcelamiento anterior y su
numeración, con el fin de adecuarlas a las variables urbanas fundamentales
aprobadas para el desarrollo de la 2ª etapa del Conjunto Residencial VILLAS EL
MORRO. Conformando finalmente Treinta y cinco (35) parcelas de terreno, sobre
una superficie de Seis Mil Novecientos Diecinueve metros cuadrados con Sesenta y
Un decímetros cuadrados (6.919,61 m²).
Estado Lara, en fecha 13 de Diciembre de 1999, anotado bajo el No. 25,Protocolo
Primero, Tomo 14º.
5.7 Documento de Condominio Villas El Morro 2ª Etapa.

SHELTERCA, C.A. registra las Normas de Convivencia del Conjunto Residencial VILLAS
EL MORRO 2ª ETAPA. Conformado por Treinta y cinco (35) viviendas con sus parcelas
de terreno, sobre una superficie de Seis Mil Novecientos Diecinueve metros
cuadrados con Sesenta y Un decímetros cuadrados (6.919,61 m²), ubicadas en la
Calle 3 de la Urbanización Colinas de la Rosaleda, en el Este de Barquisimeto.
Estado Lara, en fecha 29 de diciembre de 1999, anotado bajo el No. 47,Protocolo
Primero, Tomo 20º.
6. UBICACIÓN DE LOS BIENES
6.1 Gráfico de Ubicación Sectorial
6.2 Gráfico de Ubicación del Entorno Urbano
6.3 Gráfico de Ubicación Urbano Villas El Morro
7. DESCRIPCIÓN GENERAL
7.1 Características del Entorno
Los Bienes en estudio forman parte de un polo de desarrollo urbano residencial
para las clases media y media alta de la ciudad de Barquisimeto.
Las urbanizaciones del sector tienen las mismas variables urbanas aplicadas a los
conjuntos Residenciales Villas El Morro 1ª y 2ª Etapa.
Los conjuntos Residenciales Villas El Morro 1ª y 2ª Etapa, se han desarrollado y
están totalmente construidos sobre los ejes del las calles 3 y 4 de del sector
denominado Los Cardones y con lindero Noroeste la Av. Las Colinas en su margen
Sureste, lo que les ha permitido (dada la característica de calle ciega de las dos),
conformar dos conjuntos residenciales independientes con acceso restringido,
dándole características de condominio horizontal y brindándole a sus habitantes
el control y seguridad propio de este tipo de desarrollos.
Este sector se ha consolidado paulatinamente desde mediados de la Década de los
años 80 y actualmente presenta una excelente alternativa habitacional con
desarrollos urbanos de baja densidad y con factibilidades de servicios básicos,
que lo hacen altamente atractivo para los inversionistas inmobiliarios.
7.2 Servicios Públicos:

El Sector dispone de los servicios comunales básicos.
• Servicios Básicos Disponibles en los Conjuntos Villas El Morro:
Electricidad: Existe servicio por tendido eléctrico
Agua: Suministrada por acueducto, almacenada en tanque subterráneo y
distribuida a cada vivienda por sistema de Bombeo Hidroneumático
Cloacas: Por Colector, incorporado a la red de cloacas del sector.
Teléfono: Existen acometidas e instalación de teléfonos en las viviendas.
Vialidad: Conformada por Adoquines de Concreto y cuenta con aceras y
brocales.
• Servicios Generales:
Comercial: Se localizan varios Centros de Comercio Comunal en el área, tales
como el Centro Comercial Los Cardones, Centro Comercial Las
Trinitarias, etc.
Asistencial: Clínicas, Hospital y Ambulatorios.
Seguridad: Existe una prefectura de la Gobernación del Estado Lara, el puesto
policial más cercano es el de FUNDALARA y los conjuntos
residenciales presentan controles de acceso con vigilancia privada.
Educacional: Colegios, Liceo, Universidades y Preescolar cercanos.
7.3 Accesibilidad Vehicular y Peatonal:

• Tránsito Vehicular
Se considera el tránsito Vehicular moderado, debido a que los inmuebles del
sector son en su mayoría, de uso residencial, sin embargo dentro de los conjuntos
residenciales son de acceso vehicular restringido a los habitantes de los mismos.
• Tránsito Peatonal
El tránsito peatonal es escaso, debido a que los pobladores del sector en su
mayoría disponen de vehículos particulares como medio de transporte.
8. DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS DE LOS BIENES
8.1 Villas El Morro 1ª Etapa:
• Ubicación:
El conjunto residencial Villas el Morro 1ª Etapa, está ubicado en la calle 4 de la
Urbanización Colinas de la Rosaleda del cual forma parte el Parcelamiento
residencial Los Cardones de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa,
Municipio Iribarren del Estado Lara. Este conjunto está conformado por 35
parcelas que en suma global alcanzan una superficie de Cinco Mil Cuatrocientos
Noventa Y Un metros cuadrados con Cuarenta decímetros cuadrados (5.491,40
m²), sobre las cuales se han construido 35 viviendas de dos plantas tipo “Town
House”.
• Descripción General del Conjunto:
El conjunto residencial está conformado por 35 viviendas, distinguidas con los
números correlativos del 23 al 57 dispuestas de forma pareada y continua. La
vialidad interna está integrada por la prolongación de la calle 4 del parcelamiento
residencial Los Cardones, teniendo al final de la calle un diseño de sobre ancho
que permite la maniobra de retorno vehicular.
En el Sector Sureste del conjunto, colindando con la vivienda Nº 56 se encuentra
un tanque subterráneo para almacenar 120.000 litros de agua potable, y sobre él,
está construida una caseta de aproximadamente 94.60 m², en la que se
encuentra el Equipo Hidroneumático y el sistema de bombas, que permiten la
distribución del agua a cada una de las viviendas.
Existe una sola acometida de agua que va directamente al tanque subterráneo y
un solo medidor, por lo cual el pago del consumo de agua potable es prorrateado
en forma proporcional por cada uno de los propietarios de las viviendas.
Para el control de acceso tanto vehicular como peatonal, existe una caseta de
vigilancia al ingreso del conjunto desde la Avenida Las Colinas de
aproximadamente 5.10 m² y en la cual se dispone de los sistemas de control del
portón eléctrico y del panel de intercomunicadores con cada una de las viviendas.
El perímetro del conjunto en su totalidad, está cercado con paredes de bloque de
concreto obra limpia.
• Descripción de las Viviendas:
De las 35 viviendas existentes en el conjunto, existen 31 viviendas que disponen
de un área de construcción idéntica de 150.70 m² aproximadamente, 2 viviendas
(identificadas con los números 23 y 24) disponen de un área de construcción de
160.10 m² y 2 viviendas (identificadas con los números 56 y 57) disponen de un
área de construcción de 152.30 m² aproximadamente.
Cada una de las viviendas son de tipo unifamiliar y constan de dos plantas. La
estructura de las casas está resuelta con sistema tradicional de vigas y columnas
de concreto armado, conformando pórticos, apoyados en losa flotante de
concreto armado como elemento de fundación; La losa de entrepiso es nervada y
la de techo es maciza a dos aguas, con revestimiento de manto asfáltico y teja
criolla de arcilla.
Los materiales utilizados en la construcción son de primera calidad al igual que
los acabados generales, disponiendo de frisos lisos en las paredes y
revestimientos de cerámica en pisos y paredes de los baños; Las ventanas son de
aluminio anodizado con vidrio tipo panorámico y protectores externos de hierro;
Las puertas son de madera tipo batiente.
La distribución arquitectónica de los ambientes propios de cada una de las casas
es la siguiente:
Planta Baja
Cuenta con garaje para dos vehículos, sala, comedor, cocina, habitación de
servicio con baño auxiliar, área de servicios y patio posterior descubierto.
Planta Alta
Conformada por área de circulación vertical (escaleras); Una habitación principal
con closet, vestier y baño privado; Dos habitaciones con closet y baño auxiliar; y
Estar intimo.
Estacionamiento
El área destinada al estacionamiento de vehículos, se encuentra ubicado en la
parte frontal de cada vivienda. Cuenta con estructura para el soporte del techo,
individual al de la casa conformado por un pórtico de columnas y vigas de carga
de concreto armado, y cubierta de techo en madera machihembrada protegida
con manto y teja criolla y apoyado sobre correas metálicas de tipo tubular. El piso
está compuesto por concreto armado revestido con recortes polimórficos de
baldosas de arcilla.
• Zonificación y Variables Urbanas
Zonificación según Ordenanza de Zonificación de 1975:
RB (Vivienda Unifamiliar y Bifamiliar)
Variables Urbanas Permitidas:
Frente mínimo =7m
% de Construcción = 100
% de ubicación en Planta Baja = 50 %
% de ubicación en Otros pisos = 50 %
• Edad del Conjunto Villas El Morro 1ª Etapa
La edad cronológica aproximada de las construcciones del Conjunto es de 4 años
y se puede estimar que la vida económica sobrante es de 56 años, para una vida
útil esperada es de 60 años. El estado de conservación según los criterios de Ross
- Heidecke es Normal (No. 2. ⇒ K = 0.0252).
8.2 Villas El Morro 2ª Etapa:

• Ubicación:
El conjunto residencial Villas el Morro 2ª Etapa, está ubicado en la Calle 3 de la
Urbanización Colinas de la Rosaleda del cual forma parte el Parcelamiento
residencial Los Cardones de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa,
Municipio Iribarren del Estado Lara. Este conjunto está conformado por 35
parcelas que en suma global alcanzan una superficie de Cinco Mil Quinientos
Setenta y Seis metros cuadrados con Ochenta y Seis decímetros cuadrados
(5576.86 m²), sobre las cuales se han construido 35 viviendas de dos plantas tipo
“Town House”.
• Descripción General del Conjunto:
El conjunto residencial está conformado por 35 viviendas, distinguidas con los
números correlativos del 23 al 57 dispuestas de forma pareada y continua. La
vialidad interna está integrada por la prolongación de la Calle 3 del parcelamiento
residencial Los Cardones, teniendo al final de la calle un diseño de sobre ancho
que permite la maniobra de retorno vehicular.
En el Sector Sureste del conjunto, colindando con la vivienda Nº 56 se encuentra
un tanque subterráneo para almacenar 203.580 litros de agua potable, y sobre él,
está construida una caseta de aproximadamente 27.96 m², en la que se
encuentra el Equipo Hidroneumático y el sistema de bombas, que permiten la
distribución del agua a cada una de las viviendas.
Existe una sola acometida de agua que directamente al tanque subterráneo y un
solo medidor, por lo cual el pago del consumo de agua potable es prorrateado en
forma proporcional por cada uno de los propietarios de las viviendas.
Para el control de acceso tanto vehicular como peatonal, existe una caseta de
vigilancia al ingreso del conjunto desde la Avenida Las Colinas de
aproximadamente 4.05 m² y en la cual se dispone de los sistemas de control del
portón eléctrico y del panel de intercomunicadores con cada una de las viviendas.
El perímetro del conjunto en su totalidad, está cercado con paredes de bloque de
concreto obra limpia.
• Descripción de las Viviendas:
De las 35 viviendas existentes en el conjunto, existen 31 viviendas que disponen
de un área de construcción idéntica de 155.00 m² aproximadamente, 2 viviendas
(identificadas con los números 23 y 24) disponen de un área de construcción de
157.50 m² y 2 viviendas (identificadas con los números 56 y 57) disponen de un
área de construcción de 157.30 m² aproximadamente.
Cada una de las viviendas son de tipo unifamiliar y constan de dos plantas. La
estructura de las casas está resuelta con sistema tradicional de vigas y columnas
de concreto armado, conformando pórticos, apoyados en losa flotante de
concreto armado como elemento de fundación; La losa de entrepiso es nervada y
la de techo es maciza a dos aguas, con revestimiento de manto asfáltico y teja
criolla de arcilla.
Los materiales utilizados en la construcción son de primera calidad al igual que
los acabados generales, disponiendo de frisos lisos en las paredes y
revestimientos de cerámica en pisos y paredes de los baños; Las ventanas son de
aluminio anodizado con vidrio tipo panorámico y protectores externos de hierro;
Las puertas son de madera tipo batiente.
La distribución arquitectónica de los ambientes propios de cada una de las casas
es la siguiente:
Planta Baja
Cuenta con garaje para dos vehículos, sala, comedor, cocina, habitación de
servicio con baño auxiliar, área de servicios y patio posterior descubierto.
Planta Alta
Conformada por área de circulación vertical (escaleras); Una habitación principal
con closet, vestier y baño privado; Dos habitaciones con closet y baño auxiliar; y
Estar intimo.
Estacionamiento
El área destinada al estacionamiento de vehículos, se encuentra ubicado en la
parte frontal de cada vivienda. Cuenta con estructura para el soporte del techo,
individual al de la casa conformado por un pórtico de columnas y vigas de carga
de concreto armado, y cubierta de techo en madera machihembrada protegida
con manto y teja criolla y apoyado sobre correas metálicas de tipo tubular. El piso
está compuesto por concreto armado revestido con recortes polimórficos de
baldosas de arcilla.
Frente mínimo =7m
• Edad del Conjunto Villas El Morro 2ª Etapa
La edad cronológica aproximada de las construcciones del Conjunto es de 2 años
y se puede estimar que la vida económica sobrante es de 58 años, para una vida
útil esperada es de 60 años. El estado de conservación según los criterios de Ross
- Heidecke es Normal (No. 2. ⇒ K = 0.0252).
8.3 Parcelas de Terreno Libres de Construcciones:

• Ubicación:
En el sector conocido como Los Cardones, de la Urbanización Colinas de la
Rosaleda están dos grandes áreas de terreno Libres de Construcciones que dan su
frente a la Calle 1 del documento del parcelamiento antes referido y fraccionadas
por la Avenida Las Colinas, que forman parte de la propiedad adquirida por
Shelterca, c.a, para el desarrollo de conjuntos residenciales. Estos terrenos lo
conforman 18 parcelas que en suma global alcanzan una superficie de Cuatro Mil
Cuatrocientos Ochenta y Dos metros cuadrados con Setenta y Cinco decímetros
cuadrados (4.482,75 m²).
Es importante acotar, que al sumar la superficie de las parcelas desarrolladas y
que hoy conforman los conjuntos Villas el Morro 1ª y 2ª Etapa, con la superficie
total de las parcelas Libres de Construcciones, surge un gran total de 15.551,01
metros cuadrados, el cual difiere por exceso en 4.21 m² del área que aparece
registrada como propia en el Documento de adquisición de las parcelas por parte
de Shelterca, c.a., (15.546,80 m²).
Esto se explica en que para la aclaratoria de reparcelamiento de la parcela que
originalmente estaba identificada con el Nº 50 en la Calle 3, se recalcularon todas
las áreas de las parcelas (que antes eran 32 y ahora son 35), con acumulación de
decimales, alcanzando en la actualidad una superficie total de 5.576,86 m² y que
antes sumaba 5.572,65 (Los mismos 4.21 m² por exceso).
Frente mínimo =7m
9. CRITERIOS Y ENFOQUES PARA LA LIQUIDACIÓN
9.1 Análisis de los Estados Financieros
Ajustándose al lo estipulado en el Artículo Nº 350 del Código de Comercio en sus
Parágrafos Nº 1º y Nº 3, se solicitaron a la administración de la empresa Shelterca
c.a., los ESTADOS FINANCIEROS REEXPRESADOS y AUDITADOS, para los ejercicios
terminados en los años 1996; 1997; 1998 y 1999.
La empresa Shelterca c.a. suministró en su oportunidad dicha información de
auditoría, efectuada por la empresa MARCIAL J. TRUJILLO & ASOCIADOS (se
anexan informes de auditoría presentados por Shelterca, c.a.), por lo cual se
procedió al análisis y evaluación de las cuentas presentadas.
En la revisión de los informes de auditoría presentados por la empresa Shelterca
c.a., se detectaron numerosas imprecisiones y elementos que indujeron al
Liquidador a efectuar consulta profesional con otra empresa de auditores de
reconocida trayectoria regional (MARCELINO HERNÁNDEZ & ASOCIADOS), de cuyo
informe y conclusión se desprende textualmente lo siguiente: “... los Estados
Financieros correspondientes a los Ejercicios 1996, 1997, 1998 y 1999, no están
preparados de acuerdo con Principios de Contabilidad de Aceptación General en
Venezuela y en atención a los aspectos anteriormente señalados, no
recomendamos su utilización para determinar la razonabilidad del valor del
Patrimonio de la Empresa para tales años.”. (Se anexa informe de evaluación de
las cuentas presentadas por la empresa Shelterca, c.a.).
En todo caso desde la perspectiva económica y fundamentalmente desde el punto
de vista inmobiliario, por la experiencia y conocimiento del experto que realiza la
liquidación, tanto del mercado inmobiliario en la región como de los costos
generales de construcción, no lucen nada confiables los Estados Financieros
presentados por la empresa Shelterca, c.a debido a que la importante inversión
económica realizada por la misma para la construcción de dos conjuntos
residenciales de 70 viviendas, que en la actualidad alcanzan un valor unitario de
mercado (por cada vivienda) que sobre pasa los Ochenta Millones de Bolívares
(80.000.000 Bs.), no genere una renta mayor que el costo de oportunidad del
dinero, con sus respectivas previsiones inflacionarias.
9.2 Enfoque Inmobiliario

