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Ley sobre Propiedad Horizontal - 1999

Ley sobre Propiedad Horizontal - 1999

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Ley sobre Propiedad Horizontal - 1999
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13104 Jueves 8 abril 1999 BOE núm. 84
Disposición final única.
Entrada en vigor.
La presente Ley Orgánica entrará en vigor el díasiguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial delEstado».Por tanto,Mando a todos los españoles, particulares y auto-ridades,queguarden yhagan guardar esta LeyOrgánica.Madrid, 6 de abril de 1999.JUAN CARLOS R.
El Presidente del Gobierno,JOSÉ MARÍA AZNAR LÓPEZ
7858
LEY 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobrPropiedad Horizontal.
JUAN CARLOS I
REY DE ESPAÑA
A todos los que la presente vieren y entendieren.Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yovengo en sancionar la siguiente Ley.EXPOSICIÓN DE MOTIVOSEllargopeododevigenciadelaLey49/1960,de21de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado lagran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en laregulación de las relaciones entre los copropietariossometidosasugimen,enelfomentodelaconstruccióny en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febre-ro, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaronun gran avance en el acercamiento de aquélla a la rea-lidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, hansurgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materiade regulación de la propiedad horizontal.Se considera así hoy en día que la regla de la una-nimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculizala realización de determinadas actuaciones que son con-venientes para la comunidad de propietarios e incluso,por razones medioambientales o de otra índole, paraelrestodelacolectividad.Sehaconsideradoasíconvenienteflexibilizar el régimen de mayoría para el establecimientode determinados servicios (porterías, ascensores, supresiónde barreras arquitectónicas que dificulten la movilidadde personas con minusvalías, servicios de telecomuni-cación, aprovechamiento de la energía solar, etc.).Otradelasgrandesdemandasdelasociedadeslograrque las comunidades de propietarios puedan legítima-mente cobrar lo que les adeudan los copropietarios inte-grantes de las mismas. Lo que se viene denominando«lucha contra la morosidad» se pretende combatir conesta reforma a través de una pluralidad de medidas diri-gidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publi-cidad en el instrumento público de transmisión de lascantidades adeudadas por los propietarios, afección realdel inmueble transmitido al pago de los gastos generalescorrespondientes a la anualidad en la cual tenga lugarla adquisición y al año inmediatamente anterior, respon-sabilidad solidaria del transmitente que no comuniqueel cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivoa los acuerdos formalizados en el acta de la Junta depropietarios, establecimiento de un procedimiento ágily eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudascon la comunidad, etc.La presente Ley lleva a cabo también una regulaciónactualizada de la formación de las actas de las Juntas,funciones de los órganos de la comunidad, en particulardel administrador, que podrá ser cualquier copropietarioo persona física con cualificación profesional suficiente,régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto,renunciaalcargodelpresidenteyotrasnumerosasmate-rias que la realidad diaria de la vida en comunidad habíapuesto de relieve que estaban insuficientemente regu-ladas.Con ello la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexi-bilidad y dinamismo, pero también en eficacia, y se aco-moda a los nuevos requerimientos sociales, en el con-vencimiento de que seguirá siendo durante las décadasvenideras una de las normas jurídicas de mayor trans-cendencia para nuestro país.
Artículo primero.
El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobrePropiedad Horizontal, queda redactado en los siguientetérminos:«La presente Ley tiene por objeto la regulaciónde la forma especial de propiedad establecida enel artículo 396 del Código Civil, que se denominapropiedad horizontal.A efectos de esta Ley tendrán también la con-sideración de locales aquellas partes de un edificioque sean susceptibles de aprovechamiento inde-pendiente por tener salida a un elemento comúnde aquél o a la vía pública.»
Artículo segundo.
