RICARDO AMIN JATTIN

Arquitectura

LOTE DE TERRENO URBANO EN MONTERIA - SECTOR COUNTRY

AVENIDA CIRCUNVALAR – CALLE 44

DIRECCION: Avenida Circunvalar, carrera 14 – calle 44

AREA TOTAL: Frente Avenida Circunvalar 100 mts, fondo 520 mts = 52.000 mts2, aptox.

Valor Inmueble: $ 23.000 millones de pesos.

PROPOSITO

Estimar el valor comercial o de mercado del bien inmueble identificado en el capítulo 1 numeral
1.5 del informe valuatorio.

DEFINICION DEL VALOR COMERCIAL O DE MERCADO

El valor comercial o de mercado como se utiliza en este informe se puede definir así: El precio más
probable en términos de dinero que la propiedad lograría en un mercado abierto competitivo
dadas las condiciones y requisitos para una venta justa en la cual el vendedor y el comprador
actúan con pleno conocimiento y prudencia, asumiendo que el precio no es afectado por ningún
estimulo indebido.

DERECHO DE PROPIEDAD

Se considera que el propietario tiene derecho de propiedad completo y absoluto pudiendo

disponer y transferir el inmueble con entera libertad.

EL ÓPTIMO Y MEJOR USO

Es aquel que al momento del avalúo es el de mejor aprovechamiento económico. También se

define como el uso y programas disponibles de utilización futura que produzcan el más alto valor
de la tierra, de acuerdo con las normas urbanísticas, las condiciones del mercado actual y la
necesidad que tenga el propietario
VIGENCIA DEL VALOR DEL PREDIO

El presente avalúo tiene vigencia de doce meses, siempre y cuando no se presenten circunstancias
o cambios inesperados de índole jurídica, técnica, económica o normativa que afecten o
modifiquen los criterios analizados.

1 . INFORMACION BASICA

1.1. CLASE DE AVALUO Comercial

1.2. SOLICITANTE Claudia Martínez Osorio
1.3. TIPO DE INMUEBLE Lote de terreno urbano

Se trata de un Lote de terreno Urbano, en Montería Sector Country

1.4. PROPIETARIOS Claudia Martínez Osorio - Antonio Jaller

1.5. DIRECCION DEL INMUEBLE Avenida Circunvalar, Carrera 14 - Calle 44 Montería.
1.6. LOCALIZACION Ubicado en la Pieza Urbana ciudad central, Carrera 14
Entre calles 43 y 44 de la nomenclatura actual de la ciudad.

1.6.1. Barrio o Urbanización Sector denominado Country.

1.6.2. Municipio Montería.
1.6.3. Departamento Córdoba.
1.7. FECHA DE VISITA 12 de Septiembre de 2.008
1.8. FECHA DE INFORME 17 de Septiembre de 2.008

2. TITULACION
2.1. ESCRITURA PÚBLICA No. 2246 fecha 07- 12 – 89 Notaria 1ª de Montería.
2.2. MATRICULA INMOBILIARIA No. 140 – 28679
2.3. CEDULA CATASTRAL No. 01- 01- 0783- 0001-000

2.4. PROPIEDAD HORIZONTAL No aplica.

2.5. OBSERVACIONES JURIDICAS No aplica.

3. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION

3.1. NORMATIVIDAD

La normatividad sobre el uso del suelo y la volumetría en la zona conforme al Plan de

Ordenamiento Territorial del Municipio de Montería es la siguiente:

3.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE

El concepto de Área Urbana Integral define las siguientes circunstancias:

Es la que designa un suelo urbano o de expansión para proyectos urbanísticos de planeación

unitaria que combinen armónicamente zonas de vivienda, zonas de comercio y servicio, zonas de
industria y zonas dotacionales en concordancia con el modelo de ordenamiento territorial previsto
para las diferentes piezas urbanas.

Dentro de este mismo contexto la norma indica la modalidad de Área Urbana Integral Múltiple de
la siguiente manera:

Zonas en las que se permiten una combinación libre de vivienda, comercio y servicio y
dotacionales.