Según la sentencia del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL, MERCANTIL Y DE MENORES DEL
ESTADO LARA dictada en el expediente Nº 7106, de fecha Diez de Mayo del Dos Mil,
en el folio 361, en lo que se refiere al objeto social de la Sociedad de Hecho, dice
textualmente “... no existe duda de que el objeto de la sociedad establecida entre
las partes, fue el desarrollo de la obra Conjunto Villas El Morro, en la Urb. Colinas
de la Rosaleda.” Lo cual refleja el reconocimiento de la creación de la sociedad
irregular o de hecho con fines específicamente inmobiliarios.
Debido a la poca confiabilidad del los Estados Financieros presentados por
Shelterca, c.a, según recomendación de expertos en materia contable, el enfoque
apropiado para determinar la razonabilidad del valor del Patrimonio actual de la
Empresa consiste en la reconstrucción de las inversiones y obtención de
beneficios desde el punto de vista inmobiliario.
Esto implica entre otras cosas que en la Liquidación y Disolución del estado
societario entre las partes, debe hacerse un exhaustivo análisis del mercado
inmobiliario para la época y mediante metodología valuatoria de universal
aceptación, se determinan los beneficios empresariales (si los hubiere), que
obtuvo la empresa Shelterca, c.a. en la ejecución de Los Conjuntos Residenciales
Villas El Morro 1ª y 2ª Etapa.
10. PROCEDIMIENTO Y METODOLOGÍA APLICADA
10.1 Procedimiento
El procedimiento por enfoque inmobiliario, ha ser utilizado para determinar el
patrimonio empresarial de la empresa Shelterca, c.a, consiste en la reconstrucción
de las actividades de inversión y desarrollo efectuadas, y evaluar la factibilidad
económica para el proyecto inmobiliario de construcción de dos conjuntos
residenciales de 35 casas cada uno, si este se efectuara hoy, apoyándose para ello
en la recopilación histórica de la información sobre transacciones mercantiles
existentes en los documentos protocolizados por la empresa Shelterca, c.a. para
la ejecución del desarrollo tanto en el Registro Mercantil de la Circunscripción
Judicial del Estado Lara, como en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de
Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara.
En este análisis se obtiene la Renta o Utilidad Bruta del Negocio (antes de
Impuestos), concerniente al objeto de la Sociedad de Hecho y se consideran
absolutamente todos los Ingresos por Ventas actualizados y se le descuentan
todos los egresos por Costo actual de terreno; Costo actual de construcción,
Gastos Administrativos; Gastos de promoción y Ventas, etc.
10.2 Metodología Valuatoria Aplicada:

Los estudios competentes en el ámbito mundial de la valoración han
proporcionado diversas metodologías, las cuales han sido evaluadas
científicamente y explicadas ajustadamente, con un importante grado de amplitud
y aceptación universal por todos los organismos e instituciones expertas en
matera valuatoria, ya que se ha logrando minimizar las deficiencias y
subjetividades en que está inmerso el ejercicio de los peritajes de bienes y
adicionalmente, se ha incrementando de manera notable la validez de la opinión
del tasador.
Los métodos de universal aceptación que se utilizarán en el proceso de
determinación del patrimonio de Shelterca, c.a., son: El Método del Mercado; El
Método de Los Costos y El Método del Valor Residual o Involutivo.
• El Método del Mercado
El método que se utilizó para evaluar el valor actual de Los Conjuntos
Residenciales Villas el Morro 1ª y 2ª Etapa, fue el del Mercado, el cual se basa en
el principio económico de la sustitución, y consiste en realizar una investigación a
nivel del Registro Subalterno correspondiente, de operaciones de compra y venta
de inmuebles similares al avaluado. Debido a que en el caso que se investiga, la
venta de las viviendas de la primera y de la segunda etapa de los Conjuntos
Residenciales Villas el Morro ha sido protocolizada en el registro subalterno, se
tomaran para el análisis estadístico los datos de las operaciones de compraventa
allí asentadas.
Posteriormente se aplica el Análisis Estadístico para determinar el valor más
representativo de la muestra de Registro.
Se tratará además de equilibrar la especulación del mercado inmobiliario contra el
fenómeno de la “evasión fiscal” en el registro, mediante la consulta de avisos de
prensa y entrevistas personales a inmobiliarias, de manera de descartar aquellos
Referenciales del Registro que hayan sido evidentemente manipulados.
El Análisis Estadístico:
CORRELACIÓN LINEAL MÚLTIPLE:
Analiza los Referenciales por el Método de Correlación Lineal Múltiple, apoyados
en el software MINITAB 9.2 el cual consiste en tratar de expresar un modelo
matemático que refleje el comportamiento del mercado, correlacionando una
variable dependiente “Y” contra “n” variables independientes (Xi), las cuales deben
ser características del inmueble avaluado y representando la curva de tendencia
del mercado.
La expresión matemática de curva que arroja el análisis estadístico de la
Correlación Lineal Múltiple (Regresión Múltiple) es la siguiente:
Y = m1 X 1 + m2 X 2 + m3 X 3+..........+ mnXn + b
En donde:
Y: Precio Unitario del Mercado de Referenciales (Variable Dependiente)
b: Constante Obtenida mediante el Análisis Estadístico de Correlación
Lineal Múltiple
mi : Coeficientes de la Ecuación obtenidos por el Análisis Estadístico de
Correlación Lineal.
X i: Características a Correlacionar del Inmueble Objeto (Variable
Independiente)
r2: Coeficiente de Determinación. Este indicador refleja el grado de
correlación existente entre el valor de la variable dependiente
estimado con la ecuación (“Y”) y el valor de la variable dependiente
(“Y”) real. El coeficiente de determinación (“r2”), fluctúa en valores
entre Cero (“0”) y Uno (“1”), ambos inclusive. Para interpretar su
significado, sí “r2” =1 no hay diferencia entre el valor de “Y”
estimado por la ecuación y el Valor de “Y” real; sí “r2” =0 la ecuación
no es útil para predecir un valor de “Y”. Se considerará como un valor
de “Y” aceptable aquel en el cual el coeficiente de determinación “r2”
sea mayor ó igual que 0,80.
En caso de no obtenerse una buena correlación (r2 < 0,80), se apelara a la
regresión simple, escogiendo la curva más adecuada entre los diferentes modelos.
CORRELACIÓN SIMPLE:
Analiza los Referenciales por el Método de Correlación Simple, apoyados en el
software MINITAB 9.2 el cual consiste en tratar de expresar un modelo
matemático que refleje el comportamiento del mercado, correlacionando una
variable dependiente “Y” contra una variable independiente (X), la cual debe ser
característica del inmueble avaluado y representando la curva de tendencia del
mercado.
Este análisis determina la naturaleza de la correlación existente y permite realizar
la correspondiente predicción. Se estudian dos modelos matemáticos, el Lineal y
el Exponencial, verificando que sus coeficientes de correlación sean mayores de
0,80 es decir “r2 > 0,80”, para considerar buena correlación entre las variables.
Las expresiones de los modelos matemáticos de las curvas que arroja el análisis
estadístico de la Correlación Simple (Regresión Simple) son las siguientes:
Modelo Lineal: Modelo Exponencial
Y = mX + b Y = b * mX
En donde:
Y: Precio Unitario Actualizado del Mercado de Referenciales (Variable
Dependiente)
b: Constante Obtenida mediante el Análisis Estadístico de Correlación
Simple
m: Coeficiente de la Ecuación obtenido por el Análisis Estadístico de
Correlación Simple
X: Característica a Correlacionar del Inmueble Objeto (Variable
Independiente)
r2: Coeficiente de Determinación. Este indicador refleja el grado de
correlación existente entre el valor de la variable dependiente
estimado con la ecuación (“Y”) y el valor de la variable dependiente
(“Y”) real. El coeficiente de determinación (“r2”), fluctúa en valores
entre Cero (“0”) y Uno (“1”), ambos inclusive. Para interpretar su
significado, sí “r2” =1 no hay diferencia entre el valor de “Y”
estimado por la ecuación y el Valor de “Y” real; sí “r2” =0 la ecuación
no es útil para predecir un valor de “Y”.
Se considerará como un valor de “Y” aceptable aquel en el cual el
coeficiente de determinación “r2” sea mayor ó igual que 0,80.
En el caso que se analiza se trata de correlacionar como mínimo el Precio Unitario
del Referencial actualizado (Variable Dependiente “Y”) y el Área respectiva del
Referencial (Variable Independiente “X”).
Medidas Estadísticas de Tendencia Central
En caso de no obtenerse una buena correlación (r2 < 0,80), se apelará a los
Métodos Estadísticos Descriptivos de Tendencia Central, (Media, Media
Ponderada, Media Geométrica, Mediana y Moda), para determinar el valor más
representativo de la muestra de Referenciales.
• El Método del Costo:
El Método de los Costos está basado fundamentalmente en el principio económico
de la Sustitución, y consiste en la definición o fijación de un valor de reposición a
nuevo, de acuerdo al tipo de construcción, acabado y la ubicación del mismo.
Para determinar este valor de reposición se incluye una descripción detallada de
las diversas construcciones mediante la elaboración de los cómputos métricos
para cada actividad de la obra (partida), que serán calculadas para la fecha actual
mediante la elaboración del análisis de precios unitarios de cada una de ellas,
hasta definir:
a) Los costos directos como: materiales, equipos y mano de obra (el costo directo
se obtiene mediante precios unitarios vigentes).
b) Los costos indirectos como la administración de la obra por parte del
constructor en la que se incluyen proyecto, permisos y dirección de la obra, (se
calcularán en Función de un porcentaje estimado respecto al costo directo).
• El Método Involutivo:
El método que se utilizará para obtener el valor de los terrenos Libres de
Construcciones y que forman parte del Patrimonio de Shelterca, c.a., es el Método
del Valor Residual, éste se basa en el principio económico del “Uso Mejor y Más
Productivo”, y consiste en considerar el uso legal y factible que genera el mayor
valor presente de la tierra en función de la capitalización de los ingresos futuros
de un proyecto hipotético comprobadamente viable, de tipo inmobiliario,
atendiendo a las tasas de interés prevalecientes en el mercado.
10.3 Factores de Corrección Aplicables:

