PAJAK DAN RETRIBUSI DAERAH

PAJAK DAERAH
Dasar hukum pajak daerah dan retribusi daerah adalah UU No 28 Tahun 2009
Beberapa pengertian atau istilah yang terkait dengan pajak daerah antara lain :
1. Daerah Otonom, selanjutnya disebut daerah, adalah kesatuan
masyarakat hukum yang memilii batas daerah tertentu berwenang mengatur dan
mengurus kepentingan masyarakat setempat menurut prakarsa sendiri berdasarkan
aspirasi masyarakat dalam ikatan Negara Kesatuan Republik Indonesia
2. Pajak Daerah, yang selanjutnya disebut pajak, adalah iuran wajib
yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan kepada Daerah tanpa imbalan langsung
yang seimbang, yang dapat dipaksakan berdasarkan peraturan perundang-undangan
yang berlaku, yang digunakan untuk membiayai penyelenggaraan pemerintahan
Daerah dan pembangunan daerah.
3. Badan, adalah sekumpulan orang dan/atau modal yang merupakan
kesatuan baik yang melakukan usaha maupun tidak melakukan usaha yang meliputi
perseroan terbatas, perseroan komanditer, perseroan lainnya, BUMN atau BUMD
dengan nama dan dalam bentuk apapun, firma, kongsi, koperasi, dana pensiun,
persekutuan perkumpulan, yayasan, organisasi massa, organiasi sosial politik, atau
organisasi yang sejenis, lembaga, bentuk usaha tetap, dan bentuk badan lainnya.
4. Subjek pajak, adalah orang pribadi atau badan yang dapat dikenakan
Pajak Daerah
5. Wajib pajak adalah orang pribadi atau badan yang menurut
kepentingan peraturan perundang-undangan perpajakan daerah diwajibkan untuk
melakukan pembayaran pajak yang terutang, termasuk pemungut atau pemotong
pajak tertentu.

RETRIBUSI DAERAH
Retribusi Daerah adalah pungutan Daerah sebagai pembayaran atas jasa atau pemberian izin
tertentu yang khusus disediakan dan/atau diberikan oleh Pemerintah Daerah untuk
kepentingan orang pribadi atau badan.

Jenis Retribusi Daerah

Jenis Retribusi Daerah dibagi menjadi tiga golongan, yaitu:
1. Retribusi jasa umum
Retribusi jasa umum ditetapkan dengan PP kriteria sebagai berikut :
a. Retribusi jasa umum bersifat bukan pajak dan bersifat bukan retribusi jasa
usaha atau retribusi perijinan tertentu
b. Jasa yang bersangkutan merupakan kewenangan daerah dalam rangka
pelaksanaan desentralisasi
 c. Jasa tersebut memberi manfaat khusus bagiorang pribadi atau badan yang
diharuskan membayar retribusi, disamping untuk melayani kepentingan dan
kemanfaatan umum
d. Jasa tersebut layak untuk dikenakan retribusi
e. Retribusi tidak bertentangan dengan kebijakan nasional mengenai
penyelenggaraannya
f. Retribusi dapat dipanggul secara efektif dan efisien, serta merupakan salah
satu sumbrer p0endapatan daerah yang potensial; dan
g. Pemungutan retribusi memungkinkan enyediaan jasa tersebut dengan tingkat
dan atau kualitas pelayanan yang lebih baik

Jenis-jenis retibusi jasa umum adalah :

a. Retribusi pelayanan kesehatan
b. Retribusi pelayanan persampahan/kebersihan
c. Retribusi penggantian biaya cetak KTP dan akte catatan sipil
d. Retribusi pelayanan pemakaman dan pengabuan mayat
e. Retribusi pelayanan parkir di tepi jalan umum
f. Retribusi pelayanan pasar
g. Retribusi pengujian kendaraan bermotor
h. Retribusi pemeriksaan alat pemadam kebakaran
i. Retribusi penggantian biaya cetak peta
j. Retribusi pengujian kapal perikanan

2. Retribusi jasa usaha

a. Retribusi jasa usaha bersifat bukan pajak dan bersifat bukan retribusi jasa
umum atau Retribusi perijinan tertentu; dan
b. Jasa yang bersangkutan adalah jasa yang bersifat komersil dan yang
seyogyanya disediakan oleh sektor swasta tetapi belum memadai atau
terdapatnya harta yang dimiliki atau dikuasai daerah yang belum dimanfaatkan
secara penuh oleh pemerintah daerah

