negociere negociation

De la
non-
spaţiu
public
la curţi
comune
Non-Public Space To Common Courts
 Spaţiul tuturor, spaţiul
nimănui, spaţii ale
unora.
O locuinţă nu e doar o clădire, ci și terenul
pe care stă. Locuirea – fie ea și colectivă –
nu cuprinde doar construcţiile, ci și un „spa-
ţiu al lor”, diferit de cel pe care îl folosește
toată lumea. Una dintre marile probleme
ale cartierelor de blocuri e că nimeni nu
s-a gândit la așa ceva; și nu prea o face nici
negociere negociation
acum, când discutăm de reabilitare.
În prezent, (aproape) toate blocurile au
fost privatizate. Tot terenul din jurul lor a
rămas însă în domeniul public, conform
conceptului iniţial. „Public” doar în sens
strict legal, fiind vorba aici despre întinderi
ambigue, din care locuitorii acaparează în
mod individual sau în comun porţiuni. În
efortul de a gestiona un teritoriu care evi-
dent le depășește posibilităţile, autorităţile
recurg la operaţii-standard – demolări
sau autorizări de garaje și chioșcuri, locuri
de joacă și parcări – și la un mijloc simplu,
acela de a îngrădi și a scoate astfel din joc
suprafeţe cât mai mari. Mii de kilometri de
gărduleţe definesc spaţii verzi intangibile,
deci inutilizabile și nelocuibile.
În acest capitol vom discuta un tip de
abordare alternativă a spaţiului liber, care
să permită transformarea non-spaţiului
public într-un loc al unei comunităţi: o zonă
semipublică, un tampon între spaţiul public
general și cel privat comun al blocului și,
mai departe, cel individual al locuinţei.
68 | MAGIC BLOCKS
Space: Everybody’s,
Nobody’s, Some
People’s
A house does not imply just a building, but
also the ground on which that house is
erected. Regardless of whether dwelling is
of the collective or individual type, it com-
prises both the buildings and “their space”:
one which is distinct from the space that
belongs to everyone else. That nobody
seems to have ever thought about this –
either in the past or now, when the rehabili-
tation process is the talk of the day - is one
of the major issues we are faced with when
it comes to socialist housing estates.
Today almost every apartment block has
been privatized. Yet the grounds around
them are, according to the initial concept,
public domain. Though legally “public”,
such stretches of land are vaguely defined
spaces, appropriated either individually or
by groups of inhabitants. At the other end
authorities who attempt to manage spaces
which they obviously can not, limit them-
selves to routine operations such as the
demolition of - or the issuing of building
permits for - garages and kiosks; the crea-
tion of playgrounds and parking lots; or sim-
ply the fencing of vast expanses of space.
Thousands of kilometers of fences enclose
green areas that become untouchable and
thereby unusable and uninhabitable.
This chapter deals with an alternative
approach to open space, one that enables
the conversion of public non-space into
some sort of communal space; in other
words, a semi-public area, a buffer betwe-
en the overall public space and the private
worlds within the buildings.
MAGIC BLOCKS | 69
 Despre locuri diferite și
abordări diferite
Pentru orice intervenţie asupra spaţiului
urban, întrebarea fundamentală este cui se
adresează ea și, de fapt, cine și în ce fel va
folosi acest spaţiu.
În București, poziţia și tipologiile ansam-
negociere negociation
blurilor de locuinţe colective determină
diferenţe uriașe. Aceste spaţii nu sunt la fel
și, ca atare, ar trebui să facă obiectul unei
strategii diferite. Zonele reziduale apărute
în urma dezastruoaselor operaţii totalitare
din centru (vezi capitolul „Activare”) aparţin
în primul rând orașului și ar trebui să aibă un
caracter public. În marile cartiere funcţio-
naliste (vezi capitolul „Reabilitarea con-
strucţiilor”), cu greu s-ar putea determina
porţiuni apte a deveni „mai private”.
Există însă o mulţime de operaţii, da-
torate mai ales generalizării sistemului
de fronturi și incinte din anii ’70 și ’80 care
sugerează diferenţe de intimitate și protec-
ţie între diferite zone. În ciuda unui caracter
incomplet și a unei arhitecturi problematice,
„atmosfera” incintelor este automat diferită
de cea a porţiunilor spre stradă. Credem
că nu e nevoie decât de intervenţii minime
pentru ca aceste ansambluri să se apropie
de modele urbane clasice de tipul insulei,
al fronturilor de clădiri și al curţii interioare:
spaţii mai private, cu adevărat „locuibile”.
70 | MAGIC BLOCKS
Different places -
different approaches
The key question every intervention in
urban public space needs to address is
whom is it aimed at, who and how will use
that particular space.
In Bucharest as much as everywhe-
re else, collective housing estates differ
immensely on grounds of their location and
typology. Different spaces require diffe-
rent approaches hence different strate-
gies. Wastelands resulted from disastrous
totalitarian demolition campaigns in central
Bucharest (see Activate) belong primarily
to the city and should therefore be treated
as public space. When it comes to the vast
functionalist neighbourhoods, it is difficult
to determine if some parts lend themsel-
ves better to being turned into ‘more priva-
te’ areas (see Building Rehabilitation).
However the generalization of the
front and inner courtyard system of the
1970s and 80s resulted in a multitude of
operations which suggest different areas
enjoyed different degrees of intimacy and
protection as compared to others. Despite
the incomplete and often questionable
character of their architecture, inner cour-
tyards ‘feel’ inherently different from their
respective street fronts. Only a minimum
of interventions would be required to align
such ensembles to the classical models
of the urban block, street front alignment
and inner courtyards, rendering spaces
‘more private’ and hence more ‘livable’.
MAGIC BLOCKS | 71
 Un proiect comunitar A Community Project SPORT EDUCAȚIE
CULTURĂ COMERȚ

