A. Pentingnya Penilaian Dalam KehidupanB. Pengertian PenilaianC. Masalah Dasar dalam Proses PenilaianD. RangkumanE. Test FormatifF. Umpan Balik

DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI
PENILAIAN PROPERTI DASAR
MODUL
Konsep Dasar Penilaian
DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN
PUSDIKLAT KEUANGAN UMUM
2008
IDENTITAS MODUL
Judul : Konsep Dasar Penilaian
Penulis : Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev
Penilai : Rofii Edy Purnomo, SH
Edisi : Tahun 2008
Dikeluarkan oleh Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum
Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan
untuk DTSS Penilaian Properti Dasar.
Dilarang keras mengutip, menjiplak, atau menggandakan sebagian atau seluruh isi
modul ini, serta memperjualbelikan tanpa izin tertulis dari Pusat Pendidikan dan
Pelatihan Keuangan Umum BPPK.
LEMBAR PERSETUJUAN PENILAI
MODUL
Konsep Dasar Penilaian
DTSS Penilaian Properti Dasar
Modul ini t elah d inilai dan la yak unt uk digandakan
Disetujui:
Pada tanggal : Desember 2008
Penilai,
Rofii Edy Purnomo, SH
NIP. 060091720
theresDocument1
KATA PENGANTAR
Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang

senantiasa diperlukan oleh setiap orang, termasuk mereka yang tengah bekerja dalam
rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran
pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan
pengembangan sumber daya manusia dalam rangka mengantisipasi permasalahan dan
pemenuhan kebutuhan kerja di masa depan.
Modul ‘Konsep Dasar Penilaian’ yang ditulis oleh Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev
ini disusun dan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi (DTSS) Penilaian
Properti Dasar yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Keuangan Umum bagi pegawai dari
Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Departemen Keuangan, dan dirancang
untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi pegawai
DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber daya
manusia untuk memperlancar pelaksanaan tugas di lingkungan kerja DJKN.
Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak,
diantaranya Saudara Rofii Edy Purnomo, SH (dari DJKN).
Kami menghargai dan berterima kasih atas upaya penulis dan pereview dalam
mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan
kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan
Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Departemen Keuangan.
Jakarta, Desember 2008
Pj. Kepala Pusdiklat Keuangan Umum,
Ari Wahyuni
NIP 060078951
v
Pusdiklat Keuangan Umum
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL .................................................................................... i
HALAMAN DEPAN ................................................................................... ii
LEMBAR IDENTITAS PERSETUJUAN MODUL ..................................... iii
LEMBAR PERSETUJUAN MODUL .......................................................... iv
KATA PENGANTAR.................................................................................. v
DAFTAR ISI................................................................................................ vi
Kegiatan Belajar 1 : Pendahuluan............................................................. 1
A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan .................. 2
B. Pengertian Penilaian................................................. 2
C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian .................... 4
D. Rangkuman.............................................................. 5
E. Test Formatif............................................................ 5
F. Umpan Balik ............................................................ 6
Kegiatan Belajar 2 : Konsep dan Prinsip Umum Penilaian ..................... 7
A. Konsep Aset/Properti ............................................... 7
B. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai .................................. 10
C. Dasar Penilaian ....................................................... 11
D. Konsep Nilai ........................................................... 13
E. Proses Penilaian ...................................................... 15
F. Rangkuman .............................................................. 16
G. Test Formatif ........................................................... 18
H. Umpan Balik............................................................ 18
Kegiatan Belajar 3 : Kegunaan Tertinggi dan Terbaik ............................ 19
A. Tujuan Analisis HBU............................................... 20
B. Kriteria Dalam Analisis HBU................................... 21
C. Contoh Analisis HBU............................................... 22
D. Situasi Khusus dalam Analisis HBU ....................... 26
E. Rangkuman .............................................................. 27
F. Test Formatif............................................................ 28
G. Umpan Balik............................................................ 29
Kegiatan Belajar 4 : Pendekatan Penilaian............................................... 30
A. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)...... 30
B. Pendekatan Biaya (Cost Approach) .......................... 33
C. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) ............. 35
D. Rangkuman.............................................................. 39
Modul : Konsep Dasar Penilaian vi
E. Test Formatif............................................................ 40
F. Umpan Balik ............................................................ 41
DAFTAR PUSTAKA.................................................................................. 42
Modul : Konsep Dasar Penilaian vii
Kegiatan Belajar 1
PENDAHULUAN
Tujuan Instruksional Umum
Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar
penilaian dengan baik.
Tujuan Instruksional Khusus
Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu:
1. menjelaskan pentingnya penilaian dalam kehidupan
2. menjelaskan pengertian dan definisi penilaian dengan baik
3. menjelaskan masalahmasalah dasar dalam proses penilaian
________________________________________________________________________
Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui bahwa