• Coeficiente de Fecha:
El Coeficiente de Fecha, se usa para transformar las fechas de las operaciones de
compraventa en datos numéricos del sistema decimal, para así, llevar a cabo el
análisis estadístico de la regresión. Se obtienen mediante una transformación que
efectúa el software Microsoft Excel. Ej.: La fecha de una operación es 19 de
octubre de 1996 el coeficiente de Fecha expresado en formato de número, por
Microsoft Excel será:
CF. Fecha = 35357
• Edad y Conservación:
El Factor de corrección por edad y conservación será utilizado para el análisis
estadístico, de manera que permita eliminar la diferencia (homogeneización), de
las operaciones de compraventa asentadas en el Registro y que conforman la
muestra, para la construcción del modelo de mercado.
• Actualización (Valor Presente):
El Factor de actualización se utiliza para determinar el Precio Unitario (Bs./m²)
“Corregido”, de Los Referenciales para las viviendas, los cuales se actualizarán a la
fecha del estudio, en caso de ser necesaria la aplicación de las medidas
estadísticas de tendencia central, según la formula financiera de capitalización la
cual tiene la siguiente expresión matemática:
FA = (1 + i )
n
Donde:
FA: Factor de Actualización

i: Tasa pasiva de rendimiento. (Índice de inflación acumulada presentado por la
Oficina de Estadísticas del BCV)
n: Periodo de tiempo transcurrido entre la Fecha en que se efectuó la

operación y la fecha del avalúo.
Los índices de rendimiento a utilizar para las fórmulas de actualización serán
igualados a los de IPC que presenta el Banco Central de Venezuela ( i 1995 = 59,90
%; i 1996 = 103.2 %; i 1997 = 37.6%; i 1998 = 29.9%; i 1999 = 20.0%), y los de inflación
que presenta la Oficina de Estadística del BCV según el Diario el Impulso de la
ciudad de Barquisimeto del día 02 del Mes de Noviembre de 2000 (i 2000 = 11.1 %
acumulado hasta el 31 de Octubre).
11. FUENTES DE INFORMACIÓN UTILIZADAS
11.1 Análisis de Estados Financieros
Para la evaluación de las cuentas de los administradores y de los estados
financieros de la empresa Shelterca, c.a., se contó con el asesoramiento de la
Firma de auditores financieros “MARCELINO HERNÁNDEZ & ASOCIADOS”, ubicada
en la Avenida Lara con Avenida Bracamonte, “Centro del Este” Piso Nº 4; Oficina Nº
041; Teléfonos (051) 541443, 540566, 533832; Celulares : (014) 5094316 y (014)
5094315. (Ver Síntesis Curricular anexa).
11.2 Operaciones de Compraventa en Villas el Morro

Para la obtención de los valores unitarios de mercado para las viviendas en Villas
el morro se investigó en la Oficina Subalterna del 1º Circuito del Registro del
Municipio Iribarren del Estado Lara, y además, se consultaron las operaciones de
venta que aún no se han protocolizado (2ª Etapa), en los archivos y datas
suministrados por la empresa Shelterca, c.a., (Ver Cuadros en los Anexos)
11.3 Costos de las Construcciones

Para realizar los cálculos por el Método de Los Costos, se efectuó el levantamiento
digitalizado de los conjuntos residenciales Villas El Morro 1ª y 2ª Etapa, y se
realizó los cómputos métricos de cada una de las partidas presupuestarias
requeridas para la ejecutar las construcciones, según la NORMA VENEZOLANA
COVENIN 2000-92 SECTOR CONSTRUCCIÓN; “MEDICIONES Y CODIFICACIÓN DE PARTIDAS
PARA ESTUDIOS, PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN” PARTE II. A EDIFICACIONES. También se
elaboraron los ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS para cada una de las Partidas
necesarias en la ejecución de cada uno de los 2 conjuntos residenciales Villas El
Morro bajo el Sistema de Control de Obras “LULO SOFTWARE”. (Ver Anexos)
Adicionalmente se utilizaron como valores comparativos, los precios unitarios de
las partidas de La Contraloría General del Estado Lara y del Ministerio de
Desarrollo Urbano.
12. CÁLCULOS
12.1 Valor del Metro Cuadrado de Vivienda en el Mercado.
• Obtención de la Matriz de Correlación
P.Unitar I.Fecha A.Constr A.Terren
I.Fecha 0.977
A.Constr 0.453 0.521
A.Terren -0.017 0.028 0.765
Edad 0.798 0.874 0.667 0.114
• Obtención de los Mejores Conjuntos de Regresión

MTB > BReg 'P.Unitar' 'Edad' 'A.Terren' 'A.Constr' 'I.Fecha' ;
SUBC> NVars 1 4;
SUBC> Best 2.
Best Subsets Regression of P.Unitar
A A
. . I
T C .
e o F
E r n e
d r s c
Adj. a e t h
Vars R-sq R-sq C-p s d n r a
1 95.5 95.4 18.7 27357 X

1 63.7 62.7 417.1 78112 X
2 96.9 96.7 3.7 23104 X X
2 96.0 95.8 15.3 26330 X X
3 97.0 96.7 5.0 23196 X X X
3 96.9 96.7 5.6 23393 X X X
4 97.1 96.8 5.0 22891 X X X X
• Análisis de la Muestra por Regresión Lineal Múltiple

MTB > Regress 'P.Unitar' 4 'Edad' 'A.Terren' 'A.Constr' 'I.Fecha';
SUBC> DW.
* NOTE * Edad is nearly constant
The regression equation is

P.Unitar =80700720 - 44975 Edad - 803 A.Terren + 6719 A.Constr + 238 I.Fecha
Predictor Coef Stdev t-ratio p

Constant 80700720 23816114 3.39 0.002
Edad -44975 12305 -3.65 0.001
A.Terren -802.7 493.9 -1.63 0.113
A.Constr 6719 4759 1.41 0.167
I.Fecha 238.23 11.87 20.08 0.000
s = 22891 R-sq = 97.1% R-sq(adj) = 96.8%
Analysis of Variance
SOURCE DF SS MS F p
Regression 4 6.35884E+11 1.58971E+11 303.39 0.000
Error 36 18863386624 523982976
Total 40 6.54747E+11
SOURCE DF SEQ SS
Edad 1 4.16790E+11
A.Terren 1 7804972544
A.Constr 1 91246088
I.Fecha 1 2.11197E+11
Unusual Observations
Obs. Edad P.Unitar Fit Stdev.Fit Residual St.Resid
5 1997 150215 152169 15823 -1954 -0.12 X
10 1997 175390 169799 15799 5592 0.34 X
23 1997 298506 249643 4510 48863 2.18R
27 1997 464499 403780 9730 60719 2.93R
28 1997 364963 408068 9921 -43104 -2.09R
29 1997 411413 465720 12560 -54307 -2.84R
37 1999 434921 439172 20606 -4251 -0.43 X
41 1999 479975 490221 14426 -10247 -0.58 X
R denotes an obs. with a large st. resid.

X denotes an obs. whose X value gives it large influence.
Durbin-Watson statistic = 1.84
Conclusión: El Modelo Es Satisfactorio para determinar el Valor Unitario

• Valor el Metro Cuadrado de Vivienda.
En la investigación realizada para las setenta (70) viviendas analizadas, según Los
cálculos, premisas y enfoques previamente establecidos, resultan las estadísticas
cuyo análisis se encuentra en el ítem anterior.
Con la muestra de referenciales depurada, (41 referenciales desde 1996 hasta el
3º trimestre de 2000), fue posible encontrar una expresión matemática, que
explica el comportamiento del mercado para el precio unitario del metro cuadrado
en las casas de Villas el Morro 1ª y 2ª Etapa. La Ecuación del Modelo satisfactoria
es la siguiente:
P.Unitar =80700720 - 44975 Edad - 803 A.Terren + 6719 A.Constr + 238 I.Fecha
En el “Modelo” obtenido, sustituyendo los valores, (Edad de la Vivienda; área típica
del terreno expresada en metros cuadrados; área de construcción expresada en
metros cuadrados de cada casa según documentos y Coeficiente de Fecha =
36852 para el 22/11/2000), se tiene que el valor de mercado para el metro
cuadrado de construcción actual de una vivienda en Villas el Morro, se puede
expresar razonablemente en el rango de valores siguiente:
525.232 Bs. < PRECIO DEL METRO CUADRADO < 571.014 Bs.
Es importante destacar que el modelo o ecuación de mercado obtenido, es
consistente y se puede afirmar con un grado de confiabilidad de un 95% que el
precio unitario del metro cuadrado de construcción de cada casa perteneciente a
los conjuntos residenciales villas el morro 1ª y 2ª Etapa, se encuentra en el rango
de valores establecido. Para los efectos de este estudio, se tomará como valor
más probable el valor medio del rango obtenido es decir:
Precio Unitario de Mercado = 548.000 Bs./m² de Construcción
12.2 Costo de Construcción de Los Conjuntos Residenciales.

