BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Tanah merupakan salah satu kebutuhan primer bagi manusia

bahkan sampai meninggalpun manusia masih membutuhkan tanah.

Kebutuhan manusia terhadap tanah dewasa ini makin meningkat. Hal ini

disebabkan semakin bertambahnya jumlah penduduk, sementara disisi

lain luas tanah tidak bertambah.

Tanah dalam pengertian yuridis adalah permukaan bumi, hak atas

tanah adalah hak atas sebagian tertentu dari permukaan bumi, hak atas

tanah adalah hak atas sebagian tertentu di permukaan bumi, yang

terbatas, berdimensi dua dengan ukuran panjang dan lebar. Dasar

kepastian hukum dalam peraturan-peraturan hukum tertulis sebagai

pelaksana Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960,

memungkinkan para pihak-pihak yang berkepentingan untuk dengan

mudah mengetahui hukum yang berlaku dan wewenang serta kewajiban

yang ada atas tanah yang dipunyai.

Dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah Pasal 1 ayat (1) menguraikan yang dimaksud dengan

pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh

1
pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur,

meliputi pengumpulan, pengelolaan, pembukuan, dan penyajian serta

pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar,

mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun,

termaksud pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah

yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta

hak-hak tertentu yang membebaninya.

Pengertian hak milik menurut Henri Lie A. Weng (1970 : 3), Hak

milik adalah hak untuk menikmati secara bebas dan memperlakukan

secara sesuka si pemilik hak yang sempurna, pemilik dapat

menggunakannya, menikmatinya, memusnahkannya, membuangnya,

menjualnya. Secara umum pengaturan mengenai hak milik atas tanah

dalam Undang-Undang Pokok Agraria dapat dilihat dalam Bagian III Bab

II Pasal 20 sampai dengan Pasal 27, menurut prinsip-prinsip umum

tentang hak milik atas tanah.

Hak milik itu berdasarkan Pasal 20 Undang-Undang Pokok Agraria

bahwa merupakan hak yang turun temurun, terkuat dan terpenuh yang

dapat dipunyai orang atas tanah dan memberi wewenang untuk

mempergunakan bagi segala macam keperluan selama waktu yang tidak

terbatas sepanjang tidak ada larangan khusus untuk itu.

Sifat terkuat dan terpenuhi artinya yang paling kuat dan penuh

bagi pemegang hak milik dan mempunyai hak untuk bebas dengan

2
menjual, menghibahkan, menukarkan dan mewariskan. Hak penguasaan

atas tanah berisikan serangkaian wewenang, kewajiban dan atau

larangan bagi pemegang untuk berbuat atau tidak berbuat sesuatu yang

mengenai tanah yang dihakinya, karena telah ditetapkan Undang-Undang

Pokok Agraria dan peraturan pemerintah tentang pendaftaran tanah.

Pemberian batasan menurut Pasal 4 Undang-Undang Pokok

Agraria terhadap kepentingan yang langsung berhubungan dengan

penggunaan tanah dalam batas-batas menurut peraturan lainnya yang

lebih tinggi. Ali Achmad Chomzah (2002 : 11) menyatakan bahwa hukum

tanah adalah keseluruhan dari peraturan-peraturan hukum yang mengatur

hak dan kewajiban yang bersumber pada hak perseorangan dan badan

hukum mengenai tanah yang dikuasainya atau dimilikinya.

Dalam rangka memberi kepastian hukum kepada para pemegang

hak atas tanah dan diberikan penegasan terhadap kekuatan sertifikat.

Dampak arti praktisnya selama belum dibuktikan yang sebaliknya data

fisik dan data yuridis dalam perbuatan hukum maupun sengketa didepan

pengadilan harus diterima sebagai data yang benar. Individu atau badan

hukum lainnya tidak dapat menuntut tanah yang telah bersertifikat atas

nama orang lain atau badan hukum lainnya jika selama 5 tahun sejak

dikeluarkan tidak mengajukan gugatan di pengadilan.

Pelaksanaan untuk tercapainya jaminan dan kepastian hukum

hak-hak atas tanah diselenggarakan pendaftaran tanah dengan

3
mengadakan pengukuran, pemetaan tanah dan penyelenggaraan tata

usaha hak atas tanah merupakan hubungan hukum orang atau badan

hukum dengan sesuatu benda yang menimbulkan kewenangan atas

obyek bidang tanah dan memaksa orang lain untuk menghormatinya

akibat dari pemilikan. Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria

menugaskan kepada pemerintah untuk menyelenggarakan pendaftaran

tanah yang bersifat rechts. Pendaftaran tanah berfungsi untuk mengetahui

status bidang tanah, siapa pemiliknya, apa haknya, berapa luasnya, untuk

apa dipergunakan. Untuk memperoleh kekuatan hukum rangkaian

kegiatan pendaftaran tanah secara sistematis, pengajuan kebenaran

materiil pembuktian data fisik dan data yuridis hak atas tanah, ataupun

lain hal yang dibutuhkan sebagai dasar hak pendaftaran tanah, dan atau

riwayat asal usul pemilikan atas tanah, jual-beli, warisan, tidak terlepas

pada peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pendaftaran tanah yang dilakukan secara sistematis sampai saat

ini masih dianggap belum maksimal dan prosedural dalam masyarakat,

walaupun sebelum dilakukan pengukuran oleh tim teknis telah dilakukan

pematokan awal oleh para pemilik tanah. Kota Kendari sebagai salah satu

kota yang sedang berkembang di Indonesia, masyarakatnya juga memiliki

hubungan erat dengan tanah. Tanah merupakan sumber kehidupan

sekaligus aktifitas sehari-hari, oleh karena itu setiap tanah yang dimiliki

masyarakat butuh pengakuan atas kepemilikan tanah tersebut.

4
 Peranan dari Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kota

Kendari dalam melakukan pendaftaran tanah sangat dibutuhkan mulai

dari tahap permohonan pendaftaran tanah oleh pihak yang berhak atas

tanah atau yang dikuasainya diperlukan peran aktif dan ketelitian dari

pihak BPN sebagai penyelenggara pendaftaran tanah yang dalam

pelaksanaannya dilakukan oleh kantor pertanahan Kota Kendari.

Berbagai masalah yang muncul seperti adanya sertifikat ganda,

penyerobotan lahan yang diikuti dengan tindakan penertiban sertifikat

oleh pihak yang tidak berhak merupakan beberapa masalah pertanahan

yang kerap muncul di masyarakat berkaitan dengan kegiatan pendaftaran

tanah, dimana hal tersebut di sebabkan antara lain oleh ketidaktahuan

masyarakat tentang obyek tanah yang ternyata telah memiliki sertifikat,

kembali dimohonkan untuk diterbitkan sertifikatnya lagi (satu obyek tanah

memiliki dua sertifikat). Hal ini terjadi karena masalah terbatasnya

pengumuman kepada masyarakat oleh pihak BPN dari proses pendataan

data fisik dan data yuridis sampai dengan penerbitan sertifikat.

Proses sertifikat tanah merupakan sebuah proses sistematis

dimana proses ajudikasi yang merupakan kegiatan yang dilaksanakan

dalam rangka proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi

pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis

mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan

pendaftarannya adalah salah satu proses di dalamnya, ketika dalam

5
proses ajudikasi terdapat masalah dalam penanganannya, seperti

adanya ketidakakuratan baik itu data fisik ataupun data yuridis maka

akan mengganggu secara keseluruhan proses pensertifikatan tanah.

Proses ajudikasi yang merupakan kegiatan dilaksanakan dalam rangka

proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan dan

penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau

beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya,

merupakan sebuah proses yang penting karena kebenaran data fisik dan

data yuridis adalah yang utama agar tidak terjadi masalah pada sertifikat

yang timbul dikemudian hari.

Dengan banyaknya berbagai kasus sengketa tanah yang terdapat

di Kota Kendari, tentunya menarik perhatian terhadap kasus-kasus yang

masalahnya adalah sertifikat ganda, dimana ketika sebuah proses

pendaftaran tanah telah dilakukan sesuai dengan prosedur tentunya tidak

akan terjadi permasalahan.

Berdasarkan hal tersebut di atas, maka penulis tertarik untuk

melakukan kajian secara ilmiah tentang “Analisis Yuridis Proses

Pendaftaran Tanah (Ajudikasi) Pada Kantor Pertanahan Kota Kendari

berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah”

6
B. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang masalah sebagaimana yang

dikemukakan pada uraian di atas, maka yang menjadi fokus

permasalahan yang akan dibahas adalah sebagai berikut :

1. Apakah proses pendaftaran tanah untuk pensertifikatan yang

dilaksanakan oleh panitia Ajudikasi Kantor Pertanahan Kota Kendari

sudah sesuai dengan PP No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah?

2. Apa saja faktor-faktor yang menghambat proses pendaftaran

tanah (ajudikasi) khususnya dalam proses kegiatan ajudikasi pada

Kantor Pertanahan Kota Kendari ?

C. Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian ini secara umum adalah :

a. Untuk mengetahui proses pendaftaran tanah untuk pensertifikatan

yang dilaksanakan oleh panitia Ajudikasi Kantor Pertanahan Kota

Kendari sudah sesuai dengan PP No 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah.

b. Untuk mengetahui faktor-faktor yang menghambat proses

pendaftaran tanah khususnya dalam proses kegiatan ajudikasi pada

Kantor Pertanahan Kota Kendari.

7
D. Manfaat Penelitian

a. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi

pemikiran yang komprehensif mengenai hukum khususnya mengenaii

pendaftaran tanah untuk pensertifikatan yang dilaksanakan oleh

panitia ajudikasi.

b. Sebagai bahan masukan bagi Kantor Badan Pertanahan

Nasional khususnya BPN Kota Kendari.

c. Sebagai bahan informasi bagi peneliti-peneliti selanjutnya.

8
 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Konsep Hak Atas Tanah

1. Pengertian Hak Milik

Hak-hak atas tanah berdasarkan Pasal 16 ayat (1) UUPA

terdiri atas :

a. Hak milik

b. Hak guna usaha

c. Hak guna bangunan

d. Hak pakai

e. Hak sewa

f. Hak membuka tanah

g. Hak memungut hasil hutan

h. Hak-hak lain yang tidak masuk dalam pembagian hak tersebut

dan akan ditetapkan dengan undang-undang.

Soedharyo Soimin (2001:1) menyatakan bahwa, bila dilihat

dari kepentingan yang mendesak dan sangat dibutuhkan oleh

manusia ataupun badan hukum maka hak atas tanah dapat

dibedakan atas hak milik, hak pakai, hak guna bangunan dan hak

guna usaha.

9
 Senada dengan pendapat tersebut A P Perlindungan (1998:

13), menyatakan bahwa :

“Pada dasarnya hak atas tanah hanya terdiri atas hak milik,
hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai. Namun
berdasarkan UUPA maka hak tersebut dapat ditambah dengan
hak memungut hasil dan hak membuka tanah”.

Salah satu hak atas tanah yang sering menjadi pangkal

sengketa di pengadilan adalah sengketa terhadap hak milik atas

tanah. Secara yuridis hak milik diatur dalam Pasal 20 ayat (1) & (2)

UUPA yang menegaskan bahwa, hak milik adalah hak turun temurun,

terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan

mengingat ketentuan dalam Pasal 6 UUPA, dan hak ini dapat beralih

serta dialihkan pada pihak lain.

Sehubungan dengan pengertian tersebut Soedharyo Soimin

(1993: 1) mengatakan bahwa, hak milik adalah hak yang dapat

diwariskan secara turun temurun, secara terus menerus dengan tidak

harus memohon haknya kembali apabila terjadi pemindahan hak.

Selanjutnya A. P. Parlindungan (1998: 137) menegaskan

bahwa, unsur-unsur dari hak milik :

a. Turun temurun

Bahwa hak milik dapat diwariskan pada pihak lain atau ahli

waris apabila pemiliknya meninggal dunia tanpa harus

10
 memohon kembali bagi ahli waris untuk mendapatkan

penetapan.

b. Terkuat dan terpenuh

Hal ini berarti bahwa hak milik merupakan hak yang terkuat dan

terpenuh yang dimiliki oleh seseorang dapat dibedakan dengan

hak yang lain seperti hak guna usaha, hak guna bangunan dan

hak pakai, bahwa diantara hak-hak atas tanah hak miliknya

yang mutlak, tak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat, tetapi

tetap mempunyai fungsi sosial.

c. Fungsi sosial

Maksudnya adalah meskipun hak milik sifatnya terkuat dan

terpenuh tetapi tetap mempunyai fungsi sosial, yang mana

apabila hak ini dibutuhkan untuk kepentingan umum maka

pemiliknya harus menyerahkannya pada negara dengan

mendapatkan ganti rugi yang layak.

d. Dapat beralih dan dialihkan

Hak milik dapat dialihkan pada pihak yang lain sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku baik melalui

penjualan, penyerahan, hibah atau bahkan melalui hak

tanggungan.

11
 Apabila disimak bunyi Pasal 21 ayat (1),(2) dan (3) UUPA

maka dapat diketahui bahwa yang berhak untuk memperoleh hak

milik adalah hanya warga negara Indonesia; oleh pemerintah

ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik

dengan syarat-syarat yang telah ditetapkan; orang asing yang sudah

berlakunya undang-undang ini memperoleh hak milik karena

pewarisan tanpa wasiat atau pencampuran harta kekayaan.