mengestimasi nilai properti telah dilakukan sejak jaman sebelum kemerdekaan namun
tanpa kualifikasi formal, namun saat ini penilaian telah dijadikan aktivitas profesional
dalam dunia komersial. Faktor pendorong kebangkitan penilaian dan penilaian sebagai
profesi di Indonesia adalah sejak terjadinya krisis moneter pada tahun 1998.
Adanya keterlibatan pemerintah antara lain dalam tata kota, pajak properti dan
pembangunan infrastruktur seperti jalan kereta, jalan raya, kanal dan sebagainya,
memerlukan akuisisi properti pribadi dan pembayaran kompensasi yang wajar. Aktivitas
tersebut didukung oleh legislatif yang menetapkan nilai dan memerlukan penilai
profesional. Pada waktu yang sama invenstasi real estate dianggap sah dan berpotensi
menguntungkan investor, membutuhkan dukungan keuangan khusus yang memerlukan
input saran yang dapat diandalkan atas nilai properti yang sebenarnya. Era otonomi
daerah membutuhkan upaya untuk optimalisasi pengelolaan kekayaan daerah secara
umum membutuhkan strategi sebagai berikut :
Modul : Konsep Dasar Penilaian 1
1. Identifikasi dan inventarisasi nilai dan potensi aset daerah.
2. Adanya sistem informasi manajemen aset daerah.
3. Pengawasan dan pengendalian pemanfaatan aset.
4. Pelibatan berbagai profesi atau keahlian yang terkait seperti auditor internal dan
appraisal (penilai). (Mardiasmo, 2002: 241)
A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan
Penilaian merupakan unsur penting dalam operasional kehidupan masyarakat
modern. Bidangbidang kegiatan lain yang memerlukan dukungan jasa penilaian seperti :
1. Studi kelayakan
2. Aplikasi untuk sektor keuangan
3. Pajak properti (PBB)
4. Biaya transaksi properti
5. Laporan perusahaan
6. Prospektus investasi
7. Tarif pengembangan kondominium
8. Prosedur kebangkrutan/likuidasi
9. Ganti rugi pembebasan properti
10. Sengketa hukum atas properti
11. Manajemen aset yang efisien.
B. Pengertian Penilaian
Hingga saat ini sebagian besar masyarakat belum mengenal penilaian, salah satu
penyebabnya adalah penilaian merupakan hal yang relatif baru. Bahkan di kalangan
penilai sendiri masih sering dijumpai keraguraguan mengenai siapa sebenarnya penilai
dan bagaimana mereka harus bersikap. Beberapa hal yang sering dipertanyakan :
Penilaian : seni atau ilmu pengetahuan ?
Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran, demikian juga
Valuation diartikan sebagai penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisal dan Valuation,
adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak dipergunakan di
Amerika Serikat, sedangkan Istilah Valuation dan Valuers biasa dipakai di lnggris dan
negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries).
Dari dua istilah tersebut, yang perlu diperhatikan adanya suatu istilah yang tidak dapat
dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi yang ada dapat
digarisbawahi mengenai penilaian adalah:
· Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment);
· Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
· Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)
· Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of
relavan market information).
Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini,
walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian
dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai
(valuer/appraiser).
Yang menjadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti
yang realistis, seorang penilai sulit untuk menghindari subyektifitasnya. Karenanya,
untuk dapat menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan meminimalkan
subyektifitasnya, seorang penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah
mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal.
Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu
pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau
tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya.
Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas
kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses
ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset
tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang
mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian
dituangkan dalam satuan moneter.
Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan
dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.
Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang
penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga
tidak lepas dari unsur subyektif seorang penilai yang berkaitan dengan pengalaman dan
prediksiprediksi tertentu. Sifat dari penilaian tersebut memberikan pengertian penilaian
adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam
mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi
tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan
segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenisjenis investasi yang
ada di pasaran (Hidayati dan Harjanto, hal. 8).
C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian
Berikut adalah masalah dasar yang berkaitan dengan proses penilaian.
a. Penilaian tidak objektif
Meskipun proses penilaian adalah kualitatif dan memungkinkan untuk menggunakan
analisis yang objektif, karena data pasar di dalamnya merupakan pandangan subjektif
nilai properti berdasarkan negosiasi antara penjual dan pembeli, dan karena setiap
transaksi tergantung pada banyaknya informasi yang bersifat kualitatif, kesimpulan
akhir dari penilai merupakan opini yang subjektif.
b. Penilaian digunakan berdasarkan tanggal penilaian (usebydate)
Karena pasar bersifat dinamis dan pada saat penilai menyusun laporan kondisi pasar
dapat saja berubah.
c. Metode kuantitatif tidak selalu menghasilkan penilaian yang lebih baik dan akurat.
Adanya anggapan bahwa analisis dan metode teknik yang kompleks akan secara
otomastis menjamin hasil penilaian yang akurat, tidak selalu benar karena
ketidaktepatan input data yang dapat terjadi dalam penilaian pada umumnya.
d. Angka akhir bukanlah yang terpenting dalam penilaian
Dalam kenyataannya bahwa beberapa penilaian yang dilakukan penilai seringkali
dibatasi oleh adanya beberapa peraturan atau lainnya. Oleh karena itu yang terpenting
adalah bahwa prosedur penilaian yang dilaksanakan oleh penilai adalah tepat dan
menyeluruh.
D. Rangkuman
Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu
pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau
tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya.
Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas
kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses
ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset
tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang
mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian
dituangkan dalam satuan moneter.
Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan
dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.
Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang
penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga
tidak lepas dari unsur subyektif seorang penilai yang berkaitan dengan pengalaman dan
prediksiprediksi tertentu.
E. Test Formatif
Pilih benar atau salah pernyataan dibawah ini
1. Penilaian merupakan judgement seorang penilai yang didului dengan analisis
rasional. B S .
2. Kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini subyektif meskipun analisis yang
digunakan bersifat obyektif. B S .
3. Dalam penilaian, angka akhir hasil penilaian merupakan unsur yang paling
penting. B S .
4. Hasil penilaian dapat digunakan dalam periode waktu tertentu sepanjang kondisi
pasar mengalami perubahan. B S .
5. Penilaian merupakan gabungan ilmu pengetahuan dan seni (sciene and art) karena
merupakan gabungan ilmu ekonomi, teknik dan hukum. B S .
F. Umpan Balik
Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di
belakang modul ini. Kemudian, hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan
kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat
penguasaan Saudara terhadap materi.
Jumlah jawaban yang sesuai kunci
Rumus = X 100%
Jumlah semua soal
Penjelasan tingkat penguasaan:
90% 100% = sangat baik
80% 89% = baik
70% 79% = cukup
0 69% = kurang
Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat
meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka
Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.
Kegiatan Belajar 2
KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN
1. menjelaskan konsep aset/properti dengan baik
2. menjelaskan pengertian harga, biaya, pasar dan nilai secara baik
3. menjelaskan dasardasar penilaian
4. menjelaskan konsep nilai dengan biak
5. menjelaskan proses penilaian secara baik
________________________________________________________________________
A. Konsep Aset/Properti
Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam
terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu
badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa
depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan
dari aset bersifat tidak berwujud.
Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan
yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang
memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan
atas apa yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut
sebagai benda, meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud
(tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat
membentuk kekayaan.
Istilah lain yang berkaitan dengan pengertian aset atau properti adalah real estat, real
properti dan personal properti. Pengertian real estat berbeda di berbagai negara. Real estat
menurut SPI 2007 (Standar Penilaian Indonesia) dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan
benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Pengertian
real estat disini berarti aset berwujud (tangible asset). Real properti merupakan penguasaan
yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang
tanah tertentu), semua kepentingan (interest) dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan
kepemilikian real estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan
(sertifikat atau suratsurat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Real property adalah konsep
non fisik (konsep hukum). Sedangkan Personal Property meliputi kepemilikan pada suatu
benda berwujud atau tida berwujud yang bukan merupakan real estat. Bendabenda ini tidak
secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat
dapat dipindahkan.
Dalam rangka pengelolaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari
kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki,
dikuasai oleh pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari
perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN)
dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah
menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau
diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.
Keberadaan suatu aset negara harus dicatat dan dilaporkan sesuai dengan Standar
Akuntansi Pemerintah yang berlaku. Perlunya mengetahui pengertian dari aset negara, dapat
dirujuk suatu klasifikasi Aset Tetap berdasarkan Standar Akuntansi Pemerintahan (Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 2005), Pernyataan Nomor 7 adalah tanah, peralatan dan mesin,
gedung dan bangunan, jalan, irigasi dan jaringan serta aset tetap lainnya dan Konstruksi
dalam pengerjaan. Untuk dapat diakui sebagai aset tetap, suatu aset harus berwujud dan
memenuhi kriteria :
Mempunyai masa manfaat lebih dari 12 (dua belas) bulan
Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal
Tidak dimaksudkan untuk dijual dalam operasi normal entitas, dan
Diperoleh atau dibangun dengan maksud untuk digunakan.
Berkaitan dengan aset negara, umumnya asetaset yang dimiliki/dikuasai dan