El artículo 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobrePropiedad Horizontal, queda redactado en los siguientestérminos:«Esta Ley será de aplicación:a) A las comunidades de propietarios consti-tuidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.b) Alascomunidadesquereúnanlosrequisitosestablecidos en el artículo 396 del Código Civil yno hubiesen otorgado el título constitutivo de lapropiedad horizontal.Estas comunidades se regirán, en todo caso, porlas disposiciones de esta Ley en lo relativo al régi-men jurídico de la propiedad, de sus partes pri-vativas y elementos comunes, así como en cuantoa los derechos y obligaciones recíprocas de loscomuneros.c) A los complejos inmobiliarios privados, enlos términos establecidos en esta Ley.»
Artículo tercero.
La rúbrica del capítulo II de la Ley 49/1960, de 21de julio, sobre Propiedad Horizontal, queda redactadaasí:«Del régimen de la propiedad por pisos o loca-les.»
Artículo cuarto.
El artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobrePropiedad Horizontal, queda redactado en los siguientestérminos:«1. El propietario de cada piso o local podrámodificar los elementos arquitectónicos, instalacio-nes o servicios de aquél cuando no menoscabeoalterelaseguridaddeledificio,suestructuragene-ral, su configuración o estado exteriores, o perju-
 
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dique los derechos de otro propietario, debiendodar cuenta de tales obras previamente a quienrepresente a la comunidad.En el resto del inmueble no podrá realizar alte-ración alguna y si advirtiere la necesidad de repa-raciones urgentes deberá comunicarlo sin dilaciónal administrador.2. Al propietario y al ocupante del piso o localno les está permitido desarrollar en él o en el restodel inmueble actividades prohibidas en los esta-tutos, que resulten dañosas para la finca o quecontravengan las disposiciones generales sobreactividades molestas, insalubres, nocivas, peligro-sas o ilícitas.El presidente de la comunidad, a iniciativa propiao de cualquiera de los propietarios u ocupantes,requerirá a quien realice las actividades prohibidaspor este apartado la inmediata cesación de las mis-mas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.Si el infractor persistiere en su conducta el pre-sidente, previa autorización de la Junta de propie-tarios, debidamente convocada al efecto, podráentablar contra él acción de cesación que, en lonoprevistoexpresamenteporesteartículo,sesubs-tanciará por las normas que regulan el juicio decognición.Presentada la demanda, acompañada de la acre-ditación del requerimiento fehaciente al infractory de la certificación del acuerdo adoptado por laJunta de propietarios, el juez podrá acordar concarácter cautelar la cesación inmediata de la acti-vidad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir endelito de desobediencia. Podrá adoptar asimismocuantas medidas cautelares fueran precisas paraasegurar la efectividad de la orden de cesación.La demanda habrá de dirigirse contra el propietarioy, en su caso, contra el ocupante de la viviendao local.Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer,además de la cesación definitiva de la actividadprohibida y la indemnización de daños y perjuiciosque proceda, la privación del derecho al uso dela vivienda o local por tiempo no superior a tresaños, en función de la gravedad de la infraccióny de los perjuicios ocasionados a la comunidad.Si el infractor no fuese el propietario, la sentenciapodrá declarar extinguidos definitivamente todossusderechosrelativosalaviviendaolocal,asícomosu inmediato lanzamiento.»
Artículo quinto.
El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobrePropiedad Horizontal, queda redactado en los siguientestérminos:«1. Son obligaciones de cada propietario:a) Respetar las instalaciones generales de lacomunidad y demás elementos comunes, ya seande uso general o privativo de cualquiera de los pro-pietarios, estén o no incluidos en su piso o local,haciendo un uso adecuado de los mismos y evi-tando en todo momento que se causen daños odesperfectos.b) Mantener en buen estado de conservaciónsu propio piso o local e instalaciones privativas,en términos que no perjudiquen a la comunidado a los otros propietarios, resarciendo los dañosque ocasione por su descuido o el de las personaspor quienes deba responder.c) Consentir en su vivienda o local las repa-racionesqueexijaelserviciodelinmuebleypermitiren él las servidumbres imprescindibles requeridaspara la creación de servicios comunes de interésgeneral acordados conforme a lo establecido enelarculo17,teniendoderechoaquelacomunidadle resarza de los daños y perjuicios ocasionados.d) Permitir la entrada en su piso o local a losefectosprevenidosenlostresapartadosanteriores.e) Contribuir, con arreglo a la cuota de par-ticipación fijada en el título o a lo especialmenteestablecido, a los gastos generales para el adecua-do sostenimiento del inmueble, sus servicios, car-gas y responsabilidades que no sean susceptiblesde individualización.Los créditos a favor de la comunidad derivadosde la obligación de contribuir al sostenimiento delos gastos generales correspondientes a las cuo-tas imputables a la parte vencida de la anualidaden curso y al año natural inmediatamente anteriortienen la condición de preferentes a efectos delartículo 1923 del Código Civil y preceden, parasu satisfacción, a los enumerados en los aparta-dos 3.
