¿QUÉ TAN BUENO ES INVERTIR EN HOTELES?

10/21/2010

Foto: Archivo.

Todo sucede por moda, las constructoras van en manada a hacer centros
comerciales, después oficinas y ahora hoteles.

El ‘boom’ de hoteles ha despertado el interés de inversionistas, incluso de los

pequeños. Ya no es necesario invertir grandes cantidades. Ojo, el desborde de
la oferta puede dañar el mercado. La revaluación del peso puede ahuyentar los
turistas.

En los últimos años se ha visto un incremento de la inversión en hoteles.

Grandes cadenas internacionales han llegado al país, al tiempo que las
constructoras locales iniciaron distintos proyectos hoteleros. Estos se han
concentrado principalmente en Bogotá.

Las personas naturales incluso, ahora tienen la posibilidad de participar en

proyectos, sin tener necesariamente grandes cantidades de dinero para invertir.
La participación se adquiere a través de derechos fiduciarios con inversiones
mínimas de $30 millones. Uno de los beneficios está asociado con la
valorización que obtienen a lo largo de la construcción del hotel.

En la Costa, por ejemplo, hay condominios vacacionales que permiten a las

personas comprar una casa o un apartamento, que administra la cadena
hotelera. El dueño puede utilizar su propiedad el tiempo que quiera y el resto
arrendarla. O también está la modalidad de tiempo compartido.

Todos hoy quieren estar en el negocio y es que hasta ahora los que han
invertido en proyectos hoteleros les ha ido bien. La rentabilidad que están
dando los hoteles es parecida a la de las oficinas y locales. Va entre el 0,8% y
0,9% mensual, señala Francisco Pombo, avaluador y miembro de la Lonja de
Propiedad Raíz.

La realidad era que hace unos años en el país había un déficit de hoteles. En
Bogotá, la capacidad de la oferta en 2007 no era suficiente, señala Alejandro
Morales, Vicepresidente Financiero de Germán Morales e Hijos.

La falta de oferta en la capital ya fue solucionado. Sin embargo, el riesgo ahora

se da por el hecho que la oferta se pueda desbordar. Muchos constructores no
son tan juiciosos al hacer un análisis del mercado. “Todo sucede por moda.
Todos van en manada a hacer centros comerciales, después oficinas y ahora
hoteles”, señala Juan Carlos Corredor, vicepresidente ejecutivo de Julio
Corredor y Cía.

Como en todos los negocios, los que llegan primero a la fiesta les va mejor. Sin
embargo, los últimos pueden perder, sobre todo cuando se invierte por encima
de la capacidad de absorción de la demanda. No hay que olvidar que los
mercados se saturan. Lo más graves es que los problemas después vienen para
todos los hoteles, que van a sufrir con los bajos niveles de ocupación.

Supuestos bastante optimistas

Las expectativas del mercado son optimistas, así como los supuestos que se
han hecho sobre los niveles de ocupación hotelera. Los constructores hablan de
ocupaciones que superan el 65%, cuando la verdad es que en el país esa tasa
es menor.
Hay hoteles que si tienen ocupaciones más altas, pero son de tradición y ya
tienen un mercado establecido. Al hotel nuevo, le cuesta entrar al mercado.
Una tasa del 55% en los primeros cinco meses el algo bastante bueno, dice
Morales.

Los pronósticos positivos de la industria se basan en factores como el

crecimiento de la economía y del tráfico aéreo internacional. En 2009, el
número de pasajeros internacionales creció 6%, según el ministerio de
Comercio, Industria y Turismo.

Sin embargo, lo que las personas deben tener claro al momento de invertir en
hoteles, es que están asumiendo riesgos que pueden hacer que su rentabilidad
esperada caiga.

Los niveles de ocupación de un hotel varían dependiendo de muchos factores

que en cierto punto son inciertos, como el escenario económico, el
comportamiento del turismo, el reconocimiento o seguridad de un lugar o
incluso causas de fuerza mayor, tales como un desastre natural.

Aunque el volumen de turistas en el país sí ha crecido, Colombia no es un

destino turista. Los problemas de seguridad todavía hacen que los extranjeros
lo piensen dos veces antes de venir. Además hay que tener cuidado con la
revaluación del peso colombiano, que puede ahuyentar a los turistas. Los
costos en dólares de venir a Colombia cada vez son mayores.

La hotelería de la Costa Atlántica puede resultar afectada, al perder

competitividad frente a otros destinos como los países del Caribe o México. En
Bogotá, puede que la revaluación no incida demasiado, ya que la demanda es
más de negocios.

Tampoco se puede desconocer que en ciudades intermedias, la falta de

infraestructura y facilidades para el transporte terrestre limita el desarrollo del
turismo.
Gobierno debe tomar medidas

Otro atractivo que han visto las personas al invertir en hotelería, es el hecho
que las inversiones en hoteles están exentas del impuesto de renta por 30 años
desde que el proyecto arranca.

Expertos coinciden en que el gobierno debe hacer un esfuerzo por evaluar si

realmente se justifica tener esta exención y más en un mercado que empieza a
mostrar signos de sobreoferta.

Para tener en cuenta

Las personas que van a invertir deben partir del hecho que montar un hotel no
es sólo tender una cama. Hay que tener un know how, cumplir con unos
estándares, establecer unos costos de operación. Es un negocio complejo, dice
Morales.

También deben ser conscientes que no todos los proyectos son buenos. El
inversionista debe saber en qué se está metiendo. Estudiar el proyecto con
cuidado y analizar la experiencia de los operadores y de los constructores. Hay
muchos que llegan en paracaídas tratando de aprovechar el auge del sector,
pero sin tener los conocimientos requeridos. La ubicación del proyecto también
es clave, por eso se debe revisar la capacidad de ocupación del sector así como
las zonas de afluencia.

Juan Camilo Correa, Business Director de Nai Global, dice que la ocupación de
los proyectos hoteleros en Ciudad Salitre, está por encima del promedio, debido
a sus facilidades de acceso. Queda cerca al aeropuerto y al centro de la ciudad.