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La Burbuja Inmobiliaria Española, Sep 2010.

La Burbuja Inmobiliaria Española, Sep 2010.

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En la gran mayoría de burbujas inmobiliarias de los últimos 40 años los precios de las viviendas han vuelto a niveles de antes de la burbuja. En casi todos los casos el tiempo que ha tardado en subir el precio de las viviendas ha sido muy parecido al tiempo que han tardado en caer los precios. De todos los casos que veremos en este estudio España ha tenido la mayor burbuja inmobiliaria. Den las gracias al fabuloso Rick Deckard por este informe.
En la gran mayoría de burbujas inmobiliarias de los últimos 40 años los precios de las viviendas han vuelto a niveles de antes de la burbuja. En casi todos los casos el tiempo que ha tardado en subir el precio de las viviendas ha sido muy parecido al tiempo que han tardado en caer los precios. De todos los casos que veremos en este estudio España ha tenido la mayor burbuja inmobiliaria. Den las gracias al fabuloso Rick Deckard por este informe.

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12/10/2013

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LA BURBUJA INMOBILIARIA
 
 2RESUMEN DE RESULTADOS:- Entre 1985 y 2007 la vivienda se revalorizó un 232% real (una vez descontada la inflación) aunquehay fuentes que cifran este aumento del precio en más de un 300%.- En la gran mayoría de burbujas inmobiliarias de los últimos 40 años los precios de las viviendashan vuelto a niveles de antes de la burbuja. En casi todos los casos el tiempo que ha tardado en subirel precio de las viviendas ha sido muy parecido al tiempo que han tardado en caer los precios. Detodos los casos que veremos en este estudio España ha tenido la mayor burbuja inmobiliaria.- En la crisis de 1990 el mejor momento para comprar una vivienda fue 6 años después de queempezara la crisis. En aquella ocasión la vivienda subió de precio durante 5 años y se depreciódurante 6 restándole el IPC. La burbuja actual ha crecido durante unos 9 años.- En España hay más de 4 millones de viviendas vacías. La oferta de viviendas en España seaproxima a los dos millones. Las viviendas por terminar de construir ascienden a otro millón más.- El stock de vivienda con los precios actuales y la situación económica actual simplemente no puedeabsorberse.- La generación del Baby-Boom termino en 1977. Los que nacieron aquel año tienen en 2010 entre32 y 33 años. Entre 1978 y 1995 la natalidad ha ido descendiendo hasta caer en más de un 50%.- Entre 1998 y 2008 la población extranjera en España ha aumentado más de un 800%, casi 5millones de personas más en 10 años.- Actualmente el INE estima que la población total en España crecerá en 1 millón de personas lospróximos 10 años.- Entre 1991 y el año 2000 se crearon una media de 130.000 hogares al año en España. Entre 2001 y2008 se crearon una media de 470.000 hogares al año. Los hogares creados en 2009 han sido225.600 y en los seis primeros meses de 2010 se han creado en total solamente 6.300 hogares, siendoel primer trimestre de 2010 la primera vez desde que se tienen datos que el número de hogares hallegado a disminuir.- En el año 2000 España era el país de la UE con más viviendas por hogar y el segundo país de la UEcon más viviendas por habitante. Actualmente España es uno de los países con más viviendas pornúmero de hogares del mundo.- En el año 2007 con el salario medio en España se necesitaban más de 11 años de sueldo integropara comprar una vivienda media y según la OCDE España tenía las viviendas más caras del mundodesarrollado.- Los tipos de interés y las políticas son dos de los factores que más influyen en la creación de lasburbujas inmobiliarias. Aunque actualmente el tipo de interés es el más bajo que ha habido nunca yel gobierno ha amenazado con quitar las desgravaciones por hipoteca, las compraventas de viviendasse encuentran en mínimos históricos, al igual que la construcción de viviendas, el consumo decemento o el número de hipotecas constituidas.- La inflación también se encuentra en mínimos históricos, de hecho en 2009 fue la primera vez queentramos en deflación en España. Al no poder devaluar la moneda des de varios sectores se haadvertido a España que la única manera de recuperar competitividad es rebajar los sueldos y losprecios.- La rentabilidad del alquiler en España es una de las más bajas del mundo 3,7% sin incluirimpuestos y otros gastos. La media actual PER de España se encuentra en 27 años cuando lo normalson 19 y se podría considerar una buena inversión cuando baja de 15 años.- El precio del suelo ha crecido entre un 700% y un 900% durante la última burbuja.- Los costes de construcción de una vivienda han aumentado como el IPC. Construir una viviendacuesta aproximadamente 600 €/m2. Contando el precio del suelo, el beneficio del promotor y losimpuestos, en una población cercana a Barcelona capital el precio total del metro cuadrado cuestaaproximadamente 1.351 €/m2. El precio medio de las viviendas de segunda mano en el mismomunicipio es de 2.538 €/m2.- España es uno de los países del mundo con más paro. La tasa de paro de los menores de 24 añosllega casi al 50%, el porcentaje de contratos temporales de estos jóvenes es del 55% y sus sueldosson la mitad de la media en España.
 
 3- Durante los últimos 35 años España no ha creado empleo hasta que no ha tenido un crecimiento delPIB de un 2,57% de media. Las previsiones más optimistas (las del Gobierno) no creen que sesupere esa tasa de crecimiento hasta el 2013.- España es uno de los países más endeudados del mundo. Su deuda total alcanza aproximadamenteel 400% del PIB y su deuda neta el 100%. A pesar de la crisis y los ajustes que han habido estadeuda no se reduce sino que seguimos endeudándonos cada vez más.- Los créditos concedidos a la industria inmobiliaria superaban a mediados del 2008 los 470.000millones de euros. Dos años después en plena crisis y con la construcción casi paralizada esta cifrano se ha llegado a reducir ni en un 5%.- La calificación de la deuda de España ha perdido la máxima nota en dos de las tres principalesagencias de rating. Los seguros por riesgo de impago (CDS) y el diferencial del bono español a 10años con el alemán (spread) se han situado en 2010 en máximos históricos des de la creación deleuro.- La inversión en inmuebles ha caído casi un 50%, pero es que las acciones de la gran mayoría de lasempresas constructoras que cotizan en bolsa han perdido casi todo su valor.- Aunque los tipos de interés bajos sean unos de los principales causantes de las burbujasinmobiliarias, la responsabilidad última de que se especule con la vivienda, de que se favorezca lacompra antes que el alquiler, o de que el endeudamiento crezca sin control, es de las políticas que sehan seguido durante estos últimos 25 años.

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