dioperasikan oleh pemerintah/negara disebut aset publik atau Public Ownership.
Karakteristik aset/barang publik adalah :
tidak bersaing dalam konsumsinya (nonrival in consumption),
tidak ekslusif (non exlusion),
mengakibatkan manfaat eksternal bagi banyak orang, tidak dapat dibagi dalam satuan
satuan tertentu kepada konsumen, manfaatnya dinikmati secata kolektif oleh seluruh
populasi.
Sedangkan kategori aset publik berdasarkan kaidah internasional meliputi:
Aset operasional, yaitu aset yang dipergunakan dalam operasional perusahaan atau
pemerintah secara berkelanjutan dan/atau dipakai pada masa datang.
Aset non operasional, yaitu aset yang tidak merupakan bagian integral dari operasional
perusahaan atau pemerintah dan diklasifikasikan sebagai aset berlebih. Aset berlebih
adalah aset non integral yang tidak dipakai untuk penggunaan secara berkelanjutan atau
mempunyai potensi untuk digunakan di masa yang akan datang dan karena itu bersifat
surplus terhadap persyaratan operasional.
Aset infrastruktur, yaitu aset yang melayani kepentingan publik, biaya pengeluaran dari
aset ditentukan dari kontinuitas penggunaan aset bersangkutan.
Aset komunitas (Community asset), sebenarnya adalah aset milik pemerintah dimana
penggunaan aset tersebut secara terusmenerus, umur ekonomis atau umur gunanya tidak
ditetapkan dan terkait kepada pengalihan yang tidak terbatas (tidak dapat dialihkan).
Untuk asetaset yang termasuk aset komunitas dan aset infrastruktur, pada umumnya
dapat termasuk ke dalam aset operasional yang bersifat khusus. Aset khusus atau properti
dengan tujuan khusus (special purpose property) atau properti yang dirancang khusus
(specially designed property), yaitu properti yang sifatnya khusus, jarang terjadi, kalaupun
pernah dijual di pasar terbuka untuk satu penggunaan tertentu sebagai kelanjutan penggunaan
yang ada. Sifat khusus berasal dari konstruksi, tata letak, ukuran atau lokasi dari properti
tersebut atau kombinasinya, atau karena penempatan berdasarkan sifat mesin dan peralatan
yang mempengaruhi desain atau fungsi bangunan, atau tujuan dari pendirian bangunan itu
sendiri. Contohnya adalah kilang minyak, pekerjaan kimia, pembangkit tenaga listrik, jalan,
lintasan kereta api, stasiun kereta api, jembatan, saluran air, fasilitas sosial dan umum
lainnya, yang jarang menjadi obyek dari transaksi pasar dan tidak memiliki penggunaan lain
yang memungkinkan di masa datang. Kebanyakan properti pemerintah selalu berada pada
katagori khusus. Properti/aset bukan khusus, adalah aset yang tersedia dengan permintaan
yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjualbelikan atau sewa pada pasar terbuka
untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan
investasi atau pengembangan, contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa
bensin dan lainlain.
Properti/aset bukan khusus (aset umum) adalah aset yang tersedia dengan permintaan
yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjualbelikan atau sewa pada pasar terbuka
untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan
investasi atau pengembangan. Contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa
bensin dan lainlain.
B. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai
Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya,
pasar dan nilai. Penilai harus memahami betul pengertian tersebut karena implementasi antara
harga, biaya, pasar dan nilai, biasanya tercantum dalam setiap laporan penilaian. Pemahaman
juga dibutuhkan bagi user (pemberi tugas) maupun masyarakat yang menggunakan hasil dari
penilaian.
Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan
atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga
merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus
dari seseorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat
berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan.
Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa
oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula.
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang
dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau
jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk
suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.
Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan
penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa
dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya.
Setiap pihak akan merespon hubungan permintaanpenawaran dan faktor pembentuk harga
lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan
kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar
dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli.
Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan
untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
Untuk mengetahui perbedaan antara Nilai, Harga dan/atau Biaya, kita ambil contoh
sebagai berikut :
Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X, sedangkan ditempat tugas lamanya (kota
Y) ia telah memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan tersebut tidak memiliki
keluarga/saudara di kota Y, maka karena terdesak rumah tersebut dijual dengan harga lebih
rendah dari nilai rumah tersebut. Bagi karyawan tersebut, nilai rumah itu lebih tinggi dari
harga transaksi tersebut apabila ia masih tetap bertugas di kota Y.
Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arsitektur dan karakteristik fisik
lainnya yang sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota sedangkan yang lainnya
dibangun dipinggir kota. Kedua bangunan itu menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai
bangunan yang ditengah kota lebih tinggi.
C. Dasar Penilaian
Konsep pasar, harga, biaya dan nilai sangat relevan dengan penilaian yang didasarkan
pada kriteria nilai pasar dan selain nilai pasar. Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan
antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta
dapat dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing power). Secara matematis
dapat diformulasikan sebagai :
V= f (D,U,S,T)
Dimana :
· D untuk Demand and Desire,
· U untuk Utility,
· S untuk Scarcity,
· T untuk Transferability
Cara kerja prinsip ekonomi penawaran (supply) dan permintaan (demand)
merefleksikan interaksi yang sangat kompleks dari keempat faktor tersebut.
Harga
Penawaran
Keseimbangan
Harga
Permintaan
0
Kuantitas
Penawaran suatu barang atau jasa dipengaruhi oleh kegunaan dan kemampuannya
untuk menarik minat konsumen. Persediaan barang atau jasa dibatasi oleh kelangkaannya dan
kesesuaian barang atau jasa terhadap daya beli konsumen. Permintaan terhadap barang atau
jasa diciptakan oleh kegunaannya, dipengaruhi oleh kelangkaannya dan kemampuannya
untuk menarik minat serta dibatasi oleh daya beli konsumen.
Kegunaan dan kelangkaan (keterbatasan persediaan) barang atau jasa pada umumnya
dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yang terkait dengan penawaran (supply related
factors), sedangkan preferensi dan daya beli konsumen yang mencerminkan minat konsumen
terhadap suatu barang atau jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yang
terkait dengan permintaan (demand related factors).
Prinsip penawaran dan permintaan menyatakan bahwa harga suatu barang atau jasa
berbanding lurus dengan variasi permintaan dan berbanding terbalik dengan variasi
penawaran. Dalam pasar properti, penawaran mereprentasikan kuantitas kepentingan hukum
atas properti yang tersedia untuk dijual atau disewakan pada berbagai variasi harga dalam
pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa upah tenaga kerja dan biaya
produksi adalah tetap. Permintaan menunjukkan jumlah pembeli atau penyewa potensial yang
sedang mencari suatu jenis kepentingan hukum properti tertentu pada berbagai variasi harga
dalam suatu pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa faktorfaktor lain
seperti populasi, pendapatan, harga di masa mendatang dan preferensi konsumen adalah
tetap.
D. Konsep Nilai
Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat
dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu Nilai Pasar dan Selain
Nilai Pasar. Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai
lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan
diungkapkan secara hatihati.
Konsep nilai pasar diikat dengan persepsi dan perilaku kolektif para pelaku pasar.
Konsep ini mengakui keragaman faktorfaktor yang dapat mempengaruhi transaksi di pasar
dan membedakannya dari pertimbangan selain pasar atau pertimbangan intrinsik lainnya yang
mempengaruhi nilai. Penilaian properti yang mendasarkan pasar menganggap operasi suatu
pasar dimana transaksi terjadi tanpa adanya pembatasan oleh kekuatan selain pasar. Penilaian
properti yang berdasarkan pasar mengharuskan :
1. identifikasi dan memasukkan definisi nilai pasar yang digunakan dalam penilaian.
2. menentukan penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU), atau penggunaan yang paling
mungkin atas properti yang merupakan faktor yang paling berpengaruh secara signifikan
terhadap nilainya.
3. dikembangkan dari data yang spesifik untuk pasar tersebut secara wajar dan melalui
metode serta prosedur penilaian yang mencoba untuk mencerminkan proses deduktif para
pelaku pasar tersebut.
4. ditunjukkan dengan penerapan pendekatan perbandingan data pasar, kapitalisasi
pendapatan dan kalkulasi biaya. Data dan kriteria yang digunakan pada tiaptiap
pendekatan penilaian tersebut harus diperoleh dari pasar.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang
berniat membeli dengan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan,
yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masingmasing bertindak
atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian dan tanpa paksaan. Nilai pasar harus
memenuhi unsurunsur dari nilai pasar tersebut.
Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan
dalam SAP (Standar Akuntansi Pemerintahan) secara umum adalah sama (compatible) atau
memiliki konsep yang sama. Nilai wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam
Standar Akuntansi Internasional sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar, atau
penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan
transaksi bebas ikatan (arm’s lenght transaction). Nilai wajar pada umumnya digunakan
untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun Selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan.
Apabila nilai pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar.
Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut
dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai
dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan
untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau
mempunyai pasar terbatas. Nilai Selain Nilai Pasar antara lain adalah nilai dalam
penggunaan (value in use), nilai investasi (investment value), nilai bisnis yang berjalan (going
concern value), nilai asuransi (insurable value), nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable
value), nilai sisa (salvage value), nilai jual paksa / nilai likuidasi (forced sale value), nilai
khusus (special value), nilai jaminan pinjaman (mortgage lending value), biaya penggantian
terdepresiasi (depreciated replacement cost / DRC) dan ekspresi lain dari nilai yang lebih
spesifik untuk mesinmesin dan peralatan, dan/atau situasi khusus.
Penilaian properti yang tidak mendasarkan pasar menggunakan metodemetode yang
mempertimbangkan fungsi atau kegunaan ekonomi dari suatu properti selain dari
kemampuannya untuk diperjualbelikan oleh para pelaku pasar, atau dampak dari kondisi
kondisi pasar yang tidak umum. Penilaian properti yang tidak berdasarkan pasar
mengharuskan :
1. mencantumkan definisi nilai yang diterapkan dalam penilaian seperti nilai dalam
penggunaan, nilai investasi, nilai asuransi, nilai kena pajak, nilai sisa, nilai likuidasi dan
nilai khusus. Laporan penilaian hendaknya menjamin bahwa nilai yang terdefinisi
tersebut tidak akan dipersepsikan sebagai nilai pasar.
2. menggunakan prosedur yang sesuai dan menganalisis data yang memadai untuk
menghasilkan estimasi nilai yang wajar.
Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar,
SPI memberikan pedoman kepada penilai dengan memperhatikan halhal sebagai berikut :
1. Mengidentifikasi properti yang dinilai
2. Mengidentifikasi hakhak yang berkaitan dengan properti yang akan dinilai
3. Mengidentifikasi tujuan dan maksud penggunaan penilaian
4. Menentukan jenis nilai yang diestimasi
5. Melakukan inspeksi atas properti yang dinilai
6. Mengungkapkan segala kondisi atau keadaan khusus yang membatasi
7. Menentukan tanggal efektif penilaian
8. Mengembangkan dan mempertimbangkan data dan keadaan yang diperlukan untuk
penyelesaian tugas
9. Menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika
penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar.
E. Proses Penilaian
Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor, ole karena itu penilaian properti
merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan menganalisis
semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti tersebut. Faktor yang mempengaruhi
dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan karakteristik fisik properti) maupun faktor
eksternal. Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang
didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu
dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan datadata,
mengklasifikasi data dan menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya
mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.
Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram di bawah ini (Hidayati dan
Harjanto, hal. 26)
IDENTIFIKASI PERMASALAHAN
Identifikasi Tanggal Tujuan Penilaian Jenis Nilai
Properti Penilaian Penilaian
SURVEI PENDAHULUAN
Data yang Sumber Personel dan Waktu Perencanaan
Diperlukan Data Pelaksanaan Kerja
PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA
Data Umum Data Khusus
Lokasional Ekonomi Objek Penilaian Pembanding
Regional Tren ekonomi Dokumen kepemilikan Jual beli
Kota Proyeksi permintaan Tapak (site) Sewa
Lingkungan Bangunan
Highest & Best Use
PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN
Market Data Approach Cost Approach Income Approach Lainnya
REKONSILIASI NILAI
KESIMPULAN NILAI & LAPORAN PENILAIAN
F. Rangkuman
Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam
terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu
badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa
depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan
dari aset bersifat tidak berwujud.
Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang
berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan
hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa
yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut sebagai benda,
meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun
yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan.
Dalam rangka pengeloaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari
kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki,
dikuasai oleh pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari
perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN)
dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah
menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau
diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.
Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya,
pasar dan nilai. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta,
ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Biaya adalah sejumlah uang yang
dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau
memproduksi barang atau jasa tersebut. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa
diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga.
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin
disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli.
Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan
untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.
Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan
(utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat dipindahkan dan daya beli
(tranferability and purchasing power). Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai
dan definisinya yang dapat dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu
Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar.
Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut
dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai
dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan
untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau
mempunyai pasar terbatas.
Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang didasarkan
pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu dilakukan
dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan datadata, mengklasifikasi data dan
menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi
nilai.
G. Test Formatif
1. Bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika
penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar. B S .
2. Harga suatu barang atau jasa berbanding lurus dengan variasi penawaran dan
berbanding terbalik dengan variasi permintaan. B S .
3. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat
surat lain) yang menyatu dari fisik real estat. B S .
4. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi penjualnya.
.B S .
5. Nilai selain Nilai Pasar biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti
khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas. B S .
H. Umpan Balik
Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di bagian
belakang modul ini. Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban,
kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara
terhadap materi.
Rumus = X 100%
Jumlah semua soal
80% 89% = baik
70% 79% = cukup
0 69% = kurang
Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan
dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus
mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.
Kegiatan Belajar 3
KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(Highest and Best Use)
1. menjelaskan tujuan analisis HBU dengan baik
2. menjelaskan kriteria dalam analisis HBU secara baik
3. mengetahui dengan baik beberapa contoh dalam analisis HBU
4. menjelaskan dengan biak beberapa situasi khusus dalam analisi HBU
________________________________________________________________________
Tanah merupakan aset permanen namun pengembangan di atasnya memiliki umur
yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya, setiap bidang real
estate memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa
keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dengan segala sesuatu
yang ada di atasnya. Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah
dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa
bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang prinsipnya merupakan
satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya.
Nilai pasar dari tanah berdasarkan konsep ”penggunaan tertinggi dan terbaik” yang
mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai
pengembangannya merupakan selisih antara nilai tanah dengan total nilai psaar sesuai
pengembangan yang ada (Market Value as improved). Dengan memperhatikan kondisi
tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan,
dimana penilai biasanya mengestimasi nilai pasar dengan mempertimbangan Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik (HBU) sesuai dengan pengembangan yang ada (HBU as improved).
Tujuan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai

penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara
finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Penggunaan yang tidak
diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai
HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik akan
membutuhkan penjelasan dari penilai untuk memberikan pertimbangan yang memadai
mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan
mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai
tertinggi dari properti tersebut.
Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dari perkiraan nilai pasar. Kajian
HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk
melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dengan analisis secara mendalam
mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudian
dilakukan pengujian kelayakan finansial dan penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi
akan merupakan HBU.
A. Tujuan Analisis HBU
Tujuan dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda untuk properti
yang berupa tanah kosong dan properti yang telah terbangun. Seorang penilai harus
membedakan dua jenis kegunaan tertinggi dan terbaik tersebut dalam analisis penilaiannya
dan dalam laporan penilaian harus teridentifikasi, dinyatakan dan disimpulkan secara jelas
sesuai dengan tipe properti dan tujuan penilaiannya.
1. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong
Nilai tanah biasanya diestimasi sebagaimana keadaan tanah jika tanah dalam keadaan
kosong, maka dengan alasan yang jelas seorang penilai dapat menentukan nilai tanah
sebagaimana keadaan nyata di lapangan. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah
kosong harus mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan
semua kegunaan potensialnya. Suatu pengembangan (improvement) yang dapat atau
memungkinkan untuk dilakukan, semakin mendukung dan membenarkan asumsi yang
terdapat pada konsep HBU.
2. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti yang telah terbangun
Terdapat 2 (dua) alasan untuk menganalisis HBU terhadap properti yang telah terbangun,
yaitu :
a. Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat
pengembalian tertinggi (Ro atau overall return) dari setiap rupiah modal yang
diinvestasikan;
b. Mengestimasikan HBU dari sebuah properti yang telah terbangun adalah untuk
membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding.
B. Kriteria Dalam Analisis HBU
Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan
tertinggi dan terbaik, yaitu :
1. Memungkinkan secara fisik (phisically possible)
Ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh
terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di atasnya. Sebagai contoh adalah
tidak memungkinkan untuk membangun bangunan hotel berbintang atau pusat
perbelanjaan di atas tanah seluas 400 m2, dan sebaliknya adalah terlalu berlebih untuk
membangun sebuah rumah tinggal di atas tanah seluas 1 hektar. Bentuk tanah yang
irregular atau tidak teratur lebih sulit untuk membuat perencanaan bangunan. Kegunaan
atas sebidang tanah dapat dipengaruhi oleh lebar depan (frontage) dan panjang/kedalaman
tanah (depth).
Kesimpulan kegunaan tertinggi dan terbaik dari secara fisik tercapai bila terdapat
kesepakatan dengan ahli/pakar terkait. Pertimbangan terhadap kapasitas dan ketersediaan
utilitas publik pada lokasi dimana tanah terletak juga harus dilakukan, termasuk juga
mengenai topografi dan kondisi lapisan tanah, maka kegunaan potensial juga akan
terpengaruh. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun juga
tergantung dari pertimbangan fisiknya, yang meliputi luas, desain dan kondisi.
2. Diijinkan oleh peraturan (legally permissible)
Penilai harus memastikan kegunaankegunaan yang diijinkan oleh peraturan.
Batasanbatasan tertentu (private restrictions), zoning, peraturanperaturan bangunan
(building codes), kontrolkontrol terhadap bendabenda bersejarah dan peraturan
peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktorfaktor tersebut mungkin saja

mempengaruhi potensial kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti.
Jangka waktu sewa dapat juga berpengaruh terhadap HBU karena sepanjang sisa
waktu kontrak mungkin kegunaan properti dibatasi oleh perjanjian atau peraturan. Jika
suatu properti tunduk pada suatu peraturan sewa tanah selama 15 tahun, maka terlalu
berlebihan jika dibangun bangunan yang mempunyai umur ekonomis 40 tahun.
3. Layak secara keuangan (financially feasible)
Dalam menganalisis kelayakan keuangan, kegunaan yang memungkinkan perlu
dianalisis lebih lanjut dalam menghasilkan pendapatan, tingkat pengembalian (return),
apakah sama, lebih kecil atau lebih besar dari biaya operasi dan sebagainya. Semua
kegunaan yang diekspektasikan dapat memberi positive return dianggap memiliki
kelayakan keuangan.
Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi
pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasikan dari
setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Tingkat kekosongan, collection losses dan
biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor untuk mendapatkan
pendapatan bersih operasi (net operating income atau NOI). Tingkat pengembalian (rate
of return) atas modal yang diinvestasikan dapat digunakan untuk melakukan perhitungan
bagi setiap penggunaan.
4. Mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive).
Untuk menganalisis kelayakan keuangan dan memilih kegunaan yang memberi
nilai yang maksimal, terdapat beberapa alat analisis atau tolok ukur yang sering
digunakan antara lain Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Return on
Investment (ROI), Return on Equity (ROE), Payback Period. Alternatif kegunaan yang
menghasilkan tingkat pengembalian investasi yang positif dan tertinggi adalah alternatif
yang memenuhi kriteria kegunaan yang teringgi dan terbaik.
C. Contoh Analisis HBU
Berikut ini contoh analisis HBU untuk tanah yang dianggap kosong.
Terdapat sebuah tanah kosong yang terletak di kawasan yang sangat strategis di
bagian kota Yogyakarta. Tanah tersebut mempunyai karakteristik sebagai berikut :
Luas : 1,8 hektar
Bentuk Tanah : segiempat beraturan (regular)
Topografi : rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan
Letak : tanah sudut
Nilai ratarata tanah di kawasan tersebut adalah Rp. 2.500.000,00/m².
Seorang investor sangat tertarik terhadap properti tersebut, mengingat tanah tersebut
terletak pada kawasan utama kota dan untuk berbagai kegunaan di sektor komersial, baik
untuk hotel, komplek perkantoran, komplek pertokoan (mall), bahkan untuk pusat
kebudayaan. Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial. Dari
segi finansial, properti tersebut mempunyai potensi nilai yang tinggi. Pasaran nilai sewa dan
berbagai informasi keuangan untuk berbagai kegunaan di daerah tersebut adalah :
v Untuk pertokoan, nilai sewa per meter persegi per bulan adalah Rp. 350.000,00 dengan
service charge sebesar 10% dari nilai sewanya dengan rate of return sebesar 15% dan
biaya operasi sebesar 35% dari pendapatan kotor efektifnya.
v Untuk perhotelan, potensi juga tinggi mengingat letaknya yang strategis, maka
diperkirakan bisa mendapatkan nilai sewa sebesar Rp. 450.000,00/bulan dan pendapatan
lain sebesar Rp. 6.000.000,00 dengan tingkat kekosongan 5% dan besarnya outgoings
sebesar 40% serta tingkat kapitalisasi sebesar 12%.
v Untuk perkantoran, potensi nilai sewa ratarata adalah sebesar Rp. 260.000,00 per meter
persegi per bulan dengan service charge sebesar 8% dari nilai sewa dengan rate of return
sebesar 12% dan biaya operasi sekitar 30% dari pendapatan kotor efektinya.
Dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik, tanah tersebut sangat potensial apabila
digunakan untuk tujuan komersial, tetapi sayangnya dari pihak kesultanan tidak mengijinkan
tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk kegiatan
pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindah milik kepada siapapun. Beri
pandangan Saudara mengenai hal ini dilihat dari faktorfaktor penilaian properti dan prinsip
kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use).
Sesuai dengan deskripsi obyek penilaian di atas, maka dapat dilakukan identifikasi sebagai
berikut :
Faktorfaktor yang mempengaruhi Nilai Properti Subyek :
1. Faktor Permintaan dan Penawaran
Sebagaimana kotakota besar lain di Indonesia, maka permintaan tanah untuk berbagai
keperluan pembangunan di Yogyakarta sangat tinggi. Apalagi luas kota yogyakarta yang
terbatas tidak dapat memenuhi permintaan yang ada, sehingga pembangunan saat ini telah
meluas ke daerah Kabupaten di sekitarnya.
2. Faktor Ukuran, bentuk, perletakan dan lokasi properti
Pada masa sekarang ini masih terdapat tanah kosong ditengah kota dengan luas 1,8 Ha,
merupakan sesuatu yang sangat sulit didapat / barang yang langka (Scarcity), mempunyai
tingkat utility dan transferability yang tinggi.
3. Faktor politik dan kenegaraan
Sebagai faktor yang sangat menentukan di sini adalah adanya kebijakan dari pihak
kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain,
selain kegunaan untuk kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk
dipindah milik kepada siapapun.
Untuk faktorfaktor sebagaimana disebutkan pada point 1 dan 2, adalah faktorfaktor yang
dapat menaikkan nilai properti subyek.
Sedangkan faktor sebagaimana terdapat pada point 3 merupakan faktor yang mempengaruhi
analisis kegunaan tertinggi dan terbaik.
Kriteria dalam analisis Highest and Best Use :
1. Memungkinkan secara fisik (Phisically Possible).
Luas : 1,8 hektar = 18.000 m²
Bentuk Tanah : segiempat beraturan (regular)
Topografi : rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan
Letak : tanah sudut
Lokasi : strategis di bagian kota
Sangat memungkinkan untuk dipergunakan sebagai komplek pertokoan (mall), hotel,
komplek perkantoran.
2. Diijinkan oleh peraturan yang ada (Legally Permissible)
Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial.
3. Layak secara keuangan (Financially Feasible)
Nilai Pasar Tanah berdasarkan data nilai ratarata tanah di kawasan tersebut adalah :
18.000 m² x Rp. 2.500.000,00 = Rp. 45.000.000.000,00
(Empat puluh lima milyar rupiah)
Pertokoan per bulan Jumlah per tahun