Jenis retribusi jasa usaha :

a. Retribusi pemakaian kekayaan daerah
b. Retribusi pasar grosir dan atau pertokoan
c. Retribusi tempt pelelangan
d. Retribusi terminal
e. Retribusi tempat khusus parkir
f. Retribusi tempat penginapan
g. Retribusi penyedotan kakus
h. Retribusi rumah potong hewan
i. Retribusi pelayanan pelabuhan kapal
 j. Retribusi tempat rekreasi dan olahraga
k. Retribusi penyebrangan di atass air
l. Retribusi pengolahan limbah cair
m. Penjualan produksi daerah

3. Retribusi Perizinaan Tertentu

Retribusi perizinan tertentu ditetapkan dengan peraturan pemerintah kriteria-kriteria
sebagai berikut :
a. Perizinan tersebut termasuk kewenangan pemerintah yang diserahkan kepada
daerah dalam rangka asas desentralisasi
b. Perizinan tersebut benar-enar diperlukan guna melindungi kepentingan umum
c. Biaya yang menjadi beban daerah dalam penyelenggaraan izin tersebut dari
biaya untuk menanggulangi dampak negatif dari perizinan tersebut cukup
besar sehingga layak dibiayai dari retribusi perizinan

Jenis retribusi perizinan daerah tertentu adalah :

a. Retribusi Izin Mendirikan Bangunan;
b. b. Retribusi Izin Tempat Penjualan Minuman Beralkohol;
c. c. Retribusi Izin Gangguan;
d. d. Retribusi Izin Trayek; dan
e. Retribusi Izin Usaha Perikanan

Objek Retribusi Daerah

Objek retribusi daerah terdiri dari :
1. jasa umum, yaitu berupaa pelayanan yang disediakan atau diberikan
Pemerintah Daerah untuk tujuan kepentingan dan kemanfaatan umum serta dapat
dinikmati oleh orang pribadi atau badan
2. Jasa usaha, yaitu berupa pelayanan yang disediakan oleh Pemerintah Daerah
dengan menganut prinsip komersial
3. Perizinan Tertentu, yaitu kegiatan tertentu pemerintah daerah dalam rangka
pemberian izin kepada orang pribadi atau badan yang dimaksudkan untuk pembinaan,
pengaturan, pengendalian, dan pengawasan atas kegiatan pemanfaatan ruang,
penggunaan sumber daya alam, barang, prasarana, sarana, atau fasilitas tertentu guna
melindungi kepentingan umum dan menjaga kelestarian lingkungan.

Subjek Retribusi Daerah

Subjek retribusi daerah adalah sebagai berikut :
1. Retribusi Jasa Umum adalah orang pribadi atau badan yang
menggunakan/menikmati pelayanan jasa umum yang bersangkutan
2. retribusi jasa usaha adalah orang pribadi atau badan yang
menggunakan/menikmati pelayanan jasa usaha yang bersangkutan
 3. Retribusi Perizinan Tertentu adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh izin tertentu dari Pemerintah Daerah

Prinsip Dan Sasaran Penetapann Tarif Retribusi Daerah

1. Retribusi Jasa Umum, berdasarkan kebijakan daerah dengan
mempertimbangkan biaya penyediaan jasa yang bersangkutan, kemampuan
masyarakat dan aspek keadilan
2. Retribusi Jasa Usaha, berdasarkan kepada tujuan untuk memeproleh
keuntungan yang layak sebagaimana keuntungan yang pantas diterima oleh
pengusaha swasta sejenis yang beroperasi secara efisien dan berorientasi kepaa harga
pasar
3. Retribusi Perizinan Tertentu, berdasarkan kepada tujuan untuk menutup
sebagian atau seluruh biaya penyelenggaraan pemberian izin yang bersangkutan

Tata Cara Pelaksanaan Pemungutan Retribusi Dan Tata Cara Penghapusan Piutang
Retribusi Yang Kadaluwarsa
Piutang retribusi yang tidak mungkin ditagih lagi karena hak untuk melakukan penagihan
sudah kadaluwarsa dapat dihapuskan. Penghapusan piutang retribusi daerah dan propinsi dan
piutang retribusi daerah Kabupaten/kota yang sudah kadaluwarsa dilakukan dengan
keputusan yang masing-masing ditetapkan oleh Gubernur dan bupati/Walikota. Tata cara
penghapusan piutang retribusi yang sudah kadaluwarsa diatur dengan peraturan pemerintah.