Menurut Pasal 1 Peraturan Pemerintah No. 38 tahun 1963

tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum, bahwa yang dapat

mempunyai hak atas tanah adalah sebagai berikut :

a) Bank-bank yang didirikan oleh negara (selanjutnya

disebut Bank Negara)

b) Perkumpulan-perkumpulan koperasi pertanian

c) Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri

Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Agama

d) Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri

Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri Sosial.

2. Terjadinya Hak Milik Atas Tanah

Sebagai salah satu jenis hak atas tanah maka hak milik

merupakan hak yang terkuat, terpenuh serta turun temurun. Hal ini

sesuai dengan Pasal 20 ayat (1) UUPA yang menyebutkan bahwa

12
hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat

dipunyai orang atas tanah.

a. Hak milik atas tanah terjadi disini dapat

didaftarkan pada kantor pertanahan Kabupaten/Kota untuk

mendapatkan sertifikat hak milk.

b. Hak milik atas tanah yang terjadi karena

penetapan pemerintah.

Hak milik atas tanah yang terjadi disini semua berasal dari

tanah negara. Hak milik atas tanah yang terjadi ini karena

permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon

dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah

ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

c. Hak milik atas tanah yang terjadi karena ketentuan

undang-undang

Hak milik atas tanah yang terjadi karena ketentuan konversi

(perubahan) menurut UUPA. Sejak berlakunya UUPA pada tanggal

24 September 1960, maka semua hak atas tanah yang ada harus

diubah menjadi salah satu hak atas tanah yang diatur dalam undang-

undang pokok agraria. Yang dimaksud dengan konversi adalah

perubahan hak atas tanah sehubungan dengan berlakunya UUPA.

Hak-hak atas tanah yang ada sebelum berlakunya UUPA diubah

13
 menjadi hak-hak atas tanah yang ditetapkan dalam UUPA. (A.P.

Parlindungan,1998: 140)

A.P. Parlindungan (1998: 148) mengatakan bahwa

proses lahirnya hak milik terdiri atas beberapa sebab yaitu :

1. Konversi dari tanah-tanah eks eigendom

2. Konversi tanah-tanah eks hukum adat

3. Hak milik berdasarkan ketentuan-ketentuan landreform

4. Hak milik berdasarkan suatu surat keputusan dari Kepala

Badan Pertanahan Nasional atau dari KANWIL BPN

5. Pemberian hak milk kepada para transmigrasi.

Berdasarkan penjelasan tersebut maka dapat disimpulkan

bahwa proses terjadinya hak milik atau lahirnya hak milik dapat

terjadi karena beberapa sebab yakni :

a. Atas keputusan pemerintah melalui

Badan Pertanahan Nasional

b. Atas permohonan dari pemegang

tanah yang akan berstatus hak milik.

c. Karena aturan perundang-

undangan yang berlaku.

3. Hapusnya Hak Milik

14
 Berdasarkan Pasal 27 UUPA menegaskan bahwa hapusnya

hak atas tanah karena :

a) Tanahnya jatuh pada negara

yakni :

1. Karena pencabutan

hak berdasarkan Pasal 18 UUPA;

2. Karena penyerahan

dengan suka rela oleh pemiliknya;

3. Karena ditelantarkan;

4. Karena ketentuan

Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA

b) Tanahnya Musnah

Hal ini bisa terjadi karena pengaruh bencana alam atau

faktor alam seperti tanah longsor, terkikis nya tanah pada aliran

sungai dan dengan musnahnya tanah maka pemiliknya tidak

dapat memanfaatkan lagi tanah tersebut.

(A.P.Parlindungan,1998: 160)

A. P. Parlindungan (1998: 5), menyatakan bahwa hak

milik dapat hapus apabila terjadi hal-hal sebagai berikut :

a. Karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 UUPA yakni :

1. Karena penyerahan dengan suka rela

oleh pemiliknya

15
 2. Karena ditelantarkan tapi belum ada

peraturan pelaksanaannya

3. Akan kehilangan haknya karena terkena

ketentuan perundang-undangan

b. Tanahnya musnah, yang disebabkan oleh bencana alam.

Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa hapusnya hak

atas tanah dapat disebabkan karena campur tangan negara

berdasarkan perundang-undangan yang berlaku maupun

disebabkan oleh bencana alam yang mengakibatkan hilangnya

hak milik atas tanah.

B. Konsep Pendaftaran Tanah

1. Definisi Pendaftaran Tanah

Pengertian pendaftaran tanah menurut Pasal 1 Peraturan

Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara

terus menerus berkesinambungan dan teratur meliputi

pengumpulan, pengelolaan, pembukuan dan penyajian serta

pemeliharaan data fisik dan yuridis, dalam bentuk peta dan daftar

mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun

termaksud pemberian sertifikat, sebagai surat tanda bukti hanya

bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas

satuan rumah susun termasuk pemberian sertifikat sebagai surat

16
tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada

haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak

tertentu yang membebaninya.

Pendaftaran tanah adalah suatu rangkaian kegiatan, yang

dilakukan oleh Negara/ Pemerintah secara terus menerus dan

teratur, berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu

mengenai tanah-tanah tertentu yang ada di wilayah-wilayah

tertentu, pengolahan, penyimpanan dan penyajiannya bagi

kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian

hukum di bidang pertanahan, termasuk penerbitan tanda buktinya

dan pemeliharaannya. (Budi Harsono, 2003:73)

Kata-kata “suatu rangkaian kegiatan” menunjuk kepada

adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran

tanah, yang berkaitan satu dengan yang lain, berturutan menjadi

satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data

yang diperlukan dalam rangka memberikan jaminan kepastian

hukum dibidang pertanahan bagi rakyat.

Kata “terus menerus” menunjuk kepada pelaksanaan

kegiatan, yang sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yang

sudah terkumpul dan tersedia harus selalu dipelihara, dalam arti

disesuaikan dengan perubahan perubahan yang terjadi kemudian,

hingga tetap sesuai dengan keadaan terakhir.

17
 Kata “teratur” menunjukan, bahwa semua kegiatan harus

berlandaskan peraturan perundang-undangan yang sesuai, karena

hasilnya akan merupakan data bukti menurut hukum, biarpun daya

kekuatan pembuktiannya tidak sulalu sama dalam hukum negara-

negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah.(Budi Harsono,

2003:73)

Berdasar rumusan pengertian dari pendaftaran tanah

diatas, dapat disebutkan bahwa unsur-unsur dari pendaftaran tanah

yaitu:

1. Rangkaian kegiatan, bahwa kegiatan

yang dilakukan dalam pendaftaran tanah adalah, kegiatan

mengumpulkan baik data fisik, maupun data yuridis dari tanah.

2. Oleh pemerintah, bahwa dalam kegiatan

pendaftaran tanah ini terdapat instansi khusus yang mempunyai

wewenang dan berkompeten, BPN (Badan Pertanahan

Nasional).

3. Teratur dan terus menerus, bahwa

proses pendaftaran tanah merupakan suatu kegiatan yang

didasarkan dari peraturan perundang-undangan, dan kegiatan ini

dilakukan secara terus-menerus, tidak berhenti sampai dengan

seseorang mendapatkan tanda bukti hak.

18
 4. Data tanah, bahwa hasil pertama dari

proses pendaftaran tanah adalah, dihasilkannya data fisik dan

data yuridis. Data fisik memuat data mengenai tanah, antara

lain, lokasi, batas-batas, luas bangunan, serta tanaman yang

ada di atasnya. Sedangkan data yuridis memuat data mengenai

haknya, antara lain, hak apa, pemegang haknya, dll.

5. Wilayah, bisa merupakan wilayah

kesatuan administrasi pendaftaran, yang meliputi seluruh

wilayah Negara.

6. Tanah-tanah tertentu, berkaitan dengan

oyek dari pendaftaran tanah.

7. Tanda bukti, adanya tanda bukti

kepemilikan hak yang berupa sertifikat. (Budi Harsono, 1997:32)

2. Tujuan Pendaftaran

Adapun tujuan pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 19

UUPA yaitu bahwa pendaftan tanah diselenggarakan dalam

rangka menjamin kepastian hukum di bidang pertanahan,

sebagaimana pada garis besarnya telah dikemukakan dalam

pendahuluan tujuan pendaftaran tanah seperti yang dinyatakan

dalam Pasal 3 PP Nomor 24 tahun 1997 adalah :

1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan

hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah satuan

19
 rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan

mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang

bersangkutan.

2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang

berkepentingan termaksud pemerintah agar dengan mudah,

dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan

perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-

satuan rumah susun yang sudah terdaftar.

3. Untuk terselenggarakan tertib administrasi pertanahan.

Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan

dasar dan perwujudan, tertib administrasi di bidang pertanahan

untuk mencapai tertib administrasi tersebut disetiap bidang

tanah dan satuan rumah susun termaksud peralihan,

pembebanan dan hapusnya wajib didaftarkan.

Untuk penyajian data tersebut diselenggarakan oleh Kantor

Pertanahan Kabupaten/Kotamadya data tersebut dikenal sebagai

daftar umum yang terdiri atas peta pendaftar, daftar tanah, surat,

ukur, buku tanah dan daftar nama para pihak yang berkepentingan

terutama calon pembeli dan calon kreditur.

Dalam melakukan suatu perbuatan hukum mengenai suatu

bidang tanah atau satuan rumah susun tertentu perlu masyarakat

mengetahui data yang tersimpan dalam daftar-daftar di kantor

20
 pertanahan. Data tersebut bersifat terbuka untuk umum ini sesuai

dengan salah satu asas pendaftaran tanah yaitu terbuka seperti

yang dinyatakan dalam pasal 2 PP Nomor 24 Tahun 1997 karena

terbuka untuk umum daftar-daftar dan peta-peta tersebut disebut

sebagai daftar umum.

1. Peta pendaftaran adalah peta yang menggambarkan

bidang atau bidang-bidang tanah untuk keperluan pembukuan

tanah.

2. Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang

memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistem

penomoran.

3. Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik

suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian yang diambil

datanya dari peta pendaftaran.

4. Daftar nama adalah dokumen dalam bentuk daftar yang

memuat keterangan mengenai penguasaan tanah dengan suatu

hak atas tanah atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan

hak milik atas satuan rumah susun oleh orang perseorangan

atau badan hukum tertentu.

Terdapat beberapa asas dari pendaftaran tanah (Supriadi,

2007: 164) yaitu asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir, dan

terbuka.

21
a. Asas sederhana

Dalam pendaftaran tanah yang dimaksud sederhana dalam

pelaksanaannya agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun

Prosedurnya, dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak

yang berkepentingan terutama hak atas tanah.

b. Asas aman

Dimaksud untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu

diselenggarakan secara teliti dan cermat, sehingga hasilnya

dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan

pendaftaran tanah itu sendiri.

c. Asas terjangkau

Dimaksud keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan

khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan,

golongan ekonomi lemah pelayanan yang diberikan dalam

rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa

terjangkau oleh pihak yang memerlukan.

d. Asas mutakhir

Dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam

pelaksanaannya dan keseimbangan dalam pemeliharaan

datanya, dan data yang tersedia harus menunjukkan keadaan

22
 yang mutakhir untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan

pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari.

3. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Pelaksanaan pendaftaran tanah mempunyai sistem yang

berbeda antara negara yang satu dengan negara lainnya namun

yang banyak diikuti adalah sistem pendaftaran yang berlaku di

Australia yang lazim disebut sistem Torrens. Torrens ketika

menjadi anggota First Colonial Ministry dari Provinsi South

Australia mengambil inisiatif untuk mengintroduksi pendaftaran

tanah, yang di Australia terkenal sebagai real Property Act Nomor

15 Tahun 1857-1858, sistem ini kemudian dikenal di dunia dengan

sistem Torrens atau torrens system (Supradi, 2007: 166).

Penerapan sistem ini berawal dari cita suatu ketentuan

bahwa manakala seorang mengklaim sebagai pemilik fee simple

baik karena undang-undang atau sebab lain harus mengajukan

suatu permohonan agar lahan yang bersangkutan diletakkan atas

namanya. Permohonan ini kemudian diteliti oleh Barrister and

conveyancer yang terkenal sebagai examiner of title (pemeriksaan

alas hak) dan berdasarkan PP No. 10 Tahun 1961 di sebut Panitia

Tanah A/B atau Panitia Ajudikasi oleh PP No.24 Tahun 1997.

23
 Dalam memeriksa kelayakan sebuah permohonan yang

diajukan oleh pemohon maka lahan tersebut akan diuji dan

berkesimpulan (Supriadi, 2007: 167) :

1. Bahwa lahan yang dimohon didaftarkan tersebut baik

dan jelas.

2. Bahwa atas permohonan tidak ada sengketa dalam

pemilikan tersebut.

3. Bahwa atas permohonannya secara meyakinkan dapat

diberikan.

4. Bahwa atas bukti dari alas hak tidak ada orang yang

berprasangka dan berkebaratan terhadap kepemilikan

pemohon.

Pendaftaran tanah berdasarkan sistem torrens mempunyai

kelebihan dan kelemahan. Keuntungan sistem torrens ini yaitu :

1. Menetapkan biaya-biaya yang tak dapat diduga

sebelumnya.

2. Meniadakan pemeriksaan yang berulang-ulang.

3. Meniadakan kebanyakan rekaman.

4. Secara tegas menyatakan dasarnya

24
 5. Melindungi terhadap kesulitan-kesulitan yang tidak

tersebut dalam sertifikat.