En la investigación realizada según las premisas previamente establecidas,
tenemos que el costo de las construcciones viene dado por el cómputo métrico
de las mismas, multiplicado por el precio unitario obtenido de cada actividad o
partida, calculado mediante el estudio de los costos de los materiales, equipos,
mano de obra y gastos indirectos en que se incurriría para efectuar una
construcción similar actualmente.
De acuerdo con los cálculos efectuados y cuyos soportes se encuentran en la
sección de anexos de este informe se obtiene:
• Villas El Morro Primera Etapa
Costo Total del Desarrollo 1ª Etapa = 853.516.009,24 Bs.
• Villas El Morro Segunda Etapa
Costo Total del Desarrollo 2ª Etapa = 888.188.876,38 Bs.
12.3 Valor del Metro Cuadrado de Terreno en el Mercado

El método que se utilizó para obtener el valor del terreno, fue el Método del Valor
Residual, basado en este caso, en la emulación de un proyecto, asociado a un
sistema de producción, que permita, previa validación del uso legal y factible del
proyecto que se propone, obtener el valor residual susceptible de ser pagado por
un comprador bien informado, que se disponga a invertir en el ámbito de
proyectos Inmobiliarios, en condiciones similares a los desarrollos adyacentes.
En general, los planes de negocios o proyectos, buscan el beneficio presente de
una inversión, en función de la capitalización de los ingresos futuros del
planteamiento hipotético, atendiendo a las tasas de interés prevalecientes en el
mercado.
Para la emulación del modelo de desarrollo propuesto, se estiman las variables, a
objeto de que representen lo mas exactamente posible, las condiciones que se
presentan realmente en la practica, de esta manera, para el desarrollo del
conjunto residencial Villas del Morro 1ª Etapa, tenemos que el lapso de
capitalización de los ingresos por ventas, se hace igual a Cero (o), puesto que las
ventas de las 35 casas (35) a la fecha en que se calculan los costos de
construcción (actual), están totalmente realizadas.
Esta cualidad, del modelo de desarrollo emulado, genera importantes influencias
en cuanto a los costos de promoción, ya que la misma está considerada en los
costos indirectos del desarrollo.
De igual forma influye sobre las previsiones de riesgo que para este tipo de
negocio (Construcción de casas quintas) se estima razonable, asumiéndose
valores incluso inferiores a la mitad de los porcentajes usuales, afectándose
colateralmente, los porcentajes de utilidad esperada, debido al beneficio de no
presentarse flujos de capitalización por ingresos futuros, puesto que los ingresos
son obtenidos al inicio del desarrollo del proyecto, valiendo en todo caso,
plantearse porcentajes de utilidades un poco menores de lo normal,
compensándose con la posibilidad de obtener utilidades inmediatas.
En otro particular, las labores de construcción, tienen su lapso de capitalización
independiente de las ventas, lo cual supone un modelo de alto rendimiento ya que
garantiza el financiamiento de las construcciones, a un costo que tiende a cero.
Según las premisas previamente establecidas, por el método residual o involutivo
se obtiene el valor del metro cuadrado de terreno en el sector del desarrollo de
Villas El Morro.
• A.- Ingresos por Concepto de Ventas
Área Bruta del Terreno de la 1ª Etapa 5,491.40 m²

Área Bruta de Construcción de las 35 Casas 5,296.50 m²
Área total Vendible 5,296.50 m²
Valor Obtenido de Mercado del m² de Construcción Villas El
Morro 548,000.00 BS./m²
Total Ingresos Por ventas 2,902,482,000.00 BS.
Periodo Estimado de Ventas 0.00 MESES
Promedio de Ventas Mensuales 2,902,482,000.00 BS./MES
Periodo de Actualización 0.00 MESES
Tasa de Actualización 0.026700 POR MES 32.04% ANUAL
Factor de Actualización 0.000000 %
Valor Actual de las Ventas 2,902,482,000.00 BS. 2,902,482,000.00
• B.-Costos por Concepto de Construcción
Costo Actual de Construcción de Villas El Morro 1ª Etapa 853,516,009.24 Bs.

Costo Total del Desarrollo 853,516,009.24 BS.
Lapso de Ejecución del Desarrollo 10.00 MESES
Costo Mensual del Desarrollo 85,351,600.92 BS./MES
Valor Actual de las Construcciones 853,516,009.24 BS. 853,516,009.24
• C.- Gastos de Promoción Ventas y Beneficio Empresarial
Porcentaje de Gastos en Publicidad, Mercadeo y Ventas 1.00 %

Promedio de Ventas Mensuales 2,902,482,000.00 BS.
Gastos Por ventas Mensuales 29,024,820.00 BS./MES
Porcentaje de Beneficios Empresariales Esperados (Utilidad) 35.00 %
Factor de beneficios Empresariales 0.259259
Beneficio Empresarial Mensual 752,495,333.33 BS./MES
Porcentaje por el Riesgo en Desarrollos Similares 0.00 %
Factor de Riesgo en La Inversión 0.000000
Beneficio Adicional por Riesgo Mensual 0.00 BS./MES
Gasto, Beneficio Empresarial y Beneficio Riesgo por Mes 781,520,153.33 BS./MES
Periodo de Ventas 0.00 MESES
Valor Actual de Gastos y Beneficio Empresarial 781,520,153.33 BS. 781,520,153.33
• D.- Obtención del Valor del M² de Terreno

BOLIVARES
INGRESOS (BS)
BOLIVARES (BS)
TOTAL
A.- VALOR ACTUAL DE VENTAS INGRESOS 2,902,482,000.00
EGRESOS
B.- VALOR ACTUAL DE COSTOS POR CONSTRUCCIÓN 853,516,009.24
C.- VALOR ACTUAL DE GASTOS Y BENEFICIOS EMPRES. 781,520,153.33

TOTAL EGRESOS 1,635,036,162.57
BALANCE
INGRESOS MENOS EGRESOS => Utilidad Bruta => BS 1,267,445,837.43
Impuesto Sobre La Renta 34.00% BS 430,931,584.73
Valor Residual Utilidad Neta => BS 836,514,252.70
VALOR UNITARIO DEL TERRENO BRUTO
AREA DE TERRENO BRUTO 5,491.40 M²
VALOR RESIDUAL / AREA BRUTA => Bs./M² 152,331.69
El valor obtenido de acuerdo a los cálculos que se muestran es:

Precio Unitario de Mercado = 152.332 Bs./m² de Terreno
12.4 Valor de Mercado Actual de Cada Casa
Este precio unitario de mercado obtenido de la muestra de 41 referenciales
incorpora para sí el valor del área de parcela mínima aprobada por la Ordenanza
de Zonificación y utilizada en el desarrollo, es decir 150.50 m², sin embargo,
obviamente se debe considerar (y además, es practica común en el mercado
inmobiliario), que las parcelas de mayor área que la mínima tienen un costo
adicional sobre el valor base, (se cobran los metros cuadrados de terreno
adicional aparte), por lo que el valor del terreno adicional se debe calcular
utilizando el precio unitario obtenido mediante el método residual o involutivo
para la tierra sin construcciones.
De esta manera se obtienen los valores para cada casa perteneciente a los
conjuntos, considerando 548.000 Bs./m² de Construcción y 152.332 Bs./m² de
Terreno.
• Villas El Morro Primera Etapa
Valor de La
Valor de Terreno
Construcción
Nº Área de Área Terreno Área de Adicional Valor Actual de
22/11/2000
Casa Terreno Adicional Construcción Área Adicional x Cada Casa
(Área Construcción x
152.332 Bs./m²
548.000 Bs./m²
23 232.20 81.70 160.10 13,776,091 Bs. 87,734,800 Bs. 101,510,891 Bs.
24 232.20 81.70 160.10 13,776,091 Bs. 87,734,800 Bs. 101,510,891 Bs.
25 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
26 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
27 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
28 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
29 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
30 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
31 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
32 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
33 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
34 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
35 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
36 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
37 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
38 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
39 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
40 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
41 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
42 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
43 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
44 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
45 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
46 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
47 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
Valor de La
Valor de Terreno
Construcción
Nº Área de Área Terreno Área de Adicional Valor Actual de
22/11/2000
Casa Terreno Adicional Construcción Área Adicional x Cada Casa
(Área Construcción x
152.332 Bs./m²
548.000 Bs./m²
48 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
49 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
50 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
51 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
52 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
53 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
54 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
55 150.50 0.00 150.70 0 Bs. 82,583,600 Bs. 82,583,600 Bs.
56 211.00 60.50 152.30 10,201,389 Bs. 83,460,400 Bs. 93,661,789 Bs.
57 150.50 0.00 152.30 0 Bs. 83,460,400 Bs. 83,460,400 Bs.
Valor Total de Mercado de las 35 Casas 2,940,235,570 Bs.
Valor de Mercado Actual de Villas El Morro 1ª Etapa = Bs. 2.940.235.570

