1.

FINALIDAD ESPECÍFICA DE LA LEY 820 DE 2003:

El gobierno nacional sometió a consideración del congreso de la

república lo que es ahora la ley 820 de 2003, pues veían de manera muy

notoria, una necesidad social de los colombianos a la tutela de ciertos

derechos llamados por la doctrina jurídica “derechos de segunda

generación” o derechos sociales. Los derechos mencionados atrás, en

ocasiones dada su conexidad con un derecho fundamental cobran la

misma importancia de aquel. La ley en estudio contiene un núcleo

esencial de regulación compuesto por un derecho y una obligación. El

derecho de que se trata es el de la vivienda digna; y la obligación de que

también se trata es la de darle a la propiedad privada función social. Los

conceptos referidos arriba están intrínsecamente relacionados con el

principio de la dignidad humana, pues uno de los elementos a que este

principio se refiere es a que el hombre debe tener a su alcance unas

condiciones materiales de existencia para así dignificar su vida.

Empero lo anterior la ley también tiene la finalidad de tutelar el derecho

fundamental al debido proceso por cuanto establece las formas propias

de los procesos de restitución de inmueble arrendado cualquiera que

haya sido su destinación. Además se puede establecer con claridad que

otra finalidad de la ley es la de darle celeridad a los proceso de

restitución de inmueble arrendado, concepto que en la práctica no se ha

dado por la congestión de los despachos judiciales, pero que al menos

en el papel se plasma la virtud de que el legislador siga el principio de la

tutela jurisdiccional efectiva.

2. MATERIA QUE REGULA LA LEY:

La materia que regula la ley 820 de 2003, es decir los elementos

constituyentes de su regulación son el contrato de arrendamiento de

vivienda urbana y todas las prestaciones debidas entre el arrendador y el

arrendatario con ocasión de dicho contrato. Se puede decir que regula

derechos personales y un derecho real llamado derecho de retención.

También regula ciertos aspectos procesales tales como el procedimiento

para hacer efectiva la restitución del inmueble arrendado (no importando

el tipo de contrato de arrendamiento celebrado en el); la especificación

de los medios impugnativos que caben en el proceso de restitución de

inmueble; y cuestiones relacionadas con la validez legal del domicilio

contractual para el efecto de las notificaciones extrajudiciales y judiciales.

Además de lo anterior la ley también crea un registro público de carácter

administrativo el cual es llamado registro del arrendador; este

instrumento público es de gran importancia para darle publicidad a

quienes obran profesionalmente como arrendadores o intermediarios y

así evitar que se puedan dar posibles delitos.

3. INNOVACIONES O CAMBIOS QUE ENTRONIZO ESTA LEY

FRENTE AL CÓDIGO CIVIL:

1. Antes para que el arrendador pudiera pedir la terminación del contrato

de arrendamiento por incumplimiento del pago de la renta por parte del

arrendatario, era necesario seguir el siguiente procedimiento:

-Que el primero reconviniera al segundo en dos ocasiones entre las

cuales debía mediar un plazo de al menos cuatro días.

-Luego de lo anterior, si el arrendatario no garantizaba el pago de la

obligación en un plazo que no podía bajar de treinta días, finalmente el

arrendador podía hacer césar el contrato.

Hoy en día con la vigencia de la nueva ley el arrendador podrá pedir

unilateralmente la terminación del contrato cuando el arrendatario incurra

en mora en el pago de la renta sin necesidad de ninguna reconvención,

ni otra diligencia accesoria.

2. Una innovación que trajo la ley 820 de 2003 es con respecto al

reajuste del canon de arrendamiento, ya que ahora para que el

arrendador pueda efectuar la situación mencionada es necesario que

haya transcurrido un periodo previo de 12 meses de ejecución, y tal

incremento no podrá exceder del 100% que haya tenido el índice de

precios al consumidor del año calendario inmediatamente anterior.

3. Otra innovación que trae esta ley es aquella por la cual el precio del

canon del arrendamiento no puede exceder del 1% del valor comercial de

bien inmueble; la anterior disposición esta consagrada en el artículo 18

de la ley 820 de 2003.