6. Meniadakan (hampir tak mungkin) pemalsuan.

7. Tetap memelihara sistem tersebut tanpa

menambahkan kepada teks asli yang menjengkelkan oleh

karena yang memperoleh kemanfaatan dari sistem tersebut

yang membayar biaya.

8. Meniadakan alas hak pajak.

9. Dia memberikan suatu alas hak yang abadi oleh

karena negara menjamin nya tanpa batas.

Di samping keuntungan yang terdapat dalam sistem

pendaftaran torrens tersebut terdapat juga kerugian dari

penggunaan pendaftaran tersebut yaitu :

1. Dia mengganti kepastian dan ketidak pastian.

2. Dia silang dan waktu penyelesaian dari bulan menjadi

harian.

3. Dia mengubah menjadi singkat dari kejelasan dan

ketidak jelasan dan bertele-tele (Supradi, 2007: 166).

Selain torrens dalam pendaftaran tanah dikenal juga sistem

sistem pendaftaran yang lazim disebut pendaftaran tanah dengan

stelsel negatif. A.Parlindungan (1999: 36) menyatakan bahwa

sejarah pemilikan tanah secara individual jika hanya mengandalkan

25
kepada ingatan atau keterangan saksi, pasti tidak diteliti karena

ingatan bisa saja kabur dan saksi-saksi hidup satu masa akan

meninggalkan dunia. Apalagi seperti di Indonesia tanah sudah ada

sejak dahulu dalam artian bahwa hubungan manusia dengan tanah

telah ada sejak dahulu, namun karena tidak tertulis apalagi tidak

terdaftar hanya secara lisan diketahui tanah itu milik siapa dan

batas-batasnya atau setidak-tidaknya satu bidang tanah itu umum

diketahui adalah milik seseorang ataupun warisan seseorang pada

ahli warisnya.

Selanjutnya A. Parlindungan (Ali, 1985: 66-67), mengatakan

bahwa sungguhpun oleh sistem torrens hal ini juga diinsafi dengan

adanya lembaga examiner of title (panitia tanah), sehingga

memberi kesempatan kepada orang atau pihak yang merasa

haknya lebih benar/kuat dari yang terdapat dalam sertifikat untuk

mengklaim hal ini, dengan mengajukan kepada pengadilan negeri

setempat dengan dugaan siapa yang merasa berhak harus

mengajukan bukti-buktinya. Jika hal-hal ini meyakinkan hakim

pengadilan berhak menyatakan bahwa sertifikat itu batal dan

menyatakan bahwa orang mengajukan perkara tersebut lebih

berhak dan meyakinkan kelihatannya PP Nomor 24 Tahun 1997

menganut stelsel negatif yang berbatas 5 (Lima) tahun.

26
 Memperhatikan kedua sistem di atas timbul pertanyaan di

Indonesia sistem pendaftaran mana yang dianut. Menelusuri

beberapa putusan Mahkamah Agung (MA) tentang kasus yang

timbul berkaitan dengan tanah di Indonesia mengarah pada

pengakuan sistem stelsel negatif. Hal ini dapat dibuktikan dengan

beberapa putusan pengadilan sebagai berikut (Soerodjo, 2003:

161-162) :

1. Putusan MA tanggal 18 September 1975 No. 459

K/Sip/1975 menentukan “Mengingat stelsel negatif tentang

pendaftaran tanah yang berlaku di Indonesia maka pendaftaran

nama seseorang di dalam register bukanlah, berarti absolut

menjadi pemilik tanah tersebut apabila ketidak absahan dapat

dibuktikan oleh pihak lain.”

2. Putusan MA tanggal 2 Juli 1974 No. 480K /Sip/1973

menentukan pengoperan hak atas tanah menurut Pasal 26

UUP jo. PP No. 10 Tahun 1961 harus dibuat dihadapan pejabat

pembuat akta tanah, dan tidak dapat dilaksanakan seseorang

dibawah tangan, seperti halnya sekarang cara yang harus

ditempuh oleh penggugat kalau pihak tergugat tidak mau

memenuhi perjanjian tersebut, dengan suka rela penggugat

dapat memohon agar kedua akta di bawah tangan, itu oleh

pengadilan dinyatakan sah dan berharga serta memohon agar

27
 tergugat dihukum untuk bersama-sama dengan penggugat

menghadap kepada seorang pejabat pembuat akta tanah untuk

membuat akta tanah mengenai kedua bidang perihal tersebut.

3. Putusan MA No. 2339/K/Sip/1982 menentukan

menurut UUPA Pasal 5 bagi tanah berlaku hukum adat hal

mana berarti rumah dapat diperjual belikan terpisah dari tanah

(pemisahan horizontal).

Kepastian hukum terhadap pemilik atau yang menguasai

tanah untuk melakukan pendaftaran tanah berdasarkan PP No. 24

Tahun 1997, hal ini terlihat dengan adanya sistem pendaftaran

tanah secara sporadis dan sistem sistematik, dimana dalam

pendaftaran tanah yang dilakukan dengan cara sporadis pemilik

tanah yang aktif untuk melakukan pendaftaran tanah.

Pendaftaran tanah secara sistematik merupakan

pendaftaran tanah yang melibatkan pemerintah (Badan Pertanahan

Nasional), sebagai pelaksana dibantu oleh sebuah panitia

independen. Hal ini sesuai ketentuan dalam Pasal 8 PP Nomor 24

Tahun 1997 yang menyatakan bahwa : (1) dalam melaksanakan

pendaftaran secara sistematik Kepala Kantor Pertanahan dibantu

oleh sebuah Panitia Ajudikasi, yang dibentuk oleh menteri atau

pejabat yang ditunjuk; (2) susunan Panitia Ajudikasi sebagaimana

yang dimaksud pada ayat (1) terdiri atas :

28
 1. Seorang ketua panitia merangkap anggota yang di jabat

oleh seorang pegawai BPN.

2. Beberapa orang anggota yang terdiri dari seorang

pegawai BPN yang mempunyai kemampuan di bidang

pendaftaran tanah, seseorang pegawai BPN yang mempunyai

kemampuan di bidang hak atas tanah, kepala desa/kelurahan

yang bersangkutan dan atau seorang pamong desa/kelurahan

yang ditunjuknya.

3. Keanggotaan panitia ajudikasi dapat ditambah dengan

seorang anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian

kepastian data yuridis mengenai bidang-bidang tanah yang

wilayah desa/kelurahan yang bersangkutan.

4. Dalam melaksanakan tugasnya panitia ajudikasi dibantu

oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan satuan tugas

pengumpul data yuridis dan satuan administrasi yang tugas dan

susunannya diatur oleh menteri.

Sistem publikasi yang digunakan tetap seperti dalam

pendaftaran tanah menurut PP No. 10/1961 yaitu sistem negatif

yang mengandung unsur positif karena akan menghasilkan surat-

surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang

kuat seperti yang dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c,

Pasal 23 (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA, yaitu bukan sistem

29
 publikasi negatif yang murni sebab sistem publikasi negatif murni

tidak akan menggunakan sistem pendaftaran hak juga tidak akan

ada pernyataan seperti dalam pasal-pasal UUPA tersebut.

Ketentuan-ketentuan yang mengatur prosedur pengumpul

sampai penyajian data fisik dan data yuridis yang diperlukan serta

pemeliharaan nya dan penerbitan sertifikat haknya, biarpun sistem

publikasi nya negatif tetapi kegiatan-kegiatan yang bersangkutan

dilaksanakan secara seksama agar data yang disajikan sejauh

mungkin dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya.

4. Proses Pendaftaran Tanah

Proses pendaftaran tanah pertama kali merupakan kegiatan

fisik untuk memperoleh data mengenai letaknya, batas – batasnya,

luasnya dan bangunan-bangunan yang terdapat di atasnya,

penetapan batas dan pemberian tanda-tanda batas yang jelas,

berdasarkan penunjukan oleh pemegang hak atas tanah dengan

persetujuan pemilik tanah berbatasan. Selanjutnya diadakan

pengukuran diikuti dengan perhitungan luas dan pembuatan peta

bidang tanahnyayang kemudian diterbitkan menjad surat ukur .

(Budi Harsono, 1989:54)

Kegiatan bidang yuridis bertujuan untuk memperoleh data

mengenai status tanah dan pemiliknya serta ada atau tidaknya hak

pihak lain, yang membebaninya yang diperlukan guna penetapan

30
surat keputusan haknya baik melalui penetapan konversi

pengakuan hak atau pemberian hak. Kegiatan berikutnya adalah

pendaftaran tanah, berdasarkan surat keputusan haknya dengan

mencatatnya dalam buku tanah selanjutnya diterbitkan sertifikat hak

atas tanah sebagai salinan dari buku tanah yang berlaku, sebagai

tanda bukti hak yang kuat sertifikat tanah memuat data pemegang

hak, jenis hak serta dilengkapi surat ukur memuat letak batas-batas

bidang tanah yang bersangkutan. Ketentuan mengenai

prosedurnya, pengumpulan, penyimpanan, dan penyajian data fisik

dan data yuridis serta penerbitan sertifikat dalam PP No. 24 tahun

1997. Sebagaimana telah diuraikan di atas, pendaftaran tanah

untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran secara

sistematik dan sporadik. Pendaftaran tanah secara sistematik

dilaksanakan atas prakarsa badan pertanahan nasional yang

didasarkan atas suatu rencana kerja jangka panjang dan rencana

tahunan, yang berkesinambungan. Pelaksanaan dilangsungkan

diwilayah-wilayah yang ditentukan oleh menteri serta diwilayah-

wilayah yang belum ditunjuk oleh menteri.

Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas pihak

yang berkepentingan yaitu pihak yang berhak atas obyek atas

pendaftaran tanah, yang bersangkutan yang akan diutamakan

31
dalam pendaftaran tanah secara sistematik tetapi pendaftaran tanah

secara sporadik juga akan ditingkatkan. (Budi Harsono, 1989:54)

1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik

Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik

pertama-tama dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan

kegiatan ini meliputi :

a. Pembuatan peta dasar pendaftaran

b. Penetapan atas bidang-bidang tanah

c. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan

peta pendaftaran

d. Pembuatan daftar tanah

e. Pembuatan surat ukur

2. Pembuatan peta dasar pendaftaran

Kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik disuatu

wilayah yang di tunjuk dimulai dengan pembuatan peta dasar

pendaftaran. Peta dasar pendaftaran tersebut menjadi dasar

pembuatan peta pendaftaran sebagaimana yang dimaksud dalam

uraian di atas, selain untuk pembuatan peta pendaftaran dalam

pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik peta dasar

pendaftaran juga digunakan untuk memetak bidang-bidang tanah

yang sebelumnya sudah didaftar.

32
 Penyiapan peta dasar pendaftaran diperlukan agar setiap

bidang tanah yang didaftar dijamin letaknya, secara pasti karena

dapat direkonstruksi dilapangan setiap saat untuk maksud tertentu

diperlukan adanya titik-titik dasar teknik nasional. Titik-titik dasar

teknik adalah titik yang tetap yang mempunyai koordinat yang

diperoleh dari suatu pengukuran dan perhitungn dalam suatu sistem

tertentu yang berfungsi sebagai titik kontrol atau titik ikat untuk

keperluan pengukuran dan rekonstruksi batas.

Di wilayah-wilayah lain untuk keperluan pendaftaran tanah

secara sporadik diusahakan juga tersedianya peta dasar

pendaftaran, yang dimaksud dengan adanya peta dasar

pendaftaran tersebut dibidang tanah yang didaftar dapat diketahui

letaknya dalam kaitannya dengan bidang-bidang tanah yang lain

dalam suatu wilayah sehingga dapat dihindarkan terjadinya sertifikat

ganda atas suatu bidang tanah. (Budi Harsono, 1989:72)

3. Penetapan batas-batas bidang tanah

Untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bidang-bidang

tanah yang akan ditatepkan diukur, setelah ditetapkan letaknya

batas-batasnya dan menurut keperluan ditetapkan tanda-tanda

batas disetiap sudut bidang tanah yang bersangkutan, dalam

penetapan batas tersebut diupayakan penataan batas berdasarkan

kesepakatan para pihak yang berkepentinagan, untuk memperoleh

33
bentuk yang tertatat dengan baik bagi bidang-bidang tanah yang

semula kurang baik bentuknya. (Budi Harsono, 1989:73)

Penetapan batas-batas bidang tanah yang sudah di punyai

suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar, tetapi

belum ada surat ukur atau gambar situasinya atau surat ukur atau

gambar situasinya tidak sesuai lagi dengan keadaan yang

sebenarnya, dilakukan berdasarkan penunjukan batas oleh

pemegang hak yang bersangkuatan dan sedapat mungkin disetujui

oleh para pemegang hak atas tanah yang berbetasan penetapan

batas bidang tanah yang akan diberikan dengan hak baru oleh

negara (Badan Pertanahan Nasional) dilakukan sesuai ketentuan

tersebut diatas atau penunjukkan instansi yang berwenang (Pasal

18 PP Nomor 24 Tahun 1997).

Penetapan batas bidang-bidang ditanah tersebut jika tidak

diperoleh kesepakatan antara pemegang hak atas tanah yang

bersngkutan, dengan pemegang hak atas tanah yang berbatasan

atau pemegang hak atas tanah yang berbatasan tidak hadir, biarpun

sudah ada pemanggilan. Merupakan suatu kewajiban bagi

pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan para

pemegang hak atas tanah yang berbatasan atau pemegang hak

atas tanah yang berbatasan tidak hadir biarpun sudah dilakukan

pemanggilan menurut Pasal 19 PP No. 24 Tahun 1997.

34
4. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan

pembuatan peta pendaftaran

Bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya

di ukur dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar pendaftaran,

untuk bidang tanah yang luas pemetaannya dilakukan dengan cara

membuat peta sendiri, dengan menggunakan data yang diambil dari

peta dasar pendaftaran dan hasil ukur batas tanah yang akan

dipetakan.

Jika dalam wilayah pendaftaran tanah secara sporadik belum

ada peta dasar pendaftaran, dapat diguanakan peta lain sepanjang

peta tersebut memenuhi persyaratan teknis untuk pembuatan peta

pendaftaran. Misalnya peta dari instansi pekerjaan umum atau

instansi pajak, dalam keadaan terpaksa karena tidak tersedia peta

dasar pendaftaran tanah ataupun peta lain pembuatan peta dasar

pendaftaran dapat dilakukan bersama-sama dengan pengukuran

dan pemetaan bidang tanah yang bersangkutan dan bidang-bidang

tanah sekelilingnya yang berbatasan sehingga letak relatif bidang

tanah itu dapat ditentukan.

Apabila dijumpai keadaan seperti dikemukakan dalam pasal

19 PP No. 24 tahun 1997 pengukuran diupayakan untuk sementara

dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataan

merupakan batas-batas tanah yang bersangkutan, mengenai

35
dilakukannya pengukuran sementara itu dan belum diperolehnya

kesepakatan mengenai penetapan batas tersebut dibuat suatu

berita acara dalam gambar ukur, sebagai hasil pengukuran yang

dilakukan dibubuhkan catatan atau tanda yang menyatakan bahwa

batas-batas tanahnya masih merupakan batas sementara. (Budi

Harsono, 1989:79)

5. Pembuatan daftar tanah

Bidang atau bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau

dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran, di

bukukan dalam daftar tanah yang bentuk, isi, cara, pengisian,

penyimpanan dan pemeliharaannya akan diatur. Daftar tanah

dimaksudkan sebagai sumber informasi yang lengkap mengenai

nomor bidang, lokasi dan penunjukan kenomor surat ukur bidang-

bidang tanah yang ada wilayah pendaftaran baik sebagai hasil

pendaftaran untuk pertama kali maupun pemeliharaanya kemudian.

(Budi Harsono, 1989:81)

6. Pembuatan surat ukur

Untuk keperluan pendaftaran haknya, bidang-bidang tanah

yang sudah diukur serta dipetakan dalam peta pendaftaran

dibuatkan surat ukur yang dimaksud dalam uraian diatas, demikian

ditentukan dalam Pasal 22 PP No. 24 tahun 1997 beda dengan

ketentuannya dalam peraturan pemerintah PP No. 10 tahun 1961

36
surat ukur bukan kutipan dari peta pendaftaran tanah, surat ukur

memuat data fisik yang diambil dari peta pendaftaran. (Budi

Harsono, 1989:83)

Untuk wilayah-wilayah pendaftaran tanah secara sporadik

yang belum tersedia peta pendaftaran surat ukur dibuat dari hasil

pengukuran sebagai mana yang diatur dalam Pasal 20 PP Nomor

24 Tahun 1997.

7. Pengumpulan dan pengolahan data yuridis serta pembukuan

hak

Dalam kegiatan pengumpulan data yuridis diadakan

perbedaan antara pembuktian hak baru dan hak lama, hak-hak baru

adalah hak-hak yang baru diberikan atau diciptakan sejak mulai

berlakunya PP No. 24 Tahun1997. Sedangkan hak-hak lama yaitu

hak-hak atas tanah yang berasal dari koversi hak-hak yang ada

pada waktu mulai berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum

didaftar menurut PP 10 Tahun 1961.

Untuk keperluan pendaftaran tanah, dalam Pasal 23 PP No.

24 Tahun 1997 ditentukan bahwa :

a. Hak atas tanah baru data yuridisnya dibuktikan dengan:

1. Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang

memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang

berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah

37
 negara atau tanah pengelolaan yang dapat diberikan secara

individual kolektif ataupun secara umum

2. Asli akta PPAT yang memuat hak yang bersangkutan,

mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak

milik.

b. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak

pengelolaan oleh pejabat yang berwenang.

c. Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf di tinjau dari

sudut objeknya pembukuan tanah wakaf merupakan

pendaftaran untuk pertama kali, meskipun bidang tanah yang

bersangkutan sebelumnya sudah didaftar sebagai tanah milik.

d. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta

pemisahan biarpun hak atas tanah tempat bangunan gedung

rumah susun yang bersangkutan berdiri sudah didaftar.

e. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian

hak tanggungan.

Untuk pembuktian hak-hak atas tanah yang sudah ada dan

berasal dari konversi hak-hak lama data yuridisnya. Dibuktikan

dengan alat-alat mengenai adanya tersebut berupa bukti tertulis

keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang

kadar kebenarannya oleh panitia ajudikasi dianggap cukup untuk

mendaftar hak, pemegang hak, dan hak-hak pihak lain yang

38
membebaninya. Demikian yang ditetapkan dalam Pasal 24 ayat (1)

PP Nomor 24 Tahun 1997 alat-alat bukti tersebut adalah bukti

pemilikan.

Maka mengenai kepemilikan itu ada tiga kemungkinan alat

pembuktian yaitu :

a. Bukti tertulisnya lengkap tidak memerlukan tambahan alat bukti

lain

b. Bukti tertulis sebagian tidak ada lagi diperkuat keterangan saksi

dan atau pernyataan yang bersangkutan.

c. Bukti tertulisnya semuanya tidak ada lagi diganti keterangan saksi

dan atau pernyataan yang bersangkutan.

Tetapi semuanya akan diteliti lagi melalui pengumuman untuk

memberi kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan

mengajukan keberatan.

8. Pengumuman data fisik dan data yuridis

Daftar isian tersebut yang memuat data yuridis beserta peta

bidang atau bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil

pengukuran. Sebagaiman yang dimaksud dalam Pasal 20 ayat (1)

PP No. 24 tahun 1997 yang memuat data fisik diumumkan selama

30 hari, dalam pendaftaran tanah secara sistematik sedangkan 60

hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik.

39
 Untuk memudahkan pelaksanaanya dalam pendaftaran tanah

secara sistematik pengumuman tidak harus dilakukan sekaligus

mengenai semua bidang tanah, dalam wilayah yang ditetapkan

tetapi dapat dilaksanakan secara bertahap pengumuman ini

dilakukan dikantor kelurahan serta media massa, dalam hal ini baik

media cetak maupun elektronik hal ini ditegaskan dalam Pasal 26

ayat(3) PP No. 24 Tahun 1997.

Tujuan diadakan pengumuman memberi kesempatan kepada

pihak-pihak yang bersangkutan atau berkepentingan mengajukan

keberatan, keberatan yang diajukan jika dalam jangka waktu

pengumuman tersebut ada yang mengajukankeberatan mengenai

data fisik dan yuridis yang diumumkan, ketua panitia ajudikasi

mengusahakan agar secepatnya keberatan yang diajukan

diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat.

Jika usaha tersebut tidak dapat dilakukan atau tidak

membawa hasil ketua panitia ajudikasi memberitahukan secara

tertulis kepada pihak yang mengajukan keberatan, agar

mengajukan gugatan kepengadilan mengenai data fisik dan atau

data yuridis setelah jangka waktu pengumuman berakhir data fisik

dan data yuridis yang diumumkan oleh ketua panitia ajudikasi

disahkan dengan suatu berita yang bentuknya ditetapkan oleh

menteri.

40
 Jika masih ada kekurangan lengkap data fisik dan data

yuridis yang bersangkutan atau masih ada keberatan yang belum

diselesaikan, pengesahan yang dimaksud dilakuakn dengan

membubuhkan catatan mengenai hal-hal yang belum diselesaikan

pengesahan, mengenai hal-hal yang belum lengkap dan atau

keberatan yang belum diselesaikan. (Budi Harsono, 1989:89)

9. Pembukuan Hak

Pelaksanan pembukuan diatur dalam Pasal 30 PP Nomor 24

Tahun 1997 atas dasar alat bukti dan berita acara pengesahan

tersebut diatas hak atas bidang tanah :

a. Data fisik dan yuridis sudah lengkap dan tidak ada yang

disengketakan dilakukan pembukuannya dalam buku tanah

b. Data fisik dan yuridis belum langkap dan tidak ada yang

disengketakan dilakukan pembukuannya dalam buku tanah

dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap

c. Data fisik dan yuridis disengketakan tetapi diajukan gugatan

kepengadilan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan

mengenai adanya sengketa tersebut.

d. Data fisik dan yuridis disengketakan dan diajukan gugatan

dipengadilan tetapi tidak ada perintah dari pengadilan untuk

status quo dan tidak ada putusan penyitaan dari pengadilan

41
 dilakukan pembukuan dalam buku tanah dengan catatan

mengenai adanya sengketa tersebut

e. Data fisik dan yuridis disengketakan dan diajukan gugatan

dipengadilan tetapi ada perintah dari pengadilan untuk status

quo dan tidak ada putusan penyitaaan dari pengadilan

dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dan

mengosongkan nama pemegang haknya dan hal-hal lain yang

di sengketakan. (Budi Harsono, 1989: 428-451)

10. Penerbitan Sertifikat

Sertifikat sebagai surat tanda bukti hak diterbitkan untuk

kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, sesuai dengan

data fisik yang ada dalam surat ukur dan data yuridis yang telah

didaftarkan dalam buku tanah. Sertifikat hanya boleh diberikan

kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang

bersangkutan sebagai pemegang hak atau pihak lain yang

dikuasakan olehnya. Dalam hal pemegang hak sudah meninggal

dunia sertifikat diterimakan kepada ahli warisnya atau salah seorang

ahli warisnya dengan persetujuan ahli waris lainnya (Harsono, 1997:

451).

42
C. Proses Pendaftaran Tanah (Ajudikasi)

Ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka

proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan

dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu

atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan

pendaftarannya. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara

sistematik, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi

yang dibentuk oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk.

Susunan Panitia Ajudikasi terdiri dari:

a. Seorang Ketua Panitia, merangkap anggota yang dijabat

oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional.

b. Beberapa orang anggota yang terdiri dari:

• Seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional yang

mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang pendaftaran

tanah.

• Seorang pegawai Badan pertanahan Nasional yang

mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang hak-hak atas

tanah.

• Kepala Desa/Kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang

Pamong Desa/Kelurahan yang ditunjuknya

Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah dengan seorang

43
anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian data yuridis

mengenai bidang-bidang tanah di wilayah desa/kelurahan yang

bersangkutan.

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang meliputi

pengumpulan dan pengolahan data fisik, pembuktian hak dan

pembukuannya, penerbitan sertifikat, penyajian data fisik dan data

yuridis, penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik dimulai dengan

pembuatan peta dasar pendaftaran. Di wilayah-wilayah yang belum

ditunjuk sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik oleh Badan

Pertanahan nasional diusahakan tersedianya peta dasar pendaftaran

untuk keperluan pendaftaran tanah secara sporadik. (Pasal 12 PP 24

Tahun 1997)

Untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bagi pendaftaran

tanah, bidang-bidang tanah yang akan dipetakan diukur, setelah

ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya

ditempatkan tanda-tanda batas di setiap sudut bidang tanah yang

bersangkutan.

Dalam penetapan batas bidang tanah pada pendaftaran tanah

secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik diupayakan

penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang

44
berkepentingan. Penempatan tanda-tanda batas termasuk

pemeliharaannya wajib dilakukan oleh pemegang hak atas tanah yang

bersangkutan.(Pasal 15 PP 24 Tahun 1997)

Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai dengan

suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum

ada surat ukur/gambar situasinya atau surat ukur/gambar situasi yang

ada tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, dilakukan oleh

Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh

Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik,

berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang hak atas tanah yang

bersangkutan dan sedapat mungkin disetujui oleh para pemegang hak

atas tanah yang berbatasan.

Dalam menetapkan batas-batas bidang tanah Panitia Ajudikasi

atau Kepala Kantor Pertanahan memperhatikan batas-batas bidang atau

bidang-bidang tanah yang telah terdaftar dan surat ukur atau gambar

situasi yang bersangkutan. Bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan

batas-batasnya, diukur dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar

pendaftaran.

Bidang atau bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau

dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran dibukukan

dalam daftar tanah. Bagi bidang-bidang tanah yang sudah diatur serta

45
dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur untuk

keperluan pendaftaran haknya.

Untuk keperluan pendaftaran hak:

a. Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:

1. Penetapan pemberian hak dari Pajabat yang berwenang

memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang

berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah

Negara atau tanah hak pengelolaan.

2. Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh

pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan

apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah

hak milik;

b. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak

pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang;

c. Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf;

d. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta

pemisahan;

e. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian

hak tanggungan.

Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang

berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti

46
mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan

saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar

kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara

sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran

tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang

hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.

Daftar isian beserta peta bidang atau bidang- bidang tanah yang

bersangkutan sebagai hasil pengukuran diumumkan selama 30 (tiga

puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau 60 (enam

puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik untuk memberi

kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan.

Pengumuman dilakukan di Kantor Panitia Ajudikasi dan Kantor

Kepala Desa/Kelurahan letak tanah yang bersangkutan dalam

pendaftaran tanah secara sistematik atau di kantor pertanahan dan

kantor kepala desa/kelurahan letak tanah yang bersangkutan dalam

pendaftaran tanah secara sporadik serta di tempat lain yang dianggap

perlu. Selain pengumuman, dalam hal pendaftaran tanah secara

sporadik individual, pengumuman dapat dilakukan melalui media massa.

Dalam jangka waktu pengumuman tersebut ada yang

mengajukan keberatan mengenai data fisik dan atau data yuridis yang

diumumkan, Ketua Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara

47
sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah

secara sporadik mengusahakan agar secepatnya keberatan yang

diajukan diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat atau melalui

jalur pengadilan. (Pasal 30 PP 24 Tahun 1997)

Setelah jangka waktu pengumuman berakhir, data fisik dan data

yuridis yang diumumkan tersebut oleh Panitia Ajudikasi dalam

pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor

Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik disahkan dengan

suatu berita acara.

Setelah berakhirnya jangka waktu pengumuman masih ada

kekurangkelengkapan data fisik dan atau data yuridis yang

bersangkutan atau masih ada keberatan yang belum diselesaikan,

pengesahan dilakukan dengan catatan mengenai hal-hal yang belum

lengkap dan atau keberatan yang belum diselesaikan. Berita acara

pengesahan menjadi dasar untuk :

a. Pembukuan hak atas tanah yang

bersangkutan dalam buku tanah.

b. Pengakuan hak atas tanah.

c. Pemberian hak atas tanah.

Hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf dan hak milik

atas satuan rumah susun didaftar dengan membukukanya dalam buku

48
tanah yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah yang

bersangkutan, dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat pula pada surat

ukur tersebut.

Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat

ukur merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang

haknya dan bidang tanahnya yang diuraikan dalam surat ukur secara

hukum telah di daftar . (Pasal 29 PP 24 Tahun 1997)

Setelah semua kegiatan tersebut maka, sertifikat diterbitkan

untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan

data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah

sebagaimana dimaksud di atas.

D. Sertifikat Hak Milik Atas Tanah

1. Definisi Sertifikat Hak Milik Atas Tanah

Mengenai pengertian sertifikat, dalam beberapa literatur

kamus memberi arti yang berbeda-beda, sebagai berikut :

1. Kamus Bahasa Inggris yang ditulis E. Pino dan Wittermans :

tahun 1953, sertifikat dalam teks aslinya certificate, diartikan

sebagai “surat keterangan, surat lulusan, atau ijazah “. (E. Pino dan

Wittermans, 1953)

2. Kamus Bahasa Indonesia populer yang ditulis Bambang

Marhijanto tahun 1996, dimana sertifikat diartikan sebagai ‘surat

49
 keterangan yang menguatkan kedudukan sesuatu (menurut hukum

yang sah), surat tanda bukti. Maksudnya, ialah dengan sertifikat itu

seseorang dapat membuktikan kedudukannya, posisinya,

pembuktian mana dikuatkan oleh apa yang tersurat didalam

sertifikat itu. (Bambang Marhijanto, 1996)

3. Kamus Hukum yang ditulis oleh J.C.T Simorangkir, dkk tahun

2000 dalam teks aslinya certificat (BLD) dimana sertifikat diartikan

sebagai surat tanda bukti, maksudnya ialah dengan sertifikat itu

orang dapat membuktikan kedudukannya apakah sebagai pemilik

suatu benda dan sebagainya. (J.C.T Simorangkir : 2000)

Berdasarkan pengkajian literatur yang dilakukan penulis,

sertifikat yang diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang

bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah

didaftar dalam buku tanah terdapat catatan-catatan menyangkut data

fisik atau data yuridis maka penerbitan sertifikat ditangguhkan.

Sesuai dengan Pasal 1 butir 20 Peraturan Pemerintah No. 24

tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah bahwa :

Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam

pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan
tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan
yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang
bersangkutan.

50
 Sertifikat berdasarkan Pasal 32 ayat (1) PP No. 24 tahun 1997

yaitu surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang

kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya,

sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data

yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.

2. Tujuan Penerbitan Sertifikat

Untuk memahami lebih mendalam tujuan penerbitan sertifikat

hak milik atas tanah kita harus kembali mempelajari klasifikasi benda

sebagaimana diatur dalam KUHPerdata (Ketentuan Pasal 612-616).

Pada prinsipnya benda dapat diklasifikasikan menjadi 2 bagian yaitu :

a. Benda bergerak

Barang bergerak karena sifatnya adalah barang yang

dapat berpindah sendiri atau dipindahkan (Pasal 509

KUHPdt) . Kapal, perahu, sampan tambang, kincir dan tempat

penimbunan kayu yang dipasang di perahu atau yang

terlepas dan barang semacam itu adalah barang bergerak.

(Pasal 510 KUHPdt)

Yang dianggap sebagai barang bergerak karena

ditentukan undang- undang adalah:

1. Hak pakai hasil dan hak pakai barang-barang

bergerak;

51
 2. Hak atas bunga yang dijanjikan, baik bunga yang

terus-menerus, maupun bunga cagak hidup;

3. Perikatan dan tuntutan mengenai jumlah uang

yang dapat ditagih atau mengenai barang bergerak;

4. Bukti saham atau saham dalam persekutuan

perdagangan uang, persekutuan perdagangan atau

persekutuan perusahaan, sekalipun barang-barang

bergerak yang bersangkutan dan perusahaan itu

merupakan milik persekutuan. Bukti saham atau saham

ini dipandang sebagai barang bergerak, tetapi hanya

terhadap masing-masing peserta saja, selama

persekutuan berjalan;

5. Saham dalam utang negara Indonesia, baik yang

terdaftar dalam buku besar, maupun sertifikat, surat

pengakuan utang, obligasi atau surat berharga lainnya,

berserta kupon atau surat-surat bukti bunga yang

berhubungan dengan itu .

6. Sero-sero atau kupon obligasi dari pinjaman lainnya,

termasuk juga pinjaman yang dilakukan negara-negara

asing. (Pasal 511 KUHPdt)

b. Benda tetap/tak bergerak.

Barang tak bergerak adalah :

52
 1. Tanah pekarangan dan apa yang didirikan di atasnya;

2. Penggilingan, kecuali yang dibicarakan dalam Pasal

510;

3. Pohon dan tanaman ladang yang dengan akarnya

menancap dalam tanah, buah pohon yang belum dipetik,

demikian pula barang-barang tambang seperti batu bara,

sampah bara dan sebagainya, selama barang-barang

itu belum dipisahkan dan digali dari tanah;

4. Kayu belukar dari hutan tebangan dan kayu dari pohon

yang tinggi, selama belum ditebang;

5. Pipa dan salurán yang digunakan untuk mengalirkan air

dari rumah atau pekarangan; dan pada umumnya

segala sesuatu yang tertancap dalam pekarangan

atau terpaku pada bangunan. (Pasal 506 KUHPdt)

Yang termasuk barang tak bergerak karena tujuan

adalah:

1. Pada pabrik; barang hasil pabrik, penggilangan,

penempaan besi dan barang tak bergerak semacam itu,

apitan besi, ketel kukusan, tempat api, jambangan, tong

dan perkakas-perkakas sebagainya yang termasuk bagian

pabrik, sekalipun barang itu tidak terpaku;

53
2. Pada perumahan: cermin, lukisan dan perhiasan lainnya

bila dilekatkan pada papan atau pasangan batu yang

merupakan bagian dinding, pagar atau plesteran suatu

ruangan, sekalipun barang itu tidak terpaku;

3. Dalam pertanahan: lungkang atau tumbuhan pupuk yang

dipergunakan untuk merabuk tanah; kawanan burung

merpati; sarang burung yang biasa dimakan, selama

belum dikumpulkan; ikan yang ada di dalam kolam;

4. Runtuhan bahan bangunan yang dirombak, bila

dipergunakan untuk pembangunan kembali; dan pada

umumnya semua barang yang oleh pemiliknya

dihubungkan dengan barang tak bergerak guna dipakai

selamanya. . (Pasal 507 KUHPdt)

Pemilik dianggap telah menghubungkan barang-

barang itu dengan barang tak bergerak guna dipakai untuk

selamanya, bila barang-barang itu dilekatkan padanya

dengan penggalian, pekerjaan perkayuan dan

pemasangan batu semen, atau bila barang-barang itu tidak

dapat dilepaskan tanpa membongkar atau merusak barang itu

atau bagian dari barang tak bergerak di mana barang- barang

itu dilekatkan.

Yang juga merupakan barang tak bergerak adalah

54
hak-hak sebagai berikut;

1. Hak pakai hasil dan hak pakai barang tak bergerak .

2. Hak pengabdian tanah;

3. hak Numpang karang;

4. Hak guna usaha;

5. Bunga tanah, baik dalam bentuk uang maupun dalam

bentuk barang;

6. Hak sepersepuluhan;

7. Bazar atau pasar yang diakui oleh pemerintah dan

hak Istimewa yang berhubungan dengan itu;

8. Gugatan guna menuntut pengembalian atau penyerahan

barang tak bergerak. .(Pasal 508 KUHPdt)

Pembagian kedua jenis benda tersebut bukan hanya

dilakukan tanpa tujuan tetapi justru memiliki konsekuensi yuridis

yaitu :

1. Dalam hal jaminan benda bergerak digadaikan

sebaliknya benda tak bergerak dihipotikkan.

2. Dalam hal peralihan (jual beli, hibah, tukar

menukar) benda bergerak diserahkan secara fisik,

sebaliknya benda tak bergerak dilakukan dengan cara

membuat akta otentik dihadapan pejabat tertentu.

55
 3. Asas yang terkandung dalam ketentuan Pasal

1977 KUHPerdata hanya berlaku terhadap benda

bergerak, sebaliknya benda tak bergerak tidak berlaku.

Asas yang terkandung dalam ketentuan Pasal 1977

yaitu sebagai berikut :

Terhadap benda bergerak yang tidak berupa bunga

maupun piutang yang tidak harus dibayar kepada
sipembawa maka barang siapa yang menguasainya
dianggap sebagai pemiliknya.

Dari uraian tersebut di atas ada yang menjadi

anggapan/sangkaan hukum bahwa setiap yang menguasai

benda bergerak harus dianggap ia sebagai pemilik,

konsekuensinya ialah barang siapa yang menyatakan bahwa

benda yang dikuasai orang tersebut sebagai miliknya maka

dialah yang dibebani pembuktian. Yang patut di garis bawahi

disini ialah sangkaan/anggapan hukum tersebut hanya berlaku

terhadap benda bergerak berarti kalau kita menggunakan

metode konstruksi hukum Argument a Contrario kita dapat

menarik kesimpulan bahwa terhadap benda tetap (termaksud

tanah) tidak berlaku.

Hubungan antar asas tersebut dengan penerbitan

sertifikat hak milik atas tanah dapat dijelaskan karena asas

dimaksud tidak berlaku terhadap benda tak bergerak maka bagi

56
yang menguasai benda tak bergerak (termaksud tanah) belum

dianggap sebagai pemilik , sehingga dengan kata lain

membuktikan kepemilikan terhadap suatu bidang tanah tertentu

tidak cukup dengan cara menguasainya secara defacto

melainkan diperlukan bukti tertentu sebagai pendukungnya.

( Abdurrahman,1995: 109)

Bukti tersebut tidak lain adalah sertifikat hak milik atas

tanah. Sebagai bukti alas hak yang sah dan dimiliki kekuatan

pembuktian sempurna. Dengan diterbitkannya sertifikat,

kepastian hukumnya akan lebih terjamin yang meliputi :

1. Kepastian hukum tentang subyeknya, maksudnya adalah

dengan diterbitkannya sertifikat hak milik atas tanah secara

yuridis telah terjamin bahwa orang yang namanya tersurat

di dalam sertifikat sebagai pemilik atas tanah tertentu.

2. Kepastian tentang obyeknya, maksudnya dengan

diterbitkannya sertifikat hak milik atas tanah, baik letak, luas

maupun batas-batas tanah lebih terjamin karena didalam

sertifikat hal-hal yang berkenaan dengan suatu bidang

tanah termaksud gambar situasi termuat didalamnya.

Dengan terciptanya kedua kepastian hukum di atas kita

mengharapkan sengketa atau konflik di bidang pertanahan

lambat laun akan semakin berkurang dan inilah sebenarnya

57
 tujuan akhir dari penerbitan sertifikat. ( Abdurrahman,1995: 120)

menyatakan bahwa :

Lebih parah lagi adalah timbulnya dua atau lebih

sertifikat tanda bukti hak atas tanah yang sama. Kondisi

demikian tidak hanya menciptakan ketidak pastian hukum

melainkan juga merugikan bagi pemegang bukti hak sebab

diantara sekian banyak sertifikat mungkin hanya satu yang sah,

selebihnya cacat hukum dan ini akan teruji kalau antara mereka

telah terjadi sengketa di pengadilan.

3. Fungsi Sertifikat Bagi Pemegangnya

Sebagai konsekuensi dari terciptanya kepastian hukum

mengenai subyek dan obyek maka dengan diterbitkannya sertifikat

tersebut dapat menimbulkan beberapa fungsi bagi pemiliknya yaitu :

a. Nilai ekonomisnya (harga jual) lebih tinggi

Dalam jual beli pada umumnya pembeli (konsumen) memilik

pandangan, lebih baik kalah dalam membeli tetapi menang dalam

pemakaian daripada menang membeli tetapi kalah dalam memakai.

Bertolak dari pandangan seperti itulah sehingga tanah yang telah

bersertifikat memiliki harga yang jauh lebih tinggi ketimbang tanah

yang belum bersertifikat. Kenapa demikian, karena tanah yang telah

bersertifikat telah memiliki jaminan kepastian hukum baik subyek

maupun obyeknya. Kepastian hukum mengenai subyek, dalam hal

58
ini ada jaminan oleh hukum bahwa penjual adalah pemilik tanah

yang sesungguhnya. Dengan begitu telah menepiskan keragu-

raguan dari pembeli atas gangguan pihak ketiga. Kepastian hukum

mengenai obyek, bahwa luas dan batas-batas tanah tidak perlu

diragukan lagi karena kedua hal tersebut telah tersurat di dalam

sertifikat tanah. (Efendi, 1983: 73)

b. Tanah lebih mudah dijadikan sebagai jaminan utang

Tidak setiap orang memiliki kemampuan ekonomi yang cukup,

sering ditemukan orang dalam mempertahankan hidupnya harus

meminjam uang dari pihak/orang lain. Demikian juga halnya dengan

para pelaku usaha, bahwa tidak setiap pelaku usaha memiliki modal

yang cukup untuk tetap bertahan atau mengembangkan usahanya,

terkadang harus membutuhkan dana yang cukup besar, sementara

dana dimaksud tidak dimilikinya. Suatu alternatif yang dapat

ditempuh ialah dengan cara meminjam dana dari orang/pihak lain.

Bertolak dari kenyataan tersebut pemerintah bahkan pihak swasta

membentuk lembaga-lembaga keuangan misalnya, lembaga

perbankan dimana salah satu fungsinya memberi kredit bagi setiap

orang yang membutuhkannya.

Suatu keraguan lalu muncul, bagaimana kalau debitur terlambat

atau tidak mengembalikan uang pinjaman nya, kalau ini terjadi

kreditur akan menderita kerugian. Untuk mengatasi hal ini lalu

59
kreditur membuat persyaratan bahwa dalam perkreditan disyaratkan

adanya jaminan (garansi) maksudnya para debitur hanya akan

diberi kredit jika ada barang yang dijaminkan.

Barang yang menjadi obyek jaminan tersebut meliputi segala

macam barang yang memiliki nilai ekonomi, termasuk tanah.

Dengan adanya barang yang dijaminkan kreditur tidak perlu ragu

akan pengembalian uang pinjaman sebab sekalipun debitur

wanprestasi barang dimaksud dapat dijual lelang dan hasil

penjualannya digunakan untuk pelunasan utang. Keraguan yang

muncul berikutnya adalah bagaimana kalau barang yang dijaminkan

tersebut bukan milik debitur, kalau ini terjadi proses pelelangan

akan terhambat oleh gangguan pihak ketiga sebagai pemilik tanah

yang sesungguhnya. Konsekuensinya ialah pelelangan tidak dapat

dilakukan sehingga uang pinjaman tidak dapat dikembalikan oleh

debitur apa bila secara yuridis pihak ketiga itu mampu

membuktikan bahwa barang jaminan sebagai miliknya.

Terbayang oleh dampak terburuk itu lalu muncul pemikiran bahwa

kalau sebidang tanah yang dijadikan sebagai jaminan pelunasan

utang disyaratkan dengan sertifikat tanah dimaksud agar ada

kepastian hukum, bahwa debitur adalah benar-benar sebagai

pemilik atas tanah yang dijaminkan itu .(Efendi, 1983: 74)

c. Potensi untuk menang dalam berperkara lebih terbuka

60
Ada pepatah dalam bahasa latin yang berbunyi “Sivis Pacem Para

Bellum” yang berarti hendak damai siapkan perang. Rupanya

pepatah tersebut tidak hanya dapat diterapkan pada perang dalam

arti yang sesungguhnya tetapi justru cukup memberi inspirasi dalam

dunia hukum, dalam hal ini berperkara di pengadilan. (Harsono,

1997: 431)

Sertifikat hak milik atas tanah dapat diklasifikasikan dalam golongan

alat bukti tertulis/surat. Bagi kita di idonesia hingga kini alat bukti

primer (utama) lebih khusus lagi akta otentik. Apa yang dinamakan

akta otentik tidal lain adalah akta yang dibuat oleh atau dihadapan

pejabat yang berwenang untuk itu. Berdasarkan rumusan diatas

maka sertifikat memenuhi syarat untuk digolongkan kedalam akta

otentik karena dibuat oleh pejabat tertentu.

Akta otentik dinamakan alat bukti primer karena memiliki

keunggulan tersendiri yang tidak dimiliki alat bukti lain. Suatu

keunggulan bagi akta otentik dibanding dengan alat bukti lain ialah

dari segi kekuatan pembuktiannya (Vis Probandi) bahwa akta

otentik memiliki kekuatan pembuktian sempurna (Volledige Bewijs

Kracht) artinya kekuatan pembuktian yang memberikan kepastian

hukum yang cukup, kecuali terbukti sebaliknya. Sehingga menurut

hukum akta otentik (termasuk sertifikat hak milik atas tanah) untuk

sementara harus dianggap sebagai suatu yang benar sepanjang

61
belum terbukti kepalsuan nya. Konsekuensinya ialah barang siapa

yang membantah keaslian nya pihak inilah yang harus membuktikan

nya bahwa akta itu palsu, berarti kalau tidak terbukti kepalsuan nya

maka pihak ini harus kalah dalam perkaranya. .(Harsono, 1997:

432)

d. Dapat memberi proteksi yuridis bagi pemegangnya

Seseorang yang bukan pemilik tanah menerbitkan sertifikat hak

milik terhadap tanah tersebut atas namanya tanpa seizing pemilik

sesungguhnya jika keduanya terlibat sengketa di pengadilan dimana

sertifikat dijadikan sebagai alat bukti hampir dapat dipastikan

pemegang sertifikat ini akan memenangkan perkara, sebab paling

tidak secara yuridis ia telah membuktikan hak-haknya terhadap

tanah tersebut. Kebenaran hukum itu terkadang tidak mencapai

kebenaran yang sesungguhnya, dengan kata lain “pengertian yang

benar” menurut hukum ialah pihak yang mampu membuktikan dalil-

dalilnya dan mampu membuktikan dalil-dalil sangkalannya yang

diajukan pihak lawan dengan menggunakan alat-alat bukti yang

sah. Sebaliknya bagi pihak lawannya sekalipun ia sebagai pemilik

tanah yang sesungguhnya tetapi karena dalam perkara, para pihak

mampu membuktikan haknya atas tanah yang dipersengketakan. .

(Harsono, 1997: 428)

62
 Sertifikat sebagai salah satu bukti kepemilikan hak, menjadi

salah satu hal penting dalam pembangunan kesadaran hukum

masyarakat. Oleh karena itu penerbitan sertifikat, menjadi sangat

penting dalam sebuah negara hukum.

BAB III

METODE PENELITIAN

A. Tipe Penelitian

Penelitian ini menggunakan tipe penelitian normatif empiris. Tipe

penelitian normatif merupakan tipe penelitian yang menekankan pada

kajian ilmu hukum dan berusaha menekankan pada kaidah-kaidah hukum

yang berlaku sehubungan dengan kedudukan tanah Di samping itu

penelitian empiris adalah kajian ilmu hukum untuk menemukan/

menganalisis kenyataan-kenyataan yang terjadi di dalam masyarakat

khususnya di Kota Kendari.

B. Lokasi Penelitian

Penelitian ini akan difokuskan pada Kantor Pertanahan Kota

Kendari, sebab di Kota Kendari yang merupakan wilayah kerja dari Kantor

Pertanahan Kota Kendari terdapat beberapa tanah yang belum

bersertifikat dan tentunya akan menjalani proses pendaftaran tanah

(ajudikasi).

63
C. Populasi dan Sampel

1. Populasi

Populasi dalam penelitian ini adalah seluruh tanah yang masih

dalam proses pendaftaran tanah (ajudikasi), serta pihak yang terkait

dalam objek penelitian ini, yaitu masyarakat pendaftar tanah dan

pihak Kantor Pertanahan Kota Kendari agar diperoleh gambaran

secara obyektif mengenai obyek penelitian.

2. Sampel

Sampel dalam penelitian adalah 2 (dua) tanah yang masih

dalam proses pendaftaran tanah (ajudikasi), pihak Kantor Pertanahan

Kota Kendari dalam hal ini Kepala Kantor Pertanahan juga Panitia

Ajudikasi sebanyak 3 (tiga) orang, serta 2 (dua) individu masyarakat

yang melakukan pendaftaran tanah dalam proses ajudikasi. Pemillihan

sampel dalam penelitian ini dilakukan dengan purposive sampling.

D. Jenis dan Sumber Data

Adapun jenis data dalam penelitian ini adalah :

64
 1. Data primer adalah data yang diperoleh langsung dalam

penelitian lapangan dan berkaitan langsung dengan objek penelitian.

Dalam hal ini data diperoleh melalui pihak badan pertanahan kota

kendari dan individu masyarakat.

2. Data sekunder adalah data yang diperoleh tidak langsung

dalam penelitian yaitu berbagai referensi yang dapat menunjang

penelitian ini melalui kepustakaan guna mendapatkan landasan teoritis

berupa pendapat-pendapat dokumen-dokumen bahan hukum yang

terkait dengan judul penelitian ini.

E. Teknik Pengumpulan Data

Adapun teknik pengumpulan data yang penulis gunakan dalam

penelitian ini untuk memperoleh data adalah :

a. Library Research (Penelitian Kepustakaan), yaitu

data dikumpulkan dengan cara menelaah beberapa literatur serta

bacaan-bacaan lain dan bahan-bahan hukum yang masih relevan

serta berhubungan dengan objek penelitian ini.

b. Field Research (Penelitian Lapangan), yaitu data

yang dikumpulkan dengan mengadakan penelitian secara langsung di

lapangan untuk mendapatkan data yang akurat. Adapun cara tersebut

dilakukan dengan cara yaitu :

65
 1) Interview (Wawancara), yaitu mengadakan

tanya jawab secara langsung dengan para pihak dalam proses

pendaftaran tanah.

2) Observasi (Pengamatan) yaitu dengan

mengadakan pengamatan langsung terhadap objek yang diteliti.

3) Dokumentasi, yaitu teknik pengumpulan

data dengan cara mencatat dokumen-dokumen (arsip yang

berkaitan dengan permasalahan yang dibahas).

F. Analisis Data

Data yang berhasil dikumpulkan diolah secara sistematis

selanjutnya dilakukan analisis deskritif kualitatif yaitu meneliti, menelaah

data-data yang ada dalam bentuk uraian secara logis dan sistematis untuk

menjawab rumusan masalah yang ada.

G. Definisi Operasional

1. Proses pendaftaran tanah adalah seluruh kegiatan

yang dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan Kota Kendari dengan

tujuan untuk memberikan/membebankan hak atas tanah masyarakat

permilik tanah.

2. Ajudikasi adalah salah satu kegiatan pendaftaran tanah

yang dilakukan untuk mendapatkan data fisik dan data yuridis yang

digunakan dalam rangka proses pendaftaran tanah.

66
3. Sertifikat adalah tanda bukti kepemilikan atas suatu hak

atas tanah.

67
 BAB IV

HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

A. Kantor Pertanahan Kota Kendari

Kantor Pertanahan Kota Kendari merupakan salah satu instansi

vertikal yang berada dalam wilayah koordinasi Pemerintahan Kota Kendari.

Kantor Pertanahan Kota Kendari resmi berdiri berdasarkan Surat Keputusan

Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun

1996, tanggal 8 Maret 1996 tentang Kantor Pertanahan Kota Kendari, yang

berada di bawah dan bertanggung jawablangsung kepada Kepala Kantor

Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Sulawesi Tenggara.

Dibentuknya Kantor Pertanahan Kota Kendari merupakam salah

satu prioritas utama pemerintah setempat dalam membentuk unit-unit

organisasi pemerintah vertikal maupun otonom dalam lingkup Kota Kendari.

Hal tersebut disebabkan dalam pengembangan kota yang sangat gencar

beberapa tahun terakhir ini, telah minimbulkan berbagai keluhan, dinamika

dan masalah pertanahan yang cukup kompleks sehingga dipandang perlu

untuk segera mengusulkan pendirian Kantor Pertanahan di Kota Kendari.

Sebagaimana halnya berlaku pada kantor Pertanahan Nasional

diseluruh Indonesia, struktur organisasi dan tata kerja Kantor Pertanahan

Kota Kendari adalah mengacu pada Keputusan Presiden Republik Indonesia

(RI) Nomor 26 Tahun 1998 tentang Perumusan dan Tata Kerja Kantor

68
Wilayah. Badan Pertanahan Nasional di Provinsi dan Kabupaten/Kota serta

Surat Keputusan (SK) Presiden Republik Indonesia (RI) Nomor 1 Tahun 1989

tentang Pelaksanaan Keputusan Presiden Republik Indonesia (RI) Nomor 26

Tahun 1988. Dengan terbitnya dua surat keputusan tersebut maka susunan

organisasi dan tata kerja yang berada dalam lingkungan Direktorat Jendral

Agraria dan tata guna tanah seluruh jajaran vertikal di daerah-daerah telah

dicabut dan disesuaikan dengan susunan organisasi dan tata kerja baru yang

ditetapkan dalam kedua surat keputusan tersebut.

Kantor Pertanahan Kota Kendari dipimpin oleh seorang Kepala

Kantor Pertanahan Kota Kendari yang mempunyai tugas sebagai berikut :

1. Menyiapkan kegiatan dibidang pengaturan

penguasaan tanah, penatagunaan tanah, pengurusan hak-hak atas tanah

serta pengukuran hak-hak atas tanah serta pengukuran pendaftaran

tanah.

2. Melaksanakan kegiatan pelayanan dibidang,

pengaturan penguasaan tanah, penatagunaan, pengurusan hak-hak atas

tanah serta pengukuran dan pendaftaran tanah.

3. Melakukan urusan tata usaha dan rumah tangga.

Adapun struktur organisasi dan tata kerja Kantor Pertanahan Kota

Kendari terdiri dari :

a. Kepala Kantor Pertanahan Kota Kendari.

b. Sub Bagian Tata Usaha

69
 • Urusan perencanaan

• Urusan Umum dan Kepegawaian

c. Seksi Pengaturan dan Penataan Pertanahan

• Subseksi PGT dan Kawasan tertentu

• Subseksi Landreform dan konsoldasi Tanah

d. Seksi Pengadilan dan Pemberdayaan.

• Subseksi Pengendalian Pertanahan

• Subseksi Pemberdayaan Masyarakat

e. Seksi Hak-hak Atas Tanah.

• Subseksi Penetapan Hak Tanah

• Subseksi Pengaturan Tanah Pemerintah

• Subseksi Pendaftaran Tanah

• Subseksi Peralihan Pembenaan Hak dan PPAT

f. Seksi Pengukuran dan Pemetaan

• Subseksi Pengukuran dan Pemetaan

• Subseksi Tematik dan Potensi Tanah

g. Seksi Sengketa Konflik dan Perkara

• Subseksi Sengketa dan Konflik Pertanahan

• Subseksi Perkara Pertanahan.

70
Untuk lebih jelasnya struktur organisasi Kantor Pertanahan Kota Kendari

dapat dilihat pada lampiran II

Berkaitan dengan kedudukan dan tugasnya, Kantor Pertanahan

Kota Kendari menyadari pentingnya mengatasi berbagai permasalahan dan

memberikan pelayanan administrasi pertanahan kepada masyarakat Kota

Kendari, meskipun relatif baru namun Kantor Pertanahan Kota Kendari telah

dilengkapi dengan sejumlah sarana dan prasarana yang umumnya masih

dalam keadaan baik dan telah menggunakan beberapa peralatan yang cukup

memadai, seperti komputer dan printernya. Sedangkan sejumlah sarana dan

prasarana akan terus ditingkatkan kata Pahari Limbo Selaku Kasubag Tata

Usaha Kantor Pertanahan Kota Kendari (wawancara, 23 April 2010).

B. Proses Pendaftaran Tanah (Ajudikasi)

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi

pengumpulan dan pengolahan data fisik, pembuktian hak dan

pembukuannya, penerbitan sertifikat, penyajian data fisik dan data

yuridis, penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Dalam kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik dimulai

dengan pembuatan peta dasar pendaftaran. Di wilayah-wilayah yang

belum ditunjuk sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik

oleh Badan Pertanahan nasional diusahakan tersedianya peta dasar

pendaftaran untuk keperluan pendaftaran tanah secara sporadik. (Pasal

71
12 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997)

Ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka

proses pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi pengumpulan

dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu

atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan

pendaftarannya. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara

sistematik, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi

yang dibentuk oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk.

Tim yang dibentuk oleh BPN tersebut diberi nama Pantia

Ajudikasi. Terdiri dari dua komponen pokok, yaitu tim yuridis dan tim

teknis. Tim yuridis melaksanakan tugas dalam rangka pengumpulan

surat-surat yang berkaitan dengan data kepemilikan tanah. Sedangkan

tim teknis melaksanakan tugas pengukuran.

Target waktu penyelesaian pelaksanaan ajudikasi adalah 1 tahun

anggaran, dengan target bidang yang telah ditetapkan oleh Kepala BPN.

Satu Panitia Ajudikasi dapat meliputi beberapa desa. Sistem pendaftaran

yang digunakan disebut system pendaftaran secara sistematis, artinya

pengukuran yang dilaksanakan merupakan satu rangkaian system

koordinat.

72
 Ajudikasi merupakan salah satu implementasi dari peraturan

perundang-undangan dibidang pertanahan khususnya Undang-undang

Nomor 5 tahun 1960 tentang UUPA, Peraturan Pemerintah Nomor 24

tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, Peraturan Menteri Negara Agraria

Nomor 3 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah serta peraturan dan

ketentuan lainnya. Berdasarkan wawancara dengan La Ode Muh. Ruslan

Emba (Kepala Kantor Pertanahan Kota Kendari), menjelaskan bahwa :

"Berpedoman ketentuan peraturan perundang-undangan yang

berlaku, maka untuk melaksanakan pendaftaran tanah secara
sistematik di dasarkan pada suatu rencana kerja dan
dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri
yang bertanggung jawab di bidang agraria/pertanahan Sumber
pembiayaannya berasal dari rupiah murni dan bantuan luar
negeri (Bank Dunia)” (Wawancara Tanggal 23 April 2010)

Berdasarkan hasil wawancara dengan Kasubsi Pendaftaran dan

Peralihan Hak Atas Tanah Kantor Pertanahan Kota Kendari, Edison S

(Wawancara, 23 April 2010), menyatakan bahwa :

“ajudikasi merupakan salah satu proyek dari BPN Pusat dan

terdapat daerah-daerah untuk wilayah pelaksanaan proyek
tersebut dengan kuota yang dimilikinya pula, proyek ajudikasi
mirip dengan proyek PRONA yang pernah juga dilaksanakan oleh
BPN”

Mewujudkan hal tersebut merupakan beban kerja sangat berat,

namun tekad dan kuat, motivasi yang tinggi serta optimisme dan

73
tanggung jawab penuh, oleh karena itu panitia dan tim ajudikasi

merupakan pelaksana tim yang bekerja dengan cermat, teliti dan akurat

sebab ini bersangkutan dengan sertifikat hak atas tanah yang merupakan

tanda bukti hak yang berkekuatan hukum. Badan Pertanahan Negara

dalam mengumpulkan dan menetapkan kebenaran data fisik serta data

yuridis mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk

keperluan pendaftarannya membentuk tim ajudikasi.

Susunan Panitia Ajudikasi terdiri dari:

a. Seorang Ketua Panitia, merangkap anggota

yang dijabat oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional.

b. Beberapa orang anggota yang terdiri dari:

• Seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional yang

mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang pendaftaran

tanah.

• Seorang pegawai Badan pertanahan Nasional yang

mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang hak-hak atas

tanah.

• Kepala Desa/Kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang

Pamong Desa/Kelurahan yang ditunjuknya

Keanggotaan Panitia Ajudikasi dapat ditambah dengan seorang

anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian data yuridis

74
mengenai bidang-bidang tanah di wilayah desa/kelurahan yang

bersangkutan.

Berdasarkan hasil wawancara dengan Kasi Hak Tanah dan

Pendaftaran Tanah, Abdul Razak (wawancara, 23 April 2010),

menyatakan bahwa :

“Program sertipikasi hak atas tanah yang dilaksanakan melalui

Ajudikasi mempunyai sasaran kegiatan sertifikasi bidang tanah
yang dipunyai masyarakat, sehingga diharapkan seluruh lapisan
masyarakat dapat menikmati manfaat dan arti pentingnya
sertifikat tersebut dapat meningkatkan kesejahteraaan hidup dan
kemakmuran masyarakat”

Tanah obyek Ajudikasi adalah:

1. Tanah-tanah yang belum bersertifikat

2. Tanah milik adat (terdaftar pada Buku C Desa) dan Tanah

Negara

3. Tanah tidak sengketa

4. Tanah tidak sedang dijaminkan

Berdasarkan hasil wawancara dengan Kasi Hak Tanah dan

Pendaftaran Tanah, Abdul Razak (Wawancara, 23 April 2010) adapun

tahap pelaksanaan ajudikasi :

1. Usulan lokasi desa yang disesuaikan dengan kriteria

2. Penetapan lokasi desa sebagai lokasi Ajudikasi oleh Kepala Badan
Pertanahan Nasional RI.
3. Pembentukan Tim Panitia Ajudikasi Oleh Kepala Badan Pertanahan
Nasional RI
4. Penyuluhan oleh Tim Ajudikasi dan Tim Penyuluh Kantor
Pertanahan

75
 5. Pembentukan Satuan Tugas Pengumpul Data Yuridis oleh Kepala
Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi
6. Pendataan oleh Satgas Pengumpul Data Yuridis dibantu oleh
Satgas Kemitraan untuk kelengkapan berkas permohonan dan
penyerahan Surat Tanda Terima Dokumen (STTD)
7. Pemasangan Titik Dasar Teknis orde IV dan pengukuran kerangka
dasar teknis
8. Penetapan batas bidang tanah oleh pemilik tanah dengan
persetujuan tetangga yang berbatasan di setiap sudut bidang tanah
dan dilaksanakan pemasangan tanda batasnya.
9. Pengukuran bidang-bidang tanah berdasarkan tanda batas yang
telah ditetapkan dan terpasang.
10. Sidang Panitia Ajudikasi untuk meneliti subyek dan obyek tanah
yang dimohon dengan memperhatikan persyaratan yang dilampirkan
11. Pembuktian hak melalui PENGUMUMAN yang diumumkan selama
1 (satu) bulan, guna memberikan kesempatan para pihak untuk
mengajukan sanggahan/keberatan
12. Pengesahan atas pengumuman
13. Pembukuan hak dan proses penerbitan sertipikat hak atas tanah
14. Penyerahan sertipikat hak atas tanah di setiap Desa, peserta
membawa KTP asli atau surat kuasa bila dikuasakan.

Persyaratan yang harus dipenuhi para pemohon/peserta

ajudikasi, hasil wawancara dengan Kasubsi Pendaftaran dan Peralihan

Hak Atas Tanah Kantor Pertanahan Kota Kendari,Edison S, (Wawancara,

23 April 2010) menerangkan bahwa:

1. Perolehan Tanah sebelum Tahun 1997.

a. Surat Permohonan
b. Surat Pernyataan penguasaan fisik sistimatis bermeterai Rp.
6.000,
c. Identitas pemohon (KTP) yang dilegalisir oleh yang berwenang
d. Surat Kuasa bermeterai Rp. 6.000,-bila dikuasakan kepada pihak
lain
e. Surat perwalian bila masih dibawah umur bermeterai Rp. 6.000,--
diketahui Kades
f. Salinan Letter D/C yang dilegalisir oleh yang berwenang
g. Bukti Perolehan tanahnya (segel jual beli, segel hibah, surat
keterangan warisan dll).
h. Foto copy SPPT dilegalisir oleh yang berwenang.

76
 i. Berita Acara kesaksian diketahui 2 orang saksi
j. Surat pernyataan lain yang diperlukan bermeterai Rp. 6.000,--
k. Memasang patok tanda batas. Permanen (menurut syarat
sebagaimana PMNA/Ka BPN No.3/1997)

2. Perolehan Tanah sesudah Tahun 1997.

Tanah yang diperoleh melalui :

a. Jual Beli / Hibah

1. Surat Permohonan
2. Surat Pernyataan penguasaan fisik sistimatis bermeterai Rp.
6.000,-
3. Foto copy KTP para pihak dilegalisir oleh yang berwenang
4. Foto copy SPPT dilegalisir oleh yang berwenang.
5. Akta jual beli / hibah meterai 2 buah Rp. 12.000,--
6. Salinan Letter C yang dilegalisir oleh yang berwenang
7. Bukti SSB BPHTB
8. Bukti SSP PPh kalau kena pajak PPh
9. Sketsa pemecahan bidang tanah
10. Surat pernyataan pemilikan tanah pertanian bermetersi
Rp.6.000,--
11. Memasang patok tanda batas. Permanen (menurut syarat
sebagaimana PMNA/Ka BPN No. 3/1997)

b. Warisan

1. Foto copy KTP para ahli waris dilegalisir oleh yang berwenang
2. Surat Pernyataan penguasaan fisik sistimatis bermeterai Rp.
6.000,-
3. Surat kematian
4. Surat keterangan Warisan bermetari Rp. 6.000,-
5. Surat Perwalian / surat pengampuan
6. Salinan Letter C yang dilegalisir oleh yang berwenang
7. Foto copy SPPT dilegalisir oleh yang berwenang.
8. Surat pernyataan lain bermeterai Rp. 6.000,--
9. Memasang patok tanda batas. Permanen (menurut syarat
sebagaimana PMNA/Ka BPN No. 3/1997)

c. Warisan dan pembagian hak bersama

1. Foto copy KTP para ahli waris dilegalisir oleh yang berwenang

77
 2. Surat Pernyataan penguasaan fisik sistimatis bermeterai Rp.
6.000,--
3. Surat kematian
4. Surat keterangan Warisan bermetari Rp. 6.000,-
5. Foto copy SPPT dilegalisir oleh yang oleh yang berwenang
6. Salinan Letter C yang dilegalisir oleh yang berwenang
7. Akta Pembagian Hak bersama (APHB) materai 2 buah Rp.
12.000,-
8. Bukti SSB BPHT
9. Surat pernyataan lain bermeterai Rp. 6.000,--
10. Memasang patok tanda batas. Permanen (menurut syarat
sebagaimana PMNA/Ka BPN No. 3/1997)

Dalam pelaksanaan kegiatan Ajudikasi berdasarkan

wawancara dengan Kepala Kantor Pertanahan Kota Kendari, La Ode

Muh. Ruslan Emba (Wawancara, 23 April 2010) menjelaskan bahwa :

“semua biaya berupa Biaya Pendaftaran Hak, Biaya

Pengukuran Biaya Pemeriksaan Tanah adalah GRATIS
(PEMOHON TIDAK DIPUNGUT BIAYA/BEBAS BIAYA),
dengan ketentuan semua persyaratan sebagaimana diatas
telah lengkap dan benar. Biaya yang timbul sebagai akibat dari
pemenuhan persyaratan yang harus dipenuhi sebagaimana
diatas menjadi tanggung jawab pemohon/peserta Ajudikasi
(TIDAK BEBAS BIAYA). Kantor Pertanahan Kota Kendari pada
tahun anggaran 1997 mendapatkan alokasi target sebanyak
6.000 bidang tanah”

Adanya pemberian biaya gratis tersebut tidak lepas dari

beberapa asas pendaftaran tanah yaitu :

1. Azas sederhana

Azas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar

ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah

78
 dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para

pemegang hak atas tanah. Sedangkan azas aman dimaksudkan untuk

menunjukkan, bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara

teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan

kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.