• Villas El Morro Segunda Etapa
Valor de Terreno Valor de La Construcción

Área
Nº Área de Área de Adicional 22/11/2000 Valor Actual de Cada
Terreno
Casa Terreno Construcción Área Adicional x (Área Construcción x Casa
Adicional
152.332 Bs./m² 548.000 Bs./m²
23 221.76 71.26 157.50 10,855,178.32 Bs. 86,310,000.00 Bs. 97,165,178.32 Bs.
24 218.66 68.16 157.50 10,382,949.12 Bs. 86,310,000.00 Bs. 96,692,949.12 Bs.
25 157.34 6.84 155.00 1,041,950.88 Bs. 84,940,000.00 Bs. 85,981,950.88 Bs.
26 153.35 2.85 155.00 434,146.20 Bs. 84,940,000.00 Bs. 85,374,146.20 Bs.
27 158.32 7.82 155.00 1,191,236.24 Bs. 84,940,000.00 Bs. 86,131,236.24 Bs.
28 154.65 4.15 155.00 632,177.80 Bs. 86,310,000 Bs. 85,572,177.80 Bs.
29 157.13 6.63 155.00 1,009,961.16 Bs. 86,310,000 Bs. 85,949,961.16 Bs.
30 152.12 1.62 155.00 246,777.84 Bs. 84,940,000 Bs. 85,186,777.84 Bs.
31 157.13 6.63 155.00 1,009,961.16 Bs. 84,940,000 Bs. 85,949,961.16 Bs.
32 154.72 4.22 155.00 642,841.04 Bs. 84,940,000 Bs. 85,582,841.04 Bs.
33 156.92 6.42 155.00 977,971.44 Bs. 84,940,000 Bs. 85,917,971.44 Bs.
34 154.29 3.79 155.00 577,338.28 Bs. 84,940,000 Bs. 85,517,338.28 Bs.
35 157.96 7.46 155.00 1,136,396.72 Bs. 84,940,000 Bs. 86,076,396.72 Bs.
36 153.70 3.20 155.00 487,462.40 Bs. 84,940,000 Bs. 85,427,462.40 Bs.
37 156.70 6.20 155.00 944,458.40 Bs. 84,940,000 Bs. 85,884,458.40 Bs.
38 153.92 3.42 155.00 520,975.44 Bs. 84,940,000 Bs. 85,460,975.44 Bs.
39 156.63 6.13 155.00 933,795.16 Bs. 84,940,000 Bs. 85,873,795.16 Bs.
40 154.13 3.63 155.00 552,965.16 Bs. 84,940,000 Bs. 85,492,965.16 Bs.
41 156.63 6.13 155.00 933,795.16 Bs. 84,940,000 Bs. 85,873,795.16 Bs.
42 154.64 4.14 155.00 630,654.48 Bs. 84,940,000 Bs. 85,570,654.48 Bs.
43 157.46 6.96 155.00 1,060,230.72 Bs. 84,940,000 Bs. 86,000,230.72 Bs.
44 156.17 5.67 155.00 863,722.44 Bs. 84,940,000 Bs. 85,803,722.44 Bs.
45 156.94 6.44 155.00 981,018.08 Bs. 84,940,000 Bs. 85,921,018.08 Bs.
46 156.38 5.88 155.00 895,712.16 Bs. 84,940,000 Bs. 85,835,712.16 Bs.
47 156.79 6.29 155.00 958,168.28 Bs. 84,940,000 Bs. 85,898,168.28 Bs.
Valor de Terreno Valor de La Construcción
Área
Nº Área de Área de Adicional 22/11/2000 Valor Actual de Cada
Terreno
Casa Terreno Construcción Área Adicional x (Área Construcción x Casa
Adicional
152.332 Bs./m² 548.000 Bs./m²
48 156.02 5.52 155.00 840,872.64 Bs. 84,940,000 Bs. 85,780,872.64 Bs.
49 156.65 6.15 155.00 936,841.80 Bs. 84,940,000 Bs. 85,876,841.80 Bs.
50 156.76 6.26 155.00 953,598.32 Bs. 84,940,000 Bs. 85,893,598.32 Bs.
51 157.40 6.90 155.00 1,051,090.80 Bs. 84,940,000 Bs. 85,991,090.80 Bs.
52 155.63 5.13 155.00 781,463.16 Bs. 84,940,000 Bs. 85,721,463.16 Bs.
53 155.92 5.42 155.00 825,639.44 Bs. 84,940,000 Bs. 85,765,639.44 Bs.
54 147.36 -3.14 155.00 - 478,322.48 Bs. 84,940,000 Bs. 84,461,677.52 Bs.
55 156.59 6.09 155.00 927,701.88 Bs. 84,940,000 Bs. 85,867,701.88 Bs.
56 153.39 2.89 157.30 440,239.48 Bs. 84,940,000 Bs. 86,640,639.48 Bs.
57 156.70 6.20 157.30 944,458.40 Bs. 84,940,000 Bs. 87,144,858.40 Bs.
Valor Total de Mercado de Las 35 Casas 3,025,286,227.52 Bs.
Valor de Mercado Actual de Villas El Morro 2ª Etapa = Bs. 3.025.286.277,52
12.5 Valor de Mercado Actual de Los Terrenos Libres de

Construcciones
El valor de mercado Actual del terreno Libre de Construcciones viene dado por el
resultado obtenido al multiplicar la superficie total del mismo expresada en
metros cuadrados por el precio unitario del metro cuadrado de terreno Libre de
Construcciones (152.332 Bs./m²).
Según los documentos de propiedad de Shelterca, c.a., el área de terreno Libre de
Construcciones alcanza una superficie total de Cuatro Mil Cuatrocientos Ochenta y
Dos metros cuadrados con Setenta y Cinco decímetros cuadrados (4482,75 m²)
dividido en 18 parcelas con las áreas y linderos especificados en el Ítem Nº 4.1 de
este informe “Ubicación, Áreas y Linderos de las Parcelas Libre de
Construcciones”.
Esto es:
Valor de Mercado Terreno = 4.482,75 m² x 152.332 Bs./m² = Bs. 682.866.273
13. OBTENCIÓN DEL PATRIMONIO DE SHELTERCA, C.A.
El patrimonio de Shelterca, c.a. desde el enfoque inmobiliario (el cual es su objeto
social), se obtiene mediante la realización de un balance entre los Ingresos por
Ventas actualizados de los conjuntos residenciales Villas El Morro 1ª y 2ª Etapa,
adicionando el valor de los terrenos Libres de Construcciones propiedad de la
empresa y restando los egresos por costos de construcción en los conjuntos
residenciales.
Valor de Mercado Costos de Construcción

Descripción Bs.
Actual Actual
Villas El Morro 1ª Etapa 2,940,235,570 Bs. 853,516,009 Bs. 2,086,719,561 Bs.
Villas El Morro 2ª Etapa 3,025,286,228 Bs. 888,188,876 Bs. 2,137,097,351 Bs.
Utilidad Bruta 4,223,816,912 Bs.
Impuesto Sobre la Renta (34%) - 1,436,097,750 Bs.
Utilidad Neta 2,787,719,162 Bs.
Terrenos Libres de Construcciones 682,866,273 Bs. 682,866,273 Bs.
Total del Patrimonio de Shelterca, c.a. 3,470,585,435 Bs.
Patrimonio de Shelterca, c.a. = Bs. 3.470.585.435
14. LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE HECHO
14.1 Premisas Establecidas en La Sentencia
En la Sentencia dictada por el JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL, MERCANTIL Y DE
MENORES DEL ESTADO LARA en expediente Nº 7.106, en el CUARTO PUNTO (Folio 361
del expediente 11.673 que reposa en el Juzgado Tercero de Primera Instancia
Civil, Mercantil y Tránsito de La Circunscripción Judicial Del Estado Lara), se
reconoce lo siguiente: “... y adminiculándose al convenio y la prueba de informes
no existe duda de que el objeto de la sociedad establecida entre las partes fue el
desarrollo de la obra Conjunto Villas El Morro, en la Urb. Colinas de La Rosaleda”.
En el QUINTO PUNTO de la Sentencia (Folio 363), se reconoce lo siguiente: “En este
sentido se evidenció que los interesados tuvieron como causa o fin de su
asociación, la realización de obras civiles en un Parcelamiento ubicado en la Urb.
Colinas de La Rosaleda de esta ciudad, conocido como Conjunto Residencial Villas
El Morro. Como objeto no hay duda de que los interesados aportaron bienes,
especialmente dinero en efectivo, el uso de maquinarias e implementos de
construcción y el trabajo de cada uno de ellos, orientado este último a la dirección
y ejecución directa de la obra identificada como Casas de Villa El Morro, lo cual
conllevó a la integración de un fondo común compuesto por algunos bienes
muebles y las casas construidas”.
14.2 Patrimonio de la Sociedad de Hecho