FUNCȚIUNI
NATURĂ LOCURI DE JOACĂ
RECREERE SPECTACOL

SĂPTĂMÂNAL ANUAL

DURATIĂ
ZILNIC LUNAR
PERMANENT

The definition and management of any com- REZIDENȚI ASOCIAȚII DE PROPIETARI

Activarea spaţiului public
O matrice cu diferite
munal space require a participatory process.

ACTORI
funcţiuni și actori indică
The prerequisite here is the identification of CETĂȚENI AI ORAȘULUI GOSPODĂRII VECINI posibilităţile de principiu
Definirea și gestionarea unui spaţiu comun a number of locations which have poten- de a activa spaţiul liber

presupun un proces participativ. Spre deo-
sebire de capitolul „Activare”, aici nu trebuie
negociere negociation
tial (both from a spatial and a community
ASOCIERI ALE ASOCIAȚIILOR DE PROPIETARI pe durată temporară sau
permanentă.
perspective – in some ensembles one

pur și simplu realizate proiecte arhitectu-
rale și urbanistice, ci trebuie determinat
un număr de locuri cu potenţial (spaţial
și, eventual, comunitar – de exemplu, în
ansambluri în care se pot vedea tentati-
ve în sensul aproprierii spaţiului) și, apoi
construit un parteneriat între administraţia
locală și locuitori. Devine necesară o orga-
nizaţie care să-i aducă pe aceștia împreună
și să coordoneze întreaga acţiune. Poate fi
may sense one form or another of space
appropriation on the part of inhabitants)
rather than the direct implementation of
any number of architectural and urban-
planning projects as purported in Activate.
This would be complemented by a staged
partnership between local administrati-
on and the inhabitants. To bring the latter
together and coordinate the entire opera-
SPORT EDUCATION
tion a dedicated body becomes necessary.
CULTURE COMMERCIAL

FUNCTIONS
un ONG sau o direcţie în cadrul primăriilor Whether this should be an NGO, an agency,
NATURE KIDS - SPACE
sau al administraţiei centrale, însă în orice a central or municipal department is less
caz va avea forma unei echipe multidiscipli- important than the team’s multi-discipli- RECREATION ENTERTAINMENT
nare (arhitecţi, urbaniști, sociologi, activiști nary membership: it should comprise ar-
comunitari, economiști). chitects, planners, sociologists, community WEEKLY YEARLY

DURATION
În continuare nu vom prezenta decât activists, economists).
DAILY MONTHLY
schema unui astfel de mecanism – de fapt, The following is the frame of such a PERMANENT
un sumar al principiilor și metodelor –, ur- mechanism, a mere list of principles and
mată de ilustrarea printr-un studiu de caz. methods, illustrated by a study case.
Pasul 1: Negociere primară. Definirea unor Step 1: Primary negotiation. Identify en- RESIDENTS HOME OWNER ASSOCIATIONS Activation of open space

ACTORS
ansambluri cu potenţial, elaborarea unor sembles with potential; elaborate prelimi- A matrix with different
variante preliminare, contactarea locatarilor, nary variants; contact inhabitants; set up
CITIZENS HOUSEHOLDS functions and actors shows
in principle the possibilities
montarea parteneriatului cu administraţia, partnership with local administration; open NEIGHBOURS ASSOCIATIONS OF H.O.A. for short- or long-term
discutarea variantelor. discussions on preliminary variants. activation of open space.