2. Azas Terjangkau

Azas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang

memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan

kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan

dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa

terjangkau oleh para pihak yang memerlukan.

3. Azas mutakhir

Azas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam

pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya.

Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Untuk

itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-

perubhan yang terjadi di kemudahan hari.

4. Azas Terbuka

79
 Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara

terus menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan

di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di

lapangan, dan masyarat dapat memperoleh keterangan mengenai

data yang benar setiap saat. Untuk itulah diberlakukan pula azas

terbuka.

Berdasarkan hasil wawancara dengan Heriyanto (wawancara,

27 April 2010) sebagai salah satu pemohon dengan proses ajudikasi

menyatakan bahwa :

“proses pendaftaran tanah (ajudikasi) yang dilakukan oleh kantor

pertanahan sudah sesuai dengan prosedur yang dilakukan yaitu
dengan melalui tahapan-tahapan yang ada. Hanya yang menjadi
kendala adalah adanya biaya yang dipungut dari pihak/oknum
pegawai kantor tersebut”.

Berdasarkan hasil wawancara dengan Kasi Hak Tanah dan

Pendaftaran Tanah, Abdul Razak (Wawancara, 23 April 2010)

menjelaskan :

“untuk memperoleh data fisik yang diperlukan bagi pendaftaran

tanah, bidang-bidang tanah yang akan dipetakan diukur, setelah
ditetapkan letaknya, batas-batasnya dan menurut keperluannya
ditempatkan tanda-tanda batas di setiap sudut bidang tanah
yang bersangkutan”

Dalam penetapan batas bidang tanah pada pendaftaran tanah

80
secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik diupayakan

penataan batas berdasarkan kesepakatan para pihak yang

berkepentingan. Penempatan tanda-tanda batas termasuk

pemeliharaannya wajib dilakukan oleh pemegang hak atas tanah yang

bersangkutan.(Pasal 15 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997)

Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai dengan

suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum

ada surat ukur/gambar situasinya atau surat ukur/gambar situasi yang

ada tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, dilakukan oleh

Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh

Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik,

berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang hak atas tanah yang

bersangkutan dan sedapat mungkin disetujui oleh para pemegang hak

atas tanah yang berbatasan.

Berdasarkan hasil wawancara dengan Kepala Kantor

Pertanahan Kota Kendari, La Ode Muh. Ruslan Emba (Wawancara, 23

April 2010) menyatakan :

“Dalam menetapkan batas-batas bidang tanah Panitia Ajudikasi

atau Kepala Kantor Pertanahan memperhatikan batas-batas
bidang atau bidang-bidang tanah yang telah terdaftar dan surat
ukur atau gambar situasi yang bersangkutan. Bidang-bidang
tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya, diukur dan
selanjutnya dipetakan dalam peta dasar pendaftaran”

81
 Bidang atau bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau

dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran dibukukan

dalam daftar tanah. Bagi bidang-bidang tanah yang sudah diatur serta

dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur untuk

keperluan pendaftaran haknya.

Untuk keperluan pendaftaran hak:

a. Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:

1. Penetapan pemberian hak dari Pajabat yang berwenang memberikan

hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian

hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah hak pengelolaan.

2. Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang

hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak

guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik;

b. Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak

pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang;

c. Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf;

d. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta

pemisahan;

e. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian

hak tanggungan.

Kasubsi Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah Kantor

82
Pertanahan Kota Kendari, Edison S (Wawancara, 23 April 2010)

memberikan penjelasan bahwa :

“untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang

berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat
bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis,
keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang
kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran
tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan
dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup
untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain
yang membebaninya”

Daftar isian beserta peta bidang atau bidang- bidang tanah yang

bersangkutan sebagai hasil pengukuran diumumkan selama 30 (tiga

puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau 60 (enam

puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik untuk memberi

kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan.

Kepala Kantor Pertanahan Kota Kendari, La Ode Muh. Ruslan

Emba (Wawancara, 23 April 2010) menjelaskan bahwa :

“Pengumuman dilakukan di Kantor Panitia Ajudikasi dan Kantor

Kepala Desa/Kelurahan letak tanah yang bersangkutan dalam
pendaftaran tanah secara sistematik atau di kantor
pertanahan dan kantor kepala desa/kelurahan letak tanah
yang bersangkutan dalam pendaftaran tanah secara sporadik
serta di tempat lain yang dianggap perlu. Selain pengumuman,
dalam hal pendaftaran tanah secara sporadik individual,
pengumuman dapat dilakukan melalui media massa”

Dalam jangka waktu pengumuman tersebut ada yang

mengajukan keberatan mengenai data fisik dan atau data yuridis yang

diumumkan, Ketua Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara

83
sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah

secara sporadik mengusahakan agar secepatnya keberatan yang

diajukan diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat atau melalui

jalur pengadilan. (Pasal 30 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

1997)

Setelah jangka waktu pengumuman berakhir, data fisik dan data

yuridis yang diumumkan tersebut oleh Panitia Ajudikasi dalam

pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor

Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik disahkan dengan

suatu berita acara.

Bila jangka waktu pengumuman berakhir dan masih ada

kekurangkelengkapan data fisik dan atau data yuridis yang

bersangkutan atau masih ada keberatan yang belum diselesaikan, maka

pengesahan dilakukan dengan catatan mengenai hal-hal yang belum

lengkap dan atau keberatan yang belum diselesaikan. Berita acara

pengesahan menjadi dasar untuk :

a. Pembukuan hak atas tanah yang

bersangkutan dalam buku tanah.

b. Pengakuan hak atas tanah.

c. Pemberian hak atas tanah.

84
 Hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf dan hak milik

atas satuan rumah susun didaftar dengan membukukanya dalam buku

tanah yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah yang

bersangkutan, dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat pula pada surat

ukur tersebut.

Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat

ukur merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang

haknya dan bidang tanahnya yang diuraikan dalam surat ukur secara

hukum telah di daftar . (Pasal 29 Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997)

Setelah semua kegiatan tersebut maka, sertifikat diterbitkan

untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data

fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah sebagaimana

dimaksud di atas.

Pendaftaran Tanah sebagai salah satu rangkaian kegiatan yang

dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus berkesinambungan dan

teratur dalam rangka pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti

haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik

atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Proses pendaftaran tanah yang dilakukan oleh pihak Kantor Pertanahan

Kota Kendari (Panitia Ajudikasi) telah dilakukan sesuai dengan prosedur

85
yang diamanatkan dalam Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah.

C. Faktor-Faktor Yang Menghambat Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

(Ajudikasi)

Dalam banyak peristiwa mengenai pelaksanaan pendaftaran tanah

kadangkala terjadi hambatan–hambatan yang mengganggu terlaksananya

kegiatan tersebut. Seperti diketahui bahwa pendaftaran tanah adalah

rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus

berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengelolaan,

pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan yuridis,

dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-

satuan rumah susun termaksud pemberian sertifikat, sebagai surat tanda

bukti hanya bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik

atas satuan rumah susun termasuk pemberian sertifikat sebagai surat

tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan

hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang

membebaninya.

Berdasarkan hasil penelitian diperoleh gambaran bahwa faktor–

faktor yang mengakibatkan terhambatnya pelaksanaan pendaftaran tanah

(ajudikasi) disebabkan oleh beberapa faktor, yaitu :

86
1. Adanya kesalahan informasi yang diberikan oleh pihak

pemohon.

Kesalahan informasi yang diberikan oleh pemohon disebabkan kurang

proaktifnya masyarakat sebagai pemohon untuk datang langsung ke

kantor pertanahan menanyakan hal-hal apa saja yang menjadi

persyaratan administrasi yang harus disiapkan dalam proses awal

pendaftaran tanah, sehingga kebanyakan dari masyarakat yang datang

untuk melakukan pendaftaran tanahnya syarat-syarat administrasinya

yang harus dipenuhi tidak lengkap sehingga dikembalikan berkasnya dan

tidak diproses lebih lanjut oleh panitia bagian pemeriksaan berkas.

Kesalahan informasi awal yang diberikan juga kadangkala terjadi dari

pihak kantor pertanahan, hal ini terjadi akibat kurangnya sosialisasi

kemasyarakat dengan penyuluhan-penyuluhan yang dilakukan di

masyarakat sehingga informasi yang didapat oleh pemohon kurang yang

berakibat pada saat pemohon mendaftarkan tanahnya, berkas

administrasi yang diserahkan oleh pemohon tidak lengkap. Hal ini menjadi

dasar dari informasi yang kurang lengkap diberikan oleh pihak kantor

pertanahan. (Hasil wawancara, 23 April 2010 dengan Edison S, Kasubsi

Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah Kantor Pertanahan Kota

Kendari. Juga berdasarkan hasil wawancara dengan pemohon yang

melakukan pendaftaran tanah (ajudikasi) Heryanto, menyatakan bahwa

pihak Kantor Pertanahan kurang melakukan sosialisasi ke masyarakat

87
sehingga kami sebagai pemohon kurang mendapatkan informasi.

(Wawancara, 27 April 2010)

2. Adanya sanggahan/keberatan dari pihak lain pada saat

proses pendaftaran tanah (ajudikasi) berlangsung.

Sanggahan/keberatan dari pihak lain disebabkan karena tanah yang

didaftarkan pemohon adalah tanah sengketa sehingga pada saat

prosesnya tanah tersebut tidak dilanjutkan oleh panitia yang melakukan

pengukuran dan pemetaannya dikembalikan terlebih dahulu kepada

pemohon untuk menyelesaikan sengketa tanah tersebut dan apabila

sengketa permasalahan tanah tersebut telah selesai maka panitia akan

melanjutkan kembali pengukuran dan pemetaan yang pernah

dilakukannya (Hasil wawancara, 23 April 2010 dengan Edison S, Kasubsi

Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah Kantor Pertanahan Kota

Kendari). Namun, kadangkala yang terjadi apabila sengketa hak atas

tanah telah diselesaikan oleh pihak pemohon maka yang seharusnya

adalah dilanjjutkan prosedur pendaftarannya. Akan tetapi pemohon harus

mendaftarkan kembali lagi dari tahap awal pendaftaran tanah.

3. Pemohon menggunakan jasa orang lain.

Pemohon menggunakan jasa orang lain (calo) disebabkan karena

pemohon tidak mau susah dalam hal pengurusan administrasinya

sehingga mereka menggunakan jasa orang lain, ini dikarenakan pemohon

hanya menginkan kemudahannya saja tanpa harus bolak balik ke kantor

88
 pertanahan untuk mendaftarkan tanahnya. Penggunaan jasa orang lain

diakibatkan oleh berbelit-belinya prosedur administrasi pada pandaftaran

yang menyebabkan pemohon ingin segera menyelesaiakan proses

dengan menggunakan jasa calo. Penggunaan jasa calo juga

menimbulkan konsekuensi seperti adanya biaya di luar biaya pendaftaran.

(Hasil wawancara, 23 April 2010 dengan Edison S, Kasubsi Pendaftaran

dan Peralihan Hak Atas Tanah Kantor Pertanahan Kota Kendari).

Walaupun ditemukan beberapa hal yang menjadi permasalahan

dalam pelaksanaannya, ajudikasi membawa pengaruh yang cukup besar

dalam peningkatan jumlah bidang tanah yang telah didaftarkan haknya., yang

dibuktikan dari tingkat produktivitas pelaksanaan ajudikasi pertahun .

89
 BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan

1. Proses pendaftaran tanah yang dilakukan oleh pihak Kantor

Pertanahan Kota Kendari (Panitia Ajudikasi) telah dilakukan sesuai

dengan prosedur yang diamanatkan dalam Peraturan Pemerintah

No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

2. Faktor – faktor yang menghambat proses pendaftaran tanah ialah

kesalahan informasi, adanya sanggahan/keberatan dari pihak lain,

dan penggunaan jasa orang lain dalam pengurusan pendaftaran

tanah.

90
B. Saran

1. Agar pihak Kantor Pertanahan Kota Kendari dapat meningkatkan

jumlah tanah yang menjadi prioritas dalam pendaftaran tanah

(ajudikasi).

2. Agar pihak Kantor Pertanahan Kota Kendari dalam melakukan

proses pendaftaran tanah (ajudikasi) senantiasa memperhatikan

kelengkapan informasi dan data yang diberikan pemohon.

91