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, 4.
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y 5.
o
de dicho precepto, sin perjuiciode la preferencia establecida a favor de los cré-ditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.El adquirente de una vivienda o local en régimende propiedad horizontal, incluso con título inscritoen el Registro de la Propiedad, responde con elpropio inmueble adquirido de las cantidades adeu-dadas a la comunidad de propietarios para el sos-tenimiento de los gastos generales por los ante-riores titulares hasta el límite de los que resultenimputables a la parte vencida de la anualidad enla cual tenga lugar la adquisición y al año naturalinmediatamenteanterior.Elpisoolocalestarálegal-mente afecto al cumplimiento de esta obligación.En el instrumento público mediante el que setransmita, por cualquier título, la vivienda o localel transmitente, deberá declarar hallarse al corrien-te en el pago de los gastos generales de la comu-nidad de propietarios o expresar los que adeude.El transmitente deberá aportar en este momentocertificación sobre el estado de deudas con lacomunidad coincidente con su declaración, sin lacual no podrá autorizarse el otorgamiento del docu-mento público, salvo que fuese expresamente exo-nerado de esta obligación por el adquirente. La cer-tificación será emitida en el plazo máximo de sietedías naturales desde su solicitud por quien ejerzalas funciones de secretario, con el visto bueno delpresidente, quienes responderán, en caso de culpao negligencia, de la exactitud de los datos con-signados en la misma y de los perjuicios causadospor el retraso en su emisión.f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuotade participación, a la dotación del fondo de reservaque existirá en la comunidad de propietarios paraatender las obras de conservación y reparación dela finca.Elfondodereserva,cuyatitularidadcorrespondea todos los efectos a la comunidad, estará dotadocon una cantidad que en ningún caso podrá serinferior al 5 por 100 de su último presupuestoordinario.Con cargo al fondo de reserva la comunidadpodrá suscribir un contrato de seguro que cubralos daños causados en la finca o bien concluir uncontrato de mantenimiento permanente del inmue-ble y sus instalaciones generales.g) Observar la diligencia debida en el uso delinmueble y en sus relaciones con los demás titu-
 
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lares y responder ante éstos de las infraccionescometidas y de los daños causados.h) Comunicar a quien ejerza las funciones desecretario de la comunidad, por cualquier medioque permita tener constancia de su recepción, eldomicilio en España a efectos de citaciones y noti-ficaciones de toda índole relacionadas con la comu-nidad. En defecto de esta comunicación se tendrápordomicilioparacitacionesynotificacioneselpisoo local perteneciente a la comunidad, surtiendo ple-nos efectos jurídicos las entregadas al ocupantedel mismo.Si intentada una citación o notificación al pro-pietario fuese imposible practicarla en el lugar pre-venidoenelpárrafoanterior,seentenderárealizadamediante la colocación de la comunicación corres-pondiente en el tablón de anuncios de la comu-nidad, o en lugar visible de uso general habilitadoal efecto, con diligencia expresiva de la fecha ymotivos por los que se procede a esta forma denotificación, firmada por quien ejerza las funcionesde secretario de la comunidad, con el visto buenodel presidente. La notificación practicada de estaforma producirá plenos efectos jurídicos en el plazode tres días naturales.i) Comunicar a quien ejerza las funciones desecretario de la comunidad, por cualquier medioque permita tener constancia de su recepción, elcambio de titularidad de la vivienda o local.Quien incumpliere esta obligación seguirá res-pondiendo de las deudas con la comunidad deven-gadas con posterioridad a la transmisión de formasolidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del dere-cho de aquél a repetir sobre éste.Lo dispuesto en el párrafo anterior no será deaplicación cuando cualquiera de los órganos degobierno establecidos en el artículo 13 haya tenidoconocimiento del cambio de titularidad de la vivien-da o local por cualquier otro medio o por actosconcluyentes del nuevo propietario, o bien cuandodicha transmisión resulte notoria.2. Para la aplicación de las reglas del apartadoanterior se reputarán generales los gastos que nosean imputables a uno o varios pisos o locales,sin que la no utilización de un servicio exima delcumplimiento de las obligaciones correspondien-tes, sin perjuicio de lo establecido en el artícu-lo 11.2 de esta Ley.»