PERANAN PAJAK DAERAH DALAM PEMBANGUNAN DAERAH

Pembangunan di bidang ekonomi khususnya agar dapat berjalan lancar diperlukan adanya
dana dan biaya sebagai faktor penunjang yaitu pajak daerah dan retribusi daerah dan dalam
pelaksanaannya sudah diatur dalam UU No 32 tahun 2004 tentang otonomi daerah. Untuk
membiayai otonomi daerah diperlukan dana yang bersumber dari pendapatan asli daerah
PAD, dan hal tersebut telah diatur dalam UU No 33 tahun 2004 tentang perimbangan
keuangan mengenai sumber dana otonomi daerah pada pasal 6 ayat 1 yaitu Pajak daerah dan
retribusi daerah sebagai komponen PAD. Hal ini menunjukkan Peran Pajak Daerah dan
retribusi Daerah merupakan sumber pendapatan daerah yang penting guna membiayai
penyelenggaraan pemerintahan daerah dan pembangunan daerah guna memantapkan otonomi
daerah yang nyata, dinamis, serasi, bertanggung jawab dengan titik berat pada Daerah
Tingkat II.

Beberapa contoh pajak daerah

Pajak daerah dibagi menjadi dua bagian :

1. Jenis Pajak provinsi terdiri atas:

a. Pajak Kendaraan Bermotor;
 b. Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor;
c. Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor;
d. Pajak Air Permukaan; dan
e. Pajak Rokok.
2. Jenis Pajak kabupaten/kota terdiri atas:
a. Pajak Hotel;
b. Pajak Restoran;
c. Pajak Hiburan;
d. Pajak Reklame;
e. Pajak Penerangan Jalan;
f. Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan
g. Pajak Parkir;
h. Pajak Air Tanah;
i. Pajak Sarang Burung Walet;
j. Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan;
k. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Tarif Pajak
Tarif pajak kendaraan bermotor dan kendaraan di atas air ditetapkan paling tinggi sebesar :
1. Pajak Kendaraan Bermotor dan Kendaraan di Atas Air sebesar 10%
2. Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor dan Kendaraan di Atas Air
sebesar 20%
3. Pajak Bahan Bakar kedaraan bermotor sebesar 10%
4. Pajak pengambilan dan pemanfaatan air permukaan sebesar 10%
5. Pajak rokok sebesar 10% dari cukai rokok
6. Pajak hotel sebesar 10%
7. Pajak restoran sebesar 10%
8. Pajak hiburan sebesar 35%
9. Pajak reklame 25%
10. Pajak penerangan jalan sebesar 10%
11. Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan sebesar 25%
12. Pajak parkir sebesar 30%
13. Pajak air tanah sebesar 20%
14. Pajak Sarang burung Walet sebesar 10%
15. PBB perdesaan dan perkotaan sebesar 0,3%
16. BPHTB sebesar 5%

Mekanisme Pembayaran dan pelaporan pajak Daerah

1. Kepala Daerah menentukan tanggal jatuh tempo pembayaran
dan penyetoran pajak yang terutang paling lama 30 (tiga puluh) hari
 kerja setelah saat terutangnya pajak dan paling lama 6 (enam) bulan
sejak tanggal diterimanya SPPT oleh Wajib Pajak.
2. SPPT, SKPD, SKPDKB, SKPDKBT, STPD, Surat Keputusan
Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan, dan Putusan Banding, yang
menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah merupakan
dasar penagihan pajak dan harus dilunasi dalam jangka waktu paling
lama 1 (satu) bulan sejak tanggal diterbitkan.
3. Kepala Daerah atas permohonan Wajib Pajak setelah memenuhi
persyaratan yang ditentukan dapat memberikan persetujuan kepada
Wajib Pajak untuk mengangsur atau menunda pembayaran pajak,
dengan dikenakan bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan.
4. Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pembayaran,
penyetoran, tempat pembayaran, angsuran, dan penundaan pembayaran
pajak diatur dengan Peraturan Kepala Daerah.

Pajak yang terutang berdasarkan SPPT, SKPD, SKPDKB, SKPDKBT, STPD,

Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan, dan Putusan
Banding yang tidak atau kurang dibayar oleh Wajib Pajak pada waktunya
dapat ditagih dengan Surat Paksa. Penagihan pajak dengan Surat Paksa
dilaksanakan berdasarkan peraturan perundang-undangan.

 Surat Pemberitahuan Pajak Daerah, yang selanjutnya disingkat

SPTPD, adalah surat yang oleh Wajib Pajak digunakan untuk
melaporkan penghitungan dan/atau pembayaran pajak, objek pajak
dan/atau bukan objek pajak, dan/atau harta dan kewajiban sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan
daerah.
 Surat Pemberitahuan Objek Pajak, yang selanjutnya disingkat SPOP,
adalah surat yang digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan
data subjek dan objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan
Perkotaan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
perpajakan daerah.

SUBYEK, OBYEK, DAN PERHITUNGAN PBB, BPHTB DAN BEA MATERAI

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Objek Pajak
1. Yang menjadi objek pajak adalah bumi dan atau bangunan.
 Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Permukaan
bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa-rawa, tambak, perairan)
serta laut wilayah Republik Indonesia.
Bangunan adalah konstruksi teknik yang dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau
perairan.
2. Yang dimaksudkan dengan klasifikasi bumi dan abangunan adalah pengelompokan
bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan sebagai pedoman, serta
untuk memudahkan perhitungan pajak yang terutang.
Dalam menentukan klasifikasi bumi/tanah diperhatikan factor-faktor sebagai berikut:
 Letak
 Peruntukan
 Pemanfaatan
 Kondisi lingkungan dan lain-lain
Dalam menentukan klasifikasi bangunan diperhatikan factor-faktor sebagai berikut:
 Bahan yang digunakan
 Rekayasa
 Letak
 Kondisi lingkungan dan lain-lain
3. Pengecualian Objek Pajak
Objek pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah objek pajak
yang:
 Digunakan semata mata untuk melayani kepentingan umum dan tidak untuk
mencari keuntungan, antara lain:
a. Di bidang ibadah, contoh: masjid, gereja, vihara, pura.
b. Di bidang kesehatan, contoh: rumah sakit.
c. Di bidang pendidikan, contoh: madrasah, pesantren.
d. Di bidang sosial, contoh : panti asuhan.
e. Di bidang kebudayaan nasional, contoh: museum, candi.
 Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau sejenis dengan itu.
 Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional,
tanah pengembangan yang dikuasai oleh desa dan tanah Negara yang belum
dibebani suatu hak.
 Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik.
 Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditentukan oleh Menteri Keuangan.
4. Objek pajak yang digunakan oleh negara untuk menyelenggarakan pemerintahan,
penentuan pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah. Yang
dimaksud objek pajak adalah objek pajak yang dimiliki/dikuasai/digunakan oleh
Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah dalam menyelenggarakan pemerintah. Pajak
Bumi dan Bangunan adalah pajak negara yang sebagian besar penerimaannya
 merupakan pendapatan daerah yang antara lain dipergunakan untuk penyediaan
fasilitas yang juga dinikmati oleh pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Oleh
sebab itu wajar Pemerintah Pusat juga ikut membiayai penyediaan fasilitas tersebut
melalui pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
5. Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) ditetapkan untuk
masing-masing Kabupaten/Kota dengan besar setinggi-tingginya Rp 12.000.000,00
(dua belas juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak. Apabila seorang Wajib Pajak
mempunyai beberapa Objek Pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu Objek
Pajak yang nilainya terbesar, sedangkan Objek Pajak Lainnya tetap dikenakan secara
penuh tanpa dikurangi NJOPTKP.

Subjek Pajak
1. Yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai
suatu hak atas bumi dan memperoleh manfaat atas bumi, dan atau memiliki,
menguasai, dan atau memperoleh manfaat atas bangunan. Dengan demikian tanda
pembayaran/pelunasan pajak bukan merupakan bukti hak milik.
2. Subjek pajak sebagaimana dimaksudkan dalam no. 1 yang dikenakan kewaiban
membayar pajak menjadi wajib pajak.
3. Dalam hal diatas suatu objek apajak belum jelas diketahui wajib pajaknya, Direktur
Jendral Pajak dapat menetapkan subjek apajak sebagaimana dimaksudkan dalam no.1
sebagai wajib pajak. Hal ini berarti memberikan kewenangan kepada Diren Pajak
untuk menentukan subjek wajib apajak, apanila suatu objek apajak belum jelas wajib
pajaknya.
4. Subjek pajak yang ditetapkan ebagaimana dimaksud no.3 dapat memberikan
keterangan secara tertulis kepada Direktur Jendral Pajak bahwa ia bukan wajib pajak
terhadap objek pajak dimaksud.
5. Bila keterangan yang diajukan oleh wajib pajak dalam no. 4 disetujui, maka Diektur
Jendral Pajak membatalkan penetapan sebagai wajib pajak sebagaimana dalam no. 3
dalam jangka waktu satu bulan sejak diterimanya keterangan yang dimaksud.
6. Bila keterangan yang diajukan tidak disetujui, maka Direktur Jendral Pajak
mengeluarkan surat keputusan penolakan dengan disertai alasan-alasannya.
7. Apabila setelah jangka waktu satu bulan sejak tanggal diterimanya keterangan
sebagaimana dalam no. 4 Direktur Jendral Pajak tidak memberikan keputusan, maka
keterangan yang diajukan dianggap tidak disetujui. Apabila Direktur Jendral Pajak
tidak memberikan keputusan dalam waktu 1 (satu) bulan sejak tanggal diterimanya
keterangan dari wajib pajak , maka ketetapan sebagai wajib pajak gugur dengan
sendirinya dan berhak mendapatkan keputusan pencabutan penetapan sebagai wajib
pajak.

Perhitungan PBB
1. Tarif pajak adalah sebesar 0,5 %.
 2. NJOP berdasarkan tabel yang dikeluarkan oleh Dirjen Pajak
3. NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak yang besarnya ditetapkan sebesar 20 % dan 40 %
(khusus untuk perumahan dengan NJOP Rp 1 miliar) dari NJOP.
Rumus untuk mengitung PBB adalah sebagai berikut : PBB = 0,5 % x NJKP

Dasar Pengenaan Pajak (DPP) PBB

1. Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
2. NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara
wajar. Apabila tidak terdapat transaksi secara wajar, NJOP ditentukan melalui
perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau
NJOP Pengganti.
3. Nilai jual sebagai DPP PBB dikelompokkan menjadi dua, yaitu kelompok A dan
kelompok B (523/KMK.04/1998).
4. NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah
tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya.
Bagaimana Penjelasan dan Ketentuan Nilai Jual Kena Pajak (Undang-Undang Nomor 12
TAHUN 1994 Jo Peraturan Pemerintah Nomor 25 TAHUN 2002) ?

1. NJKP adalah nilai jual yang digunakan sebagai dasar penghitungan pajak, yaitu suatu
persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.
2. Besarnya NJKP ditetapkan sebesar :
  a. Obyek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan sebesar 40 % (empat puluh
persen ) dari Nilai jual Objek Pajak;
  b. Objek pajak lainnya :
    - Sebesar 40 % ( empat  puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual
Objek Pajaknya Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah ) atau lebih;
    - Sebesar 20 % (dua puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual 
Pajak Objeknya kurang dari Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah).

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan(BPHTB), adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan hak atas tanah dan bangunan, adalah
perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau
bangunan oleh orang pribadi atau badan. Hak atas tanah dan atau bangunan, adalah hak atas
tanah, termasuk hak pengelolaan beserta bangunan diatasnya.

Objek Pajak
Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan meliputi:
1. Pemindahan hak karena:
 Jual-beli;
 Tukar-menukar;
 Hibah;
 Hibah wasiat;
 Waris;
  Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
 Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
 Penunjukan pembeli dalam lelang;
 Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai ketetapan hukum tetap;
 Penggabungan usaha;
 Peleburan usaha;
 Pemekaran usaha;
 Hadiah.
2. Pemberian hak baru karena:
 Kelanjutan pelepasan hak;
 Di luar pelepasan hak.

Tidak Termasuk Objek Pajak

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek yang diperoleh:
1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau pelaksanaan pembangunan
guna kepentingan umum;
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan
Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lainnya di
luar fungis dan tugas badan usaha atau perwakilan organisasi tersebut;
4. Orang pribadi atau baan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain
dengan tidak adanya perubahan nama;
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf;
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

Subjek Pajak
Yang menjadi ubjek apajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah
dan atau bangunan. Subjek pajak yang dikenakan wajib membayar pajak menjadi Wajib
Pajak BPHTB menurut Undang-Undang BPHTB.

Dasar Pengenaan & Tarif Pajak

Dasar Pengenaan :
1. Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak.
2. Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada butir a dalam hal :
a. Jual beli adalah harga transaksi;
b. Tukar- menukar adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
c. Hibah adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
d. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar
objek pajak tersebut;
e. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak adalah nilai pasar objek
pajak tersebut;
f. Penunjukkan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum
dalam risalah lelang;
 g. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan
hukum tetap adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
h. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah
nilai pasar objek pajak tersebut;
i. Pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak adalah nilai pasar objek
pajak tersebut.
3. Apabila Nilai Jual Objek Pajak sebagaimana dimaksud diatas tidak diketahui atau
lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak
Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang
dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan.
4. Apabila Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana dimaksud diatas
belum ditetapkan, Menteri keuangan dapat menetapkan besarnya Nilai Jual Objek
Pajak Bumi dan Bangunan.
5. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional setinggi-
tingginya Rp 60.000.000,- (enam puluh juta rupiah).
6. Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak adalah Nilai Perolehan Pajak dikurangi
dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

Besarnya pajak yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai
Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
Besarnya tarif Pajak yang ditetapkan adalah sebesar 5%
BPHTB = Nilai Perolehan Objek Kena Pajak x Tarif
= (NPOP – NPOPTKP) x 5%

BEA MATERAI
Dasar hukum pengenaan bea materai adalah Undang-undang Nomor 13 Tahun 1985 atau
disebut juga Undang-undang Bea Materai. Undang-unang ini berlaku sejak tanggal 1 Januari
1986. Selain itu untuk mengatur pelaksanaannya telah dikeluarkan peraturan pemerintah
Nomor 7 tahun 1995 sebagaimana telah dirubah dengan peraturan pemerintah No. 24 Tahun
2000 tentang perubahan Tarif Bea Materai dan Besarnya batas Pengenaan Harga Nominal
yang dikenakan Bea Materai.
Prinsip Umum Pemungutan atau Pengenaan Bea Materai

1. Bea materai dikenakan atas dokumen (merupakan pajak atas dokumen).

2. Satu dokumen hanya terutang satu Bea Materai.
3. Rangkap/tindasan (yang ikut ditandatangani) terutang Bea Materai sama dengan
aslinya.

Pengertian

1. Bea Materai adalah pajak atas dokumen.

2. Dokumen adalah kertas yang berisikan tulisan yang mengandung arti dan maksud
tentang perbuatan, keadaan, atau kenyataan bagi seseorang dan atau pihak-pihak yang
berkepentingan.
 3. Benda materai adalah materai temple dan kertas materai yang dikeluarkan oleh
Pemerintah Indonesia.
4. Tanda tangan adalah tanda tangan sebagaimana lazimnya digunakan termasuk pula
paraf, teraan atau cap tanda tangan atau cap paraf, teraan cap nama atau tanda lainnya
sebagai pengganti tanda tangan.
5. Pemateraian kemudian adalah salah satu cara pelunasan Bea Materai yang dilakukan
oleh pejabat Pos atau permintaan pemegang dokumen yang Bea Materainya belum
dilunasi sebagaimana mestinya.
6. Pejabat Pos adalah Pejabat PT Pos dan Giro yang diserah tugas melayani permintaan
pemateraian kemudian.

Tarif Bea Materai Rp 6.000,00 dikenakan atas Dokumen

 Surat perjanjian dan surat-surat lainya (antara lain: surat kuasa, surat hibah dan surat
pernyataan) yang dibuat dengan tujuan digunakan sebagai alat pembuktian mengenai
perbuatan, kenyataan atau keadaan yang bersifat perdata.
 Akta-akta notaries termasuk salinannya.
 Akta-akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah(PPAT) termasuk rangkap-
rangkapnya.
 Surat yang memuat jumlah yang mempunyai harga nominal lebih dari Rp
1.000.000,00 (satu juta rupiah):
1. Yang menyebabkan penerimaan uang.
2. Yang menyatakan pembukuan uang atau penyimpanan uang dalam rekening
bank.
3. Yang berisi saldo pemeberian rekening di bank.
4. Yang berisi pengakuan bahwa utang sebagian atau seluruhnya telah dilunasi
atau diperhitungkan.
 Surat-surat Berharga seperti: wesel, promes, dan aksep yang harga nominalnya lebih
dari Rp 1.000.000 (satu juta rupiah).
 Efek dengan nama dan dalam bentuk apapun sepanjang harga nominalnya lebih dari
Rp 1.000.000 (satu juta rupiah).
 Dokumen-dokumen yang akan digunakan sebagai alat pembuktian dimuka
pengadilan:
1. Surat-surat biasa dan surat-surat kerumah tanggan.
2. Surat-surat semula yang tidak dikenakan Bea Materai berdasarkan tujuannya,
jika digunakan untuk tujuan lain atau digunakan untuk orang lain, lain dari
maksud semula.

Tarif Bea Materai Rp. 3000,00 dikenakan atas dokumen

 Surat yang memuat jumlah uang yang mempunyai harga nominal lebih dari Rp
250.000 (dua ratus lima puluh ribu rupiah) tetapi tidak lebih dari Rp 1.000.000,00
(satu juta rupiah):
 1. Yang menyebutkan penerimaan uang.
2. Yang menyatakan pembukuan uang atau penyimpanan uang dalam rekening
bank.
3. Yang berisi pemberitahuan saldo rekening di bank.
4. Yang berisi pengakuan bahwa utang uang sebagian atau seluruhnya telah
dilunasi atau diperhitungkan.
 Surat-surat Berharaga seperti: wesel , promes, askep yang harga nominalnya lebih
dari Rp 250.000 (dua ratus lima puluh ribu rupiah) tetapi tidak lebih dari Rp
1.000.000,00 (satu juta rupiah).
 Efek dengan nama dan dalam bentuk apapun sepanjang harga nominalnya lebih dari
Rp 250.000 (dua ratus lima puluh ribu rupiah) tetapi tidak lebih dari Rp 1.000.000,00
(satu juta rupiah).
 Cek dan bilyet giro dengan harga nominal berapapun.
Apabila suatu dokumen (kecuali cek dan bilyet giro) mempunyai nominal tidak lebih dari Rp
250.000,00 (dua ratus lima puluh ribu rupiah), maka dokumen tersebut tidak terutang bea
materai.
KLASIFIKASI, PENGGOLONGAN, DAN KETENTUAN NILAI JUAL BANGUNAN
KELOMPOK A

KELA PENGGOLONGANNILAI KETENTUANNILAI

S JUAL BANGUNAN(Rp / M2) JUAL BUMI (Rp /
M2)

1 2 3

1. > 1.034.000  s/d 1.366.000 1.200.000  

2.  > 902.000  s/d 1.034.000 968.000  
3. > 744.000  s/d 902.000 823.000  
4. > 1.556.000  s/d  744.000 700.000  
5. > 534.000  s/d 656.000 595.000  
6. > 476.000  s/d 534.000 505.000  
7. > 382.000  s/d  476.000  429.000  
8. > 348.000  s/d 382.000 365.000  
9. > 272.000  s/d 348.000 310.000  
10  > 256.000  s/d 272.000 264.000  
11  > 134.000  s/d 256.000 225.000  
12  > 188.000  s/d 194.000 191.000  
13 > 136.000  s/d  188.000 162.000  
14 > 128.000  s/d 136.000 132.000  
15 > 104.000  s/d  128.000 116.000  
16  > 92.000  s/d 104.000 98.000  
17 > 74.000  s/d 92.000  83.000  
18 > 68.000  s/d 74.000 71.000  
19 > 52.000  s/d  68.000 60.000  
20  > 52.000       50.000  

KLASIFIKASI, PENGGOLONGAN, DAN KETENTUAN NILAI JUAL BANGUNAN

KELOMPOK B
 

KELA PENGGOLONGANNILAI KETENTUANNILAI

S JUAL BANGUNAN(Rp / M2) JUAL BUMI(Rp /
M2)

  2 3

1 > 14.700.000   s/d  15.800.000 15.250.000 

 2 > 13.600.000   s/d 14.700.000 14.150.000 
3 > 12.550.000   s/d 13.600.000 13.075.000 
4 > 11.550.000   s/d 12.550.000 12.050.000 
5 > 10.600.000   s/d 11.550.000 11.075.000 
6  > 9.700.000   s/d  10.600.000  10.150.000 
7  > 8.850.000   s/d 9.700.000  9.275.000 
8  > 8.050.000   s/d  8.850.000 8.450.000 
9  > 7.300.000   s/d 8.050.000 7.675.000 
10  > 6.600.000   s/d  7.300.000  6.950.000 
11 > 5.850.000   s/d 6.600.000 6.225.000 
12 > 5.150.000   s/d 5.850.000 5.500.000 
13  > 4.500.000   s/d 5.150.000  4.825.000 
14 > 3.900.000   s/d 4.500.000 4.200.000 
15 > 3.350.000   s/d 3.900.000 3.625.000 
16 > 2.850.000   s/d 3.350.000  3.100.000 
17 > 2.400.000   s/d  2.850.000  2.625.000 
18 > 2.000.000   s/d 2.400.000 2.200.000 
19 > 1.666.000   s/d 2.000.000 1.833.000 
20 > 1.366.000   s/d 1.666.000 1.516.000 

CONTOH PERHITUNGAN PBB

Berikanlah contoh perhitungan PBB !

Contoh Perhitungan PBB :

Wajib Pajak A mempunyai obyek pajak berupa :

- Tanah seluas : 800 m2 dengan nilai jual Rp. 300.000,-/m2

- Bangunan : 400 m2 dengan nilai jual Rp. 350.000,-/m2

Berapakah besarnya pajak terhutang ?

Besarnya pajak terhutang dihitung sebagai berikut :

a. Nilai jual tanah Rp. 300.000,-/m2, jadi termasuk golongan NJOP bumi kelas 24 A
(yang NJOP per m2 antara Rp. 262.000,- s/d Rp. 308.000), atau menurut ketentuan
NJOP = Rp. 285.000,-/m2 atau jumlah NJOP bumi Rp. 228.000.000,-
b. Nilai jual bangunan rumah Rp 350.000,-/m2, jadi termasuk golongan NJOP
bangunan kelas 8 A (per m2-nya antara Rp. 348.000,- s/d Rp. 382.000,-), atau
menurut ketentuan NJOP = Rp. 365.000,-/m2 atau jumlah NJOP bangunan Rp.
146.000.000,-
c. Besarnya PBB terhutang adalah :
- NJOP Bumi Rp. 228.000.000,-
- NJOP Bangunan Rp. 146.000.000,-
  Jumlah NJOP Rp. 374.000.000,-
- Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak   Rp.    8.000.000,-
 - NJOP sebagai dasar pengenaan pajak   Rp. 366.000.000,-
- Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) = 20 % x Rp. 366.000.000,- = Rp. 73.200.000,-
- PBB Terhutang : 0,5 % x Rp 73.200.000,- = Rp. 366.000,-

CONTOH PERHITUNGAN BPHTB

1) Wajib Pajak memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 29 Maret 1998.
  Nilai Perolehan Objek Pajak Rp. 110.000.000,- 
  Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp. (30.000.000,-) 
     
  Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp. 80.000.000,- 
  Pajak yang terhutang = 5% x Rp 80.000.000,- Rp. 4.000.000,-
   
  Berdasarkan hasil pemeriksaan yang dilakukan pada tanggal 30 Desember 1998, ternyata
  ditemukan data yang belum lengkap yang menunjukkan bahwa Nilai Perolehan Objek
  Pajak sebenarnya adalah Rp. 160.000.000.-, maka pajak yang seharusnya terhutang adalah
  sebagai berikut :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp. 160.000.000,-   
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp. (30.000.000,-) 
   
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp. 130.000.000,-
Pajak yang seharusnya terhutang =
5 % X Rp 130.000.000.- Rp. 6.500.000,-
Pajak yang telah dibayar Rp. (4.000.000,-) 
   
Pajak yang kurang dibayar Rp. 2.500.000,-
 
  Sanksi administrasi berupa bunga dari 29 Maret 1998 sampai dengan 30 Desember
  1998 = 10 x 2% x Rp 2.500.000,- = Rp 500.000,-
Jadi jumlah pajak yang harus dibayar sebesar Rp 2.500.000,- + Rp 500.000,- = Rp
3.000.000,-
 
2) Pada tahun pajak 2003,dari hasil pemeriksaan atau keterangan lain diperoleh data baru
bahwa nilai perolehan objek pajak sebagaimana tersebut dalam penjelasan (butir b)
ternyata adalah sebesar Rp 200.000.000,-, maka pajak yang seharusnya terhutang adalah
sebagai berikut :
 
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 200.000.000,- 
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 30.000.000,-
 
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp 170.000.000,-
 
Pajak yang seharusnya terhutang =
5% x Rp 170.000.000,- Rp 8.500.000,-
Pajak yang telah dibayar Rp (6.500.000,-) 
   
 Pajak yang kurang dibayar Rp. 2.000.000,-
Sanksi administrasi berupa kenaikan =
100% x Rp 2.000.000,- Rp. 2.000.000,-
 
Jadi jumlah pajak yang harus dibayar sebesar Rp 2.000.000,- + Rp 2.000.000,- = Rp
4.000.000,-.
 
3). Contoh pengenaan sanksl admlnistrasi berupa bunga atas STB yang diterbitkan karena :
a. pajak terhutang tidak atau kurang dibayar.
b. pemeriksaan STB yang menghasilkan pajak kurang bayar karena terdapat salah tulis atau
salah hitung .
1) Pajak yang terhutang tidak atau kurang dibayar
Dari perolehan tanah dan bangunan pada tanggal 21 September 1998, Wajib Pajak
ABC terhutang pajak sebesar Rp 5.000.000,-. Pada saat terjadinya perolehan tersebut,
pajak dibayar sebesar Rp 4.000.000,-. Atas kekurangan pajak tersebut diterbitkan
Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan tanggal 23 Desember
1998 dengan perhitungan sebagai berikut :
Kekurangan bayar Rp 1.000.000,-
Bunga = 4 x 2% x Rp 1.000.000,- Rp 80.000,- 
   
Jumlah Rp 1.080.000,-
 
Jumlah yang harus dibayar dalam Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan Rp 1.080.000,-.
2). Hasil pemeriksaan Surat Setoran Bea Perolehan hak atas Tanah dan Bangunan
Wajib Pajak XYZ memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 18 Juni 1998.
Berdasarkan pemeriksaan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
yang disampaikan Wajib Pajak XYZ, ternyata terdapat salah hitung yang
menyebabkan pajak kurang dibayar sebesar Rp 1.500.000,-. Atas kekurangan pajak
tersebut diterbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan pada
tanggal 23 September 1998 dengan perhitungan sebagai berikut :
Kekurangan bayar Rp 1.500.000,- 
Bunga = 4 x 2% x Rp.1.500.000.- = Rp 120.000,-
 
Jumlah yang harus dibayar dalam Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan Rp 1.620.000,-.