72 | MAGIC BLOCKS MAGIC BLOCKS | 73

 Pasul 2: Punerea în funcţiune a unui sistem Step 2: Enforcing a legal system. To pro- Spaţiu interior semi-public
(va fi administrat de către o
legal. Acest pas depinde și de formele ceed further the legal framework has to be asociaţie de AP)
legale care vor trebui definite. Asociaţiile de defined. Owners associations manage only Inner semi-public space
proprietari administrează construcţiile și the buildings and a strip of ground one- (to be administrated by an
association of HOAS)
celebrul metru dimprejurul acestora. Fără meter wide around them. In view of their
a se atinge această autonomie, s-ar putea autonomy, an “association of associations” AGENŢIE – consiliere,
defini o „asociaţie a asociaţiilor” care să should be set up for the purpose of mana- coordonare, comunicare
AGENCY – counselling,
gestioneze o porţiune de spaţiu liber afe- ging the grounds attributed to a particular coordination,
rentă grupării de clădiri respective. Această group of buildings. While these grounds will communication
porţiune de teren ar trebui să rămână în remain public domain, their management Spaţiu public – funcţiuni
proprietate publică, însă să fie administrată will be carried out by the new association: a urbane
de către această asociaţie – un mod de a legally defined “semi-public space”. Public space - urban
functions
defini legal „spaţiul semipublic”. Step 3: Zonal and functional framing.
Pasul 3: Decupajul teritorial și funcţional. Devise a Local Area Plan or Urban Design AP Asociaţie de proprietari
HOA Homeowners
Printr-un PUD sau PUZ s-ar defini zonifica- Plan to define the basic zoning (public and Association
rea de bază (spaţii publice și spaţii semi- semi-public spaces) and the functions
publice) și funcţiunile (conform negocierii (based on negotiations between the various
negociere negociation

între diferiţii parteneri), bugetul operaţiei și partners); set up project budget and devise
proiectul propriu-zis de amenajare. the project plans.
Pasul 4: Realizare. Step 4: Realization

De la „spaţiu liber“ la
„spaţiul nostru“
Spaţiul liber din studiul
de caz „Aviaţiei“ poate fi
transformat într-un spaţiu
semipublic, servind mai
Activarea unui spaţiu semipublic ales locuitorilor din blocurile
Urban Activation Of Public Space adiacente. Definind arii
particulare și introducând
funcţiuni noi (concentrate
pe nevoile locuitorilor),
curţile interioare ar putea Studiu de caz: un ansamblu
deveni cu adevărat spaţii ale din cartierul Aviaţiei
AS IDENȚI RESI locuirii. Vizualizarea unei posibile
AS OCIE EZ
LO OCIA RI AL
DE
R

CA ŢII
TA LO E Transforming open space soluţii. Zone publice și
NTS

RI R
AS DE
AS
OC
SO
CIA into „our space“ semi-publice, parcaje,
T ION
HO IAŢII OF Open space in the protecţia sau activarea
ME D
OW E LOC H.O
.A
NE A
R A TAR „Aviaţiei“ case study can be parterelor
SS I
OC
IAT transformed into a semi- Case study: an
ION
public space, of interest ensemble within the
mostly for the residents of Aviatiei neighborhood.
adjoining housing units. By Visualisation of a possible
defining specific areas and solution: Public and semi-
bringing in different new private areas, required
facilities, focused on the parking, protection or
dwellers, it can become a activation of building
truly livable space. ground floors

74 | MAGIC BLOCKS MAGIC BLOCKS | 75

 Studiu de caz. Un Case Study. An The big block actually consists of two dis-
tinct units. The two will be separated by a
ansamblu din cartierul Ensemble in the Aviaţiei pedestrian area: this safe and accessible
Aviaţiei, București district, Bucharest public space will have adjoining sport gro-
unds, seating areas, and a running track.
Cartierul Aviaţiei a fost construit în anii The Aviaţiei district was built in the 1980s as Bordering on either side of the pedestrian
’80, ca o operaţie tipică de „urbanism de a typical “prefab urban planning” operation. area and inside each inner courtyard, two
prefabricate”. Câteva module standard Standard five-storey modules made of big densely planted areas of the semi-public
de blocuri P +4 din panouri mari au fost pre-cast concrete panels were assembled type will serve each group of units. Given
asamblate de bine, de rău pentru a forma into some sort of courtyard structure. Unlike the people’s lasting interest in parking
incinte. Spre deosebire de alte cartiere other virtually identical neighbourhoods, lots, our solution includes 150 parking
cu totul identice, poziţia sa – în nordul Aviaţiei enjoys prime location: the district lies places, a figure that exceeds the 121 pla-
orașului, adică zona principală de dezvol- to the north of the city, a major development ces currently necessary for the residents.
tare (Pipera este la doi pași) – și accesibi- area (and close to Pipera, currently the tren- The envisaged solution is that they be
litatea foarte bună au făcut ca după 1989 diest neighbourhood). This and the area’s rented by the city administration, and ac-
preţurile la apartamente să urce specta- improved road accessibility sent apartment cess to those within the inner courtyards
culos în clasamentul general. Compoziţia prices here sky-high after 1989. The district’s should become restricted.
negociere negociation

socială, cuplată cu problemele unui spaţiu gentrification coupled with the derelict A minimum of interventions could turn
liber deplorabil reprezintă un potenţial condition of its open spaces could turn its a desert into a complex place, a transition
pentru succesul unui proces de reabilitare. rehabilitation into a potential success. area from “out into the street”, to “on the
Am încercat să modelăm rezultatul unei We tried to model the results of a nego- lanes between yards” and then “inside our
negocieri care să echilibreze toate interese- tiation that would balance every interest. own courtyard.”
le. Insula mare se compune de fapt din două
unităţi distincte. Acestea vor fi despărţite de
un traseu pietonal – un spaţiu public prote-
jat și accesibil, activat de terenuri de sport,
locuri de stat și chiar o pistă de alergări.
De-o parte și de alta a acestui pietonal și în
interiorul fiecărei incinte sunt definite două
spaţii semipublice, intens plantate și care
vor servi fiecare grupare de locuinţe.
Oamenii nu renunţă încă la parcări pentru
nimic în lume. Așa că soluţia prevede și 150
de locuri de parcare, depășind necesarul de
121 pentru rezidenţi. Majoritatea acestora ar
trebui închiriate de către administraţie, cele Studiu de caz: un ansamblu din cartierul Aviaţiei
Localizare în cadrul principalei zone de dezvoltare a orașului,,
din incintă vor avea acces restricţionat. în consecinţă preţuri ridicate la apartamente. Potenţial ridicat
Cu mijloace minimale, se transformă pentru a se crea diferenţieri în cadrul spaţiului liber
pustiul existent într-un loc complex, o Case study: an ensemble within the Aviatiei neighborhood
Position in the main development area of the city, therefore
trecere între „afară la stradă”, „pe alee între rising dwelling prizes.
curţi” și „înăuntru la noi în curte”. Potential for differenciating the empty space

76 | MAGIC BLOCKS MAGIC BLOCKS | 77

negociere negociation

78 | MAGIC BLOCKS MAGIC BLOCKS | 79

negociere negociation

80 | MAGIC BLOCKS MAGIC BLOCKS | 81

 Exemplu de soluţie urbană și peisageră: se asigură
necesarul de parcări (și, în acelasi timp, o sursă de
venituri pentru primărie), ariile semiprivate sunt clar
definite, pasajul public ar putea activa o parte din partere
pentru funcţiuni comerciale și servicii și ar injecta un
tip de „recreere dinamică” într-un spaţiu de mărime
considerabilă.
Example of possible urban and landscaping solution:
necessary parking is assured (in the same time an income
source for the administration), semi-private areas are
clearly defined, the public passage will activate the
ground floors and serve as a dynamic recreation space.

1. Pasaj pietonal
2. Spaţii pentru sport + baschet, alergări, joacă (publice).
3. Curţi interioare semiprivate(amenajate conform
dorinţei locatarilor)
4. Bănci asigurând și delimitarea spaţiilor
5. Parcaje exterioare, pentru locatari și vizitatori
6. Parcaje interioare (cu acces limitat)
1. Public passage
2. Public space for sports and play – basket stands,
negociere negociation

running, gymnastics etc.

3. Interior semi-private courts (used and landscaped
according to owners)
4. Benches that separate the different areas
5. Parking space outside the block,
for inhabitants and visitors
6. Parking inside the block (controlled access)

82 | MAGIC BLOCKS MAGIC BLOCKS | 83

negociere negociation

84 | MAGIC BLOCKS MAGIC BLOCKS | 85