Nilai Tanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00
Nilai Sewa per m² 350,000.00 6,300,000,000.00 75,600,000,000.00
Service charge 10% 35,000.00 630,000,000.00 7,560,000,000.00
6,930,000,000.00 83,160,000,000.00
Biaya Operasional 35% 2,425,500,000.00 29,106,000,000.00
Net Operating Income (NOI) 4,504,500,000.00 54,054,000,000.00
Rate of Return 1.25% 15.00%
Total Investasi (Kapitalisasi) 360,360,000,000.00 360,360,000,000.00
Overall ROR (Ro) 1.25% 15.00%
Perhotelan per bulan Jumlah per tahun

Nilai Tanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00
Nilai Sewa 450,000.00 8,100,000,000.00 97,200,000,000.00
Pendapatan lain 6,000,000.00 72,000,000.00
8,106,000,000.00 97,272,000,000.00
Tingkat kekosongan 5% 405,300,000.00 4,863,600,000.00
Outgoings 40% 3,242,400,000.00 38,908,800,000.00
Tingkat kapitalisasi 1.00% 12.00%
Perkantoran per bulan Jumlah per tahun

Nilai Tanah 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00
Nilai Sewa per m² 260,000.00 4,680,000,000.00 56,160,000,000.00
Service charge 8% 374,400,000.00 4,492,800,000.00
5,054,400,000.00 60,652,800,000.00
Biaya operasional 30% 1,516,320,000.00 18,195,840,000.00
Rate of Return 1.00% 12.00%
4. Menghasilkan pendapatan yang maksimal (Maximally productive)
Berdasarkan tingkat pendapatan bersih operasional (NOI) dan tingkat pengembalian,
maka pendapatan maksimal dari properti subyek adalah pengembangan tanah kosong
tersebut untuk pertokoan karena mempunyai Net Operating Income (NOI) sebesar Rp.
54,054,000,000.00 dan tingkat pengembalian (Ro) sebesar 15%.
Dengan demikian penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) tanah tersebut
adalah untuk usaha pertokoan.
D. Situasi Khusus dalam Analisis HBU
Situasi khusus di sini dimaksudkan sebagai halhal yang membatasi properti dalam
mencapai tingkatan kegunaan tertinggi dan terbaiknya. Berbagai situasi tersebut antara lain
(Hidayati dan Harjanto, hal. 5960) :
a) Single Use Situation
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin tidak seperti biasanya atau unik (seperti
museum, cagar budaya, dan lainlain) dan nilai tanahnya didasarkan atas kegunaannya
tersebut bukan kegunaan lain pada umumnya.
b) Interim Use
Kegunaan sementara dari sebidang tanah kosong atau yang telah dikembangkan adalah
kegunaan tertinggi dan terbaik yang diantisipasi untuk berubah dalam jangka pendek.
Kegunaan sementara ini bisa mungkin atau tidak memberi kontribusi terhadap nilai dan
biayabiaya pembongkaran (demolition cost) harus dipertimbangkan untuk
mengembangkan menjadi kegunaankegunaan interim.
c) Legally Noncomfroming Use
Adalah kegunaan yang sah secara hukum untuk dibuat dan dipertahankan tetapi tidak
sesuai dengan peraturan penggunaan tanah dari kawasan dimana properti tersebut berada.
Kegunaan ini sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa menciptakan
underimproved atau overimproved terhadap properti. Contohnya sebuah rumah tinggal
yang berlokasi di suatu kawasan yang zoningnya berubah menjadi kawasan komersial,
maka akan menjadikan properti tersebut underimproved.
d) Use that are not Highest and Best
Beberapa bangunan atau pengembangan lain yang ada mungkin tidak mencerminkan
kegunaan tertinggi dan terbaik dari keadaan tapaknya seandainya tanah kosong.
Kegunaan tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori yang sama dengan
kegunaan saat ini. Contohnya kegunaan tertinggi dan terbaik dari tapak yang telah
dibangun apartemen yang sudah berumur 10 tahun adalah bangunan apartemen modern.
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin telah berubah akibat adanya keusangan
eksternal.
e) Multiple Use
Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari satu kegunaan tertentu
untuk sebidang tanah atau sebuah bangunan. Contohnya sebuah komplek lapangan golf
yang terdapat hotel, perumahan, tempat rekreasi, kondominium dan sebagainya. Suatu
bidang tanah mungkin juga digunakan untuk berbagai fungsi.
f) Special Purpose Use
Hal ini berkaitan dengan specialpurpose properties, yaitu properti yang hanya sesuai
untuk satu tujuan tertentu atau sebuah kegunaan yang sangat terbatas jumlahnya. Dalam
hal ini penilai akan menghadapi masalah praktek dalam menentukan kegunaan tertinggi
dan terbaiknya. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti jenis ini adalah kegunaan
yang ada pada saat ini.
g) Speculative Use
Investasi pada kegunaan spekulatif tercipta ketika pembeli mempunyai antisipasi terhadap
kenaikkan nilai, meskipun kegunaan tertinggi dan terbaik pada masa yang akan datang
secara spesifik tidak dapat diprediksi, namun alternatif logis biasanya dipakai untuk
mengidentifikasi kegunaannya.
h) Excess Land
Adalah tanah yang mungkin tidak diperlukan untuk mendukung kegunaan yang ada atau
untuk mengakomodasi kegunaan tertinggi dan terbaik yang primer dari sebidang tanah
kosong atau tanah yang dianggap kosong. Excess land ini seharusnya dapat teridentifikasi
secara jelas dengan melakukan perbadingan terhadap properti sejenis yang berdekatan
atau berada pada kawasan yang sama.
E. Rangkuman
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah
dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan
menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Tujuan analisis HBU ...
Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam analisis HBU yaitu:
memungkinkan secara fisik (phisically possible), diijinkan oleh peraturan (legally
permissible), layak secara keuangan (financially feasible), mendapatkan hasil secara

maksimum (maximally productive).
Beberapa situasi khusus yang membatasi properti dalam mencapai tingkat HBU
antara lain : Single Use Situation, Interim Use, Legally Noncomfroming Use, Use that are not
Highest and Best, Multiple Use, Special Purpose Use, Speculative Use, Excess Land.
F. Test Formatif
1. Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan
bersih yang akan diterima (future net income) yang diekspektasikan dari setiap
potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. B S .
2. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan
penilaian. B S .
3. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong tidak harus mempertimbangkan
hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan semua kegunaan potensialnya.
.B S .
4. Kegunaan multiple use sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa
menciptakan underimproved atau overimproved terhadap properti. B S .
5. Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik
tidak dapat dianggap sebagai HBU. B S .
G. Umpan Balik
terhadap materi.
Rumus = X 100%
Jumlah semua soal
80% 89% = baik
70% 79% = cukup
0 69% = kurang
Kegiatan Belajar 4
PENDEKATAN PENILAIAN
1. menjelaskan penilaian pendekatan data pasar dengan baik
2. menjelaskan penilaian pendekatan biaya dengan baik
3. menjelaskan penilaian pendekatan pendapatan dengan baik
________________________________________________________________________
Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik dalam mengestimasi Nilai Pasar maupun
selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih
pendekatan penilaian. Istilah ”Pendekatan Penilaian (approach)” mengacu kepada
metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum. Pendekatan penilaian sesuai
SPI secara garis besar terdiri atas 2 (dua) macam, yaitu pendekatan penilaian berbasis pasar
dan penilaian tidak berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis pasar, yang Saudara perlu
ketahui meliputi :
A. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan
data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan.
Pada umumnya property yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi
properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap
penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
Istilah lain dari pendekatan data pasar adalah pendekatan perbandingan penjualan (Sales
Comparisson Approach), yaitu pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara
membandingkan antara properti yang dinilai dengan propertiproperti pembanding
(comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya

analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaannya untuk
menentukan besarnya penyesuaian (adjustment) yang akan diberikan untuk menentukan
nilai objek penilaian.
Prosedur penerapan pendekatan perbandingan penjualan biasanya mengikuti sistematika
sebagai berikut :
a) Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan mendapatkan
daftar propertiproperti sejenis dengan objek penilaian yang sedang ditawarkan atau
ditransaksikan.
b) Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah memenuhi
keakuratan dan sesuai kenyataan serta memastikan apakah data transaksi yang
diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana disyaratkan oleh kriteria pasar wajar.
c) Memilih unitunit perbandingan yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter
persegi, per meter kubik atau per multiplier pendapatan) dan mengembangkan analisis
perbandingan untuk tiap unit.
d) Membandingkan objek penilaian dan properti pembanding dengan menggunakan
elemenelemen pembanding yang sesuai dan mengadakan penyesuaian terhadap harga
penjualan dari properti pembanding.
e) Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis
perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indication) atau dalam
range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang pasti).
Adapun beberapa elemen perbandingan yang sering dipertimbangkan adalah :
· Jenis hak yang melekat pada properti;
· Masalah keuangan/pendanaan (financing term);
· Kondisi penjualan;
· Kondisi pasar;
· Lokasi;
· Karakteristik fisik;
· Karakteristik dalam menghasilkan pendapatan (income producing
characteristics);
· Karakteristikkarakteristik lain (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 118)
Penyesuaian (adjustment) yang diterapkan untuk membadingkan properti dapat
dalam bentuk persentase atau dalam bentuk satuan uang (rupiah, dollar). Penyesuaian
dapat dilakukan dengan berbagai cara tergantung bagaimana hubungan antara dua
properti atau lebih yang dibandingkan (yaitu antara obyek penilaian dan properti
pembanding, pembanding dengan obyek penilaian dan antar properti pembanding) yang
mencerminkan keadaan pasar. Hubungan tersebut dikonversi ke dalam perhitungan
aljabar dan persamaan yang digunakan untuk menentukan jumlah penyesuaian yang
dilakukan terhadap perbedaan di antara properti tersebut. Perhitungan yang dilakukan
seorang penilai dalam melakukan penyesuaian harus didasarkan pada kerasionalan dan
tidak boleh terpaku pada perhitungan matematik. Estimasi nilai pasar tidak ditentukan
oleh seperangkat perhitungan matematik saja tetapi seorang penilai perlu mempunyai
aspek seni dalam pengambilan keputusannya untuk menganalisis dan menginterpretasikan
data kuantitatif. Rangkaian yang digunakan untuk melakukan penyesuaian persentase
adalah menghitung dan menjumlahkan secara bersamasama. Rangkaian penyesuaian ini
juga digunakan ketika penyesuaian persentase dikombinasikan dengan penyesuaian
rupiah.
Market data grid adalah sebuah tabel standar yang digunakan untuk
mengumpulkan dan membandingkan data objek penilaian dan data properti pembanding.
Penggunaan market data grid adalah untuk menyatakan konsistensi dari penyesuaian
penyesuaian yang dibuat oleh penilai dalam melakukan analisis perbandingan. Market
data grid secara lengkap dapat dicontohkan sebagai berikut :
Objek Pembanding Pembanding Pembanding
No Elemen Perbandingan
Penilaian 1 2 3
Harga transaksi Rp1,438,000,000 Rp1,026,000,000 Rp1,605,000,000
1 Lokasi +3% +4% 5%
2 Karakteristik Tanah
Luas Tanah 2% 3% 2%
Bentuk Tanah 0% +1% 0%
Kontur 0% 0% 0%
Elevasi tanah +2% +2% 0%
Kepemilikan 0% 0% 0%
3 Karakteristik Bangunan
Luas 3% +5% 0%
Komponen Bangunan + 2% +2% 5%
Fasilitas 0% 0% 0%
Tahun Dibangun 9% 0% 12%
4 Tanggal Transaksi +1% + 2% +1%
Jumlah Penyesuaian 6% 13% 23%
Indikasi Nilai Properti Rp1,351,720,000 Rp1,159,380,000 Rp1,235,850,000

Pembobotan 40% 30% 30%
Jumlah Rp540,688,000 Rp347,814,000 Rp370,755,000
Rekonsiliasi Nilai Rp1,259,257,000
Pembobotan subyektif dalam contoh di atas sering digunakan oleh beberapa penilai dan

secara tidak sadar mengaplikasikan metode yang mirip dengan teknik probabilitas
subyektif. Harga tiaptiap properti diberi bobot sesuai atau sebanding dengan properti
yang akan dinilai untuk digunakan sebagai pembanding, dengan catatan bahwa total
bobot adalah 100%. Menurut beberapa ahli, metode ini mengandung unsur subyektif yang
tinggi dan tidak terdapat penjelasan yang akurat tentang pemberian bobot terhadap
properti pembanding. Penilaian yang akurat hanya dapat dihasilkan oleh penilai yang
telah berpengalaman dan dapat menghitung secara sistematis. Namun demikian agar
dapat mendukung opini yang telah diberikan tetap diperlukan aplikasi dari analisis yang
obyektif.
Setelah analisis perbandingan penjualan selesai, selanjutnya dilakukan indikasi nilai
melalui rekonsiliasi nilai. Jika estimasi terhadap sebuah nilai tertentu tidak dapat tercapai
berkenaan dengan kelangkaan dan kekurangpastian data, mungkin range nilai adalah
lebih sesuai.
Penerapan pendekatan perbandingan penjualan selain dilakukan melalui metode
konvensional seperti di atas, juga dapat dilakukan melalui analisis regresi, baik dalam
bentuk analisis regresi sederhana (simple regression analysis) ataupun analisis regresi
jamak (multiple regression analysis). Penerapan teknik perbandingan penjualan ini akan
lebih tepat dan mendalam pada pembahasan khusus mengenai teknik perbandingan
penjualan.
B. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari
pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika
dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam
prakteknya pendekatan ini mempertimbangan estimasi depresiasi untuk properti yang
lebih tua dan / atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara
tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai.
Pada prinsipnya menggunakan dasar pendekatan perbandingan, dalam pendekatan biaya

penilai membuat estimais nilai dengan membandingkan biaya yang diperlukan untuk
membangun properti baru untuk menggantikan properti yang ada. Nilai properti diperoleh
dengan mengestimasi biaya perolehan atas tanah dan biaya pembuatan atau penggantian
baru bangunan (Reproduction/Replacement Cost New/RCN) dikurangi dengan penyusutan
atau depresiasi (Prawoto, 2003 : 231232).
Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai berikut :
Nilai Properti = Nilai Tanah + (RCN Bangunan – Depresiasi)
Biaya reproduksi (reproduction) atau penggantian (replacemnet) dapat dipahami sebagai
berikut :
a) Biaya reproduksi adalah biaya yang dibutuhkan untuk membangun dengan
menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan, yang merupakan
duplikat atau replika dari properti yang dinilai, dengan menggunakan bahanbahan,
stndar konstruksi, rancangan, denah dan kualitas pekerjaan yang sama dan
menyatukan semua kekurangan, kelebihan dan kemunduran fisik bangunan.
b) Biaya penggantian adalah perkiraan biaya untuk membangun dengan menggunakan
harga yang berlaku saat penilaian dilakukan dimana bangunan yang dinilai
menggunakan bahanbahan modern serta standar dengan rancangan masa kini.
Unsurunsur biaya yang digunakan meliputi biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak
langsung (indirect cost). Biaya langsung meliputi biaya bahan dan upah. Biaya ini juga
dapat dibagi ke dalam biaya struktur dan biaya komponen material, termasuk ijin
bangunan. Biaya tidak langsung meliputi biaya perencanaan, pengawasan, asuransi, pajak
dan jasa kontraktor.
Teknik atau metode untuk menghitung biaya reproduksi/penggantian dapat dilakukan
dengan menggunakan 4 (empat) metode berikut ini :
1. Metode Survei Kuantitas (Quantity Survey Method)
2. Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method)
3. Metode Meter Persegi (Square Meter Method)
4. Metode Indeks Biaya (Index Method)
Penyusutan atau depresiasi dalam pendekatan biaya adalah besarnya perbedaan antara
biaya pembuatan/penggantian baru dari suatu bangunan/pengembangan pada suatu
tanggal penilaian dengan nilai pasar. Penyusutan tersebut dapat dikategorikan kerusakan
fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran eksternal (ekonomi). Penyusutan dalam

akuntansi berbeda dengan penyusutan dalam pendekatan biaya.
Penyusutan fisik (Physical Deterioration)
Penyusutan fisik dapat disebabkan oleh beberapa faktor seperti pengaruh dari penggunaan
dan kerusakan yang tidak biasanya serta pengaruh dari elemen bahan atau konstruksi.
Dalam arti umum penyusutan fisik sebagian besar dipengaruhi oleh umur properti,
pemeliharaan dan intensitas pemakaian.
Kemunduran fungsi (Functional Obsolescence)
Kemunduran fungsi lebih dipengaruhi oelh beberapa faktor antara lain struktur bangunan
yang tidak benar, kekurangan atau kelebihan desain dan kemunduran teknologi.
Kemunduran eksternal (External Obsolescence)
Sering disebut kemunduran ekonomis, yaitu kemunduran yang disebabkan oleh faktor
faktor luar yang dapat mempengaruhi nilai properti, seperti faktor ekonomi, sosial,
kebijakan pemerintah dan lingkungan.
C. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan
properti yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi
menghubungkan pendapatan (biasanya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis
nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin
menggunakan kapitalisasi langsung (tingkat kapitalisasi), yield (tingkat diskonto) yang
menggambarkan tingkat pengembalian investasi, atau keduanya. Pada umumnya prinsip
subsitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat
pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat resiko yang diambil dan akan
menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi.
Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang
mungkin dihasilkan oleh objek penilaian pada saat ini dan masa yang akan datang,
selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut
ke dalam nilai property. Secara garis besar prosedur penilaiannya adalah sebagai berikut :
a. Menentukan total pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income);
b. Menentukan tingkat kekosongan (vacancy rate);
c. Menentukan total pendapatan lainlain;
d. Menentukan total pendapatan kotor efektif (Effective Gross Income), yaitu
penjumlahan item (ab)+c;
e. Menentukan total biaya/pembelanjaan (Outgoings);
f. Menentukan total pendapatan bersih operasi (Operating Net Income);
g. Menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai;
h. Melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai modal (Capital Value)
dari objek penilaian (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 161).
Pendekatan pendapatan didasarkan pada pendapatan bersih per tahun, yang diterima dari
pengusahaan properti tersebut. Pendapatan bersih ini kemudian dikapitalisasikan dengan
suatu faktor tingkat kapitalisasi tertentu untuk mendapatkan nilai pasar wajar properti
tersebut. Dalam pendekatan pendapatan, nilai properti adalah fungsi dari pendapatan,
dimana semakin tinggi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti maka semakin
tinggi pula nilai properti tersebut.
Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai berikut :
Nilai Properti = Pendapatan Bersih Tahunan / Tingkat Kapitalisasi
Contoh : Apabila pendapatan bersih tahunan adalah 2,5 milyar rupiah dan
investor/developer membutuhkan initial return 8%, maka investor/developer sanggup
membeli properti sebesar (nilai properti) :
Indikasi nilai = 2,5 milyar / 8%
= Rp. 31.250.000.000
Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode pengkapitalisasi pendapatan yaitu
metode kapitalisasi langsung (Direct capitalization) biasa disebut metode tradisional dan
metode aliran tunai terdiskon (Discounted Cash Flow/DCF). Dalam metode kapitalisasi
langsung mendasarkan analisis pada asumsi bahwa pendapatan yang diterima setiap tahun
adalah sama, tidak ada pembedaan pendapatan, tingkat kekosongan dan besarnya biaya
operasional dari tahun ke tahun. Sedangkan metode DCF mengasumsikan pendapatan
yang berbeda pada tiap tahun, selain memasukkan asumsi adanya tingkat kekosongan dan
besarnya biaya operasional juga faktor lain seperti tingkat pengembalian (rate of return),
sisa umur ekonomis, antisipasi terjadinya depresiasi/apresiasi dan sebagainya.
ANALISIS PENILAIAN PROPERTI
MELALUI METODE PENGKAPITALISASIAN PENDAPATAN
I Pendapatan Kotor Potensial (PGI)
1 Pendapatan Sewa Ruang Rp 36,948,000,000
2 Pendapatan LainLain Rp 10,290,600,000
Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun Rp 47,238,600,000
II Tingkat Hunian 90% 0.90
III Pendapatan Kotor Efektif (EGI) Rp 42,514,740,000
IV Biaya Operasional Tahunan (Outgoings)
1 Bahan Persediaan Rp 432,000,000
2 Gaji Karyawan Rp 2,499,000,000
3 Listrik Rp 2,778,159,384
4 Air Bersih Rp 39,067,500
5 Perawatan Bangunan Rp 82,000,000
6 Premi Asuransi Rp 256,000,000
7 Perlengkapan Kantor/Adm Rp 30,000,000
8 Promosi dan Pemasaran Rp 120,000,000
9 PBB Rp 236,016,000
10 Biaya Lainlain Rp 72,000,000
Jumlah Biaya Operasional Rp 6,544,242,884
V Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak Rp 35,970,497,116
VI Bunga atas modal kerja @ 20%/Tahun Rp 1,308,848,577
VII Depresiasi (keseimbangan yang
semakin menurun 3%/tahun = 1.597.314.484) Rp 1,639,442,271
VII Pajak Penghasilan (misal 35% x (NOI Bunga Dep)) Rp 11,557,772,194
VIII Pendapatan Bersih Operasi Rp 23,103,876,345
IX Years Purchase @ 17.6% ; 28 Tahun 0.176 28 Th 5.621133047
NILAI PROPERTI (CAPITAL VALUE) Rp 129,869,962,831
Metode tradisional di atas memang mempunyai kelebihan yaitu mudah dan sederhana untuk
diaplikasikan serta sesuai untuk digunakan ketika kondisi internal maupun eksternal properti
senantiasa stabil dan tidak banyak perubahan. Namun realita semacam itu sulit sekali
terpenuhi sehingga metode ini seringkali memberikan hasil estimasi yang kurang akurat.
ANALISIS PENILAIAN PROPERTI
MELALUI METODE ALIRAN TUNAI TERDISKON
Growth
No. Uraian Tahun 1 5 Tahun 6 10 Tahun 11 15 Tahun 16 20 Tahun 21 25 Tahun 26 – 28
I Pendapatan Kotor Potensial (PGI)
1 Pendapatan Sewa Ruang 8% 36,948,000,000 39,903,840,000 43,096,147,200 46,543,838,976 50,267,346,094 54,288,733,782
2 Pendapatan LainLain 10% 10,290,600,000 11,319,660,000 12,451,626,000 13,696,788,600 15,066,467,460 16,573,114,206
Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun 47,238,600,000 51,223,500,000 55,547,773,200 60,240,627,576 65,333,813,554 70,861,847,988
II Tingkat Hunian 0.9 0.95 1 1 0.95 0.9
III Pendapatan Kotor Efektif (EGI) 42,514,740,000 48,662,325,000 55,547,773,200 60,240,627,576 62,067,122,876 63,775,663,189
IV Biaya Operasional Tahunan (Outgoings)
1
Bahan Persediaan 10% 432,000,000 475,200,000 522,720,000 574,992,000 632,491,200 695,740,320
2
Gaji Karyawan 10% 2,499,000,000 2,748,900,000 3,023,790,000 3,326,169,000 3,658,785,900 4,024,664,490
3
Listrik 8% 2,778,159,384 3,000,412,135 3,240,445,105 3,499,680,714 3,779,655,171 4,082,027,585
4
Air Bersih 15% 39,067,500 44,927,625 51,666,769 59,416,784 68,329,302 78,578,697
5
Perawatan Bangunan 10% 82,000,000 90,200,000 99,220,000 109,142,000 120,056,200 132,061,820
6
Premi Asuransi 0% 256,000,000 256,000,000 256,000,000 256,000,000 256,000,000 256,000,000
7
Perlengkapan Kantor/Adm 15% 30,000,000 34,500,000 39,675,000 45,626,250 52,470,188 60,340,716
8
Promosi dan Pemasaran 20% 120,000,000 144,000,000 172,800,000 207,360,000 248,832,000 298,598,400
9
PBB 10% 236,016,000 259,617,600 285,579,360 314,137,296 345,551,026 380,106,128
10 Biaya Lainlain 15% 72,000,000 82,800,000 95,220,000 109,503,000 125,928,450 144,817,718
Jumlah Biaya Operasional 6,544,242,884 7,136,557,360 7,787,116,234 8,502,027,044 9,288,099,436 10,152,935,873
V Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak 35,970,497,116 41,525,767,640 47,760,656,966 51,738,600,532 52,779,023,441 53,622,727,316
VI Bunga atas modal kerja 20% 1,308,848,577 1,427,311,472 1,557,423,247 1,700,405,409 1,857,619,887 2,030,587,175
VIII Penyusutan Bangunan 2,328,720,000 2,062,874,249 1,771,460,308 1,521,213,242 1,306,317,571 1,121,779,347
IX Pajak Penghasilan (tax rate x (NOI Bunga Dep)) 35% 11,316,524,989 13,312,453,672 15,551,120,694 16,980,943,658 17,365,280,094 17,664,626,278
X Pendapatan Bersih Operasi 23,345,123,550 26,786,002,497 30,652,113,025 33,057,251,465 33,556,123,460 33,927,513,863
XI Years Purchase @ 17,6% ; 5 Tahunan 0.176 3.155717108 3.155717108 3.155717108 3.155717108 3.155717108 3.155717108
0 5 10 15 20 23
XII Present Value @ 17.6% 0.176 1 0.444593789 0.197663637 0.087880025 0.039070913 0.024023241
XIII Net Present Value 73,670,605,774 37,581,088,990 19,119,884,530 9,167,585,723 4,137,360,968 2,572,063,586
XIV Commulative Net Present Value 73,670,605,774 111,251,694,763 130,371,579,294 139,539,165,017 143,676,525,985 146,248,589,571
Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tetapi
umumnya tujuan dari penilaiannya tidak untuk memberikan nilai pasar. Contohnya antara
lain :
ü Penerapan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya
terhadap biaya dari bangunan yang akan dinilai namun dengan menentukan diskon atau
premium yang berbeda dari pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis
properti tertentu (properti khusus) dan merupakan pendekatan biaya yang tidak berbasis
pasar.
ü Pemilik tanah memberikan harga premium untuk properti di sebelahnya. Dengan
menerapkan perbandingan data pasar, tanah yang berada di sebelahnya akan mendapatkan
nilai yang mungkin berada di atas nilai pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara
disebut nilai untuk pembeli khusus (Special Purchaser Value).
ü Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar
dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan pendekatan
pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi
tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh investor. Penilaian ini
akan mendapatkan estimasi nilai investasi.
ü Penggunaan Biaya Penggantian Terdepresiasi (DRC) adalah metode penerapan dari
pendekatan biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari proeprti khusus untuk
tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau
terbatas.
Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif. Keahlian Penilai,
standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktorfaktor yang
berpengaruh dalam penentuan metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk
adanya pendekatan maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada
penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu
akan direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung pada jenis nilai tertentu yang
akan digunakan.
D. Rangkuman
Pendekatan penilaian, berdasarkan SPI terdiri atas 2 macam, yaitu pendekatan
penilaian berbasis pasar dan penilaian tidak berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis
pasar antara lain pendekatan data pasar (market data approach), pendekatan biaya (cost
approach) dan pendekatan pendapatan (income approach)
Pendekatan data pasar mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan
data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan.
Pendekatan biaya mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari pembelian
suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti
asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Pendekatan pendapatan
mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai
dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Pendekatan pendapatan dilakukan dengan
mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh objek penilaian pada
saat ini dan masa yang akan datang, selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk
mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai property.
E. Test Formatif
1. Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tetapi
umumnya tujuan dari penilaiannya untuk memberikan nilai pasar. B S .
2. Keahlian penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan
faktorfaktor yang berpengaruh dalam penentuan metode penilaian yang sesuai untuk
diterapkan. B S .
3. Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode pengkapitalisasi pendapatan yaitu
metode kapitalisasi tidak langsung (Indirect capitalization) dan metode aliran tunai
terdiskon (Discounted Cash Flow/DCF). B S .
4. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan dengan suatu definisi jenis nilai melalui
konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. B S .
5. Penyesuaian dapat dilakukan dengan berbagai cara tergantung bagaimana hubungan
antara dua properti atau lebih yang dibandingkan dan mencerminkan keadaan pasar.
.B S .
F. Umpan Balik
terhadap materi.
Rumus = X 100%
Jumlah semua soal
80% 89% = baik
70% 79% = cukup
0 69% = kurang
KUNCI JAWABAN
BAB I BAB II BAB III BAB IV
1. 1. B 1. S 1. S

2. 2. S 2. B 2. B
3. 3. S 3. S 3. S
4. 4. S 4. S 4. B
5. 5. B 5. B 5. B
DAFTAR PUSTAKA
Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi Pertama,
BPFE, Yogyakarta.
Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia, 2007, Standar Penilaian Indonesia (Bagian I),
KPSPI, Jakarta.
Mardiasmo, 2002, Otonomi dan Manajemen Keuangan Daerah, Andi, Yogyakarta.
Prawoto, Agus, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, Edisi Pertama, BPFE,
Yogyakarta.
Siregar, Doli D., 2004, Manajemen Aset, Edisi Pertama, PT. Gramedia Pustaka Utama,
Jakarta.
42

A. Pentingnya Penilaian Dalam KehidupanB. Pengertian PenilaianC. Masalah Dasar dalam Proses PenilaianD. RangkumanE. Test FormatifF. Umpan Balik

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

A. Pentingnya Penilaian Dalam KehidupanB. Pengertian PenilaianC. Masalah Dasar dalam Proses PenilaianD. RangkumanE. Test FormatifF. Umpan Balik

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI

Modul ini t elah d inilai dan la yak unt uk digandakan

Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang

Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui bahwa

Berkaitan dengan aset negara, umumnya asetaset yang dimiliki/dikuasai dan

Tujuan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai

peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktorfaktor tersebut mungkin saja

Pertokoan per bulan Jumlah per tahun

Perhotelan per bulan Jumlah per tahun

Perkantoran per bulan Jumlah per tahun

permissible), layak secara keuangan (financially feasible), mendapatkan hasil secara

(comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya

Indikasi Nilai Properti Rp1,351,720,000 Rp1,159,380,000 Rp1,235,850,000

Pembobotan subyektif dalam contoh di atas sering digunakan oleh beberapa penilai dan

Pada prinsipnya menggunakan dasar pendekatan perbandingan, dalam pendekatan biaya

fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran eksternal (ekonomi). Penyusutan dalam

BAB I BAB II BAB III BAB IV

1. 1. B 1. S 1. S

You might also like

A. Pentingnya Penilaian Dalam KehidupanB. Pengertian PenilaianC. Masalah Dasar dalam Proses PenilaianD. RangkumanE. Test FormatifF. Umpan Balik

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

A. Pentingnya Penilaian Dalam KehidupanB. Pengertian PenilaianC. Masalah Dasar dalam Proses PenilaianD. RangkumanE. Test FormatifF. Umpan Balik

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI

Modul ini t elah d inilai dan la yak unt uk digandakan

Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang

Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui bahwa

Berkaitan dengan aset negara, umumnya aset­aset yang dimiliki/dikuasai dan

Tujuan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai

peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktor­faktor tersebut mungkin saja

Pertokoan per bulan Jumlah per tahun

Perhotelan per bulan Jumlah per tahun

Perkantoran per bulan Jumlah per tahun

permissible), layak secara keuangan (financially feasible), mendapatkan hasil secara

(comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya

Indikasi Nilai Properti Rp1,351,720,000 Rp1,159,380,000 Rp1,235,850,000

Pembobotan subyektif dalam contoh di atas sering digunakan oleh beberapa penilai dan

Pada prinsipnya menggunakan dasar pendekatan perbandingan, dalam pendekatan biaya

fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran eksternal (ekonomi). Penyusutan dalam

BAB I BAB II BAB III BAB IV

1. 1. B 1. S 1. S

You might also like

Berkaitan dengan aset negara, umumnya asetaset yang dimiliki/dikuasai dan

peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktorfaktor tersebut mungkin saja