Según los documentos de Constitución de la Empresa SHELTERCA, C.A.,
debidamente registrados en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción
Judicial del Estado Lara, el 06 de abril de 1993, anotado bajo el Nº 48, Tomo 1-A;
Con primera modificación asentada en el mismo Registro, el 18 de diciembre de
1995, anotado bajo el Nº 25, Tomo 142-A; y con segunda modificación
Estatutaria del 23 de febrero de 1996, anotado bajo el Nº 57, Tomo 159-A y
presentada ante el mismo Registro, se deduce que el patrimonio de Shelterca,
c.a., esta representado por dos grandes porcentajes, el 65% por el Ciudadano
GEORGE YEBAILE YEBAILE y el otro 35% hoy es reconocido por la Sentencia dictada
por el JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL, MERCANTIL Y DE MENORES DEL ESTADO LARA en
expediente Nº 7.106 como conformado por una Sociedad de Hecho o sociedad
irregular, existente entre MANUEL FARIA PINTO y los ciudadanos ANTONIO DAS
NEVES DUARTE, JOSE LOUREIRO DUARTE Y JOSE LITO LOUREIRO DAS NEVES.
Según el reconocimiento del estado societario entre los ciudadanos mencionados
anteriormente, las 10.500 acciones que poseen en la Empresa SHELTERCA, C.A.,
corresponden al 35 % del total accionario de la misma.
En el CUARTO PUNTO de la sentencia (Folio 358), se reconocen las participaciones
correspondientes a cada uno de los ciudadanos que conformaron la “Sociedad
Irregular” (es decir al 35% de las acciones de Shelterca, c.a.), quedando
establecidos de la siguiente manera:
Nombre Cédula de Identidad Porcentaje de Participación
José Loureiro Duarte V-7.387.472 17%
Antonio Das Neves Duarte V-7.387.539 30%
Manuel Faría Pinto E-81.436.962 24%
José Lito Loureiro V-7.352.968 29%
Por lo anteriormente expresado, se concluye que el patrimonio correspondiente a

la Sociedad de Hecho es el siguiente:
Patrimonio de Sociedad de Hecho = 35% * Patrimonio de SHELTERCA, c.a.
Patrimonio de Sociedad de Hecho = 35% * Bs. 3.470.585.435= Bs. 1.214.704.902
14.3 Liquidación del Estado Societario Irregular

• Beneficios Correspondientes a José Loureiro Duarte (17%)
De acuerdo con los porcentajes reconocidos y presentados en el cuadro del ítem
anterior se determina que los beneficios económicos que le corresponden al
ciudadano José Loureiro Duarte CI: 7.387.472, por su participación en el estado
societario irregular son los siguientes:
Beneficios de José Loureiro Duarte =17%* Bs.1.214.704.902= Bs. 206.499.833
• Beneficios Correspondientes a Antonio Das Neves Duarte (30%)
ciudadano Antonio Das Neves Duarte CI: 7.387.539, por su participación en el
estado societario irregular son los siguientes:
Beneficios Antonio Das Neves Duarte =30%* Bs.1.214.704.902= Bs. 364.411.470
• Beneficios Correspondientes a Manuel Faría Pinto (24%)
ciudadano Manuel Faría Pinto CI: E- 81.436.962, por su participación en el estado
societario irregular son los siguientes:
Beneficios Manuel Faría Pinto = 24% * Bs. 1.214.704.902= Bs. 291.529.176
• Beneficios Correspondientes a José Lito Loureiro (29%)
ciudadano José Lito Loureiro Das Neves CI: 7.352.968, por su participación en el
estado societario irregular son los siguientes:
Beneficios José Lito Loureiro = 29% * Bs. 1.214.704.902= Bs. 352.264.421
15. CONCLUSIONES Y RESULTADOS
En consecuencia y de acuerdo a las premisas establecidas, así como al estudio,
cálculos y análisis realizados, para la fecha de este informe se obtienen los
resultados y conclusiones que aparecen en la siguiente tabla:
Los Estados Financieros Auditados y correspondientes a
los Ejercicios 1996, 1997, 1998 y 1999, no están
ANÁLISIS DE LOS ESTADOS preparados de acuerdo con Principios de Contabilidad de
FINANCIEROS, AUDITADOS Y Aceptación General en Venezuela y en atención a esto, la
APROBADOS POR LA DIRECTIVA empresa de Auditores MARCELINO HERNÁNDEZ &
DE SHELTERCA, C.A. ASOCIADOS, no recomienda su utilización para
determinar la razonabilidad del valor del Patrimonio de la
Empresa para tales años. (Ver Informe Anexo).
Debido a que el “OBJETO SOCIAL” de la Sociedad de
Hecho, reconocido en la Sentencia dictada por el JUZGADO
SUPERIOR PRIMERO CIVIL, MERCANTIL Y DE MENORES DEL
ESTADO LARA en expediente Nº 7.106, fue el desarrollo
de la obra Conjunto Villas El Morro, en la Urb. Colinas de
ENFOQUE INMOBILIARIO La Rosaleda, el enfoque apropiado para determinar la
razonabilidad del valor del Patrimonio actual de la
Empresa Shelterca, c.a. consiste en la reconstrucción de
las inversiones a la fecha actual y la proyección de los
beneficios desde el punto de vista inmobiliario.
El valor de Mercado del m² de construcción para las casas
que conforman los conjuntos Residenciales Villas El
VALOR DE MERCADO DEL M² DE Morro 1ª y 2ª Etapa, fue obtenido mediante Metodología
CONSTRUCCIÓN valuatoria de universal aceptación, específicamente por el
Método del Mercado, y cuyo resultado obtenido fue
548.000 Bs./m²
El valor de Mercado del m² de terreno libre de
VALOR DE MERCADO DEL M² DE construcciones, fue obtenido mediante Metodología
TERRENO LIBRE DE valuatoria de universal aceptación, específicamente por el
CONSTRUCCIONES Método del Valor Residual de la Tierra o Método
Involutivo, y cuyo resultado obtenido fue 152.332 Bs./m²
COSTO ACTUAL DE LAS El costo actual de construcción para las casas y las obras
CONSTRUCCIONES REQUERIDAS exteriores, que conforman el conjunto Residencial Villas
El Morro 1ª Etapa, fue obtenido mediante Metodología
PARA EFECTUAR LA OBRA valuatoria de universal aceptación, específicamente por el
“CONJUNTO RESIDENCIAL Método de Los Costos, y cuyo resultado obtenido fue
VILLAS EL MORRO 1ª ETAPA” 853.516.009.24 Bs.
COSTO ACTUAL DE LAS El costo actual de construcción para las casas y las obras
CONSTRUCCIONES REQUERIDAS exteriores, que conforman el conjunto Residencial Villas
PARA EFECTUAR LA OBRA El Morro 2ª Etapa, fue obtenido aplicando la misma
Metodología valuatoria utilizada para lograr el costo de
“CONJUNTO RESIDENCIAL las construcciones en el Conjunto de la 1ª Etapa, y el
VILLAS EL MORRO 2ª ETAPA” resultado obtenido fue 888.188.876,38 Bs.
Valor de Mercado Actual del Conjunto Villas El Morro 1ª
VALOR DE MERCADO ACTUAL Etapa, fue obtenido mediante la valoración de cada una de
DEL CONJUNTO VILLAS EL las 35 Casas y parcelas de terreno que lo componen,
MORRO 1ª ETAPA obteniéndose en consecuencia un valor de mercado para
todo el Conjunto Residencial de Bs. 2.940.235.570,2
Valor de Mercado Actual del Conjunto Villas El Morro 2ª
VALOR DE MERCADO ACTUAL Etapa, fue obtenido mediante la valoración de cada una de
DEL CONJUNTO VILLAS EL las 35 Casas y parcelas de terreno que lo componen,
MORRO 2ª ETAPA obteniéndose en consecuencia un valor de mercado para
todo el Conjunto Residencial de Bs. 3.025.286.227,52
VALOR DE MERCADO ACTUAL Valor de Mercado Actual de Los Terrenos Libres de
DE LOS TERRENOS LIBRES DE
Construcción (Sin Desarrollar), fue obtenido a partir del
Valor de Mercado Actual, para el m² de terreno sin
CONSTRUCCIÓN (SIN construcciones y de la superficie total de los terrenos,
DESARROLLAR), UBICADOS CON obteniéndose en consecuencia un valor de mercado de Bs.
FRENTE A LA CALLE 1. 682.866.273
La Proyección del Patrimonio obtenido de Shelterca, c.a.
PATRIMONIO DE SHELTERCA,
después de impuestos (más de 3.000 Unidades Tributarias
C.A. 34%), fue de Bs. 3.470.585.435
La proyección del Patrimonio obtenido para la Sociedad
de Hecho existente entre MANUEL FARIA PINTO y los
PATRIMONIO DE LA SOCIEDAD ciudadanos ANTONIO DAS NEVES DUARTE, JOSE
DE HECHO LOUREIRO DUARTE Y JOSE LITO LOUREIRO DAS
NEVES, representado en 10.500 acciones de la empresa
Shelterca, c.a. (35 % ) fue de Bs. 1.214.704.902
Debido a que el aporte inicial para la constitución del
estado societario existente entre MANUEL FARIA
PINTO y los ciudadanos ANTONIO DAS NEVES
DUARTE, JOSE LOUREIRO DUARTE Y JOSE LITO
COSTO ACTUAL DE LOS LOUREIRO DAS NEVES, fue el dinero en efectivo
TERRENOS QUE FORMAN PARTE requerido para la adquisición de las tierras, el Costo actual
DE LA 1ª Y 2ª ETAPA DE LOS de los Terrenos que forman parte de la 1ª y 2ª Etapa de los
CONJUNTOS VILLAS EL MORRO Conjuntos Villas El Morro y el de los terrenos sin
Y EL DE LOS TERRENOS SIN desarrollar, no es deducido en los egresos, para determinar
la razonabilidad del patrimonio de Shelterca. Ésto, solo
DESARROLLAR.
debido a que el mandato de Liquidación de la Sociedad de
Hecho, obliga también a liquidar el valor presente de las
inversiones iniciales y en consecuencia, los valores de
mercado de las casas y de los terrenos involucran la
recuperación de la inversión inicial.
La proyección de los Beneficios correspondientes, para
BENEFICIOS CORRESPONDIENTES liquidar a JOSE LOUREIRO DUARTE y equivalentes al
A JOSE LOUREIRO DUARTE 17% de la Sociedad de Hecho alcanzan la suma de Bs.
206.499.833
BENEFICIOS CORRESPONDIENTES La proyección de los Beneficios correspondientes, para
liquidar a ANTONIO DAS NEVES DUARTE y
A ANTONIO DAS NEVES
equivalentes al 30% de la Sociedad de Hecho alcanzan la
DUARTE suma de Bs. 364.411.470
La proyección de los Beneficios correspondientes, para
BENEFICIOS CORRESPONDIENTES liquidar a MANUEL FARIA PINTO y equivalentes al
A MANUEL FARIA PINTO 24% de la Sociedad de Hecho alcanzan la suma de Bs.
291.529.176
Los Beneficios correspondientes obtenidos para liquidar a
BENEFICIOS CORRESPONDIENTES
JOSE LITO LOUREIRO y equivalentes al 29% de la
A JOSE LITO LOUREIRO Sociedad de Hecho alcanzan la suma de Bs. 352.264.421
Por lo anteriormente expuesto es de la opinión de este Liquidador que al día 24