La clasificación normativa del predio en mención viabiliza los usos residenciales, los de comercio y
servicio y los dotacionales en el sitio; sin embargo la normatividad del sector señala la condición
específica de “La combinación armónica con el entorno”; entendiéndose así las siguientes
condiciones urbanísticas:

CONECTIVIDAD

Se trata del respeto por la proyección de las vías existentes, implementando un sistema vial que
permita una conexión directa entre los sectores propios del proyecto y los del entorno mediato e
inmediato.

ESPACIO PÚBLICO

La norma en este sector exige un equilibrio entre lo público y lo privado, dotando los espacios con
zonas verdes, andenes, parques en un porcentaje equitativo que no puede ser inferior al 47% de
áreas de cesión publica con relación al área neta del proyecto.

EDIFICABILIDAD

Se debe asumir las condiciones de edificabilidad establecidas en el sector según resolución No.
4032 de 2004 UDP 230 Villa Olímpica – Los Ángeles.
3.3. INFRAESTRUCTURA VIAL

3.3.1 Vías de acceso e influencia del sector

La vía de mayor importancia de la zona es: La Avenida Circunvalar, o carrera 14 atraviesa la ciudad
de norte a sur y comunica a este sector con la calle 41 conocida porque comunica la nueva
terminal de transportes con todo el sector adyacente al rio Sinu.

La carrera 14 es una vía pavimentada y en buen estado de conservación, de doble sentido, sobre la
que se desarrolla una gran actividad comercial y un alto flujo vehicular.

3.3.2. Vías de acceso al predio

Las vías que permiten acceso al predio es La avenida Circunvalar o carrera 14 y las calles 43 y 44.

3.4. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS PUBLICOS

ANDENES En concreto, en buen estado de conservación.

SARDINEL En concreto, en buen estado de conservación.

REDES DE SERVICIOS Acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfono y gas

Domiciliario, con disponibilidad.

3.5. TRASPORTE PÚBLICO

Es prestado por vehículos de trasporte público y de carga.

3.6. ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA

Se enmarca dentro de la siguiente clasificación urbana normativa.

- Ubicado en la pieza urbana ciudad central

- Clasificado como área urbana integral en la modalidad de residencial múltiple.

- Tratamiento para su desarrollo a través de normas urbanas.

‘’Zonas en las que se permiten una combinación libre de vivienda, comercio y servicio y
dotacionales.”
4. DETRMINACION FISICA DEL PREDIO

El predio es un lote de terreno urbano el cual presenta las siguientes características:

A. EL TERRENO

TOPOGRAFIA El lote tiene topografía plana.

FORMA GEOMETRICA Regulares.

FRENTE DEL LOTE En 100 mts, con la Avenida Circunvalar.

FONDO DEL LOTE En 520 mts, con las calles 43 y 44.

RELACION FRENTE – FONDO No se determina.

LINDEROS Y DIMENCIONES DEL LOTE

Por el frente : En línea recta 100 metros, con la Avenida Circunvalar, o

Carrera 14 de la nomenclatura urbana.

Por la derecha : Entrando por el sur en línea recta 520 metros, con la calle

43 de la nomenclatura urbana.

Por la izquierda : Entrando por el Noreste en línea recta 520 metros, con la

Calle 44 de la nomenclatura urbana.

Por el fondo : Entrando en 100 metros, con canal de drenajes.

AREA : 52.000 metros2, aprox.

4.1. ACTIVIDAD EDIFICADORA DE LA ZONA

La zona es la parte de mayor actividad edificadora del Municipio de Montería, tanto en el aspecto
comercial como de vivienda unifamiliar Y multifamiliar.

4.2. PERPECTIVAS DE VALORIZACION

Las perspectivas de valorización del predio son muy buenas por su ubicación en la ciudad y sobre
la Avenida Circunvalar, en esta se desarrollan los mejores y más productivos centros Comerciales
como ALAMEDAS, el mayor y más productivo centro comercial de la ciudad en la actualidad.

En el sector tienen asentamiento además varias empresas de mucha importancia para la ciudad
como son café Córdoba, la empresa de gas domiciliario, Surtigas, el Meridiano de Córdoba,
Corona, el Centro Comercial Alamedas, etc.
5. METODOLOGIA APLICADA PARA DETERMINAR EL VALOR DEL LOTE

Para la determinación del valor comercial del Lote de Terreno materia del presente estudio
valuatorio nos apoyamos en los siguientes procedimientos o metodología:

METODO DE COMPARACION DE MERCADO

Técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del predio, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.

Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
estimación del valor comercial y el promedio del valor de la tierra desde la Avenida Circunvalar del
frente del lote hasta su parte posterior, este procedimiento se empleo para establecer el valor
comercial del terreno.

METODO DE COSTO DE REPOSICION

Es el que busca establecer el valor comercial del predio, objeto de este avalúo a partir de estimar
el costo total para construir a precios de hoy, un predio semejante al del objeto de avalúo con
fundamento además en la siguiente fórmula:

6. CONSIDERACIONES FINALES PARA EL AVALUO

Para la realización de la presente valuación se tomaron en cuenta diferentes factores que inciden
en la estimación del justiprecio las cuales son los siguientes:

La ubicación del predio en un sector de importantísimo desarrollo comercial y residencial de la

ciudad de Montería, como es el sector “COUNTRY”, el cual lindera diagonalmente vía de por medio
con el “Centro Comercial Alamedas del Sinu”, desarrollos que con la urbanización “Los Ángeles”
forman una gran zona de construcciones que han tenido gran acogida en la ciudad y se presenta
como una buena opción para adelantar proyectos de comercio y vivienda. La oferta de lotes en
esta zona es escasa y su demanda alta, durante el último año 2007 – 2008 se ha incrementado
notablemente la actividad edificadora consistente en soluciones habitacionales unifamiliares y
multifamiliares, por lo cual consideramos que existen buenas expectativas de valorización sobre el
predio.

La Avenida Circunvalar de acceso al predio es conocida como la arteria vehicular más importante
de la ciudad, esta atraviesa a Montería de norte a sur, es una vía de buenas especificaciones, de
doble carril norte – sur lo que permite facilidades para la circulación de vehículos públicos y
particulares de todos los tipos.

El predio tiene dos calles importantes que la rodean, calle 43 y calle 44 de la nomenclatura
urbana de la ciudad.

La calidad de servicios públicos domiciliarios con que cuenta el predio, para el desarrollo de
actividades comerciales y de vivienda en gran altura.
Área considerable de terreno acto para cualquier tipo de desarrollo comercial a nivel ciudad.

Oferta y demanda de este tipo de predios en el sector.

METODO DE MERCADO

Para determinar el valor comercial se consideraron los valores unitarios de venta que se hayan
realizado en el sector donde se encuentra localizado el LOTE y las perspectivas propias del lote,
comparativamente se debe establecer el justiprecio del lote de acuerdo con la investigación
económica y las características propias del lote.

7. AVALUO COMERCIAL

DESDE EL FRENTE DE LA CIRCUNVALAR AREA – MTS2 PRECIO $ POR MTS2 VALOR

A – Primeros 10.000 $ 750.000 $ 7.500.000.000

B - Segundos 10.000 $ 500.000 $ 5.000.000.000

C – Terceros 10.000 $ 400.000 $ 4.000.000.000

D – Cuartos 10.000 $ 350.000 $ 3.500.000.000

E – Quintos 12.000 $ 250.000 $ 3.000.000.000

52.000 $ 23.000.000.000

NOTA: Los precios son negociables, dependiendo el área y la forma de pago.

VALOR LOTE: $ 23.000.000.000

SON: VEINTITRES MIL MILLONES DE PESOS

NOTA IMPORTANTE: La tendencia comercial de la zona aledaña a la vía rápida o circunvalar desde
la glorieta de la calle 29 hasta la altura de la calle 48 a marcado un fuerte desarrollo comercial
sobre la margen oriental donde se encuentra localizado el Lote objeto del presente informe
valuatorio, en contraposición la margen occidental de la misma vía está integrada en su gran
mayoría por viviendas unifamiliares y en los últimos año por multifamiliares que dado el auge
comercial de la zona y la pavimentación de la vía paralela está trasformando su uso comercial.

Una nueva estación de servicio a la altura de la 41, el establecimiento comercial de Kokorico,

Surtigas, y el fortalecimiento del Centro Comercial Alamedas del Sinu a incrementado el interés
sobre la zona, consideramos que el valor de los inmuebles se mantienen con excelentes
expectativas de valorización a corto y mediano plazo.

RICARDO AMIN JATTIN

Arquitectura
RICARDO AMIN JATTIN

Arquitecto