4. Otra innovación que trae la ley 820 de 2003 es la llamada matricula del

arrendador, dispuesta por esta norma para aquellas personas naturales o

jurídicas las cuales ejecuten como actividad económica principal el

arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda urbana o que

sean intermediaros en la misma actividad. Entonces, lo sustancial de

esta innovación es que todas las personas naturales o jurídicas que sean

arrendadores o subarrendadores, que estén en municipios mayores a

quince mil habitantes y adicionalmente que tenga más de cinco contratos

de esta naturaleza deben inscribirse en la autoridad administrativa

designada de dicha localidad.

5. Otra innovación que trae; es que la ley prohíbe todo tipo de garantías y

cauciones bien sea de manera indirecta o por interpuesta persona, con el

fin de que el arrendador garantice el cumplimiento sucesivo del contrato

de arrendamiento o de otras obligaciones accesorias que esta genera. Ej;

es decir: el arrendador no podrá constituir una prenda o un depósito en

su favor para hacerlo efectivo en el evento que el arrendatario incumpla

con una de sus obligaciones, pues dicha garantía se entenderá como no

escrita ya que la ley lo prohíbe de manera expresa en el Art. 16 de la ley

820/03.

6. El arrendador le podrá pedir al arrendatario una garantía pero no a

favor del arrendador, si no a favor de las empresas de servicios públicos

con el fin de que cada empresa de servicios públicos tenga paga su

factura correspondiente. En cuanto a la garantía no podrá exceder al

cargo fijo o por unidad de consumo, correspondiente a dos períodos

consecutivos de facturación.(Para este efecto en la práctica se utiliza

pólizas de seguros).

7. Otra innovación que trajo esta ley es la definición del contrato de

arrendamiento de vivienda urbana, incluyendo varios elementos tales

como los servicios o usos conexos y los servicios o usos adicionales,

explicando que los primeros son los inherentes al disfrute de la cosa, y

los segundos son accesorios y el arrendador podrá fijar un precio

adicional por ellos. En ningún caso, el precio del arrendamiento de

servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por

ciento (50%) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.

8. Creo una nueva clasificación de los contratos de arrendamiento y los

nombré según su naturaleza de la siguiente manera: mancomunado o

con varios coarrendatarios; de pensión cuando se pacte por un termino

no mayor a un año, sobre un inmueble que no sea independiente y que

incluya necesariamente servicios y cosas adicionales.

4. CONVENIENCIAS PARA LAS PARTES DEL CONTRATO CON LA

EXPEDICIÓN DE ESTA LEY

A - Por parte del arrendador:

1. La seguridad jurídica que tiene con respecto de la posibilidad de

constituir una garantía en favor de las empresas de servicios

públicos con el fin de que su bien inmueble no quede afecto al

pago de las facturas.

2. La facultad que tiene el arrendador para terminar el contrato de

arrendamiento de manera unilateral cuando el arrendatario incurra

en conductas que sean justificadas en el art. 22 de la ley 820/03,

sin tener que indemnizar al arrendatario.

3. La obligación impuesta en cabeza del arrendatario de

indemnizar al arrendador con una suma equivalente a tres meses

de arrendamiento, si desea dar por terminado el contrato de

arrendamiento durante el transcurso del termino inicial o durante

sus prórrogas.

4. La celeridad en el proceso de restitución de inmueble arrendado

como quiera que tiene trámite preferente, exceptuando obviamente

los procedimientos propios de las acciones de rango constitucional

que en ningún caso podrán estar por debajo de ningún otro

proceso.
B- Por parte del arrendatario:

1. Las indemnizaciones consagradas en su favor en caso de que el

arrendador decida terminar el contrato de arrendamiento unilateralmente

o invocando la causal especial de restitución del literal d, del artículo 22.

2. La fijación del valor máximo de la renta; misma prestación que no

podrá exceder en ningún caso del 1% del avalúo comercial del inmueble.

El avalúo comercial del inmueble tampoco podrá exceder del equivalente

a dos veces el valor catastral.