de Noviembre de 2000, los montos de liquidación establecidos para la Sociedad
de Hecho, son razonables para la fecha actual, debido entre otras cosas a que el
costo de oportunidad del dinero en el tiempo, por la metodología aplicada, se
auto corrige de acuerdo a las tendencias del mercado inmobiliario.
___________________________
CIV 52.551
SOITAVE 581
SUDEBAN P- 1.342
FOGADE 357
BIV 168
16. ANEXOS
16.1 Fotografías de Los Conjuntos Residenciales Villas el

Morro 1ª y 2ª Etapa y de los terrenos Sin Desarrollar
16.2 Datos de Compraventa Casas en Villas el Morro.
16.3 Informe de Revisión de Los Estados Financieros.
16.4 Informes de Auditoria de Shelterca c.a.
16.5 Cálculo de los Costos de Construcción de Villas El Morro
Primera Etapa.
16.6 Cálculo de los Costos de Construcción de Villas El Morro
Segunda Etapa.
16.7 Análisis de Precios Unitarios para Cada Partida
Requerida en La Construcción de Los Conjuntos
Residenciales.
16.8 Síntesis Curricular y Credenciales del Liquidador.
16.9 Planos de Arquitectura de los Conjuntos Residenciales.
Conjunto Residencial Villas El Morro
VISTA DEL ACCESO VEHICULAR Y PEATONAL AL CONJUNTO RESIDENCIAL
Calle 4
VISTA PANORÁMICA DE LA VIALIDAD INTERNA Y SECTOR SUR CONJUNTO RESIDENCIAL
VISTA PANORÁMICA DEL SECTOR NORTE DEL CONJUNTO RESIDENCIAL
VISTA PANORÁMICA GENERAL EN PERSPECTIVA
VISTA DE CASETA DE VIGILANCIA Y CONTROL VISTA DE LA SECCIÓN TÍPICA DE LA CALZADA Y DE LAS ACERAS
VISTA PANORÁMICA DE LA VIALIDAD DE ACCESO AL CONJUNTO RESIDENCIAL. (AV. LAS COLINAS)

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA

BARQUISIMETO, NOVIEMBRE DE 2000

Resumen General ............................................................................................................... 4

8. Descripción y Características de Los Bienes .................................................................. 27

9. Criterios y Enfoques para La Liquidación ....................................................................... 33

11. Fuentes de Información Utilizadas ................................................................................... 41

15. Conclusiones y Resultados .............................................................................................. 54

Atendiendo al dictamen de la sentencia del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL,

Por lo anteriormente expuesto es de la opinión de este Liquidador que al día 24

• Fotografías de Los Conjuntos Residenciales Villas el Morro Primera y

• Análisis de Precios Unitarios para Cada Partida Requerida en La

I. El trabajo realizado obedece a procedimientos fundamentalmente objetivos, científicos y

1.2 Perfil Profesional del Liquidador

1.3 Inscripciones del Liquidador:

1.4 Objeto del Trabajo:

1.5 Fecha del Informe:

4.1 Ubicación, Área y Linderos de las Parcelas Libres de

Área Total 4482.75

4.2 Ubicación, Área y Linderos de las Parcelas con sus

Área Total 5491.40

4.3 Ubicación, Área y Linderos de las Parcelas con sus

Ubicación Áre Linderos

Área Total 5576.86

5.1 Constitución de la Empresa SHELTERCA, C.A.

5.2 Primera Modificación Estatutaria de SHELTERCA, C.A.

5.3 Compra de Terrenos efectuada por SHELTERCA, C.A.

5.4 Segunda Modificación Estatutaria de SHELTERCA, C.A.

5.5 Documento de Condominio Villas El Morro 1ª Etapa.

5.7 Documento de Condominio Villas El Morro 2ª Etapa.

6.1 Gráfico de Ubicación Sectorial

6.3 Gráfico de Ubicación Urbano Villas El Morro

7.2 Servicios Públicos:

7.3 Accesibilidad Vehicular y Peatonal:

8.2 Villas El Morro 2ª Etapa:

8.3 Parcelas de Terreno Libres de Construcciones:

9.2 Enfoque Inmobiliario

10.2 Metodología Valuatoria Aplicada:

Modelo Lineal: Modelo Exponencial

10.3 Factores de Corrección Aplicables:

FA: Factor de Actualización

n: Periodo de tiempo transcurrido entre la Fecha en que se efectuó la

11.2 Operaciones de Compraventa en Villas el Morro

11.3 Costos de las Construcciones

• Obtención de los Mejores Conjuntos de Regresión

Best Subsets Regression of P.Unitar

1 95.5 95.4 18.7 27357 X

• Análisis de la Muestra por Regresión Lineal Múltiple

The regression equation is

Predictor Coef Stdev t-ratio p

R denotes an obs. with a large st. resid.

Durbin-Watson statistic = 1.84

Conclusión: El Modelo Es Satisfactorio para determinar el Valor Unitario

12.2 Costo de Construcción de Los Conjuntos Residenciales.

12.3 Valor del Metro Cuadrado de Terreno en el Mercado

Área Bruta del Terreno de la 1ª Etapa 5,491.40 m²

• B.-Costos por Concepto de Construcción

Costo Actual de Construcción de Villas El Morro 1ª Etapa 853,516,009.24 Bs.

• C.- Gastos de Promoción Ventas y Beneficio Empresarial

Porcentaje de Gastos en Publicidad, Mercadeo y Ventas 1.00 %

• D.- Obtención del Valor del M² de Terreno

C.- VALOR ACTUAL DE GASTOS Y BENEFICIOS EMPRES. 781,520,153.33

VALOR RESIDUAL / AREA BRUTA => Bs./M² 152,331.69

El valor obtenido de acuerdo a los cálculos que se muestran es: