Gestão global de empreendimentos

Coordenação e fiscalização de obras

José Amorim Faria – FEUP - Porto

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 CONTEÚDO

Š Gestão global de empreendimentos

Š Análise mais detalhada das principais

áreas da fiscalização de obras

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GESTÃO GLOBAL DE EMPREENDIMENTOS

LISTA DE ACÇÕES A DESENVOLVER

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 A. Fase inicial

ƒ Definição do programa;
ƒ Escolha dos projectistas;
ƒ Compra de terreno;
ƒ Definição da estrutura do financiamento;
ƒ Definição de um planeamento global e de
pormenor;
ƒ Licenciamento do projecto;

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 A) Fase Inicial (continuação)

ƒ Definição de uma estrutura de custos;

ƒ Avaliação de viabilidade económico-financeira,
técnica e comercial;
ƒ Negociação de financiamentos;
ƒ Negociação de contrapartidas com as autoridades –
estabelecimento de protocolo de desenvolvimento
urbanístico/outros.

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 B) Fase de projecto

ƒ Coordenação geral do processo;

ƒ Avaliação e aprovação de entregas intermédias;
ƒ Adaptação, correcção e revisão do programa e
demais documentos da fase inicial face a novas
circunstâncias;

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 C) Contratação de empreiteiros e
fornecedores

ƒ Preparação do Programa de Concurso e das

Condições de Contrato;
ƒ Organização do Processo de Concurso;
ƒ Definição de prazos de concurso;
ƒ Definição das empresas a consultar;
ƒ Coordenação do processo de preparação das
propostas – esclarecimento de dúvidas;
ƒ Análise qualitativa e quantitativa de propostas;

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C) Contratação de empreiteiros e fornecedores
(cont.)

ƒ Estudo das variantes pedidas ou propostas pelas

empresas consultadas;
ƒ Negociação e contratação;
ƒ Preparação de minuta de contrato.

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 D) Coordenação e Fiscalização das obras

ƒ Gestão da Informação;
ƒ Gestão e controlo de Custos;
ƒ Controlo dos Prazos da obra;
ƒ Gestão da Qualidade;
ƒ Controlo de Segurança e Saúde;
ƒ Controlo Ambiental.

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 E) Entrega de empreendimento e pós-venda

- Vistorias de entrega do produto aos clientes;

- Recepção e tratamento prévio de reclamações –
triagem
- Resolução de problemas técnicos – interface com
empreiteiros e fornecedores;
- Acompanhamento comercial (coordenação da
triagem – resolução técnica)
- Formação na utilização inicial
- Compilação técnica/Telas finais/Manual de
utilização
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Exemplo concreto

Pequeno edifício

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Equipa de fiscalização

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Ligações a outras entidades

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 Revisão de projecto

Š Avaliação técnico-económica das soluções

projectadas
Š Avaliação do cumprimento da legislação
Š Fiabilidade dimensionamento
Š Compatibilidade entre projectos
Š Exaustividade e correcção das condições técnicas
Š Verificação de medições
Š Validação de estimativas orçamentais

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 Gestão da informação - arquivo

Š Projecto (só últimas versões de desenhos)

Š Actas reuniões coordenação
Š Correspondência emitida e recebida
Š Relatórios (revisão projecto, mensais,…)
Š Controlo de prazos – Balizamentos
Š Controlo orçamental – autos, facturas,
autorizações trabalhos,…
Š Pareceres para promotor
Š Outros (áreas qualidade, segurança e ambiente)

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 Controlo de prazos

Š Avaliar e aprovar plano de trabalhos empreiteiros

Š Preparar um PT próprio global e vários de pormenor
para não ficar dependente dos empreiteiros
Š Realizar balizamentos periódicos desses PT
(mínimo Mensal)
Š Controlar desvios e propor acções para recuperação
de atrasos, modificação ritmos execução, etc.
Š Antecipar resolução de problemas de atrasos

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 Controlo de custos

Š Medir trabalhos realizados com rigor (Autos)

Š Autorizações escritas para todas as alterações
Š Manter actualizada conta-corrente da obra (Inicial,
T. mais,T. menos, T. extra, R. Preços)
Š Arquivar cópias de todos os autos e facturas
aprovados, carimbados e datados
Š Elaborar conta final de cada empreitada exigindo
de cada empreiteiro declaração de fecho de contas

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 Controlo qualidade

Š Aprovar previamente subempreiteiros

Š Aprovação prévia de materiais com definição de amostras
padrão
Š Discussão prévia de processos de construção de tarefas
mais críticas. Exigir versão escrita da solução escolhida
Š Comprovação da conformidade de Materiais, Componentes
e da Execução de Trabalhos com o projecto execução
Š Verificar geometria da obra (sobretudo Implantação)
Š Coordenar realização ensaios previstos nas cond. Técnicas
Š Verificar conformidade dos equipamentos fornecidos com
especificações técnicas de projecto. Validar com ensaios

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 Controlo segurança

Š Promotor deve garantir existência de CSP, PSS,

Compilação Técnica e CSO
Š CSO deve exigir: formação prévia trabalhadores,
identificação prévia trabalhadores incluindo BI, Caixa e
Seguro, definição rigorosa com nomes dos responsáveis
segurança entidades executantes
Š Definição prévia de riscos e medidas preventivas incluindo
EPI’s e EPC’s
Š CSO faz relatórios de visita, declarações de não
conformidade ou outros registos que evidenciam problemas

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 Controlo ambiental

Š Controlo dos descritores ambientais

„ Uso do solo (tráfego, circulação peões, transportes, infra-estruturas
existentes,…
„ Gestão da água (inundação/cheia, águas residuais, águas pluviais,
consumo de água freática,…)
„ Qualidade do ar (poeiras, concentração gases tóxicos,…)
„ Ruído e vibrações (incomodidade para vizinhos,…)
„ Fauna e flora
„ Património
„ Geotecnia ambiental e impactes na paisagem
Š Fundamental controlar e aprovar a desmontagem do
estaleiro (entulhos, sobras de materiais, equipamentos
avariados, instalações provisórias, solos, circulações pré-
existentes,…)

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 Fecho da fiscalização

Š Telas finais completas e verificadas

Š Fecho de contas incluindo declarações empreiteiros
Š Compilação técnica – Manual de utilização
Š Vistorias e Autos de Recepção Provisória
Š Relatório Final da Fiscalização
Š Entrega da obra aos utilizadores e/ou compradores
Š Apoio inicial na utilização da obra - Formação

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 Principais documentos a produzir

Š No início do serviço
„ Planos de Trabalhos global e de pormenor
„ Estimativa orçamental corrigida
„ Relatório de análise de projectos
Š Com vista à contratação de empreiteiros e fornecedores
„ 1 ou mais relatórios de análise de propostas
Š Durante a execução da obra (periodicidade regular)
„ Relatório mensal para o promotor
„ Relatórios de visitas de segurança
Š Durante a execução da obra (quando necessário)
„ Pareceres diversos (prazos, custos, variantes,…)
Š No final da obra
„ Relatórios de vistoria para Recepção provisória
„ Relatório final de fiscalização

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FIM

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