3. La fijación que hizo la ley de unos elementos claros, ciertos e

inequívocos que limitan al arrendador en cuanto al ejercicio del alza del

canon de arrendamiento, permitiéndole la ley a aquel, hacerlo solo cada

doce meses de ejecución del contrato con un mismo precio, y sin

exceder el 100% del incremento que haya tenido el índice de precios al

consumidor (IPC).

4. El cumplimiento por parte del arrendador del requisito de notificación

con tres meses de anticipación de las decisiones de terminación del

contrato; requisito que a nuestro juicio garantiza al arrendatario el

derecho a la seguridad jurídica por cuanto sabe previamente a que

atenerse conforme a dos situaciones; una primera le indicará si tiene que

restituir el inmueble, en cuyo caso tendrá el tiempo suficiente para buscar

otro lugar a donde ir, y la segunda situación es que en caso de que tal

notificación se le envíe extemporáneamente, el arrendatario sabrá que

podrá permanecer en la tenencia del inmueble por el tiempo que dure

una prórroga, eso sí deberá seguir cumpliendo con las obligaciones

propias del arrendatario.

5. La facultad que tiene el arrendatario de terminar unilateralmente el

contrato de arrendamiento invocando cualquiera de las justas causas

consagradas en el artículo 24 de la ley 820 de 2003.

6. La facultad que tiene el arrendatario de dar por terminado el contrato

de arrendamiento a la fecha del vencimiento del término inicial o de sus

prórrogas, previa notificación al arrendador con una antelación no menor

a tres meses de anticipación y sin necesidad de invocar ninguna justa

causa, es decir basta la plena voluntad del mismo conforme a la cual

manifiesta que no desea prorrogar el contrato.

5. MODIFICACIONES PROCESALES QUE INTRODUJO LA LEY

FRENTE AL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:

1. La ley 820 de 2003 estableció la plena validez legal para todos los

eventos y efectos jurídicos relacionados con el contrato de arrendamiento

del domicilio contractual indicado en el contrato por los arrendadores,

arrendatarios, codeudores y fiadores. Lo anterior quiere decir que las

partes deberán indicar en el contrato el lugar donde recibirán las

notificaciones judiciales y extrajudiciales pertinentes.

La validez legal de este domicilio se puede variar si la parte que cambia

del mismo informa a la otra parte de tal situación. Los arrendadores están

obligados a informar el cambio de dirección a los arrendatarios,

codeudores y fiadores, mientras que los últimos solo están obligados a

informar al arrendador.

El artículo 12 en su inciso tercero originalmente traía la imposibilidad de

alegar nulidad por indebida notificación por parte de las personas que

eran partes del contrato de arrendamiento, disposición que vulneraba el

derecho fundamental al debido proceso, concretamente a uno de sus

pilares fundamentales como lo es el derecho a la defensa; la anterior

situación fue comprendida en hora buena por la corte constitucional de

Colombia que mediante sentencia c-640 de 2004 declaro la

inexequibilidad del mencionado aparte. A nuestro juicio la corte en dicha

sentencia también debió declarar la inexequibilidad del inciso cuarto del

mismo artículo, pues es un principio general del derecho que este debe

tutelar a la parte más débil de toda relación jurídica dándole todas las

garantías procedentes y necesarias para que; valga la redundancia, se

equilibren los desequilibrios generados por las relaciones de poder

materiales que ejercen unos seres humanos sobre otros. El inciso cuarto

impide el derecho a la defensa, por cuanto genera la imposibilidad

material en un caso concreto de que una parte alegue contra el

arrendador que el mismo sabía de un lugar distinto y más eficaz en

donde este debía haber realizado la notificación. En Colombia son mas

las personas arrendatarias que titulares de derechos reales de dominio

sobre inmuebles destinados a vivienda urbana y el legislador debió haber

pensado mejor en la posibilidad que abrió este inciso a que por ejemplo

arrendadores inescrupulosos con el fin de ganar mas fácil un proceso

judicial hagan todo lo posible por que la contraparte no se de cuenta de

la respectiva demanda.