Artículo sexto.
El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en lossiguientes términos:«1. Será obligación de la comunidad la reali-zación de las obras necesarias para el adecuadosostenimiento y conservación del inmueble y desus servicios, de modo que reúna las debidas con-diciones estructurales, de estanqueidad, habitabi-lidad y seguridad.2. Los propietarios que se opongan o demoreninjustificadamente la ejecución de las órdenes dic-tadas por la autoridad competente responderánindividualmentedelassancionesquepuedanimpo-nerse en vía administrativa.3. En caso de discrepancia sobre la naturalezade las obras a realizar resolverá lo procedente laJunta de propietarios. También podrán los intere-sados solicitar arbitraje o dictamen técnico en lostérminos establecidos en la ley.4. Al pago de los gastos derivados de la rea-lización de las obras de conservación a que se refie-re el presente artículo estará afecto el piso o localen los mismos términos y condiciones que los esta-blecidos en el artículo 9 para los gastos generales.»
Artículo séptimo.
El artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en lossiguientes términos:«1. Ningún propietario podrá exigir nuevas ins-talaciones, servicios o mejoras no requeridos parala adecuada conservación, habitabilidad y seguri-dad del inmueble, según su naturaleza y caracte-rísticas.2. Cuando se adopten válidamente acuerdospara realizar innovaciones no exigibles a tenor delpárrafo anterior y cuya cuota de instalación excedadel importe de tres mensualidades ordinarias degastos comunes, el disidente no resultará obligado,ni se modificará su cuota, incluso en el caso deque no pueda privársele de la mejora o ventaja.Si el disidente desea, en cualquier tiempo, par-ticipar de las ventajas de la innovación, habrá deabonar su cuota en los gastos de realización y man-tenimiento, debidamente actualizados aplicando elcorrespondiente interés legal.3. Las innovaciones que hagan inservible algu-na parte del edificio para el uso y disfrute de unpropietario requerirán, en todo caso, el consenti-miento expreso de éste.4. Las derramas para el pago de mejoras rea-lizadas o por realizar en el inmueble serán a cargode quien sea propietario en el momento de la exi-gibilidad de las cantidades afectas al pago dedichas mejoras.»
Artículo octavo.
El artículo 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en lossiguientes términos:«La construcción de nuevas plantas y cualquierotra alteración de la estructura o fábrica del edificioodelascosascomunesafectanaltuloconstitutivoy deben someterse al régimen establecido para lasmodificaciones del mismo. El acuerdo que se adop-te fijará la naturaleza de la modificación, las alte-raciones que origine en la descripción de la fincay de los pisos o locales, la variación de cuotas yel titular o titulares de los nuevos locales o pisos.»
Artículo noveno.
El artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio,sobre Propiedad Horizontal, queda redactado en lossiguientes términos:«1. Los órganos de gobierno de la comunidadson los siguientes:a) La Junta de propietarios.b) El presidente y, en su caso, los vicepresi-dentes.c) El secretario.d) El administrador.En los estatutos, o por acuerdo mayoritario dela Junta de propietarios, podrán establecerse otrosórganos de gobierno de la comunidad, sin que ellopueda suponer menoscabo alguno de las funcionesy responsabilidades frente a terceros que esta Leyatribuye a los anteriores.

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