Modo de adquirir la

propiedad
Los modos de adquirir la propiedad podemos dar a manera de introducción el siguiente
concepto: son aquellos hechos o negocios jurídicos que producen la radicación o traslación de
la propiedad en un patrimonio determinado. Espín Cánovas nos dique que “denomina
tradicionalmente en la doctrina romanista modos de adquirir la propiedad de los hechos
jurídicos que produce su adquisición por parte de un sujeto”. Puig Peña establece que “se
entiende por modos de adquirir la propiedad aquellos hechos jurídicos a los cuales la ley
reconoce la virtud de hacer surgir el dominio de un determinado sujeto”

Juan Francisco Flores Juárez en su texto “Los Derechos Reales” nos explica que los hechos a los
que se refiere la doctrina, pueden devenir de la naturaleza como en el caso del aluvión; de la
legislación, como en el caso de la expropiación forzosa, y de la voluntad humana plasmada en
la realización contractual, constituyendo los dos últimos, en rigor de la técnica, actos jurídicos
por ser circunstancias cualificadas por la participación del hombre.

La enciclopedia virtual Wikipedia hace la siguiente clasificación de los modos por la cual se
puede adquirir la propiedad, estos son: en originarios y derivativos, singulares o universales,
onerosos y gratuitos, entre vivos o por causa de muerte.

Los modos de adquisición pueden ser:

 La tradición
 La ocupación
 La accesión
 La usucapión o prescripción
adquisitiva
 La sucesión por causa de muerte
 La ley
Nuestro texto guía menciona al igual la existencia de múltiples clasificaciones en la cual muestra
unas similitudes a las antes mencionadas, las cuales indica que ninguna parece haber alcanzado el
relieve de la tradicional por la cual los divide también en: originarios y derivativos, los originarios
“señalando Ripert y Boulanger con la claridad que los caracterizan, cuando el adquiriente no
recibe derechos de ninguna otra persona, sea porque en el momento de la adquisición el bien
adquirido nunca fue o no era más el objeto de un derecho preexistente. Y derivativos “cuando
implican la transmisión de un derecho preexistente por un autor a un sucesor”

Algunos son los códigos por mencionar el español y francés enumeran varios modos de adquirir la
propiedad, a comparación del nuestro que no los describe y aún menos los clasifica. Aunque hay
que tomar en cuenta ciertas manifestaciones que realiza en su contexto en sus artículos 589 y 642
en los cuales utiliza las frases “…puede adquirirse por ocupación…” y “…puede adquirirse la
propiedad por usucapión…” así como también el 655 que trata de la accesión.

Dentro de los modos originarios, aparecen en primer término aquellos que dan lugar a un derecho
primigenio sobre el bien adquirido y que son:

1) La Actividad Creadora del Hombre

2) La Ocupación

a. Hallazgos de Tesoros
b. Hallazgos de Bienes Mostrencos
c. Apropiación de los Animales Bravíos o Salvajes por Medio de la Ocupación y la Caza.

3) La Accesión

a. Accesión de Inmueble a Inmueble

b. Accesión de Mueble a Inmueble
c. Accesión de Mueble a Mueble

En la doctrina los modos son los hechos o actos jurídicos a los que la ley reconoce la virtud de
originar el dominio en una persona.

Los hechos jurídicos son acontecimientos o situaciones previstos por la norma y generadoras de
consecuencias jurídicas dominicales, ejemplo, la muerte.

Los actos jurídicos son acontecimientos o situaciones que son queridas o previstas por las
personas y que tienen consecuencias jurídicas de dominio.

Tenemos entonces: Hechos naturales - accesión, Actos estatales o de autoridad - la expropiación,

Actos privados - convenios y contratos
Clasificación de los Modos de Adquirir el Dominio:
La doctrina antigua o romana es dual: modos naturales y modos civiles. Clemente de Diego critica
que todos los modos de adquirir el dominio son civiles porque para ser tales tienen que ser
reconocidos por le ley, y al mismo tiempo, son naturales porque si la ley los reconoce es porque
están acordes con la naturaleza.

La clasificación moderna:

 Originarios: el derecho dominical se adquiere es independiente de toda relación

jurídica anterior o preexistente, ejemplo, la accesión.

 Derivativas: que tienen su causa u origen en una relación jurídica o anterior o

preexistente. El mismo derecho adquirido se deriva de la transferencia de un derecho
anterior o preexistente.

El Código Civil guatemalteco de 1877 mencionaba la clasificación moderna. Entre los modos
originarios se exponía que era la ocupación, la caza, la pesca y la invención, incluía el hallazgo de
tesoros. Como modos derivativos contenía la prescripción, la enajenación, las donaciones y
herencia.

El Código de 1933 mencionaba sin clasificarlos, como originarios la ocupación, caza, pesca y
hallazgo de tesoros; y como derivativos, la prescripción.

El Código actual no los clasifica ni los califica, sólo regula los modos de adquirir el dominio.

Sub clasificación doctrinaria:

En relación con el título: A título universal; a título particular; a título gratuito y a título oneroso

En relación con las personas: Entre vivos y por causa de muerte

Importancia jurídica del estudio de la adquisición derivativa de la propiedad:

 Sirve para establecer con exactitud el derecho que se adquiere, pasa de una persona los
bienes con toda su extensión, cualidades y limitaciones;

 Se deriva en doctrina la elaboración del título y el modo. Esta teoría del título y del modo
está basada en que para la adquisición derivativa deben estar presentes los dos
elementos. Por título la doctrina entiende que es la causa jurídica que motiva la
transmisión del derecho, el contrato o el negocio jurídico. El modo es el hecho que
 consuma o completa la transmisión de la propiedad, la tradición (la entrega de la cosa) y el
registro respectivo.

Al respecto existen dos corrientes:

 La Teoría Clásica o Romana: sustenta que debe aceptarse la distinción entre el título y el modo
de adquirir la propiedad, por ser una entrega valorizada. El título sirve para expresar la posibilidad
de la transmisión de esa adquisición. El modo es la realidad o efectividad de esa transmisión.

 Las Teorías Modernas: La Latina y la Germana. Ambas se identifican en el sentido de que niegan
la diferencia entre el modo y el título. La teoría Latina acepta la transmisión puramente consensual
como efecto inmediato y directo del negocio jurídico para la transmisión de la propiedad. La
entrega es solo la ejecución o conclusión del negocio jurídico (modo) previo al pago del precio. Sin
embargo, cuando se trata de inmuebles no causa perjuicio a tercero sino desde la fecha de
registro. Por su parte, para la teoría Germana la transmisión del dominio y demás derechos reales,
tanto mobiliarios como inmobiliarios, supone un negocio jurídico en el cual no tiene ninguna
importancia la distinción doctrinaria y científica entre título y modo. Tratándose de bienes
muebles basta el acuerdo de las partes para su transmisión, con respecto a los bienes inmuebles,
luego del acuerdo entre las partes y su transmisión se requiere de la publicidad y registro.

El Código Civil de Guatemala adopta la teoría Latina, de conformidad con el artículo 1518 que
indica que los contratos se perfeccionan con el consentimiento de las partes, exceptuando los que
exige la ley, ejemplo, el mutuo, el comodato y el depósito.

Ocupación

Es un modo originario de adquirir la propiedad mediante la aprehensión de una

cosa. Aprehensión  significa tener la intención de quedarse con él. La propiedad de las aguas
(Artos. 579 al 588 del Código Civil).

La persona que adquiere aparte de tener la capacidad tiene que tener la intención de hacerla suya.
Jamás puede adquirirse una propiedad por invasión. Cuando alguien toma algo para sí que no le
pertenece a nadie, pertenece a dueño ignorado o éste lo abandona.

La ocupación se puede definir como un modo originario natural de adquirir la propiedad, su

naturaleza es res nullius. Debe tratarse de cosas que no tengan dueño porque puede ser un
hallazgo, si alguna vez tuvo dueño no lo sabemos y nadie lo va a reclamar. Arto. 589 del Código
Civil. Ej., encontrar un tesoro y ocuparme de él.
Requisitos:
1.  Sujeto capaz.
2.  Cosas muebles: a. Semovientes b. Apropiables.
3.  Res nullius No tener dueño porque este los abandono o no se conoce.
4.  Aprehensión. Intención de apropiarse
5.  Evidencia. Actitud evidente. No va a ser a escondidas que yo me apropio. Importante: Deben
existir signos de BUENA FE y que sea de manera pacifica.

Elementos:
a.  Personales: Ocupante, poseedor, tenedor, detentador.
b.  Real: muebles nullius.
c.  Formales: Intención, Formalidad legal si se trata de bienes mostrencos.

Para los bienes mostrencos, que son los bienes abandonados, hay que declararlo ante una
autoridad para que dé publicidad; si nadie se presenta a reclamarlo ni lo adjudica; si se presenta el
dueño tendría que remunerar  los gastos que la persona que tuvo el bien realizo al poseer lo.

CLASES DE OCUPACIÓN
Animales No se puede ocupar animales de áreas de reservación y las que tengan dueño. Los
animales que lleguen a propiedad ajena le pertenecen al poseedor de esa propiedad. No es
posible apropiarse de animales con marca pero si de animales salvajes , como los caballos. Por
medio de caza.

Pesca

Hallazgo

Invención

Si se trata de bienes con valor arqueológico, bienes que hayan sido declarados patrimonio
nacional no pueden ser apropiables.

No son apropiables aquellos en que la ley les haya dado protección especial y no pueden
apropiarse. Ejemplo de ello es El Manuscrito de Miguel Ángel Asturias.

Cosas muebles
Semovientes

Apropiables: Los bienes inmuebles jamás se pueden ocupar, se puede hablar de posesión o de

invasión.

Posesión: estado de hecho que consiste en utilizar una cosa de manera exclusiva como si fuera de
su propiedad. Hay título de traslación.

Invasión. No hay título legal, es ilegal.

OCUPACIÓN DE MUEBLES, SEMOVIENTES, CAZA Y

PESCA

-         Ocupación por la caza: Esta tesis fue propia del derecho romano, donde en un principio no
existía ninguna relación con el derecho de propiedad. El cazador donde quiera que actuase se
apoderaba de las reses cogidas por el derecho de ocupación, no entremezclándose el propietario
en este asunto para que nada que no fuera exigir la indemnización correspondiente, caso de que
hubiese causado daños con ocasión de su ejercicio.

-         Ocupación por pesca: Al igual de la caza tiene una doble regulación la civil y la
administrativa, si bien esta última es la preponderante por la intensidad de los conflictos que
pueden presentarse y por ser una riqueza fundamental y de enorme interés dentro de la economía
nacional. Los peces y demás seres que habitan temporal y permanentemente en masas de agua de
dominio público carecen de dueño, son pues bienes apropiables por naturaleza y como tales se
adquieren por ocupación. Los que se encuentren en aguas de dominio privado mientras
permanezca en ellas, es patrimonio del dueño de las aguas, sin más restricciones que las que
tienden a evitar daños susceptibles de extenderse a las aguas publicas y aquellas medidas
impuestas al servicio piscícola en interés general.

-         Ocupación de muebles: De objetos abandonados. Segundo grupo de la res nullius que los
romanos denominaban res derelictae.

-         Ocupación de semovientes: Arto. 609, 610. C.C.

BIENES MOSTRENCOS

Se les llama así a los bienes muebles o inmuebles, abandonados o perdidos, de los cuales se
desconoce quién es su dueño. Reciben el título de mostrencos debido a que se deben mostrar o
pregonar para ser susceptibles de propiedad privada. Los bienes mostrencos al estar vacantes y
carentes de dueño son susceptibles de adquisición por ocupación. No obstante, esta regla general
que resulta de fácil aplicación tratándose de bienes muebles o semovientes, requiere ciertas
matizaciones cuando se trata de inmuebles, pues en estos casos, los inmuebles deshabitados,
abandonados o sin dueño conocido se adjudicarán al Estado. 

Diferencia entre bienes mostrencos y bienes vacantes:

Bienes Mostrencos: Son aquellos que carecen de dueño conocido por no haberlo tenido nunca o
por abandono, ausencia o muerte del titular sin haber dispuesto sobre el destino de los mismos
como:
Dinero
Divisas
Joyas
Vehículos
Ganados

Bienes Vacantes: Los bienes vacantes son todos aquellos bienes inmuebles que no tienen dueño
cierto y conocido, como:
Casas,
Parcelas de terreno
Chalets

La diferencia fundamental es que los Mostrencos son para bienes muebles (que se pueden mover
básicamente) y los Vacantes es para referirse a bienes inmuebles (casas, fincas, chalets).

Procedimiento para hallazgo de bienes mostrencos

Según el decreto 1835 establece el procedimiento para el hallazgo de bienes mostrencos
de la siguiente manera:

-) Quien encuentre un mueble o semoviente abandonado lo presentara a la autoridad municipal

más próxima.

- ) La autoridad de merito lo hace del conocimiento público y señala un término de 8 días, al cabo
del cual, si no se presenta el interesado, se pone a la venta en pública subasta.

- ) La venta se hace bajo la base de un avaluó y el dinero se tiene en reserva para cuando aparezca
el dueño y en caso de que este no se presente, ingresa a los fondos municipales y
de beneficencia por la mitad.

- ) Si aparece el dueño y recobra lo perdido, está obligado al pago de los gastos y a abandonar a
quien lo hallo el diez por ciento del valor de la cosa o del producto de la venta (Art. 597 C.C.) 

Accesión

Definiciones:
La doctrina suele definir la accesión como el derecho que corresponde al propietario para
hacer suyo lo que la cosa de que es dueño, produce o se le une o incorpora natural o
artificialmente.

Que compete al dueño de una cosa sobre lo que ésta produzca y a ella se incorpore o una,
más o menos inmediatamente en calidad de accesorio y de un modo inseparable. (De
Diego)

En una palabra, la doctrina coincide en que es accesión cualquier incremento o ampliación

del bien.
La accesión es un modo originario de adquirir la propiedad cuando: Aquellos en que el derecho
nace por una vez para el adquirente y con independencia a cualquier derecho de otra persona
sobre la cosa. Tiene importancia porque la extensión y límite del derecho depende de actos que
realice el propio titular con independencia de los derechos del antecesor.

La accesión tiene carácter de título gratuito. Esta clasificación atiende, a si se exige o no al

adquirente realizar un desembolso económico.

La accesión nunca opera como modo de adquirir a titulo universal. Los modos de adquirir a titulo
singular son aquellos en virtud del cual se adquiere un bien determinado. Tiene esta característica
singular siempre la accesión.
Naturaleza Jurídica:
Sentada la diferencia entre la accesión como modo de adquirir la propiedad y aquella
entendida como lo accesorio del bien principal, queda pendiente un problema muy
discutido referido a su naturaleza.
¿Es la accesión un modo de adquirir el dominio? Se pueden señalar por  lo menos tres
corrientes doctrinarias en las que tenemos:
1.      La primera postura plantea que se trata de un modo de adquirir la propiedad. La
profesan los autores próximos a la tradición romana, pero la abandonan algunos
modernos como Girad, y muchos juristas franceses. Para los redactores del Código
peruano es un modo de adquirir el dominio. El legislador tiene una inspiración romanista.
2.     Una segunda tendencia doctrinaria le niega carácter de modo de adquirir la
propiedad, y la entienden como una simple extensión o modificación de los límites del
dominio. No son pocos los códigos que la siguen actualmente; Castán cita entre ellos al
código fránces, italiano, español, alemán, austríaco, portugués y otros. También autores
clásicos como Demolombre, Ricci y Sánchez. Los Mazeud igualmente sólo la consideran
una modificación de los límites del derecho de propiedad. La lista es en realidad larga. Así
Planiol-Ripert-Picard la conceptúan como figura que se vincula con la propiedad, pero de
carácter particular, ya que se relaciona estrechamente con la noción de propiedad, cuya
extensión determina. Para José María Castán, es una extensión de propiedad preexistente
y no adquisición de una propiedad nueva y enumera varias razones. Calixto Valverde niega
también que tenga carácter de modo de adquirir, y anota que la accesión es un modo no
de adquirir la propiedad, sino de ejercitar el derecho en relación a su extensión.

Entre nosotros, Jorge Eugenio Castañeda precisa que el propietario aquí no hace suyo por
accesión lo que el bien produce, sino por una extensión del derecho de propiedad, y sólo
abarca a la accesión inmobiliaria.
3.   Finalmente, una tesis ecléctica afirma que la accesión continua es un modo de
adquirir, y la accesión discreta, un simple derecho dominal. La han sostenido Antaño
Azacarate, en España; Brugi, de Ruggbiero y Stolfi en Italia.

Clasificación:
Los Romanistas clasificaron la accesión de la siguiente manera:
A. Accesión de Inmueble a Inmueble dentro de las que se encuentran:

 La Avulsión: Es lo que la fuerza del río arranca y arrastra de un campo, en

una avenida repentina, y lo lleva a otro campo inferior o la ribera opuesta
cuando sea de tanta consideración que pueda conocerse y distinguirse; ya
consiste en árboles, ya en alguna porción de terreno. Nuestro Código es
 limitativo en lo que respecta a esta figura pues únicamente se refiere a la
segregación de una porción de terreno de una ribera que es transportada a
una heredad limítrofe o inferior.
 La Aluvión: Consiste en el aumento de terreno que en el río va
incorporando paulatinamente a las finas ribereñas.
 La Mutación de Cause: Los causes de los ríos que quedan abandonados por
variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los
predios ribereños en toda longitud respectiva. Si el cauce abandonado
separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá
equidistante de unas y otras.
 Formación de Isla: La isla que por sucesiva acumulación de arrastres
superiores, se van formando en los ríos, pertenecen a los dueños de las
márgenes si la isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces
longitudinalmente por mitad. Si una sola isla así formada distrae de una
margen más que de otra, será únicamente y por completo dueño suyo el de
la margen más cercana.

B. Accesión de Mueble a Inmueble dentro de las que se encuentran:

 La Edificación: Acción y efecto de fabricar, hacer un edificio o mandarlo construir.

 La Plantación: Terreno en el que se cultivan plantas de una misma clase.
 La Siembra: Poner microorganismos, células o tejidos en un medio de cultivo
adecuado para su multiplicación.

C. Accesión de Mueble a Mueble dentro de las que se encuentran:

 La Adjunción: Se denomina también conjunción. Consiste en la unión de

dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal
manera que vienen a formar una sola, pero con la posibilidad de separarlas
o de que subsistan después con independencia.
 La Especificación: Existe este modo cuando una persona transforma
mediante la acción de su trabajo un bien de ajena pertenencia.
 La Conmixtión: Constituye uno de los modos de adquirir el dominio por
accesión, mediante la mezcla de varias cosas sólidas o líquidas, de la misma
o distinta especie, pertenecientes a diversos dueños. A la mezcla de cosas
sólidas le denomina conmixtión y a la de líquidos confusión.

También existe la Accesión Artificial que es la que se produce en virtud de la intervención

del hombre fusionando dos cosas de distinta pertenencia, dando lugar a que desaparezca
uno de los dos derechos de propiedad.
 La Posesión
Definición
Vienen del latín possidere que significa sentarse o estar sentado y del prefijo por que significa
refuerzos de la anterior etimología se desprende que la posesión es la facultad inherente al uso de
una cosa.

Para Roma:

Siendo discutible y discutida la etimología de "possideo" y de "possessio", ambas voces parecen

derivar del verbo "sedere", sentarse, estar sentado, y del prefijo "pos" que refuerza el sentido. Así
"possidere" significará "establecerse" o "estar establecido". Posiblemente, el prefijo "pos" viene
de "pot" ("pot-sum", "potens"), por lo que llevaría en sí la idea de poder, muy en concordancia con
la concepción romana de la posesión.

Para Alemania:

La posesión, la propiedad y los demás derechos sobre las cosas en los Derechos germánicos
medioevales están englobados dentro de una institución única: la Gewere. Esta palabra,
etimológicamente, significa "vestidura" o "investidura". Primitivamente, designó el acto por medio
del cual se transmitía el señorío jurídico sobre los inmuebles y que consistía en la toma de
posesión de los mismos. Después, la misma palabra designó también todo poder que se adquiría y
tenía sobre las cosas (muebles o inmuebles) incluida la posesión misma.

Para el Derecho Canónico:

Extendió el reconocimiento jurídico de la posesión mucho más allá de las cosas corporales
ampliando considerablemente la doctrina romana de la "iuris possessio" o "quasi possessio". En
efecto, progresivamente, el Derecho Canónico, extendió la protección posesoria a los oficios y
dignidades eclesiásticas, diezmos, estado matrimonial y en general, a los derechos honoríficos, a
los derechos de familia y al estado civil. Así, la tendencia fue extender la noción de posesión y la
protección correspondiente, a toda clase de derechos susceptibles de ejercicio continuado (aun
cuando existan divergencias acerca del grado en que dicha tendencia se hizo efectiva).

Para Savigni es “Una relación o estado de hecho que permite ejercer un poder físico exclusivo para
ejecutar una serie de actos materiales sobre una cosa.”
Es un derecho que forma parte en los modos de adquirir la propiedad siendo estos una figura
jurídica por la cual, mediante un hecho o acto de la persona, una persona pasa a tener el dominio
o algún otro derecho real sobre una cosa, bien sea porque nace este derecho, bien sea porque se
le traspasa de otra persona.

Dentro de ese modo surge la posesión y que no es más que la facultad inherente al uso de una
cosa. De ese modo queda claro que el derecho real entre la propiedad y el nuevo adquirente es
de vital importancia en nuestra sociedad actual la cual deberá hacerse conforme un
procedimiento y de varias formas por la que la persona va adoptar ese derecho por medio de la
posesión, el efecto que produce este procedimiento es el de transferir inmediatamente la
propiedad del objeto, pero no su posesión la que solo se adquiere cuando el objeto es entrega al
adquirente. Si el enajenante se niega a transferir el objeto, el adquirente puede ejercer la actio rei
vindicatio.

NATURALEZA JURÍDICA DE LA POSESIÓN.

Ya en Roma se discutía si la posesión era un simple hecho, como sostenía Paulo, o un

derecho, como opinaba Papiniano. Con el tiempo ha continuado la polémica y se han
multiplicado las opiniones:

 En su tiempo, Pothier y los antiguos romanistas, modernamente romanistas como

Ferrini y Bonfante junto con civilistas como Baudry-Lacantinerie, Aubry y Rau, y
Planiol y Ripert, coincidían en sostener que la posesión es un simple hecho ya que
consiste en situaciones materiales y es protegida independientemente de la
titularidad del derecho cuya apariencia crea. Así, se insiste en contraponer la
posesión como hecho frente a la propiedad y demás derechos precisamente como
derechos.

 Otros autores como Puchta, Bekker y Ihering, Laurent, Ferrara, Chirorü, Tartufari y
Dusi, afirmaban que la posesión es una relación tutelada por el ordenamiento
jurídico y que, en consecuencia el poseedor tiene un derecho subjetivo, aunque se
trate de un derecho debilitado en el sentido de que el titular de otro derecho
puede vencerlo en juicio petitorio.

 No faltan autores para quienes la detentación tiene carácter de mero hecho

mientras que la posesión propiamente dicha es un derecho. Esta teoría creada por
algunos glosadores tuvo sus partidarios en el antiguo derecho francés y los tiene
sobre todo entre algunos romanistas modernos.

 Una importante corriente sostiene que la posesión tiene un doble carácter.

En este sentido Savigny destacaba que la posesión nacía de una situación de hecho, pero
que al propio tiempo era una situación de derecho porque producía consecuencias
jurídicas; porque, a veces esas consecuencias se producían sin que existiera la mencionada
situación de hecho y porque, otras veces, no se producían a pesar de que se daba la suso
dicha situación de hecho.

Wolff, por su parte, hace la distinción en los siguientes términos: a) la posesión es

situación de hecho cuando se la entiende como señorío de hecho sobre una cosa o como
otra situación que la ley asimila al señorío de hecho en cuanto que le confiere la misma
protección, mientras que b) la posesión es situación de derecho cuando se entiende por
posesión los derechos derivados de las situaciones antes referidas.

Para Messineo la posesión nace en virtud de una situación de hecho que inmediatamente
se convierte en una relación a la cual debe reconocérsele el carácter de relación de
derecho porque produce consecuencias jurídicas. Afirma, asimismo que la posesión es uno
de los derechos subjetivos ya que si fuera un simple hecho no conferiría a su titular ningún
poder jurídico ni sería transferible ni serviría de fundamento para intentar acciones. La
particularidad de la posesión, de acuerdo con Messineo, está pues, no en ser un simple
hecho, sino en ser un derecho subjetivo de naturaleza interina o provisional y que,
generalmente, subsiste o se extingue en función de su ejercicio actual (en el sentido de
que, de ordinario, subsiste mientras se la ejerza y se extingue cuando se deja de ejercer).

Elementos de la Posesión

 Corpus

Es el elemento material, la sujeción efectiva. Se reconoce cuando la persona se encuentra

en contacto directo de la cosa. Poco a poco se va espiritualizando la posesión.

 Animus

Los romanos no establecieron en qué consistía el animus o intención en la posesión. En el

siglo XIX se defendieron dos teorías:

a) subjetiva de Savigny. Para este autor el animus significa el intención de comportarse

como lo haría el propietario pero sin embargo hay algunas figuras en que se reconocen la
posesión sin tener la intención de tener la cosa para sí como el caso del acreedor
pignoraticio. Savigny para salvar estos obstáculos, recure la idea de posesión derivada; la
posesión transmitida por el titular originario.
b) Objetiva sobre el animus de Ihering. Es la voluntad consciente de estar en una relación
de dominio sobre la cosa y lo que separa la detentación y la posesión de l mera necesidad.

La ley establece caso por caso cuándo se debe tener y cuándo no protección posesoria. La
romanística actual considera que el animus es la intención no de ser dueño sino
simplemente de tener la cosa para sí y ejercitar sobre esa cosa un poder de hecho con
exclusividad e independencia.

Requisitos de la Posesión
 Que la posesión sea en concepto de dueño
 Que exista justo titulo
 Que sea de buena fe
 Que sea publica
 Que sea pacifica
 Que sea continua
 Que se ejerza por el tiempo establecido por la ley que para el caso de los bienes
inmuebles es de 10 años y los bienes muebles dos años.

1. Que la posesión sea en concepto de dueño: Ya que de conformidad con el código civil se
requiere del poseedor la intención de hacer suya la cosa poseída la cual debe adquirirse de
su legitimo antecesor Art. 617 del código civil.

Que existía justo titulo debiendo entenderse como tal, todo aquel documento que siendo
traslativo de dominio es ineficaz para operar por sí mismo la enajenación. El justo titulo es
sinónimo del acontecimiento causa o antecedente que da origen a la adquisición del
dominio de la cosa Art. 621.

Enajenación el justo titulo es sinónimo del acontecimiento causa o antecedente que da

origen a la adquisición del dominio de la cosa.

Clasificación de la Posesión:

1. Posesión Justa: es aquella que se basa en un legítimo de poseer determinadas.

2. Posesión de Buena Fe: tienen lugar cuando el poseedor cree legítimamente que la
persona de la que adquiere la cosa es la verdadera dueña.
 3. Posesión viciosa: es aquella que se adquiere de manera ilegitima siendo 3 las
causas que vician la posesión.

4. Posesión de Primer Grado: es la que se ejerce personalmente o por ½ de otro en

calidad de propietario la cual se conoce como posesión normal o natural.

5. Posesión de Segundo Grado: es la que se tiene a nombre del dueño y en forma

transitoria o temporal. Generalmente este tiro de posesión se origina a través de
determinadas figuras contractuales como el arrendamiento usufructo temporal
etc.

6. Posesión de Tercero Grado: es la que se ejerce sin titulo alguno en nombre propio
y en forma ilícita al poseedor en estos casos se le conoce como detentador.

7. Posesión Natural: tiene por objeto la aprensión laboral o material de una cosa.

8. Posesión civil: es la que si tiene por ministerio de la ley sin necesidad de una
aprensión.

9. Posesión en concepto de dueño: este tipo de posesión constituye una emanación

del derecho e propiedad siendo la posesión por excelencia una de las facultades
inherentes a dominio de la cosa para que se pueda usucapir, es necesario que la
posesión se ejerza a titulo de dueño es decir que cuando se tenga materialmente
una cosa sea con la intención de hacerla suya.

10. Posesión un concepto distinto del dueño: en este caso el verdadero poseedor no
adquiere la casa bajo una causa legítima sino que atravez de ½ ilícitos como la
invasión o usurpación.

11. Posesión inmediata: el poseedor mediato es aquel poseedor temporal de una cosa
en virtud de un derecho contractual tal el caso del arrendatario o el usufructuario.
12. Posesión mediata: es aquella que se da en aquellos casos en que una persona es la dueña
de un inmueble y confiere la posesión temporal del mismo a través de un contrato de
arrendamiento.

Usucapión

RESEÑA HISTORICA
Como institución juridicial se reconoce y regula por primera vez en la ley de las XII tablas,
específicamente en la numero VI la cual señala los bienes inmuebles se adquieren por usucapio en
dos años u los demás bienes en uno; en el derecho clásico romano la usucapio se utilizó como un
medio para adquirir el dominio EX JURE QUIRITUM de una cosa MANCIPI por parte del llamado
propietaria IN BONIS que ha recibido la misma por medio de una simple tradition. produciendo los
mismos efectos que si hubiere efectuado por la virtud de una mancipatio utilizando se también
para hacer adquirir la propiedad al poseedor que de Buena fe ha recibido la cosa mancipio o nec
mancipi de quien no era propietario o de quien no estaba autorizado por este para transmitirla.

Por la usucapión se adquirían aquellas cosas corpóreas susceptibles de propiedad privada, fueran
mancipi o nec mancipi no pudiendo en consecuencia ser materia de la usucapio las cosas extra
comercium. Tales como las divini juris, las cosas publicas los hombres libres, los fundos
provinciales las cosas robadas etc. Siendo las condiciones requeridas para usucapiar las siguientes:
una causa justa buena fe en el poseedor y el transcurso del tiempo marcado por la Ley.

Existió también otra figura denominada praescriptio long temporis que no siendo una forma de
adquirir el dominio de una cosa. Significo un medio de defensa procesal que tenía el poseedor de
fundos providenciales contra las acciones reales ejercidas en su contra por virtud de su posesión
por largo tiempo.

En el caso de ordenamiento jurídico de España de las llamadas leyes de partida o las siete
partidas del Rey Alfonso X que fueron aplicadas en nuestro país hasta el último tercio del siglo
pasado, las cuales en partida tercera trataron lo relativo a la usucapión ampliando de manera
considerable los plazos para la adquisición de bienes principalmente de aquellos propiedad de la
corona y de las corporaciones religiosas, dando importancia además de los requisitos señalados
por la legislación romana al hecho de que la posesión no fuere interrumpida y que fuere publica a
fin de dar posibilidad a los propietarios de defender su derecho; lo mismo sucedió en Francia con
el código civil de 1804 conocido como Código de Napoleón vigente hasta nuestros días, el cual ha
sido fuente directa de la mayoría de los códigos civiles de los países de Iberoamérica.

Tal ha sido la herencia jurídica que hemos recibido, misma que fue plasmada en los códigos civiles
de 1870, 1884 y el vigente de 1928

DEFINICION
El término Usucapión deriva del equivalente latino Usucapió. Mediante este último se designaba
en el Derecho Romano el modo de adquirir la propiedad por la posesión de los bienes durante
determinado tiempo y con los demás requisitos exigidos por la ley.

La usucapión (a veces llamada prescripción adquisitiva) es un modo de adquirir la propiedad de un

bien y otros derechos reales mediante la posesión continuada de estos derechos durante el
tiempo que señala la ley, siempre y cuando no exista acción en contra de dicha posesión por parte
del afectado.

Orígenes

El término ussser o usucapio proviene del latín ususcapere, es decir, adquirir por el uso. Existen
dos teorías que explican la existencia de la usucapión.

La prescripción en general: La prescripción no es más que la consolidación de una situación

jurídica por efecto del transcurso del tiempo; ya sea convirtiendo un hecho en derecho, como la
posesión o propiedad; ya perpetuando una renuncia, abandono, desidia, inactividad o impotencia.
Dentro del Derecho Civil, la prescripción constituye un modo de adquirir un derecho o de liberarse
de una obligación por el transcurso del tiempo. Podemos entender entonces, que es un medio de
adquirir derechos o de perder otros adquiridos, obrando el tiempo, como el más importante
elemento de estas situaciones jurídicas.

Se deduce de lo anteriormente expuesto, que existen dos clases de prescripción:

 una para adquirir, la cual se conoce también como Prescripción Adquisitiva ó Prescripción
Positiva: La primera es un derecho por el cual el poseedor de una cosa adquiere la
propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley;
 y otra para liberarse la cual se conoce también como Prescripción Negativa, extintiva o
liberatoria: la segunda es una excepción para repeler una acción, por el sólo hecho de que
quien la entabla ha dejado durante cierto tiempo de intentarla, o de ejercer el derecho al
cual se refiere.

Nuestro ordenamiento sustantivo civil habla o contempla la Prescripción Adquisitiva o Positiva de

los artículos 642 al 654; y la Prescripción Negativa de los artículos 1501 al 1516. La Caducidad y la
Prescripción Extintiva o Negativa, son excepciones que se generan por las mismas causas como lo
son el transcurso del tiempo y la inactividad de las partes o sujetos del derecho. Distinguir la
caducidad y la prescripción, no ofrece mayor dificultad, pues, la caducidad se refiere al
procedimiento y la prescripción a la substancia del derecho.

Fundamentos doctrinarios de la Usucapión: La Usucapión es otro de los modos de adquirir la

propiedad. Es llamada también "Prescripción Adquisitiva o Positiva". La Prescripción Adquisitiva, es
un modo de adquirir el dominio (propiedad) y ciertos derechos reales, en virtud de la posesión
ejercitada durante el tiempo que la ley señale. El fundamento esencial de la usucapión es la
necesidad de proteger y estimular la producción y el trabajo. La Prescripción tiene Fundamento de
Orden Público, ya que ha sido regulada no sólo atendiendo al interés del poseedor, sino también al
interés social.

Naturaleza Jurídica: La Usucapión, es un modo de adquirir la propiedad o el dominio y los demás

derechos reales, por la posesión continuada de alguna cosa durante el tiempo que la ley
determine y con ánimo adquisitivo.
Cosas y derechos susceptibles de prescripción: Se admite también la adquisición por esta vía de
otros derechos reales como el usufructo y las servidumbres continuas y aparentes. Se puede
adquirir por usucapión tanto las cosas muebles como las inmuebles, no se puede adquirir por
prescripción los bienes del dominio público del Estado.

El Código Civil en su artículo 633 señala que: "...tratándose de bienes inmuebles la posesión por
diez años, con las demás condiciones señaladas en el artículo 620, da derecho al poseedor para
solicitar su titulación supletoria a fin de ser inscrita en el Registro de la Propiedad". Además de lo
regulado en el Código Civil, existe una ley específica que regula la usucapión denominada LEY DE
TITULACIÓN SUPLETORIA.

Efectos de la prescripción:
El efecto principal de la prescripción, una vez perfeccionada, es producir el dominio de la cosa
adquirida, y con la acción que nace de él, puede reivindicarse de cualquier poseedor y utilizarse
como acción o excepción por el usucapiente.

La ley establece también el plazo para adquirir el dominio, que en caso de bienes inmuebles es de
diez años, y para bienes muebles y semovientes es de dos años.

 concede la propiedad.

 La propiedad no deriva del propietario.

 Se le considera en el Derecho Romano, por algunos, como un modo originario de

adquirir.

 La adquisición extingue los derechos reales constituidos sobre la cosa.

 Los Derechos personales no se consideran, porque no afectan a la cosa.

ELEMENTOS PERSONALES, REALES Y FORMALES DE LA USUCAPION

PERSONAL: El poseedor.

REAL: Muebles e Inmuebles.

FORMAL: Animus.

Los elementos importantes de la usucapión:

  LA posesión
 El transcurso del tiempo señalado por la ley

CASOS EN QUE NO CORRE LA PRESCRIPCIÓN

Contra los menores y los incapacitados, durante el tiempo que estén sin representante legal
constituido. Los representantes serán responsables de los daños y perjuicios que por la
prescripción se causen a sus representados; Entre padres e hijos, durante la patria potestad; Entre
los menores e incapacitados y sus tutores, mientras dure la tutela; Entre los consortes; y Entre
copropietarios, mientras dure la indivisión.

INTERRUPCION DE LA PRESCRIPCIÓN.

1. Si el poseedor es privado de la posesión de la cosa, o del goce del derecho durante un año; Por
notificación de la demanda o por cualquier providencia precautoria ejecutada, salvo si el acreedor
desistiere de la acción intentada, o el demandado fuere absuelto de la demanda, o el acto judicial
se declare nulo, y Si la persona a cuyo favor corre la prescripción reconoce expresamente de
palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indudables, el derecho de la persona contra quien
prescribe.

REQUISITOS DE LA USUCAPIÓN
Las vicisitudes de su historia han hecho que la Usucapión del derecho justinianeo resulta
de un complejo de requisitos, alguno de los cuales tienen el mismo fin, pero representan
estratificaciones de diferentes épocas, y , no raramente, se complican a su vez de varios
elementos. Tales requisitos son. 1) La Posesión o Possessio, 2) El Tempus, o sea, la
duración del proceso, 3) La Capacidad de la cosa o Res Habilis, bajo cual nombre se
reentienden también los limites objetivos de la Usucapión heredada del antiguo derecho,
4) La Iusta Causa o Iusto Titulus y 5) La Bona Fides. Estos requisitos, vienen enseñados en
las escuelas mediante el siguiente artificio nemotécnico: Res habiles, titulus, fides,
possessio, tempus.

POSSESSIO:
Es necesaria para la Usucapión la posesión verdadera de la cosa, esto es la detentación
material de ella con el ánimo de tenerla como propia

TEMPUS:
El tiempo requerido para usucapir es de 10 años entre presente, esto es, habitando en la
misma provincia, según la doctrina acogida por Justiniano y de 20 años, entre ausentes, en
orden a las cosas inmuebles. Que si acontece que aquel contra quien se va a adquirir la
prescripción ha estado presente una parte de los 10 años y ausente la otra, se añadan al
decenio tantos años más, cuantos dentro el mismo hubiere durado la ausencia.
IUSTA CAUSA:
En lo que respecta a la Justa Causa es necesario señalar que la Teoría más antigua sobre la
Justa Causa, la define como "el negocio jurídico idóneo para la adquisición de la
propiedad, abstrayendo de un impedimento que en el caso se le opone".

BONA FIDES:
Nos presenta un índice más intrínseco de la ausencia de lesión ajena en la toma de la
posesión, ella, es definida en la opinión más vulgar, mirando a su normal presupuesto en
la bona fides possessio, que es una opinión o creencia falsa, un error y teniendo siempre
en el espíritu la falsa concepción de la justa causa y de la Usucapión, por lo cual una es un
modo de adquirir el dominio, la otra, la sanatorio del vicio en el acto de adquisición. Esto
puesto, se ha tratado de declarar que la buena fe consiste en la creencia que alguno ha se
de convertir en propietario, en la opimo dominü.

EVOLUCION HISTORICA
Para que se configure la usucapión, es necesario el cumplimiento de ciertos requisitos:

a) Vigente el derecho quiritario (antiguo), para usucapir, sólo se requería el transcurso

de tiempo. Por tanto, era suficiente, para que la usucapión produjese los efectos de
adquisición de la propiedad: 

1) apoderarse de una cosa.

2) hacer uso de ella. Precisamente, por los inconvenientes de este modo de adquirir la
propiedad, se prohibió usucapir  tantas cosas robadas (ley de las XII Tablas y lex Antinia),
como cosas poseídas por violencia (leyes Julia y Plautia). Con las condiciones anotadas,
solo constituyen ejemplos de usucapión, la usucapión pro-herede y la usureceptio. La
usucapión pro-herede, permitía al primero que se presentara a la sucesión de un
ciudadano, cuyos bienes hubieren quedado sin dueño, adquirir los bienes de la posesión
continua de un año, aunque esta posesión fuera de mala fe.
La usureceptio (recibir por uso) consiste en readquirir por el uso, la cosa cuya propiedad se
había perdido (se requería el transcurso de un año). 

b) En la época clásica: Se perfila la usucapión como una verdadera institución, cuando se

exige como requisitos:
1) Objetivo: consiste en que la posesión descanse sobre un justo titulo o una justa
causa.

Justo titulo o Justa causa: Se entiende, el acto jurídico que sirve de base para la
adquisición del dominio.

Los títulos son tantos como las causas, en cuya virtud, se puede adquirir la propiedad y así,
pueden mencionarse: pro-emptore, por compra, pro Donato, por donación, pro dote, por
constitución de dote, pro soluto, por solución o pago, pro legato, por legado.
 2) Subjetivo: La buena fé del poseedor que pretende adquirir por usucapión.

Buena fe es el convencimiento de haber adquirido la cosa, sin lesionar el Derecho ajeno.

Que se sienta como si fuese el propietario, quien transmitió la propiedad de la cosa.
La buena fe se presume, por eso quien alegue la mala fé, debe probarla. Por tanto, quien
objeta la adquisición por prescripción, deberá probar los hechos constitutivos de la mala
fe.

c) Transcurso del tiempo: El tiempo necesario para adquirir la propiedad por prescripción
ha variado, como hemos visto al analizar la institución en el devenir histórico de Roma. Se
ha dicho, que Justiniano lo fijó en 10 años entre presentes, y 20 años entre ausentes.
d) La posesión continua: Se requiere la posesión continua de la cosa, o sea, que no fuese
interrumpida la posesión por un tercero, mediante la ejecución de actos de desposesión,
porque la interrupción natural, por circunstancial que fuese, impedía la adquisición de la
propiedad y hacia necesario el inicio de una nueva usucapión
1) Por hechos naturales, que es la que opera materialmente cuando llega el verdadero
propietario y priva de la posesión al que la tenía.
3) Por los hechos civiles, o sea, mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria”

e)  Prescriptibilidad de la cosa: 

La regla general es que todas las cosas son prescriptibles, pero, hay algunas que no lo son.
En tal situación se encuentran los bienes del Estado o del Príncipe, los bienes de la Iglesia,
los bienes de las Fundaciones, piae causa y las cosas que la ley prohíbe enajenar.

f) Tiempos que se computan: el poseedor puede hacer contar el tiempo, desde el

momento en que haya comenzado a poseer, pero puede agregar el tiempo de sus
predecesores, cuando su adquisición haya sido derivativa, por ejemplo: El heredero puede
agregar el tiempo de su causante, pero señalemos, que la posesión transmitida al
heredero, reúne los mismos caracteres que tenia en la persona del cujus. Si es justa y de
buena fe, la obtenía en esa misma forma el sucesor o el heredero. 

TITULACION SUPLETORIA
“La titulación Supletoria, es un procedimiento legal, por medio del cual se puede adquirir el
derecho real de propiedad, por el transcurso de un tiempo determinado (diez años) en posesión de
la tierra”.
Y es también el instrumento legal por medio del cual, se transforma una mera situación de facto,
como es la posesión, en una institución de derecho como la propiedad, con todas las facultades
que integran el dominio y la consiguiente protección que le brinda el ordenamiento jurídico.
El objeto de la titulación supletoria puede recaer únicamente sobre bienes inmuebles, tal y como
lo indica el Código Civil en el artículo 633: “Posesión de bienes inmuebles. Titulación Supletoria.
Tratándose de bienes inmuebles, la posesión por diez años, con las demás condiciones señaladas
en el artículo 620, da derecho al poseedor para solicitar su titulación supletoria a fin de ser inscrita
en el Registro de la Propiedad”.
Existe una limitación indicada por el Código Civil en el artículo 635, al decir: “Solo los
guatemaltecos de nacimiento pueden obtener titulación supletoria de terrenos comprendidos
dentro de quince kilómetros a lo largo de las fronteras y del litoral. Si se trata de personas
jurídicas, los individuos que las formen deben ser todos guatemaltecos de nacimiento”. Esta
norma del Código Civil está acorde en una parte con la norma constitucional que indica que sólo
los guatemaltecos de origen o las sociedades cuyos miembros tengan las mismas calidades pueden
ser propietarios o poseedores de inmuebles situados en la faja de quince kilómetros de ancho a lo
largo de las fronteras. Dicha norma está contenida en el artículo 123 de la Constitución. Sin
embargo, como se puede apreciar, dicho artículo no menciona limitaciones respecto al litoral, sino
únicamente sobre las fronteras, y siendo que la Constitución es la ley suprema del país, ésta
prevalece sobre el Código Civil.
Así mismo, el Código Civil, al igual que la Constitución establece que los inmuebles situados dentro
de las reservas del Estado no pueden titularse supletoriamente, ni tampoco los excesos de las
propiedades inmuebles.
Como se ha indicado, la titulación supletoria es un medio utilizado por las personas para obtener
el dominio de bienes que han tenido únicamente en posesión. Esta figura se denomina
“Usucapión” y se explicará mas adelante.
El fundamento legal de lo anterior es el articulo 637 del Código Civil que indica: “La posesión
registrada de un inmueble, una vez consumado el termino de diez anos desde la fecha de la
inscripción del titulo en el Registro de la Propiedad, se convierte en inscripción de dominio y
puede oponerse a cualquiera otra inscripción de propiedad relativa al mismo bien. Sin embargo, el
usucapiente puede entablar juicio para que se le declare dueño aun antes del tiempo señalado en
el párrafo anterior, y la sentencia que así le declare, es título para la inscripción de la propiedad y
para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño”.
Es importante enfatizar que con la titulación supletoria lo que se inscribe es el derecho posesorio,
ya que la posesión registrada de un inmueble, sólo se convierte en inscripción de dominio, una vez
consumado el término de diez años desde la inscripción del título, y puede oponerse a cualquier
inscripción de la propiedad relativa al mismo bien.
Este procedimiento de para la adquisición de un justo título, ha sido de hecho un mecanismo
suicida en muchas comunidades, especialmente aquellas que han sido marcadas por la violencia, y
la imposición, por parte de los caciques o grupos de poder que controlan, en un determinado
lugar, debido a la ineficacia del control jurídico o más bien la fuerza sobre el derecho”.
A través del procedimiento judicial conocido como titulación supletoria, los ciudadanos
guatemaltecos poseedores de inmuebles rurales o urbanos pueden inscribir su posesión y acceder
a la declaración de propiedad si ésta no es impugnada luego de 10 años. El procedimiento se inicia
en la municipalidad y luego pasa al poder judicial.

La ley de titulación supletoria (Decreto 49-79) estipula que aquel que tiene en posesión pacífica,
pública y como propietario un inmueble por 10 años puede solicitar judicialmente que se inscriba
su posesión. Esta posesión se convertirá en propiedad después de diez años de registrada (Código
Civil artículo 637), pero el adquirente puede entablar juicio para que se le declare propietario
antes del vencimiento de dicho plazo.
El procedimiento de titulación supletoria no puede ser invocado por: los extranjeros; los
poseedores de inmuebles mayores a 45,125 Ha.; los poseedores de predios ubicados en la Franja
Transversal del Norte y zonas de desarrollo agrario a que se refiere el decreto 60-70; los
poseedores de inmuebles dentro de las reservas del Estado y los excesos de las propiedades
rústicas o urbanas.
En la capital el proceso judicial tarda en promedio 18 meses. Aunque se trata de un proceso
gratuito, los honorarios del abogado y los edictos que deben publicarse generan costos
inaccesibles para la gran mayoría de la población.

Existen muchas críticas a este mecanismo de acceso a la tierra porque debido a las limitaciones del
Registro General de la Propiedad, se han logrado inscribir un elevado número de fincas como
nuevas, cuando existía antecedente registral, creando serios problemas de duplicidad.

Antecedentes Históricos de La Titulación Supletoria

Época pre-colonial
“La civilización maya hizo su aparición hace más de dos mil años en el territorio que actualmente
se conoce como el departamento del Petén. Al igual que en los primeros estadios de la vida
humana, la civilización maya desconocía el concepto de propiedad privada sobre la tierra como se
conoce en la actualidad.

Durante la época pre-colonial la propiedad sobre la tierra fue detentada únicamente por los Jefes
y Caciques, mientras que al resto de los miembros de la comunidad se les otorgaban porciones de
tierra para explotarla y usufructuarla, a través del “Calpulli”, que no era mas que una forma de
agrupación social, basada en los lazos de consanguinidad, en la que a cada casa grande,
representada por un señor o jefe, se le repartían parcelas individuales para su explotación.

A la llegada de los españoles, la civilización maya se encontraba en la última fase del estado de
desarrollo social gentilicio, donde la organización de un estado tribal (sociedad-Estado) estaba en
proceso de formación”.

Época colonial
Con el advenimiento de la conquista española, la forma de organización de la civilización maya
desaparece por completo e inicia el proceso de constitución e imposición de la estructura de
dependencia y dominación sobre los indígenas de Guatemala, despojándolos de sus tierras y
dando origen a la distribución desproporcionada que permanece en la actualidad.

Las Bulas Pontificias constituyeron el primer fundamento de la Corona Española para asegurar sus
derechos territoriales en América, derivado de la disputa que surgió entre
Portugal sobre la propiedad de las tierras descubiertas. Posteriormente se dictaron normas
jurídicas que regulaban el derecho de propiedad, tales como las capitulaciones de descubrimiento
y conquista, y las Reales Cédulas, ordinarias o extraordinarias, de gracia o de merced, las cuales
permitían a la Corona conservar el pleno dominio de las tierras conquistadas.
los requisitos de ley.

Régimen de propiedad territorial

En la época colonial la propiedad territorial estaba conformada por instituciones de propiedad
privada y pública las cuales se encontraban distribuidas de la siguiente forma:
Instituciones de propiedad privada:

• “Las encomiendas
• Las mercedes reales (que eran afirmadas por la real confirmación y alentaban al descubrimiento
de las tierras)
• Las composiciones,
• Las confirmaciones y
• La prescripción”.

Instituciones de propiedad pública:

• Del Estado:

Realengos: Eran tierras de propiedad exclusiva de la corona y podían cederla a la población civil de
América pero únicamente en arrendamiento a los pobres. Montes,
Aguas y pastos.
• Del pueblo:
De uso comunal:
Ejidal, que consistían en una legua cuadrada de tierra alrededor de cada pueblo, tenían por centro
la población y eran destinadas al uso común de los vecinos. No se podían plantar ni labrar.
Del Municipio: propios, de arbitrios y obvenciones. El sistema colonial estuvo fundado en la
explotación de la tierra por mano de los esclavos, a tal extremo que el uno de noviembre de 1591,
se emitió una Real Cédula que ordenaba que todas aquellas tierras que fueran poseídas sin justos
y verdaderos títulos fueran restituidas a favor de la corona; por lo tanto no se podía adquirir el
dominio de un bien por usucapión. Los conquistadores impusieron un régimen feudal,
representado por el despojo, la tributación y la servidumbre, el cual estuvo marcado por tres
etapas: 1º. La militar, caracterizada por el enfrentamiento entre los aborígenes y los españoles,
siendo derrotados los primeros; 2º. El sometimiento económico a través de instituciones como la
encomienda, cuyo objetivo era amparar la esclavitud, y el repartimiento de tierras que despojo a
los nativos de sus propiedades; 3º. El sometimiento ideológico, a través de la evangelización de los
nativos. El repartimiento y la encomienda estuvieron fundamentados en el derecho de propiedad
absoluto e ilimitado de las tierras conquistadas a favor de la corona; Y en virtud de ello en el año
de 1513 Fernando V dicta la Ley de la venta, composición y repartimiento de tierras, solares y
aguas, con el fin de afianzar el principio de “la tierra como aliciente”.

Mediante la creación de esta ley, quedó establecido: “Porque nuestros vasallos se alienten al
descubrimiento y población de las indias, y puedan vivir con la comodidad, y conveniencia que
deseamos: Es nuestra voluntad, que se puedan repartir y repartan casas, solares, tierras,
caballerías, y peones a todos los que fueren a poblar tierras nuevas en los pueblos y lugares, que
por el Gobernador de la nueva población les fueren señalados….”.

El repartimiento y la encomienda, fueron instituciones características de esta época que se

justificaban en la necesidad de cristianizar a los indígenas. Al momento en que se daba la
ocupación de los pueblos por parte de los españoles, estos últimos procedían a distribuirse las
tierras y a asignarse un buen número de indígenas para su supuesta cristianización.
“En cuanto a la titulación de tierras, se creó la institución denominada la composición, a través de
la cual se legalizaba la usurpación, remedida y titulación de tierras. La composición consistía en el
reconocimiento que hacia la corona al derecho de propiedad sobre extensiones de tierra que no
habían sido concedidas por orden real y que eran detentadas únicamente por los colonizadores,
previo pago del valor dado a las mismas o bien por merced real o donación.

En enero de 1813, Fernando VII Rey de España, decreto que todos los terrenos baldíos o realengos
debían reducirse a propiedad particular con pleno dominio”.

Época independiente
De 1821 a la Reforma Liberal de 1871

“La Época independiente inicia con el apoderamiento del poder por parte de los criollos, quienes
actuaron impulsados principalmente por el deseo de apropiarse de mayores porciones de tierra.
Es por ello que la primera ley promulgada por la Asamblea Constituyente, en fecha 27 de enero de
1825, dispone que los terrenos baldíos se transformen en propiedad privada, con excepción de los
ejidos y pastos comunales.

No obstante la disposición anterior, los miembros de las clases desposeídas no tuvieron

posibilidad de adquirir las tierras en extensiones que les fueran rentables. Posteriormente,
Mariano Gálvez inicio un movimiento reformista 1831-1838 al declarar baldías todas las tierras
realengas, y reducir a propiedad particular tanto los ejidos como las tierras baldías. El 30 de abril
de 1835, Mariano Gálvez creó el Decreto de contribuciones sobre ejidos, el cual reguló: “…Como
único medio para intensificar la economía nacional, haciendo productivas tierras baldías en gran
escala… considerando las deficiencias de que adolecían la producción de la riqueza y su
distribución y concibiendo una reforma con fines sociales, por lo cual se distribuyó en propiedad,
una parte de los baldíos, en extensiones no mayores de cinco caballerías.”
En 1860 cuando la grana decayó como producto exportable, el cultivo de café empieza a tomar
auge, incrementando con ello la demanda de tierras, trayendo como consecuencia las
usurpaciones de grandes extensiones de tierra.
La reforma liberal de 1871.

“En 1871 inicia la reforma liberal encabezada por el General Justo Rufino Barrios, y con ello surgen
cambios orientados a la supresión de las tierras comunales, los cuales originaron procedimientos
de compras, remates, ocupación de tierras por parte de terratenientes a parcelas pequeñas de
indígenas.

Se crea el Registro de la Propiedad Inmueble con el objeto de asegurar la propiedad privada y

especialmente las grandes explotaciones de derechos sobre la tierra.

De la Revolución de 1944 a 1954

Con la Revolución del 20 de octubre de 1944, el tema de la tenencia de la tierra empieza a orientar
su rumbo hacia la protección de los menos afortunados. Un ejemplo de ello es la creación del
Decreto Número 70 del 11 de marzo de 1945, de la Junta Revolucionaria de Gobierno, Ley de
titulación supletoria, que favoreció la posesión de la tierra por quienes la hubieran cultivado por
un período no menor de 10 años sin título legal.

Bajo el régimen del Coronel Jacobo Arbenz Guzmán, el 17 de junio de 1952 se promulgó la Ley de
reforma agraria, Decreto 900, cuyos propósitos fueron: eliminar la propiedad de tipo feudal en el
campo, dotar de tierras a los trabajadores agrícolas que no las poseyeran o que poseyeran muy
pocas. Se expropiaron las tierras, en especial, las no cultivadas directamente o por cuenta del
propietario, las dadas en arrendamiento, las tierras municipales en ciertas condiciones y todas
aquellas tierras necesarias para constituir poblaciones urbanas. Se expropio a la United Fruit
Company, en considerables extensiones. Período de 1954 a la fecha”

Con el decaimiento del régimen del Coronel Jacobo Arbenz Guzmán en julio de 1954, inicia el
periodo de la regresión, ya que se desvanece el programa de reforma agraria.

Se prohíbe continuar la expropiación hasta que se emita la nueva Ley de reforma agraria, y los
terratenientes que fueron expropiados recuperaron las tierras haciendo uso de medios arbitrarios.

“Se emite el Decreto 57 en agosto de 1954 el cual dispone restituir al patrimonio del Estado, las
fincas nacionales que habían sido entregadas en usufructo vitalicio, en arrendamiento, en
cooperativas o en cualquier otra forma a los campesinos beneficiados del Decreto 900.

El gobierno de Castillo Armas en 1955 a 1960 y los gobiernos transitorios posteriores, no

modificaron el régimen colonizador que impero luego de la caída del Coronel Jacobo Arbenz
Guzmán”.

ANTECEDENTES LEGISLATIVOS DE LA TITULACIÓN SUPLETORIA

El primer Código Civil Guatemalteco que entró en vigencia el 15 de septiembre de 1877, reguló en
su cuerpo legal por primera vez y de manera concreta la legitimación de la posesión con fines
registrales.

Introdujeron las figuras de la prescripción positiva o usucapión y la titulación supletoria como dos
instituciones jurídicas distintas. La prescripción positiva se encontraba regulada en el titulo VII del
libro II de las cosas, del modo de adquirirlas y de los derechos que las personas tienen sobre ellas,
y comprendía los bienes muebles e inmuebles. En el caso de los inmuebles establecía que
prescribían en cinco años entre presentes, diez entre ausentes y veinte años para los terrenos
baldíos, además debía existir la concurrencia de los requisitos de estar fundada en justo título,
adquirida de buena fe, en forma pacífica, continua y pública. Una vez perfeccionada la prescripción
positiva, producía el dominio sobre el bien poseído y con la acción que surgía del dominio, podía
reivindicarse de cualquier poseedor e interponerse como excepción perentoria.
“Los títulos supletorios en su parte sustantiva se encontraban regulados en el título V del libro III
de la hipoteca en general. Y su parte adjetiva se encontraba regulada en el código de
procedimientos civiles, por medio de lo que se llamo interdicto de adquirir, el cual podía
tramitarse indistintamente ante el juez de primera instancia departamental o ante el juez de paz
jurisdiccional, estableciendo la prohibición de probar la posesión a través de la declaración de
testigos.

En cuanto a la titulación supletoria, establecía que el título supletorio era emitido para que el
propietario que a la fecha de la publicación del código careciera de título hábil para la inscripción,
pudiera inscribir su derecho.

José Salazar en las reformas al código refería que, el título supletorio fue considerado un medio
provisional que tenía como objeto exclusivo expeditar la transición del antiguo al nuevo sistema
hipotecario y evitar que se lesionaran derechos anteriormente adquiridos.

El 10 de mayo de 1926, la asamblea legislativa, emitió el Decreto 1455 Ley de titulación supletoria,
en la cual se establecía como juez competente para conocer las diligencias de titulación supletoria,
el de primera instancia del departamento en donde se encontraran ubicados los bienes, quien era
competente para conocer de la solicitud presentada de manera personal o por medio de
mandatario, justificando la posesión por diez años o más, aceptando como medio de prueba la
declaración testimonial.

Asimismo regulaba que al tiempo de posesión que tuviera el interesado el día de la solicitud, se le
debía agregar la del causahabiente para el cómputo del término de diez años en su caso.

Al reformarse los dos primeros capítulos del Código Civil, la
en su parte sustantiva en el Decreto legislativo 1932 y
Enjuiciamiento Civil y Mercantil, Decreto Legislativo 2009,
títulos supletorios, capítulo único. Tanto el trámite como
modificación.
titulación supletoria quedó regulada
la parte adjetiva en el Código de
titulo segundo, denominado de los
los requisitos no sufrieron ninguna

Con la promulgación del Decreto Legislativo 2268 de fecha 16 de marzo de 1938, se aprobó el
Decreto 2053 del Presidente de la República, de fecha 16 de enero de ese mismo año, por medio
del cual se suspendió la tramitación de titulaciones supletorias con el fin de reformar el Código
Civil que regulaba específicamente la titulación supletoria.
El 21 de abril de 1938 según Decreto 2039 de la asamblea legislativa, se derogó el capítulo que
regulaba la tramitación de la titulación supletoria y entró en vigencia una nueva ley que
transformó el trámite judicial en administrativo, a cargo de la sección de tierras.

Posteriormente se promulgó el Decreto Legislativo 2317 de fecha 25 de abril de 1939 conteniendo

como únicas variaciones, la ratificación de la solicitud, la no intervención de mandatario, y la
imposibilidad de titular los inmuebles ubicados en las fajas fronterizas por persona no nacidas en
Guatemala.

Con la revolución de 1944, se emitió por parte de la Junta Revolucionaria de Gobierno, el Decreto
número 70 de fecha 11 de marzo de 1945, Ley de titulación supletoria, el cual establecía que
quienes hubieran cultivado la tierra por un periodo no menor de 10 años sin título legal podía
acudir en la vía voluntaria y ante un juzgado de primera instancia departamental a presentar la
solicitud y tramitación del expediente.

El 3 de mayo de 1946, se promulgó el Decreto 232 del Congreso de la República, que ratificaba el
Decreto 70 de la Junta Revolucionaria de Gobierno, con la modificación que no se podía extender
título supletorio de extensiones de terreno mayores de quinientas hectáreas, salvo que se tratara
de terrenos labrados o cultivados, en cuyo caso el título supletorio amparaba cualquier extensión,
siempre que ésta no excediera de 4502 hectáreas; Y las personas extranjeras naturales o jurídicas
debían probar que los inmuebles a titular estaban destinados exclusivamente al desarrollo o
incremento de su negocio principal.

En la actualidad la titulación supletoria se encuentra regulada en el Decreto 49-79 del Congreso de

la República de Guatemala, emitido el 26 de julio de 1979 y entró en vigencia el 22 de agosto de
1979, Ley de titulación supletoria.

El Decreto 49-79 derogó al Decreto 232 del Congreso de la República de Guatemala, de fecha 3 de
mayo de 1946 y sus reformas; así como el Decreto 31-78 del Congreso de la República de
Guatemala, el cual suspendía los trámites de los títulos supletorios, privando con ello a los
legítimos poseedores de bienes inmuebles, de un instrumento que les permitiera inscribir
legalmente sus derechos posesorios.

En el ordenamiento jurídico vigente la usucapión y la titulación supletoria operan en relación de

dependencia; la usucapión se encuentra regulada en el Código Civil, Decreto Ley No. 106 y en la
Ley de titulación supletoria, Decreto 49-79 del Congreso de la República”.
El artículo 634 del Código Civil indica que las diligencias de titulación supletoria deberán sujetarse
al procedimiento que señala la ley respectiva, y que la resolución aprobatoria de las mismas es
titulo para adquirir la propiedad. La ley a que hace referencia esta norma es la Ley de Titulación
Supletoria, contenida en el decreto 49-79 del Congreso de la República.

El artículo 1 de esta ley establece: “El poseedor de bienes inmuebles que carezca de título
inscribible en el Registro de la Propiedad, podrá solicitar su titulación supletoria ante un Juez de
Primera Instancia del Ramo Civil. El interesado deberá probar la posesión legitima, continua,
pacifica, pública, de buena fe y a nombre propio, durante un periodo no menor de diez años,
pudiendo agregar la de sus antecesores, siempre que reúna los mismos requisitos.”

Esta ley, así como también las normas constitucionales y las contenidas en el Código Civil hacen
referencia a las limitaciones y prohibiciones para titular supletoriamente. Seguidamente, la ley en
mención expone el procedimiento a seguir para titular supletoriamente bienes inmuebles. El
trámite se lleva a cabo mediante diligencias voluntarias. Esto significa que la jurisdicción por la que
se va a tramitar este procedimiento carece, en un principio, de litigio o controversia entre partes.
Los pasos a seguir son los siguientes:

1. Se presenta el primer escrito, ante un Juez de Primera Instancia del Ramo Civil, del domicilio
donde se encuentra situado el inmueble, el cual, además de los requisitos exigidos por la ley
procesal para todo escrito dirigido a un juez, deberá contener:

o Descripción del inmueble: Nombre, dirección, ubicación (aldea, municipio o

departamento), extensión, indicación de si es inmueble rústico o urbano.

o Linderos, colindancias, medidas y servidumbres que soporta.

o Indicación sobre de quien se adquirió la posesión y los documentos que se tengan

para probarlo.

o Tiempo de poseer el inmueble.

o Proposición de experto medidor, que puede ser empírico o profesional colegiado.

o Indicación de si se tiene o no matricula fiscal y valor estimado del inmueble.

 o Proposición de dos testigos que sean vecinos y propietarios de inmuebles en el

mismo municipio donde se encuentra situado el inmueble a titular.

2. El Juez emite una resolución, dándole trámite o rechazando la solicitud, y ordena publicar
edictos por tres veces en un mes en el Diario Oficial y en la Municipalidad del lugar donde se
encuentra situado el inmueble. Además ordena oír a los testigos y citar a la Procuraduría General
de la Nación, que es el órgano representante del Estado y que deberá ser parte en todas las
diligencias de esta índole, y pide un informe a la Municipalidad, el cual se deberá rendir en el plazo
de quince días, y que deberá contener lo siguiente: Una inspección ocular realizada por el alcalde;
informe acerca de la existencia real del inmueble y su identificación, si se conoce al solicitante
como dueño y desde cuando, si paga arbitrios o contribuciones municipales y desde cuándo, y si
los testigos llenan los requisitos pedidos por la ley.

Después de publicados los edictos, cualquier persona afectada puede oponerse al trámite. En este
caso, las diligencias se suspenden y el Juez manda a que se prosiga el proceso en un juicio en la vía
ordinaria.

3. El Juez confiere audiencia a la Procuraduría General de la Nación por el plazo de ocho días.

4. El Juez emite auto aprobando las diligencias. Dicha resolución es apelable. Se ordena además
que se extienda certificación del auto aprobatorio para que sirva de título inscribible en el Registro
General de la Propiedad y se dé aviso al Catastro.

La ley agrega que cualquier persona que pretenda titular un inmueble que ya tiene dueño o uno
prohibido, incurre en delito de falsedad ideológica.

Es importante que mientras no hayan pasado diez años, las diligencias pueden revisarse a
instancia de parte o por la Procuraduría General de la Nación, en la vía de los incidentes, para
verificar si en el trámite se cumplieron los requisitos de ley.

LEY DE TITULACION SUPLETORIA

ARTICULO 1.-* El poseedor de bienes inmuebles que carezca de título inscribible en el

Registro de la Propiedad, podrá solicitar su titulación supletoria ante un Juez de Primera
Instancia del Ramo Civil. El interesado deberá probar la posesión legítima, continua,
pacífica, pública, de buena fe y a nombre propio, durante un período no menor de diez
años, pudiendo agregar la de sus antecesores, siempre que reúna los mismos requisitos.

* Texto Original
* Reformado por el Artículo 1 del Decreto 128-85 del Jefe de Estado [18-Dic-1985]

ARTICULO 2.- Sólo los guatemaltecos naturales pueden obtener Titulación Supletoria de
bienes
inmuebles; si se tratare de personas jurídicas, éstas deberán estar integradas mayoritaria
o totalmente por guatemaltecos, circunstancia que deberá probarse fehacientemente al
formular la solicitud respectiva.

ARTICULO 3.- Queda expresamente prohibida la Titulación Supletoria de:

a) Bienes inmuebles mayores de 45.125 Ha. (una caballería);
b) Bienes inmuebles situados en la Franja Transversal del Norte y cualesquiera de las
zonas de
desarrollo agrario a que se refiere el Decreto 60-70 del Congreso. Conforme sus
reglamentos y
normas privativas, el Instituto Nacional de Transformación Agraria resolverá el
otorgamiento de
títulos en las áreas a que se refiere este literal. Se exceptúan de esta disposición las
fracciones no mayores de cinco mil metros cuadrados que se encuentren comprendidas
dentro de los límites urbanos de una población, siempre que no afecten las zonas de
desarrollo agrario;
c) Bienes inmuebles situados dentro de las reservas del Estado; y
d) Los excesos de las propiedades rústicas o urbanas.

ARTICULO 4.- Una misma persona no podrá titular supletoriamente terrenos colindantes
si el propósito es alterar la extensión superficial máxima que autoriza esta ley.

ARTICULO 5.- Además de los requisitos señalados en el Artículo 61 del Código Procesal
Civil y
Mercantil, el escrito inicial de diligencias voluntarias de Titulación Supletoria deberá
contener declaración del solicitante, sobre los siguientes extremos:
a) Descripción del inmueble indicándose nombre y dirección, si la tuviere, ubicación con
indicación de aldea, municipio o departamento, su extensión, así como su condición de
rústico o urbano;
b) Nombres y apellidos de los colindantes actuales, especificando los linderos y medidas
lineales; servidumbres activas y pasivas, edificaciones, cultivos y cualquier otro detalle que
lo haga perfectamente determinable;
c) Nombres y apellidos de las personas de quien se adquirió la posesión, fecha y modo de
la
adquisición, acompañando los documentos que la justifiquen, de haberlos;
d) Tiempo que el solicitante y sus antecesores han poseído el inmueble y declaración
acerca de si sobre el mismo ha existido litigio, limitaciones o cuestión pendiente, así como
que éste no está inscrito en el Registro de la Propiedad;
e) Proposición de experto medidor, que puede ser empírico o profesional colegiado;
f) Indicación de si el inmueble tiene o no matrícula fiscal y valor estimativo real del bien a
titular; y
g) Proposición de dos testigos que sean vecinos y propietarios de bienes raíces en la
jurisdicción
municipal donde esté situado el inmueble.

ARTICULO 6.- La primera solicitud de diligencias de titulación supletoria deberá ser

firmada por el interesado; los memoriales subsiguientes podrán ser firmados por el
solicitante, si no pudiere hacerlo, los firmará a su ruego otra persona o bien el Abogado
director.

ARTICULO 7.-* Estando la solicitud conforme a derecho, el juez mandará:

a) Que con citación de los colindantes y de las personas que aparecieren con interés en el
inmueble, se publique en el Diario Oficial, por tres veces durante un mes, edictos que
contengan los nombres y apellidos del solicitante y la identificación precisa del inmueble
(ubicación, dirección municipal, extensión, linderos, colindantes actuales, edificaciones y
cultivos);
b) Que se fijen edictos con igual contenido en el Tribunal y en la Municipalidad de la
jurisdicción del inmueble, los que permanecerán expuestos durante treinta días;
c) Que se reciba la información testimonial propuesta, con citación del Ministerio Público;
y
d) Que la municipalidad en cuya jurisdicción esté situado el inmueble rinda en el
perentorio término de quince días el informe a que se refiere el artículo siguiente. No será
necesaria la ratificación a que se refiere este artículo, cuando la solicitud lleve la firma del
interesado, debidamente legalizada porel Notario.
* Texto Original
* Reformada la literal a) por el Artículo 2 del Decreto 128-85 del Jefe de Estado [18-Dic-
1985]

ARTICULO 8.*- El informe de la municipalidad en que se encuentre situado el inmueble

que se pretende titular deberá contener lo siguiente:
a) Existencia real del inmueble y su identificación precisa, acreditada con inspección ocular
practicada por el propio alcalde. En el acta de la inspección ocular se hará constar: la
extensión, linderos y colindantes; las edificaciones y cultivos; la naturaleza rústica o
urbana; el nombre o dirección del inmueble; aldea, cantón, lugar o paraje de la
jurisdicción donde esté ubicado;
b) Si en la jurisdicción municipal, el solicitante es reputado dueño del inmueble y desde
cuándo se le tiene como tal;
c) Si el solicitante paga arbitrios o contribuciones municipales por el inmueble y desde
cuándo;
d) Si los testigos propuestos llenan los requisitos que esta ley establece; y
e) Cualquier otra circunstancia o dato relativo al inmueble.
* Este informe no causará honorarios, lo firmarán el Alcalde o Vicealcalde Municipal en su
caso, y el Secretario de la respectiva municipalidad. Deberá ser enviado al Juez de Primera
Instancia que lo haya requerido, dentro del término establecido en el artículo anterior,
sancionándose la demora injustificada con multa de diez a veinticinco quetzales, de la que
serán responsables el Alcalde y el Secretario
Municipal.
* Texto Original
* Ultimo párrafo modificado por el Articulo 1 del Decreto Número 60-82 del Presidente de
la República [ ].

ARTICULO 9.- La persona que se considere afectada por las diligencias de Titulación
Supletoria, podrá presentarse ante el Tribunal, oponiéndose. En este caso, el juez
suspenderá el trámite y poniendo razón en autos dispondrá que las partes acudan a la vía
ordinaria en un término de treinta días. Terminada la controversia podrá proseguirse las
diligencias siempre que el fallo sea favorable al solicitante, incorporándose al expediente
copia certificada del mismo.

ARTICULO 10.- Concluidas las diligencias el juez dará audiencia por ocho días al
representante del Ministerio Público, y con su contestación o sin ella, dictará resolución,
en la que aprobará o improbará la Titulación Supletoria. Contra este auto procede el
recurso de apelación.

ARTICULO 11.- El auto aprobatorio de las diligencias deberá contener los requisitos que
señala la Ley del Organismo Judicial, para las resoluciones judiciales, y además expresará:
a) Nombres y apellidos de la persona solicitante;
b) La identificación completa del inmueble cuya Titulación Supletoria se solicita, su
extensión,
colindancias; nombres y apellidos de quienes hubieren poseído el inmueble y de quien lo
adquirió el solicitante, si fuere pertinente, fecha y modo de la adquisición, valor real en
que fue estimado el inmueble y cuanto dato sea necesario para una plena identificación
del bien;
c) La consideración legal sobre el cumplimiento de los requisitos que dispone la ley para la
aprobación de las diligencias; y
d) Orden de que se extienda certificación del auto aprobatorio, para que sirva de título
inscribible en el Registro de la Propiedad; y se dé aviso a las oficinas de Rentas Internas y
Municipales, si se trata de un bien urbano, para que la apertura de la matrícula
correspondiente y el pago del impuesto territorial. El aviso incluirá todos los datos de
identificación del inmueble. La certificación se extenderá en el papel sellado
correspondiente al valor del inmueble y a la misma se acompañará el plano respectivo.

ARTICULO 12.- Contra las resoluciones que denieguen o suspendan el trámite de una
Titulación
Supletoria y la que apruebe o deniegue finalmente el título, procede el recurso de
apelación interpuesto por quienes intervienen legalmente.

ARTICULO 13.- El que pretenda mediante las diligencias de titulación supletoria, titular un
inmueble cuya titulación esté prohibida por la ley, o que ya esté inscrito en el Registro de
la Propiedad, incurrirá en el delito de falsedad ideológica que establece el Código Penal.
En igual delito incurrirá el que hubiere aportado a las diligencias de titulación elementos
de juicio o declaraciones que no se apeguen a la verdad o que induzcan a error. Además
de la sanción dispuesta por el Código Penal se impondrá al responsable una multa de cien
a mil quetzales.

ARTICULO 14.- Mientras no hayan transcurrido los diez años a que se refiere el Artículo
637 del Código Civil, las diligencias de titulación supletoria podrán revisarse ya sea a
instancia de parte interesada o del Ministerio Público. La revisión se tramitará por el
procedimiento de los incidentes y tendrá por objeto comprobar si en la tramitación de las
diligencias de Titulación Supletoria, se cumplieron los requisitos establecidos por la ley.

ARTICULO 15.- La acción de nulidad de las diligencias de titulación que se haya seguido en
contra de lo establecido por leyes que prohíban la Titulación Supletoria de determinados
bienes o en las cuales se haya violado la ley, podrá ejercitarse tanto por el Ministerio
Público como por cualquier interesado.
El Ministerio Público deberá actuar por iniciativa propia o por denuncia que al efecto se le
presente, sin que sea preciso que el denunciante tenga interés personal en el caso.
Si la nulidad se declara con lugar, se mandará cancelar, en su caso, la inscripción en el
Registro de la Propiedad y se certificará lo conducente para los efectos de las sanciones
penales.

ARTICULO 16.- En todo lo no dispuesto por la presente ley, serán aplicables las
disposiciones del Código Procesal Civil y Mercantil.

DISPOSICIONES TRANSITORIAS Y DEROGATORIAS

ARTICULO 17.- Quedan derogados el Decreto 232 del Congreso y sus reformas, el Decreto
31-78 del Congreso y cualquier otra disposición que se oponga a la presente ley.

ARTICULO 18.- Los tribunales resolverán las diligencias de Titulación Supletoria que con
anterioridad a la vigencia de este Decreto se hubieren suspendido, de conformidad con lo
dispuesto por el Artículo 176 de la Ley del Organismo Judicial, siempre que se cumpla con
las normas de esta ley.

ARTICULO 19.- La titulación supletoria de bienes inmuebles poseídos por comunidades a

que se refiere el Artículo 133 de la Constitución de la República, pendientes de resolución
en los tribunales, continuarán su trámite hasta lograr su inscripción en el Registro de la
Propiedad, aplicándose a tales expedientes la presente ley, sin importar su extensión y
siempre que no estén ubicadas en zonas expresamente prohibidas. Esta disposición será
aplicable a aquellos casos que se inicien, en tanto se emite la ley de carácter especial a
que se refiere la misma norma constitucional citada.

ARTICULO 20.- El presente Decreto entrará en vigor el día siguiente de su publicación en

el Diario Oficial.

Artículo 1. Se reforma el artículo 1, del Decreto Número 49-79 del Congreso de la

República, reformado por el artículo 1 del Decreto Ley 128-85 del Jefe de Estado,

Ley de Titulación Supletoria”, el cual queda así:

“Artículo 1. El poseedor de bienes inmuebles, que carezca de título inscribible en el

Registro de la Propiedad, podrá solicitar su titulación supletoria ante el Juez de Primera
Instancia jurisdiccional del lugar en que se encuentre ubicado el inmueble.
El interesado deberá probar la posesión legítima, continua, pacífica, pública, de buena fe y
a nombre propio, durante un período no menor de diez años, pudiendo agregar la de sus
antecesores, siempre que reúna los mismos requisitos.”

Derecho Comparado de Modos de Adquirir la

Propiedad

1) Código Civil Brasileño:

La prescripción en el Código Civil Brasileño se refiere a la regulación de la adquisición o
pérdida de cualquier tipo de derecho real o personal, tal como se evidencia en los
Artículos 161 al 177. Ahora bien, esto constituye el género, la Usucapión es la especie, así
pues, el Código Civil Brasileño es el único Código en Latinoamérica y quizás en el mundo
galo-luso-italo-hispanoamericano que regula la Usucapión estableciendo de manera
indubitable la Usucapión de los bienes muebles y la de los inmuebles.
Artículo 550: “Aquel que por veinte años, sin interrupción, sin oposición, posea como suyo
un inmueble, adquirirá sobre él, el dominio independientemente de título de buena fe,
que en tal caso se presume, pidiendo requerir al Juez que así lo declare por sentencia, el
cual le servirá de título para la inscripción en el registro de inmuebles”.

2) Código Civil Venezolano:

El Código Civil Venezolano sigue la tradición Europea de no hablar de Usucapión sino de
prescripción, en efecto, el Artículo 1.952 señala que: “La prescripción es un medio de
adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por el tiempo y bajo las demás
condiciones determinadas por la Ley.
Esta disposición es similar a la de los Códigos Español, Francés e Italiano. Este Artículo es
la concreción del Artículo 796 ejusdem, que en su parte final señala que la propiedad
también puede adquirirse por la prescripción.

3) Código Civil Mexicano:

El Código Civil Mexicano en el fondo sigue la Doctrina Romanística a través del Código Civil
Español, lo que se evidencia de su propia estructura legal. Nosotros transcribiremos títulos
que se refieren a la posesión, para después referirnos a la prescripción. En su Código Civil
el Legislador Mexicano en el Artículo 1.135 señala que “La prescripción es un medio de
adquirir bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y
bajo las condiciones establecidas por la Ley”. La primera es llamada prescripción positiva y
la segunda prescripción negativa (Artículo 1.136).
Como en toda Legislación solo pueden prescribirse los bienes que están en el Comercio
con las excepciones establecidas en la Ley. El Artículo 794 señala que: “Solo pueden ser
objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación”; e igual se
plantea en el caso de la herencia

4) Código Civil Chileno:

Se analiza el Código Civil Chileno o Código Bello, debemos dejar constancia que en lo que
se refiere a la prescripción ha sido transcrita textualmente en los Códigos Civil Colombiano
y Ecuatoriano, por lo que al analizar el Código Civil Chileno lo estaremos haciendo con los
Códigos anteriormente mostrados.
La prescripción está regulada en los Artículos 2.492 al 2.513, en donde Andrés Bello usa el
término prescripción y no Usucapión, ya que en ese término se refiere tanto a la
prescripción adquisitiva como a la liberatoria, tal como se desprende del Artículo 2.492. En
cuanto a la prescripción adquisitiva en el Artículo 2.498 se establece que para todo tipo de
bienes muebles o inmuebles, siempre que estén en el comercio humano para decirlo en
nuestro lenguaje, sean cosas intracommercium y que se hayan poseído con las
condiciones legales que son la buena fe y el justo título, sin violencia ni clandestinidad.

5) Código Civil Uruguayo:

El Código Civil Uruguayo adopta como sinónimo de la Usucapión el término prescripción,
al igual que en el resto de los Códigos Latinoamericanos con excepción del Brasil, pero a
diferencia de muchos define la prescripción con un fuerte sabor romanista, en efecto en
su Artículo 1.188 afirma.
“La prescripción es un modo de adquirir o extinguir derechos ajenos. En el primer caso se
adquiere el derecho por posesión continuada por el tiempo y con los requisitos que la Ley
señala”. En el Artículo 1.199. El Código regula tanto la prescripción de los bienes
inmuebles como de los muebles, en los primeros exige justo título y buena fe, y el tiempo
para prescribir es 10 años entre presente y 20 entre ausentes (Artículo 1.204) y ausente es
según el Artículo 1.205 el propietario que reside en país extranjero.
6) Código Civil de Puerto Rico:
Con respecto a la Legislación de Puerto Rico, es necesario establecer como premisa que
Puerto Rico siendo actualmente un Estado libre asociado de los Estados Unidos de
Norteamérica, tiene una doble Legislación, una Federal que procede de acuerdo a la
situación asociativa con los Estados Unidos, pero es innegable que en materia de Derecho
Privado, Puerto Rico tiene una poderosísima influencia española porque no podemos
olvidar que las dos últimas Colonias de España en América fueron Cuba y Puerto Rico, y en
este último caso no han podido de una manera absoluta desaparecer el uso del castellano
como ocurrió con Filipinas, igualmente la última Colonia
Española en Asia.
Artículo 360: “Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por
una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute, unidos a la intención de
haber la cosa o derecho como suyos”. (Código Civil Español, C.C.E. art. 430). Por su parte
el Artículo 361 nos habla del ejercicio de la posesión: “La posesión se ejerce en las cosas o
en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfruta, o por otra en su
nombre”.
7) Código Civil de Guatemala:
Algunos códigos como el español y el francés vigentes enumeran los modos de adquirir el
dominio de los bienes, el nuestro, sin embargo, ni los describe ni los clasifica, aunque cabe
señalar que el desarrollo de su plan en cuanto este tema está orientado por el criterio
tradicional ya relacionado, manifestándose esta tendencia en diversas partes de su
contexto, a saber los artículos 589 y 642 en los cuales se utilizan las frases “…puede
adquirirse por ocupación…” y “…puede adquirirse la propiedad por usucapión…” así como
también el 665 que trata de la accesión.
 Introducción

Este trabajo lo que deseamos es hacer una breve reseña de los modos de adquirir la
propiedad siendo estos hechos o negocios jurídicos que producen la radicación o
traslación de la propiedad en un patrimonio determinado, dando una definición de cada
uno de estos entre los cuales tenemos la tradición, la ocupación, la accesión, la usucapión
o prescripción adquisitiva, la sucesión por causa de muerte y la ley; entre otras cosas
queremos dar a conocer sus características y sus elementos esenciales para poder tener
una idea principal de lo que estamos analizando en el contenido de este trabajo no
dejando atrás lo prescrito en ley en base en este tema y comparándolo con fundamentos
legales de leyes extranjeras.
 Conclusiones

En este trabajo llegamos a la conclusión de:

Derecho Propiedad tradicional sostiene que ente la propiedad y el dominio no hay diferencia de
extensión y contenido, sino simplemente de punto de vista, o lo que es lo mismo, que el dominio
lo es solo técnicamente jurídico.

Que el modo de adquirir la propiedad es un efecto Jurídico que trasciende desde la época
romana evolucionando en el transcurso del tiempo llegando a nuestros días y así dejando
ideas.

La propiedad es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurídicas más amplias que
el ordenamiento jurídico concede sobre un bien.

Podemos decir la propiedad es un derecho perpetuo, exclusivo, inviolable, elástico y

autónomo.

En forma general queda establecido que el titulo no genera un derecho real entre la propiedad y el
nuevo adquirente, por lo tanto el titulo no es suficiente para transmitir el dominio, todo ello por el
formalismo que contempla el derecho romano en materia de actos jurídicos.

Podemos concluir que los modos de adquirir la propiedad son aquellos actos jurídicos o en
ocasiones simplemente hechos  que tienen por objeto y dan como resultado precisamente la
adquisición del derecho de propiedad sobre un bien.

Gayo reconocido jurista romano únicamente distingue dos modos de adquirir la propiedad:

a) Modo de derecho civil. Él cita la mancipatio, la in iure cessio y la usucapio.

b) Modo de derecho de gentes. La ocupación, la especificación, la accesión y la traditio.

Y Justiniano en sus instituciones divide los modos de adquirir en civiles, los específicamente
romanos y los naturales, los comunes a todo el pueblo. La tradición romanística distinguen entre:
 a) Modos originarios. Son aquellos en los que el derecho de propiedad surgen sin
vinculación con un posible titular anterior.
b) Modos derivativos. Hay una relación jurídica entre el que adquiere el derecho y el
titular anterior. Que son los que hasta hoy en día se reconocen por la doctrina.

Universidad Mariano Gálvez de Guatemala

Derecho Civil II

Cuarto Semestre

Lic. Mario Ríos

MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

Grupo No. “4”

José Alejandro Guerra Yantuche 050 04 2570

Mario Roberto Medina Montes 050 09 4763
Gerson Guillermo Chen Morales 050 09 4763
Jessica Guadalupe Alcazar Ríos 050 09 3712
 Carlos Andrés Cuetto Rivas 050 09 3227
Jennifer Michelle Belteton Bran 050 09 3327
Sergio Sebastián Sajbin Enríquez 050 09 3917

Guatemala 17 de septiembre del 2010